前

言第部考試點3.題型與題量題型

題數(shù)分合題說明單項選擇題多項選擇題

351152

3530

四選一，只有1個最合題意有2個或2個上符合題意，至有錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分判斷題151計算題2合計

1520100

不答不得分，判斷錯誤扣0.5分本題總分最多扣至零分要求列出算式、計算過程，需按公式計算的，要寫出公式。僅有計算結果而無計算過程的，不得分。計算結果保留小數(shù)點后兩位。在答題紙上作答。本科目考試時間為150分（2.5時有標準化的選擇題斷題還計算題，題量很大，很多考生感覺做不完【題型中兩大注意事項】第部一次關合決案顛覆傳統(tǒng)輕松關1.如何解決“學習時間不足”學習計-三階段攻略1

3.如何解決“專業(yè)基礎薄弱，學懂”【如何記得巧】5.如解決“考試題做不完的問”第部考試巧臨門一腳的功夫，有時會改變比賽的結果【考試技巧】●控制時間，跳過不會做的題●看清要求與所有可選答案●運用排除法和猜測法●單項選擇題寧猜勿缺●多項選擇題寧缺勿多●判斷題寧空勿猜●計算題即使沒有時間算出答案，也一定要把公式寫全【獻給學員的勉勵之詞】沒有無緣無故的失敗，沒有理所當然的成功，更沒有徒勞無益的奮斗。努力一下，堅持一下，功就在生命的某個拐彎處！2

第章

房產(chǎn)資投風【考情分析】■本章分值穩(wěn)定，一般在8分右第節(jié)投與地投1.投資的概念■理解（三個角度）·通俗角度－投資就是用錢來獲取更多的錢·金融角度－投資是購買金融資產(chǎn)以期獲得未來收益或資產(chǎn)升值后將其以更高價格賣出的行為·經(jīng)濟角度－投資是利用資源或通過購買資本貨物，以增加未來產(chǎn)出或財富的行為2.投資的分類（四種分類）【年題】一般來說，與長期投資相比，短期投資（）。A.風險較大B.收益率較高C.動性較好D.資回收期較長【正確答案C【答案解析】一般來說，短期投資資金周轉(zhuǎn)快，流動性好，風險相對較小，但收益率較低。長期投資回收期長，短期變現(xiàn)能力較差，風險較高，但盈利能力強。3.投資的特性（四特性）■投資是一種經(jīng)濟行為■投資具有時間性（犧牲即期消費獲得將來消費）■投資的目的是獲取收益■投資具有風險性4.房地產(chǎn)投資的概念■經(jīng)濟主體以獲得未來的房地產(chǎn)收益或資產(chǎn)增值為目的，預先墊付一定數(shù)量的資金或?qū)嵨铮被蜷g接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動的經(jīng)濟行為5.房地產(chǎn)投資的分類（三種分類）3

【重點難點】不同投資主體的投資目的顯著差異■政府投資和非盈利機構投資注重投資的社會效益和環(huán)境生態(tài)效益■企業(yè)投資和個人投資更注重經(jīng)濟效益【年題】下列房地產(chǎn)投資形式中，屬于按經(jīng)濟活動類型劃分的有（）A.居住物業(yè)投資B.商業(yè)物業(yè)資C.地開發(fā)投資D.地產(chǎn)開發(fā)投資E.房地產(chǎn)經(jīng)營投【正確答案CDE【年題】商品房開發(fā)投資和保障性住房建設投資都屬于房地產(chǎn)投資。無論何種類型的房地產(chǎn)投資，其目都是為了營利。（）【正確答案】×【答案解析】不同投資主體的投資目的有顯著的差異。保障性住房的目的不是為了營利，而是社會效益。5.1居住業(yè)投資內(nèi)涵供人們生活居住的房地產(chǎn)5.2商業(yè)業(yè)投資

主要類型■公共住房◆廉租住房（低收入家庭出租）◆經(jīng)濟適用住房（低收入家庭出售）◆限價商品住房（中等收入家庭出售◆公共租賃住房（中等收入家庭出租）■商品住房◆普通住宅◆高檔住宅◆公寓◆別墅

特點自用或出租，投資風險小內(nèi)涵

主要類型

特點指能出租經(jīng)營，為投資者帶來■寫

1.開發(fā)出售的模式越來越缺乏生命力發(fā)持有或4

經(jīng)常性現(xiàn)金流收入的房地產(chǎn)

樓■零售商業(yè)用房■出租公寓

整體出售給機構投資者統(tǒng)一持有經(jīng)營模式成為趨勢2.收益多來自經(jīng)營收入和物業(yè)產(chǎn)升值，適合長期投資。收益水平與投資者管理者的管理能力密切相關3.商用物業(yè)交易涉及資金量大機構投資者之間進行4.位置對此類物業(yè)有特殊的重性【年題】商業(yè)物業(yè)的租金水平取決于其所處的地段，與投資者管理商業(yè)物業(yè)的能力無關。（）【正確答案】×【答案解析】商業(yè)物業(yè)投資的收益主要來自物業(yè)的出租經(jīng)營收入和物業(yè)資產(chǎn)升值，且收益水平與投資者管理商用物業(yè)的能力密切相關。5.3工業(yè)業(yè)投資內(nèi)涵為人類生產(chǎn)活動提供空間

主要類型■工業(yè)廠房■倉儲用房■高技術產(chǎn)業(yè)用房■研究與發(fā)展用房

特點1.可開發(fā)銷售，也可開發(fā)持有出租經(jīng)營2.重工業(yè)廠房設計特殊，不容易手交易3.高新技術產(chǎn)業(yè)與研發(fā)用房適應較強4.輕工業(yè)廠房介于兩者之間5.4酒店休閑娛樂設施投資內(nèi)涵

主要類型·酒店

特點為商務或公務旅行、會議、旅游、休閑、康體娛樂活動提供空間的投資5.5特殊業(yè)投資

·休閑度假中心本質(zhì)上屬于業(yè)物業(yè)投資·康體中心2.運營管理很要，所以在開發(fā)階·賽馬場段未來運營管理的團隊就會介入·高爾夫球場內(nèi)涵

種類·加油站·飛機場

特點指物業(yè)空間內(nèi)的經(jīng)營活動需要得到政府特車站殊許可的房地產(chǎn)·橋梁·碼頭·高速公路

1.這房地產(chǎn)交易少屬長期資2.靠營活動收益回收投資并獲【典型例題】特殊物業(yè)是指設計比較特殊，具有特殊使用功能的物業(yè)（）?！菊_答案】×【答案解析】物殊物業(yè)不是指設計或功能特殊，而是其里面的經(jīng)營活動的性質(zhì)特殊，必須得到政府的許可。6.房地投資的特性8大點6.1區(qū)位擇異常重要5

■房地產(chǎn)的不可移動性，決定了其區(qū)位的重要性■區(qū)位包括具體位置和宏觀區(qū)位（決定其收益水平和升值潛力）6.2適于行長期投資（兩個壽）■一般自然壽命要比經(jīng)濟壽命長（有空置的情況）■可以通過對建筑進行更新改造，延長其自然壽命，從而獲得幾個經(jīng)濟壽命■房地產(chǎn)投資追求項目的全壽命周期利益最大化【2009年真題】對于收益性房地來說，從建筑物竣工之日算起，在正常市場和正常運營狀態(tài)，凈收益大于零的持續(xù)時間稱為（）。A.設計壽命B.經(jīng)濟壽命C.定壽命D.然壽命【正確答案B【答案解析然命是指直到能用了經(jīng)壽命截止到用起來不劃算的時點了?！灸觐}】房地產(chǎn)投資適合作為一種長期投資。關于其原因分析，錯誤的是（）A.土地不會毀損B.地上建筑有耐久性C.現(xiàn)性差D.土地使用期年限較長【正確答案C【答案解析C變現(xiàn)差是房地產(chǎn)的特征之一，但不是房地產(chǎn)是長期投資的原因。本題屬于典型的文不對題。6.3需要時的更新改造投資（應性）■投資者通過適時調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，或更新改造，使之適合市場的需求，才能在競爭中于有利的地位■如寫字樓增加網(wǎng)絡通訊服務■購物中心改善環(huán)境，增加商品展示空間■公寓內(nèi)增加洗衣房6.4易產(chǎn)資本價值風險（價值以判斷）■沒有兩宗完全相同的房地產(chǎn)■異質(zhì)性導致每宗房地產(chǎn)的價值不可能一致■對房地產(chǎn)市場價值和投資價值的判斷是困難的【重點難點】由于投資者眼光、能力和經(jīng)驗的不同，導致相同市場價值的房地產(chǎn)有著因人而異投資6

價值同區(qū)域、同類型、同檔次的不同房地產(chǎn)的市場價值不同，主要是因為房地產(chǎn)市場具有（）。A.保值性B.增性C.異性D.流動性【正確答案C6.5變現(xiàn)差（也稱為流動性差■由于房地產(chǎn)異質(zhì)性、價值量大，市場交易分散、信息不完備等原因，導致房地產(chǎn)在短期損現(xiàn)的能力差6.6易受策影響6.7依賴業(yè)管理■開發(fā)環(huán)節(jié)、經(jīng)營環(huán)節(jié)均需專業(yè)技術與服務6.8存在益外溢和轉(zhuǎn)移（外部影響）■房地產(chǎn)投資收益狀況受其周邊物業(yè)、城市基礎設施與市政公用設施和環(huán)境變化的影響■地鐵的建設引起周邊樓盤價格■上漲小區(qū)旁建造紙廠使房產(chǎn)跌價【年題】地鐵站的建成使周邊寫字樓的租金顯著提高，這說明房地產(chǎn)投資具有（）的特性。A.變現(xiàn)性差B.易受政策影響C.賴專業(yè)管理D.益外溢和轉(zhuǎn)移【正確答案D【答案解析】房地產(chǎn)不僅受自身情況的影響，還受周邊情況和其它因素的影響【年題】關于房地產(chǎn)投資特性的說法，錯誤的是（）。A.區(qū)位選擇異常重要B.不易產(chǎn)生資本價值風險C.在效益外溢D.易受政策影響【正確答案B【答案解析】房地產(chǎn)的異質(zhì)性，導致每宗房地產(chǎn)在市場上的地位和價值不可能一致，這就為房地產(chǎn)市場價值和投資價值和投資價值的判斷帶來了許多困難就投資者面臨著資本價值風險。第節(jié)房產(chǎn)資形與弊1.房地產(chǎn)投資的分類7

