討論問(wèn)題的前提：這僅僅是一個(gè)普通住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目嗎？讓我們先了解“海錦地產(chǎn)”海錦地產(chǎn)前身為“惠州市達(dá)利建業(yè)有限公司”，成立于二零零五年，是專業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)管理的綜合性開(kāi)發(fā)企業(yè)；2010年在仲愷高新區(qū)成功開(kāi)發(fā)的“香檳時(shí)間”項(xiàng)目環(huán)境優(yōu)美，配套設(shè)施完善，商品房銷售率達(dá)95%以上；于2012推出海錦御林苑項(xiàng)目，屬瀝林鎮(zhèn)第一個(gè)商住小區(qū)，是瀝林未來(lái)規(guī)劃的休閑居住核心位置，目前洋房基本售罄，商鋪預(yù)計(jì)9月份啟動(dòng)認(rèn)籌；開(kāi)發(fā)商在仲愷區(qū)已建立了良好口碑，有較為豐富的客戶基礎(chǔ)。我們的使命：通過(guò)“海錦香檳小鎮(zhèn)”形象建立及熱銷，提升“海錦”品牌價(jià)值在惠州樹(shù)立“海錦”的里程碑1.1萬(wàn)建面香檳時(shí)間4.2萬(wàn)建面海錦御林苑42萬(wàn)建面海錦香檳小鎮(zhèn)海錦地產(chǎn)又一力作全線升級(jí)海錦地產(chǎn)已成功開(kāi)發(fā)海錦香檳小鎮(zhèn)項(xiàng)目定位及營(yíng)銷執(zhí)行案事業(yè)三部營(yíng)銷A組2013.7二、片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析三、項(xiàng)目分析一、片區(qū)發(fā)展趨勢(shì)五、項(xiàng)目定位報(bào)告框架六、營(yíng)銷策略及執(zhí)行四、項(xiàng)目目標(biāo)及分解Part1片區(qū)發(fā)展趨勢(shì)Part1.1區(qū)域功能定位Codeofthisreport|8片區(qū)概況地理位置圖區(qū)域概況仲愷高新區(qū)因位于廖仲愷的家鄉(xiāng)而得名，1992年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立，是國(guó)家級(jí)高新科技工業(yè)園區(qū)，位于珠三角東北部，是深莞惠城市一體化的“黃金三角區(qū)域”核心位置。。仲愷高新區(qū)東莞地處珠三角東部，惠州西部，是深莞惠城市一體化的“黃金三角區(qū)域”的核心位置，地理位置非常優(yōu)越；開(kāi)發(fā)區(qū)級(jí)別：全國(guó)88個(gè)國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)之一土地面積：320平方公里總?cè)丝冢航?0萬(wàn)人，其中戶籍人口22萬(wàn)人，非戶籍常住人口28萬(wàn)人。規(guī)劃人口控制規(guī)模：至2020年常住人口控制在80萬(wàn)人。工業(yè)總產(chǎn)值(2012年數(shù)據(jù))：1991億主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：電子信息、新能源、光機(jī)電一體化仲愷隸屬于惠州中心城三大城市組團(tuán)之一，西接?xùn)|莞，東臨惠城區(qū)，南連深圳，是重要的區(qū)域空間節(jié)點(diǎn)，具有極強(qiáng)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。惠城仲愷-陳江惠陽(yáng)-大亞灣仲愷新區(qū)區(qū)位惠州市城市總體規(guī)劃（2006-2020）綱要公示：仲愷高新區(qū)將與陳江形成“仲愷陳江組團(tuán)”，與“惠城組團(tuán)”、“惠陽(yáng)－大亞灣組團(tuán)”并列成為“惠州市核心城區(qū)”；市域職能定位：惠州市中心城三大城市組團(tuán)之一，陳江-仲愷次區(qū)域中心，惠州市級(jí)公共服務(wù)次中心。建區(qū)21年來(lái)，已有將近千家國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)落戶仲愷高新區(qū)，已經(jīng)形成了以電子信息、新能源、光機(jī)電一體化為主導(dǎo)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)體系。國(guó)外世界500強(qiáng)企業(yè)國(guó)內(nèi)本土知名企業(yè)建區(qū)21年來(lái)，仲愷高新區(qū)吸引了索尼、西門子、LG、住友、施奈德、可口可樂(lè)、加拿大鋁業(yè)等多家世界500強(qiáng)企業(yè)，帶動(dòng)著整個(gè)仲愷高新區(qū)的發(fā)展建區(qū)后，國(guó)內(nèi)知名企業(yè)也紛紛落戶仲愷高新區(qū)，在國(guó)外企業(yè)的帶動(dòng)下，不斷壯大，成為惠州知名企業(yè)，發(fā)展較好的有：TCL、德賽、華陽(yáng)、富紳、億緯等等區(qū)域產(chǎn)業(yè)12年仲愷高新區(qū)區(qū)工業(yè)產(chǎn)值占占惠州的1/4之多，已成為為惠州經(jīng)濟(jì)的堅(jiān)堅(jiān)挺力量，擴(kuò)區(qū)后，仲仲愷將更好的的承接深莞產(chǎn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，也也將帶來(lái)大量產(chǎn)業(yè)業(yè)人員，也將將加大商品房房需求。區(qū)域經(jīng)濟(jì)仲愷高新區(qū)是是1992年經(jīng)國(guó)務(wù)院批批準(zhǔn)成立的中中國(guó)50多家國(guó)家級(jí)高高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)之一一。建區(qū)以來(lái)來(lái)吸引了西門門子、TCL、德賽、億緯緯等490多家企業(yè)落戶戶，形成了以以電子信息、、新能源、光光機(jī)電一體化化為主導(dǎo)的高高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)體系。建區(qū)后，每年年工業(yè)總產(chǎn)值值和出口額分分別占惠州市市的1/4和1/3。2012年，全區(qū)GDP總額595億元，占惠州州市的25%，為各區(qū)縣第第一，是惠州州市整體發(fā)展展中的重要基基石和中堅(jiān)力力量。仲愷高新區(qū)已已成為惠州第第三大行政區(qū)區(qū)，享有市一一級(jí)經(jīng)濟(jì)管理理權(quán)限和縣(區(qū))一級(jí)行政管理理權(quán)限，惠州州又一新城即即將崛起，經(jīng)濟(jì)、行政管管理權(quán)限雙升升級(jí)，晉級(jí)惠惠州新經(jīng)濟(jì)中中心?；蓐?yáng)大亞灣惠城區(qū)仲愷區(qū)2010年2月，惠州市委委、市政府出出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步推推動(dòng)惠州仲愷愷高新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)發(fā)展的決定》，賦予仲愷高高新區(qū)行使市市一級(jí)經(jīng)濟(jì)管管理權(quán)限和縣縣（區(qū)）一級(jí)級(jí)行政管理權(quán)權(quán)限，建立高高新區(qū)一級(jí)財(cái)財(cái)政管理體制制。將仲愷高高新科技產(chǎn)業(yè)業(yè)園、東江高高新科技產(chǎn)業(yè)業(yè)園、惠南高高新科技產(chǎn)業(yè)業(yè)園、留學(xué)人人才發(fā)展基地地4個(gè)園區(qū)及陳江江、惠環(huán)、瀝瀝林、潼僑、、潼湖5個(gè)鎮(zhèn)（街道））納入管理范范圍?；葜菔行姓^(qū)區(qū)分布圖區(qū)域發(fā)展片區(qū)規(guī)劃《惠州仲愷高新新區(qū)總體規(guī)劃劃》邀請(qǐng)新加坡邦邦城規(guī)劃顧問(wèn)問(wèn)有限公司主主持編制，計(jì)計(jì)劃將仲愷打打造成具國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)現(xiàn)代創(chuàng)新型、、生態(tài)產(chǎn)業(yè)的的國(guó)家高新區(qū)區(qū)。有著新加坡40年花園城市規(guī)規(guī)劃建設(shè)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，又經(jīng)歷了了蘇州工業(yè)園園的20多年規(guī)劃建設(shè)設(shè)過(guò)程，具有有豐富經(jīng)驗(yàn)。。仲愷高新新區(qū)總體規(guī)劃劃范圍包括四四園五鎮(zhèn)（街街道），總面面積約500平方公里?？偪傮w規(guī)劃包括括了惠州仲愷愷高新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)總總規(guī)劃范圍（（500平方公里）的的產(chǎn)業(yè)定位研研究、惠州仲仲愷高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)主要區(qū)域（（320平方公里）的的總體規(guī)劃及及重點(diǎn)中心區(qū)區(qū)（規(guī)劃面積積約2平方公里）概概念性城市設(shè)設(shè)計(jì)三個(gè)層面面的內(nèi)容，將將為高新區(qū)建建設(shè)現(xiàn)代創(chuàng)新新型、生態(tài)城城市型的國(guó)家家高新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)提提供堅(jiān)實(shí)規(guī)劃劃支撐。片區(qū)規(guī)劃2010年初仲愷高新新區(qū)全面升級(jí)級(jí)起動(dòng)，并吞吞周邊四大鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)組成新仲仲愷區(qū)。區(qū)域版圖圖由陳江單核向向以陳江、惠環(huán)板塊為主的多多核開(kāi)發(fā)發(fā)展展。目前以仲愷大大道沿線集中開(kāi)發(fā)較為活躍?；莪h(huán)潼橋潼湖瀝林仲愷高新區(qū)把把陳江、惠環(huán)環(huán)、瀝林、潼潼僑、潼湖等等5個(gè)鎮(zhèn)(街道)和4個(gè)工業(yè)園區(qū)納納入其下，享享有市一級(jí)經(jīng)經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限限和縣(區(qū))一級(jí)行政管理理權(quán)限，仲愷愷高新區(qū)面積積將由19

