開封水系二期旅游項目開發(fā)思路匯報_修改版一項目概況二運行方案三經(jīng)營策劃四盈虧分析五具體工作匯報框架一、項目概況（一）開發(fā)意義1、“水系興則開封興”，是開封復興的歷史訴求；2、是開封建設國際文化旅游名城的重要抓手；3、是落實開封“北方水城”的形象的具體措施；4、是豐富開封夜間休閑娛樂項目的重要內容；5、有利于形成開封水陸結合的旅游產(chǎn)品結構；6、有利于形成開封文化、旅游產(chǎn)業(yè)的黃金增長極核；7、可以使開封文化、旅游模式由點線式升級到帶面式；8、可以拉長開封文化、旅游產(chǎn)業(yè)鏈，延長外地游客游玩

時間。（二）開發(fā)原則差異化原則文化性原則整體性原則前瞻性原則科學性原則持續(xù)性原則1開封水系項目需要啟動2開封水系需要整體產(chǎn)品3開封水系需要深化內涵（三）開發(fā)背景缺乏體驗性、參與性強的水上項目文化內涵發(fā)掘不夠（四）開發(fā)基礎項目沿線的景觀基本成形2.項目的水體條件總體較好3.項目具備發(fā)展的潛在空間4.項目地塊的交通條件便利5.項目沿線的環(huán)境基礎較好1.（五）開發(fā)優(yōu)勢良好的區(qū)位條件3

穩(wěn)定的市場條件5恰當?shù)膯訒r機32

深厚的文化資源34

較好的品牌基礎36

領導的高度重視1（六）開發(fā)劣勢前期開發(fā)遺留問題解決難度大部門協(xié)調需要政府的強力支持基礎設施的品位和細節(jié)亟需提升水系整體景觀品質有待提升水系及其周邊環(huán)境有待改善劣勢水系與周邊的商業(yè)分離，缺乏空間（七）開發(fā)機遇文化休閑漸成旅游消費的主流1.區(qū)域內具備差異性的優(yōu)質資源2.開封的國際文化旅游名城戰(zhàn)略3.開封打造北方水城的現(xiàn)實要求4.1資源豐富層次不高2產(chǎn)業(yè)滯后產(chǎn)品落伍3亟需突圍陰影效應（八）綜合評價

從微觀區(qū)位上看，本區(qū)域形成旅游盲區(qū)。二、運行方案（一）國內外相關案例借鑒

塞納河穿過法國的首都——巴黎，注入英吉利海峽，是都市化的心臟地帶。塞納河對于巴黎的形成、發(fā)展、水運、工業(yè)、生活乃至景色都起著特殊的作用。塞納河是巴黎的靈魂，它像一條綠色的絲帶，把許多光彩照人的珍珠串在一起，這些珍珠都是稀世珍寶，驚世之作。沿著塞納河，巴黎最重要的景點，也可以說是全球的旅游景點盡收眼底。雄偉壯麗、莊嚴神秘的巴黎圣母院、巴黎的象征、高達300米的埃菲爾鐵塔、珍藏著好幾個世紀的古代文物的盧浮宮、“完全石頭的”火車站式的奧賽博物館、協(xié)和廣場、最高法院及附屬監(jiān)獄等。1.塞納河模式自然生態(tài)環(huán)境街區(qū)、河流形成了優(yōu)美的自然生態(tài)大環(huán)境歷史與文化傳統(tǒng)注重歷史、文化的保留與延續(xù)規(guī)劃、建筑特色以廣場或碼頭為中心的公共、開放式活動空間，人性化尺度的街道，運用材質、色彩、小空間體現(xiàn)環(huán)境氛圍配套與社區(qū)服務市政配套、商業(yè)配套與社區(qū)配套的互補，功能齊全生活形態(tài)河流的平和、樸實、恬淡寧靜形成了和諧、高雅的生活格調國外著名水系特征總結臺兒莊古城景區(qū)總規(guī)劃面積2平方公里，包括11個功能分區(qū)、8大景區(qū)和29個景點，總建筑面積60萬平方米。以歷史遺存為依托，以大戰(zhàn)文化、運河文化為主脈，按照“大戰(zhàn)故地、運河古城、江北水鄉(xiāng)、時尚生活”的形象定位，遵循“存古、復古、創(chuàng)古”的理念，打造“天下第一莊”旅游品牌，集中展現(xiàn)“運河文化活化石，中國民居建筑博物館”。投資48億元精心打造世界文化遺產(chǎn)、國際休閑目的地、國家級文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園和海峽兩岸交流基地。2.臺兒莊古城

