目錄HYPERLINK\l"_Toc191960574"第一章申報單位及項目概況1HYPERLINK\l"_Toc191960575"一、項目概況1HYPERLINK\l"_Toc191960576"二、項目申請單位概況5HYPERLINK\l"_Toc191960577"第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入分析6HYPERLINK\l"_Toc191960578"一、發(fā)展規(guī)劃分析6HYPERLINK\l"_Toc191960579"二、產(chǎn)業(yè)政策分析9HYPERLINK\l"_Toc191960580"三、行業(yè)準入分析12HYPERLINK\l"_Toc191960581"第三章資源開發(fā)及綜合利用分析15HYPERLINK\l"_Toc191960582"一、資源利用方案15HYPERLINK\l"_Toc191960583"二、水資源節(jié)約措施15HYPERLINK\l"_Toc191960584"第四章節(jié)能方案分析17HYPERLINK\l"_Toc191960585"一、合理用能標準和節(jié)能規(guī)范17HYPERLINK\l"_Toc191960586"二、能耗狀況和能耗指標分析19HYPERLINK\l"_Toc191960587"三、節(jié)能措施和節(jié)能效果分析19HYPERLINK\l"_Toc191960588"第五章建設用地、征地拆遷及移民安置分析24HYPERLINK\l"_Toc191960589"一、項目選址及用地方案24HYPERLINK\l"_Toc191960590"二、土地利用合理性分析25HYPERLINK\l"_Toc191960591"三、征地拆遷及移民安置分析25HYPERLINK\l"_Toc191960592"第六章環(huán)境和生態(tài)影響分析26HYPERLINK\l"_Toc191960593"一、環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀分析26HYPERLINK\l"_Toc191960594"二、生態(tài)環(huán)境影響分析26HYPERLINK\l"_Toc191960595"三、生態(tài)環(huán)境保護措施27HYPERLINK\l"_Toc191960596"四、地質(zhì)災害影響分析28HYPERLINK\l"_Toc191960597"五、特殊環(huán)境影響28HYPERLINK\l"_Toc191960598"第七章經(jīng)濟影響分析29HYPERLINK\l"_Toc191960599"一、經(jīng)濟費用效益分析29HYPERLINK\l"_Toc191960600"二、行業(yè)影響分析36HYPERLINK\l"_Toc191960601"三、區(qū)域經(jīng)濟影響評價36HYPERLINK\l"_Toc191960602"第八章社會影響分析37HYPERLINK\l"_Toc191960603"一、社會影響效果分析37HYPERLINK\l"_Toc191960604"二、社會適應性分析38HYPERLINK\l"_Toc191960605"三、社會效益分析39HYPERLINK\l"_Toc191960606"四、社會風險分析39HYPERLINK\l"_Toc191960607"第九章結(jié)論與建議41HYPERLINK\l"_Toc191960608"一、結(jié)論41HYPERLINK\l"_Toc191960609"二、建議41附圖：地理位置圖詳細規(guī)劃設計總平面圖附件：附件1－〔企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照〕附件2－〔組織機構代碼證〕附件3－建設項目選址意見書附件4－附件5－《中華人民共和國國有土地使用證》附件6－XX市國土資源局《關于對****C區(qū)項目用地預審意見》保國土資預審字（2008）8號附件7－建設項目規(guī)劃設計條件附件8－XX市環(huán)境保護局《XXXXXX建設項目環(huán)境影響報告書的批復》保環(huán)書[2007]33號附件9－委托書第一章申報單位及項目概況（一）建設單位：XXXXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（二）建設地點：（三）項目建設內(nèi)容和規(guī)模規(guī)劃總占地面積4.1公頃，居住區(qū)規(guī)劃總占地面積2.15公頃，地上總建筑面積7.49萬㎡，居住戶數(shù)770戶，居住人口2464人，公共綠地4100㎡，人均綠地1.6㎡。項目產(chǎn)品定位為以小戶型為主的中等檔次的住宅新區(qū)。目前項目處于前期市場研究、概念設計階段。本項目相關規(guī)劃指標如下：表1.1居住區(qū)主要規(guī)劃指標項目單位數(shù)值所占比重（%）規(guī)劃用地公頃2．15居住戶數(shù)戶770居住人口人2464總建筑面積萬M27．49其中住宅建筑面積萬M27．04公建建筑面積萬M20.05商業(yè)建筑面積萬M20．4公共綠地M24100人均綠地M2/人1.6容積率3．49綠地率%43總建筑密度%20.3地下車庫M29046停車位車位385其中地下停車位車位294地上停車位車位91工程概況：項目名稱：建筑主要功能：住宅、地下汽車庫、商業(yè)服務網(wǎng)點、社區(qū)會所。建筑層數(shù)：地上24層，地下2層。建筑工程項目等級：一級。建筑設計使用年限類別：3類（50年）。建筑耐火等級：一級。建筑抗震設防烈度：7度。結(jié)構類型：剪力墻結(jié)構（局部框架結(jié)構）。墻體：混凝土墻，填充墻為加氣混凝土砌塊，外墻外貼50厚聚苯板保溫。外墻面以外墻涂料為主，底層貼仿石面磚。地面及墻面：水泥沙漿抹平，預留裝修層。單元入戶門：成品樓宇對講門。門窗：入戶門為復合防盜門，不做內(nèi)門及內(nèi)門框，窗為塑鋼中空玻璃窗，玻璃為6+12+6透明玻璃。陽臺：塑鋼透明玻璃全封閉陽臺。供暖：分戶式地板采暖。供水：統(tǒng)一供水入戶，設分戶水表，上水PPR，下水U-PVC。供電：集體供電，入戶照明、電視、空調(diào)、廚房用電單設回路。燃氣：暗藏式天然氣預留位。電話：預留電話端口、寬帶入戶。電視：預留有線電視端口。汽車庫為二類汽車庫，停車數(shù)量為242輛。人防設計統(tǒng)一在辦公樓地下室考慮。（四）項目建設背景為進一步落實《保定市城市總體規(guī)劃》，加快保定市城市發(fā)展的進程，改善生態(tài)環(huán)境和人民居住條件，XXXXXXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司決定開發(fā)XXXXXXX房地產(chǎn)項目。（五）項目投資根據(jù)我們對目前保定市房地產(chǎn)開發(fā)成本的調(diào)查及投資方提供的有關資料，經(jīng)測算，對于100%出售的情況，項目總投資為17770.2萬元。包括土地取得費2700萬元，開發(fā)成本14541萬元，財務費用529.2萬元。XXXXXXXXX開發(fā)有限公司擬用自有資金、銀行籌資并結(jié)合銷售所得完成對項目的開發(fā)。（六）項目組織過程概述本項目已取得保定市規(guī)劃局規(guī)劃意見書。按照《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》，項目開發(fā)建設將實行項目法人制。項目法人為XXXXXXXXXX開發(fā)有限公司，承擔完成本項目的開發(fā)建設。（七）項目進度安排1、建設周期本項目建設期四年，2007年開始項目前期工作，2007年底達到開工條件，2009年底達到竣工驗收條件。2010年銷售及回收全部房款。2、項目實施的各階段1）建立項目管理機構，可行性研究及前期準備工作，計劃2007年12月完成。2）規(guī)劃報建工作計劃2007年12月完成。3）資金籌集安排2007年完成。4）勘察設計2007年10月完成。5）施工準備2007年12月完成。6）2008年開工。7）2009年12月竣工驗收。8）2010年銷售及售后服務，回收房款。3、項目實施進度計劃表表1.3項目實施進度計劃表進度2007年2008年2009年下半年上半年下半年上半年下半年建立項目組織機構構規(guī)劃報建資金籌集勘察設計施工準備施工實施竣工驗收銷售及售后服務（八）報告編制依據(jù)1、《中華人民共和國土地管理法》2、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》3、《國家發(fā)展改革委關于發(fā)布項目申請報告通用文本的通知》【發(fā)改投資[2007]1169號】4、《中華人民共和國國有土地使用證》【號】5、《XXX市城市總體規(guī)劃（2001－2020年）》6、建設項目選址意見書7、建設項目規(guī)劃設計條件8、XXXXXX項目規(guī)劃方案9、國家和保定市政府相關政策及法律、法規(guī)；10、委托方提供的其他相關資料11、項目及周邊區(qū)域市場調(diào)查資料。1.建設單位名稱：XXXXXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2.建設單位性質(zhì)：有限責任公司3.建設單位地址：4.郵政編碼：5.法定代表人：6.注冊資金：7.