.7平方公里擴(kuò)至至309平方公里，管管轄人口近50萬(wàn)。片區(qū)樓盤分布布較為集中，，主要分布在在仲愷大道、、陳江大道及及甲子路?；莪h(huán)板塊根據(jù)仲愷高新新區(qū)總體規(guī)劃劃（2020），惠環(huán)板塊塊作為高新區(qū)的門戶戶花園，主要以發(fā)展展第三產(chǎn)業(yè)為為主線，即發(fā)展商住、服服務(wù)、教育、、科研開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目為主的片片區(qū)，是仲愷的第第一站，擁有有“惠城南門戶”的地理優(yōu)勢(shì)勢(shì)。“惠城南門戶戶”片區(qū)規(guī)劃片區(qū)規(guī)劃尖峰山地區(qū)將將打造成集文文化教育、科科技交流、研研發(fā)創(chuàng)意等功功能于一體的的低密度、生生態(tài)化的“產(chǎn)產(chǎn)業(yè)CBD”（即：中心商商務(wù)區(qū)），是是我市營(yíng)造““南部新城””和推進(jìn)仲愷愷“二次創(chuàng)業(yè)業(yè)”空間戰(zhàn)略略的重要平臺(tái)臺(tái)；尖峰山地地區(qū)將形成““三片、兩軸軸、七組團(tuán)””的功能組織織格局。各功功能節(jié)點(diǎn)通過(guò)過(guò)東西向聯(lián)系系惠南大道與與仲愷西坑工工業(yè)區(qū)的橫向向交通軸線以以及南北向聯(lián)聯(lián)系三環(huán)與四四環(huán)的縱向交交通軸線串聯(lián)聯(lián)，形成功能能一體的整體體。尖峰山地區(qū)將將打造成低密密度、生態(tài)化化的“產(chǎn)業(yè)CBD”（即中心商務(wù)務(wù)區(qū)），位于于仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)與惠城中中心區(qū)之間功功能定位為創(chuàng)創(chuàng)意研發(fā)科技技服務(wù)教育培培訓(xùn)，將為將為房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)來(lái)新的契機(jī)。。。Part1.2片區(qū)交通規(guī)劃劃“一快三高””的交通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)規(guī)劃及建設(shè)設(shè)，將加快仲仲愷城市化發(fā)發(fā)展進(jìn)程，同同時(shí)也促進(jìn)著著仲愷新城的的房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展惠鹽高速河深高速仲愷大道一橫：仲愷大大道連接惠城與陳陳江的主干道道，到惠城僅僅20分鐘路程，拉拉近兩區(qū)之間間的時(shí)間距離離三縱：和暢四四路、和暢五五路、惠城四四環(huán)路。一快：快速路路構(gòu)成陳江—仲愷片區(qū)外部部快速路系統(tǒng)統(tǒng)，減少過(guò)境境車輛，使仲仲愷大道淡出出公路功能，，回歸城市道道路功能。三高：河深高高速、惠鹽高高速、莞惠高高速惠城四環(huán)路（（南段）交通規(guī)劃城市主干道升升級(jí)莞惠城際軌道道線路圖莞惠城際軌道道的建成通車車，將極大縮縮短仲愷與周周邊地區(qū)的時(shí)時(shí)間距離，形形成理想的城城鐵生活圈，，大大吸引周邊區(qū)域域尤其是惠城城置業(yè)人群，更加縮減了三三城的距離，，形成真正的的“深、莞、惠惠一體化”，，加速三城融融合。軌道交通優(yōu)勢(shì)勢(shì)莞惠城軌：莞惠城際目前前確定為16個(gè)車站：即東東莞境內(nèi)9個(gè)站，分別為為麻涌、道滘滘、南城、東東城、寮步、、松山湖、大大朗、常平、、謝崗；惠州州境內(nèi)7個(gè)站，分別為為瀝林、陳江江、惠環(huán)、新新客運(yùn)南站、、西湖、云山山西路及客運(yùn)運(yùn)北站（惠州州火車站）莞惠城際設(shè)計(jì)計(jì)速度為200公里/時(shí)；預(yù)計(jì)莞惠惠城際2013年年底開(kāi)通運(yùn)運(yùn)營(yíng)。小結(jié)“一快三高””交通網(wǎng)絡(luò)的的建設(shè)及輕軌軌的開(kāi)通，將將吸引外來(lái)人人口到本區(qū)域域置業(yè)。項(xiàng)目所屬區(qū)域域?yàn)閲?guó)家高新新區(qū)，具有強(qiáng)強(qiáng)大經(jīng)濟(jì)實(shí)力力，同時(shí)也是是巨大的消費(fèi)費(fèi)市場(chǎng)；1區(qū)域升級(jí)后，，未來(lái)市政配配套將得到極極大改善；2區(qū)域版圖由陳陳江單核向以以陳江、惠環(huán)環(huán)板塊為主的的多核開(kāi)發(fā)發(fā)發(fā)展；35片區(qū)未來(lái)將被被打造為國(guó)際際標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)代代創(chuàng)新型、生生態(tài)產(chǎn)業(yè)的國(guó)國(guó)家高新區(qū)；；同時(shí)尖峰山山產(chǎn)業(yè)CBD的形成，為片片區(qū)房地產(chǎn)帶帶來(lái)新的契機(jī)機(jī)；4Part2片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析Part2.1片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展史大仲愷規(guī)劃，，仲愷沿道成成為開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)點(diǎn)珠三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，大品牌牌紛紛入駐，，物業(yè)形態(tài)多多樣化，樓盤盤品質(zhì)升級(jí)。。金寶創(chuàng)業(yè)花園園欣欣家園TCL康城四季德軒公寓御景華城鵬基半山名苑苑格林童話酈城水岸青青世界廠房+民房+少量商品住宅宅2006年起步2009年始快速發(fā)展輕軌即將通路路，引爆仲愷愷樓市，商業(yè)業(yè)綜合體，超超大型樓盤開(kāi)開(kāi)始興起富川瑞園TCL康城四季駿豪國(guó)際惠愷新時(shí)代金茂伊頓公館館閏垣國(guó)際匯景中央萬(wàn)麓湖酈城水岸風(fēng)華麗都鵬基半山名苑苑格林童話酈城水岸光耀荷蘭小城城金寶創(chuàng)業(yè)花園園大欣圓夢(mèng)園御景華城2010年雙擴(kuò)區(qū)域、、價(jià)值進(jìn)一步步釋放風(fēng)華麗都匯景中央凱欣苑雍華庭閏垣國(guó)際金茂精英現(xiàn)代代香檳時(shí)間凱旋國(guó)際富川瑞園TCL康城四季駿豪國(guó)際金茂伊頓公館館惠愷新時(shí)代金寶城市家園園鑫月御景灣仲愷廣場(chǎng)光耀城市山林林匯景中央萬(wàn)麓湖酈城水岸風(fēng)華麗都鵬基半山名苑苑格林童話酈城水岸光耀荷蘭小城城2012年,輕軌價(jià)值進(jìn)一一步體現(xiàn)。T-PARK御湖一公里富川瑞園TCL康城四季駿豪國(guó)際金茂伊頓公館館惠愷新時(shí)代金寶城市家園園鑫月御景灣仲愷廣場(chǎng)光耀城市山林林閏垣國(guó)際匯景中央萬(wàn)麓湖酈城水岸風(fēng)華麗都鵬基半山名苑苑格林童話酈城水岸光耀荷蘭小城城自2006年起步，集中中在陳江板塊塊，高新區(qū)板板塊發(fā)展緩慢慢。2010年雙擴(kuò)及惠莞莞城際輕軌的的利好使得區(qū)區(qū)域真正進(jìn)入入地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的的活躍期，仲愷大道沿線線成為開(kāi)發(fā)置置業(yè)熱點(diǎn)。發(fā)展歷程商品房開(kāi)發(fā)主主要集中在陳陳江板塊，以以本地開(kāi)發(fā)商商及小樓盤居居多，開(kāi)發(fā)水水平滯后于惠惠城區(qū)。市場(chǎng)格局惠環(huán)板塊惠環(huán)板塊是政府所在地，也是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)工廠聚集地，隨著TPARK時(shí)尚公園的進(jìn)駐，更使得惠環(huán)板塊成為了仲愷的政治商業(yè)中心區(qū)。代表項(xiàng)目：T-Park,TCL康城四季。陳江板塊陳江板塊主要以住宅項(xiàng)目為主，代表項(xiàng)目光耀荷蘭小城、御湖一公里使得該板塊成為了仲愷及外地客戶居住的首選地區(qū)。政治經(jīng)濟(jì)人流集中Part2.2片區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)現(xiàn)狀?