【年題】下列房地產(chǎn)投資方式中，屬于直接投資形式的是（）A.購買房地產(chǎn)股票B.購買商C.買房地產(chǎn)債券D.購住房抵押支持證券【正確答案B2.房地產(chǎn)開發(fā)投資■概念是指投資者從購買土地使用權開始，通過在土地進行規(guī)劃設計和工程建設等過程，建成可以滿人們某種需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品然后將進行銷售讓給新的投資者或使用者通過這個轉(zhuǎn)讓過程收投資，獲得開發(fā)利潤的過程■性質(zhì)屬于中短期投資，形成房地產(chǎn)市場上的量供給■具體種類土地開發(fā)投資－土地一級開發(fā)為主商品房建設投資－建房屋【年題】房地產(chǎn)開發(fā)投資形成的供給是房地產(chǎn)市場上的（）A.增量供給B.存量供給C.在供給D.量供給【正確答案A【答案解析】房地產(chǎn)開發(fā)投資指從事商品房和土地開發(fā)經(jīng)營活動的投資，屬于中短期投資，形成了市場上的增量供給。3.房地產(chǎn)置業(yè)投資■概念·向已具備了使用條件或正在使用中的房地產(chǎn)進行投資，以獲取房地產(chǎn)所有權或使用權為目的投資·可以是增量房地產(chǎn)（新房），也可以是存量房地產(chǎn)（舊房）■目（三個）·自用8

·經(jīng)營出租獲得經(jīng)常性收入·還可以獲得轉(zhuǎn)售收益【年題】相對于房地產(chǎn)開發(fā)投資，關于房地產(chǎn)置業(yè)投資的說法，正確的有（）A.置業(yè)投資是面向已具備了使用條件或正在使用中的房地產(chǎn)B.置業(yè)投資包括進行場地平整及道路等基礎設施建設的投資C.置業(yè)投資對象可以是市場上存量房地產(chǎn)D.置業(yè)投資可以是將購入的房地產(chǎn)用于自身居住或生產(chǎn)經(jīng)營E.置業(yè)投資可以是將購入的房地產(chǎn)出租給最終使用者【正確答案ACDE【重點難點】機構投資者的置業(yè)投資選擇機構投資者類型缺乏投資經(jīng)驗又具有低風險偏好的投資者

置業(yè)投資對象購買黃金地段的優(yōu)質(zhì)成熟物業(yè)

投資特點■購買價格高■收益水平低■風險小■初始價值和初始收益具備投資管理經(jīng)驗的投資者

購買處于優(yōu)良區(qū)位的新竣工甚至尚未水平低竣工的物業(yè)■增值潛力大■轉(zhuǎn)售收益大4.投資房地產(chǎn)企業(yè)股票或債券■股票－所有權關系■債券－債權債務關系5.投資房地產(chǎn)投資信托基金■投資者將資金交由信托基金，基金由專業(yè)人士進行投資組合，將資金投入房地產(chǎn)業(yè)，基金機將收益再分配給投資人，是一種基于信任的委托投資關系■房地產(chǎn)信托的收入現(xiàn)金流的主要部分分配給作為投資者的股東【重點難點REITS的優(yōu)勢與類優(yōu)勢收益相對穩(wěn)定流動性好

內(nèi)涵■收益主要來源于所擁有的物業(yè)的經(jīng)常性租金收入■一般高于股票收益■可以在證券交易所交易【重點難點REITS的類型（三類）【年題】房地產(chǎn)投資信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成為大型機構投資者直接資房地產(chǎn)的重要工具。（）9

【正確答案】×【答案解析】信托是間接投資。7.房地產(chǎn)投資的優(yōu)勢（四利）■相對較高的收益水平（高于儲蓄、股票、債券）■易于獲得金融機構的支持（房地產(chǎn)是可靠的抵押物）■能抵消通貨膨脹的影響（房地產(chǎn)年價格增漲率超過年通貨膨脹率）■提高投資者的資信等級（擁有房地產(chǎn)是實力的最好證明）8.房地產(chǎn)投資的弊端■投資數(shù)額巨大■投資回收期較長■需要專門的知識和經(jīng)驗第節(jié)

房產(chǎn)資風1.風險的相關概念■風險未獲得預期收益可能性的大小■風險收益-實際收益超出預期,加部分稱風險報酬■風險損失-實際收益低于預期益2.風險的度量【解題思路與方法】如何比較風險的大小第一步，計算出兩物業(yè)的價值的期望值。（加權平均值）10

第二步，計算出兩物業(yè)的標準差。第三步，如兩物業(yè)期望值相同，則直接比標準差即可，標準差小的風險小。第四步，如兩物業(yè)期望值不同，需計算標準差與期望值之比，該比值小的那個風險小?！灸觐}】甲乙物業(yè)年10月價值均為1100萬預計2009年月甲業(yè)的價值為1200萬和1000萬元的可能性均為50%，乙物業(yè)價值為1300萬元和900萬的可能性也均為。甲、乙物業(yè)投資風險比較的結果是（）A.甲物業(yè)投資風險大B.物業(yè)投資風險大C.甲、乙物業(yè)的投資風險相同D.以判斷甲、乙物業(yè)的投資風險大小【正確答案B【答案解析】第一步：計算兩物業(yè)的期望值（加權平均值）甲物業(yè)的期望值＝1200×50%＋1000×50%1100乙物業(yè)的期望值＝1300×50%＋900×50%1100第二步：計算兩物業(yè)的標準差另一種解法：帶有技術含量的定性分析1200和1000與1100的差一比1300和900比1100偏離程序小以算出的標準差一定前者小，所以前者風險小。3.房地產(chǎn)投資風險（四方面）■投入資金的安全性■期望收益的可靠性■投資項目的變現(xiàn)性■資產(chǎn)管理的復雜性【重點難點】風險的分類8+6）11

【年題】系統(tǒng)風險是指個別投資風險中可以在投資組合內(nèi)部被分散和抵消的那部分風險。（）]【正確答案】×【答案解析】是不可以在投資組合內(nèi)部被分散和抵消的風險。4.房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風險（個）4.1通貨脹風險（購買力風,CPI，毛了）■通貨膨脹風險是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶的風險■其實質(zhì)是通貨膨脹導致未來收益的價值下降33年前川有個湯老太，到銀存了元錢。當時400元買一間房、1818斤面粉。現(xiàn)在連本帶利取出來共835.82元夠不足一平米房斤面粉?！局攸c難點】■以固定租金方式出租物業(yè)的租期越長，投資者所承擔的購買力風險越大，實際上承擔了本應承租人承擔的風險■通過適當調(diào)整其要求的最低收益率來降低風險對實際收益率的影響程度（調(diào)高）4.2市場求風險■供求關系的變化會造成房地產(chǎn)價格的波動與租金水平的變化■房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市,當市場環(huán)境變化的影響比整個國家市場環(huán)境條件變化的影響要大的【典型例題】整個國家市場環(huán)境條件變化對房地產(chǎn)市場的影,比當?shù)厥袌霏h(huán)境變化造成的影響大。（）【正確答案】×【答案解析】房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市當?shù)厥袌霏h(huán)境變化的影響要比整個國家市場環(huán)境變化的影響大。4.3周期險■房地產(chǎn)市場的周期波動給投資者帶來的風險■房地產(chǎn)市場周期波動分為復蘇與發(fā)展、繁榮、危機與衰退、蕭條四個階段12

4.4變現(xiàn)險（跳樓價的損失）■指急于將房地產(chǎn)兌換為現(xiàn)金時由于折價而導致資金損失的風險4.5利率險■利調(diào)升對房地產(chǎn)投資的影響（三方面）﹒折現(xiàn)率提高，折現(xiàn)后的價值變小，導致房地產(chǎn)實際價值的折損V=A/Y﹒加大投資者的債務負擔，導致還貸困難﹒還會抵制房地產(chǎn)需求，導致價格下降■固定利率貸款﹒實質(zhì)上是把利率風險轉(zhuǎn)嫁給金融機構【年題】下列風險中，屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風險的有（）。A.市場供求風險B.變現(xiàn)風險C.率風險D.間風險E.本價值風險【正確答案ABC【答案解析】記清。4.6政策險4.7政治險4.8或然失風險■指火災、風災等其它偶然發(fā)生的自然災害引起的置業(yè)投資損失■可以通過保險將風險部分轉(zhuǎn)移給保險公司■可以通過租約將部分風險轉(zhuǎn)移給承租人5.房地產(chǎn)投資的個別風險6類5.1收益金流風險（收入低了項目的實際收益現(xiàn)金流未達到預期目標要求的風險5.2未來營費用風險（費用高）■物業(yè)實際運營費用支出超過預期運營費用而帶來的風險5.3資本值風險（折現(xiàn)率或報率變化）■即使收益和運營費用都不發(fā)生變化，資本價值也會隨著收益率的變化而變化V=A/Y【重點難點】注意利息風險和資本價值風險利息是收益率的重要決定因素，但不是唯一利息風險是系統(tǒng)風險，資本價值風險是個別風險5.4機會本風險（機會成本）■也稱比較風險，投資該項目而失去了其他投資機會，失去了相應的收益的風險5.5時間險（時機與時間）■房地產(chǎn)投資中與時間和時機選擇因素相關的風險。不僅表現(xiàn)為選擇合適的時機進入市場，還現(xiàn)為物業(yè)持有時間的長短，物業(yè)持有過程中對物業(yè)重新進行裝修或更新改造時機的選擇，物業(yè)轉(zhuǎn)售機的選擇以及轉(zhuǎn)售過程所需要時間的長短【年題】房地產(chǎn)投資的時間風險是指選擇合適的時機進入市場。【正確答案】×【答案解析】不僅表現(xiàn)為選擇合適的時機進入市場，還表現(xiàn)為物業(yè)持有時間的長短，物業(yè)持有過程中對物業(yè)重新進行裝修或更新改造時機的選擇業(yè)轉(zhuǎn)售時機的選擇以及轉(zhuǎn)售過程所需要時間的長短。13