經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)投資開發(fā)，商品房銷售，建筑工程機械及建筑配套設備、建筑材料及建筑裝飾材料銷售，機械設備租賃。8.公司簡介第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入分析（一）國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃符合性分析《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》指出“必須加強和諧社會建設。要按照以人為本的要求，從解決關系人民群眾切身利益的現(xiàn)實問題入手，更加注重經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展”，“調(diào)整住房供應結(jié)構，重點發(fā)展普通商品住房和經(jīng)濟適用住房，嚴格控制大戶型高檔商品房。按照保障供給、穩(wěn)定房價的原則，加強對房地產(chǎn)一、二級市場和租賃市場的調(diào)控，促進住房梯次消費”?！侗６ㄊ袊窠?jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》指出：目前我市已步入人均GDP1000至3000美元新的發(fā)展階段，進入到一個經(jīng)濟社會快速發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構加速升級、改革開放全面深化、工業(yè)化和城市化加快推進的“黃金發(fā)展期”。“北京辦奧”帶來的機遇?！熬G色奧運、科技奧運、人文奧運”的理念，對我市未來經(jīng)濟和社會發(fā)展帶來全方位影響?！氨本┺k奧”對催生我市的外向型經(jīng)濟，提升城市品味、加速城市（鎮(zhèn)）建設水平、推動社會進步帶來了難得的機遇。華北內(nèi)陸地區(qū)實施“走出去”戰(zhàn)略帶來的機遇。內(nèi)蒙、山西等華北內(nèi)陸高原地區(qū)將對外開放指向東部沿海。我市是華北內(nèi)陸地區(qū)東出的最近通道，最有條件成為吸引內(nèi)陸腹地的資源、勞動力、人才等要素的集聚點，成為華北欠發(fā)達地區(qū)向沿?！白叱鋈ァ钡牡谝涣⒆泓c，這將有利于我市擴大城市規(guī)模、發(fā)展成為區(qū)域中心城市。根據(jù)區(qū)位和自然、社會資源稟賦，在深刻認識內(nèi)外環(huán)境和面臨的機遇，統(tǒng)籌考慮自身條件和制約因素的基礎上，確定我市經(jīng)濟社會未來發(fā)展的基本功能定位是：京津聯(lián)結(jié)廣闊腹地、華北內(nèi)陸地區(qū)向沿海開放的橋頭堡；京津冀都市圈重要的現(xiàn)代工業(yè)制造基地和技術創(chuàng)新及擴散副中心；京津綠色農(nóng)副產(chǎn)品加工供應基地；京南現(xiàn)代物流走廊；華北地區(qū)特色旅游休閑勝地；華北地區(qū)歷史文化名城、生態(tài)山水名城、和諧宜居的現(xiàn)代化城市。“十一五”時期，國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的總體要求是：以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導，深入貫徹黨的十六大、十六屆五中全會、省委六屆八次全會和市委八屆七次全會精神，進一步弘揚“樹正氣、講團結(jié)、求發(fā)展”主旋律，堅持以經(jīng)濟建設為中心，以科學發(fā)展觀為統(tǒng)領，圍繞實現(xiàn)更快更好發(fā)展和構建和諧社會“兩大主題”，強化主導產(chǎn)業(yè)、重點項目、縣域經(jīng)濟、科教人才“四大支撐”，建設汽車及零部件生產(chǎn)、新能源及能源設備制造、技術創(chuàng)新及科技成果轉(zhuǎn)化、輕紡服裝加工、綠色農(nóng)副產(chǎn)品加工供應“五大基地”，構筑現(xiàn)代農(nóng)業(yè)長足發(fā)展、先進制造業(yè)實力明顯提升、綜合交通運輸體系更加完善、現(xiàn)代流通繁榮興旺、旅游優(yōu)勢充分發(fā)揮、“一城三星”城市布局初步形成的“六大格局”，積極推進工業(yè)化、城市化進程，全面發(fā)展社會事業(yè)，著力打造“實力保定、魅力保定、和諧保定”，為全面建設小康社會奠定堅實基礎。按照上述總體要求，“十一五”期間，全市經(jīng)濟總量不斷壯大，綜合實力顯著增強，經(jīng)濟結(jié)構更加優(yōu)化，產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢更加突出，中心城市框架基本形成，基礎設施進一步完善，各項事業(yè)全面發(fā)展，對外開放不斷擴大，人民生活更加寬裕，生活質(zhì)量進一步提高，精神文明建設再上新水平，為全面建設小康社會打下堅實基礎。城鄉(xiāng)居民收入顯著提高。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到13000元，年均增長8.5%，農(nóng)民人均純收入達到4750元，年均增長6.5%，五年新增就業(yè)崗位25萬個以上，確保城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在5%以內(nèi)。生態(tài)建設取得明顯成效，城鄉(xiāng)人居環(huán)境顯著改善。力爭到2010年，城市人均綠地面積達到9平方米，全市森林覆蓋率達到25%，城市污水集中處理率達到60%以上，主要污染物排放總量減少15%。****C區(qū)項目的建設符合國家及保定市加強和諧社會建設、推進社會福利社會化、調(diào)整住房供應結(jié)構、增加面向中低收入家庭的普通商品住房和保障性住房的供應的規(guī)劃和原則要求；在空間區(qū)域布置上也符合優(yōu)化人口布局的要求。本項目的建設，符合各級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃的要求，是其精神和發(fā)展原則的具體貫徹和落實。項目規(guī)劃用地指標已經(jīng)報保定市規(guī)劃局并函復。（二）區(qū)域和空間規(guī)劃符合性分析《保定市城市總體規(guī)劃（2001-2020年）》提出：到2005年，全市城鎮(zhèn)化水平力爭達到32.5%，全市總?cè)丝诳刂圃?095萬人左右，主城區(qū)人口達到80萬人；2010年，全市城鎮(zhèn)化水平力爭達到40.7%，全市總?cè)丝诳刂圃?134萬人左右，主城區(qū)人口到90萬人。2020年，全市城鎮(zhèn)化水平達到50%，全市總?cè)丝诳刂圃?200萬人左右。市域形成1個中心城市、11個縣級市、11個縣城、150個建制鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)體系。形成以主城區(qū)為中心的市域旅游體系，完成全部荒山綠化，建成以北京為中心的綠色屏障。市域形成三橫、兩縱、三環(huán)、七放射、30多個對外出口的綜合交通體系。主城區(qū)人口達到115萬人，建成產(chǎn)業(yè)結(jié)構優(yōu)化、布局合理、功能齊全、基礎設施完善、交通便捷、生活舒適、環(huán)境優(yōu)美、具有古城特色的現(xiàn)代化園林城市。在空間布局上，在保定市域范圍內(nèi)，構建“三橫、兩縱、三環(huán)、七放射”的城市空間結(jié)構。本項目所處區(qū)域是保定市城市未來重要的發(fā)展地區(qū)。項目建設將有利于加快本地區(qū)的建設改造步伐，促進城市建設發(fā)展，增強城市吸引力，落實保定市總體規(guī)劃的目標要求。本項目的規(guī)劃設計指導思想為按照保定市規(guī)劃管理局審定方案的要求細致規(guī)劃，合理布局，精心設計，認真建設，為美化城市、造福一方百姓做貢獻。建設功能齊全、設施完備、交通便利、環(huán)境優(yōu)美的21世紀現(xiàn)代化居住區(qū)，提高土地使用率，改善現(xiàn)有環(huán)境，改善人文景觀。規(guī)劃設計中，除住宅外還有寫字樓、商業(yè)、休閑和會所等配套設施，住宅樓主要是高層板樓為主；合理設計，可保證有較高的使用率，各建筑物錯落有致，疏密合適、完全可保證通風，日照、采光的要求。小區(qū)設有智能系統(tǒng)，迅捷高效的小區(qū)智能化網(wǎng)絡時時在線，每戶配對講系統(tǒng)，閉路安全監(jiān)控系統(tǒng)，確保居家安全。本項目規(guī)劃有大片坡型綠地，綠化率高達43％?；ú荼榈兀G樹成蔭，使社區(qū)居民享受到環(huán)境幽雅、空氣清新，恬靜的溫馨的高品質(zhì)生活環(huán)境。項目場地四周有完備的市政設施，毗鄰兩條城市主道路，通信、有線電視、上下水、電力、供熱等市政設施完善。符合保定市城區(qū)發(fā)展規(guī)劃要求。（三）專項規(guī)劃符合性分析保定市《城市分區(qū)規(guī)劃》對我市歷史文化名城保護規(guī)劃進行了深化、明確了要求；對新城高層引導區(qū)、舊城高層控制區(qū)提出了控制意見；確定城市風貌控制為舊城區(qū)優(yōu)秀傳統(tǒng)建筑文化并存，新區(qū)則以現(xiàn)代建筑風格為主。本項目位于朝陽南大街與天威路交叉口，項目的建設將解決周邊地區(qū)居民住房問題，完善保障制度，維護社會穩(wěn)定，極大的提高住房品質(zhì)和居住質(zhì)量，符合住房建設規(guī)劃要求?！