臺兒莊的商業(yè)布局形成了繁榮街、丁字街、順河街、月河街、船形街等主要的商業(yè)街區(qū)。繁榮街為綜合性商業(yè)業(yè)態(tài)街區(qū)，主要布局民間工藝、餐飲等傳統(tǒng)商業(yè)店鋪，將建成臺兒莊的“河坊街”丁字街主要布局咖啡、西點等西式餐飲店及藥鋪順河街設計為古城美食一條街，主要布局以運河文化為背景的餐飲業(yè)，并適當布局酒吧、茶社等商業(yè)業(yè)態(tài)月河街設計為古城陶瓷一條街，重點發(fā)展陶瓷交易與展示船形街主要布局民間工藝品店鋪，并積極發(fā)展民間工藝展示點。21

傳承千年的歷史文化；淳樸秀美的水鄉(xiāng)風景；風味獨特的美食佳肴；繽紛多彩的民俗節(jié)日，深厚的人文積淀和亙古不變的生活方式使烏鎮(zhèn)成為了東方古老文明的活化石。智慧的傳承伴隨脈脈書香，在這兒展現(xiàn)一幅迷人的歷史畫卷。這是一種與生俱來的美麗。3.小城烏鎮(zhèn)22文化的傳承飲食與歷史的交融23商業(yè)在歷史中發(fā)展24現(xiàn)代化與歷史的交替也許這是每一個古鎮(zhèn)所面對的迷茫，但烏鎮(zhèn)依然是江南風景的名片！25建立一方樂土，只為了那些渴望休憩的人····國內著名水系旅游開發(fā)啟示1、要制定清晰的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略；2、要設計旅游吸引力動力機制，水系的核心吸引力是什么；3、要規(guī)劃旅游水系的功能及布局，功能包括居住、集散、夜間娛樂、

觀光、休閑、度假、游樂；4、要整合水系周邊的旅游資源，策劃具有休閑度假和旅游觀光雙重功

能的項目；5、要做好水系的景觀規(guī)劃，打造旅游水系的景觀吸引力與休閑度假環(huán)境；6、設計政府功能與商業(yè)功能相結合的運作模式。1.開發(fā)戰(zhàn)略文化引領戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)集聚戰(zhàn)略整體產(chǎn)品戰(zhàn)略區(qū)域聯(lián)動戰(zhàn)略滾動發(fā)展戰(zhàn)略（二）開封水系怎么辦2.開發(fā)定位

集游樂體驗、商業(yè)服務、景觀地產(chǎn)、休閑度假、政務接待于一體的旅游服務廊道。以開封歷史文化為底蘊以水系周邊環(huán)境為背景以特色旅游項目為支撐2.1.功能定位292.2.目標定位全國河南省層面開封市層面水系層面連接兩大精品景區(qū)的黃金旅游廊道開封水系旅游開發(fā)的核心示范區(qū)開封城市客廳、開封文化旅游名片

