房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理規(guī)劃設(shè)計(jì)工作是一項(xiàng)較單純的技術(shù)工作，任務(wù)來(lái)自于甲方，可能是規(guī)劃局、地產(chǎn)公司、或其他建設(shè)單位，提供的服務(wù)就是按照甲方的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和委托書(shū)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，完成的標(biāo)準(zhǔn)是甲方滿(mǎn)意，并同時(shí)滿(mǎn)足國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和政府要求。規(guī)劃設(shè)計(jì)管理則是作為地產(chǎn)商自己實(shí)施的對(duì)投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目展開(kāi)的有目標(biāo)的管理活動(dòng)。地產(chǎn)商的唯一投入就是資金，投資的目的是賺取更多的利潤(rùn)。項(xiàng)目是賺錢(qián)的一個(gè)工具，項(xiàng)目的運(yùn)作也是因?yàn)榘l(fā)展商的資金源源不斷的注入而富有活力。項(xiàng)目發(fā)展所需的一切資源都來(lái)自市場(chǎng)，根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)展，購(gòu)買(mǎi)活動(dòng)在陸續(xù)發(fā)生，市場(chǎng)調(diào)查、國(guó)際咨詢(xún)、國(guó)際招標(biāo)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、建筑材料和設(shè)備、銷(xiāo)售服務(wù)都可以通過(guò)一定的價(jià)格在市場(chǎng)上獲得，規(guī)劃設(shè)計(jì)管理是基于內(nèi)部需求的一種管理，要求代表甲方對(duì)與設(shè)計(jì)有關(guān)的活動(dòng)，如市場(chǎng)調(diào)查、土地購(gòu)買(mǎi)、國(guó)際咨詢(xún)和招標(biāo)、規(guī)劃設(shè)計(jì)及設(shè)計(jì)比、報(bào)批和設(shè)計(jì)變更等進(jìn)行統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)。在這里，管理面對(duì)的不僅有很多乙方，而且也有很多審批方，上下的協(xié)調(diào)，合同方的協(xié)調(diào)管理，管理的目的是按照公司的決定和計(jì)劃，在投資、質(zhì)量和工期等方面進(jìn)行控制和管理，以實(shí)現(xiàn)公司的主要目標(biāo)。大型項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理，作為管理規(guī)劃師，要有明晰的設(shè)計(jì)程序，應(yīng)知道在什么時(shí)候作什么事。作出明智的選擇，比什么都重要。選擇意味著確定下一步的方向，如果選擇出現(xiàn)偏差，就會(huì)走入誤區(qū)，多走很多彎路。因此，管理與策劃一樣重要，而作為一個(gè)大型項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理，應(yīng)重點(diǎn)圍繞以下三個(gè)要點(diǎn)進(jìn)行控制。管理要點(diǎn)一：調(diào)查研究一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功運(yùn)作，歸根到底是市場(chǎng)需求的結(jié)果，而市場(chǎng)需求的發(fā)展和變化在很大程度上是由發(fā)展商的引導(dǎo)和媒體的渲染促成的。地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)現(xiàn)通常需要三個(gè)特定階段：前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、銷(xiāo)售和經(jīng)營(yíng)。其中，前期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段是項(xiàng)目運(yùn)作的龍頭和開(kāi)端，他包含了發(fā)展商最初的投資決策、目標(biāo)分析和項(xiàng)目定位以及市場(chǎng)供需關(guān)系的深入研究，項(xiàng)目產(chǎn)品將來(lái)的顧客對(duì)象的特征：地區(qū)、年齡、收入、工作、性別等。銷(xiāo)售是實(shí)現(xiàn)投資贏(yíng)利目標(biāo)和商品價(jià)值的重要階段。重點(diǎn)工作一是放在前期規(guī)劃設(shè)計(jì)上，一是放在后期銷(xiāo)售上。而這都需要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查研究。房地產(chǎn)不同于其他流動(dòng)商品，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)存在較強(qiáng)的地域性，往往以一個(gè)城市為單元，在城市的范圍內(nèi)展開(kāi)公司與公司，住宅與住宅，寫(xiě)字樓與寫(xiě)字樓、商場(chǎng)與商場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。由于資金需求較大，很難有幾家公司壟斷市場(chǎng)的狀況，深圳各類(lèi)大小的房地產(chǎn)公司有幾千家，萬(wàn)科、招商、金地，這么大的企業(yè)，其年開(kāi)發(fā)的住宅規(guī)模，也就那么幾個(gè)樓盤(pán)。