秶鴦赵宏P于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》中指出：房地產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度高，帶動力強，是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要的基本要求；是促進消費，擴大內(nèi)需，拉動投資增長，保持國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施；是充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，擴大社會就業(yè)的有效途徑。實現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，對于全面建設小康社會，加快推進社會主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。2003年起，為控制投資過快增長，央行121號文和國務院18號文相繼出臺，以規(guī)范房地產(chǎn)市場促進其健康發(fā)展。2005年，房地產(chǎn)宏觀政策以“國八條”為中心，側(cè)重穩(wěn)定房價、打擊投機行為和落實政府責任制。2006年是實行宏觀調(diào)控政策的延續(xù)年，從“國六條”到“九部委新政”，以調(diào)整住房結(jié)構為主題。（一）調(diào)整住宅供應結(jié)構政策1、新舊“國八條”2005年的“舊國八條”將穩(wěn)定住房價格放在首位，并提出要大力調(diào)整住房供應結(jié)構與用地供應結(jié)構，增加普通商品房和經(jīng)濟住房土地供應；“新國八條”將“強化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構”放在第一位；充分體現(xiàn)了宏觀調(diào)控政策向調(diào)整住房供應結(jié)構方面的傾斜。2、“9070”政策“九部委新政”的“9070”政策要求套套型建筑面積積90平方米以下住住房（含經(jīng)濟濟適用住房）面面積所占比重重，必須達到到開發(fā)建設總總面積的70%以上，本項目目的產(chǎn)品主要要定位中、小小戶型商品房房，符合“9070”政策要求，對未來的住住房供給結(jié)構構將產(chǎn)生重要要影響。2007年政府將將繼續(xù)調(diào)整住住房供應結(jié)構構，加強保障障性住房投資資建設。2007年第第四季度開始始，住宅供應應的戶型面積積會出現(xiàn)顯著著縮小，2008年第四季度度開始將出現(xiàn)現(xiàn)大量的中小小戶型住房，拉拉低商品房總價。（二）規(guī)劃政策1、城市規(guī)劃《保定市城市總體規(guī)規(guī)劃（2001-2020年）》提出出了2010年，全市城城鎮(zhèn)化水平力力爭達到40.7%，全市總?cè)巳丝诳刂圃?134萬人左右，主主城區(qū)人口到到90萬人。2020年，全市城城鎮(zhèn)化水平達達到50%，全市總?cè)巳丝诳刂圃?200萬人左右。市市域形成1個中心城市市、11個縣級市、11個縣城、150個建制鎮(zhèn)的的城鎮(zhèn)體系。形形成以主城區(qū)區(qū)為中心的市市域旅游體系系，完成全部部荒山綠化，建建成以北京為為中心的綠色色屏障。市域域形成三橫、兩兩縱、三環(huán)、七七放射、30多個對外出出口的綜合交交通體系。2、住宅建設規(guī)劃《保定市住房建設規(guī)規(guī)劃（2006--2010年）》的重重點是切實加加強經(jīng)濟適用用住房和廉租租住房等保障障性住房建設設，優(yōu)先保證證并積極引導導中低價位、中中小套型普通通商品住房建建設，有效調(diào)調(diào)控其它商品品住房建設的的健康有序發(fā)發(fā)展。住宅建建設規(guī)劃目標標是穩(wěn)定市場場、調(diào)整結(jié)構構，這一點與與2006年的“九部委新政”、2007年的政策導導向——調(diào)整住宅供供應結(jié)構，加加強保障性住住房建設，是是一致的。（三）土地政策1、一個重申“九部委新政”再次次重申對閑置置土地的處置置條件，從而而打壓囤積土土地行為，逼逼迫開發(fā)商加加速將土地投投放市場，減減少市場投機機，以形成土土地的有效供供應。2006年的土地地政策重點是是節(jié)約集約用用地；2007年土地政策策將繼續(xù)以收收縮地根、提提高集約度為為主，土地供供應會趨于緊緊張，價格將將繼續(xù)上漲；；政府應按時時向市場投放放土地，打擊擊投機行為和和提高土地利利用率，以保保證未來的可可持續(xù)發(fā)展。2、兩個目錄2006年版的《限限制用地項目目目錄》和《禁禁止用地項目目目錄》將大大型商業(yè)設施施項目，低密密度、大套型型住宅項目（指指住宅小區(qū)建建筑容積率低低于1.0、單套住房房建筑面積超超過144平方米的住住宅項目）等等列入限制用用地項目目錄錄，并且禁止止占用耕地，亦亦不得通過先先行辦理城市市分批次農(nóng)用用地轉(zhuǎn)用等形形式變相占用用耕地；對別別墅類房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目及及黨政機關、國國有企業(yè)、事事業(yè)單位新建建培訓中心項項目等國家明明令禁止投資資的項目，則則列入禁止用用地項目目錄錄。3、一個標準2007年12月月23日，國土資源源部公布《全全國工業(yè)用地地出讓最低價價標準》【國土資發(fā)[20066]3077號】。《標準》規(guī)規(guī)定，全國各各地工業(yè)用地地必須采用招招拍掛方式出出讓，其出讓讓底價和成交交價格均不得得低于所在地地土地等別相相對應的最低低價標準。該該《標準》是是招、拍、掛掛政策的擴展展和延伸，也也進一步抬升升了整體地價價水平。（四）稅收政策2006年的“九九部委新政”規(guī)定營業(yè)稅稅的征收從2年為限提升升至5年，大大增增加了炒房者者的風險和成成本。另外，2006年7月18日國稅總局下發(fā)了《關于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》【國稅發(fā)74號文件】和2006年11月14日北京地稅局出臺《關于個人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問題的通知》，均從流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)來抑制投機行為。加上目前北京市住宅租售比過低，住房投機行為得到了很好的抑制。物業(yè)稅的征收是完完善我國現(xiàn)行行不動產(chǎn)稅制制的必然結(jié)果果；物業(yè)稅也也是2007年討論的熱點，對購房者的的影響主要局局限于心理方方面，其實際際作用和影響響還未顯現(xiàn)。（五）金融政策1、嚴格開發(fā)貸嚴格房地產(chǎn)開發(fā)信信貸條件，明明確開發(fā)貸款款項目的資本本金比例不低低于35%。提高開發(fā)發(fā)商的資金門門檻，規(guī)范房房地產(chǎn)市場。2、住房貸區(qū)別住房貸：對購購買自住住房房且套型建筑筑面積90平方米以下的的仍執(zhí)行首付付款比例20%的規(guī)定，其其他提高到30%。配合“9070”政策，此政政策意在調(diào)整整住房需求結(jié)結(jié)構，使其偏偏向中小戶型型供應，保證證中低收入人人群利益。3、央行加息2006年4月、8月和2007年3月、8月，央行數(shù)數(shù)次加息，目目的是限制購購房需求，鞏鞏固宏觀調(diào)控控成果等。但但住房剛性需需求會影響此此政策效果。影響：一方面加息息會產(chǎn)生一定定的心理影響響，造成更多多購房者進入入觀望狀態(tài)；；另一方面可能會使一部分分購房者選擇擇提前還貸。4、存款準備金率和和定向票據(jù)2006年存款準準備金率的上上調(diào)和定向票票據(jù)的發(fā)放，對對房地產(chǎn)市場場直接影響不不大，主要是是控制銀行放放款的規(guī)模。5、外資準入2006年7月111日，商務部、建建設部等六部部委下發(fā)了《關關于規(guī)范房地地產(chǎn)市場外資資準入和管理理的意見》，對對境外機構和和個人購房進進行了嚴格管管理，提高了了外商企業(yè)投投資中國房地地產(chǎn)的門檻，對對境外資金購購房條件設限限，縮小了外外資購房的范范圍。此舉在在一定程度上上控制了境外外資金對國內(nèi)內(nèi)房地產(chǎn)的投投資行為，特特別是對一手手高端物業(yè)的的投資；由于于政策并沒有有涉及到二手手房，部分境境外資金會轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向二手高檔檔住宅市場。析根據(jù)《城市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管管理條例》第第二章第五條條規(guī)定設立房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)，除應當當符合有關法法律、行政法法規(guī)規(guī)定的企企業(yè)設立條件件外，還應當當具備下列條條件：1、有100萬元以上的的注冊資本；；2、有4名以上持有資格證證書的房地產(chǎn)產(chǎn)專業(yè)、建筑筑工程專業(yè)的的專職技術人人員，２名以以上持有資格格證書的專職職會計人員省、自治區(qū)、直轄轄市人民政府府可以根據(jù)本本地方的實際際情況，對設設立房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)的注注冊資本和專專業(yè)技術人員員的條件作前前款的規(guī)定。