河南一流的水上旅游項目品牌

國內知名的水上旅游區(qū)A由環(huán)境美化到主題深化B由水面為主到水陸一體C由全線一景到突出節(jié)點D由觀光游覽到深化體驗3.開發(fā)理念三、經(jīng)營策劃1.凸顯全面的體驗、休閑度假主題適應開封旅游由“觀光主導型”向“體驗式”和“觀光休閑度假綜合主導型”全面提升的趨勢，為使游客“留下來”提供相應的休閑活動與環(huán)境設施。全面提供不同檔次而又具水準的度假住宿、休閑娛樂、文化體驗、康體養(yǎng)生和餐飲等服務設施；讓游人在整個水系沿線任何地方休閑時都能處處感受到舒適、方便、輕松、關懷和安全。（一）開封水系旅游開發(fā)總體設想2.確立產(chǎn)品與服務的品位形象差異性創(chuàng)造需求、特色互補：圍繞服務休閑度假的功能，與開封府、清園的景點游的功能形成互補；經(jīng)營特色上的差異：提供齊備的設施與服務，使游人能較長時間停留，發(fā)展休閑活動、文化娛樂、康樂健身、消遣、藝術工藝、餐飲美食、購物等多種業(yè)態(tài)；建設水準上的差異：本項目所有設施的水準級別要有效引導游客消費，能引領周邊旅游產(chǎn)業(yè)升級、消費檔次升級。3.創(chuàng)建特別的旅游環(huán)境特色形成由文化貫穿的特色文化旅游區(qū)：實體景觀環(huán)境與年畫、汴繡等非物質文化遺產(chǎn)共同形成豐富多彩的文化旅游環(huán)境；親近自然，倡導生態(tài)綠色生活：使建筑與自然環(huán)境、豐富的綠色景觀融為一體；營造輕松和舒適的家庭式旅游環(huán)境大氛圍；充分體現(xiàn)度假區(qū)閑適的一面：讓人純粹恣意、休閑、放松、釋放。微觀環(huán)境打造通過高低錯落的布局、多個庭院的穿插、簡潔利落的細部、虛實對比的空間、幽雅沉靜的色彩綜合體現(xiàn)現(xiàn)代中式的建筑之美。利用青磚、青瓦、白墻、木色欄桿；小橋、流水、疊瀑、輕舟；所有與古典、風雅有關的元素在這里得到重新整合。以雕刻、雕塑、繪畫等表現(xiàn)手法渲染文化氛圍。

4.注重歷史文脈的延續(xù)充分利用開封文化歷史資源，重現(xiàn)汴河沿岸深厚的歷史文化底蘊；體現(xiàn)景區(qū)環(huán)境特有氛圍：街巷、廣場、水街、院落有機組合，行進路線曲折有趣；重視景區(qū)風貌控制：在建筑風格、體量、用材、色彩等方面與當?shù)匚幕瘏f(xié)調融合，建筑為宋式古民居風貌，均采用白墻、青瓦、坡屋面。5.策劃現(xiàn)代休閑活動強調為休閑度假旅游服務的休閑活動，以家庭式的、參與性強的、觀景、休閑、度假綜合的活動項目為主；強調夜間活動環(huán)境的營造，使開封的夜晚“亮起來”。如特色客棧、酒吧、茶坊、文化演藝吧、水上茶廊、小吃與餐飲、夜集市、時尚周末市集、藝術文化村、歷史文化園、創(chuàng)意工坊、字畫街、健身康體等活動設施。6.注入獨特的景觀與空間設計理念不是其他旅游區(qū)的克隆版；營造風格景觀獨特的開封印象；街巷、廣場、流動的河水、寬闊的水面形成多樣化漸進的空間變化；創(chuàng)建有特色的景觀設施與景觀焦點；強調步行連貫性、活動連貫性與設施連貫性，確保空間視覺上的聯(lián)系。分期操作一軸多點融合發(fā)展亮點啟動（二）運營模式1.亮點啟動以水系二期為亮點，啟動開封水系復興項目；在2012年6月之前，完成水系公司注冊、船只采購、手續(xù)完備、基礎設施完善建設、人員招聘、調試演練等工作，水系二期通航。2.分期操作2013年6月，水系二期開通試運營；2013年12月，完成水系周邊景區(qū)聯(lián)票協(xié)調、設計和發(fā)行工作；2014年12月，爭取開通“鐵塔—開封府”水上大旅游線路。3.一軸多點逐步實現(xiàn)：水系為開封文化、旅游的中“軸”，帶動環(huán)龍亭湖、環(huán)包公湖旅游圈眾多“點”，把開封文化旅游由“點線式”提升為“帶面式”，由傳統(tǒng)觀光游升級為體驗式、休閑度假式旅游。4.融合發(fā)展最終達到：整合開封文化旅游資源文化旅游商業(yè)高度融合，從單一門票收入升級為綜合收入，產(chǎn)業(yè)鏈條覆蓋9大文化產(chǎn)業(yè)板塊和6項旅游要素；前期由城投（文投）公司自籌自建，開通水系最終實現(xiàn)與國內知名旅游公司合作經(jīng)營，并謀求上市。開封旅游水系項目環(huán)包公湖休閑度假旅游圈休閑度假節(jié)點環(huán)龍亭湖休閑度假旅游圈夜間娛樂節(jié)點餐飲購物節(jié)點高檔會所節(jié)點一軸兩圈四節(jié)點以兩岸景觀形成水系八景，作為八個觀賞點；設置立體文化創(chuàng)意景觀系統(tǒng)，形成視覺沖擊；擇地設置濱水情景表演，作為旅游吸引力的一部分；設置科技性強的歷史文化主題類體驗性項目；擇水面設置水上迷宮，表演水上激光秀；設計流光溢彩夜間燈光工程。（三）水系景觀未來如何提升“水岸景觀+民俗文化+商業(yè)休閑”充分發(fā)掘宋文化，周邊用地開發(fā)應與水岸環(huán)境協(xié)調一致，營造充滿宋風宋韻的生活氣息，以及慢節(jié)奏的休閑空間。春園夏園冬園旱街花街+水街合院N充實完善水系已有內容，并增加新的設施，策劃新型水上旅游項目。市井建筑為主，具有飲食、服務、商業(yè)手工及娛樂性多方面功能。如宅邸酒店、旅邸、手工作坊（汴繡坊、水磨房、官瓷作坊、風箏鋪、木版年畫年畫坊、木雕房等）等。未來周邊用地發(fā)展前店后坊——手工作坊市井建筑——旅邸利用水面，結合高科技聲光電手段，打造水上秀場——燈光秀、音樂秀、焰火秀、激光秀、表演秀、大橋秀、噴泉秀等，形成視覺震撼力四、盈虧分析收入預測水系公司前5年的經(jīng)營收益以船票收入為主，商業(yè)招租和配套設施帶來的收入為輔。根據(jù)前面對20年旅游人數(shù)的預測，可以對水系二期前15年旅游收入做出如下預測:

