再造·長沙新高度順天國際金融中心定位及產(chǎn)品打造方案[湖南中原事業(yè)一部出品][HunanChangsha.10.2010]前言Foreword.取勢與尊事.報告體系AnalyzeSystem>>目標及問題導出>>項目質素界定>>外部環(huán)境洞察>>開發(fā)模式及檔次建議>>項目定位及產(chǎn)品打造>>營銷思考本報告以核心目標為重心，進而實現(xiàn)基本目標。項目目標：以項目優(yōu)異的質素，加上首都在南城超高層產(chǎn)品的打造，完全可打造為長沙標桿性項目。基本目標銷售目標：順天集團品牌躍升的期望及長沙項目的標桿，高溢價平量是本案追求的運營模式，實現(xiàn)至少14000元/平的均價實現(xiàn)品牌躍升實現(xiàn)高溢價核心目標品牌目標：順天集團長沙央?yún)^(qū)項目又一力作，基于前期開發(fā)諸多項目，本案將是順天品牌躍升的基石。樹立長沙標桿核心目標：實現(xiàn)高溢價，實現(xiàn)順天品牌的躍升！實現(xiàn)目標的項目質素挑戰(zhàn)：位于雨花亭商圈（城市副中心），涵蓋酒店、寫字樓、公寓、商業(yè)各類型產(chǎn)品的中小體量城市綜合體項目，區(qū)域及體量存在挑戰(zhàn)。芙蓉中路韶山南路新建東路南二環(huán)線本案雨花亭區(qū)域開發(fā)商實力城市綜合體項目中小體量超高層項目涵蓋酒店、寫字樓、公寓、商業(yè)多種物業(yè)于一體的城市綜合體。原來是機電市場用地。項目位于韶山南路和新建東路交匯東北向，沃爾瑪雨花亭店北面。順天集團傾力打造；已有順天國際財富中心、黃金海岸、北國風光等數(shù)個項目的品牌積淀。項目含2棟超高層和商業(yè)，用地面積2.4萬平米，總建面16萬平米；容積率：6.0建筑密度：31.7%實現(xiàn)目標的區(qū)域市場價格挑戰(zhàn)：目前區(qū)域內(nèi)市場價格天花板約為10000元/㎡，區(qū)域價格箱體上限突破存在挑戰(zhàn)。本案萬博會均價：8500嘉盛國際均價：1020宏澤家園均價：8000鉑金國際均價：8000建鴻達華都均價：8500凱軒云頂均價：6500錦繡世紀均價：5900東塘瑞府均價：10000序號區(qū)域項目名稱銷售均價起價最高價主力戶型1開福區(qū)鉑宮.中山庭830080001100050-113平兩房、三房2芙蓉區(qū)明城國際中心1000095001100040-1203人瑞瀟湘國際未確定88001萬左右40-60平一房,90-100平兩房,145平三房4雨花區(qū)萬科金域華府720070007500剩125平三房5萬博匯85008000970046-120平6嘉盛國際1020086301020050-240平7天心區(qū)匯金國際暫未定，價格報告正制定中————73-77兩房、99三房長沙市中心區(qū)域公寓價格調(diào)研項目周邊區(qū)域市場價格調(diào)研實現(xiàn)目標的競爭市場挑戰(zhàn)：本案面市時將面臨多個大體量、高品牌的城市綜合體項目，本案存在強大競爭壓迫挑戰(zhàn)。典型項目開發(fā)商總建面（萬平米）中建南湖地塊中建集團28.7保利4號地塊保利集團65匯金國際建發(fā)集團19.3化機廠通用83.4水泵廠建鴻達66納愛斯納愛斯25萬博匯建鴻達50圭塘河嘉盛地產(chǎn)160北辰北辰300萬達商業(yè)廣場萬達地產(chǎn)100泰貞廣場泰貞投資25匯金國際化機廠保利4號地塊中建南湖地塊水泵廠納愛斯萬博匯北辰新河三角洲圭塘河萬達商業(yè)廣場項目質素雨花亭商圈，非一線商圈，中小體量的城市綜合體項目。當前市場目前項目所處區(qū)域價格天花板為1萬元/㎡實現(xiàn)目標的問題導出：未來市場未來將面臨大量的大體量、高品牌的城市綜合體項目一個在非傳統(tǒng)核心商業(yè)、商務區(qū)的中小體量綜合體項目，如何在與大體量綜合體競爭中，形成優(yōu)勢開發(fā)策略，實現(xiàn)價格箱體的突破？實現(xiàn)1萬4的高溢價目標問題轉化：在尋找實現(xiàn)價格箱體的突破之前，我們先必須透徹把握項目內(nèi)因與外因，并從中尋找實現(xiàn)目標的契機。報告體系AnalyzeSystem>>目標及問題導出>>項目質素界定>>外部環(huán)境洞察>>開發(fā)模式及檔次建議>>項目定位及產(chǎn)品打造>>營銷思考一個城市綜合體最重要的，首先就是它所在區(qū)域在城市發(fā)展中所處的位置。項目所處的雨花亭區(qū)域在長沙城市發(fā)展中的地位如何？項目質素界定：項目區(qū)位價值項目地塊價值+雨花亭商圈現(xiàn)狀：長沙新興的次級商圈，處于長株潭融城的主方向，未來老中心市區(qū)與新城市群落的連接地帶。五一商圈侯家塘商圈東塘商圈火車站商圈伍家?guī)X商圈榮灣鎮(zhèn)商圈紅星商圈雨花亭商圈2010年長沙城市化率約65%，GDP有望破4000億元，保持約15%的高速增長……,促進城市的擴展和發(fā)展??！長沙城市擴張長株潭融城城市化水平高速增長高速GDP帶來強勁支持雨花亭新興次級商圈，連接老中心區(qū)與新城市群落雨花亭商圈是近年來新興起的次級商圈之一，由于絕版的地段優(yōu)勢，沃爾瑪進駐后逐漸興起。隨著長沙城市的強勁發(fā)展，城市擴建步伐加快，未來此地將是連接老中心區(qū)與新城市群的中間地帶。老城郊區(qū)，形象展示、心理印象均較差，本區(qū)域在老長沙人心目中，超過東塘往南，就是長沙的郊區(qū)了?，F(xiàn)在從市中心到東塘只需5分鐘車程，但這種心理距離目前仍然存在，且影響較大。除本案地塊周邊較多老舊的建筑，如白沙小區(qū)、臨街商業(yè)等，檔次都較低，展示面比較差，更固化了長沙人對本區(qū)域的心理印象。雨花亭形象現(xiàn)狀：原本的老城郊區(qū)，周邊多為舊城的老居住區(qū)，人流混雜，形象展示差，長沙人對本區(qū)域的心理印象較差。雨花亭交通現(xiàn)狀：城市主干道韶山路、二環(huán)線經(jīng)過，規(guī)劃地鐵1號、3號線經(jīng)過，交通發(fā)展戰(zhàn)略要地。大動脈韶山路與新建路交匯處，交通便捷倚韶山路與新建路，位于雨花亭區(qū)域的核心位置，位居泛東塘板塊區(qū)域，交通意義重大；2、7、602、120、102、134、145、146等近20趟公交車經(jīng)過，交通便利，連接市區(qū)繁華地帶；地鐵1號、3號線近臨，交通出行方便距離地鐵3號線東塘站在1公里內(nèi)，而且乘3號線可直達規(guī)劃中的新長沙火車站，與武廣高速鐵路對接，旅客出行可以做到“零換乘”。乘地鐵出行，快捷舒適、準點率高，“地鐵口物業(yè)”，不但能為業(yè)主提供“出則繁華、入則寧靜”的生活，還能給業(yè)主良好的投資升值空間。順天項目雨花亭雨花亭配套現(xiàn)狀：傳統(tǒng)的砂子塘小學等知名學校依舊覆蓋本區(qū)域，教育資源豐富，吸引大量高端居住人群，人氣聚集。本案及本區(qū)域附近，教育資源非常豐富本案二十一中砂子塘小學砂子塘小學王家沖小學雨花亭學校教育局第三幼兒園長煙幼兒園砂子塘小學、二十一中、教育局幼兒園等在本案附近，教育資源豐富；靠近本區(qū)域的學校還有中南大學鐵道學院、長沙理工大學等，區(qū)域附近教育資源也非常豐富；本案長沙通信業(yè)技術學院長沙理工大學理工大學子弟學校二輕職業(yè)中專中南大學林學院商貿(mào)旅游職業(yè)技術學院耀華中學長沙職工大學雨花亭配套現(xiàn)狀：金融機構集中，各大銀行均有分支機構，沃爾瑪超市、餐飲機構一應俱全，1.5公里半徑內(nèi)，商業(yè)基礎較好。5分鐘金融圈，暢享便捷餐飲生活交通銀行、中國銀行、建設銀行、招商銀行、中信銀行、長沙銀行、光大銀行均在區(qū)域1.５公里之內(nèi)打造5分鐘金融圈。雨花亭麥當勞、肯德基、臺北豆?jié){、嘉興茂餐飲廣場、妙趣廚房、上島咖啡、蒸有味等眾多餐飲機構云集，為上班族提供眾多餐飲選擇。沃爾瑪做鄰居，體驗一站式生活沃爾瑪超市近在咫尺，消費購物、娛樂休閑輕松體驗，暢享一站式便捷生活。韶山中路、新建路、曙光路左右環(huán)繞，2分鐘觸達東塘商圈，10分鐘抵達五一繁華地段，輕松掌控城市脈動。勞動中路韶山中路芙蓉中路新建東路本案城南東路雨花亭商務現(xiàn)狀：商務辦公逐漸興起，主要集中在沿街的住宅之中，數(shù)量眾多但檔次較低，商務氛圍尚不成熟。陽光小鎮(zhèn)宏軒花苑融科三萬英尺華銀園那么，雨花亭的未來呢？長沙發(fā)展趨勢：基于城市快速發(fā)展，長沙由單核進入多核發(fā)展階段。長沙05年以前的發(fā)展方式是典型的單核心發(fā)展模式，五一廣場是城市唯一的核心區(qū)，承載整個城市的核心功能多核心發(fā)展有利于城市的均衡發(fā)展，分散城市發(fā)展壓力，新核心區(qū)發(fā)展成為城市發(fā)展的動力源，將拉動城市快速發(fā)展第一階段：單核心擴張第二階段：多核化發(fā)展第三階段：都市群形成主城核心核心核心核心長沙、湘潭、株洲的“一體化”發(fā)展是城市發(fā)展成為“都市群”的結果。