外商投資設立房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)的，除應當當符合本條例例第五條的規(guī)規(guī)定外，還應應當依照外商商投資企業(yè)法法律、行政法法辦理有關審審批手續(xù)。設立房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)，應當向向縣級以上人人民政府工商商行政管理部部門申請登記記。工商行政政管理部門對對符合本條例例規(guī)定條件，應應當自收到申申請之日起30日內(nèi)予以登登記；對不符符合條件不予予登記，應當當說明理由。工商行政管理部門門在對設立房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)申請登記記進行審查時時，應當聽取取同級房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)主管部部門的意見。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應應當自領取營營業(yè)執(zhí)照之日日起30日內(nèi)，持下下列文件到登登記機關所在在地的房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)主管部部門備案1、營業(yè)執(zhí)照復印件件；2、企業(yè)章程3、驗資證明；4、企業(yè)法定代表的的身份證明；；專業(yè)技術人員的資資格證書和聘聘用合同。房地產(chǎn)開發(fā)主管部部門應當根據(jù)據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)產(chǎn)、專業(yè)技術術人員和開發(fā)發(fā)經(jīng)營業(yè)績等等，對備案的的房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)核定資質(zhì)等等級。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應應當按照核定定的資質(zhì)等級級，承擔相應應的房地產(chǎn)開開發(fā)項目。具具體辦法由國國務院建設行行政主管部門門制定。2007年已成為為相關宏觀調(diào)調(diào)控政策的深深入執(zhí)行的一一年，受宏觀觀調(diào)控影響，行行業(yè)準入壁壘壘必將進一步步提高，為優(yōu)優(yōu)勢企業(yè)帶來來新的發(fā)展機機遇。下一個個調(diào)控要點將將是通過稅收收政策、規(guī)范范土地市場、強強化金融監(jiān)管管、調(diào)整供求求關系等措施施，達到調(diào)整整結(jié)構、穩(wěn)定定房價和加強強住房保障等等目的。土地地和金融方面面的緊縮，帶帶來的是房地地產(chǎn)行業(yè)準入入壁壘的提高高。這對大部部分實力不強強的房地產(chǎn)企企業(yè)意味著市市場空間的收收縮，而對實實力強大的房房地產(chǎn)企業(yè)來來說，行業(yè)整整合加劇給他他們帶來了難難得的發(fā)展機機遇。房地產(chǎn)產(chǎn)調(diào)控政策在在平抑房價的的同時，將引引導房地產(chǎn)市市場向有序、健健康、集約化化方向發(fā)展，規(guī)規(guī)范市場的結(jié)結(jié)果將促進規(guī)規(guī)模和實力并并存的房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)加速發(fā)發(fā)展。

以以實力強大的的行業(yè)和區(qū)域域龍頭企業(yè)為為主體的并購購重組將成為為行業(yè)趨勢，在在這種趨勢背背后，是優(yōu)勢勢企業(yè)對土地地、資金、市市場的新一輪輪整合，中國國的房地產(chǎn)行行業(yè)在未來數(shù)數(shù)年內(nèi)將重新新洗牌，優(yōu)勝勝劣汰將進一一步推動有限限的資源加速速流向資質(zhì)高高、資信好、開開發(fā)業(yè)績良好好、品牌效應應明顯的房地地產(chǎn)企業(yè)。資資源重新配置置所帶來的規(guī)規(guī)模效益將強強化消費者、投投資者、供應應商、政府部部門及金融機機構對優(yōu)勢企企業(yè)的信心，從從而使企業(yè)獲獲得更多的土土地和資金資資源。隨著行業(yè)整合的加加劇，房地產(chǎn)產(chǎn)聚集狀況將將最終促進一一批全國性地地產(chǎn)巨頭的出出現(xiàn)，這些地地產(chǎn)巨頭將占占據(jù)中國主要要地區(qū)、重要要城市的房地地產(chǎn)市場，他他們的經(jīng)營方方式、開發(fā)理理念將對中國國城市的社會會經(jīng)濟生活產(chǎn)產(chǎn)生巨大影響響，對其他中中小型公司進進入市場形成成實際的壁壘壘。XXXXXXX房房地產(chǎn)有限公公司是以房地產(chǎn)項項目開發(fā)、銷銷售商品房為為主營業(yè)務的的現(xiàn)代企業(yè)。依據(jù)XX市工商行行政管理局頒頒發(fā)的企業(yè)法法人營業(yè)執(zhí)照照，其注冊資資本為2000萬元，符合合國家相關行行業(yè)準入標準準。第三章資源開開發(fā)及綜合利利用分析城市是現(xiàn)代經(jīng)濟社社會活動的主主要載體．城城市化的過程程是土地等自自然資源和社社會資源的開開發(fā)利用從粗粗放型向集約約型轉(zhuǎn)變的過過程。城市的的各項功能都都要落實到土土地資源上。城市的發(fā)展展往往伴隨著著空間的拓展展。城市開發(fā)建建設所需土地地的供應至關關重要。土地地總面積的有有限性從宏觀觀上限制了土土地總供給，這這一點在城市市土地利用中中顯得更為明明顯。長期以以來，用地不不足是引發(fā)諸諸如住房緊張張、交通擁擠擠、環(huán)境退化化等“城市病”的主要原因因之一。城市市土地資源資資本化是促進進城市可持續(xù)續(xù)發(fā)展、實現(xiàn)現(xiàn)城市建設中中經(jīng)濟效益和和社會效益最最大化的有效效途徑。為促促進土地資源源的資本化，政政府主導型土土地儲備機制制的建立和運運作成為必然然。合理利用用土地資源是是解決“城市病”的有效途徑徑。案本項目為居住建筑筑項目，對水水資源利用量量較大，因此此合理的利用用水資源，是是本項目資源源利用方案的的重點。（一）給水給水系統(tǒng)從市政自自來水干管上上接兩根DN200進水管，并并在建筑周圍圍敷設成環(huán)狀狀布置。三層層及以下樓層層由市政直接接供水，四層層以上由無負負壓設備供水水，泵房設置置在小區(qū)地下車庫庫水泵房內(nèi)。（二）中水本項目在小區(qū)內(nèi)設設置中水處理理設備，中水水利用量139.006m3/d，主要用于衛(wèi)衛(wèi)生間沖廁、綠綠地、道路澆澆灑用水、景景觀水系等用用水。（三）雨水、污水水排水系統(tǒng)采用雨污污水分流制，本本項目產(chǎn)生的的污水可經(jīng)小小區(qū)道路匯集后，排排入市政管網(wǎng)網(wǎng)。雨水經(jīng)匯匯集后，排入入市政雨水管管網(wǎng)。措根據(jù)現(xiàn)行《建筑給給水排水設計計規(guī)范》（GB500015-20003），《室外外給水設計規(guī)規(guī)范》（GB500013-20006）選取給水水用水定額。1、充分利用市政供供水壓力（1）通過調(diào)查收集和和掌握準確的的市政水壓、水水量及供水可可靠性的資料料，為合理設設計給水系統(tǒng)統(tǒng)、利用市政政供水壓力提提供依據(jù)。（2）根據(jù)用水設備、用用水衛(wèi)生器具具和水嘴的供供水最低工作作壓力要求，確確定直接利用用市政供水的的層數(shù)。2、高層建筑給水系系統(tǒng)合理分區(qū)（1）各分區(qū)最低衛(wèi)生生器具配水點點處的靜水壓壓不大于0.45MMpa，特殊情況況下不大于0.55兆帕；水壓壓大于0.35兆帕的入戶戶管（或配水水橫管），設設減壓或調(diào)壓壓設施。（2）各分區(qū)低層部分分的衛(wèi)生間，入入戶管（或配配水橫管）上上采取適當?shù)牡臏p壓措施。3、回收屋面雨水作作為澆灑綠地地和道路用水水，室外部分分地面采用滲滲水磚使雨水水回滲，綠地地采用滴灌。4、所有坐便器均采采用6升水箱，且分2擋沖洗。公公共場所便器器采用感應式式或腳踏式。所所有給水龍頭頭等用水器具具采用節(jié)水型型產(chǎn)品，公共共淋浴間均采采用腳踏式淋淋浴器。管材材采用焊接或或電熔連接管管道，以防漏漏水。5、充分利用再生水水資源替代自自來水。在小小區(qū)內(nèi)設置中中水處理設備備，中水利用用量139..06m3/d，主要用于衛(wèi)衛(wèi)生間沖廁、綠綠地、道路澆澆灑用水、景景觀水系等用用水。6、雨水利用（1）屋面雨水設計為為重力流內(nèi)排排水。在建筑筑物旁設初期期雨水棄流池池和貯水池，收收集屋面雨水水，用做澆灑灑綠地和道路路用水。（2）小區(qū)內(nèi)道路雨水水盡量流向綠綠地和滲水磚磚。雨水滲入入地下涵養(yǎng)水水源。