本地生意人、、私營(yíng)業(yè)主、、工商業(yè)者、、商戶等仲愷區(qū)公務(wù)員、學(xué)校教師、、醫(yī)生及事業(yè)業(yè)單位職員等等本地原住民?核心客戶：本本地客戶55%主力客戶：深深圳、東莞等等周邊城市25%邊緣圈層：惠惠城區(qū)其他區(qū)區(qū)域10%重要客戶：產(chǎn)產(chǎn)業(yè)移民客戶戶10%高新企中高層層管理者公司職員等深圳、東莞及及周邊城市市看好區(qū)域發(fā)發(fā)展客戶、工工商業(yè)者、商商戶等投資經(jīng)經(jīng)營(yíng)型客戶因工作需求購(gòu)購(gòu)房客戶受惠城區(qū)高房房?jī)r(jià)擠壓客戶戶區(qū)域發(fā)展型客客戶，工商業(yè)業(yè)者、商戶等等經(jīng)營(yíng)型客戶戶現(xiàn)狀1：工業(yè)區(qū)特性影影響大，本地地客戶是最主主要客戶。區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)現(xiàn)狀現(xiàn)狀2：產(chǎn)品主要以剛剛需為主，地地段和總價(jià)客客戶考慮最主主要因素。代表樓盤T-Park時(shí)尚公園光耀荷蘭小城城細(xì)分群體關(guān)鍵詞經(jīng)濟(jì)適用型組建家庭進(jìn)入事業(yè)打拼期，奮斗、向上首置、自住小康型婚姻家庭事業(yè)上升型，實(shí)干、吃苦首置、自住智富型家庭結(jié)構(gòu)完整事業(yè)穩(wěn)定安家型，理性首置、首改、自住富裕型家庭結(jié)構(gòu)完整實(shí)業(yè)積累財(cái)富型，隨性、奢華首改、二次以上、兩用高端富裕型家庭結(jié)構(gòu)完整逐步淡出事業(yè)，低調(diào)、享受改善型客戶結(jié)構(gòu)區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)現(xiàn)狀區(qū)域房地產(chǎn)現(xiàn)現(xiàn)狀現(xiàn)狀3：本地居民對(duì)樓樓盤敏感度不不高，缺乏住住宅名片項(xiàng)目目。我們站在TCL康城四季門口口，詢問(wèn)摩的的司機(jī)TPRK時(shí)尚公園在哪哪里，他說(shuō)不不知道，其實(shí)實(shí)，兩個(gè)樓盤盤是緊挨在一一起的仲愷當(dāng)?shù)鼐用衩駥?duì)于新建樓樓盤的敏感度度不高，外地地客戶更加不不會(huì)把仲愷當(dāng)當(dāng)做理想的居居住場(chǎng)所“去御湖一公公里多少錢？？“司機(jī)回答答：”哪里？？“”鑫月灣灣“”你說(shuō)的的是御景灣吧吧“”嗯，應(yīng)應(yīng)該是?！坝谟谑牵覀儽槐凰緳C(jī)師傅拉拉到了光耀荷荷蘭小城。小結(jié)結(jié)雙擴(kuò)擴(kuò)及及城城際際輕輕軌軌的的利利好好促促使使仲仲愷愷大大道道沿沿線線成成開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)置置業(yè)業(yè)熱熱點(diǎn)點(diǎn)；；1惠環(huán)環(huán)板板塊塊在在仲仲愷愷片片區(qū)區(qū)扮扮演演著著政政治治商商業(yè)業(yè)中中心心的的角角色色，，未未來(lái)來(lái)發(fā)發(fā)展展利利好好；；2客戶對(duì)樓盤盤敏感度不不高，片區(qū)區(qū)缺少影響響城市的住住宅名片；；4受工業(yè)區(qū)特特性影響，，仲愷區(qū)成成交客戶仍仍以本地客客為主；3作為惠環(huán)片片區(qū)重建的的首個(gè)項(xiàng)目目我們必將肩肩負(fù)起”仲愷片區(qū)住住宅NO.1的角色”那么我們有有什么？怎樣去樹(shù)立立“仲愷區(qū)住宅宅名片”的形象？？Part3項(xiàng)目分析項(xiàng)目區(qū)位分分析本案惠環(huán)板塊—惠城南門戶本項(xiàng)目位于于仲愷高新新區(qū)惠環(huán)板板塊，屬于“惠城城南門戶””中心位置置，區(qū)位條件件優(yōu)越，且且項(xiàng)目通達(dá)性較較好。項(xiàng)目所在片片區(qū)在行政政劃分上屬屬于仲愷高高新區(qū)惠環(huán)環(huán)板塊，是是深圳、東東莞進(jìn)入惠惠州的南部部的門戶花花園，區(qū)域域優(yōu)勢(shì)明顯顯；項(xiàng)目地段價(jià)價(jià)值：處于于新興城鎮(zhèn)鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)走廊廊的核心，，是未來(lái)城城市居住功功能拓展區(qū)區(qū)，具備極極高的居住住價(jià)值。項(xiàng)目區(qū)位及及現(xiàn)狀項(xiàng)目位于仲仲愷惠環(huán)片片區(qū)，項(xiàng)目目四周均為為被工廠、、農(nóng)民房，，片區(qū)形象較較差，生活活配套不成成熟。本案項(xiàng)目南面：惠州理工學(xué)校項(xiàng)目北面：農(nóng)民房及小商鋪?lái)?xiàng)目東面：目前為農(nóng)民房項(xiàng)目西面：工廠項(xiàng)目基本情情況總占地（㎡）14萬(wàn)一期停車位（個(gè)）946總建面（㎡）42萬(wàn)一期內(nèi)部配套商業(yè)、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池商業(yè)（㎡）3萬(wàn)建筑風(fēng)格Art-deco一期占地（㎡）4.3萬(wàn)建筑類型高層、小高層一期建面（㎡）12萬(wàn)產(chǎn)品類型73-110㎡三房一期綠地面積（㎡）1.2萬(wàn)園林風(fēng)格托斯卡納項(xiàng)目是42萬(wàn)平米大型型社區(qū)，小區(qū)內(nèi)部部運(yùn)動(dòng)配套豐豐富。項(xiàng)目商業(yè)配配套項(xiàng)目自身具具有3萬(wàn)㎡商業(yè)配配套，未來(lái)將打打造品牌集中商商業(yè)，為客戶提提供高端、、品質(zhì)享受受。項(xiàng)目建筑風(fēng)風(fēng)格項(xiàng)目采用Art-Deco建筑，用美學(xué)演演繹奢華，，在全石材材的塔樓上上嵌裝華麗麗的古銅色色鐵藝穹頂頂，彰顯高高貴氣質(zhì)。。1.2萬(wàn)㎡托斯卡卡納風(fēng)情園園林，多體現(xiàn)為為鄉(xiāng)村風(fēng)格格主體，意意在表現(xiàn)出出最安靜，，最原生態(tài)態(tài)，最舒適適的狀態(tài)。。項(xiàng)目園林風(fēng)風(fēng)格產(chǎn)品情況首批E、F、G棟共323套，以79-82㎡的2+1房及73-110平米3房為主，屬屬于市場(chǎng)主主流產(chǎn)品，，具較強(qiáng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力，但但存在內(nèi)部部競(jìng)爭(zhēng)。樓棟房號(hào)面積戶型套數(shù)占比E01101.783房2758%0282.42+1房270379.572+1房270497.073房270591.563房270696.473房2707102.273房27F01106.113房1625%0273.713房160394.973房1604109.583房1605110.593房16G01105.183房1817%0273.363房180393.633房18總計(jì)323100%產(chǎn)品情況項(xiàng)目E棟戶型產(chǎn)品品以小面積積三房為主主，市場(chǎng)主主流，具有有較強(qiáng)的市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力力。四梯七戶85%使用率戶型多變，，2+1戶型雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)計(jì)客廳開(kāi)間3.8-4米動(dòng)靜分區(qū)E戶型優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品情況F棟為兩梯兩兩戶、兩梯梯三戶布局局，產(chǎn)品超大贈(zèng)贈(zèng)送。F兩梯兩戶、、兩梯三戶戶84%使用率南北通透雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)計(jì)客廳開(kāi)間3.9-4.5米干濕分區(qū)戶型優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品情況G棟戶型方正正，面積合合理，均為為緊湊三房房，客戶認(rèn)認(rèn)可度高。。G兩梯三戶86%使用率東南朝向、、園林水景景雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)計(jì)客廳開(kāi)間3.8米戶型優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳梳理1、42萬(wàn)㎡大型社社區(qū)2、小區(qū)內(nèi)雙雙網(wǎng)球場(chǎng)、、籃球場(chǎng)運(yùn)運(yùn)動(dòng)配套4、純ART-DECO藝術(shù)風(fēng)格建建筑群5、片區(qū)內(nèi)唯唯一托斯卡卡納風(fēng)格園園林6、N+1戶型超高使使用率7、景觀架空空層設(shè)計(jì)3、風(fēng)情泳池池8、30000㎡社區(qū)商業(yè)業(yè)配套項(xiàng)目八大價(jià)價(jià)值點(diǎn)小結(jié)項(xiàng)目位于““惠州南門門戶”核心心位置，地地理優(yōu)勢(shì)明明顯，通達(dá)達(dá)性好；1項(xiàng)目周邊目目前片區(qū)形形象較差，，生活配套套不成熟；；2項(xiàng)目產(chǎn)品為為全三房設(shè)設(shè)計(jì)，屬片片區(qū)主流產(chǎn)產(chǎn)品，具較較強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力，但但有內(nèi)部競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)存在。。