多核心發(fā)展有利于城市群的形成長沙發(fā)展趨勢：武廣開通、地鐵修建、輕軌規(guī)劃、舊改熱潮。一個國際化的大都市崛起的身影若現(xiàn)。武廣客運線開通高檔次物業(yè)地鐵效果圖長沙新城地鐵修建國際化大都市若現(xiàn)，長沙迎來歷史性革新【升級】【南移】【裂變】成為主旋律…【升級】——城市功能、檔次升級，一個國際大都市的身影漸現(xiàn)?！灸弦啤俊L株潭融城，城市整體向南傾斜發(fā)展?！玖炎儭俊鞘兄行挠梢粯O到多極，五一商圈單極優(yōu)勢削弱。長沙發(fā)展趨勢：雨花亭發(fā)展趨勢：城市向南發(fā)展，雨花亭商圈恰好處于新、老商圈的黃金裂變區(qū)域，繼承城市精華，同時存在無限可能的新生機遇傳統(tǒng)老商圈區(qū)新興商圈區(qū)本案位置城市發(fā)展方向榮灣鎮(zhèn)商圈五一商圈火車站商圈東塘商圈雨花亭發(fā)展趨勢：隨著長株潭融城及城市拆遷的發(fā)展，巨資不斷注入，區(qū)域高檔物業(yè)逐漸聚集，區(qū)域為城市中心區(qū)升級的橋頭堡融城中心；巨資注入雨花亭；劇烈變動期區(qū)域發(fā)展：長沙融城，城市向南發(fā)展，項目位于南城核心，發(fā)展空間巨大。區(qū)域前景：深國投10億巨資打造雨花亭商圈核心，引入沃爾瑪、時代華納2巨頭。劇烈變動：融科三萬英尺、萬博匯、納愛斯、云鼎公館等新興高檔物業(yè)加入，與周邊舊民居產(chǎn)生強烈對比：這是一個新舊交替的區(qū)域，是一個劇烈變動的區(qū)域，是一個未來有無限可能的區(qū)域。東塘侯家塘五一商圈【城市主流方向的十字路口】從長沙城市主流發(fā)展來看，長沙新央極必然產(chǎn)生于南北雙動脈韶山路與芙蓉路上，合計15個。韶山路上勞動路口黃土嶺路口新建路口二環(huán)線路口湘府路口時代陽光路口芙蓉路上勞動西路口新建路口二環(huán)線路口新姚路口木蓮路口友誼路口韶洲路口湘府路口杉木沖路雨花亭發(fā)展趨勢：占據(jù)城市主流方向的大商業(yè)十字路口，孕育商業(yè)商務價值。對比十字路口是否有大體量商業(yè)支撐是否有標志性城市綜合體引領是否有高檔物業(yè)的群聚主要干道交匯干道對比十字路口韶山路勞動路口友誼商城、金色家族、步步高無華都黃土嶺路口無無無二環(huán)線路口無無無湘府路口步步高、通程商業(yè)廣場德思勤廣場奧園、華盛世紀新城、紅星國際時代陽光路口汽車南站雜亂商業(yè)無無芙蓉路勞動西路口新一佳無新世紀干線新建路口無無無二環(huán)線路口無無錢隆尊品新姚路口天虹百貨無BOBO國際、博林金谷、申奧美域木蓮路口無無和莊、長大彩虹都友誼路口無無湘府華城、童話里、滿庭芳韶洲路口無無無湘府路口無無歐洲城、星城榮域杉木沖路無無天城尚品本案區(qū)域韶山路新建路口沃爾瑪、華納影城本案及萬博匯、融科三萬英尺、云鼎公館、長城非常生活、納愛斯雨花亭區(qū)域將成為長沙城市升級裂變過程中，新的央極。而本案將成為引領央極形成的標志性項目。雨花亭發(fā)展趨勢：雨花亭區(qū)域將成為長沙城市升級裂變過程中，新的央極。而本案將成為引領央極形成的標志性項目本案雨花亭區(qū)域未來：城市主發(fā)展方向上的央極承前啟后，城市中心區(qū)升級孕育無限可能雨花亭商圈目前屬商圈副中心，但未來將成長為新的央極1目前，雨花亭屬生活型商圈，生活配套齊全，但商務氛圍還不夠濃郁2城市裂變背景下，雨花亭可繼承原有商圈積淀精華，最有潛質崛起為升級版商圈，承擔城市升級后的商務商業(yè)功能3項目質素界定：基于對項目區(qū)位價值的理解，來看看項目自身的價值——項目質素界定：項目區(qū)位價值項目地塊價值+地塊簡介：雨花亭核心區(qū)域位置，具備打造超高層標志性建筑潛質。韶山路萬博匯凈用地面積：2418989㎡規(guī)劃凈用地面積：18848.6㎡建筑面積：159454.74㎡容積率：6限高：150米限高建筑密度：31.7%綠化率：36.5%道路級別：韶山路為城市主干道，雙向六車道。新建東路暫時未完全拉通106米84米40米地塊規(guī)劃詳解：16萬中小體量綜合體項目，物業(yè)類型齊全，初步規(guī)劃高端，有條件打造城市標桿項目。150米超高層標桿；園林、道路規(guī)劃大氣合理150米超高層，將成為雨花亭區(qū)域唯一標桿項目；36%園林綠化規(guī)劃，人車分流進入道路系統(tǒng)，具備成為城市標桿的外部硬件條件。3.9米層高，豪華電梯配置，3.9米寫字樓層高，3.6米酒店式公寓層高，3.2米公寓層高寫字樓10臺電梯配置；公寓6臺電梯配置奇偶層大面積空中花園設計。層高3.6米層高3.9米層高4.5米10臺高速電梯6臺高速電梯大面積空中花園寫字樓公寓層高3.2米大面積空中花園地塊昭示價值：城市主干道的十字路口，城市絕版地段，雨花亭區(qū)域核心所在，人流集中，昭示性強。十字路口，標志地段，昭示性強韶山路與新建路交匯處，過往人流、車流量大，項目昭示性強，有利于項目對外形象推廣；十字路口，為重要交通樞紐，人群集中度高。吸引人群，有條件形成城市新中心重點交通地段能吸引較多人群關注，擴大項目影響力；利于有利的位置，進行項目的形象推廣，傳遞項目價值，提高目標客戶對本案的認可度，帶來較高的商務機商業(yè)價值。地塊交通動線：韶山路將是本案的車流主要聚集區(qū)，與南側萬博匯3期接壤區(qū)，將是本案人流重要聚集區(qū)。萬博匯三期萬博匯二期萬博匯一期公寓+底商+住宅商業(yè)街+住宅集中式商業(yè)+商業(yè)街+公寓+寫字樓一級車流線二級車流線三級車流線一級人流線二級人流線三級人流線韶山路：長沙傳統(tǒng)的南北交通動脈，車流和人流非常旺盛，將是本案人流的來源之一。萬博匯三期：集中式商業(yè)+商業(yè)街+公寓+寫字樓，有利于人氣的聚集。本案可與其相互呼應，制造群聚效應。萬博匯一、二期：以住宅+商業(yè)街為主，是主要的居住群體，直接為本案商業(yè)、商務提供消費人群。地塊驅動價值：本案與萬博匯一起，將成為未來雨花亭商圈發(fā)展的核心驅動力。萬博匯商業(yè)走廊，連接東塘、雨花亭商圈萬博匯，49萬平米的綜合體項目，一、二期大體量的住宅，加上三期臨韶山路部分的商業(yè)，力求打造的將是長沙市新的一條商業(yè)走廊，并實現(xiàn)東塘、雨花亭兩大商業(yè)中心的無縫連接。萬博匯的大體量，提高了本區(qū)域的整體檔次，它的體量將為本項目提供商業(yè)和人氣支撐，將與本項目一起，成為雨花亭商圈的核心驅動力。地塊價值小結：項目體量中小，有出奇制勝的基礎；1本案將和萬博匯一起成為區(qū)域未來央極形成的號角手；2超高層標志性建筑，高起點的初步規(guī)劃，有條件打造城市標桿綜合體項目。3項目質素界定小結：項目區(qū)位價值項目地塊價值1、項目必須透支未來價值博取高溢價2、小體量綜合體項目，必須打透一點問題轉化：那么，城市綜合體的諸多方面，打透哪一點將會適合本案發(fā)展，我們先來看看類似本案城市綜合體的發(fā)展模式——綜合體模式研究案例借鑒原則：1、地塊位置相似——城市中心；2、地塊規(guī)模相近——中小規(guī)模；3、地塊屬性相同——具備商務潛質；4、項目背景相似——競爭較大；5、地塊形象相似——區(qū)域性地標。案例一：均衡發(fā)展模式——北京華貿(mào)中心華貿(mào)中心由以下部分組成：3座高達百米以上的超5A級智能寫字樓20萬平米的水世界商城20萬平米國際公寓總面積超過13萬平米的超豪華酒店——里茲·卡爾頓(TheRitz-Carlton)和國際五星級酒店萬豪（Marriott）構筑國際大都市生活的巨擘級建筑綜合體5A智能寫字樓+國際商業(yè)區(qū)+國際公寓+五星級酒店+體育中心+展示中心出現(xiàn)于國際大都市，有的足夠的商業(yè)和商務市場支撐;優(yōu)越的地理位置，位于商業(yè)區(qū)核心區(qū)，依托CBD;良好的交通環(huán)境;超大規(guī)模，形成建筑集群效應，成為名符其實的“城中城”.各種功能均衡發(fā)展的聚核體各種功能均衡發(fā)展的聚合體的成功條件功能配比：各功能比例均衡，沒有明顯處于核心地位的功能超高層寫字樓部分樓高：80層，標高333米；單層面積：2500㎡；電梯：34部進口日立高速升降梯；停車場：地庫二層，共900個車位。公寓部分公寓樓位于中信廣場寫字樓的左右兩翼，由兩幢38層的大樓組成，總建筑面積達69054平方米。公寓的單元面積由113至237平方米不等。購物中心部分中信廣場購物城位于中信廣場的裙樓，樓高四層，每層的面積由8000平方米至10000平方米。一層經(jīng)營世界品牌精品，二層以流行、時尚的品牌為主。案例二：商務驅動型——廣州中信廣場項目整體建面：32萬方城市已經(jīng)或者即將進入一個服務業(yè)為主的后工業(yè)時代，產(chǎn)業(yè)簇群已形成，寫字樓市場有客戶（產(chǎn)業(yè)）支撐；優(yōu)越的地理位置，城市的商務/金融區(qū)中心/未來商務核心區(qū)；區(qū)域具有較大的發(fā)展?jié)摿?；具有良好的可視性和標志性。以寫字樓為核心的聚核體:以寫字樓為核心的聚合體的成功條件功能配比：