7、景觀噴灌節(jié)水措措施（1）選擇耐旱草種和和樹種，以減減少澆水次數(shù)數(shù)。（2）綠化澆灌采用低低區(qū)中水變頻頻加壓泵加壓壓后，向綠地地內(nèi)設置的澆澆灑口供中水水。8、選用性能較高的的變頻水泵供供水。9、機動車清洗運用用中水或先進進的無水洗車車技術。10、合理配制水表等等計量裝置。建建筑物的引入入管、住宅的的入戶管及公公用建筑物需需計量的水管管上均應設置置水表。第四章節(jié)能方方案分析準范本項目建設地點為為XX市城區(qū)，應遵遵循國家、XX省以及XX市的如下下合理用能標標準及節(jié)能設設計規(guī)范，：（一）相關法律、法法規(guī)、規(guī)劃和和產(chǎn)業(yè)政策1、《中華人民共和和國節(jié)約能源源法》2、《中華人民共和和國可再生能能源法》3、《中華人民共和和國電力法》4、《中華人民共和和國建筑法》5、《中華人民共和和國清潔生產(chǎn)產(chǎn)促進法》6、《中華人民共和和國計量法》7、《國務院關于加加強節(jié)能工作作的決定》(國務院令28號)8、《清潔生產(chǎn)審核核暫行辦法》(國家環(huán)境保保護總局令第第16號)9、《節(jié)能中長期專專項規(guī)劃》(國家發(fā)改委委發(fā)改環(huán)資【2004】2505號)10、《“十一五”十大重點點節(jié)能工程實實施意見》(國家發(fā)改委委發(fā)改環(huán)資【2006】1457號)11、《重點用能單位位節(jié)能管理辦辦法》(國家經(jīng)貿(mào)委1999、3、10)12、《節(jié)能用電管理理辦法》(國家經(jīng)貿(mào)委國家發(fā)展計計劃委【2000】1256號)13、《建設工程質(zhì)量量管理條例》(國務院令279號)14、《民用建筑節(jié)能能管理規(guī)定》(建設部令第143號)15、《建設部關于貫貫徹<國務院關于于加強節(jié)能工工作的決定>的實施意見見》(建科【2006】231號)16、《建設工程勘查查設計管理條條例》（國務務院令293號）17、《關于加強大型型公共建筑工工程建設管理理的若干意見見》(建質(zhì)【2007】1號)（二）建筑類相關關標準及規(guī)范范產(chǎn)業(yè)政策和和準入條件1、《中國節(jié)能技術術政策大綱》（計計交能[19966]905號）2、《國家鼓勵發(fā)展展的資源節(jié)約約綜合利用和和環(huán)境保護技技術》（國家家發(fā)改委[20055]65號令）（三）建筑類相關關標準及規(guī)范范1、《公共建筑節(jié)能能設計標準》GB550189--20052、《綠色建筑評價價標準》GB//T503778-200063、《通風與空調(diào)工工程施工質(zhì)量量驗收規(guī)程》GB550243--20024、《民用建筑熱工工設計標準》GB550176--935、《建筑照明設計計標準》GB55000344-200446、《建筑采光設計計標準》GB//T50033-200117、《城鎮(zhèn)燃氣設計計規(guī)范》GB550028--938、《生活鍋爐熱效效率及熱工試試驗方法》GB//T108220-200029、《空調(diào)通風系統(tǒng)統(tǒng)運行管理規(guī)規(guī)范》GB550365--200510、《綠色建筑技術術導則》（建建科【2005】199號）11、《采暖通風與空調(diào)調(diào)設計規(guī)范》12、《外墻外保溫工程程技術規(guī)程》JGJJ144-2200413、《采暖居住建筑節(jié)節(jié)能檢驗標準準》JGJJ132-2200114、《地面輻射供暖技技術規(guī)程》JGJJ142-2200415、《民用建筑電氣設設計規(guī)范》JGJJ/T16--9216、XX省《居住建筑筑節(jié)能設計標標準》DB113（J）63-2000717、《民用建筑工程設設計技術措施施-節(jié)能專篇》18、《建筑中水設計規(guī)規(guī)范》GB500336-2200219、《高層民用建筑設設計防火規(guī)范范》GB500045-955（2005年版）20、《建筑給水排水設設計規(guī)范》GB50015--200321、《建筑給水及采暖暖工程質(zhì)量驗驗收規(guī)范》GB550242--200222、《鍋爐房設計規(guī)范范》GB550041--92(20001年版)23、《綠色照明工程技技術規(guī)程》DBJJ01-6007-20001（三）相關終端用用能產(chǎn)品能耗耗標準1.《三相配電變壓器器能效限定值值及節(jié)能評價價值》GB200522-20066；2.《管形熒光燈鎮(zhèn)流流器能效限定定值及節(jié)能評評價值》GB117896--19999；3.《普通照明用雙端端熒光燈能效效限定值及能能效等級》GB190433-20033；4.《普通照明用自鎮(zhèn)鎮(zhèn)流熒光燈能能效限定值及及能效等級》GB119044--2003；5.《單端熒光燈能效效限定值及節(jié)節(jié)能評價值》GB119415--2003；6.《單元式空氣調(diào)節(jié)節(jié)機能效限定定值及能源效效率等級》GB199576-22004；7.《建筑外窗氣密性性能分級及檢檢測方法》GB/T77107-22002。8.《通風機能效限定定值及節(jié)能評評價值》GB197611-20055能析（一）項目能源品品種選用原則則本項目根據(jù)國家和和河北省的相關關節(jié)能與環(huán)保保政策，本著著節(jié)能、環(huán)保保、因地制宜宜的原則，結(jié)結(jié)合本項目區(qū)區(qū)域定位、住住宅、公建類類型和外部條條件等具體情情況選擇能源源形式。（二）項目所在地地能源供應狀狀況本項目位于XX市市新市區(qū)。該區(qū)域完完全具備市政政設施的接口口，市政設施施可以得到保保證，只要項項目本身進行行必要的區(qū)內(nèi)內(nèi)管線的建設設及與大市政政的接入，即即可滿足本項項目建設和使使用要求，具具備能源供應應條件（上水水、電力、熱熱力及天然氣氣市政配套）。供水：給水系統(tǒng)從從市政自來水水干管上接兩兩根DN200進水管，并并在建筑周圍圍敷設成環(huán)狀狀布置。本項目總用用水量為498.88m3/d，其中新新鮮水量359.822m3/d，中水利用用量139.006m3/d，由保定市市供水公司供供應。中水：本項目設置置中水處理設設備，主要用用于衛(wèi)生間沖沖廁、綠地、道道路澆灑用水水、景觀水系系等用水。供氣：采用天然氣，由由市燃氣公司司供給，由天威路天然然氣管道系統(tǒng)統(tǒng)接入小區(qū)高中壓調(diào)調(diào)壓站供氣。供熱：項目為分戶戶式地板輻射射采暖，優(yōu)先先考慮接入保保定市集中供供熱管網(wǎng)。電力：本項目的電電源由保定市供供電公司負責責統(tǒng)一籌劃，為雙路10KV電源，引自區(qū)高壓開閉站，采用10KV電纜埋地引入本項目配電室,滿足一級負荷供電的要求。效（一）節(jié)能措施1.節(jié)能措施綜述本項目在方案設計計中，要充分分考慮利用既既有資源，提提高設備的運運行效率和優(yōu)優(yōu)化設備的技技術參數(shù)，以以達到整體的的節(jié)能效果，主主要措施如下下：（1）太陽能利用，本本項目嚴格按按照《保定市市人民政府關關于建設保定定“太陽能之城”的實施意見見》保市政[20077]21號文件的要要求進行建設設。住宅部分采用用分戶太陽能能熱水供應系統(tǒng)統(tǒng)，辦公樓采用用集中太陽能能熱水供應系系統(tǒng)。公共照照明部分規(guī)劃劃采用太陽能能照明系統(tǒng)，包包括：庭院及及景觀照明、小小區(qū)道路照明明、地下車庫庫、公共走廊廊及消防通道道和住宅區(qū)域域的樓道照明明等。（2）中水利用，本項項目在小區(qū)內(nèi)內(nèi)設置中水處處理設備，中中水利用量139.006m3/d，主要用于衛(wèi)衛(wèi)生間沖廁、綠綠地、道路澆澆灑用水、景景觀水系等用用水。（3）建筑本體圍護采采用保溫隔熱熱設計。（4）結(jié)構設計適當考考慮壓縮建筑筑結(jié)構空間。（5）空調(diào)冷卻水系統(tǒng)統(tǒng)采用多臺并并聯(lián)技術，以以及污水在利利用技術。（6）送風采用變風量量方式調(diào)節(jié)室室內(nèi)溫度，以以及空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)均采用自動動控制，冷媒媒管，冷凍水水管均采用像像塑海綿保溫溫材料。（7）控制變壓器空載載損耗，合理理選擇配電系系統(tǒng)布局，以以及利用谷電電和平電的議議價優(yōu)勢。（8）加強節(jié)能管理。2、相關專業(yè)的節(jié)能能措施（1）建筑及結(jié)構專業(yè)業(yè)的節(jié)能措施施建筑節(jié)能主要從建建筑設計規(guī)劃劃、圍護結(jié)構構、遮陽設施施等方面考慮慮。A、本項目根據(jù)建筑筑功能要求和和當?shù)氐臍夂蚝騾?shù)，在總總體規(guī)劃和單單體初步設計中，科科學合理地確確定了建筑朝向、平平面形狀、空空間布局、外外觀體型、間間距、層高，初初步設計將選選用節(jié)能型建建筑材料、保保證建筑外圍圍護結(jié)構的保保溫隔熱等熱熱工特性，最大限度減減少建筑物能能耗量，將會會獲得理想的的節(jié)能效果。