廣西區(qū)黨校五象茗城職工住宅小區(qū)項目可行性研究報告廣西中澤建筑設計有限公司2014年1月6.26.2節(jié)能執(zhí)行的標準 55TOC\o"1-5"\h\z第1章總論 1..項目概況 1\o"CurrentDocument"項目可行性研究報告編制依據(jù) 6\o"CurrentDocument"研究工作概況與范圍 6\o"CurrentDocument"主要建設條件 7\o"CurrentDocument"結論 7\o"CurrentDocument"建議 8\o"CurrentDocument"第 2 章 項目建設的背景和必要性 9..\o"CurrentDocument"項目建設的背景 9\o"CurrentDocument"項目建設的必要性 18\o"CurrentDocument"第 3 章 場址選擇 2..1.\o"CurrentDocument"場址現(xiàn)狀 21\o"CurrentDocument"場址條件 21\o"CurrentDocument"第 4 章 市場預測及需求分析 2..5\o"CurrentDocument"4.1市場預測 25\o"CurrentDocument"第 5 章 工程建設方案 3..5總平布置 35\o"CurrentDocument"建筑工程 38\o"CurrentDocument"結構工程 39\o"CurrentDocument"給排水工程 42\o"CurrentDocument"電氣工程 44暖通工程 53第 6 章 節(jié)能 5..5.概述 55項目所在地能源供應狀況分析 56各專業(yè)節(jié)能措施 57新技術的應用 60可再生能源利用 60節(jié)能效果分析 61第7章環(huán)境影響評價 6..2項目場址環(huán)境現(xiàn)狀 62項目建設和運營期間對環(huán)境的影響及防治 62環(huán)境保護對策 65環(huán)境影響評價 66第8章勞動安全衛(wèi)生消防 6..7危害因素及危害程度分析 67安全措施 68消防設計 68第9章組織機構及人力資源配置 7..1管理組織機構情況 71勞動定員 71第10章項目實施進度 7..2建設工期 72項目實施計劃 72項目進度計劃表 73第11章投資估算與資金籌措 7..4投資估算 74資金籌措 75第12章財務評價 7..9評價依據(jù)與計算方法 79銷售收入及稅金分析 79經營成本分析 80財務數(shù)據(jù)指標分析 80財務評價結論 83第13章社會評價 8..4社會影響分析 84互適性分析 84風險分析 85第14章結論與建議 8..7結論 87建議 88南寧市五象茗城職工住宅小區(qū)項目可行性研究報告南寧市五象茗城職工住宅小區(qū)項目可行性研究報告 廣西中澤建筑設計有限公司18平方公里，是一個功能復合的城市中心區(qū)，更是一個融入自然的生態(tài)城市典范。近幾年南寧市明顯加大了對五象新區(qū)基礎設施的投入力度，這種高度集中的投入加上五象新區(qū)便捷的交通條件， 以及城區(qū)越來越強的內生發(fā)展機制，為五象新區(qū)的發(fā)展奠定了基礎。在此基礎上，廣西大申佳園房地產有限公司提出建設南寧市五象茗城職工住宅小區(qū)項目。項目可行性研究報告編制依據(jù)1、南寧市規(guī)劃管理局建設項目規(guī)劃設計條件審批表；2、編制《項目可行性研究報告》的委托書；3、國家和地方的經濟發(fā)展規(guī)劃，行業(yè)發(fā)展規(guī)劃；4、國家有關法律、法規(guī)、政策；5、有關機構發(fā)布的工程建設方面的標準、規(guī)范、定額；6、業(yè)主提供其它有關項目依據(jù)的資料。研究工作概況與范圍我公司接受邀請和委托書后組成了該項目的可行性研究小組， 并會同有關部門的人員到當?shù)剡M行了現(xiàn)場調研、 收集資料、對擬建場址進行現(xiàn)場踏勘，落實建設外部條件，研究人員對本專業(yè)的技術方案進行了對口調研，與有關領導及業(yè)主單位座談交流、共同研究。各專業(yè)人員根據(jù)收集到的基礎資料和調查結果進行分析，在此基礎上，組織各相關的專業(yè)人員全面地展開了研究工作。在此工作的基礎上，編寫了本項目可行性研究報告。本報告研究范圍包括：廣西區(qū)黨校五象茗城職工住宅小區(qū)項目建設的背景及必要性、建設條件、需求分析、建設規(guī)模及內容、工程技術方案、環(huán)保、節(jié)能、建設進度計劃、招投標計劃、投資估算、財務評價和社會評價等。主要建設條件經業(yè)主對本項目進行的前期研究工作，對本項目的以下各項項目必須的建設條件進行了初步研究討論：（1）需求條件；（2）資源條件；（3）技術條件；（4）項目的資金條件；（5）環(huán)境條件；（6）社會條件；（7）施工條件。經研究討論及咨詢有關技術專家認為，項目的以上各項基本建設條件均能滿足項目的建設要求。結論本項目的建設對完善五象新區(qū)的居住環(huán)境、提升商品房質量、促進區(qū)域房地產市場發(fā)展均起到積極作用，而且戶型結構合理，對調整南寧市商品房起到一定作用，由此可見，本項目的建設符合南寧市及江南區(qū)規(guī)劃的精神。本項目擬建地點位于南寧市五象新區(qū)核心區(qū)良興路與良壇街交叉路口東北面，建設地址充分考慮了人口布局及數(shù)量、地理交通等因素，結合了南寧市經濟發(fā)展水平的要求，并適當考慮了未來發(fā)展的需要，較為科學合理。且項目資金來源有保障，可充分保證本項目建設。建議1、鑒于本項目具有良好的社會效益，建議相關部門給予配合與支持，使其早日建成，發(fā)揮效益。2、在工程建設過程中應嚴格執(zhí)行國家基本建設程序，實行招投標制度、工程監(jiān)理制度，確保工程質量和安全生產，同時符合環(huán)境保護要求。3、在工程建設過程中，應加強管理，在保證工程質量的同時盡量降低投資，促使工程保質保量的完成。第2章項目建設的背景和必要性項目建設的背景國家對房地產領域的相關政策、法規(guī)對本項目有影響的房地產行業(yè)的產業(yè)政策有以下幾個：2003年8月12日，《關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》國務院發(fā)布(國發(fā)〔2003〕18號)，提出要控制高檔商品房建設。2005年4月28日，《加強房地產市場引導和調控的八條措施》國務院出臺，具體的硬措施，每條措施都直指房價漲幅過快，重在具體執(zhí)行的實操性，即“新國八條”。2005年5月11日，《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》。2005年，各大銀行達成協(xié)議：高檔住宅”首付比例提高到三成”2006年國務院辦公廳轉發(fā)建設部等九部門《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》，即“國六條”。2006年5月29日，國務院辦公廳出臺《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》(國辦發(fā)(2006)37號)，人稱9部委“十五條”，對“國六條”進一步細化，而且在套型面積、小戶型所占比率、新房首付款等方面作出了量化規(guī)定，提出90平方米、雙70%的標準。