商業(yè)廣場

工程相關探討

廣場工程前期介入、接管、運營工作周兆紅2014-6-3為確保廣場的工程施工質量并按期開業(yè)，做好工程前期介

入的工作，是廣場進入運營階段工程管理重要前提條件之一前期介入施工階段的現(xiàn)場跟進接管階段設備運行的綜合調試廣場運營階段前期介入一、施工階段的現(xiàn)場跟進該階段工作出發(fā)點：滿足日后廣場正常運營的使用功能；維護保養(yǎng)易操作的要求。參照的相關標準：

（1）公司的相關配置標準；

（2）國家建筑、裝修行業(yè)的相關規(guī)定及標準。

前期階段的圖紙復核及施工跟進與質量監(jiān)控：1、建筑部分如：廣場公共區(qū)域需預留活動展示電源，安裝位置要考慮廣場的整體美觀、適用、安全。室外還要考慮防水的要求；屋面防水、幕墻施工工藝重點跟進，往地下室坡道要有截水溝設計，至少要有上下兩道截水溝；通往地下停車場的扶梯通道，要考慮對空氣隔檔的設計，避免夏季空調冷負荷的散失和冬季冷空氣侵入經(jīng)營區(qū)域；地下室是否預留地鐵站連通口，以形成商圈互動，增加人氣；2、強、弱電；暖通部分如：商場內的導視系統(tǒng)應采取獨立回路供電設計，避免因正常照明或應急照明回路上,導致營業(yè)期間導示牌開閉狀態(tài)不統(tǒng)一，影響廣場整體效果；各商鋪內與廣場公共區(qū)域的空調風機箱設備需分別獨立設計，避免能源費用分攤的困難；空調末端機房、消防泵房、消防濕報間、消防穩(wěn)壓泵房、垃圾房等有水設備間做好閉水試驗，機房應設置排水地溝。不建議用地漏；消防末端試水點的位置應考慮便于日后的消防檢測、避免放置在無排水管道的位置及商鋪區(qū)域內；3、機電設備；給排水系統(tǒng)如:中庭挑空區(qū)域電動吊鉤需配置；扶梯應帶有光感變頻功能；衛(wèi)生間的布局是否考慮設計保潔員的儲放清潔器具的操作間；樓頂雨水虹吸的布點，廣場的雨污分流管網(wǎng)的合理布局；4、商戶部分（重點）如：商戶的需求條件的收集，分析與實現(xiàn)。滿足商戶的房產(chǎn)工程技術條件，不滿足的進行溝通協(xié)調，可以進行設計變更，工程簽證等；商鋪進場裝修的管理，質量把控工作等；前期介入配合工作跟進廣場導視系統(tǒng)分布布置配合開業(yè)動線的合理制定前期介入二、部門團隊的建設1、制度、規(guī)范的建立如：部門報告管理制度；部門巡視檢查制度；部門工作流程的制定等；2、團隊的組建如：

部門組織架構制定、崗位編制；人員到崗、組織分工進行培訓等；部門工器具的配置；接管階段一、設備運行的綜合調試應重視對綜合功能、使用功能的驗收；由建設單位和商管公司共同組織驗收小組進行；進行電梯調試的配重試驗，確保電梯滿載的正常運行;空調系統(tǒng)的滿負荷試機；消防系統(tǒng)聯(lián)動測試；（務必取得報警點位的地址碼表）強電負荷測試，倒閘操作的模擬；給水系統(tǒng)的加壓測試記錄，排水管網(wǎng)的通球試驗，集水井的排水效果等；接管階段二、建筑結構、精裝整體驗收質量與使用功能的檢驗（9項）1、主體結構2、外墻不得滲水3、屋面4、樓地面5、精裝修6、電氣7、水、衛(wèi)、消防8、暖通9、附屬工程及其他接管階段三、資料檔案的接管竣工驗收資料：竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等；技術資料：設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)資料、合格證、施工單位簽字版的保修單等；開業(yè)前必須取得排污許可證、消防驗收合格證書等；接管階段四、工程遺留問題的處理屬施工單位施工質量問題；屬規(guī)劃設計中未涉及、成本預算中未考慮；屬商管根據(jù)運營優(yōu)化需求；原則：收集整理現(xiàn)場跟進階段的各種工程質量問題，及時上報項目公司并制定整改時間計劃，落實責任人，跟蹤整改情況廣場運營階段

一、服務工作配合營運部門、招商等各部門做好商戶服務工作如：商戶內的各項維修（有償服務）商鋪的二次裝修管理，現(xiàn)場監(jiān)督等；廣場運營階段

二、設備、設施管理工作強弱電；消防系統(tǒng)；給排水；電梯；空調；衛(wèi)生間的完好；公共區(qū)域照明、裝飾面；廣場運營階段

三、預算、能耗管理工作根據(jù)制定的預算計劃，進行管控；根據(jù)現(xiàn)場實際情況制定節(jié)能降耗措施；廣場運營階段四、團隊的管理；如：加強技術技能的培訓；增強團隊榮譽感；加強公司企業(yè)文化的學習；

廣場運營階段五、供應商的管理；如：加強監(jiān)督供應商的維保計劃落實；對供應商的每次工作進行打分考核等；廣場運營階段六、外協(xié)單位、職能部門的溝通協(xié)調；如：供電公司、自來水、燃氣公司、排水管