5.6持有風險（持有時間）■房地產(chǎn)投資持有時間相關的風險，壽命周期越長，持有期風險越大6.風險對房地產(chǎn)投資決策的影響收益決策收益型

投資者特點承受低風險低收益水平的長期投資者

投資目的獲得穩(wěn)定租金收益

投資對象進入穩(wěn)定期的收益性物業(yè)收益加增值型機會型

能承受中等風險和收益水平承受較大投資風險望得高收益

物業(yè)租金收益＋物業(yè)增未進入定期或剛剛竣工的收值收益益物第節(jié)風與資合1.投資組合理論通過投資組合理論，可將個別風險因素減少甚至近于完全抵消，但系統(tǒng)風險仍然存在【年題】關于投資組合理論的說法，正確的是（）。A.投資者應選擇毫無風險的投資組合B.投資者應選擇投資項目間有一個正協(xié)方差的投資組合C.投資者可以將系統(tǒng)風險因素減少甚至完全抵消D.投資者可以將個別風險因素減少甚至完全抵消【正確答案D【答案解析】通過投資組合理論，可以將個別因素減少甚至近于完全抵銷，但系統(tǒng)風險因素仍然存在。【年題】投資組合理論認為，對于相同的宏觀經(jīng)濟環(huán)境變化，不同投資項目的收益會有不同的反應。（）14

【正確答案】√【重點難點】市場風險系數(shù)及預期投資收益率資產(chǎn)預期收益率＝無風險資產(chǎn)收益率＋風險系數(shù)×（平均收益率－無風險資產(chǎn)收益率）無風險收益率一般為國債的收益率或銀行存款利率當資產(chǎn)的預期收益率＝市場的整體平均收益率時，市場風險系數(shù)1【重點難點】市場風險系數(shù)及預期投資收益率（

當資產(chǎn)的預期收益率＝市場的整體平均收益率時，市場風險系數(shù)1【年題】某投資項目的預期收益率與市場平均收益率的變化幅度相同，則該項目的系統(tǒng)性市場風險系數(shù)1）]【正確答案】×【答案解析】當資產(chǎn)的預期收益率＝市場的整體平均收益率時，市場風險系數(shù)1，不是變化幅度相同時?！灸觐}】假設銀行一年期存款利率為2.28%貸款利率為5.85%，資市場的平均收益率為12%，地產(chǎn)投市場的系統(tǒng)性市場風險系數(shù)為0.6則房地產(chǎn)投資的預期收益率為（）A.4.42%B.8.11%C.8.13%D.9.54%]【正確答案B【答案解析】注意無風險收益率在我國為一年期存款利率，在國外一般指國債收益。資產(chǎn)預期收益率＝無風險資產(chǎn)收益率＋風險系數(shù)×（平均收益率－無風險資產(chǎn)收益率）2.28%+0.6×12%－2.28%）＝8.112【年題】假設某段時間內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的預期收益率為15%國債的投資收益率為，場整體的平均收益率20%，則房地產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)性市場險系數(shù)是（）A.0.25B.0.50C.1.5D.2.00【正確答案B【答案解析】公式的變換。資產(chǎn)預期收益率無風險收益+場風險系數(shù)（市場整體平均收益-無風險產(chǎn)收益率）15

2.資本資產(chǎn)定價模型折現(xiàn)率＝資金的機會成本＋適當?shù)娘L險調(diào)整值＝無風險投資收益率＋市場風險系數(shù)（市場的平收益率－無風險投資收益率）【年題】如果整個投資市場的平均收益率為15%，國債收益率為9%房地產(chǎn)投資市場相對于整個投資市場的系統(tǒng)性市場風險系數(shù)為，按資本資產(chǎn)定價模型計算出的房地產(chǎn)投資折現(xiàn)率是（）A.10.38%B.11.07%C.12.45%D.13.62%]【正確答案A。折現(xiàn)率＝無風險投資收益率＋市場風險系市場的平均收益率－無風險投資收益率）＝＋0.23（－9%）10.38%【典型例題】如果整個投資市場的平均收益率為20%，家債券的收益率為，房地產(chǎn)投資市場相對于整個投資市場的風險相關系數(shù)為0.4，房地產(chǎn)投資評估模型中所用的折現(xiàn)率為（）A.8%B.4%C.14%D.12%【正確答案】C【答案解析】方法一：公式作法折現(xiàn)率＝無風險投資收益率＋市場風險系數(shù)（市場的平均收益率－無風險投資收益率）10%＋（20%－）14%方法二：帶有技術含量的排除法該折現(xiàn)率一定大于無風險投資收益率，即大于，AB可立排除。第章房產(chǎn)場市運【情析歷年考分一般在8分右，具有一定的難度年份

單項

選擇題

多項選擇題

判斷題

計算題

合計2011年2010年2009年

3題3分3題3分4題4分

2題分2題分2題分

－1題1分1題1分

－－－

5題7分6題8分7題9分16

2008年4題4分1分22分－7題8分第節(jié)

房產(chǎn)場述1.房地市場的概念■房地產(chǎn)市場體系包括·交易當事人－主體·作為交易對象的房地產(chǎn)資產(chǎn)－客體·交易制度－制度·促進交易的組織機構－中介2.房地市場的運行環(huán)境（八，三基本因素）■社會環(huán)境﹡■政治環(huán)境﹡■經(jīng)濟環(huán)境﹡■金融環(huán)境■法律制度環(huán)境■技術環(huán)境■資源環(huán)境■國際環(huán)境【重點難點】區(qū)別社會因素和經(jīng)濟因素【年題】政府的土地供應政策會直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的（）A.產(chǎn)品質(zhì)量B.產(chǎn)品性比C.模和結構D.產(chǎn)檔次【答案】【解析】土地政策影響供給的規(guī)模和結構。如供應的別墅用地多，則市場上的別墅項目的規(guī)劃多，所占的比重大?！灸觐}】下列影響房地產(chǎn)市場運行環(huán)境的因素中，屬于經(jīng)濟環(huán)境的因素是（）A.城市或區(qū)域產(chǎn)業(yè)結構與布局B.口數(shù)量結構C.土地資源狀況D.建筑技術進步17

【答案】【解析】社會素C資環(huán)，D技術環(huán)境。3.房地市場的參與者（七類與者）序號房產(chǎn)市場參與者備注1234567

土地所有者或使用者開發(fā)商政府及政府機構金融機構建筑承包商消費者或買家專業(yè)顧問

政府和釘子戶房地產(chǎn)業(yè)被政府用作“經(jīng)濟調(diào)節(jié)器”開發(fā)貸、消費貸自用型、投資型建筑師、工程師、會計師、造價工程師、經(jīng)濟師、房地產(chǎn)估價師及房地產(chǎn)經(jīng)紀人、律師第節(jié)房產(chǎn)場構指1.房地產(chǎn)市場的壟斷競爭關系（四類）類完全競爭市場壟斷競爭市場寡頭壟斷市場完全壟斷市場

特競爭最為充分即競爭和壟斷并存,并以競爭為的市場競爭與壟斷并存并壟斷為主的市場不存在競爭【重點難點】房地產(chǎn)的市場結構■具有明顯的壟斷競爭特征，即壟斷與競爭并存，以競爭為主■存量市場－交易雙方為分散的家庭，所以競爭多于壟斷（二手房市場）■增量市場－市場供應者是開發(fā)商，壟斷多于競爭（一手房市場）【年題】商品房開發(fā)市場通常是典型的（）市場。A.完全競爭B.壟斷競爭C.頭壟斷D.全壟斷【正確答案B【答案解析】房地產(chǎn)市場具有明顯的壟斷競爭市場特征。在商品房存量市場中，競爭多于壟斷，在商品房開發(fā)市場中，一般壟斷多于競爭。2.房地產(chǎn)市場的數(shù)量比例關系（六大結構）序號結構型內(nèi)1234

總量結構總（開發(fā)與銷售總，供給與需求總量比例）區(qū)域結構不地區(qū)的差異產(chǎn)品結構不產(chǎn)品的差異供求結構同物業(yè)類型不同檔的供求關系（供給檔次與需求之間的關系）18

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投資結構不投資目的和方式租買結構租和購買的比例關【重點難點】租買結構的影響因素■租金和售價的關系■人們對所有權的偏好■可供出租數(shù)量■經(jīng)濟發(fā)展水平【年題】對房地產(chǎn)市場結構進行分除了要分析供求結構,通常還應分析（）A.價格結構B.總量結構C.次結構D.投資結構E.租買結構【答案】BDE【解析】請記清六結構的名稱。該題幾乎就是05年題。【年題城住宅市場調(diào)查結果顯示城市住宅的總需求與總供給基本平衡同顯示，套型建筑面積120㎡上的住宅供過于求70㎡以的住宅供不應求則該城市的住宅市場處（狀態(tài)。A.均衡B.周期性失C.結構性失衡D.域性失衡【答案】【解析】供給檔次與需求之間處于錯位狀態(tài)，這屬于供求結構失衡。3.房地市場細分（五種分類3.1按地范圍細分3.2按房產(chǎn)用途細分3.3按增存量細分3.4按交形式細分3.5按目市場細分3.1按地范圍細分（區(qū)域性市）■按城市劃分■按城市內(nèi)的某一具體區(qū)域劃分■按省或自治區(qū)劃分■按大片區(qū)進行劃分3.2按房產(chǎn)用途細分■居住物業(yè)市場■商業(yè)特業(yè)市場■工業(yè)物業(yè)市場■特殊物業(yè)市場■土地市場不同類型房地產(chǎn)在投資決策、規(guī)劃設計、工程建設、產(chǎn)品功能、面向客戶的類型等方面均存在較大的差異，因此可以按照房地產(chǎn)的用途、將其分解為若干子市場?！灸觐}房產(chǎn)用途可將房地產(chǎn)市場細分為若干子市場是為不同用途的房地產(chǎn)）19