B、建筑圍護結(jié)構的保保溫隔熱性能能使用環(huán)保、節(jié)能型型建筑材料，可可有效減少通通過圍護結(jié)構構的傳熱，從從而減少各主主要設備的容容量，達到顯顯著的節(jié)能效效果。對垂直直墻面可采用用外廓、陽臺臺、挑檐陽等等遮陽設施和和淺色墻面、反反射幕墻、植植物覆蓋綠化化等。C、門窗盡量減少門窗的面面積：門窗是建筑筑能耗散失的的最薄弱部位位，因此，本本項目在進行行初步設計時時，在保證日日照、采光、通通風、觀景條條件下，將盡量減少外外門窗洞口的的面積，以減減少建筑能耗耗。本項目的的窗墻比為0.4。提高門窗的氣密性性：初步設計中中將采用密閉性性良好的門窗窗。通過改進進門窗產(chǎn)品結(jié)結(jié)構，如加裝密封封條提高門窗窗氣密性，防止空氣對對流傳熱。盡量使用新型保溫溫節(jié)能：門窗將選用新型保保溫節(jié)能門窗窗（斷橋隔熱熱雙層中空玻璃的塑鋼門窗）。D、屋頂初步設計時，屋頂頂將采用淺色屋屋面，以隔熱太陽陽輻射熱，減減少陽光直射射。建議在屋頂頂涂上隔熱防防水膏,使屋面具備備保溫、隔熱熱、防水等節(jié)節(jié)能效果。（2）電氣專業(yè)的節(jié)能能措施A、合理設置降壓變電電所位置,盡量將降壓壓變電所的設設置位置靠近近負荷中心，減減少配電線纜纜長度，減少少配電線路上上的電能損耗耗。B、采用現(xiàn)場和集中補償償?shù)姆椒?提高功率因因數(shù)，使供電電系統(tǒng)的功率率因數(shù)達0.9以上,降低變壓器器無功功率，安安裝抑制諧波波設備。C、采用低損耗節(jié)能干式式變壓器,選擇合理的的變壓器容量量,使其達到經(jīng)經(jīng)濟運行(負荷率65%80%),,減少電能損耗耗和圍護工作作量D、合理確定電纜截面，減減小低壓配電電系統(tǒng)的線路路損耗,配電線路采采用單相供電電時，考慮三三相平衡。E、使用高效電動機,大大容量電動機機采用變頻或或軟啟動方式式或高壓壓電電動機。F、合理運用電梯的運行行模式，分時時間段控制,非運行延時時關燈等手段段以達到節(jié)能能目的。G、使用高效燈具、光源源及節(jié)能型電電感鎮(zhèn)流器或或電子鎮(zhèn)流器器。H、氣體放電燈均進行補補償,使其功率因因數(shù)>0.9。I、照明采用集中、分散散和自動相結(jié)結(jié)合的控制方方式，確定合合理的照度值值,充分利用天天然光。J、使用具有節(jié)能效果的的新系列高、低低壓電器，以以取代功耗大大的老產(chǎn)品，如如：用RT20、RT15（NT）系列取代RT0系列熔斷器器，用AD1、AD系列新信號號燈取代原XD2、XD3、XD5等老系列信信號燈，選擇擇帶節(jié)電裝置置的交流接觸觸器等。K、設置合理的計量量和檢測設備備:進線設電流、電壓壓、有功電表表、無功電表表測量；母線電流測量；出線電流測量。（3）給水排水專業(yè)的的節(jié)能措施設計首先在設備選選型時盡量選選用低能耗設設備，如采用用了變頻調(diào)速速給水設備等等，以利于節(jié)節(jié)能。水系統(tǒng)統(tǒng)為閉式循環(huán)環(huán)系統(tǒng)，采用用兩管制同稱稱系統(tǒng)，由于于系統(tǒng)較小，管管道長度不長長采用一次泵泵變頻空調(diào)水水系統(tǒng)。系統(tǒng)統(tǒng)采用高位膨膨脹水箱定壓壓。A、給水管材采用壓壓力水頭損失失小，強度好好、耐腐蝕、使使用壽命長的的新型管材，可可以達到降低低電耗和水量量損失的效果果。對動力機機電設備的選選擇盡可能采采用國家批準準的機電節(jié)能能產(chǎn)品。供水水采用管網(wǎng)疊疊壓供水系統(tǒng)統(tǒng)，降低能耗耗。B、綠化用水利用中中水，在灌溉溉方式上，采采用節(jié)水效率率高的噴灌、滴滴灌、滲灌等等先進節(jié)水設設施，提高水水的有效利用用率。C、衛(wèi)生器具均選用用節(jié)水型器具具。給水水嘴采用陶瓷瓷芯等密封性性好、能限制制出流流率并并經(jīng)過國家有有關質(zhì)量檢測測部門檢測合合格節(jié)水水嘴嘴。大小便器采用節(jié)水水型產(chǎn)品，坐坐便器水箱容容積不大于66L。公共衛(wèi)生間采用紅紅外感應水嘴嘴、感應式?jīng)_沖洗閥小便器器、大便器等等能消初長水水流的水嘴和和器具。D、計量設施：在各各建筑物的引引入管、住戶戶的入戶管均均安裝水表，商商業(yè)部分按用用水部門分別別安裝水表；；每一住戶設設戶用IC卡式水表一一只。按計劃劃用水，節(jié)約約用水。同時時為運行管理理、節(jié)能管理理提供基礎數(shù)數(shù)據(jù)。E、二次加壓采用管管網(wǎng)疊壓供水水系統(tǒng)，充分分利用市政供供水壓力，達達到優(yōu)化調(diào)度度，降低能耗耗的目的。F、排水系統(tǒng)采用雨雨污水分流制制，本項目產(chǎn)產(chǎn)生的污水經(jīng)經(jīng)小區(qū)路匯集后后，排入市政政管網(wǎng)。雨水水可經(jīng)小區(qū)路路匯集后，排排入市政雨水水管網(wǎng)。（4）暖通與空調(diào)專業(yè)業(yè)的節(jié)能措施施A、為提高供熱設備備的隔熱效果果，采用多層層絕熱的新型型保溫材料。采采暖供熱管道道的保溫層厚厚度采用經(jīng)濟濟厚度計算法法確定。絕熱熱厚度大于1100mm時時，絕熱結(jié)構構按雙層考慮慮，雙層的內(nèi)內(nèi)外層縫隙應應彼此錯開。B、住宅采用分戶熱熱計量，配套套商業(yè)熱力入入口處做熱機機量。C、合理設計供熱管管路，減散熱熱面積，供熱熱管道進行保保溫，以減少少熱損失。D、管路閥門氣密性性好，以防止止泄漏。F、在設備及系統(tǒng)運運營的過程中中，定期進行行檢測和維修修，避免由于于設備和保溫溫寶冷結(jié)構損損壞引起的熱熱損失增加。G、設計中盡量減少各類類阻力元件的的使用，以提提高循環(huán)水泵泵的有用功。H、對于居住建筑室內(nèi)采采暖系統(tǒng)形式式，為實現(xiàn)室室溫調(diào)節(jié)和控控制，采用單單管系統(tǒng)，每每組散熱器設設置跨越管。商商業(yè)部分為保保證分室室溫溫調(diào)控采用水水平雙管系統(tǒng)統(tǒng)。（5）動力專業(yè)節(jié)能措措施采用高效節(jié)能的名名牌水泵、風風機以提高運運行效率。（6）其他節(jié)能措施綠化：對建筑周圍圍環(huán)境進行綠綠化設計，綠化將對居住區(qū)氣氣候條件起著著十分重要的的作用，它能能調(diào)節(jié)改善氣氣候，調(diào)節(jié)碳氧氧平衡，減弱弱溫室效應，減減少城市的大氣氣污染，減低低噪聲，遮陽陽隔熱，是改改善居住區(qū)微微小氣候，改改善建筑室內(nèi)內(nèi)環(huán)境，節(jié)約約建筑能耗的的有效措施。盡量保留原有樹木木，保持生態(tài)態(tài)環(huán)境。小區(qū)周圍特別是道道路沿線種植植樹木，起擋擋風降噪作用用。小區(qū)內(nèi)各建筑均能能滿足規(guī)范日日照要求（二）節(jié)能效果分分析本項目為達到節(jié)能能、環(huán)保的目目標，在建筑筑熱工設計、采采暖與通風的的節(jié)能設計方方面嚴格執(zhí)行行國家及河北北省相關標準準、規(guī)范。項項目積極選用用高效節(jié)能的的設備、材料料和技術方案案，執(zhí)行河北北省《居住建建筑節(jié)能設計計標準》，節(jié)節(jié)能達到65%。本項目不采用國家家明令禁止或或淘汰的落后后工藝、設備備，在節(jié)能措措施中積極采采用新工藝、新新技術、新產(chǎn)產(chǎn)品，達到節(jié)節(jié)能效果。第五章建設用用地、征地拆拆遷及移民安安置分析用（一）項目建設地地點本項目位于保定市市市區(qū)，天威威西路以南，朝朝陽南大街以以東，規(guī)劃總總用地4.1公頃。西面面有新近建成成的樂天綜合合購物市場，交交通、購物十十分便利，大大、中、小學學校環(huán)繞毗鄰鄰；超市、菜菜場、醫(yī)院、銀銀行、商場配配套齊全，交交通便利，形形成一個得天天獨厚的商品品房開發(fā)的黃黃金地段。（二）項目用地現(xiàn)現(xiàn)狀本項目總占地4..1公頃，用地形狀規(guī)整整、便于規(guī)劃劃、地勢平坦坦、地質(zhì)條件件穩(wěn)定，便于于建設，交通通便利，便于于生活發(fā)展。用地范圍內(nèi)已經(jīng)完成拆遷，場地平整工作，已經(jīng)具備開發(fā)建設條件。（三）項目選址分分析本項目周邊的生活活配套發(fā)展成成熟，其中包包括：萬家福福超市、物美超市、家世界界超市、保客客隆超市；富陽路路菜市場、龍泉路市場場；農(nóng)業(yè)銀行行、工商銀行行、建設銀行行、中國銀行行；保定市兒童童醫(yī)院、保定市市二醫(yī)院、鐵路路醫(yī)院、保定市市三豐醫(yī)院；；時代商廈大大世界商城，新新天地購物中中心、保定百百貨商場、裕裕華路商業(yè)街街；以及競秀公園、動物園園、人民廣場等休休閑配套，生生活十分便利利。本項目地處保定市市中心，周邊邊可開發(fā)地段越來來越少，周圍圍人口密集。家家庭消費首先先集中在住房房條件的改善善方面。作為為市中心一個大大型住宅社區(qū)區(qū)，周邊發(fā)展展成熟的商機機，將為本項項目帶來龐大大的消費群體體，營造興旺旺蓬勃的人氣氣，強力推進進本項目住宅宅、商鋪的銷銷售。寬松的的市場競爭環(huán)環(huán)境，較大的目標消消費群體，使使本項目處于于良好的市場場供求關系中中，市場前景景較為樂觀。