水系二期觀光旅游前5年旅游收入預測表

（船票以20元人民幣累計）

單位：萬元

年份第一年（按半年計）第二年第三年第四年第五年

航運收入4080144172.8207.3冷餐酒水等收入041017.221店面及攤點招商收入025404545廣告收入

5

10

40

40

45總計

45

119

234275

318.3（一）船票收入由于水系周邊景觀帶遠未建成等原因，水系旅游缺乏核心吸引力和競爭力，水僅僅可以吸引抱有好奇心和新鮮感的極少部分游客，依靠旅游聯(lián)票爭取部分游客，因此，船票收入非常不容樂觀。（二）冷餐酒水等收入這一部分實際是航運旅游的附屬產(chǎn)品，由于航運旅游形勢嚴峻，難以吸引游客，這一部分預計總量需求會更小。（三）店面招商收入水系目前屬于城投公司資產(chǎn)的店面只有春夏秋冬四個園子，缺乏縱深而難以打造成為大的商業(yè)服務業(yè)區(qū)，并且四個園子由于水系目前的半封閉狀態(tài)以及遠離城市主要道路和停車等問題，可進入性差，既無法較好進行商業(yè)利用，也無法較好對外招租。原有水系規(guī)劃并沒有對兩岸進行攤位設計規(guī)劃，需要重新設計規(guī)劃，由于由于沒有縱深而無法形成氣候，收入形勢嚴峻。（四）廣告收入水系二期原有規(guī)劃并沒有規(guī)劃廣告位，需要從新進行規(guī)劃，和店面招商面臨的問題一樣，前期投入不低而收入形勢不容樂觀。運營成本預算基礎設施建設費用

單位：萬元前期碼頭修建費用（3個大型碼頭，清園門口、龍亭門口和包公，每個按80萬計。3個簡易碼頭，3個園子旁邊，每個按20萬計）2013年3月起開始招標、設計、修建，2013年6月底之前完成。前期電子票務、網(wǎng)站及售票系統(tǒng)（3個電子售票口，共6個出入電子檢票口，三個按100萬元人民幣計），2013年6月之前完成。園區(qū)維修、裝修費用及周邊配套設施建設費用（沒周邊衛(wèi)生間、垃圾箱、攤點設計按建設，每個園子按40萬元人民幣計），2013年3月開始，4月15日前完成300230160維護維修費(船)折舊費維護保養(yǎng)費37萬元（原有船只維修費用、刷漆等保養(yǎng)維護費用），2013年3月開始，當月完成。以后每年按40萬折舊費用計算（每條船每年3萬元人民幣計算）。游船購置費用按購買6艘，2013年6月之前完成，每艘30萬元人民幣計6×30=180萬元。水系兩岸識別系統(tǒng)（含橋梁）設計、制作、修建費用及旅游策劃（包括水系導游詞編制）等費用，2013年3月開始，6月底之前完成。費用70萬人民幣。固定資產(chǎn)投入共計857萬元人民幣。船只折舊費船只4年報廢，原有船只每年折舊為5萬元人民幣，

