釣魚臺7號院案例研究北京中原住宅部技術(shù)中心

2011.06目錄內(nèi)部配套基本概況銷售情況1234產(chǎn)品設計宣傳推廣5文化輿論6總結(jié)論7基本概況基本概況——基本參數(shù)項目類型板樓、多層住宅占地面積16667㎡建筑面積43383㎡容積率2.58車位比1:2.5開盤時間2009年7月21日入住時間2011年5月目前均價110000元/㎡裝修狀況精裝開發(fā)商中赫置地投資控股有限公司代理行物業(yè)公司中糧凱萊物業(yè)物業(yè)費9.5元/㎡產(chǎn)權(quán)年限70年基本概況——項目位置

位于長安街北，距釣魚臺國賓館300米，南臨玉淵潭湖岸80米，向西900米達西三環(huán)，向北400米接阜成路，行至二環(huán)2900米，距天安門6公里，中南海5.5公里盡享四通八達的交通網(wǎng)絡；該項目地處國家與城市的核心行政辦公區(qū)，區(qū)域比鄰的金融街、中關(guān)村；云集大量黨政軍機關(guān)、教育機構(gòu)、大型企業(yè)。西通中央政務區(qū)，其是整個國家高級政治樞紐帶；北近中關(guān)村，這里聚集了大量頂級教育科研機構(gòu)；東臨金融街，是北京乃至全國金融核心區(qū)。距中南海5.5公里距天安門6公里基本概況——外部配套環(huán)境學校：海淀區(qū)實驗小學分校、航天機關(guān)幼兒園、北京工商大學、立新幼兒園、首都師大二附中、中古友誼小學、翠微小學醫(yī)院：海軍總醫(yī)院、銀行：交通銀行、農(nóng)業(yè)銀行、馬神廟郵電所、郵政儲蓄餐飲：新一頁酒樓、大鴨梨餐飲、川上人家、鼎鼎香金玉麗舞臺KTV、孔乙己酒店、彩蝶海鮮大酒樓、必勝客娛樂：玉淵潭公園、中華世紀壇、中央電視塔購物：物美超市、阜成門華聯(lián)、天外天小商品步行尺度重要政府機關(guān)：國家工商行政總局、國家統(tǒng)計局、北京市財政局、國家航天局、國家外匯管理局、航天科技財務公司、中國核電工程公司、釣魚臺國賓館得天獨厚的配套環(huán)境，城市稀缺核心區(qū)，高端、成熟、完善目錄產(chǎn)品設計產(chǎn)品設計——總體規(guī)劃產(chǎn)品設計——建筑設計四棟人文建筑由西向東一字排開，戶戶南向全景購湖。建筑的整體輪廓構(gòu)筑為“山”形，與南側(cè)的玉淵潭“水”相得益彰，隱喻山水相映產(chǎn)品設計——建筑細節(jié)紅磚選擇傳統(tǒng)工藝燒制、德國進口陶土磚，應用于建筑表面，質(zhì)樸而親切。

原銅本項目選擇德國原裝進口的KME銅板，應用于建筑外觀更顯沉穩(wěn)和莊嚴。

石材多處裝飾細節(jié)采用石材，通過手工打磨，在古樸的紅墻中透射出現(xiàn)代氣息。產(chǎn)品設計——景觀設計玉淵潭公園北岸景觀該項目最大的亮點則是玉淵潭公園景觀，昔日御用花園、皇家水系的城市核心地帶，把水景價值最大化。玉淵潭、昆玉河在中國傳統(tǒng)文化脈絡上代代相傳，近850年。產(chǎn)品設計——戶型共106戶，1棟6層、1棟8層、2棟13層，3梯2戶面積區(qū)間：310㎡—-1000㎡主力戶型：320㎡-480㎡三居、四居戶型面積（㎡）套數(shù)31330347203531035610411647110其他戶型20總計1063.4米豁朗高層，14—21米南向面寬，270度瞰景、首層復式與頂層超大平層等多種戶型設計，滿足優(yōu)適生活需求產(chǎn)品設計——戶型圖356347313353471411產(chǎn)品設計——裝修產(chǎn)品設計——建材外立面：紅磚、石材、原銅、鈦鋅板供水：市政24小時熱水排水：瑞士吉博力同層排水供氣：燃氣入戶采暖：集中供熱，地板采暖通訊：預留2個電話接口、網(wǎng)絡入戶電梯：日本三菱原裝戶門：德國biffar或同檔次品牌窗戶：威盾或同檔次品牌門禁系統(tǒng)：一卡通門禁電視系統(tǒng)：有線電視空調(diào)系統(tǒng)：三菱或同檔次品牌安防系統(tǒng)：閉路監(jiān)控、電子巡更停車系統(tǒng)：速賓地下停車系統(tǒng)吸塵系統(tǒng)：埃迪士中央吸塵信報箱：大堂集中報箱內(nèi)部配套最大限度的滿足生活的舒適與私密，特設家庭會客式私屬會所，是家庭空間的延伸。私屬會所除包括20米長游泳池、會客廳、健身房、瑜伽房、SPA、美容、便利店、餐吧、酒吧、雪茄屋以及多功能廳會所功能外，還提供了私人酒窖儲藏等高檔會員定制服務。配套會所私人管家服務：特聘請具有多年國際高端酒店服務經(jīng)驗的經(jīng)理人員作為“私人管家”五星物業(yè)服務：“出門放心、回家開心、居住舒心、生活省心”的“四心原則”全方位的安防：全封閉式秩序維護管理，設置五道安全防衛(wèi)屏障清潔綠化：24小時專業(yè)人員保持清潔與維護，園區(qū)草坪、花木定期修剪與養(yǎng)護維護管理：24小時專線報修，15分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場私屬管家：寵物代養(yǎng)、臨寄物品、代訂機票、酒店、餐廳、鮮花、牛奶、等無償服務服務目錄銷售情況銷售情況自2009年7月開盤，該項目價格只在開盤后3個月時略有降幅，隨后便只升不降。而在今年5月新推出的23套樓盤中，均價均在18萬-20萬之間。

