后海公館營(yíng)銷分享代理事業(yè)三部2007.10步步為營(yíng)，跑贏大勢(shì)后海公館營(yíng)銷分享一、營(yíng)銷策略的制定二、營(yíng)銷策略的執(zhí)行入市背景分析營(yíng)銷策略回顧營(yíng)銷動(dòng)作回顧策劃與銷售的配合三、營(yíng)銷沉淀與經(jīng)驗(yàn)分享目錄一營(yíng)銷策略的制定項(xiàng)目概況后海公館位于南山后海藍(lán)天路與后海濱路的交匯處。東鄰蛇口東填海區(qū)，北鄰澳城項(xiàng)目?？傆玫孛娣e:25040m2建筑容積率：2.56總建筑面積：63999m2住宅用面積：60500m2商業(yè)用面積：2500m2項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于居住環(huán)境純粹的后海區(qū)域，為中等規(guī)模居家型住宅。戶型面積比例兩房60平米20％三房100平米40％三房120平米40％項(xiàng)目概況片區(qū)內(nèi)地產(chǎn)大鱷紛紛拿地，開發(fā)高檔住宅。擁有稀缺資源景觀和良好規(guī)劃的后海填海區(qū)將成為繼香蜜湖、華僑城、紅樹灣之后的深圳第七大豪宅片區(qū)。地鐵口軒泰寶能寶能三湘地業(yè)澳達(dá)澳達(dá)皇庭鴻威口岸區(qū)地鐵口藍(lán)天路工業(yè)七路富力卓越灣廈招商卓越東濱路工業(yè)八路招商?hào)|路本項(xiàng)目屬于片區(qū)的起勢(shì)者，引領(lǐng)片區(qū)品質(zhì)與市場(chǎng)。用心打造高品質(zhì)的精品是項(xiàng)目給后海填海區(qū)的獨(dú)特獻(xiàn)禮。區(qū)域價(jià)值認(rèn)知香港福田、羅湖地鐵二號(hào)線：招商?hào)|路站后濱海路跨海大橋南山商業(yè)文化中心區(qū)特區(qū)內(nèi)/最后一塊/純粹的/濱海中央居住區(qū)/深圳第七豪宅區(qū)項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)依托于后海區(qū)域未來潛力及地鐵交通優(yōu)勢(shì)的價(jià)值平臺(tái)130萬M2濱海住宅區(qū)15公里濱海生活休閑區(qū)共享南山中心區(qū)成熟配套規(guī)劃中區(qū)域配套成熟西部通道。地鐵2號(hào)線、后海濱路的交通優(yōu)勢(shì)“”——“關(guān)內(nèi)的房子、特別是后海的房子、根本不愁賣，不用擔(dān)心的！——“項(xiàng)目?jī)r(jià)格是由市場(chǎng)決定的，能實(shí)現(xiàn)正常的市場(chǎng)價(jià)格就可以了！”——“這個(gè)項(xiàng)目就是要好玩嘛”——“我們就是要與眾不同呀！”發(fā)展商背景介紹盧總語錄（2006年）：“地業(yè)房地產(chǎn)有限公司”、“曾開發(fā)西麗城市假日”、“老板為海歸人士，充滿激情，希望通過后海公館在市場(chǎng)發(fā)出聲音”、“首次與世聯(lián)合作，配合程度較高”。最初的想法我們和發(fā)展商共同認(rèn)為：面對(duì)2007，市場(chǎng)形勢(shì)繼續(xù)看好，項(xiàng)目所處的區(qū)域價(jià)值平臺(tái)及產(chǎn)品價(jià)值能讓項(xiàng)目“正常的市場(chǎng)均價(jià)”及“銷售速度”的實(shí)現(xiàn)不會(huì)存在太大困難，項(xiàng)目有條件在營(yíng)銷上進(jìn)行一些改變和嘗試，讓客戶為之支付更高價(jià)值?；诖耍覀冎贫吮卷?xiàng)目的營(yíng)銷策略。深圳房地產(chǎn)營(yíng)銷都習(xí)慣了說教，習(xí)慣了概念，習(xí)慣了強(qiáng)勢(shì)：——“明天我們住在哪里？”；——“到東部去”；——“榮耀府邸”。后海公館卻要不一樣，我們認(rèn)為應(yīng)該改變營(yíng)銷的溝通方式；回歸產(chǎn)品、回歸居住本質(zhì)，回歸營(yíng)銷本質(zhì)；用自然、親和的態(tài)度與客戶溝通；用我們時(shí)尚人文的居住理念附加在項(xiàng)目產(chǎn)品之上，用心打動(dòng)他們。