2007年11月19日，國土資源部、財政部、中國人民銀行聯(lián)合制定印發(fā)了《土地儲備管理辦法〉〉。2009年6月23日，國家銀監(jiān)會發(fā)布《關于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》，要求銀行必須嚴格遵守第二套房貸的有關政策，不得自行解釋“二套房貸”認定標準，不得以任何手段變相降低首付比例成數(shù)。2009年8月25日，國家發(fā)改委發(fā)布《國民經濟和社會發(fā)展計劃執(zhí)行情況的報告》。引導房地產企業(yè)、營造合理價格促商品房銷售。10)2009年9月1日，國土資源部發(fā)布《關于嚴格建設用地管理促進批而未用土地利用的通知》，要求地方采取切實措施促進建設用地的有效利用。2010年3月，國土資源部發(fā)布了規(guī)范房地產市場政策的《關于加強房地產用地供應和監(jiān)管有關問題的通知》，即國十九條1重申“70/9酸策，從今年4月1日起，開發(fā)商應當在項目開工、竣工時，向國土資源管理部門書面申報，土地出讓時，競買保證金不得低于出讓最低價的20%。土地出讓成交后，必須在10個工作日內簽訂出讓合同，合同簽訂后1個月內必須繳納出讓價款50%的首付款,余款要按合同約定及時繳納，最遲付款時間不得超過一年。4月15日，推出國四條”，其中規(guī)定：一、對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%;二、對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%,貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；三、對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。值得一提的是，2008年年底政策關于二套房”的界定是以個人為單位，而此次已變成以家庭”為單位。2013年1月28日，從南寧住房公積金管理中心區(qū)直分中心獲悉，該中心近日對《南寧住房公積金管理中心區(qū)直分中心住房公積金個人住房委托貸款管理暫行辦法》進行修訂，規(guī)定在該中心繳存住房公積金的區(qū)直和中直駐邕單位職工，符合一定條件的，住房公積金貸款最高額度可由原來的40萬元放寬至50萬元或60萬元。新辦法從2013年1月1日起開始實施。2013年2月20日，國務院常務會議出臺“國五條”：新政規(guī)定：完善穩(wěn)定房價工作責任制、堅決抑制投機投資性購房、增加普通商品住房及用地供應、加快保障性安居工程規(guī)劃建設、加強市場監(jiān)管等五項內容。并要求各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房價格控制目標，建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責制度。會議不僅再次重申堅持執(zhí)行以限購、限貸為核心的調控政策，堅決打擊投資投機性購房，還在繼2011年之后再次提出要求各地公布年度房價控制目標。2013年3月1日，“新國五條”細則發(fā)布，其中明確二手房交易中的個人所得稅將會按照個人所得的20%征收，這堪稱政府使用稅收手段調節(jié)房地產的最嚴厲之舉。除此之外，細則還明確提出，要充分發(fā)揮稅收政策的調節(jié)作用，并總結個人住房房產稅改革試點城市經驗，加快推進擴大試點工作。南寧版"國五條"實施細則、落地"20%個稅"，房價增幅應低于收入增幅：15日，南寧市政府辦公廳已印發(fā)關于繼續(xù)做好房地產市場調控工作的通知(以下簡稱“南寧版”國五條)，從限購、信貸及稅收政策調整、土地供應、住房保障、市場監(jiān)管等幾大方面“出招”，并進一步明確2013年新建商品住房價格控制目標。2013年6月27日，中國房地產報獨家獲悉，住房和城鄉(xiāng)建設部(下稱“住建部”)已于5月份將“條例”遞交國務院法制辦，現(xiàn)在各部委間征求意見。南寧公積金貸款月還款額提高，貸30萬需還收入40%純公積金貸款、組合貸款的公積金部分，貸款30萬以下的,月還款金額需達到家庭收入的35%以上；貸款30萬（含30萬元）至40萬元的，月還款金額需達到家庭收入的40%以上；貸款金額40萬（含40萬元）至50萬元的，月還款金額需達到家庭收入的45%以上；公積金貸款期限最長為30年,原則上不得超過貸款申請人的法定退休年齡。公積金貸款月還款額于6月25日起執(zhí)行新政策。2013年6月26日，召開的第十二屆全國人大常委會第三次會議上，國家發(fā)改委主任徐紹史作了《國務院關于城鎮(zhèn)化建設工作情況的報告》。報告中稱，我國將全面放開小城鎮(zhèn)和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，逐步放寬大城市落戶條件，合理設定特大城市落戶條件，逐步把符合條件的農業(yè)轉移人口轉為城鎮(zhèn)居民。 專家說，這是我國第一次明確提出各類城市具體的城鎮(zhèn)化路徑。本項目用地系通過掛牌出讓方式獲?。ㄗ诘靥枺?501081000086130001。，手續(xù)齊全。在項目的設計、施工、銷售過程中也嚴守國家、自治區(qū)的各項政策規(guī)定，服從國家和地方對商業(yè)房地產、住宅房地產產品供應結構的宏觀調控。 因此本項目的建設符合國家和地方在房地產行業(yè)的各項政策。行業(yè)準入分析本項目建設單位廣西大申佳園房地產有限公司和擬建項目均符合廣西壯族自治區(qū)對房地產企業(yè)市場準入的各項規(guī)定與要求， 目前南寧龍光公司已具備營業(yè)資格和房地產開發(fā)企業(yè)資質。公司的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照注冊號為：450000000056266公司的房地產開發(fā)企業(yè)資質證書編號為： 4501L2374南寧市城市總體規(guī)劃《南寧市城市總體規(guī)劃（2011—2020年）》提出，未來南寧市將打造“一軸兩帶三中心”的空間布局，城市空間得到拓展，邕江南北兩岸的發(fā)展要“并駕齊驅”。南寧城市性質三個定位：南寧市是廣西壯族自治區(qū)首府，北部灣經濟區(qū)中心城市，我國西南地區(qū)連接出海通道的綜合交通樞紐。根據(jù)《規(guī)劃》，南寧市的城市空間得到進一步的拓展，規(guī)劃區(qū)擴展至建設中的高速公路環(huán)，周長由目前的80公里增至120公里，圍合面積由目前的400平方公里擴展至900平方公里。根據(jù)《規(guī)劃》，南寧城市空間布局為“一軸兩帶三中心”。一軸：就是以邕江為主軸，江南、江北均衡發(fā)展。兩帶：即邕江北邊、南邊發(fā)展帶。北邊是傳統(tǒng)的中心區(qū)，重點發(fā)展教育、商業(yè)、金融、旅游等，按生態(tài)型城市標準建設。南邊以產業(yè)發(fā)展為主，包括現(xiàn)代制造業(yè)、物流業(yè)等。 三中心：分別為朝陽、垠東?鳳嶺及五象新區(qū)。朝陽為傳統(tǒng)的商業(yè)中心，未來仍將保留并發(fā)展；垠東?