一個(gè)公司，在完成了對(duì)一個(gè)城市的快速擴(kuò)張和原始積累后，如何走出家門(mén)，將本地已經(jīng)成熟的管理經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)及資本輸出到外地新城市，進(jìn)行市場(chǎng)擴(kuò)張，值得研究。項(xiàng)目的成功策劃以及規(guī)劃設(shè)計(jì)，離不開(kāi)全面細(xì)致、深入的市場(chǎng)調(diào)查和分析研究。沒(méi)有周密的調(diào)查資料，就無(wú)法了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀情況以及產(chǎn)品的分布和競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)，也就無(wú)法進(jìn)行項(xiàng)目的正確定位，規(guī)劃設(shè)計(jì)也就如無(wú)源之水。所以成功的項(xiàng)目來(lái)自于詳實(shí)的調(diào)查研究，這是項(xiàng)目運(yùn)作的出發(fā)點(diǎn)和根本點(diǎn)。1、市場(chǎng)調(diào)查地產(chǎn)商要做的第一件事，就是委托專(zhuān)門(mén)的調(diào)查公司展開(kāi)當(dāng)?shù)爻鞘蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查、基礎(chǔ)資料的收集工作，建立起動(dòng)態(tài)的資料補(bǔ)充和修正機(jī)制，以期隨時(shí)準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化趨勢(shì)和發(fā)展特點(diǎn)，并能及時(shí)反映到項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)中，在實(shí)施前或?qū)嵤┲心芸焖龠m應(yīng)市場(chǎng)的細(xì)微變化。管理要著重于檢查資料的全面性、來(lái)源的可靠性、時(shí)間性、細(xì)節(jié)的準(zhǔn)確性和競(jìng)爭(zhēng)公司的內(nèi)部情報(bào)。當(dāng)?shù)爻鞘械姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，包括各地產(chǎn)公司的實(shí)力、開(kāi)發(fā)樓盤(pán)、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、品牌和知名度、銷(xiāo)售率、消費(fèi)群認(rèn)可度、市場(chǎng)份額以及經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、經(jīng)營(yíng)手段和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)等等。要弄清房地產(chǎn)市場(chǎng)上的產(chǎn)品類(lèi)型和百分比，以及市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)和市場(chǎng)的細(xì)分情況，分析我公司應(yīng)進(jìn)入哪個(gè)領(lǐng)域或者將計(jì)劃在哪一塊細(xì)分的市場(chǎng)上博得消費(fèi)者的歡迎和認(rèn)可。從哪一個(gè)地方打入和突破，并能很快立住腳跟，推出新產(chǎn)品，引起消費(fèi)者的注意，刺激消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲望，完成第一階段的工作：突擊入城，偏居一角。市場(chǎng)調(diào)查的目的是可以做什么，不能做什么，比如住宅，是做豪華住宅，還是普通住宅，還是小戶(hù)型住宅等，至少要有幾套比較成熟的項(xiàng)目選擇方案，便于下一步?jīng)Q策時(shí)進(jìn)行判斷。2、規(guī)劃調(diào)查從城市規(guī)劃的角度研究地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和項(xiàng)目的規(guī)劃選址問(wèn)題。土地開(kāi)發(fā)和建設(shè)總是城市規(guī)劃的一部分，購(gòu)買(mǎi)土地之前一定要弄清城市的總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃情況，要與當(dāng)?shù)爻鞘械囊?guī)劃設(shè)計(jì)院和管理者保持親密的關(guān)系，對(duì)城市的現(xiàn)狀、規(guī)劃結(jié)構(gòu)和發(fā)展計(jì)劃以及城市的戰(zhàn)略要有深入的研究，要結(jié)合土地儲(chǔ)備和規(guī)劃選址通盤(pán)考慮，比如，公司要樹(shù)形象，先上短而快的項(xiàng)目，就不能在城市郊區(qū)選址，最好選擇城市新開(kāi)發(fā)密集區(qū)或中心商業(yè)區(qū)，因?yàn)槭浅鞘泄膭?lì)優(yōu)先發(fā)展的地段，而且可能較多的地產(chǎn)公司聚集在一起，如果有精心策劃，建成精品，會(huì)很快打開(kāi)局面，為公司樹(shù)立良好的公眾形象。當(dāng)然，如果有好的市場(chǎng)追捧，選擇在城市的邊區(qū)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，也未必不可，只要踏準(zhǔn)了市場(chǎng)的節(jié)奏，有鮮明的主題和優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計(jì)，再加上優(yōu)質(zhì)的施工建設(shè)必會(huì)贏(yíng)得消費(fèi)者的青睞。