等方面存在差異。A.投資決策B.規(guī)劃設計C.程建設D.域范圍產(chǎn)功]【正確答案ABCE3.3按增存量細分3.4按交形式細分20

【年題】房地產(chǎn)市場按市場交易形式細分時，新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易不包括（）子市。A.租賃B.銷售C.保險D.抵押【答案】【解析】存量房市場才包含保險子市場。3.5按目市場細分21

【年題】“某城市別墅銷售市場”這一市場細分的方式包含有（）A.按地域范圍細分B.按房地產(chǎn)用途細分C.按增量存量細分D.按交易形式細分E.按目標市場細分【答案】ABD【解析】某市是按地域細分，別墅是按用途細分，銷售是按交易形式細分。3.房地市場指標（四大類40小項3.1供指標（3.3市場交易指標3.2需指標（項）項）（）

3.4市監(jiān)測與預警指項）■■■■■■■■積■■

新竣工量滅失量存量空置量空置率可供租售量房屋施工面積房屋新開工面平均建設周期竣工房屋價值

■■■■■■■■■■■數(shù)

國內(nèi)生產(chǎn)總值人口數(shù)量城市家庭人口規(guī)模就業(yè)人員數(shù)量就業(yè)分布城鎮(zhèn)登記失業(yè)率城市家庭可支配收入城市家庭總支出房屋空間使用數(shù)量商品零售價格指數(shù)城市居民消費價格指

■■■■■■■■■

■土轉(zhuǎn)化率銷售量■開強度系出租量■開投資杠率吸納量■住可支付指數(shù)吸納率■住價格合性指數(shù)吸納周期■房租金比預售面積■量彈性房地產(chǎn)價格■個住房抵貸款還款收房地產(chǎn)租金入房地產(chǎn)價格指數(shù)■住市場指■消者信心指數(shù)【出題方式】區(qū)分具體指標屬于哪一大類重要指標的含義重要指標的計算【年題】下列房地產(chǎn)市場指標中，屬于市場交易指標的有（）A.吸納量B.新竣工量C.售面積D.供租售量E.房地產(chǎn)價格【正確答案ACE3.1房地供給指標【指標一】新竣工量（竣工面積）指報告期內(nèi)房屋建筑按照設計要求已全部完工，達到入住和使用條件，經(jīng)驗收鑒定合格，可正式移交使用的各棟房屋建筑面積的總和【指標二】滅失量指房屋存量在報告期期末由于各種原因滅失掉的部分【指標三】存量指報告期期末已占用和空置的物業(yè)空間總量報告期存量＝上期存+報告期工量－報告期滅失量22

【指標四】空置量指報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的面積包括以前年度竣工和報告期竣工的面積不包括報告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的面積【指標五】空置率指報告期末空置房屋占同期房屋存量的比例空置率＝空置房屋面/同期房存量面積【指標六】可供租售量可供租售量＝上期可供租售數(shù)量－上期吸納+報告期新竣工量由于并非所有的空置房都在等待出售或出租，所以一般空置量大于該時點的可供租售量【年題2007年末，某住房總量為5000萬㎡，其中經(jīng)濟適用住房400萬㎡,商品住房3750萬㎡，同期住房空置量為750萬,中經(jīng)濟適用住房空置量為50萬㎡商品住房空置時為450萬㎡，則該市年的商品住房空置是（）。A.9%B.12%C.15%D.20%【答案】【解析】空置率＝空置房/同房屋存量450/3750＝12%【指標七】房屋施工面積指報告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積房屋施工面積＝報告期新開工面積＋上期開工跨入報告期繼續(xù)施工的面積＋上期已停建在報告期恢復施工的面積報告期竣工和報告期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中【指標八】房屋新開工面積報告期內(nèi)新開工面積不包括上期跨入報告期繼續(xù)施工的面積和上期停緩建而在報告期恢復施工的面積【年題】關于房屋施工面積的說法，正確的是（）。A.房屋施工面積不包括本期竣工的房屋建筑面積B.房屋施工面積不包括正在施工的非商品房建筑面積C.房屋施工面積指報告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積D.房屋施工面積不包括報告期內(nèi)開工后又停建、緩建的房屋建筑面積【正確答案C【答案解析房施工面積是指報告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積括告期新開工的面積和上期開工跨入報告期繼續(xù)施工的房屋面積及期已停建在報告期恢復施工的房屋面積告竣工和告期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建筑應為各層建筑面積之和。【2011年真題某市2010年商住房施工面積為1000萬平方米其中從年入年續(xù)施工的面積為300萬方米施工的面積為200平方米城市2010年品住房新開工面）萬平方米。23

A.500B.700C.800D.1000【正確答案A【答案解析】房屋新開工面積，指在報告期內(nèi)新開工建設的房屋面積，不包括上期跨入報告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在報告期內(nèi)恢復施工的房屋面積－300－200＝500（平方米）。【指標八】竣工房屋價值在報告期內(nèi)竣工房屋本身的建造價值包括房屋的裝修及水、電、等附屬工程價值不包括廠房內(nèi)的工藝設備、工藝管線的購置和安裝；辦公和生活家具；土地相關費用；城市建設配套投資【指標九】平均建設周期項目從開工到竣工交付使用所占用的時間長度平均建設周期＝房屋施工面積/竣工面積3.2需求標■國內(nèi)生產(chǎn)總值■人口數(shù)量-戶籍人口、常住人、瞬間人口■城市家庭人口規(guī)?！鼍蜆I(yè)人員數(shù)量■就業(yè)分布■城鎮(zhèn)登記失業(yè)率■城市家庭可支配收入■城市家庭總支出■房屋空間使用數(shù)量■商品零售價格指數(shù)■城市居民消費價格指數(shù)3.3交易標【指標一】銷售量■報告期內(nèi)出售商品房屋的合同總面積銷售量＝現(xiàn)房銷售面+期房銷面積【指標二】出租量■報告期末房屋開發(fā)單位出租的商品房屋的全部面積【2007年真題我房地產(chǎn)開發(fā)計中目前采用的銷售面積指標是指報告期已竣工的房屋面積己正式交付給購房者或己簽訂（正式）銷售合同的商品房屋面積。（）【答案】×【解析】我國統(tǒng)計中以簽訂合同為準，包括現(xiàn)房和期房兩個部分，不考慮是否竣工，是否交付使用。3.3交易標（續(xù)）【指標三】吸納量■吸納量＝銷售+出租量24

【指標四】吸納率■吸納率＝吸納/可供租售量【年題2008年，某市供租售房屋面積萬平方米，其中可供銷售的住宅面積為1800萬平方米，可供出租的住宅面積為450平方米；當年銷售和出租的房屋總面積為2750萬方米，其中銷售的住宅面積為1680萬方租住宅面積為萬平方米該市2008年住宅市場吸納率。A.71.11%B.88.89%C.91.67%D.93.33%【答案】【解析】年宅市場吸納年住宅吸納/2008年住宅可供租售量＝（2008年住宅銷售量2008年宅出租量（2008年可供銷售的住+2008年可供出租的住宅）＝1680+320）1800+450）。3.3交易標（續(xù)）【指標五】吸納周期■指按報告期內(nèi)的吸納速度計算，同期可供租售量可以全部被市場吸納所需要花費的時間吸納周期＝吸率【指標六】預售面積■指報告期內(nèi)已正式簽訂商品房預售合同的房屋建筑面積【年題】關于房地產(chǎn)市場吸納周期的說法，錯誤的是（）。A.吸納周期是把房屋從準備租售到租售完成所需的時間B.吸納周期反映可供租售量全部被市場吸納所需的時間C.在新建商品房銷售市場中，吸納周期又稱為銷售周期D.吸納周期在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)【答案】【解析吸周期是指按報告期內(nèi)的吸納速度計算期可供租售量可以全部被市場吸納所需要花費的時間，在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)。在新建商品房銷售市場，吸納周期又稱為銷售周期?！?009年真題市2008年量商品住宅的吸納率為市同期存量商品住宅的吸納周期A.半個月B.2個月C.年D.2年【答案】【解析】吸納周期為吸納率的倒數(shù)。按年計算?！灸觐}】吸納周期在數(shù)值上等于吸納量的倒數(shù)。（）【答案】×【解析】等于吸納率的倒數(shù)，而非吸納量?！灸觐}某售型住房市年初的住房存量為100萬套其空置待售住房5萬本新竣工住房13萬，銷售住房8萬.則吸納周期為（）。A.0.63B.1.63C.2.25D.12.5025