鳳嶺則建成以辦公、金融、商務為主的商務服務中心；在邕江南岸，以五象新區(qū)為中心，形成第三個中心，再造一個新南寧。五象新區(qū)總體規(guī)劃五象新區(qū)，是南寧城市規(guī)劃中一個全新的城區(qū)，是邕江之南的一個遼闊區(qū)域，以良慶區(qū)的蟠龍小區(qū)、良慶鎮(zhèn)、玉洞經濟園區(qū)、沿海經濟走廊開發(fā)區(qū)、龍崗新區(qū)、邕寧老城區(qū)和那馬組團為主的175平方公里的土地。五象新區(qū)規(guī)劃讓城市南部未開發(fā)的這片土地，一躍成為城市未來的建設區(qū)域，也將在未來被建設成為我們城市的形象代表。規(guī)劃中的五象新區(qū)核心區(qū)，是一個功能復合的城市中心區(qū)，也是一個以文化體育、行政辦公為主，集居住、物流、休閑、娛樂為一體的綜合性城市新區(qū)，更是一個融入自然的生態(tài)城市典范。五象新區(qū)是我市的重要組成部分，自2006年啟動開發(fā)建設以來，新區(qū)規(guī)劃建設取得了顯著成效。當前，進一步完善和加快新區(qū)規(guī)劃建設，是推動新區(qū)資源合理配置、功能有效運轉、發(fā)展充滿活力，實現(xiàn)新區(qū)高水平發(fā)展的決定要素；是實施“重點向南發(fā)展再造一個新南寧”，建設超大城市，全面提升城市綜合功能的必然要求；是提高城市品質，彰顯城市魅力，提升城市形象和影響力，增強城市綜合競爭力的重大舉措。五象新區(qū)具功能定位是自貿區(qū)的區(qū)域性物流基地、 商貿基地、加工制造業(yè)基地，廣西北部灣經濟區(qū)的總部基地，南寧市新的行政、信息、文體、商業(yè)商務中心和現(xiàn)代化宜居城區(qū)?？傮w目標：進一步優(yōu)化新區(qū)空間布局，完善功能配套，提升人居環(huán)境品質，不斷提高綜合競爭力，力爭用5—10年時間把五象新區(qū)建設成為國內一流、世界先進、獨具特色的現(xiàn)代化新城，為加快構建區(qū)域性國際城市和廣西“首善之區(qū)”，實現(xiàn)首府現(xiàn)代化建設新跨越做出積極貢獻。規(guī)劃建設工作要統(tǒng)籌安排、分步實施、有序推進，分為三個階段目標：第一階段目標：到2013年，新區(qū)總體規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃修編完善，各專項規(guī)劃加快編制與完善；新區(qū)主干路網基本形成，跨江大橋建設加快推進，供水、供電、供氣、排水、通信、垃圾處理等市政公用基礎設施建設全面推進，水系和綠地系統(tǒng)加快建設；“六館三街”建設穩(wěn)步實施，總部基地建設順利推進，南寧保稅物流中心穩(wěn)步向綜合保稅區(qū)過渡，體育產業(yè)城、文化產業(yè)城、龍象谷等項目順利啟動；工業(yè)園區(qū)、商業(yè)商務服務區(qū)、生態(tài)休閑區(qū)等其他功能區(qū)建設加快，新區(qū)基礎設施更加完善、城市功能逐步配套、產業(yè)加快發(fā)展。第二階段目標：到2015年，新區(qū)總體規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃進一步完善，各專項規(guī)劃編制完成；新區(qū)基礎設施和公共服務設施框架基本形成，新區(qū)水系和綠地系統(tǒng)進一步完善，“六館三街”全面建成，總部基地初具規(guī)模，中國一東盟國際物流基地建設取得突破性進展，體育產業(yè)城、文化產業(yè)城、健康產業(yè)園、龍象谷等開發(fā)建設初具規(guī)模，九大板塊功能區(qū)建設取得實質性進展；工業(yè)園區(qū)、商業(yè)商務服務區(qū)、生態(tài)休閑區(qū)等其他功能區(qū)基本框架逐步形成，加快建成基礎設施比較完善、服務功能比較健全、產業(yè)優(yōu)勢突出、環(huán)境整潔優(yōu)美、現(xiàn)代氣息濃厚、國際風貌凸顯的宜居新區(qū)。第三階段目標：至U2020年，建立起由總體規(guī)劃、詳細規(guī)劃和專項規(guī)劃組成的、系統(tǒng)完善的五象新區(qū)規(guī)劃體系；新區(qū)產業(yè)、行政辦公、商業(yè)服務、體育休閑娛樂等各種功能合理布局，交通、市政設施、醫(yī)療、教育、環(huán)保和綠地系統(tǒng)完善，九大板塊功能區(qū)基本建成，建設成為具有秀麗嶺南風光、濃郁民族風情、鮮明時代風貌，國內一流、世界先進、獨具特色的現(xiàn)代化新城。五象新區(qū)的規(guī)模范圍分為三個層面，一是175平方公里的概念性總體規(guī)劃，規(guī)劃人口150萬人，屬遠期規(guī)劃；二是88平方公里的分區(qū)規(guī)劃，規(guī)劃人口100萬人，屬中遠期規(guī)劃，主要是對分區(qū)的用地布局、公共設施配套、道路網絡等方面進行科學規(guī)劃；三是23平方公里核心區(qū)屬中期規(guī)劃，規(guī)劃人口24萬人，力爭用10年左右的時間完成。五象新區(qū)核心區(qū)將要被打造成與朝陽商圈、垠東鳳嶺商圈一樣的市一級的中心區(qū)，換言之，南寧第三個市級中心區(qū)就是五象新區(qū)。因此，在五象新區(qū)的規(guī)劃里，有廣西最大的體育中心、文化中心，其中既有廣西體育館等大型體育設施，也有博物館、美術館和銅鼓館等文化設施。五象新區(qū)的規(guī)劃，最大的特色就是實施“城市整體向南”的要求:以邕江為軸線，西建東擴、完善江北、提升江南、重點向南。重點落實開發(fā)建設五象新區(qū)，按照規(guī)劃，南部地區(qū)（即南寧與欽北防之間）將建成城鎮(zhèn)群和中小企業(yè)集群，以使南寧、欽州、北海、防城港4市實現(xiàn)“無縫連接”。按照規(guī)劃，五象新區(qū)分兩個部分，北半部沿邕江以居住、商務、辦公、金融和行政中心為主，南半部以產業(yè)基地為主，形成“生活在北、工業(yè)在南”的格局。圍繞這個布置有一系列具體規(guī)劃，比如利用沿江地理優(yōu)勢，打造高水平的居住、辦公、賓館、體育設施、劇場、實景演出等區(qū)間，沿邕江修建新的堤路園，從堤路園到離江岸 100?300米的范圍里就是綠化帶，充分體現(xiàn)沿江景色。城市必要的配套設施都要在五象新區(qū)里有所體現(xiàn)。 比如在公共設施方面，學校和醫(yī)療機構必不可少，最大的亮點是鄰里中心。每個區(qū)域都設置有鄰里中心，大約為3萬?5萬個居民就設置一個，有菜市場、郵局、居委會、派出所等機構和服務點，為居民提供全方位的服務。在基礎設施方面，給排水、供氣、供電等均已進行規(guī)劃。原則上是先修路，再對地塊進行開發(fā)建設。因此在五象新區(qū)的前期開發(fā)中，基礎設施建設投資占的比例特別高，目前三橫三縱（“三縱”為銀海大道、平樂大道、龍崗大道；“三橫”為堤路園大道、五象大道、玉洞大道）的交通網線已基本形成。2013年1月，五象新區(qū)的盛科城、金源一品、匯金中心3個項目動工，拉開了“新南寧”在2013年的建設熱潮。2013年7月-12月，深圳寶能、上海綠地、廣州恒大、萬科、合景泰富、雅居樂、富力、天譽等世界500強、國內3500強企業(yè)、上市公司等均進駐五象新區(qū)，項目總投資高達500多億元。