GBB海外資產(chǎn)配置——墨爾本房產(chǎn)投資分析報(bào)告2015.8.26前言在全球股市，債市，大宗商品價(jià)格普遍大跌的環(huán)境下，任何形式的進(jìn)取型，追求高收益的投資都是有害無(wú)益的，我們應(yīng)該放棄固有投資回報(bào)率高或低的思維，轉(zhuǎn)而關(guān)注于避險(xiǎn)資產(chǎn)的配置。GBB以為：一些位于發(fā)達(dá)地區(qū)的帶有長(zhǎng)期租約的物業(yè)，持有這些物業(yè)不會(huì)因?yàn)榻?jīng)濟(jì)趨暖而大幅上漲，也不會(huì)因?yàn)榻鹑谖C(jī)而大幅下跌，固定收益的租約可以帶給投資人平穩(wěn)的現(xiàn)金收益，伴隨投資者度過(guò)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的寒冬……而這類資產(chǎn)配置無(wú)疑是最佳的避險(xiǎn)資產(chǎn)配置。GBB的探索——應(yīng)該選擇哪些發(fā)達(dá)地區(qū)？不難看出澳洲和美國(guó)都是中國(guó)人海外房產(chǎn)投資的熱點(diǎn)。美

國(guó)---現(xiàn)房，有房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅，貸款僅有地方銀行等少數(shù)銀行可貸，附加條件多。加拿大---房產(chǎn)投資沒有遺產(chǎn)稅，但首付高。香

港---不適合投資，震蕩大，預(yù)期不太好。新加坡---經(jīng)濟(jì)總量小，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有缺陷。歐