【答案】【解析】吸納周期＝可供租售/吸納量吸納量＝本期銷售＋本期出租套可供租售量＝可銷售量＋本期新竣工量5+13=18吸納周期＝18/8=2.253.3交易標（續(xù)）【指標七】房地產(chǎn)價格■房地產(chǎn)市場中價格水平的中位數(shù)或平均數(shù)【指標八】房地產(chǎn)租金■房地產(chǎn)市場中租金水平的中位數(shù)或平均數(shù)【指標九】房地產(chǎn)價格指數(shù)■反映一定時期內(nèi)房地產(chǎn)價格變動趨勢和程序的相對數(shù)■包括房屋銷售價格指數(shù)、租賃價格指數(shù)和土地交易價格指數(shù)【2006年真題】反映一定時期房地產(chǎn)價格變動趨勢和程度的相對數(shù)為（）A.房產(chǎn)平均價格B.房產(chǎn)位數(shù)價格C.房地產(chǎn)價格指數(shù)D.房地產(chǎn)同質(zhì)價格【答案】【解析】價格指數(shù)的定義?！灸觐}】在下列房地產(chǎn)市場指標中，屬于市場交易指標的有（）A.空置量B.房地產(chǎn)價格指數(shù)C.均建設周期D.吸納率失率【答案】【解析】屬于給指標C屬供給指標，于需求指標。3.4市場測與預警指標【指標一】土地轉(zhuǎn)化率■土地轉(zhuǎn)化率＝當期土地出讓面/期政府批準新建商品房預售和銷售面積■監(jiān)測土地供應與住房供應之間關系，反映土地轉(zhuǎn)化為房屋的效率【指標二】土地開發(fā)強度系數(shù)■開發(fā)強度系數(shù)＝房地產(chǎn)開發(fā)投/或固定資產(chǎn)投資■反映房地產(chǎn)開發(fā)投資與宏觀經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的狀況【指標三】開發(fā)投資杠桿率■開發(fā)投資杠桿率＝房地產(chǎn)開發(fā)投/有資金或權益資本■反映企業(yè)財務風險水平，值越高，說明自有資金越少，風險越大3.4市場測與預警指標（續(xù)）【指標四】住房可支付性指數(shù)■住房可支付性指數(shù)＝家庭可承受房價的上/實際住房中位數(shù)價格【指標五】住房價格合理性指數(shù)26

■從經(jīng)濟基本面可支撐住房價格的角度對當前實際住房價格合理性做出判斷3.4市場測與預警指標（續(xù)）【指標六】房價租金比■房價租金比＝房價租金房價租金比■考察房地產(chǎn)價值是否過度偏離其使用價值【指標七】量價彈性■量價彈性＝過去6個月地產(chǎn)交易量變化過去6月房地產(chǎn)價格變化率■判斷市場所處的景氣階段【指標八】個人住房抵押貸款還款收入比■抵押貸款還款收入比＝抵押貸款月還款/庭收入■反應個人住房抵押貸款違約風險水平【年題】量價彈性是指某時點的房地產(chǎn)交易量與該時點的房地產(chǎn)價格之比。（）【答案】×【解析】量價彈性是指過去6個房地產(chǎn)交易量變化過去個月房地產(chǎn)價格變化率。3.4市場測與預警指標（續(xù)）【指標九】住房市場指數(shù)■反映開發(fā)商對未來市場預期的指標■根據(jù)開發(fā)商對當前銷售、未來6個月銷售量、對潛在購買者數(shù)量預期的調(diào)查結果構造【指標十】消費者信心指數(shù)■消費者近期的購房意愿■根據(jù)對消費者未來6個內(nèi)是否計劃買房的調(diào)查結果構造第節(jié)1.房地市場的特性6特）1.1市場給的壟斷性1.2市場求的廣泛性和多樣性1.3市場易的復雜性1.4市場格與位置密切相關1.5存在泛的經(jīng)濟外部性1.6市場息不對稱性1.1市場給的壟斷性

房產(chǎn)場特與能壟斷原因供給缺乏彈性供給具有異質(zhì)性土地的有限性不可再生性土地所有權的排他性·香港房產(chǎn)市場已形成壟斷

詳解開發(fā)商品的供給在短期內(nèi)難以有較大的增減房地產(chǎn)位置、環(huán)境、數(shù)量、檔次的差異27

·北京房地產(chǎn)市場采用價格領袖制，本質(zhì)上形成了合謀和壟斷【年題土資源的有限不可再生性和土地所有權的排他性使房地產(chǎn)供給難以形成一的競爭性市場。（）【答案】√【解析】由于土地的有限性、不可再生性和土地所有權的排他性，導致房地產(chǎn)供給難以形成統(tǒng)一的競爭市場表存在激烈競爭的房地產(chǎn)市場很容易存在部分或者地域性的壟斷?！灸觐}】房地產(chǎn)市場供給壟斷性的原因不包括（）A.房地產(chǎn)市場需求的廣泛性B.房地產(chǎn)市場供給的異質(zhì)性C.土地所有權的排他性D.土地的有限性【答案】【解析】供給的壟斷與需求無直接關系。此題完全可以憑常識作答。1.2市場求的廣泛性和多樣性■需求量購置房地產(chǎn)時有不同的目的和設想，可以自用也可以投資，因而需注多樣性1.3市場易的復雜性■房地產(chǎn)具有不可移動性，所以交易的是產(chǎn)權■房地產(chǎn)交易需要經(jīng)過復雜和嚴密的法律程序■交易市場信息缺乏，需要專業(yè)人員的服務1.4市場格與位置密切相關■房地產(chǎn)的不可移動性房產(chǎn)價格與房地產(chǎn)所處的區(qū)位密切相關位以決定房價的60%－■由于人口不斷增長、土地資源不可再生和經(jīng)濟社會不斷發(fā)展地產(chǎn)價格的長期趨是總體向上發(fā)展的■但現(xiàn)實價格也會受經(jīng)濟周期、市場預期會濟政治軍事事件以及交易個體個別因素的影響而出現(xiàn)短期波動1.5存在泛的經(jīng)濟外部性1.6市場息的不對稱性28

·指在市場交易中，產(chǎn)品的賣方和買方對產(chǎn)品的質(zhì)量、性能等所擁有的信息是不以稱的·房地產(chǎn)市場中賣方對信息的了解程度遠遠高于買方消者的利益容易受到損（的不如的精）■解決信息不對稱的途徑·發(fā)展房地產(chǎn)估價等專業(yè)服務－提高專業(yè)水平·政府加強房地產(chǎn)市場信息的發(fā)布工作－提高信息透明度【年題】房地產(chǎn)市場區(qū)別于一般商品市場的特性主要有（）A.競爭性B.壟斷性C.外部性D.衡性E.信不對稱性【答案】BCE【解析】房地產(chǎn)六大特性中的3個2.房地市場的功能（五方面■配置存量房地產(chǎn)資源和利益■顯示房地產(chǎn)市場需求變化（價格與需求成反比）■指導供給以適應需求變化（價格與供給成正比）■指導政府制定科學的土地供給計劃■引導需求適應供給條件的變化【記憶要訣】配置資源，反應需求，指導供給，指導管理，引導需求【重點難點】引起需求增加或減少的原因■未來預期收益變化■政府稅收政策的影響■收入水平變化或消費品味變化■原用于其他方面資金的介入■土地供給的變化【重點難點】供給如何適應需求（兩種方法）■新建或改變用途■可替代物業(yè)間的租售價格比發(fā)生變化·如房價高了，對租房的需求就大了·如寫字樓價格上漲，則有些公寓就作為辦公用房進行出租，租金上漲【2005年真題如同一地區(qū)的一類型物業(yè)的售價持續(xù)以大幅度上漲么類型物業(yè)的出租求就會（）。A.減少B.增加C.變D.同步遞減【答案】【解析】某類物業(yè)或可替代物業(yè)間的租售價格比發(fā)生變化、售價太高，對出租住宅的需求就會增加。第節(jié)房產(chǎn)場運規(guī)1.房地產(chǎn)空間市場與房地產(chǎn)資產(chǎn)市場29

1.1房地空間市場1.2房地資產(chǎn)市場1.3空間場和資產(chǎn)市場的聯(lián)系1.4均衡況房地產(chǎn)具有投資品和消費品的雙重特征，所以房地產(chǎn)市場存在空間市場和資產(chǎn)市場兩個層面1.1房地空間市場■房產(chǎn)為家庭和企業(yè)提供生活和生產(chǎn)的空間1.2房地資產(chǎn)市場■資市場·房產(chǎn)被當作一種資產(chǎn)被家庭和企業(yè)持有和交易，其目的是獲取投資收益■投收益（兩部分）·在有房地產(chǎn)期間內(nèi)每單位時間所獲得的租金·在售時所實現(xiàn)的增值收益1.3空間場和資產(chǎn)市場的聯(lián)系兩關系）【關系一】空間市場的供求關系，決定其在資產(chǎn)市場中的需求30

【關系二】資產(chǎn)市場決定空間市場的供給（擁有房屋資產(chǎn)的人可以提供自用市場的供給）【記憶要點】■是空市場，是資市場■決定B的需求，決A的給【年題】房地產(chǎn)空間市場上的需求者就是房地產(chǎn)資產(chǎn)市場上的供給者。（）【答案】×【解析空市場上的需求者是需要使用空間的家庭和企業(yè)地資產(chǎn)市場的供給者是新建建筑物者（可以理解為開發(fā)商）【典型例題】房地產(chǎn)空間市場的供求關系決定了房地產(chǎn)租金的水平。（）【答案】√【解析間場供求關系－房產(chǎn)租金水平－房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益水平－在資產(chǎn)市場中的需求1.4均衡況項目

內(nèi)容均衡狀況的特點

····

租金和價格都不發(fā)生變化價格與重置成本相同新增量和滅失量相等房地產(chǎn)資產(chǎn)存量保持不變均衡狀況的內(nèi)涵

·這均衡狀況事實上不存在·但場總是在向均衡回復，圍繞均衡狀態(tài)進行上下波動2.房地市場的周期循環(huán)2.1房地周期循環(huán)的原因（七因）■供因素影響，金融因素變動最關鍵■市信息不充分，導致供需兩方面調(diào)整不均衡的時間存在時滯■生者與消費者心理因素影響■政因素影響，如容積率控制，用途管制等■政沖擊■制因素影響■生時間落差、季節(jié)性調(diào)整、總體經(jīng)濟形勢等2.2傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論31