南寧市社會經濟條件背景南寧市是廣西壯族自治區(qū)的首府，位于廣西南部，地處亞熱帶，北回歸線以南，介于東經1071*10938'北緯22°1“2402（地理坐標東經10822'北緯22°48'。現(xiàn)轄興寧、青秀、江南、西鄉(xiāng)塘、良慶、邕寧6城區(qū)和武鳴、隆安、馬山、上林、賓陽、橫縣6個縣。全市總面積22112平方公里，建成區(qū)面積170平方公里，全市2010年末戶籍人口707.37萬人，其中市區(qū)（即六城區(qū)）270.74萬人。南寧位于廣西的西南部，毗鄰粵港澳，背靠大西南，面向東南亞，是連接東南沿海與西南內陸的重要樞紐，也是西部重要的省會城市。同時是國家級經濟區(qū)一北部灣經濟區(qū)建設的核心城市，擁有沿海城市待遇和稅收等多項優(yōu)惠待遇。2004年起，中國一東盟博覽會”永久落戶南寧，并每年舉辦一次，使南寧成為中國對外開放的前沿城市之一。2013年全年全市地區(qū)生產總值2803.54億元，按可比價格計算，同比增長10.3%,增速比全國高2.6個百分點，比全區(qū)高0.1個百分點，經濟運行總體保持平穩(wěn)趨勢。其中，第一產業(yè)增加值 349.93億元，增長4.8%;第二產業(yè)增加值1110.89億元，增長14.6%;第三產業(yè)增加值1342.73億元，增長8.1%,三產占經濟的比重從去年的12.90:38.38:48.72調整為12.48:39.62:47.90,全市經濟結構進一步優(yōu)化。2013年，南寧市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入24817元，在全區(qū)14個地市中排名第1位，比去年同期增加2256元，增長10.0%。增幅在全區(qū)14個地市中排名第4位?？鄢飪r因素，實際增長7.7%。農村居民人均純收入7685元，在全區(qū)14個地市中排名第7位，比去年同期增加908元，增長13.4%?？鄢飪r因素，實際增長10.7%。2013年，全市全社會固定資產投資完成 2475.01億元，增長%。其中，基本建設投資1109.74億元，增長29.16%;更新改造投資728.33億元，增長23.08%;房地產開發(fā)投資416.37億元，增長14.79%。南寧市及五象新區(qū)社會和經濟快速的發(fā)展為本項目建設奠定了良好的基礎，本項目是在上述背景條件下提出建設的。建設的必要性新區(qū)擁有巨大發(fā)展?jié)摿ξ逑笮聟^(qū)是我市的重要組成部分，自2006年啟動開發(fā)建設以來，新區(qū)規(guī)劃建設取得了顯著成效。當前，進一步完善和加快新區(qū)規(guī)劃建設，是推動新區(qū)資源合理配置、功能有效運轉、發(fā)展充滿活力，實現(xiàn)新區(qū)高水平發(fā)展的決定要素；是實施“重點向南發(fā)展再造一個新南寧”，建設超大城市，全面提升城市綜合功能的必然要求；是提高城市品質，彰顯城市魅力，提升城市形象和影響力，增強城市綜合競爭力的重大舉措?！耙惠S兩翼”區(qū)域合作新格局，就注定了五象新區(qū)未來的騰飛。五象核心區(qū)成為樓市“新引擎”，與它“高起點規(guī)劃、高強度投入、高標準建設、高效能管理”的開發(fā)建設項目原則息息相關。在“實現(xiàn)城市向南發(fā)展、建設五象新區(qū)、再造一個‘新南寧’的戰(zhàn)略部署”中,五象核心區(qū)是引導和承載五象新區(qū)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略高地， 同時，也是自治區(qū)首府南寧新的行政中心、商貿中心、文體中心、信息中心和現(xiàn)代服務基地。五象核心區(qū)的建設將帶動五象新區(qū)的整體往前發(fā)展，進一步提升五象新區(qū)的核心競爭力，突出“新南寧”的高配生活。雖然五象新區(qū)產業(yè)發(fā)展具有很多有利條件和良好機遇，但也面臨著一些亟待解決的突出問題和制約因素，如居住、生活配套設施尚可進一步完善，本項目的建設對五象新區(qū)的發(fā)展有很好的配套作用，能自治區(qū)黨校教職工的住房需求。的實施可以提高區(qū)黨校教職工生活檔次，滿足五象新區(qū)快速增加的人口改善擁有住房的需要區(qū)黨校教職工對改善居住條件的期望很大， 消費欲望很大，項目建設地點距區(qū)黨校校址較近，就近購房，就近上班，將給該校教職工生活帶來許多便利條件。本項目的實施，正是順應市場需求，為該校教職工打造適宜的居住條件。本項目建設符合五象新區(qū)區(qū)規(guī)劃，市場需求大，可以提高五象新區(qū)周邊居民生活檔次，滿足新區(qū)快速增加的人口改善擁有住房的需要，具有較大的潛在消費群，對打造南寧第三個中心，實現(xiàn)五象新區(qū)核心區(qū)社會和經濟的騰飛都有十分重要意義，項目建設是十分必要的。2.1.2項目符合南寧市城市總體規(guī)劃、南寧市近期規(guī)劃、南寧市土地利用規(guī)劃隨著市委、市政府提出重點向南的發(fā)展戰(zhàn)略，集中力量建設五象新區(qū)，五象新區(qū)規(guī)劃范圍175平方公里，核心區(qū)范圍18平方公里，是一個功能復合的城市中心區(qū)，更是一個融入自然的生態(tài)城市典范。近幾年南寧市明顯加大了對五象新區(qū)基礎設施的投入力度，這種高度集中的投入加上五象新區(qū)便捷的交通條件，以及城區(qū)越來越強的內生發(fā)展機制，為五象新區(qū)的發(fā)展奠定了基礎。項目所在區(qū)域在南寧城市總體規(guī)劃、南寧市近期建設規(guī)劃中，本項目所占地塊規(guī)劃為商業(yè)住宅用地；在南寧市土地利用規(guī)劃中，本項目所占地塊的土地用途為：城鎮(zhèn)住宅。本項目的建設，正是符合城市總體規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，有利于促進規(guī)劃目標的實現(xiàn)。綜上所述，本項目建設是必要可行的。第3章場址選擇場址現(xiàn)狀項目選址廣西區(qū)黨校五象茗城職工住宅小區(qū)項目建設地點位于南寧市五

象新區(qū)核心區(qū)良興路與良壇街交叉路口東北面， 本項目規(guī)劃凈用地面積7730.98：112（合11.60畝）。本工程基地范圍良壇街南北兩端高差約7米，坡度約3.21%。目前場址內已正在進行場地平整工作。項目場址四周視野開闊，無空氣、噪聲、輻射等污染源，且該址環(huán)境幽雅、空氣清新、交通便利、供電、供水方便，是建設本項目的理想場地。場址土地權屬類別本項目用地系通過掛牌出讓方式獲取（宗地號：4501081000086130001。，項目用地性質為城鎮(zhèn)住宅用地，地塊已通過南寧市規(guī)劃管理局用地批復。場址條件規(guī)劃條件項目已取得規(guī)劃部門批準用地，規(guī)劃條件合理、配套設施基本可以滿足項目建設需要。地形、地貌及地質條件南寧市處于華南加里東地梢褶皺系西部地區(qū)，屬湖泊盆地。由第三系組成的向斜盆地，是本區(qū)的主要構造形跡。巖層傾角較平緩，一般5?20度。大的斷裂構造多沿盆地兩側分布，其中西鄉(xiāng)塘斷裂和右江深大斷裂（延伸進南寧盆地西南）是直接影響南寧盆地區(qū)域穩(wěn)定性的兩大斷裂。