洲---只能考慮英國(guó)，德國(guó)房?jī)r(jià)基本不上漲。澳大利亞---首付低，沒有房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅，貸款政策好，還貸可以只還利息，不還本金。我們先從海外投資角度了解一下澳大利亞澳大利亞海外投資審查委員會(huì)（FIRB）數(shù)據(jù)：截止2014年12月31日，來(lái)自海外的投資數(shù)據(jù)，中國(guó)投資只占2.3%。結(jié)論不難得出，中國(guó)對(duì)澳大利亞的投資仍然具有很大的潛力。澳洲與中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的對(duì)比對(duì)比產(chǎn)權(quán)擁有期限期房首付比例期房貸款還貸方式增值套現(xiàn)期房資金風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)及法律法律保障房產(chǎn)定價(jià)裝修租賃市場(chǎng)租賃管理房產(chǎn)空置率稅務(wù)現(xiàn)狀澳洲永久產(chǎn)權(quán)首付10%交房后開始還貸凈利息還貸可將升值部分從銀行套現(xiàn)首付款進(jìn)入律師監(jiān)管賬戶成熟規(guī)范、市場(chǎng)穩(wěn)定專業(yè)律師行參與全球統(tǒng)一定價(jià)100%精裝修任何問(wèn)題由經(jīng)紀(jì)公司解決租金每周按時(shí)網(wǎng)銀匯入業(yè)主賬戶空置率低，以租養(yǎng)貸供房避稅，政府支持投資者中國(guó)七十年使用權(quán)首付30%簽完合同后還貸本金+利息出售才可以套現(xiàn)升值部分首付款進(jìn)入開發(fā)商賬戶完善中，不斷有新政策無(wú)專業(yè)律師行參與開發(fā)商、代理商差價(jià)明顯絕大部分是毛坯經(jīng)紀(jì)公司只起介紹人作用租金由業(yè)主自己收取空置率高，租不抵供買賣環(huán)節(jié)有大量稅費(fèi)澳洲最熱門的兩大城市：悉尼、墨爾本悉尼：---澳大利亞經(jīng)濟(jì)、金融、航運(yùn)和旅游中心---商業(yè)城市，世界著名的國(guó)際大都市---南半球最大的城市和重要的港口---房?jī)r(jià)增幅領(lǐng)跑澳洲房?jī)r(jià)漲幅，現(xiàn)房?jī)r(jià)處于較高水平悉尼房產(chǎn)價(jià)格比較如右圖所示，不難看出，悉尼的房?jī)r(jià)是呈上升趨勢(shì)的，尤其是2000年開始，別墅和公寓的價(jià)格都比之前上漲很快，之后公寓的成交量也有了突飛猛進(jìn)的上升，在2003年左右公寓達(dá)近30年（截至2013年）最高，到2006年時(shí)候成交量雖然有所下降，但是價(jià)格依然堅(jiān)挺，不管別墅還是公寓，在2008年到2010年價(jià)格有一定的波動(dòng)，之后就以小幅波動(dòng)在整體上漲中。從回報(bào)率上看，公寓的毛租金回報(bào)略勝別墅，達(dá)到4.7%，相較于國(guó)內(nèi)上海來(lái)說(shuō)，還是很可觀的，從而可以看出租房者的人群類型?？罩寐?.7%也是個(gè)不錯(cuò)的數(shù)字，租賃有市場(chǎng)。悉尼這30年的整體房?jī)r(jià)走勢(shì)還是能夠比較代表性體現(xiàn)澳洲房產(chǎn)的發(fā)展的。GBB對(duì)墨爾本市場(chǎng)的研究墨爾本經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)---第二首府城市，多次被《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》評(píng)為世界最宜居城市。---科技、制造和創(chuàng)新中心。澳大利亞每年人口增加最多的城市，同時(shí)擁有澳大利亞第二大住宅市場(chǎng)。---擁有全球第三大購(gòu)物中心。---工業(yè)城市，歐洲化城市，寧?kù)o、歐式韻味明顯。---花園之都、教堂之都、文化首都。住宅市場(chǎng)墨爾本公寓市場(chǎng)在全球金融危機(jī)的時(shí)候表現(xiàn)出極強(qiáng)的韌性。墨爾本擁有澳大利亞在經(jīng)歷全球金融危機(jī)影響下最具韌性的住宅市場(chǎng)。別墅和公寓市場(chǎng)中價(jià)位分別在2008年9月和2009年9月強(qiáng)勢(shì)反彈。這和過(guò)去20年中墨爾本表現(xiàn)出的長(zhǎng)線市場(chǎng)增長(zhǎng)趨勢(shì)相一致。根據(jù)2013年9月的市場(chǎng)數(shù)據(jù)，墨爾本住宅市場(chǎng)較悉尼價(jià)格更為經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。別墅和公寓中價(jià)分別比悉尼便宜27%和19.5%。海外移民數(shù)量的增長(zhǎng)，不僅僅是墨爾本人口增長(zhǎng)的主要來(lái)源，同時(shí)也是過(guò)去10年當(dāng)?shù)刈≌枨蟮脑瓌?dòng)力。同時(shí)值得關(guān)注的是，維多利亞是澳大利亞國(guó)際留學(xué)第一大省，其中大部分國(guó)際留學(xué)生都集中在墨爾本。這為當(dāng)?shù)刈》孔赓U市場(chǎng)提供了重要支撐。同時(shí)，這些學(xué)成畢業(yè)的留學(xué)生將陸續(xù)移民澳大利亞，并最終留在墨爾本工作生活。綜上所述，當(dāng)?shù)亓魧W(xué)移民人口加上其他海外技術(shù)移民是墨爾本房屋租賃市場(chǎng)和首次購(gòu)房市場(chǎng)的主要客戶群和需求力量。展望未來(lái)，墨爾本一直是澳大利亞最活躍的新別墅和公寓供應(yīng)基地。大批新住宅的建設(shè)緩解了人口增加帶來(lái)的價(jià)格增長(zhǎng)壓力，使得墨爾本能始終保持經(jīng)濟(jì)適宜的房產(chǎn)價(jià)格。隨著墨爾本城市化進(jìn)程不斷向城市四周擴(kuò)展，加上配套生活設(shè)施和交通設(shè)施的跟進(jìn)發(fā)展，墨爾本住宅市場(chǎng)正朝更加多元化，多層次的方向發(fā)展。這包括自住型購(gòu)房者在公寓市場(chǎng)的崛起。墨爾本房產(chǎn)價(jià)格比較如左圖所示，墨爾本在早年1983年時(shí)候，公寓與別墅的價(jià)格相差不大，這種局面大致持續(xù)到2003年，別墅與公寓價(jià)格才拉開一些距離，但是整體價(jià)格上漲的趨勢(shì)基本一致，2007年到2008年左右這段時(shí)間公寓和別墅價(jià)格均有起落，2009年開始都有較高幅度的漲幅，一直持續(xù)到2010年左右，出現(xiàn)歷史最高價(jià)，到2012年稍有浮動(dòng)，成交量雖然不如2009年時(shí)候，但價(jià)格仍然能維持住。從回報(bào)率上來(lái)看公寓仍然比別墅略高，分別為4.2%和3.7%，與悉尼相差不大，但是價(jià)格卻比悉尼更為實(shí)惠，別墅的價(jià)格相當(dāng)于悉尼公寓的價(jià)格檔次。空置率2.9%，雖說(shuō)稍比悉尼高，但是仍然屬于市場(chǎng)緊俏的。對(duì)比悉尼，墨爾本相對(duì)較為平穩(wěn)，呈穩(wěn)健上升的趨勢(shì)，作為澳洲的第二大城市，在體量上看，還是有相當(dāng)大的升值空間的。墨爾本房?jī)r(jià)分布從右圖不難看出，高房?jī)r(jià)區(qū)仍然環(huán)繞在墨爾本中心區(qū)域（圖上呈紅色）往外逐漸降低，沿海地區(qū)也是價(jià)高區(qū)域，位于市中心西北面和東北面的價(jià)格比相鄰區(qū)域也略高些，其他地區(qū)呈黃色，價(jià)格略低。沿海、中心區(qū)環(huán)繞、特色區(qū)域，仍然是房?jī)r(jià)高低的標(biāo)準(zhǔn)，所以，在這些區(qū)域，租金的收益也會(huì)相對(duì)可觀。墨爾本季度房產(chǎn)出售數(shù)量分布從銷售量來(lái)看，各區(qū)域分布不均，但中心區(qū)域和沿海區(qū)域的量仍然是大的，其他周邊區(qū)域，可能因?yàn)閮r(jià)格優(yōu)惠的緣故，也有呈現(xiàn)銷量較大的表現(xiàn)，例如西南區(qū)、北區(qū)和東南區(qū)域。悉尼&墨爾本悉尼所有住宅區(qū)房?jī)r(jià)的月增長(zhǎng)3.3%，季增長(zhǎng)5.4%，年增長(zhǎng)18.4%。房?jī)r(jià)中間值為790000澳元。別墅的月增長(zhǎng)3.3%，季增長(zhǎng)5.5%，年增長(zhǎng)19.8%。房?jī)r(jià)中間值為921500澳元。租金回報(bào)率為3.2%。公寓的月增長(zhǎng)3.2%，季增長(zhǎng)5.0%，年增長(zhǎng)11.9%。房?jī)r(jià)中間值為660000澳元。租金回報(bào)率為4.2%。墨爾本所有住宅區(qū)房?jī)r(jià)的月增長(zhǎng)4.9%，季增長(zhǎng)6.1%，年增長(zhǎng)11.5%。房?jī)r(jià)中間值為568200澳元。別墅的月增長(zhǎng)5.1%，季增長(zhǎng)6.5%，年增長(zhǎng)12.3%。房?jī)r(jià)中間值為630000澳元。租金回報(bào)率為3.0%。公寓的月增長(zhǎng)3.2%，季增長(zhǎng)2.8%，年增長(zhǎng)4.8%。房?jī)r(jià)中間值為483500澳元。租金回報(bào)率為4.1%。悉尼&墨爾本市場(chǎng)分析在過(guò)去一個(gè)月墨爾本房?jī)r(jià)急升，升幅上季度超過(guò)悉尼。根據(jù)CoreLogicRPData的房?jī)r(jià)指數(shù)（見上一頁(yè)）墨爾本房?jī)r(jià)在七月份錄得4.9%的升幅，在直到7月31日的三個(gè)月內(nèi)更跳升達(dá)6.1%。悉尼在上月及上一季度房?jī)r(jià)雖然持續(xù)上升，但升幅不及墨爾本。不過(guò)，悉尼的年度升幅為18.4%，仍較墨爾本的11.5%為高。澳洲兩個(gè)最大城市悉尼和墨爾本仍舊是投資者的集中地，悉尼的投資者占買家的60%。但是，數(shù)字并未反映最近不少銀行調(diào)高投資物業(yè)的房貸利率及收緊貸款要求帶來(lái)的影響，相信這些措施改變會(huì)令春季的房市降溫。由于投資者占市場(chǎng)買家的大多數(shù)，肯定會(huì)影響需求，但購(gòu)房自住買家人數(shù)可能會(huì)上升。其實(shí)，大部份的澳洲城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)放緩現(xiàn)象。布理斯班、阿德雷得、荷伯特和堪培拉在過(guò)去一年僅錄得溫和的增長(zhǎng)，而珀斯房?jī)r(jià)已開始下滑，達(dá)爾文跌幅更達(dá)5.3%。悉尼及墨爾本則仍然火熱，悉尼的物業(yè)只需25天便可出售，而墨爾本也只需約30天，兩地的拍賣清出率仍然非常高，但其他首都城市情況未如理想。因此，GBB認(rèn)為墨爾本更有投資潛力GBB推薦：墨爾本北區(qū)亞歷山大倫巴大廈(ALT)