寫字樓66%、公寓23%、商業(yè)11%。案例三：酒店驅動型：——上海商城

PortmanRitz-Carlton酒店擁有564間客房，位于主樓14到45層。酒店內(nèi)有上海最大的、最高檔國際化健康中心，并與公寓共享。上海商城由一個五星級酒店、擁有472間豪華公寓、國際水準的辦公大樓、25000平方米世界知名品牌的購物商場、以及其它各種設施組成。定位為:上海頂級國際化聚核體“citywithinacity”五星級酒店+豪華公寓+寫字樓+商場功能配比：

酒店45%、公寓30%、寫字樓15%、商業(yè)10%上海商城地處南京西路，占地16770平方米，建筑面積185000平方米，由3棟高樓、3棟裙房組成，立面呈“山”字形，高樓上寬下窄，形如書法中起筆時的“頓”。主樓50層，高164.8m；東西兩配樓各32樓，高111.5米；３棟裙房各8層樓，地下1層（局部2層)，高33.8m。建筑之間由1個巨型交通廣場和3個中式庭院相聯(lián)系。北區(qū)寫字樓+中區(qū)購物及娛樂中心，總建筑面積達23萬平方米，提供約1000個車位寫字樓——4.2萬平方米的甲級寫字樓，高度為139米，其中1-3層為高檔國際時裝旗艦店，4層為開放式屋頂花園，5-28層為寫字樓，頂層為多功能廳。萬象城——18.8萬平方米的大型綜合性購物及娛樂中心，包含零售、餐飲、娛樂休閑、文化、康體等諸多消費元素，由超級市場、大型百貨商店、時尚零售商店、電影院、真冰溜冰場及各類餐飲等近300家零售店面組成。案例四：商業(yè)驅動型：——深圳華潤中心華潤中心首期占地4.1萬平方米，總建面達25萬㎡，提供約2000個車位由超五星級君悅酒店、酒店服務公寓、國際商業(yè)休閑廣場以及高尚住宅構成的華潤中心二期將于2008年建成啟用。華潤中心二期功能配比：商業(yè)39%，公寓23%，住宅23%，寫字樓9%，酒店6%項目整體建面：48萬方二期規(guī)劃商業(yè)商務酒店公寓作用相互關系提升整體檔次的有力手段。標志性（尤其是對外地和外籍人士）。實現(xiàn)較高的銷售價格保持物業(yè)形象向性較強的組成部分可以塑造與其他項目較大的差異住宅開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流的來源滿足中長期居住者需求商業(yè)為寫字樓、酒店和公寓提供配套商業(yè)可能對公寓帶來負面影響酒店為住宅或辦公提供共享的服務和配套設施酒店可以提高項目整體檔次。商務辦公為商業(yè)、酒店和公寓帶來潛在客戶。商務辦公可提高商業(yè)整體檔次。商務辦公與酒店可共享大堂。住宅為商業(yè)提供客源公寓可能降低項目整體檔次聚核體各種物業(yè)相互關系和作用的有機生態(tài)系統(tǒng)解析與單個物業(yè)的研究方法不同的是，在研究聚核體項目過程中需采用相關分析法。例如在確定項目的整體規(guī)劃時，必須考慮各個物業(yè)之間的相互影響從而確定建筑單體的位置排布。解析一：不同類型的物業(yè)在聚核體中承擔不同的功能酒店：項目標志性物業(yè)，定義項目整體檔次；商業(yè)：可實現(xiàn)較高利潤，承擔某種社會職能，可以塑造與其他項目較大的差異，項目的活力核心；商務：價值標桿，可樹立項目高端形象；公寓：保證開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流來源，滿足中長期居住者需求。在既定的開發(fā)目標和限制條件下，需要結合不同物業(yè)的市場承載能力，以及所承擔的功能來確定項目的功能組合。解析二：聚核體不同發(fā)展模式下的收益特征功能種類模式一：各種功能均衡發(fā)展的模式模式二：以住宅（公寓）為驅動發(fā)展模式模式三：以寫字樓為驅動的發(fā)展模式模式四：以酒店為驅動的發(fā)展模式模式五：以商業(yè)為驅動的發(fā)展模式酒店外包經(jīng)營------外包經(jīng)營外包經(jīng)營商務銷售/出租銷售/出租銷售/出租出租銷售/出租商業(yè)自行經(jīng)營/出租一般出租一般出租自行經(jīng)營/出租自行經(jīng)營/出租公寓銷售/出租銷售銷售/出租銷售/出租銷售/出租特征各功能可自營、銷售、出租，且互不依賴和影響，有可長期收益的，也有可短期回收資金銷售為主，能快速回籠項目資金各功能可銷售或出租，公寓收益受寫字樓租售情況的影響多為出租或經(jīng)營，寫字樓、商場、公寓受酒店經(jīng)營情況影響較大各功能可自營、銷售、出租，且互不依賴和影響掌握了項目內(nèi)因之后，我們來看看項目發(fā)展的外因——報告體系AnalyzeSystem>>目標及問題導出>>項目質素界定>>外部環(huán)境洞察>>開發(fā)模式及檔次建議>>項目定位及產(chǎn)品打造>>營銷思考思維導圖：外部環(huán)境洞察長沙房地產(chǎn)發(fā)展概況長沙商業(yè)市場分析長沙酒店市場分析長沙公寓市場分析長沙寫字樓市場分析長沙房地產(chǎn)發(fā)展概況長沙酒店市場分析長沙寫字樓市場分析長沙公寓市場分析長沙商業(yè)市場分析城市化水平與房地產(chǎn)階段的關系：