總體上，南寧區(qū)域地質構造較為穩(wěn)定。根據(jù)中華人民共和國國家標準GB6906-2001《中國地震的參數(shù)區(qū)劃圖》南寧地震基本烈度為6度，擬建地區(qū)處于非震區(qū)，從抗震要求上是滿足條件的，具體防震形式待初步設計階段根據(jù)經濟技術比較后再定。本項目場地為自然的丘陵地貌，根據(jù)小區(qū)內經適房的相關地質勘察資料及施工情況分析，小區(qū)地塊內地質情況較為復雜，存在部分體塊較大的泥夾石，在進行基礎施工時需對石塊進行爆破。水文條件南寧邕江的正常水位一般在61.17m?64.67m（南寧大坑口水位，以下同）。南寧市邕江設防十年一遇，二十年一遇，五十年一遇及百年一遇的洪水分別是76.51m,77.92m,79.6m和80.89m;根據(jù)《建筑抗震設計規(guī)范》（GB50011-2010）,南寧市抗震設防烈度為6度，設計基本地震加速度值為0.05g,特征周期0.35s,建筑結構設計需按設計規(guī)范要求進行。邕江屬西江水系，河床寬度300?400m,平水期水深15?20m,一般枯水期平均水位標高為63?64m,多年平均逕流量411.2億m3邕江本段已建防洪標準50年一遇的防洪大堤。氣候條件本項目擬建地位于南寧市，南寧市屬亞熱帶氣候，氣候溫和，干濕季節(jié)分明，夏季高溫多雨，年平均氣溫21.7C,最冷月平均氣溫為13C,最熱月平均氣溫為28C,年平均降雨量1300.6mm,年最大降雨量約為1970毫米，年最少降雨量約為950毫米。全市陽光充足，日照充分，全年平均日照時數(shù)為1827小時。全年主導風向為東風及東南風，夏季為東南風，歷年最大風速為 15.7m/s,年平均風速為s。每年7、8月份受臺風影響，降水較豐富。秋冬兩季氣候溫和干燥，是工程施工建設的黃金季節(jié)?？拐鹪O防類別及設防烈度根據(jù)《建筑抗震設防分類標準》(GB50223-2008),建筑物的抗震設防類別可劃分為丙類民用建筑，其地震作用按本地區(qū)抗震設防烈度即6度計算，其抗震措施按6度考慮。交通條件本項目擬建于南寧市南寧市五象新區(qū)核心區(qū)良興路與良壇街交叉路口東北面西側，交通條件良好，能滿足建設期間和運營期間的交通要求。給排水條件本項目所在的區(qū)域建設中已規(guī)劃有城市路網， 給水管道可就近接取，排水根據(jù)市政排水規(guī)劃設計，排水采用雨、污分流制，雨水通過地面排水溝管收集后，直接排至市政排水管道，接水口由市政部門審批提供。生活污水通過化糞池處理后排入城市污水排污管道， 接水口由市政部門審批提供，最后就近送至污水處理廠處理達標后排放。供電、通訊條件本項目所在區(qū)域中有可供接入的電力線路接口， 經設計階段計算后，可以直接向相關部門申請連接使用。道路規(guī)劃有城市電纜、電話等線路，可以直接向有關部門申請連接使用施工條件現(xiàn)有場地、公用設施和輔助設施均能夠滿足本期工程施工場地、施工用電、用水等的需求。內外部協(xié)作條件業(yè)主內部思想統(tǒng)一，非常重視本項目的建設，為早日解決夾心層”群眾住房問題積極推動項目的進展。同時本項目由廣西大申佳園房地產有限公司做建設單位，負責項目建設的各項工作，確保項目順利的實施。綜上所述，本項目的各項建設條件均能滿足項目建設的需要。第4章市場預測及需求分析市場預測五象新區(qū)房地產趨勢預測“一軸兩翼”區(qū)域合作新格局，就注定了五象新區(qū)未來的騰飛。五象核心區(qū)成為樓市“新引擎”，與它“高起點規(guī)劃、高強度投入、高標準建設、高效能管理”的開發(fā)建設項目原則息息相關。在“實現(xiàn)城市向南發(fā)展、建設五象新區(qū)、再造一個‘新南寧’的戰(zhàn)略部署”中,五象核心區(qū)是引導和承載五象新區(qū)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略高地， 同時，也是自治區(qū)首府南寧新的行政中心、商貿中心、文體中心、信息中心和現(xiàn)代服務基地。五象核心區(qū)的建設將帶動五象新區(qū)的整體往前發(fā)展，進一步提升五象新區(qū)的核心競爭力，突出“新南寧”的高配生活。2013年2月，廣西南寧五象新區(qū)規(guī)劃建設工作委員會和廣西南寧五象新區(qū)規(guī)劃建設管理委員會進行的掛牌儀式， 由此可見，五象新區(qū)的開發(fā)建設邁入了成規(guī)模建設、上水平發(fā)展的新階段。五象核心區(qū)不僅擁有青秀山風景區(qū)、邕江、五象湖等生態(tài)資源，還擁有廣西體育中心、南寧中心、航洋信和廣場、匯金中心等城市新地標，資源豐富、產業(yè)豐富、功能豐富，早已受到購房者的青睞，加之基地路網及各大橋的修建與開通，使得區(qū)域的地塊價值、項目價值都將逐級增長。隨著市民中心、廣西文化藝術中心、廣西體育中心、青少年活動中心、老南寧、南寧藝術博物館、五象新區(qū)綜合醫(yī)院等一批重大公共設施中部分設施的逐步建成，同時老城區(qū)部分服務功能向核心區(qū)的轉移，五象核心區(qū)可為我市市民乃至全區(qū)人民提供優(yōu)質的公共服務。獨天得厚的地理優(yōu)勢和高品質的規(guī)劃建設使核心區(qū)成為五象新區(qū)發(fā)展的最大受益者，在其他板塊還在謀求發(fā)展的時候，核心區(qū)的建設已是一片方興未艾。在政府利好政策的帶動下，已經有眾多的區(qū)內、外品牌地產開發(fā)商落戶五象核心區(qū)。金諾地產、金源集團、漢軍地產、航洋集團、地王集團、港保地產、盛科地產等本地品牌開發(fā)商已在核心區(qū)蟄伏多時，以上海農工商、云星集團、廣源地產為代表的外來房產大鱷也重兵布陣核心區(qū)。這些品牌地產開發(fā)商不僅帶來了高品質的樓盤，還給購房者帶來了先進的居住理念和優(yōu)質的品牌服務。近兩年來，已有近20家房地產開發(fā)商在五象新區(qū)核心區(qū)拿地開發(fā)。種種跡象都顯示出：這個承接中國一東盟發(fā)展大機遇的五象新區(qū)正在崛起，眾多品牌地產開發(fā)商布局核心區(qū)，加速了南寧五象新區(qū)樓市“新引擎”啟動。五象新區(qū)核心區(qū)樓市前景較好。項目所在區(qū)域環(huán)境分析.區(qū)位優(yōu)勢：五象新區(qū)處于南寧南向發(fā)展軸線核心位置，以交通優(yōu)勢作為支撐，以大交通帶動大開發(fā)。水路：邕江穿城而過，溝通各地；海運：五象新區(qū)緊逼欽州灣。出海便捷。陸路：“三縱三橫”基本貫通（“三縱”為銀海大道、平樂大道、龍崗大道，“三橫”為堤園路、五象大道、玉洞大道），新區(qū)通過英華大橋、五象大橋、良慶大橋、青山大橋以及青坪大橋等跨江大橋與市中心區(qū)連為一體；五象大道、玉洞大道、堤路園、銀海大道、南寧大橋南岸和環(huán)城高速公路、南北高速公路、南北二級公路等道路連接內外交通。③地鐵：2、3、4號線經過。鐵路：湘桂鐵路就在五象新區(qū)，五象大道東延長線至南寧港；規(guī)劃新的快速路與空港新城和火車東站相接。航空：五象新區(qū)核心區(qū)距吳坪國際機場30公里。.配套公共設施目前五象新區(qū)開發(fā)初具雛形，特別是核心區(qū)的建設已初步形成規(guī)模。