項(xiàng)目的實(shí)施要與城市近期建設(shè)和中遠(yuǎn)期發(fā)展保持同步，期待政府大規(guī)模開(kāi)發(fā)帶來(lái)的商機(jī)。另外，在進(jìn)行規(guī)劃調(diào)查時(shí)，要避開(kāi)規(guī)劃的細(xì)節(jié)和爭(zhēng)議地，從市長(zhǎng)和規(guī)劃局長(zhǎng)、規(guī)劃專(zhuān)家的角度進(jìn)行思考，要著眼于那些有潛在規(guī)劃價(jià)值和市場(chǎng)潛力的地段進(jìn)行周密的調(diào)查，要盡可能想得更遠(yuǎn)一些，3年、5年或10年后該地段的預(yù)測(cè)情況，要從規(guī)劃的戰(zhàn)略發(fā)展中，而不是從規(guī)劃的細(xì)微出，尋找市場(chǎng)的價(jià)值和投資點(diǎn)。所以，地產(chǎn)公司在戰(zhàn)略布局時(shí)一定要結(jié)合城市的總體規(guī)劃和發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行安排，否則就成為無(wú)源之水?？上?，一般的公司在這方面做的還很不夠，實(shí)際上城市政府在進(jìn)行城市建設(shè)時(shí)都會(huì)帶來(lái)很多商機(jī)，關(guān)鍵是看你能不能抓住。管理要點(diǎn)二：設(shè)計(jì)前期房地產(chǎn)公司進(jìn)入市場(chǎng)，首要的門(mén)檻是土地，而后是資金，最后是人才。人才可以通過(guò)高薪去爭(zhēng)奪和挖掘，資金也可以通過(guò)銀行去融資，土地則較復(fù)雜，如果有良好的政府資源和當(dāng)?shù)卣闹С?，?gòu)買(mǎi)土地會(huì)簡(jiǎn)單一些，畢竟在內(nèi)地很多城市，土地市場(chǎng)依然是一張不透明的網(wǎng)，看不清，摸不透，沒(méi)有一定的政府關(guān)系很難開(kāi)展土地的擴(kuò)張、儲(chǔ)備工作。土地?cái)U(kuò)張不是簡(jiǎn)單的購(gòu)買(mǎi)和儲(chǔ)備，要與公司發(fā)展的戰(zhàn)略計(jì)劃和整體布局以及市場(chǎng)增長(zhǎng)緊密結(jié)合起來(lái)。建立與當(dāng)?shù)匾?guī)劃、國(guó)土部門(mén)建立良好的工作關(guān)系。如果在當(dāng)?shù)赜泻芎玫恼P(guān)系，那對(duì)前期土地的儲(chǔ)備和擴(kuò)張將很有幫助，在土地成本、區(qū)位和數(shù)量方面將能夠按照公司制定的發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行，為進(jìn)一步的實(shí)施開(kāi)發(fā)打下一個(gè)良好的基礎(chǔ)，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)較高的優(yōu)勢(shì)。購(gòu)買(mǎi)土地前首先做好三個(gè)準(zhǔn)備：1）規(guī)劃選址。某一種開(kāi)發(fā)項(xiàng)目概念確定后，下一步的工作就是項(xiàng)目的規(guī)劃選址，首先，要了解城市規(guī)劃和用地的現(xiàn)狀，分析空地及周邊的現(xiàn)狀和發(fā)展情況，并到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地調(diào)查和核實(shí)。其次，根據(jù)項(xiàng)目的定位和對(duì)土地的具體要求，擬選5處以上的位置進(jìn)行選址和評(píng)價(jià)。評(píng)價(jià)主要考慮周?chē)袌?chǎng)、公共配套、市政基礎(chǔ)設(shè)施、周邊建設(shè)情況、本地的規(guī)劃趨勢(shì)和發(fā)展方向、交通的便利程度、基地的現(xiàn)狀和是否引起較高代價(jià)以及項(xiàng)目進(jìn)入后的市場(chǎng)反映及銷(xiāo)售預(yù)測(cè)等，評(píng)價(jià)應(yīng)結(jié)合選址和前面的調(diào)查及項(xiàng)目定位綜合考慮，必要時(shí)要對(duì)項(xiàng)目定位進(jìn)行調(diào)整。最后，根據(jù)各選址評(píng)價(jià)報(bào)告，進(jìn)行針對(duì)性分析和比較，從中遴選出有較大開(kāi)發(fā)價(jià)值的地段作為公司發(fā)展的決策依據(jù)。比如，城市大型購(gòu)物中心，影響其規(guī)劃選址的主要因素有兩個(gè)：一是地區(qū)人口密度和流動(dòng)率。二是交通便利程度。在汽車(chē)高度發(fā)展的國(guó)家，如美國(guó)，其大型城市購(gòu)物中心大多位于城市郊區(qū)高速公路的旁邊，因?yàn)榻煌ǚ浅７奖?，而且開(kāi)汽車(chē)也非常容易到達(dá)，買(mǎi)完后就可以直接回到位于郊外的別墅了。雖然，高速公路邊的購(gòu)物中心周邊地區(qū)可能人口稀少，不比市區(qū)人口密度大，但高速公路上的較高數(shù)量的來(lái)往車(chē)輛，保證了購(gòu)物中心設(shè)置的第一個(gè)因素：人口流動(dòng)率。所以，交通便利和人口密度及流動(dòng)率，對(duì)于購(gòu)物中心的規(guī)劃選址，兩者缺一不可。在深圳地區(qū)，私人汽車(chē)擁有率逐年提高，加入WTO后，購(gòu)買(mǎi)家庭轎車(chē)速度日長(zhǎng)，深圳去年已有50萬(wàn)輛汽車(chē)，現(xiàn)在也月售1萬(wàn)輛。而深圳戶(hù)籍人口也就120萬(wàn)，平均每家也有一輛。這樣一種情況下，在郊區(qū)設(shè)置購(gòu)物中心適合嗎？答案是否定的。