營(yíng)銷總綱強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品及客戶體驗(yàn)價(jià)值，現(xiàn)場(chǎng)高品質(zhì)展示，提高客戶的心理價(jià)值預(yù)期。1回歸產(chǎn)品，回歸居住本質(zhì)，通過自信親和的時(shí)尚人文的營(yíng)銷觀點(diǎn)及手法向客戶傳遞，樹立高形象。2借勢(shì)后海灣區(qū)域利好，低成本營(yíng)銷，贏得客戶。3營(yíng)銷總綱分解解形象策略回歸產(chǎn)品及居居住本質(zhì)，演繹項(xiàng)目自自信親和的時(shí)尚人文形象象。展示及服務(wù)策策略通過項(xiàng)目產(chǎn)品品高品質(zhì)展示及高標(biāo)準(zhǔn)的人性化服務(wù)體體驗(yàn)讓客戶獲得愉悅的體驗(yàn)和理解項(xiàng)項(xiàng)目的生活本質(zhì)居住住理念，支撐撐項(xiàng)目較高價(jià)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。推廣策略線上主推項(xiàng)目區(qū)域?qū)傩约叭巳宋男蜗?，吸引注重高生生活品質(zhì)及本本質(zhì)的創(chuàng)意中中產(chǎn)。線下主打時(shí)尚人文的活活動(dòng)營(yíng)銷，營(yíng)造市場(chǎng)影響響力二營(yíng)銷策略的執(zhí)行本項(xiàng)目7月24日入市，，此時(shí)市場(chǎng)宏宏觀調(diào)控力度度加強(qiáng)，政策策頻出，對(duì)推推廣及銷售束束縛較多。政策區(qū)域時(shí)間相關(guān)政策關(guān)鍵詞二級(jí)市場(chǎng)2007.6.22深圳《廣告專項(xiàng)整治工作方案》整頓廣告宣傳，客戶積累受限2007.7.11深圳《關(guān)于規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人購買商品房的通知》限制外資炒房，外籍客戶受限2007.7.13現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管賣樓，新開盤項(xiàng)目報(bào)預(yù)售許可證同時(shí)，需同步提交開盤方案、價(jià)格表信息透明化，營(yíng)銷工作前置，客戶摸查受限二、三級(jí)市場(chǎng)2007.7.13深圳《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市商品房銷售行為的通知》三部聯(lián)合發(fā)布，范圍更廣禁辦VIP卡、十日開盤令、價(jià)格提前登記公示、預(yù)售合同管理、二手房明碼標(biāo)價(jià)三級(jí)市場(chǎng)2007.8.12007版《深圳市二手房預(yù)約買賣及居間服務(wù)合同》和《深圳市二手房買賣合同》正式啟用統(tǒng)一合同文本、杜絕陰陽合同及期房銷售入市背景分析析本項(xiàng)目7月24日入市，，此時(shí)市場(chǎng)宏宏觀調(diào)控力度度加強(qiáng)，政策策頻出，對(duì)推推廣及銷售束束縛較多。入市背景分析析新房銷售政策取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》前禁止內(nèi)部認(rèn)購、內(nèi)部認(rèn)籌、內(nèi)部登記、辦理“VIP卡”等行為禁止發(fā)布項(xiàng)目銷售廣告禁止收取任何預(yù)定性質(zhì)款項(xiàng)取得預(yù)售許可證需備案開盤方案和價(jià)格表取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》后十日開盤令，不得囤積房源、捂盤惜售預(yù)售房明碼標(biāo)價(jià)、價(jià)格網(wǎng)上公示預(yù)售合同管理、網(wǎng)上下載打印、限制更名統(tǒng)一合同文本房源公開明碼標(biāo)價(jià)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管二手房銷售政策8月1日采用統(tǒng)一居間合同，網(wǎng)上打印嚴(yán)禁“炒賣樓花”行為二手商品房明碼標(biāo)價(jià)營(yíng)銷動(dòng)作回顧顧營(yíng)銷推廣/包包裝展示/活活動(dòng)營(yíng)銷。