其中，廣西體育中心（一、二期）、廣西城市規(guī)劃建設展示館、廣西美術館、廣西銅鼓博物館、26中新校區(qū)等一批重大項目已相繼竣工和投入使用；廣西體育中心（三期）五象總部大廈、五象湖、五象廣場、南寧市青少年活動中心、廣西天文館等重大工程正加快建設；總部基地內，自治區(qū)政協(xié)會館、中國移動信息樞紐中心、青啤?海爾總部基地、南寧海關報關中心等項目已先后開工建設， 18平方公里的核心區(qū)將以嶄新的姿態(tài)高速發(fā)展，成為個具有時代氣息和生態(tài)宜居的城市新區(qū)。配套教育設施為：規(guī)劃興建/擴建的小學柳沙江南小學、玉洞小學、良慶鎮(zhèn)初級中學、稔水小學、那黃小學、新村小學、那平小學、壇澤小學；規(guī)劃興建/擴建的中學：市八中新校區(qū)、市二十六中五象校區(qū)、市三中國際學校、市三中五象校區(qū)、邕寧高中龍崗校區(qū)；特殊學校：南寧陽光特殊教育學校，共14所中小學校；已經投入使用的有：二十六中五象校區(qū)、八中五象校區(qū)、五象小學（原柳沙江南小學）。南寧市及五象新區(qū)房地產開發(fā)概況2013年全市（含六縣，下同）新建商品房（不包含政策房，下同）批準預售面積871.9萬平方米，同比增長48.3%,其中商品住房（不包含政策房，下同）701.8萬平方米，同比增長43.09%;商業(yè)營業(yè)用房59.22萬平方米，同比增長90.36%;辦公樓38.71萬平方米，同比增長577.93%;其他類商品房72.17萬平方米，同比增長18.99%,分別屬于車庫、車位、雜物房等其它用途的房屋。全市新建商品房成交面積723.49萬平方米，同比增長43.7%;成交套數(shù)74181套，同比增長42.74%,其中住房成交面積641.47萬平方米，同比增長40.23%;成交套數(shù)62670套，同比增長39.05%;商業(yè)營業(yè)用房成交面積33萬平方米，同比增長57.44%;辦公樓成交面積19.49萬平方米，同比增長208.87%;其他類商品房成交面積29.53萬平方米，同比增長57.58%。存量房成交面積196.27萬平方米，同比增長60.14%;成交套數(shù)20326套，同比增長70.98%;其中存量住房成交面積179.01萬平方米，同比增長69%;成交套數(shù)16354套，同比增長69.95%。2013年，南寧市房地產開發(fā)投資416.37億元，增長14.79%。2013年，南寧實施限購令進入第三個年頭，南寧樓市持續(xù)火爆， 2013年整體房價達到7926元/ttf,同比2012年上漲3.7%。從南寧市各大樓盤銷售情況來看，商品房住宅銷售均價在5000-7000元之間的樓盤銷售量較大，據(jù)統(tǒng)計，全市有銷售的房地產開發(fā)項目中，商品房住宅銷售均價在5000-7000之間的項目占總項目數(shù)的26.24%,商品房住宅銷售面積占全市商品房住宅銷售面積的39.12%,剛需小戶型和價格比較經濟實惠的項目樓較能得到消費者的青睞。良慶區(qū)受政府推動五象新區(qū)發(fā)展的影響，五象新區(qū)成為了新的熱點區(qū)域，許多投資和投機者看好該區(qū)域的發(fā)展，形成成交量近年來不斷攀升，2013年上半年成交量約13.15萬nf位居全市第五，良慶區(qū)的五象新區(qū)將會是青秀區(qū)熱度過后的新熱點區(qū)域，在政府再造一個南寧的規(guī)劃引導下，許多開發(fā)商將會陸續(xù)搶占新區(qū)域市場形成火熱趨勢。2013年8月五象新區(qū)成為了當月南寧樓市最亮眼的一顆新星。當中，農房?瀾灣九里和江悅藍灣無疑是本次五象新區(qū)成交上漲的有力推手。江悅藍灣首期開盤，主推250套60—190nfN+N戶型產品，吸引近千人到場搶房。農房?瀾灣九里首開，主推82-88m22+1房以及128nf四房復式樓，開盤2小時候宣布售罄。2013年8月，五象新區(qū)新房成交766套，環(huán)比上月增長233.04%。2013年末，五象新區(qū)上演賣地專場，6幅地塊出讓，引來國內十強房企中的富力、雅居樂等大型企業(yè)爭相競拍。周邊典型樓盤分析1、昌泰水立方項目昌泰水立方項目位于龍崗大道西側，臨近邕寧區(qū)政府辦公行政中心。是南寧市政規(guī)劃東擴西建、五象新區(qū)重點規(guī)劃建設區(qū)域，項目將以全新的形象，規(guī)劃打造成為龍崗片區(qū)首席標志性樓盤。項目占地29466.814itf,建筑面積為170164由8棟32層的高層組成，共有1284戶，單體戶型方正，使用率高，每戶贈送面積超大且使用功能極強。項目毗鄰邕江，周邊規(guī)劃均為政府辦公用地，同時擁有江、山、市政資源三重稀缺資源 ，項目總投資額為4.5億元，工程周期為兩年半。住宅均價6000元/ttf,商鋪1.1-3.5萬元/M。昌泰水立方在戶型設計上創(chuàng)造極佳的空中綠化，采用獨特的空中花園設計，讓房子更具活力。在小區(qū)內部形成“一心、兩軸、三節(jié)點”的景觀空間，N+1戶型、空中花園和雙水景的規(guī)劃設計，營造大空間、大花園、大江景居住環(huán)境。昌泰水立方項目將以高品質、高起點的規(guī)劃設計，引領著南寧城市高品質水岸頂級生活方向。2、漢軍?五象一號項目漢軍?五象一號項目位于南寧市五象新區(qū)核心區(qū)，東距南寧大橋與五象大道交叉口約500米，南依五象大道、北臨邕江、緊鄰堤園路。漢軍?五象一號占地118畝，總建筑面積約32萬itf。項目結合地形及區(qū)位，采取東南商業(yè)、酒店、公寓東南朝向，中央住宅群南北朝向的功能布局，西側對接五象大道起點，是通向市區(qū)的必經之路，流動性較高，適宜商業(yè)配套；東側特色商業(yè)內街的優(yōu)化設計，帶來全新的購物感受和休閑娛樂體驗；南攬五象嶺森林公園，獨享都市罕有的鮮氧生活。漢軍?五象一號，以西班牙風格，地中海式建筑造型構思、領先的高科技技術，將建筑體完整地置于時尚和城市新動力的五象新區(qū)核心區(qū)之中，以具有商務風情的高端住區(qū)形象締造一個功能完善、智能健康、軟硬件設施俱佳的一流城市綜合體建筑群。3、港保苑小區(qū)項目港保苑小區(qū)位于南寧市良慶區(qū)五象大道西段666號，廣西體育中心正對面，處于南寧市五象新區(qū)的核心區(qū)；項目東至邕寧老城區(qū)及八尺江，東面緊靠中國東盟創(chuàng)意樂園；南面為廣西體育中心；西面為五象新區(qū)核心商務辦公、文化、行政區(qū)；北面緊鄰濱江公園及一線邕江景觀、國家4A級青秀山旅游風景區(qū)等；由廣西港保建設投資有限責任公司投資建設，規(guī)劃用地面積42008.15平方米，規(guī)劃建筑面積196397.89平方米，工程由8棟樓15+1層?25+1層的高層組成，創(chuàng)造一個集生活、運動、文化于一體的高尚居住小區(qū)。使用功能有住宅、商鋪、公建配套等，規(guī)劃住宅戶數(shù) 1159戶，車位1250個。戶型有二房、三房、四房、樓中樓，面積區(qū)間在 80m2-230itf左右，戶型特色較方正、實用、合理利用空間、大陽臺、大飄窗。需求分析本項目所在地五象新區(qū)是當前南寧市重點打造的新區(qū) ，地理位置優(yōu)越，交通發(fā)達，本項目是定向開發(fā)銷售給區(qū)黨校教職工的商品住宅，目前已和該校達成意向，教職工對本項目商品住宅需求量較大。