4項(xiàng)目自身素素質(zhì)較高，，且擁有豐豐富的運(yùn)動(dòng)動(dòng)配套；3Part4項(xiàng)目目標(biāo)及分解確保項(xiàng)目啟啟動(dòng)取得系系統(tǒng)成功，，首批單位位實(shí)現(xiàn)熱銷銷建立項(xiàng)目中中高端市場(chǎng)場(chǎng)地位，確確保項(xiàng)目可可持續(xù)性提提升價(jià)值，，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的的利潤(rùn)最大大化直接目標(biāo)項(xiàng)目成為海海錦地產(chǎn)品品牌建設(shè)的的里程碑長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)終極目標(biāo)我們的目標(biāo)標(biāo)：Part5項(xiàng)目定位Part5.1市場(chǎng)分析片區(qū)市場(chǎng)項(xiàng)目名稱價(jià)格情況銷售情況富川瑞園去年下半年4800元/㎡目前均價(jià)5300元/㎡上半年合計(jì)銷售160套TPARK時(shí)尚公園去年普通住宅6500元/㎡，公寓7500元/㎡；目前普通住宅7600元/㎡，公寓8000元/㎡上半年住宅銷售299套，公寓銷售330套，合計(jì)629套光耀荷蘭小城去年均價(jià)4800元/㎡，目前均價(jià)在5400元/㎡上半年銷售322套鑫月城去年均價(jià)4500-4800元/㎡，目前均價(jià)5500元/㎡上半年銷售212套仲愷全區(qū)在在2013年上半年都都取得了“量?jī)r(jià)齊升升”的銷售業(yè)績(jī)績(jī)。項(xiàng)目?jī)?nèi)容占地面積4萬(wàn)㎡建筑面積12萬(wàn)㎡地址仲愷區(qū)仲愷大道與和暢五路交匯處開(kāi)發(fā)商惠州仲愷創(chuàng)業(yè)廣場(chǎng)發(fā)展有限公司主力戶型75-135平米住宅住宅均價(jià)6500元/㎡銷售情況T6、T7棟預(yù)計(jì)8月開(kāi)盤，總共168套賣點(diǎn)為區(qū)位位、軌道、、綜合體及及項(xiàng)目品質(zhì)質(zhì)。典型項(xiàng)目分分析：TPARK時(shí)尚公園在合理控制制面積的前前提下通過(guò)過(guò)贈(zèng)送擴(kuò)大大使用功能能。典型項(xiàng)目分分析：TPARK時(shí)尚公園2+1房（78㎡）N+1戶型，陽(yáng)臺(tái)臺(tái)可變多一一房，使用用率高戶型緊湊，，方正實(shí)用用3+1戶型，贈(zèng)送送入戶花園園可變多一一房動(dòng)靜分區(qū)明明顯，舒適適度高3+1房（100㎡）典型項(xiàng)目分分析：富川川瑞園項(xiàng)目?jī)?nèi)容占地面積17萬(wàn)㎡建筑面積60萬(wàn)㎡地址仲愷區(qū)仲愷大道惠環(huán)段303號(hào)開(kāi)發(fā)商惠州金大洲房地產(chǎn)有限公司主力戶型73-127平米住宅住宅均價(jià)5300元/㎡銷售情況約300套產(chǎn)品在售賣點(diǎn)為區(qū)位位、軌道、、項(xiàng)目規(guī)模模。典型項(xiàng)目分分析：富川川瑞園戶型設(shè)計(jì)贈(zèng)贈(zèng)送面積大大，使用率率高。2房（79㎡）贈(zèng)送入戶花花園動(dòng)靜分區(qū)，，舒適度較較高贈(zèng)送面積大大，3+1戶型，使用用率高餐廳與客廳廳分離3+1房（94㎡）通知：鑒于于本營(yíng)銷組組目前策劃劃助理同事事以日常執(zhí)執(zhí)行工作為為主，持續(xù)續(xù)的執(zhí)行工工作既無(wú)法法滿足策劃劃助理對(duì)成成長(zhǎng)的需求求，也無(wú)法法滿足本組組目前項(xiàng)目目的需要，，為了培養(yǎng)養(yǎng)各位助理理的綜合能能力，現(xiàn)針針對(duì)助理進(jìn)進(jìn)行每周分分享實(shí)操演演練，具體體操作如下下：目的：豐富富策劃助理理對(duì)策劃報(bào)報(bào)告及文案案的熟知及及撰寫能力力，操練策策劃助理的的演講水平平。形式：由策策劃師及以以上每周挑挑選3個(gè)報(bào)告分派派給各助理理，周一各各助理分別別分享所派派報(bào)告，策策劃師及以以上點(diǎn)評(píng)演演講水平及及理解程度度時(shí)間：每每周一上上午11：00-12：00典型項(xiàng)目目分析：：光耀荷荷蘭小城城賣點(diǎn)為規(guī)規(guī)模、景景觀和項(xiàng)項(xiàng)目品質(zhì)質(zhì)。項(xiàng)目?jī)?nèi)容占地面積20萬(wàn)㎡建筑面積60萬(wàn)㎡地址仲愷陳江街道五一村開(kāi)發(fā)商光耀集團(tuán)有限公司

主力戶型74-114平米2-4房住宅均價(jià)5600元/㎡銷售情況23、24棟現(xiàn)已開(kāi)始認(rèn)籌，交3千認(rèn)籌金可享額外96折典型項(xiàng)目目分析：：光耀荷荷蘭小城城在合理控控制面積積的前提提下通過(guò)過(guò)贈(zèng)送擴(kuò)擴(kuò)大使用用功能。。2+1房（84㎡）通過(guò)內(nèi)陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)可變變多一房房戶型方正正，較為為實(shí)用動(dòng)靜分區(qū)區(qū)，舒適適度較高高百變戶型型，贈(zèng)送送面積大大，使用用率高4米客廳開(kāi)開(kāi)間通過(guò)入戶戶花園、、陽(yáng)臺(tái)實(shí)實(shí)現(xiàn)＋2功能3+2房（114㎡）典型項(xiàng)目目分析：：鑫月城城賣點(diǎn)為規(guī)規(guī)模、綜綜合體和和項(xiàng)目品品質(zhì)。項(xiàng)目?jī)?nèi)容占地面積26萬(wàn)㎡建筑面積100萬(wàn)㎡地址仲愷高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)體育路開(kāi)發(fā)商惠州市鑫月實(shí)業(yè)有限公司主力戶型73-132平米N+1百變戶型住宅均價(jià)5400元/㎡銷售情況約230套產(chǎn)品在售典型項(xiàng)目目分析：：鑫月城城在合理控控制面積積的前提提下通過(guò)過(guò)贈(zèng)送擴(kuò)擴(kuò)大使用用功能。。2+1房（86㎡）贈(zèng)送面積積多，戶戶內(nèi)花園園可變多多一房戶型方正正，較為為實(shí)用動(dòng)靜分區(qū)區(qū)，舒適適度較高高百變戶型型，贈(zèng)送送面積大大，使用用率高4米客廳開(kāi)開(kāi)間南北通透透，通風(fēng)風(fēng)較好3+1房（105㎡）片區(qū)市場(chǎng)場(chǎng)小結(jié)通常具有有區(qū)位和和軌道雙雙優(yōu)勢(shì)的的項(xiàng)目在在營(yíng)銷方方面建樹(shù)樹(shù)平平，，完全仰仗仗資源，，坐地起起價(jià)。典典型富川川瑞園在地段和和軌道資資源不盡盡強(qiáng)勢(shì)的的情況下下，為了了保持一一線的地地位，采采取營(yíng)銷銷措施（（鮮明形形象、客客戶渠道道）拔升升價(jià)值，，占據(jù)城城市價(jià)值值據(jù)點(diǎn)全全市推廣廣。典型型光耀荷荷蘭小城城在地段弱弱勢(shì)的情情況下的的，通過(guò)過(guò)全方位位的產(chǎn)品品打造，，營(yíng)銷上上高調(diào)取勢(shì)勢(shì)，直接接站在城城市的層層面上營(yíng)營(yíng)銷項(xiàng)目目，已成成為目前前大盤主主流的立立勢(shì)營(yíng)銷銷方式，采取的的手法主主要為大大型活動(dòng)動(dòng)、強(qiáng)勢(shì)勢(shì)的展示示、排山山倒海的的推廣。。典型鑫鑫月城片區(qū)市場(chǎng)場(chǎng)具有兩兩重核心心價(jià)值：：區(qū)位、軌軌道Part5.2客戶分析析客戶來(lái)源源片區(qū)客戶戶主要來(lái)來(lái)源于仲愷本地地，惠城客客戶比例例相對(duì)偏偏少，受受深圳聯(lián)聯(lián)動(dòng)帶動(dòng)動(dòng)，部分分樓盤深深圳客戶戶所占比比例較高高。典型客戶戶研究追求時(shí)尚尚、潮流流的新銳銳一族，，生活比比較隨意意，但注注重品位位及細(xì)節(jié)節(jié)姓名：張張先生戶型需求求：90平米2+1房基本情況況：28歲左右，，有固定女女朋友，，準(zhǔn)備明明年結(jié)婚婚職業(yè)：報(bào)報(bào)關(guān)居住狀態(tài)態(tài)：租住住高端公公寓置業(yè)目的的：自住住，作為為婚房置業(yè)取向向：戶型型的功能能性、產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)、區(qū)位位未來(lái)的的升值潛潛力；行為特征征：由于于工作的的原因，，經(jīng)常接接觸到比比較高端端的人群群，追求求時(shí)尚的的東西，，對(duì)品質(zhì)質(zhì)要求較較高?？蛻粽Z(yǔ)錄錄：——主要考慮慮海關(guān)附附近，太太遠(yuǎn)的我我們都不不會(huì)考慮慮，雖然然自己有有車了，，但還是是不想跑跑太遠(yuǎn)；；——最好能3房了，現(xiàn)現(xiàn)在購(gòu)房房成本這這么高，，最好能能滿足多多幾年的的需求；；——我比較看看重區(qū)域域未來(lái)的的發(fā)展?jié)摑摿?