推廣渠道以以報(bào)紙、短信信、網(wǎng)絡(luò)、樓樓體條幅為主主，輔以電臺(tái)臺(tái)、電視、直直郵、LED、電影貼片片等，效果明明顯。時(shí)間推廣動(dòng)作主題7.24房信網(wǎng)后海公館公開發(fā)售7.27世聯(lián)平臺(tái)短信后海公館公開發(fā)售8.2特區(qū)報(bào)硬廣公開發(fā)售，會(huì)所、園林樣板空間首度開放8.2電臺(tái)形象廣告8.3世聯(lián)平臺(tái)短信園林、會(huì)所、樣板房開放8.4明珠臺(tái)形象廣告8.4LED形象廣告8.10特區(qū)報(bào)軟文后海公館重建社區(qū)與空間之間的關(guān)系8.10世聯(lián)平臺(tái)短信（約33000批）園林、會(huì)所、樣板房開放8.14媒體見面日活動(dòng)建筑背后的故事8.16外部短信（約100000條）公開發(fā)售中，園林、會(huì)所、樣板房開放8.16-8.17新聞報(bào)道媒體見面日活動(dòng)新聞8.30外部短信公開發(fā)售中，樣板空間開放8.30特區(qū)報(bào)軟文后海公館建筑理念營(yíng)銷動(dòng)作回顧顧結(jié)合精裝修樣樣板房開放、、中秋、國(guó)慶慶等重要營(yíng)銷銷節(jié)點(diǎn)，推出出針對(duì)性活動(dòng)動(dòng)，拓展客戶戶渠道，營(yíng)造造現(xiàn)場(chǎng)銷售氛氛圍、形成口口碑宣傳效應(yīng)應(yīng)時(shí)間推廣動(dòng)作主題9.6世聯(lián)平臺(tái)短信（約2523條）樣板空間開放外部短信（約97340條）9.13特區(qū)報(bào)硬廣投資理財(cái)講座9.14特區(qū)報(bào)、搜房網(wǎng)、房信網(wǎng)樓市營(yíng)銷重在創(chuàng)造“客戶價(jià)值”9.14世聯(lián)平臺(tái)短信（約3000條）荷蘭銀行理財(cái)講座9.16投資理財(cái)講座活動(dòng)“財(cái)來自荷方”9.20商報(bào)硬廣精裝修樣板房開放9.20-9.26房信網(wǎng)、搜房網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)條幅精裝修樣板房開放、中秋活動(dòng)9.20-10.10機(jī)場(chǎng)廣告牌形象廣告9.21世聯(lián)平臺(tái)短信（約3000條）精裝修樣板房開放外部短信（約44338條）9.21-10.30DM形象廣告，產(chǎn)品介紹9.22-9.25中秋活動(dòng)禮遇醇醉中秋9.26特區(qū)報(bào)硬廣精裝修樣板房開放、十一活動(dòng)9.27-10.4房信網(wǎng)、搜房網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)條幅精裝修樣板房開放、國(guó)慶活動(dòng)9.28-10.28明珠臺(tái)廣告形象廣告9.29世聯(lián)平臺(tái)短信（約3000條）精裝修樣板房開放，國(guó)慶活動(dòng)外部短信（約125750條）銷售分析隨著項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷推廣工工作的全面面鋪開，進(jìn)進(jìn)線、上門門數(shù)量保持持較高水平平，周末上上門量明顯顯增多。銷售分析項(xiàng)目進(jìn)入銷銷售中期，，上門量有有一定幅度度的減少。。此時(shí)營(yíng)銷銷推廣以高頻率、、低成本的的方式為主主，輔以圈圈層活動(dòng)旺旺場(chǎng)。銷售分析新政的實(shí)施施，市場(chǎng)反反應(yīng)強(qiáng)烈，，進(jìn)線、上上門數(shù)量銳銳減，客戶關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)回歸理性性，此時(shí)的的現(xiàn)場(chǎng)展示示及營(yíng)銷活活動(dòng)對(duì)提高高上門率有有較大作用用。三營(yíng)銷沉淀與經(jīng)驗(yàn)分享從“競(jìng)爭(zhēng)性性消費(fèi)”到到“炫耀性性消費(fèi)”———高舉高打產(chǎn)產(chǎn)品形象包包裝“消費(fèi)模式式不僅取決決于個(gè)人的的品味和喜喜好，家庭庭結(jié)構(gòu)和收收入水平，，也取決于于一定的社社會(huì)階層和和經(jīng)濟(jì)階層層?！