小于30%，初創(chuàng)期，發(fā)展緩慢；30%-70%，黃金時期，高速發(fā)展；70%-90%，趨于飽和，發(fā)展緩慢；大于90%，已經(jīng)飽和，基本停滯。長沙房地產(chǎn)市場目前處于高速發(fā)展的黃金時期長沙是中部六省會房價的洼地2009年中部六省會商品房均價顯示：

長沙商品房均價3951元/平米，是中部六省價格最的省會城市。其洼地效應，將吸引越來越多的資金進入長沙房地產(chǎn)市場。長沙樓市發(fā)展階段：城市化水平63%，整體上處于黃金發(fā)展階段，正迎來價格躍升的最佳時期。城北板塊城南板塊月湖星沙板塊城東板塊金星大道沿線板塊中心區(qū)板塊麓谷板塊麓南板塊各板塊的核心價值提煉：中心板塊——中央生活區(qū)配套價值城東板塊——芙蓉區(qū)政府、武廣線規(guī)劃、體育新城城南板塊——長株潭融城規(guī)劃、省政府、天心區(qū)政府麓南板塊——長潭西線、大學城、濕地生態(tài)公園麓谷板塊——高新區(qū)環(huán)境品質金星大道——市政府、空氣環(huán)境城北板塊——新河三角洲、開福區(qū)政府月湖星沙——月湖公園、金鷹文化城、星沙經(jīng)開區(qū)長沙房產(chǎn)圍繞城市中心，呈現(xiàn)四面開花的發(fā)展勢頭！市府板塊長沙房地產(chǎn)發(fā)展概況長沙酒店市場分析長沙寫字樓市場分析長沙公寓市場分析長沙商業(yè)市場分析樓市板塊格局：東南西北四面開花，長株潭融城市帶動城市向南發(fā)展，本案將作為南移的第一承載梯隊。資料來源：長沙房地局政務網(wǎng)中原地產(chǎn)研究中心分析整理資料來源：長沙房地局政務網(wǎng)中原地產(chǎn)研究中心分析整理10年成交量在調(diào)控中比09年成交量穩(wěn)中略升長沙是中部六省會房價的洼地長沙房地產(chǎn)發(fā)展概況長沙酒店市場分析長沙寫字樓市場分析長沙公寓市場分析長沙商業(yè)市場分析長沙房地產(chǎn)市場表現(xiàn)：成交量比09年穩(wěn)中略升，成交價格在調(diào)控波動微漲。長沙房地產(chǎn)市場在政策調(diào)控中平穩(wěn)上升。長沙房地產(chǎn)發(fā)展概況長沙酒店市場分析長沙寫字樓市場分析長沙公寓市場分析長沙商業(yè)市場分析匯金國際化機廠萬科城保利4號地塊中建南湖地塊水泵廠納愛斯萬博匯北辰新河三角洲典型項目開發(fā)商總建面（萬平米）中建南湖地塊中建集團28.7保利4號地塊保利集團65匯金國際建發(fā)集團19.3化機廠建鴻達83.4水泵廠建鴻達66納愛斯納愛斯25盛和國際建鴻達50圭塘河嘉盛地產(chǎn)160奧園湘天房地產(chǎn)40北辰北辰300萬達廣場萬達地產(chǎn)100德斯勤廣場德斯勤地產(chǎn)145萬科城萬科集團49合計1131.4友阿大廈華都嘉盛國際金領家族德斯勤廣場圭塘河湘江世紀城萬達廣場北辰總建面500萬，其中住宅300萬，酒店、商業(yè)、寫字樓、公寓等綜合公共建筑80萬；社區(qū)商業(yè)配套和停車庫等120萬。規(guī)劃建設的一棟高約260米的標志性建筑，將成為中南地區(qū)的新地標。德斯勤廣場總建面145萬，含大型商業(yè)中心+五星級酒店+甲級寫字樓+淘寶城+主題商業(yè)街+電視直播大廳+環(huán)球影視城+國際學校+高檔公寓等諸多物業(yè)類型，集高檔購物、時尚淘寶、商務辦公、金融、政務、會務、餐飲、娛樂、教育、居住等十大功能于一體。保利南湖項目總建面65萬，其中五星級酒店+甲級寫字樓+公寓+商業(yè)合計建面19萬平米。奧克斯項目湘騰城市廣場世貿(mào)項目萬達廣場總建面100萬，其中商業(yè)20萬，另有五星級酒店+甲級寫字樓+公寓+高尚住宅。樓市特征：伴隨城市升級，長沙迎來綜合體時代。超大規(guī)模綜合體中，南有德斯勤、保利，北有北辰、湘江世紀城，中有萬達，西有奧克斯的局面。長沙樓市發(fā)展階段：城市化水平63%，整體上處于黃金發(fā)展階段，正迎來價格躍升的最佳時期。樓市板塊格局：東南西北四面開花，長株潭融城市帶動城市向南發(fā)展，本案將作為南移的第一承載梯隊。長沙房地產(chǎn)市場表現(xiàn)：成交量比09年穩(wěn)中略升，成交價格在調(diào)控波動微漲。長沙房地產(chǎn)市場在政策調(diào)控中平穩(wěn)上升。樓市特征：伴隨城市升級，長沙迎來綜合體時代。超大規(guī)模綜合體中，南有德斯勤、保利，北有北辰、湘江世紀城，中有萬達，西有奧克斯的局面。小結：長沙正迎來價格躍升的最佳時期；同時，伴隨城市的升級換代，長沙迎來“城市綜合體時代”。長沙房地產(chǎn)發(fā)展概況長沙酒店市場分析長沙寫字樓市場分析長沙公寓市場分析長沙商業(yè)市場分析長沙房地產(chǎn)整體市場長沙酒店市場分析長沙寫字樓市場分析長沙公寓市場分析長沙商業(yè)市場分析本案華天大酒店通程大酒店佳程大酒店湘泉大酒店湖南國際影視會展中心酒店神龍大酒店普瑞溫泉大酒店開元鑫城大酒店同升湖通程山莊五華大酒店華天紫東閣大酒店鑫都大酒店金源大酒店君逸康年大酒店喜來登國際酒店茉莉花大酒店長島飯店長沙目前有五星級酒店10家（含達到五星級標準的16家），四星級酒店30多家，星級酒店加起來達到85家以上，加上各類賓館、招待所，超過百數(shù)之多。本案周邊無星級酒店，存在較大的市場空白點，優(yōu)越的地理位置具備較大的酒店發(fā)展空間。長沙酒店格局：長沙酒店行業(yè)發(fā)展迅猛，五星級酒店達10家以上，而本案所處區(qū)域無星級酒店，存在市場空缺。長沙房地產(chǎn)整體市場長沙酒店市場分析長沙寫字樓市場分析長沙公寓市場分析長沙商業(yè)市場分析目前長沙的星級酒店相對較多，入住率平均在70%以上；從酒店的平均入住率來看，星級越高，經(jīng)營狀況越好，五星級酒店入住率高于四星級酒店。酒店住宿率平均房價（人民幣）平均每間房間收益（人民幣）20092010上半年2008200920082009運達喜來登酒店78%82%698756384452華天大酒店貴賓樓73%76%488520317354芙蓉國豪庭大酒店72%73%----580-----319皇冠假日大酒店77%74%425495157275神農(nóng)大酒店82%79%325400228260華雅大酒店68%70%420409231258明城國際大酒店71%77%430438280228瀟湘華天大酒店66%73%461429161222普瑞溫泉大酒店67%71%465410256221平均72.44%74.56%458474250280入駐率：星級酒店整體入住率在70%以上，星級越高，入住率越高。其中，僅喜來登入住率在82%以上，與其為長沙首個5星級酒店在客戶心理地位有一定關系。長沙房地產(chǎn)整體市場長沙酒店市場分析長沙寫字樓市場分析長沙公寓市場分析長沙商業(yè)市場分析酒店住宿率平均房價（人民幣）平均每間房間收益（人民幣）20092010上半年2008200920082009運達喜來登酒店78%82%698756384452華天大酒店貴賓樓73%76%488520317354芙蓉國豪庭大酒店72%73%----580-----319皇冠假日大酒店77%74%425495157275神農(nóng)大酒店82%79%325400228260華雅大酒店68%70%420409231258明城國際大酒店71%77%430438280228瀟湘華天大酒店66%73%461429161222普瑞溫泉大酒店67%71%465410256221平均72.44%74.56%458474250280消費水平：

