中北五金化工機(jī)電市場(chǎng)

招商方案提案人：陳梁日期：2010年12月8日序：完好的執(zhí)行方案和進(jìn)行招商的實(shí)際操作是招商成功的關(guān)鍵所在，而這一過(guò)程的一些細(xì)節(jié)問(wèn)題不容忽視。第一是招商隊(duì)伍的組建及招商人才的培訓(xùn)。由于招商具有“三快”（“三快”即快速回籠資金、快速組建市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)、快速將產(chǎn)品送抵終端）。制定完善的招商策略，能在招商過(guò)程中起到很好的作用，那么一個(gè)富有熱情、精干、強(qiáng)大的招商隊(duì)伍是招商工作的關(guān)鍵。第一步是招商的組織框架和崗位職責(zé)的確定，主要是對(duì)人才個(gè)體的技能的鎖定和對(duì)團(tuán)隊(duì)的整體規(guī)劃。從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展角度看，招商應(yīng)配備以下幾方面人才：1、招商經(jīng)理1人，需對(duì)本項(xiàng)目所在行業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)有實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)（尤其要擅長(zhǎng)招商運(yùn)作），懂企劃，善管理，具出色談判技巧和人格魅力。2、商務(wù)助理1名，主要職責(zé)是幫助一線招商人員作好內(nèi)務(wù)（資料物品、來(lái)電來(lái)函、來(lái)人洽談、信息收集等）和會(huì)務(wù)組織等工作。3、招商主任5——10名，有專(zhuān)業(yè)的項(xiàng)目招商經(jīng)驗(yàn)，基礎(chǔ)扎實(shí)，反應(yīng)靈敏。招商隊(duì)伍組建之后，必須進(jìn)行培訓(xùn)。一方面，通過(guò)培訓(xùn)來(lái)了解項(xiàng)目的產(chǎn)品現(xiàn)狀，了解招商策略和操作步驟，同時(shí)也是進(jìn)行磨合的過(guò)程。招商的培訓(xùn)主要有以下幾個(gè)方面：1、項(xiàng)目及產(chǎn)品知識(shí)，以及團(tuán)隊(duì)成員對(duì)項(xiàng)目的現(xiàn)狀有清楚的認(rèn)識(shí)。2、溝通技巧（如接聽(tīng)電話、接待語(yǔ)言、洽談技巧、儀表舉止等），以培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)成員的職業(yè)感。3、招商專(zhuān)業(yè)知識(shí)（招商流程、談判技巧、接聽(tīng)電話、注意事項(xiàng)等）。4、招商要旨（招商策略說(shuō)明及合同解讀等）。招商工作開(kāi)始后面臨許多實(shí)際的實(shí)施工作，在產(chǎn)品的核心概念基礎(chǔ)上撰寫(xiě)招商文案、制定《招商手冊(cè)》、制定媒體發(fā)布計(jì)劃、準(zhǔn)備合同文本、準(zhǔn)備各類(lèi)產(chǎn)品和項(xiàng)目的宣傳資料等等，必要的準(zhǔn)備將為招商實(shí)施打下良好的基礎(chǔ)。只有進(jìn)行有效溝通，把握“求租者”的洽談與管控技巧，招商工作才能順利開(kāi)展。