恰恰逢現(xiàn)階段保保定房地產(chǎn)市市場迅猛發(fā)展展、持續(xù)升溫溫的大好時機機，本項目地地理位置優(yōu)越越，交通十分分便利，商業(yè)業(yè)、文化、娛娛樂功能完善善，加上合理理的戶型設計計，園林化的的人居環(huán)境，優(yōu)優(yōu)良的工程質(zhì)質(zhì)量，完善的的物業(yè)管理，項項目的銷售前前景十分樂觀觀。本項目地處教育中中心，教育配配套優(yōu)勢極為為顯著。附近近有花園里幼幼兒園、試驗驗小學、朝陽陽小學、鐵路路二中，保定定八中，保定定二中、保定定職業(yè)技術學學院、保定女女子職業(yè)中專專、保定職教教中心、保定定職工大學、河河北農(nóng)業(yè)大學學等，本項目目得天獨厚的的文化教育氛氛圍，將吸引引越來越多的的人群投資置置業(yè)。理本小區(qū)形狀規(guī)整、便便于規(guī)劃、地地勢平坦、地地質(zhì)條件穩(wěn)定定，便于建設設，交通便利利，便于生活活發(fā)展。建設目標：建設功功能齊全、設設施完備、交交通便利、環(huán)環(huán)境優(yōu)美的21世紀現(xiàn)代化化居住區(qū)，提提高土地使用用率，改善現(xiàn)現(xiàn)有環(huán)境，改改善人文景觀觀。符合土地地利用規(guī)劃要要求，占地規(guī)規(guī)模較為合理理。移析本項目通過置換方方式取得土地地。保定市人民民政府辦公廳廳“關于市大型型物流配送中中心項目有關關問題協(xié)調(diào)會會議紀要”（[20066]保市府辦156號文件）議議定，保定市市大型物流配配送中心項目目選址為利民民街908號，占地約200畝（其中保保運集團原有有30畝，毗鄰的的河北建設集集團所屬廣廈廈房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司168畝），經(jīng)保運運集團與河北北建設集團協(xié)協(xié)商，雙方同同意將保運集集團所屬的江江城路36號工業(yè)用地46畝與河北建建設集團廣廈廈房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司土地168畝進行置換換，作價后多多退少補。河河北建設集團團廣廈房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公司位位于利民街908號的168畝土地按倉儲儲用地轉(zhuǎn)讓保保運集團，保保運集團所屬屬的江城路36號的46畝工業(yè)用地地按城市規(guī)劃劃住宅及商業(yè)業(yè)用地直接辦辦理出讓手續(xù)續(xù)到河北建設設集團廣廈房房地產(chǎn)開發(fā)公公司。上述土土地置換、變變更手續(xù)的辦辦理已由市規(guī)規(guī)劃局、國土土局在規(guī)定時時間內(nèi)完成。本項目不涉及征地地拆遷及移民民安置問題。第六章環(huán)境和和生態(tài)影響分分析現(xiàn)（一）自然環(huán)境條條件1、地形、地貌場地所處地貌單元元為太行山東東麓山前沖洪洪積平原，地地形平坦。無無不良地質(zhì)作作用，地質(zhì)環(huán)環(huán)境未被破壞壞，工程地質(zhì)質(zhì)條件簡單，為為穩(wěn)定場地，適適宜建設。2、氣候、氣象保定市地處太行山山東麓，屬暖暖溫季風型大陸氣候，半半干旱區(qū),年降雨量570毫米，年平均氣溫12.3℃，歷年結(jié)冰初初日為10月中旬至11月下旬，終終日為翌年3月中旬至4月上旬，介介于微凍區(qū)與與冰凍區(qū)之間間，季節(jié)性凍凍土，標準凍凍結(jié)深度0.55米。3、水文該地區(qū)境內(nèi)河流主主要為海河流流域大清河水水系。永定河河流經(jīng)東北部部邊界。大清清河主要分為為南北2支，南支主主要有潴龍河河、孟良河、孝孝義河等匯入入白洋淀。北北支拒馬河從從鐵鎖崖分為為南、北拒馬馬河。4、植被及生物多樣性性項目所在區(qū)域內(nèi)的的地表全部被被人工地表所所取代，道路路兩側(cè)及居民民區(qū)內(nèi)種植有有綠化植物，以以槐、楊、松松樹為主，居居民生活及企企事業(yè)單位的的工作是當?shù)氐氐纳锷娲姹憩F(xiàn)形式，生生物結(jié)構單一一。（二）生態(tài)環(huán)境現(xiàn)現(xiàn)狀根據(jù)對項目所在地地的現(xiàn)場調(diào)查查表明，項目目所在地主要要為居民居住住用地，現(xiàn)有有植被主要為為零星喬木、野野生灌木、雜雜草，其中喬木主主要是楊樹，胸胸徑大于300cm的樹約20棵，主要是是楊樹。響本項目對環(huán)境的影影響主要表現(xiàn)現(xiàn)在項目在施施工期間，施施工噪音及施施工過程中粉粉塵、廢水和和固體廢棄物物對周圍居民民、單位和環(huán)環(huán)境造成影響響。（一）生態(tài)環(huán)境現(xiàn)現(xiàn)狀依據(jù)本工程特點，現(xiàn)現(xiàn)場施工中，需需要使用大量量建筑材料，在在裝卸、堆放放、拌和過程程中會產(chǎn)生大大量粉塵，施工期間內(nèi)內(nèi)燃機械和車車輛尾氣污染染。（二）施工聲污染染施工噪聲污染主要要來自各種打打樁、吊裝設設備、混凝土土拌、道路施施工等，聲功功率幾乎都在在100Db(A)以上。（三）水污染主要為生活污水和和施工過程中中的土方階段段降排水、沖沖車水、混凝凝土養(yǎng)護水及及路面清洗水水。施工活動動產(chǎn)生的污水水主要污染物物為泥沙懸浮浮顆粒和礦物物油；生活污污水含有較大大量的有機物物和懸浮物。（四）固體廢物污污染本項目施工期間產(chǎn)產(chǎn)生的固體物物主要為建筑筑垃圾、施工工及挖土方產(chǎn)產(chǎn)生的棄土、裝裝修垃圾及施施工人員產(chǎn)生生的生活垃圾圾。建成使用用后主要是生生活垃圾。護本項目建設內(nèi)容為為住宅用房，非非工業(yè)性項目目，因此，項項目無特殊污污染源，主要要污染源是生生活污水、生生活垃圾、噪噪音、煙氣，不不存在有害污污水和有害垃垃圾的處理問問題，對環(huán)境境的不利影響響較小。從環(huán)環(huán)境影響上看看，項目建設設是可行的，同同時，項目在在建設過程中中或建成后的的使用中，仍仍將采取嚴格格的環(huán)境保護護措施：1、雨水、污水：項項目排出的污污水主要來源源于生活污水水，生活污水水的種類有洗洗浴污水、辦辦公區(qū)生活用用水、沖廁水水，其排水特特點為BOBB5/CODD較高，還含含有一定量的的陰離子合成成洗滌劑。為為保證項目排排入城市下水水道的水中污污染物達到水水污染物排放放標準，項目目排水擬采用用分流制排放放生活污水和和雨水，生活活污水經(jīng)化糞糞池處理后再再行排放，對對排放出的含含油污水，選選用有相當處處理能力的隔隔油池處理后后排除。項目路面多為鋪裝裝路面和綠地地，除雨水沖沖刷路面后有有一定的雜物物外，排入雨雨水溝的雨水水不會含有大大量的有害物物質(zhì)。2、生活垃圾處理。生生活垃圾將納納入該地區(qū)的的環(huán)衛(wèi)垃圾消消納系統(tǒng)，將將生活垃圾采采用封閉式垃垃圾袋和垃圾圾箱分類收集集，并到管理理部門專設清清潔人員，利利用密閉垃圾圾桶運輸，由由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)統(tǒng)一清運至垃垃圾處理場和和垃圾消納場場處理。3、噪音治理。建材材的堆放及混混凝土拌和應應定點、定位位，并采取防防塵措施，設設置擋風板。施施工期間盡量量選用煙氣量量較少的內(nèi)燃燃機械和車輛輛，減少尾氣氣污染，施工工道路經(jīng)常保保持清潔、濕濕潤，以減少少汽車輪胎與與路面接觸而而引起的揚塵塵污染，同時時車輛應限速速行駛。地塊塊周圍樹立高高于3米的簡易屏障障，或在使用用機械設備旁旁樹立屏障，減減少施工機械械的噪聲影響響。混凝土拌拌和等高噪聲聲作業(yè)及施工工車的進出口口，盡可能遠遠離居民住宅宅，施工車場場地盡量平整整，減少顛簸簸聲，以減少少施工噪聲對對居民生活的的影響。本項項目建成后主主要噪聲來自自建筑物的空空調(diào)系統(tǒng)、電電氣等設備。擬擬采用措施為為：選用低噪噪音設備、對對較大噪音源源采取隔音措措施、建筑裝裝修首先選用用隔音、吸音音材料。4、煙氣治理。本項項目產(chǎn)生的煙煙氣主要為廚廚房烹飪油煙煙氣和地下停停車場排放的的汽車尾氣。廚廚房烹飪油煙煙氣可通過吸吸排油煙機將將油氣分離后后經(jīng)專用煙道道引到樓頂部部排入空中；；地下停車場場排放的廢氣氣利用地下室室強制通風將將尾氣排至室室外，保證停停車場的空氣氣中尾氣含量量不超標。5、施工期間環(huán)境保保護。項目在在施工過程中中，機械設備備噪音及施工工過程中粉塵塵對周圍人群群和環(huán)境會造造成一定影響響。項目建設設過程中的施施工噪音將按按環(huán)境保護部部門的規(guī)定嚴嚴加控制，合合理安排混凝凝土振動棒、電電鋸等噪音較較大的設備的的使用時間和和場所，減少少對周圍單位位和居民正常常工作和休息息的影響。對對粉塵進行噴噴水降塵處理理，嚴格執(zhí)行行北京市有關關施工管理規(guī)規(guī)定，把施工工期間對周邊邊環(huán)境的不利利影響降到最最低。響本項目用地尚未聘聘請專業(yè)機構構進行地質(zhì)勘勘察，但從項項目周邊用地地的地質(zhì)情況況推測，本項項目地塊應適適合進行房地地產(chǎn)開發(fā)建設設。響本項目用地范圍內(nèi)內(nèi)無文物古跡跡。第七章經(jīng)濟影響分析析析（一）投資估算根據(jù)我們對目前XXX市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)成本的的調(diào)查及投資資方提供的有有關資料，經(jīng)經(jīng)測算，對于于100%出售的情況況，項目總投投資為177770.2萬元。