薄办乓韵M(fèi)”指有有意炫耀自自己的消費(fèi)費(fèi)行為，這這是個(gè)人展展示經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力從而確確定社會(huì)地地位的一種種手段。——美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)家和社會(huì)會(huì)學(xué)家，索爾斯坦·凡勃倫，《《有閑階級(jí)級(jí)的理論》》后海公館自自定位開始始就將其目目標(biāo)客戶鎖鎖定為：城市中堅(jiān)的的創(chuàng)意中產(chǎn)產(chǎn)——有遠(yuǎn)見、有有國(guó)際化視視野、不僅僅追求居住住區(qū)域的價(jià)價(jià)值，亦注注重居住細(xì)細(xì)節(jié)的品質(zhì)質(zhì)和品味，，并將圈層營(yíng)銷作為營(yíng)銷推推廣的有力力手段，用用圈層的語語言和標(biāo)簽簽來詮釋后后海公館的的品質(zhì)和內(nèi)內(nèi)涵，形成成良好美譽(yù)譽(yù)度和口碑碑傳播力。。從“競(jìng)爭(zhēng)性性消費(fèi)”到到“炫耀性性消費(fèi)”———高舉高打產(chǎn)產(chǎn)品形象包包裝從第一次亮亮相開始，，就決定了了它的“江江湖地位””。我們的的初衷：若干年后，，我不在江江湖，江湖湖仍有我的的聲音。產(chǎn)品推廣語語：尊重生命的的禮遇形象展示：：產(chǎn)品展示宣傳物料展展示售樓處展示園林展示樣板房展示商業(yè)街展示樓書\網(wǎng)站站\DM\海報(bào)戶型單張\筆記本活動(dòng)用物料料報(bào)紙從“競(jìng)爭(zhēng)性性消費(fèi)”到到“炫耀性性消費(fèi)”———高舉高打產(chǎn)產(chǎn)品形象包包裝“造不一樣樣的場(chǎng)”是后海公館館一直堅(jiān)持持的。在細(xì)細(xì)節(jié)之處打打動(dòng)客戶。。小到售樓樓處的吧臺(tái)臺(tái)餐牌、樣樣板房的收收納空間，，都極致講講究。形象展示：：產(chǎn)品展示宣傳物料展展示售樓處展示園林展示樣板房展示商業(yè)街展示售樓處平面面圖將簡(jiǎn)約風(fēng)格格貫徹到底底“造不不一樣樣的場(chǎng)場(chǎng)”是后海海公館館一直直堅(jiān)持持的。。在細(xì)細(xì)節(jié)之之處打打動(dòng)客客戶。。小到到售樓樓處的的吧臺(tái)臺(tái)餐牌牌、樣樣板房房的收收納空空間，，都極極致講講究。。將簡(jiǎn)約約風(fēng)格格貫徹徹到底底原木樓樓體模模型及及區(qū)域域模型型公示文文件從“競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)性性消費(fèi)費(fèi)”到到“炫炫耀性性消費(fèi)費(fèi)”———高舉高高打產(chǎn)產(chǎn)品形形象包包裝形象展展示：：產(chǎn)品展展示宣傳物物料展展示售樓處展示園林展示樣板房展示商業(yè)街展示簡(jiǎn)約獨(dú)獨(dú)特的的園林林風(fēng)格格，注注重細(xì)細(xì)節(jié)的的把握握和人人文的的關(guān)懷懷，以以一道坡坡重新詮詮釋人人與環(huán)環(huán)境的的新關(guān)關(guān)系，，時(shí)間間園林林為常常居廣廣東的的人新新筑一一個(gè)四四季的的時(shí)間間。園林成成為打打動(dòng)客客戶的的又一一特色色。從“競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)性性消費(fèi)費(fèi)”到到“炫炫耀性性消費(fèi)費(fèi)”———高舉高高打產(chǎn)產(chǎn)品形形象包包裝形象展展示：：產(chǎn)品展展示宣傳物物料展展示售樓處展示園林展示樣板房展示商業(yè)街展示樣板房房展示示秉承承一貫貫的簡(jiǎn)簡(jiǎn)約獨(dú)獨(dú)特風(fēng)風(fēng)格，，展示示細(xì)節(jié)節(jié)的品品質(zhì)與與品味味。給給客戶戶美好好生活活愿景景的遐遐想與與思考考。