針對(duì)本公司前期對(duì)太原市五金機(jī)電市場(chǎng)的初步摸底，在本項(xiàng)目的定位上有了一些清晰的思路，該思路中有公司內(nèi)部單一、團(tuán)體的建設(shè)性意見(jiàn)，也有業(yè)內(nèi)人士結(jié)合專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的眼光對(duì)該市場(chǎng)形勢(shì)定位的評(píng)判；因此，我們?nèi)绾文茉凇凹紡V益”的基礎(chǔ)上找準(zhǔn)本項(xiàng)目的定位思路？將至關(guān)重要；但有一點(diǎn)是萬(wàn)金不變的法則，那就是做任何項(xiàng)目的產(chǎn)品定位，必須找出同類(lèi)市場(chǎng)中的差異化優(yōu)勢(shì)，因?yàn)椋翰町惢瘍?yōu)勢(shì)——（產(chǎn)品+創(chuàng)新+功能)差異化優(yōu)勢(shì)報(bào)告邏輯結(jié)構(gòu)圖:1市場(chǎng)產(chǎn)品態(tài)勢(shì)2項(xiàng)目定位3招商策略3價(jià)格策略3利潤(rùn)預(yù)算PART-1市場(chǎng)產(chǎn)品態(tài)勢(shì)【如圖】草坪區(qū)：10%杏花嶺區(qū)：無(wú)萬(wàn)柏林區(qū)：40%迎澤區(qū)：10%小店區(qū)：20%晉源區(qū)：20%【總體分布】草坪區(qū)佳盛物資廣場(chǎng)：646家杏花嶺區(qū)無(wú)萬(wàn)柏林區(qū)華北機(jī)電城：646家濱河機(jī)電城：517家舊萬(wàn)水機(jī)電城：47家民盛商貿(mào)市場(chǎng)：294家迎澤區(qū)化工市場(chǎng)：96家小店區(qū)聚美瑞國(guó)際五金機(jī)電城：516家三晉國(guó)際城：344家晉源區(qū)南堰萬(wàn)水商貿(mào)：1437家一電廠新萬(wàn)水：1000多家五金機(jī)電行業(yè)的數(shù)據(jù)圖：草坪區(qū)同類(lèi)市場(chǎng)權(quán)重評(píng)比租金高（15%）貨運(yùn)差（10%）管理差（10%）區(qū)域熟（20%）環(huán)境差（10%）交通差（10%）客流大（20%）機(jī)能全（5%）佳盛物資廣場(chǎng)結(jié)論：1.區(qū)域只有一個(gè)市場(chǎng)；2.依靠小商品、建材裝飾來(lái)帶活本產(chǎn)業(yè)；3.區(qū)域、客流是本市場(chǎng)火爆的關(guān)鍵；注：杏花嶺區(qū)無(wú)五金機(jī)電市場(chǎng)市場(chǎng)（略）圖：萬(wàn)柏林林區(qū)同類(lèi)市市場(chǎng)權(quán)重評(píng)評(píng)比租金高（5%）貨運(yùn)差（5%）管理差（10%）區(qū)域熟（20%）環(huán)境差（10%）交通差（10%）客流大（20%）機(jī)能全（20%）華北機(jī)電城租金高（10%）貨運(yùn)差（15%）管理差（10%）區(qū)域熟（20%）環(huán)境差（10%）交通差（10%）客流大（15%）機(jī)能全（10%）濱河機(jī)電城結(jié)論：完全依靠成成熟的明珠珠市場(chǎng)來(lái)帶帶動(dòng)效益；；市場(chǎng)管理差差，商戶(hù)正正在逐步流流失；成熟的區(qū)域域是市場(chǎng)一一直堅(jiān)持的的原因；結(jié)論：1.市場(chǎng)場(chǎng)客流不大大，2.依托托中澳的區(qū)區(qū)域成熟度度來(lái)度日，，3.經(jīng)營(yíng)營(yíng)種類(lèi)已不不太健全，，租金高（5%）貨運(yùn)差（15%）管理差（10%）區(qū)域熟（20%）環(huán)境差（10%）交通差（15%）客流大（10%）機(jī)能全（15%）舊萬(wàn)水機(jī)電城租金高（15%）貨運(yùn)差（5%）管理差（5%）區(qū)域熟（20%）環(huán)境差（15%）交通差（15%）客流大（20%）機(jī)能全（5%）民盛商貿(mào)市場(chǎng)結(jié)論：剩幾十戶(hù)不不愿搬遷的的商戶(hù)；只剩可以利利用的地域域優(yōu)勢(shì)；在一年內(nèi)該該機(jī)電城會(huì)會(huì)退出同行行業(yè)市場(chǎng)；；結(jié)論：1.占據(jù)據(jù)地段、區(qū)區(qū)域、交通通、客流極極大優(yōu)勢(shì)；；2.新型型的市場(chǎng)，，環(huán)境整潔潔，發(fā)展?jié)摑摿Υ螅?.剛?cè)肴胧?，政策策上?yōu)惠幅幅度較大；；圖：迎澤區(qū)區(qū)同類(lèi)市場(chǎng)場(chǎng)權(quán)重評(píng)比比租金高（5%）貨運(yùn)差（10%）管理差（10%）區(qū)域熟（25%）環(huán)境差（5%）交通差（15%）客流大（15%）機(jī)能全（15%）山西化工市場(chǎng)結(jié)論：市場(chǎng)不成規(guī)規(guī)模；交通環(huán)境差差，客流少少；小作坊式經(jīng)經(jīng)營(yíng)；圖：小店區(qū)區(qū)同類(lèi)市場(chǎng)場(chǎng)權(quán)重評(píng)比比租金高（15%）貨運(yùn)差（10%）管理差（10%）區(qū)域熟（20%）環(huán)境差（10%）交通差（10%）客流大（20%）機(jī)能全（5%）聚美瑞機(jī)電城租金高（10%）貨運(yùn)差（15%）管理差（15%）區(qū)域熟（10%）環(huán)境差（10%）交通差（20%）客流大（10%）機(jī)能全（10%）三晉國(guó)際汽配城結(jié)論：規(guī)?；\(yùn)作作，適應(yīng)城城市發(fā)展規(guī)規(guī)劃；第一個(gè)獨(dú)立立產(chǎn)權(quán)租售售；目前市場(chǎng)不不太成熟，，區(qū)域化有有些超前；；客流、地段段、貨運(yùn)、、機(jī)能很差差；從08年到現(xiàn)現(xiàn)在的租售售情況一直直不太理想想；結(jié)論：1.汽配配市場(chǎng)的一一個(gè)小定位位，重視程程度??；2.新型型的市場(chǎng)，，環(huán)境整潔潔，發(fā)展?jié)摑摿Υ螅?.剛?cè)肴胧?，政策策上?yōu)惠幅幅度較大；；4.地域域性超前，，盈利期最最少在5年年以后圖：晉源區(qū)區(qū)同類(lèi)市場(chǎng)場(chǎng)權(quán)重評(píng)比比租金高（15%）貨運(yùn)差（10%）管理差（10%）區(qū)域熟（20%）環(huán)境差（10%）交通差（10%）客流大（20%）機(jī)能全（5%）南堰萬(wàn)水商貿(mào)城租金高（15%）貨運(yùn)差（10%）管理差（10%）區(qū)域熟（20%）環(huán)境差（10%）交通差（10%）客流大（20%）機(jī)能全（5%）新萬(wàn)水機(jī)電城結(jié)論：區(qū)域成熟，，龐大的周周邊氣候效效應(yīng)已形成成；是目前太原原市最大的的專(zhuān)業(yè)化市市場(chǎng)；租金較高；；政府存在近近期對(duì)其搬搬遷的想法法；結(jié)論：1.拆舊舊換新，客客源穩(wěn)定；；2.路途途較遠(yuǎn)，不不太方便；；4.地域域承載性較較弱，周邊邊機(jī)能配套套不完善；‘PART-2項(xiàng)目定位【項(xiàng)目概況況】項(xiàng)目位于太原市和平北路與恒通北街十字口路北，項(xiàng)目東臨主干道和平北路，南靠恒通北街，北面緊臨太原市北外環(huán)；地理位置得天獨(dú)厚；本項(xiàng)目規(guī)劃占地面積約11.4萬(wàn)平方米，總建筑面積約為20萬(wàn)平米；其中，機(jī)電市場(chǎng)用地面積約100畝左右，倉(cāng)儲(chǔ)用地約70畝；本項(xiàng)目于2011年3月份開(kāi)始動(dòng)工，預(yù)計(jì)2011年12月份竣工……【國(guó)內(nèi)機(jī)電電市場(chǎng)現(xiàn)狀狀】

