商鋪銷售方案一、 目的1、 最大限度利用現(xiàn)有客戶資源 ,增加銷售額 ;2、 提前銷售商業(yè) ,避開西江月集中式商業(yè)銷售競爭;3、 資金快速滾動 ,為下一個項目籌資 ;二、 目前商鋪客戶分析1、 到訪客戶分析從3月1日至6月15日止，來訪客戶需求商鋪的共有 25臺客，來電客戶 5臺。2、 客戶對商鋪的價格接受度其中接受價格在10000—12000元，面積在80-120㎡左右，獨立使用年限在30年左右的有2臺客戶。以上幾點全部符合，上述客戶全部到場。其中接受價格在 8000—9900元，面積在 60-100㎡左右， 獨立使用年限在30年左右的有 13臺客戶。以上幾點全部符合，上述客戶全部到場。其中接受價格在7000—7900元，面積在60㎡以下，獨立使用年限在30年左右的有10臺客戶。以上幾點全部符合，上述客戶全部到場。來電客戶未表達意向。三、

商鋪價格定位1、 定價依據說明1)周邊商業(yè)氛圍目前，項目周邊

1公里范圍無成熟商業(yè)氛圍，商鋪定價沒有可比依據。斗門在售樓盤參考項目名稱價格銷售方式金碧麗江13000元/平方直接銷售海逸豪庭12000元/平方直接銷售，可代租，不承諾回報寧海世紀城暫時不賣租忠信桃源居9800元/平方直接銷售旭日華庭暫時不賣不租西江月暫無價格暫不銷售商業(yè)目前斗門區(qū)域在售商鋪離本項目距離較遠，具備參考意義不大。商業(yè)定價遵循基本規(guī)律住宅底墑價格大概為住宅銷售單價的 2.5倍定價比較科學。2、 商鋪均價定位本項目商業(yè)定價采用第三種定價方式并遵循客戶對商鋪價格接受度作為本項目第一期1、2棟首層商業(yè)的定價依據；根據以上分析建議整體均價為： “9980元/平方”；3、 商鋪定價各商鋪具體價格：根據位置、大小、使用調整各單個商鋪的價格。單價(元棟（座）號房間號套內面積套外面積建筑面積/m2)總價(元)1棟1103504.8123.25528.061100058086601棟1105131.106.04137.1489201223288.81棟1107224.5210.34234.8689202094951.21棟1109255.0011.74266.7499802662065.22棟1111255.0020.82275.821100030340202棟1113224.5218.34242.8689202166311.22棟1115266.9221.80288.7289202575382.42棟1117256.8020.97277.77110003055470合計2118.672251.9722620149銷售均價9980四、 商鋪銷售方式建議1、 直接銷售：即是直接銷售，不采用任何形式和相關承諾。優(yōu)勢：發(fā)展商可在短期內回籠資金， 降低項目整體資金壓力， 無需承擔返租補貼與相關稅費；將商業(yè)經營壓力轉移向中小業(yè)主，由其分擔經營壓力。劣勢：產權分散，主力店或品牌店難以進駐；無法規(guī)劃經營業(yè)態(tài)及規(guī)范整體形象；對于商業(yè)做旺主要靠市場自身調整，所需時間較長；若經營不好，對于項目整體形象有 一定影響。適用于：商業(yè)銷售競爭不激烈導致市場成熟度低，投資客戶缺乏了解；純街鋪銷售；商業(yè)體量極少或零星商業(yè)物業(yè)。2、帶租約銷售：即是先將商鋪招商，等商家簽了進場合同之后，以帶租約的形式將商鋪銷售。優(yōu)勢：通過招商保證前期商業(yè)定位與形象；能快速回收資金，無需承擔返租補貼與相關稅費；短期內使業(yè)主獲得穩(wěn)定收益。劣勢：鋪位差異性影響銷售難度的程度比較明顯；未出租的商鋪銷售難度較大，特別是大鋪；銷售難度較大， 售價與租金之間產生的收益回報低難以達到投資者期望；中、長期收益難以穩(wěn)定；后期經營管理難度較大，嚴重損壞商業(yè)形象與公司長期發(fā)展；各類手續(xù)復雜，易產生糾紛，影響公司品牌。適用于：商業(yè)氛圍已形成且正經營紅火，無需擔心后續(xù)收益；可銷售物業(yè)有大型主力店進駐且長期經營保證， 獲取長期穩(wěn)定收益回報；純街鋪或少量商業(yè)物業(yè)。3、合富建議銷售方式：建議采取第1種方式與住宅同步進行銷售，在銷售時整體考慮業(yè)主生活業(yè)態(tài)配套為主，在銷售時與客戶洽談寫入附加協(xié)議，充分為業(yè)主生活便捷考慮。五、 本項目商鋪業(yè)態(tài)定位建議針對周邊商業(yè)氛圍差，生活配套不足的實際情況，在一期交付使用時開始 ,發(fā)展商將1、2棟商業(yè)配套考慮為整體招商經營,為社區(qū)業(yè)主生活配套支撐服務，具體配套設置建議如下：商業(yè)配套建議設計面積（M2）便民藥店100小型超市400洗衣店100面包房50自助銀行100咖啡廳150小餐館200美容美發(fā)廳100合計800□ 設立咖啡廳▄建議設計面積為： 150M2?！?設立小型餐館▄建議設計面積： 200M2?！?建立自助銀行目前白領階層以上人群都是以銀行卡 （信用卡） 消費做主體消費形式， 提倡便捷與快速簡單消費， 只用少量的面積就可以， 設一到兩臺 ATM取款機和一臺自動存款機就可以滿足日常提款需要。▄建議設計面積： 100M2?！?設立洗衣店以便滿足生活要求， 而且洗衣店可以通過物業(yè)管理的幫助或諧調安排， 進行上門取件和上門送件的服務。▄建議設計面積： 100M2。六、銷售目標設定1、整體銷售目標：6套2、個人目標分解：1套/人七、銷售折扣建議1、銷售對外統(tǒng)一折扣：95折2、萬威營銷部經理： 93 折3、萬威營銷副總： 9折4、折扣審批流程遵循之前住宅銷售折扣審批流程操作執(zhí)行八、商鋪銷售激勵措施1、開發(fā)商按照完成整體銷售目標的情況下，按照800元/人/套進行激勵；2、整體銷售目標達到80%按照500元/人