■在場供求平衡的前提下，房地產(chǎn)市場會正常運作，投資者具有自我調(diào)節(jié)投資量的能力■房產(chǎn)市場呈現(xiàn)出一種自我修正的模式，每一個運行周期中，均經(jīng)過擴張、緩慢、蕭條、調(diào)、復蘇、再次擴張（六步曲）的過程■產(chǎn)新的使用空間需求－促使新建筑產(chǎn)生－刺激經(jīng)濟增長（擴張）－經(jīng)濟過熱導致供給大于求（出現(xiàn)空置宏觀調(diào)控－因需減少導致建筑減少－回復到空間市場供需均衡狀況－經(jīng)濟擴張導致對新建筑需求增加，即產(chǎn)生新的使用空間需求2.3房地周期的新觀念■傳理論的前提是房地產(chǎn)市場存在均衡狀態(tài)■新念認為均衡是瞬間的，不均衡才是真實、永續(xù)的■經(jīng)擴張活動不再立即絕對導致新建筑增加2.4房地市場的自然周期【兩一線五點四階段的倒型】【重點難點】兩軸一線五點四階段項目兩軸一線五點

內(nèi)容·水的時間軸，向右表明時間流逝·垂的空置率軸，向下表明空置率增高·長平均空置率水平線即為均衡線·達最高的空置率水平AE·達長期平均空置率水平BD·達最低的空置率水平C（供求轉(zhuǎn)折點）四階段

·A-B·B-C·C-D·D-E

消化過剩供給階段市場復蘇、繁榮階段市場降溫階段市場低迷階段【第一階段】（A-B）化過剩給■始市場周期谷底，此時空置率最高，存在供給過剩■此段需求增長，供給不增加，需求的增長將吸納先前過剩的供給■沒新項目出現(xiàn)（即開發(fā)商不投新項目），空置率下降■租有小幅度的增長32

【第二階段】（B-C）增供給市場復蘇至繁榮■需繼續(xù)增長，原有的過剩供給吸納完畢，形成了對額外房屋空間的需求■空率降到了合理空置率以下，租金開始迅速上漲■新目出現(xiàn)，供給增加（開發(fā)商開始投新項目）【重點難點】關于C點■C點最低的空置率水平■C點供求轉(zhuǎn)折點■C點前需求的增長的速度般高于或同步于供給的增長速度■C點后，需求的增長速度于供給增長的速度【第三階段】（C-D）供過求，空置率增高，市場降溫階段■空率低于合理空置率■供增長速度高于需求增長速度，空置率回升趨向于合理空置水平■該段不存在供給過剩，租金停止上漲，開工項目少，但竣工項目多【第四階段】第四階段（D-E）供嚴重過于求，市場低迷階段■始市場運行到平衡點并向下運動■供高增長，需求低增長或負增長■租降低，空置率上升【重點難點】房地產(chǎn)市場自然周期四階段總結第一階段

起始A～B

需求增加

供給不變

租金不變或上漲

租金上漲率下降

空置下降第二階段

B～增C需與供給等速度增長

增長供給與需求同速增長

上漲

提高

下降增加增C～第三階段但需求增加速度于供給增供增長速度快于需求增上漲D加速度長度

下降

提高第四階段

D～E

減少

高增長

下降

下降，負數(shù)

提高【重點難點】房地產(chǎn)市場自然周期四階段總結■需在前三個階段都在增加，只不過增加率不同33

■供在后三個階段都在增加，只不過增加率不同■租在前三個階段都在上漲■租的上漲率，只有在第二階段在增加，其它三個階段均在下,第四階段甚至為負數(shù)【年題房產(chǎn)市場自然期中在求增長率由大于變?yōu)樾∮诠┙o增長率的轉(zhuǎn)折點上置率由（）。A.上升到下降B.降到上升C.高于合理空置率到低于合理空置率D.于合理空置率到高于合理空置率【答案】【解析】該轉(zhuǎn)折點為C點C點空置率最小，正好是由下降到上升的一個拐點?！灸觐}】在房地產(chǎn)自然周期的下降階段，物業(yè)租金的增長率是下滑的。（）【答案】√【解析】自然周期的下降階段，指的是第三第四階段，第三階段租金上漲趨勢減緩，第四階段租金絕對減少【年題在地產(chǎn)市場周循環(huán)中供增長速度高于需求增長速度空置率上升并逐漸近合理水平，這一階段處于房地產(chǎn)市場自然周期的（）。A.第一階段B.第二階段C.三階段D.第階]【答案】【解析】參見總結表?？罩寐噬仙?，表明一定是從上向下的走勢，三或四階.而上升接近合理水平，就是快到達均衡線。如果是第四階段，它的趨勢是快要達到最高空置率?！灸觐}】下列關于房地產(chǎn)市場周期循環(huán)的表述中，正確的有（）A.房地產(chǎn)周期循環(huán)是指房地產(chǎn)業(yè)活動或其投入與產(chǎn)出有相當?shù)牟▌蝇F(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復發(fā)生B.在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最低點，空置率最高C.房地產(chǎn)周期循環(huán)的供求平衡點是長期均衡價格D.在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最高點，供給增長率等于需求增長率E.在房地產(chǎn)周期循環(huán)中，價格（租金）和空置率通常是同向變動的【答案】ABD【解析C供平衡點不是長期衡價格，而是長期平均空置率轉(zhuǎn)折點處供給增長等于需求增長轉(zhuǎn)點之前需求增長大于供給增長轉(zhuǎn)折點之后需求增長小于供給增長；租在前三個階段都在上,而空置率是前兩個階段下,后兩個階段上升并非同向【年題】在房地產(chǎn)市場的自然周期中，空置率超過長期平均空置率的階段為（）階段。A.租金增長率上升新供給小于新增需求C.新開工項目增加D.租金長率下降【答案】34

【解析】空置率超過長期平均空置率的是第一四階段，是橫線下面的兩階段BC第階段沒有新增供給，主要是吸納原有的供給剩余一段租金增長率下降，四階段租金下降。參見P50-51。【2005年真題在地產(chǎn)周期循周期過程中置率持續(xù)下降到合理的空置率以下的階段為房地產(chǎn)市場自然周期中的（）。A.第一階段B.第二階段C.三階段D.第階]【答案】【解析】在合理空置率之下的是二三階段，但階段二的空置率在下降，而階段三的空置率在上升。注意水平與方向是不同的?！灸觐}】根據(jù)房地產(chǎn)市場自然周期的理論，商品房租金增長率上升是處于自然周期的（）。A.第一階段B.第二階段初期C.第二階段后期D.三階段E.第四階段【答案】【解析】注意，租金上升與租金增長率上升是不同的，后者指上升速度加快ADE租金增長率在下降，到E時為負。2.5房地市場的投資周期-可解為開發(fā)商愿不愿意出資興建項目■第階:很少有資本向存量地產(chǎn)投資，沒有資本投入新項目■第階:投資者的投資回報期隨著租金的回升而提高，資本開始流入市場。到了第二階段的后半段，資本流量顯著增加35

【2005年真題當?shù)禺a(chǎn)市場自周期處在谷底并開始向第一階段運動時場上的投資者將迅速增加?！敬鸢浮俊痢窘馕觥康谝浑A段，很少有資本向存量房地產(chǎn)投資，沒有資本投入新項目，主要是進行過剩供給的吸納?！?011年真題從地產(chǎn)市場的資周期來看地產(chǎn)市場資本流量的顯著增加通常發(fā)生在房地產(chǎn)市場自然周期的（）A.第一階段B.第二階段的后段C.三階段的后半段D.第階段【答案】【解析第二周期開始就新項目開工有資本流入了第二周期的后半段，由于投資者不斷購買存量房地產(chǎn)和投入新項目開發(fā)，資本流量顯著增加?！龅陔A段前半段由于空置率于平衡點投資者繼續(xù)購買存量項目并繼續(xù)開發(fā)新項目，資本入也顯著■第階段后半段投資者意識市場轉(zhuǎn)向，資本流入會減少36

2.6房地市場自然周期和投資期的關系■投周期在第一階段和第二階段初期滯后于自然周期的變化（先市場好，再會有投資）■在三階段和第四階段超前于市場自然周期（預期市場不好，先不投資）【年題】下列關于房地產(chǎn)市場自然周期與投資周期關系的表述中，正確的是（）A.自然周期與投資周期同步變化B.投資周期在第一階段和第三階段超前于自然周期C.投資周期在第一階段和第二階段超前于自然周期D.投資周期在第三階段和第四階段超前于自然周期【答案】【解析投周期在第一階段和第二階段初期滯后于自然周期的變化三四周期則超前于市場自然周期。【年題】房低產(chǎn)市場上的投資周期領先于自然周期的變化。（）【答案】×【解析投周期在第一階段和第二階段初期滯后于自然周期的變化在三四階段發(fā)前于市場自然周期。3.房地泡沫與過熱3.1房地泡沫及成因項目概念成因

內(nèi)容·房產(chǎn)市場價格與使用價值嚴重背離，脫離了實際使用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)·是種價格現(xiàn)象，是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外因素，特別是投機性因素作用的結果·土的稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎·投需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因·金機構過度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑－必要條件【年題】房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎是（）。37

A.投機需求膨脹B.金融機構過度放貸C.房地產(chǎn)市場中的過度開發(fā)D.地資源的稀缺性【答案】【解析土的稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎機需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因，金融機構過度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑。3.2過度發(fā)及誘因項目

內(nèi)容概·也稱熱指當市場上需求增長趕不上新增供給增長的速度時出的空置率上念升物業(yè)價格和租金下降的情況誘因

·開商對市場預測的偏差·開商之間的博弈和非理性行為·開商資金的易得性3.3房地泡沫和過度開發(fā)的區(qū)區(qū)別項目

過度開發(fā)

房地產(chǎn)泡沫（當泡沫產(chǎn)生時，市場還處于上升階段，但出現(xiàn)過度開發(fā)的現(xiàn)象時，市場已經(jīng)開始下滑了）是反映兩個不同層面的市場指標嚴重程度和危害性方面不同