物質生活的不斷改善，帶來消費的增長，該校教職工對住房的要求越來越高，而本項目地處五象新區(qū)核心區(qū)，項目將利用其的良好生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢在五象新區(qū)區(qū)打造出一個人文共生的生態(tài)示范小區(qū)，以創(chuàng)新的開發(fā)理念和居住生活方式打造高品質、高標準的住宅小區(qū)。項目SWOT分析1、優(yōu)勢分析(Strengths)(1)利于提升商品房的潛在價值本項目開發(fā)路線為多種戶型結合的高層住宅，容易聚集小區(qū)人氣，提高項目的社會形象，產生社會效應，利于提升商品房部分產品的價值，亦利于為本項目日后的營銷推廣。(2)政府、媒體影響力巨大通過對五象新區(qū)版塊住宅項目進行調查，發(fā)現(xiàn)政府、媒體對該城區(qū)五象新區(qū)的宣傳力度加大，極大的提升區(qū)域形象。特別是使消費者看到了區(qū)域的未來價值，吸引了眾多消費者來到該區(qū)域。(3)項目地理位置優(yōu)越本建設地址位于五象新區(qū)核心區(qū)良興路與良壇街交叉路口東北面，項目區(qū)位條件優(yōu)越，產業(yè)發(fā)展具有良好的外部條件和政策環(huán)境，項目建設和自然條件良好，市場前景廣闊，為產業(yè)的開發(fā)優(yōu)化奠定了重要前提條件。2、劣勢分析(Weakness廣西大申佳園房地產有限公司是一家從事房地產開發(fā)、銷售的企業(yè)，具有中國房地產開發(fā)企業(yè)資質，本項目主要以商品房開發(fā)為主，就現(xiàn)在該公司的實力而言，要開發(fā)好本項目，不存在明顯的劣勢。3、機會分析(Opportunities)項目所在區(qū)域位于南寧市五象新區(qū)核心區(qū)。當前南寧市五象新區(qū)核心區(qū)將要打造成與朝陽商圈、垠東鳳嶺商圈一樣的市一級的中心區(qū)，換言之，南寧第三個市級中心區(qū)就是五象新區(qū)，五象新區(qū)地理位置優(yōu)越，基礎設施配套齊全，城市功能完善，區(qū)域內交通便利,商貿活躍，通訊發(fā)達，產業(yè)優(yōu)勢明顯，是生活、投資、置業(yè)的理想之地。住宅產業(yè)化的發(fā)展，必定增加同檔次的住宅產品，本項目為吸引更多的目光，需從設計方案上體現(xiàn)出自己的優(yōu)勢，本項目選擇有實力的設計單位擔納本項目總體設計工作，方案如下：住宅及配套設施設置如下：.利用綠化及地坪廣場設置休閑活動場所。.住宅：充分利用場地優(yōu)勢合理布局，方便居民生活。.設備用房：發(fā)電機房、水泵房設于地下。.車位：設于地上、地下。、威脅分析(Threats)南寧市房地產市場容量有限，2006年，國家給房地產行業(yè)念起了“緊箍咒”。國六條、套型建筑面積90平米以下面積占70%的比例、限價房、加息、限外等一系列政策頻頻出臺，調控已從“宏觀”延伸到“微觀”。但整體上看，房價的“熱情”折射的是供求關系緊張，房地產市場總體依然呈現(xiàn)出健康向上的態(tài)勢。今后幾年投資開發(fā)量又將激增，使競爭更趨激烈。住宅產業(yè)化的發(fā)展，必定增加同檔次的住宅產品，從而加劇此類產品之間的競爭，增加各開發(fā)商的開發(fā)風險，本項目在開發(fā)的過程中必須切實做到以下幾點：.以先進的開發(fā)理念打造精品，全力營造高品質小區(qū)。.在嚴格控制建筑成本前提下，打造綜合素質高價格低廉的社區(qū)。.嚴格把好產品的質量關，保證建設合格的產品。.項目規(guī)劃、開發(fā)、營銷要強調超前性，特別是在戶型的設計、面積的配比上，針對目標客戶設計合適的產品。.必須確保開發(fā)進度的繼續(xù)性，爭取以最短的時間全部推向市場。項目定位廣西區(qū)黨校五象茗城職工住宅小區(qū)項目為定向開發(fā)項目，消費群體主要為區(qū)黨校的教職工，該校教職工對改善居住條件的期望很大。項目的定位必須考慮該區(qū)域內在目標消費群的承受能力，項目應以建設低價位、中小套型的住宅為主，并依據(jù)需求建設必須的商業(yè)和市政配套設施。價格定位本項目住宅部分主要為定向開發(fā)，定向銷售給區(qū)黨校教職工。當前五象新區(qū)商品住宅售價均價約為7000元以上，考慮到該校教職工的月收入約為2500元-3500元，設定本樓盤的住宅銷售均價為3960元/m2,商鋪定價為15000元/m2,地下車位銷售價格為13萬元/個。第5章工程建設方案總平布置規(guī)劃原則1、本項目的建設規(guī)劃要與南寧市以及本區(qū)域總規(guī)劃有機結合，采取建筑與規(guī)劃環(huán)境相協(xié)調的原則；2、科學規(guī)劃、合理布局、突出功能、完善配套，具可持續(xù)發(fā)展性，考慮未來科技發(fā)展及功能進一步擴展的具體情況；3、以人為本的原則：規(guī)劃建設中應充分考慮適于運營使用的特點，做到在保證項目功能的同時，創(chuàng)造良好的工作環(huán)境；4、可持續(xù)發(fā)展原則：為項目今后的功能提升預留空間；5、規(guī)劃設計完整性原則：在規(guī)劃階段充分考慮功能細化設計的可行性，保證規(guī)劃設計理念貫徹實施的可操作性。設計理念本方案力求通過理性的設計，將小區(qū)建設成為居民生活休息的樂園，精神回歸的家園。 均好性、經濟性”是規(guī)劃設計的出發(fā)點， 健康、活力、舒適”是規(guī)劃設計的目標。總平面設計營建優(yōu)美的人文社區(qū)，在考慮社會效益、環(huán)境效益的同時提升用地的經濟效益，使工程達到功能組織合理、用地配置得當、結構清晰、道路順暢、適當配套等要求，創(chuàng)造出以人為本、尊重環(huán)境，舒適優(yōu)美的人居空間，同時具有鮮明的地方特色和新的住宅理念。1、布局整體布局規(guī)整，具有現(xiàn)代風尚；與周圍建筑群在功能、交通、空間形象上協(xié)調；突出信息時代便捷、高效、互動的結構理念。住宅工程采用圍合式布局，充分考慮建筑一人一環(huán)境”三者之間的相互滲透，力爭創(chuàng)造出一個安靜舒適的有機居住環(huán)境。2、規(guī)劃方案本項目用地呈矩形，本項目總平規(guī)劃將七棟住宅樓由南至北平行布置，總平布局在充分考慮住宅平面空間組合，既統(tǒng)一也相對獨立，立體景觀影響的同時，注重單體朝向，確保戶戶無遮擋、全景觀；小區(qū)內分區(qū)域設置綠化用地，將中心綠地廣場與各組團綠地有機的結合起來，同時配合綠地鋪裝、小品等設施形成豐富多彩的立體綠化景觀，提高居住品質。4、功能戶型設計在保證住宅的均好性”同時，重視私密性；單元設計做到動靜分區(qū)，交通流線清晰不交叉，同時保證起居室或主臥室朝南，采光通風良好；戶型每套均設有生活陽臺，方便使用；廚衛(wèi)相對集中布置，以利管線集中；廚房保證足夠的操作面，并考慮了排煙管道和集中熱水器的安裝位置。5、造型本項目采用簡約的現(xiàn)代主義風格的外觀方案，方案力求用簡單經濟的建筑元素體現(xiàn)一個現(xiàn)代住宅小區(qū)建筑簡單有力的美感。6、交通本項目基地機動車入口設在良壇街中部，基地東北角設與弘良路相接的機動車出入口通道。