形象展展示：：產(chǎn)品展展示宣傳物物料展展示從“競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)性性消費(fèi)費(fèi)”到到“炫炫耀性性消費(fèi)費(fèi)”———高舉高高打產(chǎn)產(chǎn)品形形象包包裝售樓處展示園林展示樣板房展示商業(yè)街展示商業(yè)街街運(yùn)用用黑、、黃、、灰等等主色色調(diào)，，用精精細(xì)的的線條條巧妙妙地構(gòu)構(gòu)造出出獨(dú)特特的風(fēng)風(fēng)格，，讓可可以到到后海海公館館體味味不一一樣的的品質(zhì)質(zhì)生活活。從“競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)性性消費(fèi)費(fèi)”到到“炫炫耀性性消費(fèi)費(fèi)”———高舉高高打產(chǎn)產(chǎn)品形形象包包裝所有的的宣傳傳元素素及調(diào)調(diào)性嚴(yán)嚴(yán)格一一致。。主色色調(diào)：：黑、、灰、、黃；；主調(diào)調(diào)性：：簡(jiǎn)約而而不簡(jiǎn)簡(jiǎn)單，，低調(diào)調(diào)。形象展展示：：產(chǎn)品展展示宣傳物物料展展示樓書\網(wǎng)站\DM\海報(bào)戶型單張\筆記本報(bào)紙活動(dòng)用物料從“競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)性性消費(fèi)費(fèi)”到到“炫炫耀性性消費(fèi)費(fèi)”———高舉高高打產(chǎn)產(chǎn)品形形象包包裝形象展展示：：產(chǎn)品展展示宣傳物物料展展示樓書\網(wǎng)站\DM\海報(bào)戶型單張\筆記本報(bào)紙活動(dòng)用物料以實(shí)物物為準(zhǔn)準(zhǔn)從“競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)性性消費(fèi)費(fèi)”到到“炫炫耀性性消費(fèi)費(fèi)”———高舉高高打產(chǎn)產(chǎn)品形形象包包裝形象展展示：：產(chǎn)品展展示宣傳物物料展展示樓書\網(wǎng)站\DM\海報(bào)戶型單張\筆記本報(bào)紙活動(dòng)用物料摒棄現(xiàn)現(xiàn)有市市場(chǎng)報(bào)報(bào)版廣廣告的的庸俗俗，大大膽的的采用用人物物作為為廣告告宣傳傳的主主畫面面，，，與后后海公公館的的品質(zhì)質(zhì)與氣氣質(zhì)相相吻合合，超超凡脫脫俗，，“不不走尋尋常路路”從“競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)性性消費(fèi)費(fèi)”到到“炫炫耀性性消費(fèi)費(fèi)”———高舉高高打產(chǎn)產(chǎn)品形形象包包裝形象展示：：產(chǎn)品展示宣傳物料展展示樓書\網(wǎng)站\DM\海報(bào)戶型單張\筆記本報(bào)紙活動(dòng)用物料9月29日日短信內(nèi)容容：風(fēng)格是個(gè)人人的事，模模仿由他。。后海公館館精裝修樣樣板房展示示中，國(guó)慶慶邀您前往往售樓處共共度“水晶晶&蘋果假假日”。公公館連線：：88867776.10月11日短信內(nèi)內(nèi)容：真正的價(jià)值值，無關(guān)市市場(chǎng)的波動(dòng)動(dòng)起伏。后后海公館，，只為自主主的識(shí)見者者而備。品品牌精裝樣樣板房正在在開放，恭恭候致電：：88867776。調(diào)性一致的的短信內(nèi)容容：機(jī)場(chǎng)廣告牌牌：營(yíng)銷平臺(tái)的的“合”聚聚變——品牌聯(lián)盟之之路荷蘭銀行梵梵高貴賓理理財(cái)講座與“哈根達(dá)斯斯”共度中秋“Swarovski”水晶&蘋果果之約（十十一活動(dòng)））禮遇之速度度——BMW試駕活動(dòng)走品牌聯(lián)盟之路，借勢(shì)勢(shì)知名品牌牌，營(yíng)造高高品質(zhì)的氣氣場(chǎng)，提升升客戶心理理價(jià)位。營(yíng)銷平臺(tái)的的“合”聚聚變——品牌聯(lián)盟之之路荷蘭銀行梵梵高貴賓理理財(cái)講座效果：當(dāng)天到場(chǎng)客客戶約80批，其中中荷蘭銀行行客戶約30批。活活動(dòng)當(dāng)天成成交6套。。