新增供給的增長速度超過了需求的增長速以市場價格和實際價值之間出現(xiàn)嚴重偏離度嚴重程度高，危害大屬不正常的大起大落在房地產(chǎn)周期循環(huán)中所處的階段不同市場參與者的參與動機不同

存在于下降階段為獲得長期收益

存在于上升階段短期投資，增加現(xiàn)期的購買與囤積，以待價格更高時拋出【年題】下列關于房地產(chǎn)泡沫的表述中，錯誤的是（）。A.市場參與者的投機需求是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因B.可以用市場價格背離實際價值的程度來度量房地產(chǎn)泡沫C.房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎是土地有限性和稀缺性D.金融機構壓縮房地產(chǎn)信貸會加劇房地產(chǎn)價格上漲和促使泡沫形成【答案】【解析】金融構過度放貸是泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑。3.4房地泡沫和過度開發(fā)的聯(lián)■泡產(chǎn)生，就必然會引起過度開發(fā)，但過度開發(fā)卻不一定由泡沫引發(fā)■如在房地產(chǎn)周期循環(huán)的上升階段機性行為沒有得到有效抑制則很容易迅速發(fā)展引起泡，同時會伴隨過度開發(fā)等現(xiàn)象3.5房地泡沫的衡量－房地產(chǎn)沫指數(shù)■房產(chǎn)泡沫指數(shù)（綜合了以下指標）·實價/理論價格38

·····

房地產(chǎn)價格增長/實際增率房地產(chǎn)價格指數(shù)居民消費價格指數(shù)房價收入比個人住房抵押貸款增長率/居平均家庭收入增長率房地產(chǎn)投資需求房地產(chǎn)使用需求第節(jié)房產(chǎn)場政干1.政府干預房地產(chǎn)市場的必要性1.1房地市場失靈1.2住房題和住房保障1.3宏觀濟周期循環(huán)1.4房地價格劇烈波動1.5房地市場非均衡1.1房地市場失靈（八種原因市場失靈原因?qū)艛嗤獠啃?/p>

·要政府制度反壟斷政策，改善市場效率，平抑壟斷價格·需政府通過稅收、補貼、外部性收益成本內(nèi)部化等措施來提高市場效率信息不對稱·要求府建立實施有效的信息公開制度，提高市場的透明度市場不完全公共品失業(yè)通貨膨脹及失衡再分配和優(yōu)效品1.2住房題和住房保障■住兼具商品和公共品的雙重屬性■三住房保障模式住房保障模式政府直接建房方式

代表國家·英、新加坡和香港依靠政府貸款利息補貼等財政優(yōu)惠措施，鼓勵非贏利機構的建房方式·法、瑞典和日本對住房投資人減稅對住房承租人補貼【年題】國際上通常采取的住房保障方式有（）。A.政府直接建房B.對住房投資人減稅C.對住房承租人減稅D.對住房承租人補貼E.鼓勵贏利機構建房

·各普遍采取【答案】ABD【解析】國際上形成了以英國、新加坡和香港為代表的政府直接建房方式，以法國、瑞典和日本為代表的依靠政府貸款利息補貼等財政優(yōu)惠措施勵非贏利機構的建房方式，以及各國普遍采取的對住房投資人減稅和對住房承租人補貼的方式。39

1.3宏觀濟周期循環(huán)■經(jīng)周期的四個階段：繁榮、衰退、蕭條、復蘇■前者為擴張過程，后兩者為收縮過程■波（從擴張轉(zhuǎn)為收縮）：政府采用緊縮性的貨幣政策和財政政策■波（從收縮轉(zhuǎn)為擴張）：政府采用擴張性的貨幣政策和財政政策抵制經(jīng)濟衰退1.4房地價格劇烈波動■房產(chǎn)價格的劇烈波動，會對房地產(chǎn)市場和宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定運行造成巨大威脅，所以通常會發(fā)政府的政策干預1.5房地市場非均衡均衡模式

內(nèi)涵總量非·表為潛在總需求大于有效需求際給大于有效供給即超額需求與超額供給均衡同并存，或稱短缺與過剩同時并存結構非均衡

·不子市場之間在供求方面的結構失衡2.政府干預房地產(chǎn)市場的手段■土供應政策（主要是土地供應計劃）■金政策■住政策■城規(guī)劃■地政策■稅政策■租控制3.規(guī)范房地產(chǎn)市場行為的措施■健市場準入制度（資質(zhì)管理）■推行業(yè)誠信體系建設（信用檔案）■規(guī)交易程序（土地出讓、房屋銷售、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃和產(chǎn)權登記方面）■加產(chǎn)權管理40

第章房產(chǎn)發(fā)序管【情析■本最近幾年所占分值不大，一般為68分難度不大。第節(jié)房產(chǎn)發(fā)序述【年題】從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度看，房地產(chǎn)開發(fā)過程中投入的資源有（）。A.土地B.勞動力C.資D.驗E.環(huán)【答案】ABCD【解析】主流的人、財、物三方面，還有管理經(jīng)驗、企業(yè)家精神和伙伴關系等。2.房地產(chǎn)開發(fā)的一般程序（四階段八步驟）四階段

八步驟····

投資機會選擇與決策分析階段前期工作階段建設階段租售階段

········

提出投資設想細化投資設想可行性研究獲取土地使用權合同談判與協(xié)議簽署工程建設竣工交用物業(yè)資產(chǎn)管理第節(jié)投機選與策析1.投資機會選擇2.投資決策分析此階段是房地產(chǎn)開發(fā)過程中最重要的階段1.投資機會選擇（項工作）2.投資決策分析（項工作）41

【歸納總結】房地產(chǎn)投資機會選擇與投資決策分析的主要工作內(nèi)容投資機會選擇■投設想■尋和篩選投資機會■細投資設想

投資決策分析■市分析■項財務評價■投決策第節(jié)

前工1.獲取土地2.項目核準和開工計劃3.確定規(guī)劃設計方案并獲得規(guī)劃許可4.工程建設招標5.開工申請與審批6.其他環(huán)節(jié)【年題】下列房地產(chǎn)開發(fā)工作中，屬于前期工作階段的是（）A.進行項目的財務評價B.獲取項目所需土地C.確定規(guī)劃設計方案并獲得批準D.對項目的建設工程進行招標E.提交項目開工申請并獲得批準【答案】BCDE【解析】進行目的財務評價屬于投資機會選擇與決策分析階段。1.獲取土地1.1土地備的概念42

1.2土地備范圍■依收回的國有土地■收的土地■行優(yōu)先購買權取得的土地■已理農(nóng)地轉(zhuǎn)用和土地征收批準手續(xù)的土地■其依法取得的土地【年題】下列各類土地中，不屬于土地儲備范圍的是（）A.集體土地中的宅基地B.依收回的國有土地C.依法收購的土地D.依行使優(yōu)先購買權取得的土地【答案】【解析】土地儲備的范圍一定是國有土地。集體土地不納入土地儲備。1.3土地發(fā)是指土地儲備機構對納入儲備的土地，為使其具備供應條件而進行的前期開發(fā)活動，主要包括路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明等基礎設施建設和土地平整、綠化工作，以及為實現(xiàn)土儲備、完成前期開發(fā)工作等進行的投融資活動（開+融資）1.4土地發(fā)的項目實施模式籌措資金及辦理模式

相關批準手續(xù)主

具體實施

開發(fā)企業(yè)的管理費體土地儲備機構負責實施

土地儲備機構

通過公開招標方式選擇工程實施單位

不高于土地儲備開發(fā)成本的2%土地儲備機構授權開發(fā)企業(yè)負責實施

開發(fā)企業(yè)

由授權的開發(fā)企業(yè)包土地儲開發(fā)的預計總成本和利完成潤利潤率高于預計成本的【年題】土地儲備機構對土地開發(fā)過程中涉及的基礎設施建設和綠化、土地平整等工作，過公開招標方式選擇工程實施單位，實施單位的管理費用不高于土地儲備開發(fā)成本的2%。（）【答案】√【2008年真題】政府授權開發(fā)業(yè)負責實施土地一級開發(fā)時，開發(fā)資金應由政府土地儲備機構責籌措。（）43

【答案】×【解析】授權開發(fā)企業(yè)負責實施一級開發(fā)，主體是開發(fā)企業(yè)，所以開發(fā)資金應由開發(fā)企業(yè)籌措。參加教材。1.5土地備開發(fā)成本6項）■征、拆遷補償費及有關稅費■收、收回和置換過程中發(fā)生的有關補償費用■市基礎設施建設有關費用■招、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費用■貸利息■土儲備開發(fā)供應過程中發(fā)生的審計、律師、工程監(jiān)理費用、不可預見費等【年題】下列成本費用中，不屬于土地儲備開發(fā)成本的是（）A.拆遷補償費及有關稅費B.市基礎設施建設有關費用C.貸款利息D.建安費用【答案】【解析】土地儲備成本包括六大項。土地開發(fā)中沒有建房子，不會用建安費用。1.6土地備資金來源渠道（四）■財部門從土地出讓收入和國有土地收益基金中安排的資金■土儲備機構舉借的銀行貸款及金融機構貸款■經(jīng)政部門批準可用于土地儲備的其他資金■以資金所產(chǎn)生的利息收入1.7土地備資金的具體使用范■征、收購、優(yōu)先購買或收回土地需要支付的地價款或征地和拆遷補償費用■必的前期土地開發(fā)費用■需支付的銀行及金融機構的貸款利息支出■經(jīng)級財政批準的其他費用【典型例題】以下（）以用于土地儲備資金。A.土地出讓收入中安排的一部分資金B(yǎng).土地儲備機構的銀行貸款C.公積金增值收益D.社會捐助資金E.廉租房租金收入【答案】【解析】注意不要與《基本制度與政策》中講到的廉租住房建設資金來源混淆?！局攸c難點易混點】土地儲備資金來源

