售后返租操作說明售后返租作為商業(yè)營銷策略的一個重要組成局部，其本質(zhì)上是利用金融工具解決產(chǎn)品銷售的問題。依據(jù)交易目的的不同，商業(yè)地產(chǎn)的售后返租模式包括融資性售后返租和經(jīng)營性售后返租兩種類型。結(jié)合工程的實際狀況，我方應(yīng)實行經(jīng)營性售后返租模式。一、從開發(fā)商的工作角度，簡潔分析經(jīng)營性售后返租的三種操作方式：序號 操作模式 相互關(guān)系 優(yōu)勢與風(fēng)險開發(fā)商將商鋪出售給業(yè)主，經(jīng)開發(fā)商介紹，1、開發(fā)商與業(yè)主之間存在商業(yè)主與商業(yè)治理公司簽訂租賃合同商業(yè)管 品房買賣的法律關(guān)系；理公司承租業(yè)主所購商鋪開發(fā)商不參與運2、商業(yè)治理公司與業(yè)主存在營期間的治理 房屋租賃的法律關(guān)系；業(yè)主購置開發(fā)商的商鋪后再將商鋪出租給1、開發(fā)商與業(yè)主之間存在商開發(fā)商雙方簽訂商品房買賣合同和房屋租 品房買賣的法律關(guān)系；賃合同，由開發(fā)商自行組建商業(yè)治理團(tuán)隊，2、開發(fā)商與業(yè)主存在房屋租進(jìn)展銷售完畢后的運營治理 賃的法律關(guān)系；

優(yōu)勢：1、開發(fā)商在完成商鋪銷售后就無需介入治理，完成工程銷售即可轉(zhuǎn)戰(zhàn)下一工程；風(fēng)險：1、業(yè)主基于投資目的買鋪，對投資的回報極為敏感，因此，商業(yè)成協(xié)議存在不確定性；2、開發(fā)商將很難把握工程開業(yè)后的整體走勢；3、度過工程養(yǎng)成期后，租金開頭形成長期增長型回報，開發(fā)商無法獵取這局部收益；優(yōu)勢：1、開發(fā)商可以將營銷籌劃的每一個環(huán)節(jié)都把控在自己手中，利用締約的強(qiáng)勢地位將自己置于最有利的一邊；風(fēng)險：1、開發(fā)商自行組建的商業(yè)治理團(tuán)隊力量存在巨大風(fēng)險，人員招募及培育磨合需要較長時間；2、開發(fā)商必需時刻關(guān)注運營問題，治理本錢、人員本錢、資金本錢巨大；賃合同，由開發(fā)商托付專業(yè)的商業(yè)治理公司，進(jìn)展銷售完畢后的運營治理買賣合同的同時簽訂物業(yè)托付合同托付開發(fā)商代為出租所購置的房屋間接參與后期房產(chǎn)的治理。

1品房買賣的法律關(guān)系；2賃的法律關(guān)系；3在托付經(jīng)營的法律關(guān)系；1品房買賣的法律關(guān)系；2租賃的法律關(guān)系；3租賃的法律關(guān)系；