其后三天天之內(nèi)成交交10套。。心得：梵高貴賓理理財(cái)中心的的客戶具有有較強(qiáng)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和和投資意識(shí)識(shí)；順應(yīng)金融投投資熱潮，，理財(cái)講座座容易引起起客戶的興興趣及認(rèn)可可；當(dāng)天的活動(dòng)動(dòng)氣氛能有有效幫助銷銷售現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)營(yíng)造銷售氛氛圍。營(yíng)銷平臺(tái)的““合”聚變———品牌聯(lián)盟之路路與“哈根達(dá)斯””共度中秋——禮遇醇醉醉中秋效果：中秋回饋業(yè)主主，增加客戶戶的口碑傳播播和對(duì)項(xiàng)目的的認(rèn)可度。心得：不走尋常路。。中秋業(yè)主嘉嘉年華活動(dòng)比比較普遍，避避開常規(guī)操作作；讓老業(yè)主掙足足面子，不斷斷介紹新客戶戶上門。營(yíng)銷平臺(tái)的““合”聚變———品牌聯(lián)盟之路路“Swarovski””水晶&蘋果之之約效果：十一黃金周期期間成交12套（整個(gè)深深圳市成交84套）。心得：現(xiàn)場(chǎng)布置有“Swarovski””專柜，傳遞出出國(guó)際知名品品牌所表達(dá)的的氣質(zhì)；面對(duì)十一期間間樓市普遍采采用優(yōu)惠措施施的情況，巧巧妙地通過贈(zèng)贈(zèng)送水晶達(dá)到到既回饋客戶戶又為項(xiàng)目貼貼標(biāo)簽的目的的。營(yíng)銷平臺(tái)的““合”聚變———品牌聯(lián)盟之路路禮遇的速度———BMW試駕活動(dòng)效果：活動(dòng)當(dāng)天成交交7套，再創(chuàng)創(chuàng)項(xiàng)目單日成成交之新高。。心得：現(xiàn)場(chǎng)展示BMW3系，5系新款車及及minicooper經(jīng)典車，為為現(xiàn)場(chǎng)造勢(shì)；；借勢(shì)F1國(guó)際際賽事，將片片區(qū)價(jià)值與項(xiàng)項(xiàng)目品質(zhì)完美美結(jié)合。通過過試駕，與F1展開速度度的較量，用用親身體驗(yàn)傳傳遞項(xiàng)目的天天然優(yōu)勢(shì)和獨(dú)獨(dú)特價(jià)值。做一個(gè)關(guān)注時(shí)時(shí)事的市場(chǎng)人人，才能跑贏贏大勢(shì)——及時(shí)應(yīng)變市場(chǎng)場(chǎng)2007年7月，深十條條細(xì)則對(duì)銷售售行為作出種種種規(guī)定。屆屆時(shí)，市場(chǎng)已已有星海名城城六期作出所所謂的“示范范效應(yīng)”。后后海公館力作作“良民”，所有言行行“嚴(yán)格遵守國(guó)土土局要求”，巧妙達(dá)到到開發(fā)商目標(biāo)標(biāo)。2007年8月以來，銀銀行征信愈愈加嚴(yán)格，市市場(chǎng)嚴(yán)重震蕩蕩，觀望情緒緒濃郁。后海海公館加強(qiáng)產(chǎn)品展示示，以產(chǎn)品給到到客戶信心；；銷售團(tuán)隊(duì)積積極傳遞區(qū)域域規(guī)劃前景，，突出區(qū)域價(jià)值值，抓住大批投投資客。2007年4月《新新周刊》周小川一再表表態(tài)：“央行行鼓勵(lì)大家討討論房地產(chǎn)和和股市有沒有有過熱，價(jià)格格水準(zhǔn)合不合合理。討論有有助于讓人們們學(xué)會(huì)謹(jǐn)慎投投資，防范風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。”做一個(gè)關(guān)注時(shí)時(shí)事的市場(chǎng)人人，才能跑贏贏大勢(shì)——及時(shí)應(yīng)變市場(chǎng)場(chǎng)低調(diào)贈(zèng)送“精裝修”，把精裝修作作為一份驚喜喜，而非逼定定手段；高調(diào)調(diào)展示區(qū)域前景。做一個(gè)關(guān)注時(shí)時(shí)事的市場(chǎng)人人，才能跑贏贏大勢(shì)——及時(shí)應(yīng)變市場(chǎng)場(chǎng)2007年9月，銀根緊緊縮，對(duì)第二二套住房有了了貸款限制，，此政策直接接引起市場(chǎng)震震蕩。