場地出入口與景觀綠化環(huán)境相結合，圍繞綠地設置小區(qū)園路，盡量擴大集中綠地大面積的環(huán)境效果；道路系統(tǒng)簡潔有效，在保證消防通道順暢的前提下，沿小區(qū)路設置生態(tài)機動車停車位，滿足住戶及訪客的基本的停車要求。本項目停車位依據(jù)項目規(guī)劃設計條件設置。7、豎向設計本項目地面雨水排放采用明溝與暗溝相結合的形式，建筑物周邊設有蓋明溝，匯集天面及場地附近的雨水，與經小區(qū)污水處理站處理后的生活污水分別排入市政排水管道。本項目所有管線均采用埋地布置，所有管線(給排水管、供電線、電話線、有線電視、寬帶等)沿路邊布置到達建筑物。8、無障礙設計(1)本項目公共建筑與住宅建筑入口均設輪椅坡道和扶手；(2)本項目建筑入口輪椅通行平臺最小寬度A2.0冰；(3)本項目所有無障礙入口和輪椅通行平臺均設雨棚；(4)本項目候梯廳的無障礙設施與設計要求滿足無障礙設計規(guī)范(GB50763-2012)要求。建筑工程設計依據(jù)1、項目總體規(guī)劃設計任務書；2、南寧市規(guī)劃管理局建設項目規(guī)劃設計條件通知書；3、南寧市規(guī)劃管理局核發(fā)的用地規(guī)劃定點紅線及地形圖、路線圖等相關資料；4、南寧市規(guī)劃管理局審查批準《小區(qū)規(guī)劃總平面圖》 (審批號：2009—015);5、《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》(GB50180—93)(2002年版)；6、《民用建筑設計通則》(GB50352—2005);7、《住宅設計規(guī)范》(GB50096-1999 2003年版)；8、《住宅建筑規(guī)范》(GB50368-2005);9、《城市道路和建筑物無障礙設計規(guī)范》(JGJ50-2001);10、《高層民用建筑設計防火規(guī)范》(GB50045-952005年版)；11、《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范》 (GB50067-97);12、其他國家相關設計規(guī)范；13、建設單位廣西大申佳園房地產有限公司有關文函。住宅設計要點本項目共設置7棟高層/小高層住宅，其中：6#婁為14層一梯四戶住宅，7#樓為15層一梯四戶住宅，1#、2#、4#、5#樓為18層一梯四戶住宅，3#樓為24層一梯四戶住宅。其中：90m2以下戶型270戶、120itf戶型128戶、140itf戶型142戶。平面戶型設計需注意房間盡量直接對外采光，采取自然通風。小區(qū)空間開敞，視線通透，采光、通風俱佳，無閉塞之感。住宅間距滿足《南寧市城市規(guī)劃技術管理規(guī)定》的要求。表5-1 住宅戶數(shù)配比表面積戶型(建筑面積)套數(shù)戶型百分比90nf以下27046.2120褶以內12841.7140褶以內1424.5540立面設計立面設計力求和小區(qū)內經濟適用房住宅樓整體立面相吻合 ，外飾面材料以涂料為主，通過立面線條組合及屋頂局部造型，體現(xiàn)出美觀，簡潔、大方，做到整體和諧，營造一個優(yōu)美的居住環(huán)境，體現(xiàn)建筑的層次感和現(xiàn)代感，整個建筑風格以明快清新為主。予人親切、樸實之感，既符合住宅項目的特質，又為南寧城市建設增添了自然、健康的形象。剖面設計剖面設計根據(jù)使用功能、建筑造型、結構尺度、并結合地形高差綜合考慮，根據(jù)各戶型的設計要求，在滿足采光通風的情況下，本著經濟的原則確定層高。結構工程設計依據(jù)(1)《建筑結構可靠度設計統(tǒng)一標準》(GB50068-2001);(2)《建筑結構荷載規(guī)范》GB50009-2001(2006版)；(3)《混凝土結構設計規(guī)范》(GB50010-2010);(4)《砌體結構設計規(guī)范》(GB50003-2001);(5)《建筑抗震設防分類標準》(GB50223-2008);(6)《建筑抗震設計規(guī)范》(GB50011-2010);(7)《高層建筑混凝土結構技術規(guī)程》(JGJ3-2010);(8)《建筑地基基礎設計規(guī)范》(GB5007-2002);(9)《建筑樁基技術規(guī)范》(JGJ-2008);(10)《混凝土結構耐久性設計規(guī)范》(GB/T50476-2008);(11)《廣西膨脹土地區(qū)建筑勘察設計技術規(guī)范》(DB45/T396-2007)。自然條件及荷載：1、建筑工程類別：一類建筑；2、耐火等級：一級；3、建筑設計使用年限：50年；4、建筑結構的安全等級：根據(jù)《混凝土結構設計規(guī)范》 GB50010-2010,建筑物均屬于一般的建筑物，其建筑結構的安全等級取為二級。5、基本風壓：根據(jù)《建筑結構荷載規(guī)范》GB50009-2001(2006年版)，建設場地所在地基本風壓W0=0.35kN/itf(100年重現(xiàn)期)。6、地震作用：根據(jù)《建筑抗震設計規(guī)范》GB50011-2010,建設場地所在地抗震設防烈度為6度，設計地震分組為第一組，設計地震基本加速度值為0.05g(g為重力加速度)。另根據(jù)《建筑抗震設防分類標準》 GB50223-2008,建筑物的抗震設防類別可劃分為丙類民用建筑，其地震作用按本地區(qū)抗震設防烈度即6度計算，其抗震措施也可按6度考慮。7、工程地質及水文地質條件：場地屬于巖溶地區(qū)，溶洞較發(fā)育，建筑場地類別為II類；為抗震有利地段，設計特征周期為0.35s。場地地下水對硅結構微腐蝕性，對鋼筋硅結構中的鋼筋微腐蝕性。8、荷載選用：各建筑物各層樓面、屋面荷載均按照《建筑結構荷載規(guī)范》GB50009-2001（2006年版）進行取值，填充墻砌體重量按照實際取值。5.3.3結構型式本工程建筑為高層/小高層住宅建筑；地下室設置：設有地下室1層，其建筑功能為停車庫和設備用房。結構體系擬采用全現(xiàn)澆框剪結構，結構設計時需采用符合樓板平面實際剛度變化的計算模型，并對薄弱部位采取相應的加強措施。設抗震縫后，以地下室底板為嵌固端進行結構分析，并補充抗傾覆、抗滑移計算，以滿足埋深不足的安全要求。地下室建筑平面超長，擬采用溫度伸縮縫（須滿足抗震縫要求）分割成數(shù)個均滿足伸縮縫間距限值的單體建筑。地下室平面中，按照30~40m間距設置一道伸縮縫，待帶外兩側混凝土澆注完畢60天后采用高一等級的補償收縮混凝土予以封閉。結構抗震等級為三級，采用的主要結構材料為鋼筋混凝土，填充墻采用加氣混凝土砌塊。5.3.4地基及基礎主樓部分暫采用樁基礎，裙房部分采用天然基礎，具體待場地巖土工程詳細勘察后確定。給排水工程設計依據(jù)1、設計委托書、有關批文和協(xié)議合同（見建筑部分）；2、甲方提供的有關市政及單位小區(qū)給排水資料和要求；3、建筑提供本工程紅線范圍內的平、剖面圖；4、建筑給水排水設計規(guī)范GB50015-2003（2009版）；5、高層民用建筑防火規(guī)范GB50045-95（2005版）；6、建筑滅火器配置設計規(guī)范（GB50140-2005）;7、建筑設計防火規(guī)范（GB50016-2006）;8、自動噴水滅火系統(tǒng)設計規(guī)范（GB50084-2001）（2005版）。設計范圍本工程設計范圍包括生活給水系統(tǒng)、 消火栓給水系統(tǒng)、車庫自動噴水