因?yàn)椋钲谑且粋€(gè)特區(qū)，市區(qū)內(nèi)已基本處于飽和開(kāi)發(fā)狀態(tài)，沒(méi)有哪個(gè)地方的交通是非常順暢的地方，即便濱海大道、深南大道、北環(huán)大道交通也多處于臨界飽和狀態(tài)，另外，有車(chē)族大多居住在城市中心和密集居住區(qū)，很少一部分在城市邊區(qū)購(gòu)房，他們不大可能在下班時(shí)饒路去郊區(qū)購(gòu)物中心進(jìn)行采購(gòu)，這不符合人們順便的心理。所以，在深圳郊區(qū)設(shè)置購(gòu)物中心缺乏吸引力。所以，在高密度的人口地區(qū)或高流動(dòng)率的道路邊上，如果交通非常方便，停車(chē)和進(jìn)出都很不錯(cuò)，可以有一個(gè)較好的市場(chǎng)前景。家樂(lè)福的規(guī)劃選址比較成功，梅林一村有7000戶(hù)居民、3萬(wàn)人口，居民多為層次較高的政府公務(wù)員和教師，對(duì)大型購(gòu)物中心的環(huán)境較重視，而且家樂(lè)福是梅林一村唯一的一家商場(chǎng)。由于家樂(lè)福位于市政道路上，將消費(fèi)者人群擴(kuò)大到整個(gè)梅林地區(qū)，并通過(guò)公共交通吸引人流，而門(mén)前連續(xù)不斷的車(chē)流又是購(gòu)物中心高人口流動(dòng)率的保證，幾個(gè)方面保證了家樂(lè)福的巨大成功。這是購(gòu)物中心和居住區(qū)共同開(kāi)發(fā)建設(shè)的良好案例。2）加強(qiáng)設(shè)計(jì)報(bào)批過(guò)程中的目標(biāo)管理：土地合同、用地紅線(xiàn)和規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)設(shè)計(jì)報(bào)批不僅僅是批準(zhǔn)的問(wèn)題，時(shí)間上的問(wèn)題，要認(rèn)識(shí)到設(shè)計(jì)報(bào)批是將設(shè)計(jì)目標(biāo)通過(guò)政府的批準(zhǔn)加以確認(rèn)和合法化。跟蹤者要學(xué)會(huì)與管理者的溝通和協(xié)調(diào)。盡管用地紅線(xiàn)和規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)都是規(guī)劃國(guó)土部門(mén)下達(dá)的，但我們可以通過(guò)合法的正當(dāng)途徑將公司的發(fā)展目標(biāo)和設(shè)計(jì)意圖反映給他們，去積極協(xié)商和溝通，影響他們的決策傾向。規(guī)劃選址初步確定后，就要進(jìn)行土地的購(gòu)買(mǎi)工作。土地購(gòu)買(mǎi)時(shí)要事先與規(guī)劃土地部門(mén)將土地價(jià)格、土地面積和規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)以及開(kāi)發(fā)建設(shè)要求協(xié)商好，要做到心中有數(shù)，盡可能把今后開(kāi)發(fā)建設(shè)中遇到的問(wèn)題想清楚，并在合同中為公司的發(fā)展調(diào)整留下調(diào)整余地。所以，用地紅線(xiàn)和規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)是關(guān)鍵技術(shù)工作。用地紅線(xiàn)要根據(jù)法定圖則或控制性詳細(xì)規(guī)劃所確定的路網(wǎng)進(jìn)行下達(dá)，地產(chǎn)公司要及時(shí)跟蹤和協(xié)調(diào)，如果在一個(gè)范圍允許選擇或規(guī)劃部門(mén)有商量的余地，地塊在一個(gè)街坊內(nèi)的區(qū)位價(jià)值，就要結(jié)合下一步的規(guī)劃設(shè)計(jì)、城市規(guī)劃以及公司的項(xiàng)目定位，作出地塊評(píng)估和判斷，比如商業(yè)，最好臨近道路和便于出入，如果住宅最好遠(yuǎn)離市政干道，選擇僻靜處，而周邊如果有好的景觀(guān)如公園、海景或水庫(kù)、山體，則對(duì)辦公和住宅的銷(xiāo)售或租賃有較大的吸引力。所以，用地紅線(xiàn)的跟蹤，不是一個(gè)簡(jiǎn)單的劃線(xiàn)問(wèn)題，而是一個(gè)重新進(jìn)行細(xì)分和目標(biāo)確定的過(guò)程。規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，是項(xiàng)目的靈魂和技術(shù)核心，他影響著公司的一系列決策和經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略的確定，比如，3.5的容積率對(duì)于開(kāi)發(fā)住宅來(lái)講，就是高層住宅，而在某些城市，如果消費(fèi)人群還達(dá)不到可以承受電梯的管理成本和高層土建成本的情況下，茫然采用高容積率，會(huì)使公司陷入困境，而且還要交納高容積率帶來(lái)的樓面地價(jià)。所以，在簽定土地合同時(shí)，就要做好經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析，重點(diǎn)對(duì)容積率、公共配套（學(xué)校、幼兒園、商場(chǎng)等）進(jìn)行成本分析，計(jì)算建設(shè)后的單方成本，與市場(chǎng)同類(lèi)項(xiàng)目進(jìn)行比較，并作出方案判斷和選擇。因?yàn)?，?guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)在下達(dá)后就不容易調(diào)整，所以，之前一定要將開(kāi)發(fā)建設(shè)遇到的問(wèn)題在規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)中考慮進(jìn)去，為今后自我調(diào)整留出余地。管理要點(diǎn)三：規(guī)劃設(shè)計(jì)方案一個(gè)好的規(guī)劃設(shè)計(jì)，必須在深入細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查后，在占有第一手基礎(chǔ)資料后，并經(jīng)過(guò)多方面、全面細(xì)致的分析研究后，才能和市場(chǎng)緊密結(jié)合起來(lái)。項(xiàng)目是否成功，需要一系列的運(yùn)作和精心策劃才能逐漸達(dá)到所定目標(biāo)，其中，規(guī)劃設(shè)計(jì)是龍頭，是關(guān)鍵。尤其是大型項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，更應(yīng)重視。