后海公公館堅(jiān)持低調(diào)調(diào)、從容的推推廣方式和節(jié)節(jié)奏，適當(dāng)加加大線下推廣廣，經(jīng)營(yíng)好老老客戶。做一個(gè)關(guān)注時(shí)時(shí)事的市場(chǎng)人人，才能跑贏贏大勢(shì)——及時(shí)應(yīng)變市場(chǎng)場(chǎng)“要說清楚未未來的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)，必須須先了解中國(guó)國(guó)的地方財(cái)政收支支構(gòu)成。在房地產(chǎn)業(yè)業(yè)比較活躍的的長(zhǎng)三角、珠珠三角地區(qū)，，土地分為幾幾種類型：道道路、教科文文衛(wèi)用地是無無償劃撥的，，約占總量的的30-40%；工業(yè)用用地，政府為為了招商，一一般還要倒貼貼錢出讓；真真正采用市場(chǎng)場(chǎng)化招牌掛的的形式出讓的的土地，只占占到15-20%，而這這部分土地出出讓的錢要承承擔(dān)起道路、、教科文衛(wèi)、、公共配套的的投入。如果果房?jī)r(jià)降了，，政府找誰要要錢去？只要政府的收收支結(jié)構(gòu)不改改變，房?jī)r(jià)不不可能降。””——巴曙松（國(guó)務(wù)院發(fā)展展研究中心金金融研究所副副所長(zhǎng),副局局長(zhǎng)）“罵政府、罵罵開發(fā)商都是是比較討巧的的行為，似乎乎博得了道義義上的支持，，但是不能解解決問題?！?60度管理理，團(tuán)隊(duì)?wèi)?zhàn)斗斗力全面升級(jí)級(jí)——與合作團(tuán)隊(duì)的的密切配合對(duì)上——管理理好開發(fā)商對(duì)下——管理理好第三方，，如：直郵、、短信、活動(dòng)動(dòng)禮儀等對(duì)左右——管管理好廣告公公司合作思路：換位思考，溝溝通共贏，資資源共享。360度管理理，團(tuán)隊(duì)?wèi)?zhàn)斗斗力全面升級(jí)級(jí)——與合作團(tuán)隊(duì)的的密切配合對(duì)上——管理理好開發(fā)商爭(zhēng)取開發(fā)商職職業(yè)經(jīng)理人的的最大信任，，調(diào)動(dòng)開發(fā)商商的積極性。。保持較高的的溝通頻率，，傳遞統(tǒng)一的的團(tuán)隊(duì)思想，，幫助開發(fā)商商做決策，充充分利用開發(fā)發(fā)商資源，讓讓開發(fā)商成為為我們的“左左右手”。360度管理理，團(tuán)隊(duì)?wèi)?zhàn)斗斗力全面升級(jí)級(jí)——與合作團(tuán)隊(duì)的的密切配合對(duì)下——管理理好第三方，，如：直郵、、短信、活動(dòng)動(dòng)禮儀等加強(qiáng)監(jiān)督的同同時(shí)，要充分分尊重對(duì)方，，幫助對(duì)方解解決困難，取取得第三合作作方的信任和和配合。對(duì)左左右右————管管理理好好廣廣告告公公司司以合合作作而而不不是是指指責(zé)責(zé)的的態(tài)態(tài)度度與與廣廣告告公公司司溝溝通通，，尊尊重重對(duì)對(duì)方方的的勞勞動(dòng)動(dòng)成成果果，，站站在在市市場(chǎng)場(chǎng)的的角角度度去去與與對(duì)對(duì)方方溝溝通通并并達(dá)達(dá)成成一一致致。。溝通通者者誓誓言言：：無論論我我是是否否同同意意你你的的觀觀點(diǎn)點(diǎn)，，我我都都將將給給你你說說出出它它的的權(quán)權(quán)利利，，并并拿拿我我的的觀觀點(diǎn)點(diǎn)與與你你分分享享，，在在此此基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上達(dá)達(dá)成成一一致致。。攻無不克克，戰(zhàn)無無不勝的的“鐵人人團(tuán)隊(duì)””——營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)隊(duì)極強(qiáng)的的目標(biāo)感感和戰(zhàn)斗斗力策劃團(tuán)隊(duì)隊(duì)的精準(zhǔn)準(zhǔn)定位———“為為這個(gè)城城市貢獻(xiàn)獻(xiàn)我們的的作品””。