，買買房就是是長(zhǎng)遠(yuǎn)的的投資嘛嘛，但是是現(xiàn)在仲仲愷太雜雜亂了。。典型客戶戶研究保守居家家，努力力奮斗型型，追求求物超所所值的東東西姓名：陳陳女士戶型需求求：100平米左右右的3房基本情況況：30歲左右，，一家三三口，女女兒尚幼幼職業(yè)：某某知名企企業(yè)中層層管理置業(yè)目的的：換房房，滿足足家庭需需要置業(yè)取向向：戶型型、價(jià)格格、片區(qū)區(qū)配套及及居住環(huán)環(huán)境；行為特征征：來(lái)惠惠5年，辛辛辛苦苦奮奮斗目前前小有積積蓄。追追求細(xì)節(jié)節(jié)及實(shí)惠惠，希望望在支付付能力范范圍內(nèi)得得到更多多的附加加值?？蛻粽Z(yǔ)錄錄：——我們之前前就住在在仲愷，，已經(jīng)比比較習(xí)慣慣了，就就想在附附近再換換一套大大一點(diǎn)的的，100平米左右右就好了了，太大大的也承承擔(dān)不了了；——喜歡社區(qū)區(qū)大的房房子，方方便老人人、孩子子有個(gè)玩玩耍的地地方；——我老公對(duì)對(duì)噪音很很敏感，，不喜歡歡住的地地方太吵吵。客戶初步步定位偶得客戶戶群重點(diǎn)客戶戶群核心客戶戶群仲愷客戶戶年齡28-35歲，仲愷愷高新區(qū)區(qū)從業(yè)人人員，項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊的本地地居民，，首次/改善型自住需需求；小私營(yíng)業(yè)主，，企業(yè)中層管管理，事業(yè)單單位一般員工工；關(guān)注交通、配配套和產(chǎn)品；；年齡多為28-35歲，有一定價(jià)價(jià)格承受能力力。核心客戶群（（55%）其他區(qū)域客戶戶看好區(qū)域升值值前景；與本地有三緣緣關(guān)系（工作作緣/人際緣/地緣）偶得客戶群（（15%）重點(diǎn)客戶群（（30%）惠城客戶年齡28-40歲為主，麥地地、上排、龍龍豐區(qū)域的首首次/改善型需求的的客戶；經(jīng)商人士、企企業(yè)中層管理理人員、上升升期的白領(lǐng)階階層；關(guān)注交通、配配套。目標(biāo)客戶特征征根據(jù)意向客群群特性，結(jié)合合周邊成交客客戶分析，分分析本案目標(biāo)標(biāo)客群的特征征為：年齡以30-45歲的區(qū)間為主；；他們有一定的的文化水平，懂懂得生活，講究一定生活品味；他們?cè)谕g人人中相對(duì)時(shí)尚，思想意識(shí)超前；但又相對(duì)保守，注注重家庭觀念念他們勤奮、努力、堅(jiān)忍忍不拔，事業(yè)業(yè)處于上升期期，樂(lè)觀積極他們照顧家庭，享受一家天倫之樂(lè)，愿愿意花時(shí)間陪陪家人；他們非?？粗刂亟煌ê团涮?；他們熱衷繁華，暫時(shí)不想放放棄都市生活；他們通過(guò)多種渠道獲取信息，網(wǎng)絡(luò)必不可少；他們對(duì)市場(chǎng)有有自己的看法，但會(huì)受外界界的影響；……客戶形象：我們能從目標(biāo)標(biāo)客戶中找到到共同點(diǎn)——這群人是城市市動(dòng)物，崇尚尚都市生活，，對(duì)于城市懷懷有特殊情節(jié)節(jié)關(guān)鍵詞：都市市釋義：對(duì)于表表達(dá)都市的意意向敏感，消消費(fèi)品牌、向向往接軌國(guó)際際潮流的復(fù)合合社區(qū)，對(duì)城城市的重點(diǎn)符符號(hào)“交通””要求高，渴渴望在城市的的主動(dòng)脈上炫炫彩生命，但但在喧囂的都都市中不乏溫溫情，因此非非常珍惜朋友友、珍視家庭庭。。。。。。。FAB核心價(jià)值梳理理消費(fèi)者買什么么？F（Features）A（Advantages）B（Benefit）現(xiàn)代都市規(guī)劃及產(chǎn)品個(gè)性立面大盤商業(yè)風(fēng)情品牌開(kāi)發(fā)商……大盤的第一期區(qū)域前景優(yōu)質(zhì)商業(yè)配套小區(qū)環(huán)境獨(dú)特的社區(qū)文化精神……邊界內(nèi)的都市感（有邊界的社區(qū)）復(fù)合大社區(qū)生活階層感與眾不同安全感更優(yōu)越的環(huán)境……都市大盤，品品質(zhì)生活也許我們都習(xí)習(xí)慣了說(shuō)教，，習(xí)慣了牽引引，習(xí)慣了強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)：“明天天我們住在哪哪里？”，““到金山湖””，“江景物物業(yè)”。人們總是慣性性地為每一件件事去找一個(gè)個(gè)說(shuō)法，或者者賦予一些意意義。作為營(yíng)銷者，，我們必須這這么做，只是是需要改變一一下溝通姿態(tài)態(tài)，接近消費(fèi)費(fèi)者真實(shí)的生生活狀態(tài)，與與消費(fèi)者建立立平等，取悅悅甚至是迎合合的溝通方式式和溝通渠道道。我們就此發(fā)掘掘香檳小鎮(zhèn)的的價(jià)值觀——分享都市生活活利用營(yíng)銷溝通通價(jià)值觀Part5.3競(jìng)品分析項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)2014年2013年2015年三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度板塊競(jìng)爭(zhēng)區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)佳兆業(yè)1號(hào)，總建25萬(wàn)㎡鑫月城，總建建100萬(wàn)㎡荷蘭小城，總總建60萬(wàn)㎡富川瑞園，總總建60萬(wàn)㎡康城四季，總總建80萬(wàn)㎡未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)華邦首府，總總建20萬(wàn)㎡1期約12萬(wàn)㎡香檳小鎮(zhèn)，總總建42萬(wàn)㎡嘉逸園，總建建68萬(wàn)㎡板塊競(jìng)爭(zhēng)1：核心問(wèn)題是是區(qū)域價(jià)值競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)仲愷pk陳江香檳小鎮(zhèn)VS陳江板塊：鑫鑫月城、光光耀荷蘭小城城距離惠州市區(qū)區(qū)更近，交通通更為便利；；未來(lái)片區(qū)規(guī)劃劃利好，區(qū)域域前景想像空空間更大；未來(lái)的區(qū)域活活力中心；TPARK的價(jià)格標(biāo)桿對(duì)對(duì)于本項(xiàng)目是是看得見(jiàn)的升值空間；；

。。。。。。。板塊競(jìng)爭(zhēng)2：非主力客戶戶競(jìng)爭(zhēng)仲愷pk古塘坳香檳小鎮(zhèn)VS古塘坳板塊：：

佳兆業(yè)1號(hào)、嘉逸園未來(lái)片區(qū)規(guī)劃劃利好，區(qū)域域前景想像空空間更大；與城市更能融融合，配套成成熟；

。。。。。。。佳兆業(yè)1號(hào)定位中高端端，開(kāi)發(fā)成本本較高；嘉逸園位置處處于區(qū)域邊緣緣，交通、規(guī)規(guī)劃前景劣勢(shì)勢(shì)；兩個(gè)項(xiàng)目主力力客戶群與本本項(xiàng)目不同。。。。。。。。區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)：核核心問(wèn)題是價(jià)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)大盤pk大盤香檳小鎮(zhèn)VS富川瑞園，康康城四季項(xiàng)目自身品質(zhì)質(zhì)高；項(xiàng)目規(guī)劃起點(diǎn)點(diǎn)高，配置優(yōu)優(yōu)；

。。。。。。。富川瑞園工薪薪樓盤，規(guī)劃劃粗放，建筑筑園林品質(zhì)感感不足，不適適合追求品質(zhì)質(zhì)的客戶；康城四季主要要銷售動(dòng)作在在14年下半年，品品質(zhì)較為一般般

。。。。。。。未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)：核核心問(wèn)題是價(jià)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)華邦首府出街街形象和展示示檔次偏低，，與定位不符符，但產(chǎn)品較較為接近，預(yù)預(yù)計(jì)9月推售約300套香檳小鎮(zhèn)VS規(guī)模：20萬(wàn)平米主力面積：75至80平米2房，82至85平米2加1房，91至108平米3房生活：縱橫雙城輕輕軌旁