大型項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，要結(jié)合項(xiàng)目的復(fù)雜程度和市場(chǎng)情況，分階段進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，將規(guī)劃設(shè)計(jì)的目標(biāo)逐步進(jìn)行深化和細(xì)分。所以，對(duì)于一個(gè)大型項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)首先要有一個(gè)整體的清晰的概念，而后要清楚開(kāi)始做什么，中間做什么，實(shí)施時(shí)做什么?？傊?，要將項(xiàng)目的整體運(yùn)作和策劃精神貫穿到每一步中去，并逐步進(jìn)行落實(shí)和反饋。做好一個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，離不開(kāi)三個(gè)前提條件：甲方的指導(dǎo)和目標(biāo)激勵(lì)，高水平善溝通的設(shè)計(jì)單位，推出優(yōu)秀作品的機(jī)制和設(shè)計(jì)方式。這三點(diǎn)相輔相成，互為推進(jìn)。1）甲方的指導(dǎo)和目標(biāo)激勵(lì)誰(shuí)也無(wú)法代替甲方作出最后的判斷，甲方或許在某些環(huán)節(jié)需要設(shè)計(jì)方、監(jiān)理方、顧問(wèn)公司的積極配合，這些伙伴也提出了自己的方案或觀(guān)點(diǎn)，但只有甲方能夠從項(xiàng)目的整體上進(jìn)行選擇和判斷。項(xiàng)目的運(yùn)作，自始至終是甲方自己的事，從投資決策到市場(chǎng)調(diào)查、項(xiàng)目確定和定位，規(guī)劃選址和購(gòu)買(mǎi)土地，每一步都是甲方精心策劃的結(jié)果，里面都隱含或付出了大量的心血和代價(jià)，而目標(biāo)也在一步步的進(jìn)展中逐步調(diào)整或加強(qiáng)。所有這些發(fā)生或?qū)l(fā)生的故事及來(lái)龍去脈，也只有甲方掌握和清楚，而這些細(xì)節(jié)或故事不可能告訴設(shè)計(jì)師，設(shè)計(jì)師也不可能在一下子就能消化吸收。所以，甲方作為全過(guò)程的統(tǒng)籌策劃方，一定要清楚應(yīng)該讓設(shè)計(jì)師在哪一個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)揮作用，決不能將所有問(wèn)題都交給設(shè)計(jì)師來(lái)解決，一來(lái)設(shè)計(jì)師永遠(yuǎn)不可能代替甲方來(lái)作出判斷，二來(lái)有些原則性問(wèn)題，必須由甲方進(jìn)行拍板。設(shè)計(jì)師只了解你讓他做的那部分，他無(wú)法從項(xiàng)目的整體運(yùn)作上看到問(wèn)題所在，這是作為設(shè)計(jì)人員的角色所限。我以前作設(shè)計(jì)，就是這樣，你可以有很多想法，而且也可以在方案中體現(xiàn)，但如果不獲得甲方的認(rèn)可就無(wú)法進(jìn)行下一步的工作，多數(shù)情況下，設(shè)計(jì)師因?yàn)闇贤ɑ驅(qū)?xiàng)目的認(rèn)識(shí)深度或甲方提出的要求過(guò)粗或背景資料太少，設(shè)計(jì)師稍不注意就會(huì)偏離甲方的目標(biāo)，作出一些無(wú)用功，浪費(fèi)時(shí)間和精力。設(shè)計(jì)過(guò)程中，甲方加強(qiáng)設(shè)計(jì)跟蹤和指導(dǎo)，不能僅通過(guò)幾次會(huì)議或匯報(bào)的方式來(lái)解決復(fù)雜的技術(shù)問(wèn)題，比較復(fù)雜的問(wèn)題要主要依靠甲方的主要技術(shù)人員與設(shè)計(jì)人員進(jìn)行面對(duì)面的溝通和商量，必要時(shí)，甲方應(yīng)派駐工程師與設(shè)計(jì)人員一起參與設(shè)計(jì)，對(duì)設(shè)計(jì)中出現(xiàn)的問(wèn)題，甲方工程師可及時(shí)返回公司向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)尋求解決方案或意見(jiàn)，這種措施可有效的將一些細(xì)節(jié)或不大的問(wèn)題解決好，而且因?yàn)橛屑追酱淼呐哉緟⒓?，設(shè)計(jì)師的積極性和主動(dòng)性會(huì)得到加強(qiáng)，工作效率會(huì)大幅提高，由領(lǐng)導(dǎo)拍板決策的范圍縮小，節(jié)省了領(lǐng)導(dǎo)的精力。通過(guò)匯報(bào)會(huì)，主要目的有兩個(gè)：一是向領(lǐng)導(dǎo)通報(bào)方案的進(jìn)展和中間成果。二是就方案中的關(guān)鍵問(wèn)題進(jìn)行討論，尋求解決方法或意見(jiàn)，以便于下一步設(shè)計(jì)的繼續(xù)。甲方的指導(dǎo)，影響到設(shè)計(jì)的進(jìn)展和方向。在設(shè)計(jì)大的原則和目標(biāo)上，甲方應(yīng)比設(shè)計(jì)方更高明、更前瞻，在某些方面來(lái)講，甲方對(duì)于一個(gè)方案比設(shè)計(jì)者更能看出和發(fā)現(xiàn)問(wèn)題所在，眼光更高一些。