銷售團(tuán)隊(duì)隊(duì)的漂亮亮的持久久戰(zhàn)和銷銷售技巧巧。關(guān)于銷售售技巧，，建議另另辟專題題分享。。鏈接接：：典典型型客客戶戶分分析析小結(jié)結(jié)：：從““競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)性性消消費(fèi)費(fèi)””到到““炫炫耀耀性性消消費(fèi)費(fèi)””————高舉舉高高打打產(chǎn)產(chǎn)品品形形象象包包裝裝營(yíng)銷銷平平臺(tái)臺(tái)的的““合合””聚聚變變————品牌牌聯(lián)聯(lián)盟盟之之路路做一個(gè)關(guān)注時(shí)時(shí)事的市場(chǎng)人人，才能跑贏贏大勢(shì)——及時(shí)應(yīng)變市場(chǎng)場(chǎng)360度管理理，團(tuán)隊(duì)?wèi)?zhàn)斗斗力全面升級(jí)級(jí)——與合作團(tuán)隊(duì)的的密切配合攻無不克，戰(zhàn)戰(zhàn)無不勝的““鐵人團(tuán)隊(duì)””——營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)極強(qiáng)強(qiáng)的目標(biāo)感和和戰(zhàn)斗力最后與大家的的分享：快樂的工作，，快樂的生活活，也是在尊重生命的禮禮遇。9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。03:39:5503:39:5503:391/5/20233:39:55AM11、以我獨(dú)獨(dú)沈久，，愧君相相見頻。。。1月-2303:39:5503:39Jan-2305-Jan-2312、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。03:39:5503:39:5503:39Thursday,January5,202313、乍見見翻疑疑夢(mèng)，，相悲悲各問問年。。。1月-231月-2303:39:5503:39:55January5,202314、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國(guó)見見青山。。。05一一月20233:39:55上午午03:39:551月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。一月月233:39上上午午1月月-2303:39January5,202316、行行動(dòng)動(dòng)出出成成果果，，工工作作出出財(cái)財(cái)富富。。。。2023/1/53:39:5503:39:5505January202317、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時(shí)時(shí)，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點(diǎn)點(diǎn)的射線線向前。。。3:39:55上午午3:39上午午03:39:551月-239、沒有失敗敗，只有暫暫時(shí)停止成成功！。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有結(jié)結(jié)果果，，但但是是不不努努力力卻卻什什么么改改變變也也沒沒有有。。。。03:39:5603:39:5603:391/5/20233:39:56AM11、成功功就是是日復(fù)復(fù)一日日那一一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小小努力力的積積累。。。1月-2303:39:5603:39Jan-2305-Jan-2312、世世間間成成事事，，不不求求其其絕絕對(duì)對(duì)圓圓滿滿，，留留一一份份不不足足，，可可得得無無限限完完美美。。。。03:39:5603:39:5603:39Thursday,January5,202313、不知香積寺寺，數(shù)里入云云峰。。1月月-231月月-2303:39:5603:39:56January5,202314、意志志堅(jiān)強(qiáng)強(qiáng)的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥塊一一樣任