墨爾本北區(qū)亞歷山大倫巴大廈距市中心僅為2公里，緊靠中央商務(wù)區(qū)，是一座酒店式公寓。亞歷山大倫巴大廈坐落于市中心北部歷史悠久的弗萊明頓（Flemington)區(qū)，距離墨爾本頂級(jí)商場(chǎng)、餐廳、娛樂、商業(yè)中心及寧謐的雅拉河只有幾分鐘的路程。同時(shí)距離墨爾本大學(xué)、墨爾本皇家理工大學(xué)、皇家醫(yī)院和皇家公園也僅為幾分鐘的路程。高爾夫球場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、綿延幾公里的步行街和自行車道及歷史上著名的墨爾本動(dòng)物園皆為它所有。寬闊的廣場(chǎng)、散步及游憩設(shè)施就在您腳下。喧鬧的城市生活、安靜的步行街、成蔭的綠地——所有的一切在這里都能毫不費(fèi)勁地為您融為一體。這一地區(qū)租金水平高，承租人素質(zhì)良好，大多為大學(xué)教授、醫(yī)院醫(yī)生、機(jī)場(chǎng)官員以及市中心的白領(lǐng)階層。一共25層。我們先了解一下ALT公寓所在的Flemington區(qū)Flemington區(qū)位于墨爾本市中心西北面4公里處，當(dāng)?shù)氐氖姓d是墨爾本市政廳，占地3平方公里。有4個(gè)公園，綠化面積將近6%。