星級酒店整體客房均價在450元以上，長沙星級酒店消費能力強。其中，喜來登達到700元以上，客戶認可度高，愿意為其高價買單。從長沙星級酒店高房價和高入住率的信息得出，長沙具有相當大的高消費能力。長沙房地產(chǎn)整體市場長沙酒店市場分析長沙寫字樓市場分析長沙公寓市場分析長沙商業(yè)市場分析酒店名稱客房餐飲會議休閑娛樂及其它華天大酒店32%18%38%12%通程國際大酒店29%22%30%19%神農(nóng)大酒店36%14%35%15%影視會展酒店18%48%13%21%天璽大酒店45%12%36%7%君逸康年43%14%34%9%通過上表可以看出，五星級酒店收入構成較為平均，而四星級酒店則通過價格優(yōu)勢，在客房收入上所占比例較大；星級酒店收入中會議的比例最高，其中主要與長沙每年定期舉辦的湖南國際文化展覽會、中國（長沙）國際汽車展覽會，及著名的中國金鷹電視藝術節(jié)等商務商業(yè)活動相關。物業(yè)構成：四、五星級酒店，收入主要來源于客房和會議兩大類，另餐飲和休閑娛樂也占有較高比重。長沙房地產(chǎn)發(fā)展概況長沙酒店市場分析長沙寫字樓市場分析長沙公寓市場分析長沙商業(yè)市場分析10年上半年長沙旅游總收入占全省旅游總收入的41.2%。武廣高鐵的開通，為長沙的旅游發(fā)展帶來了發(fā)展機遇。僅五一期間，長沙市主要旅游景區(qū)接待高鐵旅游團隊就有6200多個，游客量近10萬人次。年份國內(nèi)游客（千人）國內(nèi)旅游收入（百萬人民幣）國際游客（千人）國際旅游收入（百萬美元）200220.579——9028——268-----147----200321.6005%11.54028%49-81%24-84%200423.0006%12.6309%188283%141488%200524.8908%17.52039%25636%20243%200626.2005%19.79513%40659%30852%200728.6109%22.99716%50123%38625%200832.2315%27.12018%54910%42410%200938.36625%27.92830%5785.3%4537%年均增長率

10%

21%

47.9%

77%消費人群：10年上半年長沙共接待國內(nèi)外游客2597.2萬人次，旅游總收入達230.25億元，為長沙酒店行業(yè)帶來了強大的客源支持。長沙房地產(chǎn)整體市場長沙酒店市場分析長沙寫字樓市場分析長沙公寓市場分析長沙商業(yè)市場分析2009年，全市舉辦的各類會展活動項目達505個，直接收入8.2億元，并帶動交通運輸、餐飲住宿、娛樂休閑、旅游等會展相關產(chǎn)業(yè)收入74.08億元。會展內(nèi)容：“中國金鷹電視藝術節(jié)”、“中國中部投資貿(mào)易博覽會”、“全國汽車配件交易大會”、“全國糖酒交易大會”、“中國（長沙）國際汽車博覽會”等多個全國或區(qū)域性的品牌展會。紅星國際會展中心4.8萬平米青竹湖國際會展中心湖南國際會展中心5萬平米2008年年度直接收益乘數(shù)效應收益2009年2010年7.3億65億8.2億預計9.0億75億預計82億增幅9.3%消費人群：長沙會展業(yè)其直接收益以及乘數(shù)效應，帶來近百億的消費產(chǎn)值，為酒店客房、休閑娛樂、商務會談等客源帶來又一支撐。喜來登酒店作為長沙酒店的最高標桿，其經(jīng)營收益遠好于其他5星級酒店，長沙酒店行業(yè)求新、求高現(xiàn)象異常明顯。酒店住宿率平均房價（人民幣）平均每間房間收益（人民幣）20092010上半年2008200920082009運達喜來登酒店78%82%698756384452華天大酒店貴賓樓73%76%488520317354芙蓉國豪庭大酒店72%73%----580-----319皇冠假日大酒店77%74%425495157275神農(nóng)大酒店82%79%325400228260華雅大酒店68%70%420409231258明城國際大酒店71%77%430438280228瀟湘華天大酒店66%73%461429161222普瑞溫泉大酒店67%71%465410256221平均72.44%74.56%458474250280長沙房地產(chǎn)整體市場長沙酒店市場分析長沙寫字樓市場分析長沙公寓市場分析長沙商業(yè)市場分析長沙房地產(chǎn)整體市場長沙酒店市場分析長沙寫字樓市場分析長沙公寓市場分析長沙商業(yè)市場分析長沙酒店市場小結——長沙酒店市場發(fā)展?jié)摿Υ?，尤其是五星及以上高檔酒店。長沙酒店行業(yè)求新、求高現(xiàn)象成為趨勢。成長成熟階段，五星級酒店10家（含達到五星級標準的16家），四星級酒店30多家。發(fā)展階段及格局酒店承載能力未來趨勢消費人群：旅游、會展、政府接待、商務會談成為主流。消費水平：星級酒店整體客房均價在450元以上，長沙星級酒店消費能力強。入駐率：整體入住率在70%以上，星級越高，入住率越高。物業(yè)構成：收入主要來源于客房和會議兩大類，另餐飲和休閑娛樂也占有較高比重。長沙酒店市場發(fā)展?jié)摿Υ?，尤其是五星及以上高檔酒店。長沙酒店行業(yè)求新、求高現(xiàn)象成為趨勢。區(qū)域契機雨花亭區(qū)域暫無高檔酒店，存在市場空缺，為本案帶來契機。1、酒店市場承載能力高，尤其是五星以上高檔酒店2、長沙酒店行業(yè)求新、求高現(xiàn)象成為趨勢3、雨花亭區(qū)域暫無高檔酒店，存在市場空缺的契機長沙寫字樓發(fā)展階段：目前長沙寫字樓市場處于高端專業(yè)寫字樓時代。九十年代新興市場的激進與陣痛第一次回暖與產(chǎn)品升級發(fā)展千禧年前夕長沙市場出現(xiàn)品質較低的一代寫字樓第二代寫字樓的代表出現(xiàn)在長沙的繁華之地SOHO商住的時代長沙首推了SOHO居家辦公理念，成為了這一階段長沙寫字樓市場的替代詞新世紀伊始酒店式公寓席卷星城高檔專業(yè)寫字樓時代酒店式公寓出現(xiàn)充分滿足了當時消費者對寫字樓產(chǎn)品的需求。不僅將居住與辦公結合，還可以提供更完善的酒店式服務大量國內(nèi)外企業(yè)進駐長沙，引發(fā)了長沙寫字樓市場的變革，高檔專業(yè)化成為了寫字樓的主流發(fā)展方向；硬件配置以及物業(yè)管理方面的水平明顯提高02年-05年06年-至今長沙房地產(chǎn)整體市場長沙酒店市場分析長沙寫字樓市場分析長沙公寓市場分析長沙商業(yè)市場分析