此次推出的一套1000平米以上的戶型，均價則高達30萬元/㎡。此套樓盤成為亞洲最昂貴的樓盤，一時在房地產(chǎn)界前期一片浪潮。開盤至今價格走勢圖時間剩余套數(shù)2009年7月1062009年8月832010年7月522010年11月332011年5月10開盤至今銷售進度購房客戶項目專屬于中國頂級背景客戶群目錄宣傳推廣宣傳推廣——電子樓書宣傳推廣——電子樓書宣傳推廣——戶外廣告文化輿論案名由來“七”在世界傳統(tǒng)文化中是一個非常有意思的數(shù)字，人們對“七”的詮釋和傳說，源遠流長，妙異多姿，令人神往?！妒ソ?jīng)》中上帝用七天創(chuàng)造了世界；《古蘭經(jīng)》中則把天分為七重，地分為七層；佛教中有萬事由地、水、火、風、空、見、識七種本源生成之說。

“七”與我們的生活竟如此息息相關(guān)。七個音符奏出美妙的音樂，七種顏色繪出美麗的圖畫，七言詩歌抒發(fā)動人情懷，喜怒哀思悲恐驚為人之七情，菜米油鹽醬醋茶為開門七件事，七月七是中國情人的佳期……“院”在中國語言中是對建筑及其功能的一種定位表述，“深宅大院”就是在形容一種建筑形態(tài)及其所反應的生活方式?！霸骸弊旨绕綍r低斂，又豐厚高貴，更加貼切地隱喻著大院主人的貴重氣質(zhì)和高雅品位。

公元2009年，擇址玉淵潭北岸，承“釣魚古臺”之文脈地利，融“七”之傳神寓意，秉“大院文化”之豐厚底蘊，“釣魚臺七號院”因此得名。文化傳統(tǒng)歷史、皇脈、土地、教育建筑新傳統(tǒng)規(guī)劃、建筑、細節(jié)、技術(shù)生活新傳統(tǒng)戶型、精裝、會所、服務地脈之傳統(tǒng)釣魚臺7號院從2009年開盤就報出在京城數(shù)一數(shù)二的高價——70000元/㎡，直至現(xiàn)在的300000元/㎡。樓王不對外開放，有意向的購房者需要提前三天提出看房申請，在總部審批了購房者相關(guān)資質(zhì)之后才能允許，更增加了此套房的神秘感。樓王的裝修成本為15000元/㎡每平米成本不到40000元釣魚臺七號院更神秘的吸引力是這是區(qū)域內(nèi)最后一塊軍轉(zhuǎn)民地塊開發(fā)商中赫成立不到一年，就拿到了地塊，主要是因為中赫置地董事長周金輝通過關(guān)系認識了原項目方面的負責人，前期付款速度極快，先付款后簽合同。同時，拆遷費并土地款一起支付開發(fā)商須代建另外10棟禁止任何人參觀的低密度住宅樓盤亮點盡管調(diào)控政策頻出，該項目價格仍然在穩(wěn)步攀升，并時不時在京城媒體中成為重頭戲。此次，報出30萬均價的高位，又一輪掀起媒體的風波。在接受媒體采訪時，其銷售人員對高價的解釋為，因為景觀最好，并且可以專門為客戶量身定制，并且為世界頂級裝修，因此報出高價，更多的問題則避而不談。把自己放到了挑戰(zhàn)政府調(diào)控政策的位置上，放到了大眾輿論的“槍口”之下。這樣的炒作最后很可能是“作繭自縛”，搬起石頭砸自己的腳。開發(fā)商利用了有些人的攀龍附鳳心理天價的