所以，甲方的指導(dǎo)應(yīng)放在以下三個(gè)方面：一是方案的整體布局和框架。二是經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。三是方案的風(fēng)格和創(chuàng)新。甲方的指導(dǎo)不要具體到每一個(gè)具體設(shè)計(jì)的細(xì)節(jié)中，要積極想辦法調(diào)動(dòng)設(shè)計(jì)人員的設(shè)計(jì)才能和積極性，將他們的才華施展出來(lái)就成功了一半。通過(guò)設(shè)定一定目標(biāo)激勵(lì)設(shè)計(jì)師進(jìn)行創(chuàng)造，設(shè)計(jì)出甲方滿(mǎn)意、大家滿(mǎn)意的作品。甲方的指導(dǎo)不可有太多的隨意性，比如確定了的設(shè)計(jì)原則和意圖，不要輕易改動(dòng)，因?yàn)樵O(shè)計(jì)人員已經(jīng)按甲方的意圖作出了很多努力，如果不說(shuō)清楚，突然改動(dòng)，會(huì)給設(shè)計(jì)人員造成很大的壓力和打擊，因此，甲方作出的決定一旦作出后就不要?jiǎng)?。這也是在留仙村住宅區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)管理中遇到的突出問(wèn)題。留仙村住宅區(qū)由于在可行研究階段對(duì)許多總體的概念和原則沒(méi)有研究透徹，致使在規(guī)劃國(guó)際招標(biāo)后，在中標(biāo)設(shè)計(jì)方案調(diào)整過(guò)程中，需重新研究和確定這些概念，如總體人口規(guī)模、交通方式選擇、停車(chē)比、人車(chē)分流、容積率、建筑層高及分期建設(shè)等。由于設(shè)計(jì)方案已經(jīng)初步確定，上述概念的調(diào)整引起規(guī)劃方案的大修改，因而帶來(lái)設(shè)計(jì)單位的抵觸，矛盾由此引起。加上中途甲方中途意見(jiàn)的反復(fù)，和設(shè)計(jì)單位的不合作，造成設(shè)計(jì)方案久而不決的局面。2）高水平、善溝通的設(shè)計(jì)單位作為地產(chǎn)商，為做好一個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，都愿意拿出更高的成本來(lái)雇請(qǐng)一家高水平的設(shè)計(jì)單位。但是高水平的設(shè)計(jì)單位不一定就適合，原因有很多，一是一個(gè)項(xiàng)目從前期策劃、概念規(guī)劃、總體規(guī)劃到詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)，有很多階段，每一個(gè)階段對(duì)設(shè)計(jì)的要求不一樣，因此，方案能力強(qiáng)的不一定做好施工圖，而策劃作得好不一定代表可以做總體規(guī)劃。隨著設(shè)計(jì)專(zhuān)業(yè)分工和市場(chǎng)的細(xì)化，配合設(shè)計(jì)各階段的咨詢(xún)顧問(wèn)公司、方案設(shè)計(jì)公司、建筑設(shè)計(jì)公司、施工圖設(shè)計(jì)公司等更加專(zhuān)業(yè)的公司會(huì)更加適合階段設(shè)計(jì)工作的需要，而且會(huì)作得更好，更專(zhuān)業(yè)。所以，在相應(yīng)階段邀請(qǐng)?jiān)撾A段高水平的公司來(lái)做，不要張冠李戴。如做市場(chǎng)研究，要請(qǐng)市場(chǎng)調(diào)查公司，做項(xiàng)目策劃，請(qǐng)地產(chǎn)策劃公司，做概念規(guī)劃，最好請(qǐng)國(guó)外的顧問(wèn)設(shè)計(jì)公司，交通規(guī)劃要請(qǐng)交通顧問(wèn)公司，而詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)則可以通過(guò)國(guó)際招標(biāo)來(lái)選擇，施工圖讓國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)院來(lái)做更塌實(shí)。高水平的設(shè)計(jì)單位內(nèi)部一定要有主設(shè)計(jì)師來(lái)支撐，甲方在選擇設(shè)計(jì)單位時(shí)，要對(duì)主要設(shè)計(jì)人員進(jìn)行考察，并要求在提供服務(wù)時(shí)，保證主設(shè)計(jì)師到位。另外，設(shè)計(jì)單位的配合情況也要重點(diǎn)考察，因?yàn)椋绻礁?，但是不?tīng)甲方指導(dǎo)和意見(jiàn)，無(wú)法進(jìn)行溝通和交流，那水平再高，也無(wú)法實(shí)現(xiàn)甲方的設(shè)計(jì)目標(biāo)和主要意圖。設(shè)計(jì)對(duì)于甲方和設(shè)計(jì)單位應(yīng)該成為一道橋梁，將雙方通過(guò)方案的交流和互動(dòng)，提高雙方對(duì)方案的認(rèn)識(shí)和設(shè)計(jì)水平，并最終成為雙方共同的心血和設(shè)計(jì)財(cái)富。3）推出優(yōu)秀作品的機(jī)制和設(shè)計(jì)方式通過(guò)什么樣的途徑獲得好的設(shè)計(jì)方案，是值得考慮的，但要考慮到成本和收獲的價(jià)值比較。對(duì)于大型項(xiàng)目，如果比較復(fù)雜，邀請(qǐng)國(guó)際知名設(shè)計(jì)單位進(jìn)行咨詢(xún)，可以幫助甲方理清思路，獲得一些創(chuàng)新性想法和啟發(fā)，這一階段的成果可以作為甲方的部分意圖貫徹到下一步的設(shè)計(jì)中去，咨詢(xún)會(huì)有一些費(fèi)用，但不是太大，得到的信息卻很多。