新船每年折舊7.5萬元人民幣，共計費用為75萬元人民幣。人力資源成本1、航運16人(12人船及以上每艘船2名船員，12人船以下每艘船1名船員)；2、導游10人（全職2人，兼職8人）；3、園林綠化、物業(yè)管理4人；3、設備維護維修2人；4、保安10人（每個碼頭2人，共6人；水系區(qū)域內保

安4人）；5、票務6人（3個售票碼頭）；6、公司管理人員8人（4個部門）按照每人平均工資2200元（含三險及意外險費用）

每月計:56×2200×12=147.84萬元人民幣電費水系二期月電費8萬元（參考清園水系方案數(shù)據(jù)）8×12=96萬元人民幣其他費用

其他費用包括辦公費、宣傳費、業(yè)務費等，

按照旅游發(fā)展的實際并結合會計制度的要求，這

些費用大致占公司收入的15%左右，加上不可預

測因素費用約5%，以此計算，并將上述費用列表

如下(假定前三項費用保持不變):水系二期觀光旅游前5年成本費用預算表

單位：萬元年份第一年（按半年計）第二年第三年第四年第五年人力資源73.92

147.84

147.84

147.84

147.84電費48

96

96

96

96維護維修及折舊費89.5

105105105105其他費用

40.6

37.2

46.8

55

63.7總計252.02

386.04

395.64

403.84

412.54水系二期觀光旅游前5年成本費用預算表

單位：萬元年份第一年（按半年計）第二年第三年第四年第五年營業(yè)收入45119234275318.3成本費用252.02386.04395.64403.84412.54利潤（虧損為）-207.02-267.04-161.64-128.84-94.24五、具體工作（一）加快成立水系運營管理公司步伐，保證

注冊資本金3月15日到賬，確保3月31日

前公司正式運營；（二）修建碼頭及旅游基礎設施，修建3個正

規(guī)碼頭和3個簡易碼頭，通過勘察，3個

正規(guī)碼頭具體位置；1.包公祠大門南側現(xiàn)在水上餐廳位置，并配置售票室電子票務系統(tǒng)及洗手間等；

2.清明上河園與翰園碑林之間；或者是對現(xiàn)有汴京碼頭進行改造，并配置售票室電子票務系統(tǒng)及洗手間等；

3.龍亭公園內現(xiàn)在有船?？课恢茫⑴渲檬燮笔译娮悠眲障到y(tǒng)及洗手間等。水上游線規(guī)劃原有碼頭新建碼頭選址碼頭的組成：售票室與檢票口管理室辦公室衛(wèi)生間茶室、小賣部游人休息廳碼頭區(qū)柱樁或船塢碼頭平面空間布局示意圖（三）招聘并培訓公司員工，人員招聘分兩批：一批招聘：管理人員4人，游船駕駛員5名，票務人員2名，游船及設備維修人員2人，保安4人；

二批招聘：管理人員4人，游船駕駛員25人，票務員10人，保安人員12人，原理綠化、物業(yè)管理4人；（四）游船購置：計劃先購置6艘12座以下游船，根據(jù)開通后需要再決定是否增加；（五）對現(xiàn)有游船進行檢查維修保養(yǎng)并辦理游船年檢手續(xù)。（六）現(xiàn)有園區(qū)、基礎設施維修完善工作及對外招租等工作白夜酒吧藝術街坊現(xiàn)代藝術表演西方藝術表演藝術街坊鳥瞰傳統(tǒng)藝術表演

——果皮箱公共設施配套——燈——凳子（七）識別系統(tǒng)（含橋梁）設計