長沙高端寫字樓主要集中在：橫向城市主干道：五一路、解放路、勞動路縱向城市主干道：芙蓉路、韶山路形成三個核心商務區(qū)：五一廣場商務區(qū)芙蓉中路商務區(qū)韶山北路商務區(qū)長沙高端寫字樓分布特點：長沙市高端寫字樓沿市區(qū)三橫兩縱五條主干道呈“日”字形‘帶狀’分布。五一廣場商務區(qū)韶山北路商務區(qū)芙蓉中路商務區(qū)五一廣場是長沙市的傳統(tǒng)中心，兩條城市主干道在五一廣場交匯，眾多金融機構在此建造總部樓宇，逐漸形成了長沙市的金融中心；由五一廣場向外輻射，在主要交通干線沿線逐漸形成了兩個新城市商務聚集區(qū)，即芙蓉中路與韶山北路商務區(qū)。長沙房地產(chǎn)整體市場長沙酒店市場分析長沙寫字樓市場分析長沙公寓市場分析長沙商業(yè)市場分析長沙房地產(chǎn)整體市場長沙酒店市場分析長沙寫字樓市場分析長沙公寓市場分析長沙商業(yè)市場分析10中隆國際大廈中天廣場第一大道華美歐國際湖南國際金融大廈順天財富中心定王大廈運達國際廣場通程國際大酒店銀華大酒店商務樓豪庭酒店商務樓大華賓館華天貴賓樓金源大酒店湘域中央10唯一星座亞大時代10專業(yè)高檔寫字樓五星級酒店寫字樓長沙高端寫字樓市場調(diào)研：分為專業(yè)寫字樓、五星級酒店式寫字樓、普通酒店式寫字樓。酒店寫字樓分布主要以高端酒店為依托；專業(yè)高端寫字樓主要集中在芙蓉中路、五一路、韶山路等繁華地帶。普通酒店寫字樓長沙房地產(chǎn)整體市場長沙酒店市場分析長沙寫字樓市場分析長沙公寓市場分析長沙商業(yè)市場分析專業(yè)高端寫字樓入駐率中天廣場50%中隆國際98%定王大廈80%惟一星城90%佳天國際60%順天財富中心90%亞大時代95%（只租不賣）調(diào)研項目平均入駐率80%普通酒店式寫字樓入駐率銀華大酒店85%金源大酒店95%天璽大酒店90%長沙專業(yè)寫字樓入駐率分析由于長沙近幾年自身經(jīng)濟發(fā)展的快速，及長株潭合并等政策的利好，不少國際型、全國型大企業(yè)進駐長沙，使得長沙高端寫字樓進駐率處于高位，潛在剛性需求十分巨大普通酒店式寫字樓入駐率分析入駐率情況：五星級酒店式寫字樓入駐率明顯高于專業(yè)寫字樓，五星級酒店式寫字樓與普通酒店式寫字樓入住率相當。五星級酒店式寫字樓入駐率華天貴賓樓85%運達國際95%豪庭大酒店80%通程國際大酒店90%調(diào)研項目平均入駐率87%五星級酒店式寫字樓入駐率分析長沙房地產(chǎn)整體市場長沙酒店市場分析長沙寫字樓市場分析長沙公寓市場分析長沙商業(yè)市場分析租金水平：五星級酒店式寫字樓租金平均為3.8元/㎡/天，普通酒店式寫字樓租金水平為約為2元/㎡/天，專業(yè)寫字樓租金平均為2元/㎡/天。長沙酒店式寫字樓租金水平相對與專業(yè)寫字樓租金水平約高出1.8元/㎡/天，存在更高投資價值；2010年開始，伴隨著長沙整體房地產(chǎn)市場以及優(yōu)質寫字樓市場銷售價格的增長，同時，新建樓宇品質的提高，寫字樓的租金也開始相應增長；專業(yè)寫字樓租金普通酒店式寫字樓租金五星級酒店式寫字樓租金亞大時代中天廣場中隆國際順天財富中心定王大廈第一大道文化大廈2143銀華大酒店金源大酒店天璽大酒店2143華天貴賓樓豪庭大酒店4286運達國際通程國際大酒店長沙房地產(chǎn)整體市場長沙酒店市場分析長沙寫字樓市場分析長沙公寓市場分析長沙商業(yè)市場分析長沙專業(yè)寫字樓客戶分析長沙酒店寫字樓客戶分析消費人群：五星級酒店式寫字樓以國內(nèi)外大型知名企業(yè)分公司或辦事處、信息科技產(chǎn)業(yè)客戶為主，普通酒店式寫字樓以外貿(mào)型企業(yè)、咨詢公司及中等企業(yè)辦事處為主，專業(yè)寫字樓以實業(yè)、投資咨詢、房地產(chǎn)等客戶為主。專業(yè)高端寫字樓等級智能化水平空調(diào)類型中天廣場甲級5A中央空調(diào)華美歐國際甲級5A分戶空調(diào)亞達時代商住5A中央空調(diào)恒隆國際甲級5A分戶中央空調(diào)國貿(mào)金融中心甲級5A中央空調(diào)順天財富中心甲級——中央空調(diào)第一大道甲級——智能中央空調(diào)唯一星城甲級——中央空調(diào)湘域中央商住5A中央空調(diào)酒店寫字樓星級等級智能化水平空調(diào)類型銀華大酒店三星甲級——中央空調(diào)金源大酒店四星甲級——中央空調(diào)長沙房地產(chǎn)整體市場長沙酒店市場分析長沙寫字樓市場分析長沙公寓市場分析長沙商業(yè)市場分析智能化水平：五星級酒店式寫字樓、普通酒店式寫字樓、專業(yè)寫字樓硬件配置相當，都有甲級，且都配置中央空調(diào)。酒店寫字樓星級等級智能化水平空調(diào)類型運達國際五星甲級5A中央空調(diào)通程國際大酒店五星甲級5A中央空調(diào)豪庭商務樓五星甲級5A中央空調(diào)華天貴賓樓五星甲級——中央空調(diào)長沙專業(yè)寫字樓智能化水平普通酒店式寫字樓智能化水平五星級酒店式寫字樓智能化水平長沙房地產(chǎn)整體市場長沙酒店市場分析長沙寫字樓市場分析長沙公寓市場分析長沙商業(yè)市場分析專業(yè)寫字樓車位數(shù)建筑面積/停車位電梯數(shù)量建筑面積/電梯數(shù)佳天國際339217/198173/1建鴻達現(xiàn)代城154307/1594556/1新時空NO1200230/167667/1中天廣場700328/1545920/1第一大道108218/163924/1在寫字樓車位配比上，國內(nèi)發(fā)達城市一般標準是150-200平方米配置一個停車位，而長沙是200-500平方米一個，遠未達國際標準。寫字樓客戶對電梯數(shù)量級電梯速度要求高，高端寫字樓電梯數(shù)量保證在6-9個，電梯速度保持2-3米/秒，辦公人員電梯等候時間短。酒店寫字樓車位數(shù)建筑面積/停車位電梯數(shù)量建筑面積/電梯數(shù)金源大酒店180388/1513968/1銀華大酒店————4——電梯數(shù)計車位數(shù)：專業(yè)寫字樓硬件配置最高，電梯達5-9臺；五星級酒店式寫字樓與普通酒店式寫字樓相當，電梯不如專業(yè)寫字樓。酒店寫字樓車位數(shù)建筑面積/停車位電梯數(shù)量建筑面積/電梯數(shù)運達國際350212/1514840/1通程國際大酒店————333333/1豪庭大酒店————617063/1華天貴賓樓————8——長沙專業(yè)寫字樓智能化水平普通酒店式寫字樓智能化水平五星級酒店式寫字樓智能化水平長沙房地產(chǎn)整體市場長沙酒店市場分析長沙寫字樓市場分析長沙公寓市場分析長沙商業(yè)市場分析香港寫字樓多通過品牌物業(yè)在資產(chǎn)運營管理中，實現(xiàn)后期價值的；長沙目前新建項目都有物業(yè)，部分項目以能聘請星級物管為自己項目升值的重要籌碼；長沙專業(yè)寫字樓的物管費在3.0-4.0元左右，而酒店式寫字樓的物管因一次性包含很多費用，多在十幾元到二十元不等。物管費水平：五星級酒店式寫字樓物管費在10-20元、普通酒店式寫字樓約5元、專業(yè)寫字樓物管費在3-4元。專業(yè)寫字樓物業(yè)管理費普通酒店式寫字樓物業(yè)管理費五星級酒店式寫字樓物業(yè)管理費亞大時代中天廣場中隆國際順天財富中心定王大廈第一大道文化大廈3254銀華大酒店金源大酒店天璽大酒店4286華天貴賓樓豪庭大酒店1052015運達國際通程國際大酒店長沙房地產(chǎn)整體市場長沙酒店市場分析長沙寫字樓市場分析長沙公寓市場分析長沙商業(yè)市場分析長沙寫字樓市場小結：寫字樓市場已經(jīng)發(fā)展成熟，且由專業(yè)寫字樓和酒店寫字樓主導市場。酒店寫字樓在溢價實現(xiàn)上更高。五星級酒店式寫字樓五星級酒店式寫字樓硬件配置不如專業(yè)寫字樓，但是因為酒店的身份價值拉動，其實際租金遠高于專業(yè)寫字樓，實現(xiàn)了較高溢價。普通酒店式寫字樓普通酒店式寫字樓與五星級酒店式寫字樓硬件配置相當，但租金遠低于五星寫字樓。說明星級不夠，對寫字樓的身份形象拉升不夠，酒店不足以對寫字樓形成驅動力，并實現(xiàn)高溢價。專業(yè)寫字樓專業(yè)寫字樓硬件配置上略高于五星級酒店式寫字樓，但租金卻不如對方，原因是沒有高檔酒店的價值驅動。1、酒店式寫字樓，以酒店高形象驅動寫字樓價值，實現(xiàn)高溢價2、酒店檔次不足（5星以下），形象驅動不夠，難以支撐溢價。長沙房地產(chǎn)整體市場長沙酒店市場分析長沙寫字樓市場分析長沙公寓市場分析長沙商業(yè)市場分析長沙公寓市場現(xiàn)狀：09年百花齊放，量價齊升勞動東路五一大道萬家麗路韶山路芙蓉路三一大道亞商國際首座融圣國際長沙之芯名富公寓鉑宮1長沙之芯，1.49萬方，均價9300，產(chǎn)品41-79平米，售罄2首座，2.85萬方，均價7000，產(chǎn)品36-90平米，售罄3名富公寓，6.08萬方，均價6400，產(chǎn)品33-101平米，售罄亞商國際，4.02萬方，均價6000（精裝），產(chǎn)品43-93平米，一期推B棟除開4-10F未推外，售罄4融圣國際，9.12萬方，均價7400，產(chǎn)品36-57平米，售罄56鉑宮，8.59萬方，均價7500，產(chǎn)品66-77平米，售罄據(jù)中原不完全統(tǒng)計，09年市中心公寓消化量約1.6萬套，按照平均45平米面積計算，09年，去化量約為72萬方！長沙房地產(chǎn)整體市場長沙酒店市場分析長沙寫字樓市場分析長沙公寓市場分析長沙商業(yè)市場分析2010年，中心城區(qū)已知公寓項目全年供應預計將超過50萬方；高素質項目如嘉盛國際、瀟湘國際、明城國際、觀園、凱軒云頂?shù)葘㈥懤m(xù)上市，后市競爭激烈。項目體量(萬)主力產(chǎn)品最早上市嘉盛國際6.5636-782010.3鉑宮二期429-1132010.6/7益佳苑3.32————鉑金館4.345-702010.7凱軒云頂2.42402010.6同福大廈0.9635-1052010.4觀園530-602010.6明城國際943-602010.7瀟湘國際9.2340-602010.10東塘瑞府8.730-1002010.10泊富廣場10（預測44層公寓2011合計54.79————勞動東路五一大道萬家麗路韶山路芙蓉路東塘瑞府三一大道鉑金館嘉盛國際凱軒云頂觀園泊富國際廣場鉑宮二期益佳苑同福大廈萬科金域華府瀟湘國際明城國際長沙公寓市場現(xiàn)狀：2010年高質素項目集中入市，特別是偏辦公性質的商務公寓白熱化，但酒店式公寓目前長沙市場仍處于一個空白期長沙房地產(chǎn)整體市場長沙酒店市場分析長沙寫字樓市場分析長沙公寓市場分析長沙商業(yè)市場分析項目長沙之芯首座名富公寓融圣國際鉑宮一期亞商國際瀟湘國際嘉盛國際萬博匯項目定位CBD中心金融街首璽精工MIMI國際宮邸城北中心D調(diào)生活家克拉公寓領袖行宮、中央靜邸5U全能青年領地中央商務金領公寓城市會所白金公寓NUO城市共同體物業(yè)屬性商務公寓普通/商務公寓普通/商務公寓一期酒店公寓；二期普通公寓偽酒店式公寓普通公寓偽酒店式公寓