2006年人口7850人，2011年7529人，下降4%，主要年齡階段25-34歲，主要是有子女的夫婦，每個(gè)月按揭還款在3000-4000澳幣之間，基本上均是專門職業(yè)的人群。2006年34.5%是自住，2011年34.6%是自住。目前，別墅的均價(jià)在881500澳元。Flemington非常繁華，它靠近RoyalParade，有通往TullamarineFreeway和Citylink高速公路的入口。Flemington的交通非常便利，電車、火車和公交一應(yīng)俱全，還有很多知名的公立學(xué)校。2015年8月17日該區(qū)房屋中位價(jià)信息：別墅出售中位價(jià)：2房=702000澳元；3房=87萬(wàn)澳元?jiǎng)e墅租金中位價(jià)：2房=450澳元/周；3房=530澳元/周；公寓出售中位價(jià)：1房=315000澳元；2房=47萬(wàn)澳元；公寓租金中位價(jià)：1房=270澳元/周；2房=360澳元/周；Flemington區(qū)與所在政府的別墅、公寓價(jià)格對(duì)比Flemington區(qū)與所在政府的別墅、公寓年增長(zhǎng)對(duì)比綜上兩個(gè)對(duì)比我們可以得出以目前價(jià)格上來(lái)看，F(xiàn)lemington區(qū)的別墅價(jià)格基本上走勢(shì)與所在市政區(qū)的價(jià)格走向是一致的，但卻比政府區(qū)的更為平穩(wěn)，起伏相對(duì)沒那么大；而公寓的價(jià)格市政區(qū)這邊遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于Flemington區(qū)的價(jià)格，但是波動(dòng)很大，但是整體趨勢(shì)是往上漲的。就年增長(zhǎng)率來(lái)看，F(xiàn)lemington區(qū)的別墅的增長(zhǎng)率基本上與市政區(qū)的增長(zhǎng)一致，除了2008年和2014年相悖之外；公寓的增長(zhǎng)除了2006年和2013年與市政區(qū)的相差較大之外，在2007年和2010年都表現(xiàn)得比政府區(qū)的好太多。對(duì)于一個(gè)多元文化區(qū)的區(qū)域來(lái)說(shuō)，F(xiàn)lemington區(qū)有著它無(wú)限的發(fā)展?jié)撃堋；氐轿覀兺扑]的ALT公寓-名校學(xué)區(qū)UniversityofMelbourne

墨爾本大學(xué)

3公里墨爾本皇家理工大學(xué)RMITUniversity-MelbourneCampus

4

公里VictoriaUniversity

（CityKingCampus）維多利亞大學(xué)

4公里L(fēng)aTrobeUniversity大學(xué)

18.0公里26分鐘GraduateHouse大學(xué)

3.6公里8分鐘旋濱大學(xué)

17.3公里

21分鐘AustralianCatholicUniversity-StPatricksCampus大學(xué)

5.6公里13分鐘StAloysiusCollege高中

1.0公里AscotValeSpecialSchool學(xué)校

1.6公里3分鐘MountAlexanderCollege高中

600米MooneePondsPrimarySchool小學(xué)

3.7公里7分鐘JasonColeman'sMinistryofDance舞蹈學(xué)校

1.0公里NorthMelbournePrimarySchool小學(xué)

3.1公里DebneyMeadowPrimarySchool小學(xué)

500米AscotValePrimarySchool小學(xué)StMichael'sSchool學(xué)校

2.1公里5分鐘FlemingtonStreetChildren'sCentre幼兒園

700米便利生活維多利亞女王市場(chǎng)

3公里L(fēng)ygon

街墨爾本動(dòng)物園

500米皇家公園弗萊明頓賽馬場(chǎng)（墨爾本杯舉辦場(chǎng)）1公里MooneeValleyRacecourse

滿利谷賽馬場(chǎng)

2公里皇冠賭場(chǎng)

4公里StKildaBeach

圣基爾達(dá)海灘

7公里RoyalParkGolfcourse

皇家公園高爾夫球場(chǎng)

2公里網(wǎng)球場(chǎng)

50米DebneyParkDelhiReserveLincol