如果甲方愿意，可以在咨詢(xún)成果的基礎(chǔ)上，選出1-2家單位展開(kāi)下一步的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，可以在原先的立意基礎(chǔ)上深入發(fā)展，形成一個(gè)基本確定的方案，供甲方進(jìn)行選擇，這種方式，可以發(fā)揮設(shè)計(jì)單位的積極性和設(shè)計(jì)空間，推出優(yōu)秀作品。所以，創(chuàng)新性或概念性的東西，讓國(guó)外的公司做可以吸引更多先進(jìn)的設(shè)計(jì)概念和理念，提升項(xiàng)目的內(nèi)涵品質(zhì)和層次。而務(wù)實(shí)性的設(shè)計(jì)則讓國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)院來(lái)做。我以為，在策劃階段和市場(chǎng)調(diào)查階段，擬采取指定單位的方式進(jìn)行策劃和調(diào)查，尤其邀請(qǐng)本地的公司更適合一些。在概念和總體規(guī)劃階段，或采取先咨詢(xún)，后招標(biāo)的方式，或完全采取招標(biāo)方式，或者請(qǐng)一家著名設(shè)計(jì)公司直接做。要根據(jù)項(xiàng)目情況來(lái)選擇。而規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑單體設(shè)計(jì)也可采取招標(biāo)形式?？傊瑸楂@得高水平、高質(zhì)量的作品，在不同階段，采取相應(yīng)的方式進(jìn)行設(shè)計(jì)有助于方案精品的出現(xiàn)。留仙村大型住宅區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，我們采取了國(guó)際公開(kāi)招標(biāo)方式，根據(jù)設(shè)計(jì)單位實(shí)力，從中選出了5家國(guó)內(nèi)外著名設(shè)計(jì)單位參加招標(biāo)，美國(guó)HOK、日本日建、英國(guó)阿特金斯、新加坡駟馬設(shè)計(jì)公司以及重慶建筑大學(xué)。最后選中了新加坡駟馬公司的方案。后來(lái)證明了，不僅中標(biāo)方案整體性調(diào)整，已失去了原來(lái)方案的面貌，而且其他方案的特長(zhǎng)也沒(méi)有被吸收到方案中去，引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)設(shè)計(jì)理念的目標(biāo)也就沒(méi)有達(dá)到。由于語(yǔ)言問(wèn)題，導(dǎo)致溝通無(wú)法順利進(jìn)行，而產(chǎn)生很多誤解。新加坡作為中標(biāo)方，在設(shè)計(jì)方案調(diào)整過(guò)程中，過(guò)于堅(jiān)持自己中標(biāo)時(shí)采用的設(shè)計(jì)理念和方法，甲方為使方案更易實(shí)現(xiàn)而作出的種種努力，也因此無(wú)法貫徹到設(shè)計(jì)中去，這就是一個(gè)典型的配合上的問(wèn)題。解決不好，設(shè)計(jì)無(wú)法開(kāi)展，甲方意圖無(wú)法落實(shí)，設(shè)計(jì)也就無(wú)法完成。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司設(shè)計(jì)部門(mén)的一些看法作為房地產(chǎn)公司的設(shè)計(jì)部門(mén)，究竟應(yīng)該怎樣才能真正發(fā)揮其作用？一、其所擔(dān)任的角色由于房地產(chǎn)公司的設(shè)計(jì)部門(mén)人員精簡(jiǎn)，因此管理成本比設(shè)計(jì)院的要低得多，而且，由于其往往掛靠外面的設(shè)計(jì)院，因此要處理工程變更和圖紙修改方面更具靈活性和更快的速度。即使不掛靠外面的設(shè)計(jì)院，也可以開(kāi)發(fā)商的名義進(jìn)行工程變更，最大限度保護(hù)開(kāi)發(fā)商的利益。所以，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，設(shè)計(jì)部門(mén)所擔(dān)任的角色不單是設(shè)計(jì)，更重要的全面參與工程管理。因?yàn)闊o(wú)論從設(shè)計(jì)上，還是在材料選擇、圖紙優(yōu)化和質(zhì)量驗(yàn)收上，設(shè)計(jì)部門(mén)都有著舉足輕重的作用。具體體現(xiàn)在：1、在項(xiàng)目前期，參與項(xiàng)目的立項(xiàng)和初步設(shè)計(jì)(方案設(shè)計(jì))。這一點(diǎn)很容易理解，如今的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為了減少成本，往往是自己設(shè)計(jì)、自己建設(shè)，因此設(shè)計(jì)部門(mén)所要完成的任務(wù)不單單像在設(shè)計(jì)院里完成相應(yīng)的設(shè)計(jì)任務(wù)即可。其所擔(dān)負(fù)的職能，不僅僅包括了設(shè)計(jì)任務(wù)，還應(yīng)包括項(xiàng)目的立項(xiàng)準(zhǔn)備工作，為項(xiàng)目的前期開(kāi)發(fā)提供相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)支持，協(xié)助建筑師進(jìn)行相應(yīng)的項(xiàng)目立項(xiàng)工作。眾多的成功項(xiàng)目表明，前期準(zhǔn)備工作往往是影響項(xiàng)目成功開(kāi)發(fā)的重要因素。所以，設(shè)計(jì)部門(mén)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期所做的工作，更是份量十足。