普通商務公寓商務/普通公寓半商務性公寓產(chǎn)權年限407070

707070

707070售價94007000640074007200600010000102009000是否精裝毛坯（精裝加1500）毛坯毛坯毛坯毛坯（精裝加1500）可選擇毛坯毛坯，部分精裝否，后期考慮做精裝長沙公寓市場現(xiàn)狀：商務公寓易創(chuàng)造價格天花板，但要求項目毗鄰城市主干道；精裝公寓成為趨勢；出現(xiàn)偽酒店式公寓，逐步挑戰(zhàn)價格極限。長沙酒店市場分析長沙寫字樓市場分析長沙公寓市場分析長沙商業(yè)市場分析長沙房地產(chǎn)整體市場商務公寓調(diào)研：主要商務公寓項目硬件對比項目嘉盛國際摩天一號友阿大廈中天廣場行政公館瀟湘國際外立面簡約現(xiàn)代簡約現(xiàn)代簡約現(xiàn)代簡約現(xiàn)代簡約現(xiàn)代電梯9臺高速電梯4臺高速電梯7臺高速電梯5臺高速電梯6臺高速電梯電梯品牌三菱芬蘭通力三菱奧蒂斯——大堂8.6米挑高、151㎡尺度大堂無9米挑高、500㎡尺度大堂10米挑高大堂10米挑高大堂戶型框架結構可自由打通、戶型隨變框架結構可自由打通、戶型隨變框架結構可自由打通、戶型隨變框架結構可自由打通、戶型隨變框架結構可自由打通、戶型隨變面積戶型面積小，59㎡主力面積占比64%戶型面積小、50㎡主力面積100㎡左右產(chǎn)品為主37-60㎡產(chǎn)品為主力戶型40-60㎡主力戶型長沙酒店市場分析長沙寫字樓市場分析長沙公寓市場分析長沙商業(yè)市場分析長沙房地產(chǎn)整體市場樓盤名稱戶型面寬進深分攤衛(wèi)生間走廊陽臺長沙之芯A4.18.429.53%2*2.71.6米無B3.98.45.4㎡C3.99.14.96（1.6*3.1）D3.610.35.4㎡E8.17.5F7.98.4G4.110.2H7.812.4摩天一號A4.28.422.45%2*2.51.8米無B4.212.4C410.2D5.312E6.911.6亞商國際A3.910.825%1.55*2.21.8米無B3.98.51.5*2.2名富公寓A3.98.823%1.9*2.41.9米部分帶飄窗B3.67.71.7*2.4C3.591.7*2.4嘉盛國際——4.2、4.8主力為11.231%2.2*2.32.1米有商務公寓調(diào)研：單間面寬區(qū)間集中在4-8米，進深區(qū)間7-12米；分攤率在22-30%；衛(wèi)生間5-5.4平米，走廊寬度1.6-1.8米，無陽臺。長沙酒店市場分析長沙寫字樓市場分析長沙公寓市場分析長沙商業(yè)市場分析長沙房地產(chǎn)整體市場酒店式公寓調(diào)研：長沙強勁的經(jīng)濟增長，孕育了酒店式公寓的生存空間。部分樓盤正是看到了這一點，因而以偽酒店式公寓試探市場，試圖實現(xiàn)高溢價。全國排名省份GDP（億元）增速5河南1936710.7%10湖南1293013.6%11湖北1283213.2%14安徽1005312.9%19江西758913.1%22山西71006%2009年中部六省GDP排名全國排名城市GDP（億元）常住人口（萬）13武漢450089722長沙374465823鄭州330073946合肥20004862009年南昌和太原沒有進入全國GDP50強城市之列2009年中部六省會GDP進入全國50強排名近幾年湖南經(jīng)濟年增長率在12%以上，長沙的發(fā)展也隨之突飛猛進，超過鄭州位居中部省會城市第二的位置。長沙酒店市場分析長沙寫字樓市場分析長沙公寓市場分析長沙商業(yè)市場分析長沙房地產(chǎn)整體市場酒店式公寓調(diào)研：產(chǎn)業(yè)結構快速升級。長沙經(jīng)濟已實現(xiàn)第三產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)均衡發(fā)展的可持續(xù)發(fā)展大好局面，也孕育了酒店式公寓的生存空間。年份GDP第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)比重產(chǎn)值（億元）增長比率產(chǎn)值（億元）增長比率產(chǎn)值（億元）增長比率產(chǎn)值（億元）增長比率2001728.0812.1%78.374.9%297.0913.1%352.6212.9%10.8：40.8：48.42002812.912.1%80.74.0%337.315.0%394.912.7%9.9：41.5：48.62003928.2214.0%83.04.8%393.9220.3%451.3010.05%8.9：42.5：48.620041108.8514.8103.337.2%492.5720.0%512.9511.5%9.3：44.4：46.320051519.9014.9%112.596.9%655.2718.5%752.0413.0%7.4：43.1：49.520061790.6614.8%123.255.7%774.6615.9%892.7515.3%6.9：43.3：49.820072190.2516.0%138.806.5%984.8317.0%1066.6216.5%6.3：45.0：48.720083000.9815.1%172.386.8%1567.4116.8%1311.2719.2%5.7：52.2：42.120093744.7614.7%179.406.5%1893.5816.3%1671.7813.9%4.8：50.6：44.6備注資料來源：長沙市統(tǒng)計局公報長沙在總體經(jīng)濟快速發(fā)展的同時，經(jīng)濟結構也有明顯的改善。經(jīng)濟增長動力由過去主要依靠第三產(chǎn)業(yè)帶動迅速轉變?yōu)槎?、三產(chǎn)業(yè)協(xié)同帶動的持續(xù)快速發(fā)展大好局面。長沙酒店市場分析長沙寫字樓市場分析長沙公寓市場分析長沙商業(yè)市場分析長沙房地產(chǎn)整體市場酒店式公寓調(diào)研：調(diào)研目的：探求酒店式公寓客戶的消費需求；調(diào)研方法：深度訪談；調(diào)研時間：10月1日-7日，共計7天；訪談對象：企業(yè)中高層管理人員、私營業(yè)主；訪談數(shù)量：近30位高端客戶。長沙酒店市場分析長沙寫字樓市場分析長沙公寓市場分析長沙商業(yè)市場分析長沙房地產(chǎn)整體市場酒店式公寓調(diào)研（典型個案）：客戶易先生年齡44歲職業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商長沙生活時長長沙人，美國生活5年現(xiàn)居住地圣爵菲斯現(xiàn)居住物業(yè)/面積獨棟別墅/400多㎡是否與家人同住是置業(yè)需求無意向居住地中心區(qū)意向物業(yè)/面積/新置業(yè)后是否與家人同住/意向總價/是否了解酒店式公寓知道，酒店式公寓在長沙不多，但是在沿海很多城市都已經(jīng)出項。蘇州、北京都見過。對酒店式公寓核心看中點比較私密，而且有酒店式的管理服務，面子上也過的去對酒店式公寓核心抗性點/是否愿意為酒店式公寓買單會考慮，如果在長沙有這類產(chǎn)品的話，我也會考慮，平時想住的時候就作為暫住場所。對酒店式公寓的產(chǎn)品要求面積不要求太大，但是要有特色，最好能提供裝修。自己裝修很麻煩。備注易先生為人低調(diào)、成熟、穩(wěn)重，有在國外生活經(jīng)歷，與一般長沙人的思想有所不同，注重生活品質;有11年房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)驗，并且在各個行業(yè)的人脈廣。