尚品品住區(qū)容積率：3.9……規(guī)模：42萬(wàn)平米產(chǎn)品：經(jīng)濟(jì)、實(shí)用主力面積：73-110平米2+1和3房生活：都市生活(大社區(qū)、建筑筑、園林)容積率：3……華邦首府Part5.4項(xiàng)目形象定位位項(xiàng)目形象元素素區(qū)域項(xiàng)目形象定位仲愷TPARK時(shí)尚公園輕軌綜合體富川瑞園現(xiàn)代城邦，理想生活TCL康城四季仲愷中心，80萬(wàn)㎡國(guó)際名門社區(qū)陳江鑫月城大仲愷首席百萬(wàn)平方米復(fù)合社區(qū)光耀荷蘭小城新城中央，百萬(wàn)平米，別墅大城在確定形象之之前，先看看看競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的的形象定位——訴求點(diǎn)點(diǎn)主要要是地段、資源和規(guī)模，缺乏乏對(duì)文文化和和生活活層面面的歸歸納項(xiàng)目形形象定定位海錦?香檳小小鎮(zhèn)——都市香香檳生生活海錦香香檳小小鎮(zhèn)——通過(guò)““香檳檳文化化”的的演繹繹，傳傳播““香檳檳生活活”的的感受受，營(yíng)營(yíng)造極極致感感性的的品牌牌體驗(yàn)驗(yàn)。“香香檳檳味味道道””———純粹粹的的Art-deco建筑筑和和托托斯斯卡卡納納園園林林的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，打打造造時(shí)時(shí)尚尚感感十十足足的的品品質(zhì)質(zhì)。。“香香檳檳生生活活””———懂得得分分享享生生活活樂(lè)樂(lè)趣趣的的高高尚尚生生活活圈圈層層，，創(chuàng)創(chuàng)造造出出充充滿滿溫溫馨馨情情調(diào)調(diào)的的居居住住和和精精神神領(lǐng)領(lǐng)地地。。Part6營(yíng)銷策略及執(zhí)行FourFactors（7）優(yōu)勢(shì)勢(shì)劣勢(shì)勢(shì)…指標(biāo)標(biāo)：：42㎡㎡大型型社社區(qū)區(qū)、、3萬(wàn)㎡㎡商商業(yè)業(yè)配配套套交通通：：位位于于莞莞惠惠輕輕軌軌惠惠環(huán)環(huán)站站南南側(cè)側(cè)，，交交通通優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)明明顯顯打造造：：Art-deco建面面風(fēng)風(fēng)格格及及托托斯斯卡卡納納風(fēng)風(fēng)情情園園林林、、完善善運(yùn)運(yùn)動(dòng)動(dòng)配配套套目前前周周邊邊環(huán)環(huán)境境比比較較嘈嘈雜雜目前前客客戶戶對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目所所在在片片區(qū)區(qū)認(rèn)認(rèn)可可度度不不高高仲愷愷片片區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)域域經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)展展前前景景一一片片大大好好惠環(huán)環(huán)片片區(qū)區(qū)尖尖峰峰山山一一帶帶改改造造規(guī)規(guī)劃劃的的出出臺(tái)臺(tái)輕軌軌開(kāi)開(kāi)通通將將有有利利于于擴(kuò)擴(kuò)大大客客群群范范圍圍及及提提升升片片區(qū)區(qū)價(jià)價(jià)值值國(guó)五五條條惠惠州州落落地地限限價(jià)價(jià)限限購(gòu)購(gòu)銀行行信信貸貸金金融融環(huán)環(huán)境境不不穩(wěn)穩(wěn)定定區(qū)域域市市場(chǎng)場(chǎng)的的激激烈烈競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)SWOT威脅脅機(jī)會(huì)會(huì)項(xiàng)目目SWOT分析析通過(guò)過(guò)項(xiàng)項(xiàng)目目SWOT分析析，，本本項(xiàng)項(xiàng)目目應(yīng)應(yīng)該該充充分分放放大大優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，，規(guī)規(guī)避避劣劣勢(shì)勢(shì)，，利利用用機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)，，避避免免威威脅脅，，從從而而綜綜合合得得出出項(xiàng)項(xiàng)目目核核心心問(wèn)問(wèn)題題及及解解決決方方向向CausesandEffects5策略略1：通過(guò)過(guò)區(qū)區(qū)域域炒炒作作，，提提升升項(xiàng)項(xiàng)目目所所在在片片區(qū)區(qū)的的認(rèn)認(rèn)可可度度；；策略略2：通過(guò)過(guò)““香香檳檳文文化化””的的演演繹繹，，營(yíng)營(yíng)造造極極致致感感性性的的品品牌牌體體驗(yàn)驗(yàn)；；策略略3：通過(guò)過(guò)軟軟硬硬件件的的高高品品質(zhì)質(zhì)打打造造，，建建立立香香檳檳時(shí)時(shí)代代新新標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。。高形形象象的的市市場(chǎng)場(chǎng)占占位位及及快快速速銷銷售售，，開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商的的品品牌牌效效應(yīng)應(yīng)將將會(huì)會(huì)日日漸漸凸凸顯顯，，本本項(xiàng)項(xiàng)目目及及后后續(xù)續(xù)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目的的溢溢價(jià)價(jià)能能力力將將會(huì)會(huì)不不斷斷攀攀升升！！策略略1：線上上推推廣廣及及活活動(dòng)動(dòng)策策略略爆爆破破，，集集中中吸吸引引目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶群群；；策略略2：線下下精精準(zhǔn)準(zhǔn)的的客客戶戶渠渠道道及及策策略略實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)目目標(biāo)標(biāo)客客群群快快速速積積累累；；策略略3：合理理的的入入市市價(jià)價(jià)格格及及推推售售節(jié)節(jié)奏奏實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目目首首批批單單位位快快速速銷銷售售。。初級(jí)級(jí)目目標(biāo)標(biāo)項(xiàng)目目營(yíng)營(yíng)銷銷核核心心策策略略如何何實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目目高高形形象象終極極目目標(biāo)標(biāo)如何何實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)首首批批單單位位快快速速銷銷售售實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目目的的品品牌牌效效應(yīng)應(yīng)總策策略略執(zhí)行行策策略略形象象策策略略1推廣廣策策略略2活動(dòng)動(dòng)策策略略3通過(guò)過(guò)區(qū)區(qū)域域炒炒作作，，提提升升““惠城城南南門門戶戶”的的認(rèn)認(rèn)可可度度；；通過(guò)過(guò)軟軟硬硬件件的的高高品品質(zhì)質(zhì)打打造造，，建建立立““都市市香香檳檳生生活活”新新標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。。結(jié)合合銷銷售售階階段段即即推推廣廣主主題題，，線線上上推推廣廣分分階階段段釋釋放放項(xiàng)項(xiàng)目目信信息息，，集集中中吸吸引引目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶群群；；結(jié)合合項(xiàng)項(xiàng)目目形形象象演演繹繹及及營(yíng)營(yíng)銷銷節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)安安排排，，分分階階段段舉舉辦辦活活動(dòng)動(dòng)爆爆破破市市場(chǎng)場(chǎng)；；項(xiàng)目目營(yíng)營(yíng)銷銷執(zhí)執(zhí)行行總總策策略略客戶戶策策略略4線下下精精準(zhǔn)準(zhǔn)的的客客戶戶渠渠道道及及策策略略實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)目目標(biāo)標(biāo)客客群群快快速速積積累累；；Part4.2營(yíng)銷銷執(zhí)執(zhí)行行形象象策策略略推廣廣策策略略活動(dòng)動(dòng)策策略略外部部包包裝裝營(yíng)銷銷中中心心包包裝裝樣板板房房包包裝裝客戶戶策策略略推售售策策略略展示示策策略略123一組組吻吻合合項(xiàng)項(xiàng)目目DNA，極極致致體體現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目目“香香檳檳文文化化””的氣氣質(zhì)質(zhì)展展示示??！一套套超超越越市市場(chǎng)場(chǎng)，，引引領(lǐng)領(lǐng)仲仲愷愷乃乃至至惠惠州州品品質(zhì)質(zhì)住住宅宅的的看看房房體體驗(yàn)驗(yàn)??！一系系列列符符合合并并超超越越客客戶戶““價(jià)價(jià)值值感感官官””，，極極致致沖沖擊擊的的奢華華體驗(yàn)驗(yàn)?。