廉租住房資金來源■財部門從土地出讓收入和國有土地■財預算資金收益基金中安排的資金■住房公積金增值收益－提取貸款風險準備金和管44

■土儲備機構舉借的銀行貸款及金融理用之后機構貸款

■土出讓凈收益－用于廉租住房保障資金的比例■經(jīng)政部門批準可用于土地儲備的其不低于10%可適當提高他資金■以資金所產(chǎn)生的利息收入

■廉住房租金收入－實行收支兩條線管理，專項用于廉租房維護和管理■中預算內(nèi)投資補助和中央財政廉租住房保障專項補助（支持對中西部地區(qū)）1.8開發(fā)獲取土地的方式（四方式）■出－一級市場拿地，有償有期限■劃－一級市場拿地，無償無期限■原劃撥土地上存量房地產(chǎn)的土地使用權轉(zhuǎn)讓－劃撥轉(zhuǎn)出讓■與前土地使用權擁有者合作－二級市場拿,有土地轉(zhuǎn)讓、公司入股、并購、合伙等方式【與基本制度與政策第二章的內(nèi)容：建設用地制度完全一致】【年題】在我國，縣級及以上地方人民政府壟斷了其轄區(qū)范圍內(nèi)國有土地使用權出讓市場。（）【答案】√項目核準的的法律效力－未取得核準文件的項目，無法辦理后續(xù)手續(xù)，當然不能開工建設。2.3項目準評估的重點（10點■符國家法律法規(guī)45

■符國家及本地區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和行業(yè)發(fā)展劃（四規(guī)劃）■符國家宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)準入標準■符當?shù)貐^(qū)域布局和產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整的要求■符土地、水、能源的合理開發(fā)和有效利用要求，有利于促進環(huán)境保護和改善生態(tài)環(huán)境■符自然文化遺產(chǎn)、文物保護的有關政策■主產(chǎn)品未對國內(nèi)市場形成壟斷，未影響我國經(jīng)濟安全■符社會公眾利益，未對項目建設地及周邊地區(qū)的公眾利益產(chǎn)生重大不利影響■實資質(zhì)管理的，應提供資質(zhì)證明文件■申單位具有承擔相應項目建設的能力【典型例題】國家投資管理部門對建設項目進行核準的重點包括（）A.項目是否符合宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策等B.項目主要產(chǎn)品質(zhì)量符合國家的規(guī)定C.項目建設對周邊地區(qū)的公眾利益產(chǎn)生有利的影響D.項目有利于促進環(huán)境保護和改善生態(tài)環(huán)境E.符合當?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)結構調(diào)整的要求【答案】ADE【解析】不包產(chǎn)品質(zhì)量合格，主是指產(chǎn)品未對國內(nèi)市場形成壟斷，未影響國家的經(jīng)濟安全；不求項目建設對周邊產(chǎn)生有利影響，只要不產(chǎn)生重大不利影響即可。3.規(guī)劃管理內(nèi)容概括項目兩證一書

證書名稱建設用地規(guī)劃許可證建設工程規(guī)劃許可證規(guī)劃（選址）意見書

內(nèi)容明確用地性質(zhì)\位置界限確定規(guī)劃設計方案屬合規(guī)劃部門的要求確定用地面積\范圍用途\基本規(guī)劃條件·用地范圍是否與規(guī)劃確定一致·建設項目的性質(zhì)符合要求一審查

設計方案審查

···

規(guī)劃條件符合要求公共配套服務設施符合要求是否有必要的水電氣等市政設施【作題方法】如果考辦什么證需要提交什么手續(xù)，辦后面的證，需要提交前面手續(xù)的成果。4.建設工程招標4.1招標式（兩種方式）46

【重點難點】公開招標與邀請招標對比公開招標

邀請招標（三家以上）·工性質(zhì)比較特殊求專門經(jīng)驗的技術人適用范

員和專業(yè)技術只有少數(shù)承包商能夠勝任的建設項適用于規(guī)模較大、建設周期較長、技術復目雜的開發(fā)項目建設·公開招標未產(chǎn)生中標單位的建設項目圍·以及由于工期緊迫或保密的要求等原因而不宜公開招標的建設工程優(yōu)點

使開發(fā)商有較大的選擇范圍，促使承包商努力提高工程質(zhì)量，縮短工期并降低成本·節(jié)招標費用提高招標工作效率省時間造價缺點

耗時長，招標支出費用較高

·限了競爭范圍，縮小了開發(fā)商的選擇余地【年題】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能通過公開招標的形式選擇開發(fā)項目的施工單位。（）【答案】×【解析】還可以采用邀請招標的方式。4.2招標構與模式4.3招標底與招標控制價47

項目

內(nèi)容標底招標控制價

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標底應保密一個工程只有一個標底招標人可以標底為基準上浮或下調(diào)一定百分比做攔標價項目也可以不設標底，進行無標底招標招標控制價相當于招標人的采購預算，不能超過批準的概算招標控制價無需保密招標人應在招標文件中如實公布控制價對招標控制價不得上浮或下調(diào)4.4招標作小組與評標委員會■招工作小組組成人員（三類人員）人員決策人員

職能指招標人本身或其授權的代表專業(yè)技術與經(jīng)濟方面的專負向開發(fā)商或其授權代表提供咨詢意見進行招標的具體事務處家助理人員

理決策和專業(yè)技術人員的助手【重點難點】評標委員會■由標人代表和有關技術、經(jīng)濟方面的專家組成（兩類人員）■成為5人上單數(shù)，其中經(jīng)濟、技術方面的專家不少于成員總數(shù)的三分之二■專成員應從省級以上有關部門的專家?guī)熘写_定4.5基本序（七步）申請招標--編制招標文件-確招標方式發(fā)布招標公---資格審---投標--開評標定標---簽訂合同4.6申請標的條件（三有兩已■招人已經(jīng)依法成立（有主體）■初設計及概算應當履行審批手續(xù)的，已批準（已審批）■招范圍、招標方式和招標組織形式等應當履行核準手續(xù)的，已核準（已核準）■資來源已落實（有錢）■有標所需的設計圖紙及技術資料（有圖紙）4.7投標資格審查48

4.8開標評標和定標■開時間·在標文件的截止時間的同一時間公開進行■招人不予受理投標文件的情形·逾送達或者未送達指定地點·未招標文件密封■定·在標后15日確定中標人并發(fā)出中標通知書·招人在中標通知書發(fā)出之日起15日內(nèi)有關行政部門提交招標投標情況書面報告4.9按廢處理的情況■蓋簽字有問題的■未規(guī)定的格式填寫■內(nèi)不全或者在一份投標文件中有多個報價，且未聲明哪一個有效的■投人名稱或組織結構與資格預審時不一致的■未招標文件要求提交投標保證金的■聯(lián)體投標未附聯(lián)合體共同投標協(xié)議的【年題】將房地產(chǎn)開發(fā)劃分為若干階段，其中編制建設工程招標文件屬于（）工作。A.投資機會選擇于決策分析階段B.期工作階段C.設階段D.租售階段【答案】【解析】開工之前均屬于前期階段。前期階段與投資機會研究的界線是獲取土地或項目。5.1施工可證的含義■時－在招標工作結束后，工程施工前■申單位－建設單位（注意不是施工單位）■核單位－工程所在地縣級以上人民政府建設行政主管理部門■審內(nèi)容－工程是否符合法定的開工條件【年題】房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工許可證由（）向發(fā)證機關申請領取。A.施工單位B.建設單位C.理單位D.計單位49

【答案】【解析】施工許可證的申領主體是建設單位，不是施工單位。5.2申領工許可證的條件8個■已理建筑工程用地批準手續(xù)——有地■在劃區(qū)內(nèi)的工程，已取得《建設工程規(guī)劃許可證》——有規(guī)劃■拆進度符合施工要求——地可以施工■已署了施工合同——有施工的人■有足施工需要的圖紙及技術資料（+過審查）——有圖■有證工程質(zhì)量和安全的具體措施——安全保證■應監(jiān)理的，簽署了監(jiān)理合同——有監(jiān)理的人■建資金已落實（落實的標準）（是落實而非到位）——有錢■其——辦了該辦的手續(xù)，交了該交的錢【重點難點】■不求拆遷全部完成，只要求拆遷進度符合施工要求■關圖紙和技術資料，除了有以外，還要求必須通過有關部門的審核。同時不要求圖紙全部成，只要求滿足施工需要即可■要資金已落實，不要求資金全部到位·工不足一年的，到位資金原則上不少于工程合同價的·工超過一年的，到位資金原則上不少于工程合同價的【年題】對地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，下列房地產(chǎn)開發(fā)的工作內(nèi)容中，屬于前期工作的是（）A.土地儲備B.銷售方案的細C.建設項目的質(zhì)量控制D.申《建設用地規(guī)劃許可》【答案】【解析】土地備是政府行為，對房地產(chǎn)開發(fā)來說，前期應是獲取土地B屬租售階段；屬于設階段的工作內(nèi)容。第節(jié)

建階1.建設階段的內(nèi)容項目三控兩管一驗收2.質(zhì)量制（三階段四方面）

內(nèi)容·質(zhì)控制·進控制·成控制·合管理·安管理·竣驗收項目三階段四方面

內(nèi)容·決階段·設階段·施階段·對材料的檢驗·對程采用的配套設備進行檢驗50

·確施工中控制質(zhì)量的具體措施·確有關質(zhì)量文件的檔案制度【年題】房地產(chǎn)開發(fā)項目，施工階段的工程質(zhì)量控制工作不包括（）A.對原材料的檢驗B.對套設施的檢驗C.立質(zhì)量文件檔案制度D.確成本控制檔案制【答案】【解析】本題可用排除法ABC全是與質(zhì)量有關的，而只有D是與本（投資）有關的，不屬于同