平時更關注宏觀政策和土地方面的消息。對于外來品牌開發(fā)商持歡迎態(tài)度，他們是提高樓盤品質和房價的主力軍。長沙酒店市場分析長沙寫字樓市場分析長沙公寓市場分析長沙商業(yè)市場分析長沙房地產(chǎn)整體市場酒店式公寓調(diào)研（典型個案）：客戶龐先生年齡45歲職業(yè)私營公司老總長沙生活時長外地來長現(xiàn)居住地韶山路現(xiàn)居住物業(yè)/面積三房兩廳是否與家人同住三口之家置業(yè)需求有意向居住地無區(qū)域要求意向物業(yè)/面積/新置業(yè)后是否與家人同住否意向總價/是否了解酒店式公寓知道。對酒店式公寓核心看中點有酒店式的管理服務，住著貼心。如果加班時間太晚就睡在酒店公寓里，很省心。對酒店式公寓核心抗性點酒店對私人物品的保管是否愿意為酒店式公寓買單會考慮，如果在長沙有這類產(chǎn)品的話，我會先嘗試。對酒店式公寓的產(chǎn)品要求面積不要求太大，最好在市中心區(qū)域，交通方便，在形象上最好能像酒店。備注龐總為人幽默，平時著裝休閑運動，不抽煙、喝酒、打牌，極其愛好戶外越野運動，每年都會自駕游多次，是長沙戶外俱樂部成員。廣結人脈，朋友圈子廣，是典型的性情中人。對于房子的產(chǎn)品和區(qū)位要求不是特別高，因為自己已有5套物業(yè)，現(xiàn)階段想再購一處別墅自住或做第二居所，購一小戶型做投資。成長成熟階段，呈現(xiàn)四面開花。發(fā)展階段及格局公寓特色打造未來趨勢30-50平，占到60%以上，既是主力供應面積，同時也是暢銷面積段。產(chǎn)品走商務路線，并有少量走精裝或酒店式公寓做法，將成為未來市中心區(qū)項目實現(xiàn)高溢價的常用作法。公寓產(chǎn)品打造商務公寓易創(chuàng)造價格天花板，但要求項目毗鄰城市主干道；精裝公寓成為趨勢；出現(xiàn)偽酒店式公寓，逐步挑戰(zhàn)價格極限,市場潛力大。長沙公寓市場小結：公寓市場已經(jīng)發(fā)展成熟，商務公寓易創(chuàng)造價格天花板，但要求項目毗鄰城市主干道；精裝公寓成為趨勢；出現(xiàn)偽酒店式公寓，逐步挑戰(zhàn)價格極限,市場潛力大。長沙酒店市場分析長沙寫字樓市場分析長沙公寓市場分析長沙商業(yè)市場分析長沙房地產(chǎn)整體市場1、商務型公寓成為目前市場主流，以此實現(xiàn)高溢價2、酒店式公寓目前市場空白，但市場潛在需求強勁。長沙主要商圈概述——一中心7次級長沙商業(yè)經(jīng)過百年沉淀，商貿(mào)布局較為合理，功能齊全。由區(qū)域購買力與區(qū)域商業(yè)發(fā)展情況不同，逐漸發(fā)展形成了幾大商圈，中心商圈為五一商圈，次級商圈有伍家?guī)X商圈，袁家?guī)X商圈，東塘商圈，侯家塘商圈，溁灣鎮(zhèn)商圈，星沙商圈，雨花亭商圈位于韶山路和五一大道交界處向四面輻射，由友誼商場、湘域中央寫字樓和通程大酒店等綜合商業(yè)和街鋪商業(yè)等其它商業(yè)組成，以豐富的業(yè)態(tài)輻射全市。一個中心商圈六個次級商圈五一路韶山路五一商圈侯家塘商圈東塘商圈伍家?guī)X商圈雨花亭商圈袁家?guī)X商圈芙蓉路溁灣鎮(zhèn)商圈新沙商圈長沙酒店市場分析長沙寫字樓市場分析長沙公寓市場分析長沙商業(yè)市場分析長沙房地產(chǎn)整體市場火車站商圈商業(yè)樓所屬商圈商業(yè)面積層數(shù)單層面積主力商家租售情況萬達購物廣場五一商圈40000㎡410000㎡沃爾瑪、KFC、萬達國際影城全部租出王府井百貨五一商圈54000㎡96000㎡王府井百貨，橫店瀟湘王府井影城全部租出平和堂五一商圈51800㎡77400㎡平和堂，麥當勞全部租出佳逸豪園侯家塘商圈3200㎡4800㎡你好漂亮、悅妍堂商業(yè)裙樓部分整體招租給新世界百貨佳天國際侯家塘商圈10000㎡42500㎡妙趣、尊品牛排一樓以散鋪為主，全部租出奧美城侯家塘商圈6000㎡32000㎡秦皇食府、極地雪龍休閑部分店鋪招租東一國際東塘商圈12000㎡81500㎡平和堂平和堂整體招租通程金色家族東塘商圈10000㎡52000㎡金色家族金色家族整體招租興威名座東塘商圈6000㎡32000㎡百匯地下商城、國美電器、中國移動通訊以中國移動為主、全部租出金世紀商城東塘商圈5000㎡22500㎡金牛角王、迪信通二層商業(yè)全部租出三重大廈東塘商圈6000㎡42000㎡協(xié)亨通訊、上島咖啡、萬嬰幼兒早教城、美約會、四層裙商已全部租出興威新嘉園侯家塘商圈6000㎡32000㎡君康保健、新瀟湘足浴、1度水元素SPA全部租出友誼商城袁家?guī)X商圈18000㎡63000㎡友誼商城自營全部租出長沙商圈主力商業(yè)體——主力商業(yè)體是各商圈擴大輻射范圍，吸引客戶的主力，主力商業(yè)體引進的主力店多為行業(yè)領頭商家。長沙酒店市場分析長沙寫字樓市場分析長沙公寓市場分析長沙商業(yè)市場分析長沙房地產(chǎn)整體市場五一商圈——五一商圈以其大體量的商業(yè)以及豐富全面的業(yè)態(tài)，輻射全市。主力店主要商業(yè)體近期商業(yè)項目五一大道至湘江一橋段，自東至西業(yè)態(tài)檔次逐漸降低，由最初的通程電器和KFC逐步變化為以零散的低檔服飾與小飲食店為主，臨湘江一橋為小商品批發(fā)市場黃興路北段相比中段人氣急劇下降，業(yè)態(tài)以小吃餐飲與服飾為主，少量的高檔商業(yè)。解放西路，黃興路至湘江大道段，酒吧一條街，以酒吧,KTV等娛樂場所為主解放西路，黃興路至蔡鍔段，司門口位置，業(yè)態(tài)多為便利的餐飲與娛樂場所為主，包括了速食餐飲店與眾多電玩場所黃興路步行街，業(yè)態(tài)豐富，一層多為對人流量要求較高的服飾店，二樓為品牌服飾店或餐飲店，三樓及以上均為休閑娛樂場所特色商業(yè)區(qū)域長沙酒店市場分析長沙寫字樓市場分析長沙公寓市場分析長沙商業(yè)市場分析長沙房地產(chǎn)整體市場雨花亭商圈——目前以居住型配套商業(yè)為主，但滿足潛在商務需求的高端商業(yè)市場潛力大。并以嘉信茂廣場為核心聚集，未來興建的萬博匯3期商業(yè)體量在3萬方以上，與之呼應，構建商圈商業(yè)核心。長沙酒店市場分析長沙寫字樓市場分析長沙公寓市場分析長沙商業(yè)市場分析長沙房地產(chǎn)整體市場路段新建西路，芙蓉中路樣本量73商業(yè)形態(tài)百貨超市1沿街商鋪26步行街區(qū)20住宅底商8家居建材電器超市8特色精品服裝精品15五金裝飾5裝飾精品7家居裝飾11禮品/珠寶4餐飲類中餐廳6鐘表/眼鏡7西餐廳10床上家紡11中西快餐12古玩字畫8高檔酒樓33休閑娛樂足浴休閑17特色小吃28健身房20咖啡/茶座16桌球、乒乓15生活配套醫(yī)藥醫(yī)療8影劇院6美容美發(fā)6書店音像8生活便利店8KTV27禮品鮮花19通訊財富類銀行4辦公文具9證券4煙酒專營3電信服務6其他

郵政5辦公配套票務預訂24酒店會議室13打印裝訂8宴會廳13租車服務7其他配套要求（商家自填）賓館1員工食堂17歌舞廳3圖書租售20棋牌室1網(wǎng)吧12酒吧1路段沃爾瑪附近樣本量65商業(yè)形態(tài)百貨超市1沿街商鋪12步行街區(qū)25住宅底商2家居建材電器超市12特色精品服裝精品21五金裝飾11裝飾精品13家居裝飾14禮品/珠寶4餐飲類中餐廳3鐘表/眼鏡5西餐廳8床上家紡17中西快餐5古玩字畫14高檔酒樓20