ourFactors(3)樓體體-虛擬擬香香檳檳樓樓體體畫畫接待待大大堂堂-香檳檳池池、、水水晶晶杯杯陣陣列列樣板板房房-香檳檳展展覽覽館館震撼撼體體系系一一：：展展示示類類震撼撼體體系系二二：：服服務(wù)務(wù)類類震撼撼體體系系三三：：科科技技類類震撼撼體體系系四四：：突突破破類類四緯緯體體系系，，九九重重震震撼撼提供香檳檳、飲料料、精美美小點(diǎn)洗腦房-香檳人生生影視片演演繹香檳夜空空-樓體激光束香檳時(shí)光看樓樓通道香檳時(shí)代長(zhǎng)廊廊訂制獨(dú)特特香檳香芬打造都市市香檳生生活“香檳小小鎮(zhèn)”溢溢滿香香檳第一重震震撼之營(yíng)銷中心心震撼點(diǎn)：：香檳金金營(yíng)銷中中心利用‘香香檳金’作為營(yíng)銷銷中心內(nèi)內(nèi)部VI色全面打造造項(xiàng)目香香檳形象象；利用‘香香檳酒瓶瓶’圖案作為為樓體提高項(xiàng)目目昭示性性，吸引引客戶眼眼球；第二重震震撼之樓體震撼點(diǎn)：：香檳樓樓體‘激光束束’在營(yíng)銷中中心頂上上，安裝裝‘激光光束’，，打造夜夜空中的的一束““光明””；夜間，更更能凸顯顯項(xiàng)目，，樹(shù)立城城市代言言，彰顯顯標(biāo)桿地地位；第三重震震撼之激光束震撼點(diǎn)：：香檳夜夜空--激光束目的：在在重重震震撼下，，通過(guò)藝藝術(shù)、科科技、服服務(wù)將項(xiàng)項(xiàng)目氣質(zhì)質(zhì)完美演演繹將項(xiàng)目生生活，完完全融入入到看房房體驗(yàn)過(guò)過(guò)程中方式：以以營(yíng)銷中中心顛覆覆傳統(tǒng)豪豪宅觀，，以樣板板房重塑塑品質(zhì)生生活通過(guò)科技技詮釋產(chǎn)產(chǎn)品內(nèi)涵涵，輔以以藝術(shù)品品彰顯品品位人生生收效：讓讓老客戶戶惦記，，讓新客客戶期盼盼體驗(yàn)的不不是房子子，而是是巔峰人人生的真真諦香檳殿堂堂營(yíng)銷中心心樣板房房打造第四重震震撼之營(yíng)銷中心心香檳+水晶杯陣陣列’營(yíng)銷中心心內(nèi)擺放放香檳酒酒及水晶晶杯的陣陣列組合合，營(yíng)造造項(xiàng)目香香檳生活活氛圍；；震撼點(diǎn)：：香檳池池+水晶杯陣陣列震撼點(diǎn)：：訂制獨(dú)獨(dú)特香檳檳香芬第五重震震撼之接待大堂堂‘拿破侖侖三世御御用香水水大師訂訂制項(xiàng)目目獨(dú)特香香芬’第五重震震撼之影音室影視屏幕幕電子屏操操作裝置置震撼點(diǎn)：：香檳生生活導(dǎo)入入影視片片演繹‘產(chǎn)品演演繹’電子操作作裝置：：標(biāo)有世世界幾大大高新科科技區(qū)，，點(diǎn)擊每每個(gè)科技技去，就就會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)代表性性頂級(jí)豪豪宅產(chǎn)品演繹繹片：由由香檳生生活導(dǎo)入入項(xiàng)目整整體介紹紹；第六重震震撼之樣板房震撼點(diǎn)：：香檳格格調(diào)—樣板房以以香檳品品牌命名名英倫風(fēng)格格：英倫倫風(fēng)格自自然、清清新、優(yōu)優(yōu)雅、高高貴等特特點(diǎn)，滿滿足人們們對(duì)歐洲洲風(fēng)情愜愜意和浪浪漫追求求E棟301號(hào)房3房2廳2衛(wèi)2陽(yáng)臺(tái)建筑面積積：101.78；套內(nèi)面面積：85.71㎡風(fēng)格建議議：英倫風(fēng)格格樣板房名名稱建議議：酩悅第六重震震撼之樣板房震撼點(diǎn)：：香檳格格調(diào)G棟1單元303號(hào)房3房2廳2衛(wèi)2陽(yáng)臺(tái)建筑面積積：93.63㎡；套內(nèi)面面積：81.03㎡風(fēng)格建議議：現(xiàn)代簡(jiǎn)約約風(fēng)格樣板房名名稱建議議：白雪現(xiàn)代簡(jiǎn)約約風(fēng)格：：中小戶戶型采用用現(xiàn)代簡(jiǎn)簡(jiǎn)約風(fēng)格格，符合合年輕人人和商業(yè)業(yè)人士簡(jiǎn)簡(jiǎn)約不簡(jiǎn)簡(jiǎn)單的需需求；目的：用用非常規(guī)規(guī)手段刺刺破市場(chǎng)場(chǎng)吸引買房房的人來(lái)來(lái)看房、、吸引不不買房的的人來(lái)看看香檳方式：結(jié)結(jié)合營(yíng)銷銷活動(dòng)，，打造清清水房通過(guò)藝術(shù)術(shù)品包裝裝來(lái)提升升產(chǎn)品內(nèi)內(nèi)涵和清清水房展展示收效：銷銷售有噱噱頭、客客戶有看看頭不止講格格調(diào)、還還要講文文化香檳博物物館—清水房清水房打打造第七重震震撼之清水房主題：情情迷香檳檳沁打造方式式：清水房可可布置成成香檳展展覽館，，里面放放置能代代表于香香檳有關(guān)關(guān)的物品品，如：：十大品品牌香檳檳、高腳腳杯、水水晶杯等等，吸引引客戶對(duì)對(duì)香檳文文化了解解的興趣趣；第八重震震撼之香檳時(shí)代代長(zhǎng)廊對(duì)前廣場(chǎng)場(chǎng)做主題題性包裝裝，通過(guò)過(guò)小品營(yíng)營(yíng)造氛圍圍前廣場(chǎng)擺擺放桌椅椅增強(qiáng)與與客戶的的互動(dòng)性性利用導(dǎo)示示提高項(xiàng)項(xiàng)目昭示示性前廣場(chǎng)擺擺放香檳檳酒瓶小小品第八重震震撼之香檳時(shí)代代長(zhǎng)廊都市生活活場(chǎng)景展展示系列列——打造香檳檳生活氛氛圍，渲渲染示范范社區(qū)生生活感受受前廣場(chǎng)：：電視柱柱（播放放項(xiàng)目宣宣傳片或或不同國(guó)國(guó)家的電電視片）），充分分體現(xiàn)都都市生活活入口：巨巨大的入入口香檳檳酒成為為商業(yè)街街獨(dú)特體體驗(yàn)商業(yè)街的的提前展展示：極極富特色色的櫥窗窗（人物物+名品）統(tǒng)統(tǒng)一的廣廣告牌位位地面結(jié)合合導(dǎo)視的的處理第八重震震撼之香檳時(shí)代代長(zhǎng)廊商業(yè)展示示——打造香檳檳氛圍，，營(yíng)造濃濃烈的都都市生活活氛圍香檳看樓樓時(shí)光通通道第九重震震撼之時(shí)光看樓樓通道營(yíng)銷中心心至G棟直線距距離為40m為了增加加看樓通通道的趣趣味性和和觀賞性性，減少少疲憊感感“魔法法看樓樓通道道”Part4.2營(yíng)銷執(zhí)執(zhí)行推廣主主題推廣渠渠道形象策策略推廣策策略活動(dòng)策策略客戶策策略推售策策略公開(kāi)發(fā)發(fā)售11.910.2610.12樣板房房開(kāi)放放營(yíng)銷中中心開(kāi)開(kāi)放2周2周1個(gè)月9.15營(yíng)銷隊(duì)隊(duì)伍建建立8.121個(gè)月階段一一：立立形象象，傳傳口碑碑階段二二：樹(shù)樹(shù)價(jià)值值，促促轉(zhuǎn)化化形象建建立，，價(jià)值值輸出出，話話題釋釋放價(jià)值落落地、、引爆爆市場(chǎng)場(chǎng)、營(yíng)營(yíng)造氛氛圍推廣主主題香檳小小鎮(zhèn)開(kāi)啟惠惠城南南門戶戶炒作片片區(qū)價(jià)值落落地-生活價(jià)值落落地-體驗(yàn)價(jià)值落落地-產(chǎn)品香檳小小鎮(zhèn)仲愷從從此瞻瞻仰香香檳生生活香檳殿殿堂盛盛啟全城恭恭迎品品鑒尊享巔巔峰生生活從香檳檳小鎮(zhèn)鎮(zhèn)開(kāi)始始香檳小小鎮(zhèn)附附近路路段打打造風(fēng)風(fēng)情街街路段段，樹(shù)樹(shù)立具具有香香檳形形象的的路牌牌導(dǎo)示示；②小小區(qū)園園林內(nèi)內(nèi)部，，樹(shù)立立具有有香檳檳的的的導(dǎo)示示牌，，增強(qiáng)強(qiáng)標(biāo)識(shí)識(shí)形象象；③項(xiàng)項(xiàng)目交交叉路路口，，樹(shù)立立香檳檳公館館的道道路指指示牌牌；圍墻道道旗8月9月10月11月12月戶外廣廣告在仲愷愷中心心區(qū)、、惠州州南三三環(huán)、、惠州州汽車車站設(shè)設(shè)立戶戶外廣廣告牌牌，針針對(duì)惠惠城區(qū)區(qū)板塊塊、深深圳地地緣客客戶和和仲愷愷板塊塊的客客戶推推廣8月9月10月11月12月本項(xiàng)目目仲愷T牌惠州南南三環(huán)環(huán)惠州汽汽車站站候車亭亭廣告告候車亭風(fēng)暴，覆蓋仲愷/麥地/南線覆蓋仲仲愷/麥地/南線候候車廳廳，集集中在在展示示中心心及開(kāi)開(kāi)盤前前開(kāi)放放。8月9月10月11月12月仲愷南線麥麥地報(bào)紙廣廣告主題報(bào)廣主題8月12日香檳小鎮(zhèn)開(kāi)啟惠州南大門（軟文）9月15日香檳小鎮(zhèn)仲愷從此瞻仰香檳生活10月12日香檳殿堂盛啟全城恭迎品鑒10月26日尊享巔峰生活從香檳小鎮(zhèn)開(kāi)始針對(duì)每每月主主題，，投放放南都都/惠日全全版報(bào)報(bào)廣8月9月10月11月12月網(wǎng)絡(luò)廣廣告香檳小鎮(zhèn)開(kāi)啟惠州南大門搜房主主頁(yè)，，特通通，投投放2個(gè)月半半，每每個(gè)月月根據(jù)據(jù)推廣廣主題題更換換8月9月10月11月12月主題報(bào)廣主題8月12日香檳小鎮(zhèn)開(kāi)啟惠城南門戶（軟文）9月15日香檳小鎮(zhèn)仲愷從此瞻仰香檳生活10月12日香檳殿堂盛啟全城恭迎品鑒10月26日尊享巔峰生活從香檳小鎮(zhèn)開(kāi)始銷售物物料8月9月10月11月12月項(xiàng)目樓樓書、、戶型型單張張、海海報(bào)可可采用用異形形”香香檳““設(shè)計(jì)計(jì)，營(yíng)營(yíng)造現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)香香檳生生活氛氛圍，，同時(shí)時(shí)帶給給客戶戶新鮮鮮體驗(yàn)驗(yàn)感短信短信：：精細(xì)細(xì)化的的營(yíng)銷銷，將將價(jià)值值傳遞遞到底底短信1：傳遞遞區(qū)位位短信2：傳遞遞風(fēng)情情短信3：傳遞遞配套套短信4：傳遞遞產(chǎn)品品客戶甲甲精選一一定數(shù)數(shù)量的的目標(biāo)標(biāo)客戶戶群，，給這這批客客戶發(fā)發(fā)送幾幾條短短信，，每一一條短短信傳傳遞項(xiàng)項(xiàng)目不不同的的價(jià)值值點(diǎn)，，最大大限度度給客客戶洗洗腦針對(duì)惠惠州客客戶，，每周周投放放50萬(wàn)條短短信重要銷銷售節(jié)節(jié)點(diǎn)增增加投投放，，每周周投放放量為為80萬(wàn)條8月9月10月11月12月開(kāi)創(chuàng)房地產(chǎn)產(chǎn)無(wú)紙化宣宣傳的《海錦?