包包括土地取得得費27000萬元，開發(fā)發(fā)成本145541萬元，財務費用529.2萬元。1、土地費用投資總總額27000萬元本項目通過置換方方式取得土地地。2、項目前期費用11075萬元元可行性研究、環(huán)評評等費用：40萬元地質(zhì)勘察費:總總建筑面積××費率(2元/ｍ2)=15萬元文物勘察費、測繪繪費:115萬元工程設計費：依據(jù)據(jù)工程設計收收費標準計算算為260萬元圖紙審查費：工程程設計費×14%=366萬元招標代理費：建建安工程費××0.3%==33萬元工程質(zhì)量監(jiān)督費：：建安工程費費×0.05%%=6萬元工程監(jiān)理費：建安工程費費×1%=1100萬元合同印花稅：建安工程費費×0.03%%=3.3萬元市政設施配套費：：住宅7.499×30=225萬元，墻改費：7.499×1.75==13萬元再就業(yè)基金：77.49×1=7.499萬元教育基金：7.499×40=3000萬元抗震鑒定服務費：：7.499×0.3=2萬元散裝水泥專項基金金：7..49×1.2=9萬元合計：11075萬元3、項目工程費用項目建安工程費用用總額110093萬元。表7.1居住區(qū)建安工程費費用預測表單位:萬元序號建筑類別結(jié)構型式層數(shù)建筑面積(M2)單價（元/M2）工程費用（萬元）1住宅剪力墻24F70400130091522商業(yè)剪力墻2F400013005203公建2F5001300654地下車庫904615001356．95合計=SUM(ABOVE)110934、基礎設施費15585.455萬元供水系統(tǒng)：7.49×25=1877.25萬元排水系統(tǒng)：7.49×20=1499.8萬元供電系統(tǒng)：7.49×60=4499.4萬元供熱系統(tǒng)：7.49×50=3744.5萬元小區(qū)道路（含地面面硬化）：7.49×20=1499.8萬元綠化及小品：7.49×20=149.8萬元大門及圍護：50萬元小區(qū)照明：7.49×10=74..9萬元合計：1585..45萬元5、開發(fā)管理費和不可可預見費合計計688萬元。開發(fā)管理費=（前前期工程費+建安工程費+基礎設施費費）×2%=2755萬元不可預見費=（前前期工程費+建安工程費+基礎設施費費）×3%=413萬元6、銷售費用銷售費用估算1000萬元7、建設期貸款利息項目自有資金投入入8000萬元，用于于支付土地費費用和前期費費用等，在項項目第四年收收回。項目第二年初向銀銀行貸款35500萬元，用于于支付第二年年項目前期費費用、項目工工程費用、基基礎設施配套套費、間接費費用、開發(fā)管管理費和不可可預見費、銷銷售費用、財財務費用（利利息支出）等等，借款三年年期年利率按按7.56%計算。項目第三年年開始預售，預預售收入可用用于還款35500萬元。第二二年末應支付付利息3500×7.56%=264..6萬元。第三年末應應支付利息33500×7.56%=264.6萬元。建設期共支支付貸款利息息529.2萬元。9、總投資估算表7.3總投資估算表單位：萬元元序號項目合計計算期(年)12341土地費用270027000002前期費用1075537.5537.5003工程費用1109305546.55546.504基礎設施配套15850792.5792.505間接費用000006開發(fā)管理費和不可可預見費6881721721721727銷售費用100252525258開發(fā)成本172413434.57073.565361979利息支出529.20264.6264.6010總投資費用合計17770.23434.57338.16800.6197（二）項目銷售收入測測算經(jīng)過對周邊項目商商品房價格和和銷售情況的的調(diào)查，銷售售收入測算分分析如下：1、該項目的效益全部部為售房收入入和配套設施施出售收入。該項目已協(xié)議團購，銷售收入預測21732.8元，見下表。表7.4居住區(qū)銷售收入預預測表單位:萬元序號建筑類別結(jié)構型式規(guī)劃形態(tài)建筑面積(M2))銷售單價(元/M2)銷售收入（萬元）1住宅剪力墻24F704002500176002商業(yè)剪力墻2F4000400016003004車庫-1F904628002532．88合計=SUM(ABOVE)83446=SUM(ABOVE)21732.82、銷售收入、銷售售稅金及附加加估算表，見見下表。表7.6銷銷售收入、營營業(yè)稅金及附附加估算表單位：萬元序號項目合計計算期12341銷售（營業(yè)）收入入21732.810866.410866.42營業(yè)稅金及附加1195.30597.652597.6522.1營業(yè)稅1086.64543.32543.322.2土地增值稅0002.3城建稅76.064838.032438.03242.4教育附加32.599216.299616.2996（三）項目損益表7.7損益和利潤潤分配表單位：萬元元序號項目合計計算期(年)12341銷售（營業(yè)）收入入21732.80010866.40010866.4002銷售稅金及附加1195.30597.65597.653增值稅4總成本費用17770.2003434.507338.106800.60197.005利潤總額（1-22-3-4）2767.30-3434.500-7338.1003468.1510071.7556彌補以前年度虧損損3468.157304.457應納稅所得額(55-6)2767.302767.308所得稅691.82691.829稅后利潤(5-88)2075.472075.4710提取法定盈余公積積金207.55207.5511提取公益金103.77103.7712提取任意盈余公積積金13可供分配利潤(99-10-111-12))1764.151764.1514應付利潤（股利分分配）15未分配利潤(133-14)1764.151764.1516累計未分配利潤1764.151764.15（四）財務評價1、盈利能力分析由損益和利潤分配配表可計算得得出：總投資資收益率（ROI）=15.57%。資本金凈利利潤率（ROE）=年平均凈利利潤/項目資本金=25.94%。表7.8財務現(xiàn)金流流量表單位：萬元元序號項目合計計算期(年)12341現(xiàn)金流入21732.80010866.40010866.4001．1銷售收入21732.80010866.40010866.4001．2回收固定資產(chǎn)余值值1．3回收流動資金1．4其他現(xiàn)金流入2現(xiàn)金流出19657.3333434.507338.107398.251486.482．1建設投資（不含建建設期利息）2．2流動資金2．3經(jīng)營成本17770.2003434.507338.106800.60197.002．4銷售稅金及附加1195.30597.65597.652．5增值稅2．6所得稅691.82691.822．7其他現(xiàn)金流出3所得稅前凈現(xiàn)金流流量2767.30-3434.500-7338.1003468.1510071.7554凈現(xiàn)金流量2075.47-3434.500-7338.1003468.159379.925累計凈現(xiàn)金流量-3434.500-10772.660-7304.4552075.47計算指標：項目財務務內(nèi)部收益率率12%投資回收期期限3.778年2、借款償還能力分分析由借款償還計劃表表分析,有償還能力力。附表10.4-4借款償還計計劃表單位：萬元元序號項目合計計算期(年)12341借款350035001．1年初本息余額0350001．2本年借款35001．3本年應計利息529．20264．6264．601．4本年還本付息264．63764．60其中：還本35000付息息264．6264．601．5年末本息余額3500002還本資金來源4195．554195．5502．1當年可用于還本的的未分配利潤潤3458．1502．2當年可用于還本的的折舊和攤銷銷2．3以前年度結(jié)余可用用于還本資金金727．42．4用于還本的短期借借款2．5可用于還款的其他他資金3、財務評價結(jié)論本項目盈利能力分分析：總投資資收益率15.57%，資本金凈凈利潤率255.94%，項目財務務內(nèi)部收益率率12%，投資回收收期3.78年。本項目可行行。借款償還能力分析析,有較好的借借款償還能力力。不確定性分析，項項目的抗風險險能力較強。抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示示，2007年以來，我我市房屋銷售售價格指數(shù)各各月漲幅依然然較高，但波波動不大。新新建商品房價價格小幅上漲漲。新建商品房價格漲漲幅繼續(xù)上漲漲，二手房價價格漲幅穩(wěn)定定。普通住宅宅價格漲幅超超過高檔住宅宅。盡管目前前普通住宅價價格已處高位位，但在需求求刺激下，仍仍不斷走高。而而高檔住宅受受自身價格較較高及特殊消消費群體比例例相對較低的的影響，價格格漲幅低于普普通住宅。價項目位于保定市區(qū)區(qū)中心，朝陽陽南大街與天天威路的交匯匯處，2007年上半年至至下半年，本本區(qū)域在售樓樓盤對保定市房地產(chǎn)產(chǎn)市場具有一一定的影響力力，不論是從從房屋的品質(zhì)質(zhì)、開發(fā)商實實力，以及區(qū)區(qū)域內(nèi)的商業(yè)業(yè)配套設施和和住宅消費群群的檔次以及及未來發(fā)展趨趨向都具有一一定的代表性性。分析其原因主