優(yōu)勢：1、開發(fā)商可以將營銷籌劃的每一個環(huán)節(jié)都把控在自己手中，利用締約的強(qiáng)勢地位將自己置于最有利的一邊；2、開發(fā)商對工程保持肯定程度的關(guān)注即可，可將主要精力轉(zhuǎn)移到的工程進(jìn)展開發(fā)；3、開發(fā)商在銷售和租賃的每一個環(huán)節(jié)都可以獲得收益；風(fēng)險:1、商業(yè)治理公司的合作精神和專業(yè)力量很重要；2、法律關(guān)系簡單，需要開發(fā)商擁有很好的把控全局力量；3、由于開發(fā)商在每一環(huán)節(jié)都有經(jīng)濟(jì)收益，因此，需要擔(dān)當(dāng)肯定稅務(wù)；優(yōu)勢：1、房產(chǎn)的銷售和治理同樣被自己掌控。開發(fā)商完全可以憑借自己的優(yōu)勢地位在托付合同中商定托付費用和代為收租等有利條款。風(fēng)險：1、開發(fā)商實際是一種“中介”的角色，需要投入大量的治理本錢、人員本錢、資金本錢；2、在房產(chǎn)租賃發(fā)生糾紛時，開發(fā)商需要幫助業(yè)主與承租人協(xié)商解決，造成大量的突發(fā)因；3、需要留意的是，業(yè)主與開發(fā)商之間存在托付租賃的法律關(guān)系，事宜的過程中也必需符合相關(guān)的規(guī)定，受到有關(guān)部門的監(jiān)管；4、由于開發(fā)商并不參與商場的實際運營治理，所以對商場的走向無法把控，同時，也無法獵取商業(yè)進(jìn)展帶來的經(jīng)濟(jì)收益無法把控，同時，也無法獵取商業(yè)進(jìn)展帶來的經(jīng)濟(jì)收益3種方式更加適合我方工程。二、再就經(jīng)營性售后返租的一些重要事項簡潔分析：返租款返還形式序號 返還形式N年售后返租合X%,N年N年售后返租合同，返還標(biāo)準(zhǔn)為X%，買鋪期間一次性返還，由購房款中直接扣除

優(yōu) 勢1、開發(fā)商一次性資金支出少；2、銷售期間收取資金多；1、業(yè)主首批投入資金少，買鋪門檻降低，可以吸引更多買鋪客群，有利于實現(xiàn)快速銷售；合同期內(nèi)業(yè)主毀約幾率小，降低潛在的市場糾紛；2、商業(yè)治理團(tuán)隊可以有效屏蔽外來干擾，全心期，實現(xiàn)租金上漲，開發(fā)商實現(xiàn)持續(xù)獲益；

風(fēng) 險1、持續(xù)性的階段返還，對資金鏈的持續(xù)、穩(wěn)定造成很大壓力；2、隨著經(jīng)濟(jì)形勢的走高，業(yè)主易對原協(xié)議產(chǎn)生不滿心情，帶來合作風(fēng)險；3、對每次返租具體操作投入的人力本錢、治理本錢、資金損耗本錢；1、銷售期間收取資金總量有所下降2種方式更加適合我方工程。四、返租各方相互連接模式：12、開發(fā)商與商業(yè)治理公司簽訂《托付治理合同》或開發(fā)商自行成立物業(yè)治理公司；3、業(yè)主與商業(yè)治理公司簽訂《托付經(jīng)營合同》五、快速將商場做旺及躲避返租期滿后小業(yè)主收回經(jīng)營權(quán)帶來波動的保障措施：1利于開業(yè)初期貫徹各項治理制度，縮短養(yǎng)成期時段。2345動，更要利用多樣互動性強(qiáng)的活動吸引人氣。6司代管、代租等形式以實現(xiàn)商場的統(tǒng)一經(jīng)營，實現(xiàn)返租期滿后的各方平穩(wěn)過渡。7可以避開局部租戶聯(lián)合壓價，影響業(yè)主合理收益。8其次幫助業(yè)主查找適宜的租戶，使產(chǎn)生突發(fā)、負(fù)面狀況的概率降到最低，用近一年的時間預(yù)備，最終實現(xiàn)平穩(wěn)過渡。六、成熟案例：1、廈門世貿(mào)商城廈門世貿(mào)商城是典型的“售后返租”模式的成功案例。后返租，因體量較大、養(yǎng)成期長，實行整體返租期為五年，通過商業(yè)治理團(tuán)隊的有效操作，實現(xiàn)了年均租金漲幅為5%，返租回報320232023152南京商貿(mào)廣場是典型的“業(yè)主委員會”模式的成功案例。南京商茂廣場曾是南