香檳小鎮(zhèn)二二維碼》傳統(tǒng)途徑：戶外廣告/平面廣告/樓書/宣傳折頁(yè)/戶型折頁(yè)/易拉寶等；；網(wǎng)絡(luò)途徑：微博/微信/QQ群/論壇等；二維碼作為為一種跨媒媒體通道，，使平面與與網(wǎng)絡(luò)等多多種媒體通通過(guò)手機(jī)無(wú)無(wú)縫聯(lián)接起起來(lái)。推廣新媒介介：微信二二維碼——通過(guò)手機(jī)掃掃描二維碼碼直接進(jìn)入入海錦?香檳小鎮(zhèn)的的詳情頁(yè)面面Part4.2營(yíng)銷執(zhí)行片區(qū)炒作節(jié)點(diǎn)活動(dòng)營(yíng)銷活動(dòng)形象策略推廣策略活動(dòng)策略客戶策略推售策略—區(qū)域炒作滲滲透前置目的:區(qū)域價(jià)值滲滲透，在前前期炒作中中，通過(guò)幾幾個(gè)月時(shí)間間，使市場(chǎng)場(chǎng)逐漸關(guān)注注區(qū)域發(fā)展展。形式：僅講區(qū)域、、以第三方方角度對(duì)區(qū)區(qū)域進(jìn)行炒炒作評(píng)價(jià)。。配合媒體：：惠州日?qǐng)?bào)、、新浪網(wǎng)、、房地產(chǎn)信信息網(wǎng)；新新浪區(qū)域微微博邀請(qǐng)嘉賓：：三星/TCL/德賽等公司司領(lǐng)導(dǎo)層，，惠城南門戶戶-仲愷第一站站——自8月份開(kāi)始，，項(xiàng)目的主主要通過(guò)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙紙等大眾渠渠道不斷的的話題性炒炒作，訴求求區(qū)域?qū)τ谟诨葜荨⒅橹槿堑膽?zhàn)戰(zhàn)略地位，，達(dá)到區(qū)域域價(jià)值滲透透，鋪墊市市場(chǎng)認(rèn)知““我在哪””？。片區(qū)形象提提升惠州經(jīng)濟(jì)名企業(yè)結(jié)對(duì)對(duì)安家惠州州營(yíng)銷中心開(kāi)開(kāi)放活動(dòng)時(shí)間：：2013年10月12日活動(dòng)主題：：迷醉·香檳仲夏之之夜活動(dòng)定位：：高端觀賞賞及體驗(yàn)性性活動(dòng)活動(dòng)形式：：產(chǎn)品發(fā)布布+香檳品鑒+法式文化盛盛宴活動(dòng)內(nèi)容：：法式服裝秀秀、激情狂狂歡、歌劇劇魅影?；顒?dòng)亮點(diǎn)：：觀賞性強(qiáng)強(qiáng)、影響力力大、有極極強(qiáng)的感染染力。醉迷香香檳之夜香檳小鎮(zhèn)開(kāi)開(kāi)啟城市市香檳之旅旅綻放來(lái)來(lái)自BOLLINGER的芬芳活動(dòng)時(shí)間：：2013年10月26日活動(dòng)主題：：綻放·來(lái)自BOLLINGER的芬芳活動(dòng)定位：：轟動(dòng)盛大大的開(kāi)場(chǎng)活活動(dòng)活動(dòng)形式：：轟動(dòng)大型型戶外活動(dòng)動(dòng)?；顒?dòng)內(nèi)容：：經(jīng)典香檳聯(lián)聯(lián)展、邀請(qǐng)請(qǐng)品酒師現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)教授開(kāi)開(kāi)香檳方法法及如何品品鑒香檳，，名?，F(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)演繹、新新聞發(fā)布會(huì)會(huì)?；顒?dòng)亮點(diǎn)：：主題亮點(diǎn)點(diǎn)、極具吸吸引力、影影響力大。。選取法國(guó)幾幾個(gè)具有代代表性的香香水品牌，，從項(xiàng)目本本身優(yōu)勢(shì)出出發(fā)結(jié)合法法國(guó)香水的的特色與兩兩者之間做做聯(lián)動(dòng)嫁接接，將主題題分為幾個(gè)個(gè)部分，以以其獨(dú)特的的地域風(fēng)情情和人文歷歷史，將其其融入到場(chǎng)場(chǎng)景的布置置及節(jié)目的的穿插，法法式情景劇劇，名模香香水走秀，，穿插于活活動(dòng)當(dāng)中，，除了讓滿滿足大家視視覺(jué)、聽(tīng)覺(jué)覺(jué)的享受之之外，詮釋釋了獨(dú)具法法蘭西風(fēng)情情的保利香香檳公館的的獨(dú)特魅力力，從而在在進(jìn)入市場(chǎng)場(chǎng)前期在品品牌美譽(yù)度度和認(rèn)知度度上以直線線上升的速速度提高，，為今后的的銷售做下下鋪墊。樣板房開(kāi)放放香檳小鎮(zhèn)讓讓城市有有了香檳的的味道Part4.2營(yíng)銷執(zhí)行客戶渠道形象策略推廣策略活動(dòng)策略客戶策略推售策略“六大渠道道”持續(xù)聚聚焦儲(chǔ)客前置，，前期撒網(wǎng)網(wǎng)，后期收收緊在短時(shí)間內(nèi)內(nèi)實(shí)現(xiàn)通過(guò)過(guò)內(nèi)外拓+節(jié)點(diǎn)吸納目標(biāo)客客戶中原仲愷、、惠城剛需需客戶資源源作為前期期重點(diǎn)拓展展渠道；內(nèi)拓本地居居民，企業(yè)業(yè)中高管理理層；外拓拓惠城市區(qū)區(qū)客戶資源源；銷售周期根根據(jù)需求利利用中原二二、三級(jí)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)介互動(dòng)資資源實(shí)現(xiàn)瞬瞬時(shí)客戶增增量；重大節(jié)日可可作為客戶戶情感維護(hù)護(hù)的重要手手段；重大大活動(dòng)則作作為開(kāi)拓新新客戶的重重要渠道客戶拓展渠渠道一外展點(diǎn)：香香檳生活，，一步到位位宣傳項(xiàng)目形形象、客戶戶拓展氛圍包裝：：1、藝術(shù)軟裝裝展，點(diǎn)綴綴家居生活活，吸引客客戶駐留2、與藝術(shù)品品一起展覽覽，展示品品牌也展示示生活時(shí)間：10月地點(diǎn)：港惠惠新天地客戶拓展渠渠道二高新企業(yè)客客戶團(tuán)購(gòu)預(yù)預(yù)熱：高新企業(yè)客客戶是不可可放棄的資資源，項(xiàng)目目組在操作作光耀荷蘭蘭小城、光光耀城市山山谷、麓湖湖馬德里等等項(xiàng)目，曾曾成功在中中信協(xié)和醫(yī)醫(yī)院、惠環(huán)環(huán)街道辦、、可口可樂(lè)樂(lè)等企業(yè)操操作多起團(tuán)團(tuán)購(gòu)活動(dòng)。?！案咝缕髽I(yè)客客戶拓展、、團(tuán)購(gòu)專場(chǎng)場(chǎng)”客戶拓展渠渠道三周邊企業(yè)拓拓展：利用中原CCES資源，尋找找企業(yè)的中中高管理層層，挖掘其其為關(guān)鍵人人，在企業(yè)業(yè)內(nèi)網(wǎng)進(jìn)行行論壇專題題及郵件宣宣傳，同時(shí)時(shí)安排企業(yè)業(yè)專場(chǎng)看房房日。周邊村落拓拓展：與周邊村落落的村長(zhǎng)及及書記進(jìn)行行關(guān)系維護(hù)護(hù)，邀請(qǐng)其其參加早茶茶、晚宴和和關(guān)鍵人獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)優(yōu)惠釋釋放，安排排村民專場(chǎng)場(chǎng)看房日。。項(xiàng)目周邊企企業(yè)及村落落客戶資源拓拓展（關(guān)鍵鍵人拓展））客戶拓展渠渠道四圈層客戶拓拓展開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目推介介：通過(guò)設(shè)立巡巡展點(diǎn)，進(jìn)進(jìn)入開(kāi)發(fā)商商所開(kāi)發(fā)的的物業(yè)進(jìn)行行項(xiàng)目推介介?；莩?、仲愷愷寫字樓現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)推介：：通過(guò)設(shè)立寫寫字樓巡展展點(diǎn)，進(jìn)行行寫字樓企企業(yè)的項(xiàng)目目推介。區(qū)域樓盤/企業(yè)協(xié)會(huì)或或商會(huì)會(huì)員員挖掘：購(gòu)買相關(guān)樓樓盤及企業(yè)業(yè)的名錄進(jìn)進(jìn)行CALL客，短信公公司相關(guān)資資源進(jìn)行現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)短短信邀約和和產(chǎn)品信息息覆蓋。曾在光耀荷荷蘭小城、、光耀城市市山谷進(jìn)行行成功推薦薦?？蛻敉卣骨牢宕罅ν卣购虾献縻y行資資源，并快快速組織專專場(chǎng)推薦會(huì)會(huì)針對(duì)銀行客客戶經(jīng)理釋釋放產(chǎn)品信信息和轉(zhuǎn)介介有獎(jiǎng)信息息，發(fā)展其其為關(guān)鍵人人銀行專場(chǎng)推推薦擴(kuò)大客客戶資源客戶拓展渠渠道六啟動(dòng)二三級(jí)級(jí)轉(zhuǎn)介，向向三級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)同事宣講講項(xiàng)目情況況，并定時(shí)時(shí)進(jìn)行巡鋪鋪或召開(kāi)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)推介大大會(huì)，從傳傳統(tǒng)的帶客客上門升級(jí)級(jí)到分行派派同事駐點(diǎn)點(diǎn)帶客。中原二三級(jí)級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)動(dòng)Part4.2營(yíng)銷執(zhí)行推售節(jié)奏價(jià)格走勢(shì)形象策略推廣策略活動(dòng)策略客戶策略推售策略推售原則：：熱銷口碑碑，逐步走走高根據(jù)工程進(jìn)進(jìn)度，建議議分兩批推推貨。首批F、G棟11月9日開(kāi)開(kāi)盤盤，11月底底售售罄