2、在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)展情況完成相應(yīng)的圖紙配套服務(wù)和變更處理。由于速度就是房地產(chǎn)公司生存發(fā)展的命脈，因此很多項(xiàng)目往往是在前期完成圖紙審批之后便一邊建設(shè)一邊完善圖紙。然而，在施工過(guò)程中，由于各項(xiàng)管理活動(dòng)都是以圖紙、合同為依據(jù)，因此圖紙完成的進(jìn)度相應(yīng)的影響著施工進(jìn)度。在這樣的情況下，設(shè)計(jì)部門(mén)更應(yīng)在總工辦的安排下，根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)展情況提前完成和完善施工過(guò)程中需要的各項(xiàng)圖紙。同時(shí)，設(shè)計(jì)部門(mén)應(yīng)依據(jù)現(xiàn)場(chǎng)反饋回來(lái)的信息，相應(yīng)的進(jìn)行圖紙修改和改進(jìn)，以取得較好的經(jīng)濟(jì)效益。3、在項(xiàng)目后期，參與竣工驗(yàn)收、交接和相關(guān)的竣工圖審核。在竣工綜合驗(yàn)收時(shí)，設(shè)計(jì)部門(mén)亦應(yīng)參與其中，并有權(quán)對(duì)施工質(zhì)量提出整改意見(jiàn)。同時(shí)，協(xié)助工程部做好相應(yīng)的工程圖紙交接，審查施工單位提交的竣工圖資料。

二、影響其職能的因素1、完善的圖紙質(zhì)量管理制度。毋須否定的是，圖紙質(zhì)量直接關(guān)系到施工質(zhì)量的好壞和施工進(jìn)度。如果一個(gè)設(shè)計(jì)公司、部門(mén)無(wú)法對(duì)所設(shè)計(jì)圖紙作出客觀(guān)公平的評(píng)價(jià)并采取合理的獎(jiǎng)懲措施，那么所設(shè)計(jì)出來(lái)的圖紙質(zhì)量無(wú)論如何也不會(huì)高到那里去。我一向主張個(gè)人待遇與績(jī)效掛鉤，但是在沒(méi)有一套完善的績(jī)效考核制度下，很難實(shí)現(xiàn)。因此，我認(rèn)為可采取下列措施來(lái)提高圖紙質(zhì)量：首先要建立圖紙質(zhì)量評(píng)價(jià)體系，對(duì)所設(shè)計(jì)的圖紙有嚴(yán)格的深度要求。從根本上來(lái)說(shuō)，作為施工圖，理應(yīng)需要達(dá)到相應(yīng)的深度方可滿(mǎn)足指導(dǎo)施工的要求。但是在實(shí)際中，由于各方面的原因，所設(shè)計(jì)的圖紙不盡如人意。綜合考慮，是因?yàn)閷?duì)圖紙的審核不夠嚴(yán)格，并且沒(méi)有相應(yīng)的績(jī)效考核體系來(lái)支撐。作為設(shè)計(jì)師，當(dāng)然應(yīng)該為自己設(shè)計(jì)出來(lái)的東西負(fù)責(zé)，也需要對(duì)此帶來(lái)的損失承擔(dān)一定的責(zé)任。所以，在合理安排設(shè)計(jì)周期的情況下，一名合格的設(shè)計(jì)師至少能夠滿(mǎn)足基本的施工圖深度。假設(shè)在一個(gè)待遇嚴(yán)重不均的公司里，如果靠待遇低的去審查待遇高的圖紙并要承擔(dān)本來(lái)不是他的責(zé)任，那么試問(wèn)，他又有什么興趣去自討苦吃？其次，將圖紙質(zhì)量和績(jī)效考核聯(lián)系在一起，并且與績(jī)效獎(jiǎng)金直接掛鉤。時(shí)至今日，終于理解大的公司為什么都設(shè)有人力資源部門(mén)。這是因?yàn)槿肆Y源部門(mén)的作用不僅僅體現(xiàn)在對(duì)人力資源的合理安排上，更多時(shí)候體現(xiàn)在對(duì)員工績(jī)效的考核上。如果能夠做到公平的對(duì)員工進(jìn)行考核并且做到績(jī)效與獎(jiǎng)金掛鉤，那么員工又怎么會(huì)有不公平的感覺(jué)？如果說(shuō)，他的崗位職責(zé)是與他的待遇成正比的，那么他又有什么理由不去做好他的本職工作？2、層次分明的管理制度。成然，中小企業(yè)由于船小好掉頭，靈活性強(qiáng)而具競(jìng)爭(zhēng)力，但是也必須是執(zhí)行效率高的前提下。這個(gè)執(zhí)行效率高從另一個(gè)方面也說(shuō)明了管理上的方法，那就是在人員的管理上，應(yīng)盡量減少管理的層數(shù)，并且在管理的層面上，下級(jí)只對(duì)直接上級(jí)負(fù)責(zé)，務(wù)必做到權(quán)責(zé)分明。但在中小企業(yè)里，問(wèn)題就出現(xiàn)在這。因?yàn)榕鋫涞南鄳?yīng)人員少，因此每個(gè)人都是相當(dāng)于一個(gè)人當(dāng)作幾個(gè)人來(lái)用，在這種情況下，如何減少管理的層數(shù)是領(lǐng)導(dǎo)層應(yīng)該考慮的問(wèn)題。當(dāng)一件事確定由誰(shuí)去做的時(shí)候，那么就應(yīng)該讓他負(fù)責(zé)到底，而不是讓他做到一半的時(shí)候，把他撤了再換另一個(gè)人去?；蛘?，派他做力所不能及的事情，一旦造成損失，首先應(yīng)該追究的是安排任務(wù)的人，而不是去做的人。作為一名領(lǐng)導(dǎo)者，首先具備的就是知人能用的能力。正如三國(guó)演義中的諸葛亮揮淚斬馬稷，難道痛失街亭就只是馬稷的錯(cuò)？難道斬了馬稷就能挽回?cái)【郑科浯?，在員工的權(quán)力分配上，許多房地產(chǎn)公司由于是家族式管理，因此普遍存在著不相信外來(lái)人的心理，在權(quán)力的分配和下放上，均設(shè)置了不少的條條框框，使得部門(mén)在決策和運(yùn)作上作繭自縛。另外存在著一種情況，即是在家族公司中，權(quán)力過(guò)于集中某個(gè)人手里，無(wú)論是材料采購(gòu)，還是工程變更均要經(jīng)過(guò)層層審核上報(bào)到最高領(lǐng)導(dǎo)，因此造