近年來(lái)我國(guó)五金機(jī)電行業(yè)的發(fā)展十分迅速，未來(lái)本行業(yè)還會(huì)有更長(zhǎng)的路要走，那么五金機(jī)電行業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)是什么呢?我認(rèn)為答案就是：品牌化、專(zhuān)業(yè)化、規(guī)?；?。

五金、機(jī)電市場(chǎng)的發(fā)展在我國(guó)越來(lái)越受到重視，市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也由傳統(tǒng)的五金一條街發(fā)展到五金機(jī)電綜合城，再到現(xiàn)在參展貿(mào)售相結(jié)合的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)趨勢(shì)，每一種產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的改變都會(huì)形成一種營(yíng)銷(xiāo)定式的市場(chǎng)法則。

從目前中國(guó)行業(yè)發(fā)展形勢(shì)來(lái)看，我國(guó)最早的并成規(guī)?；l(fā)展的機(jī)電市場(chǎng)是廣東的佛山，因此廣東佛山的國(guó)際五金機(jī)電城自然而然的成為全國(guó)同行業(yè)的領(lǐng)頭羊，因?yàn)樵撌袌?chǎng)經(jīng)過(guò)行業(yè)的洗牌、市場(chǎng)的洗禮，在貿(mào)易、流通、出口等方面形成了巨大的優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)的繁榮拉動(dòng)了本產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)，也形成了生產(chǎn)與市場(chǎng)流通的互動(dòng)性，各地五金機(jī)電專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的建設(shè)，已經(jīng)基本定式為產(chǎn)地型與流通型、大型與中小型、綜合型與單一型的合理搭配，相輔相成局面；全國(guó)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的總體規(guī)劃布局、經(jīng)營(yíng)品種的齊全、物流流通順暢的格局形成，正逐步替代著單一的市場(chǎng)趨勢(shì)，功能多樣化、管理規(guī)范化正逐步受到越來(lái)越多的重視?！竞暧^形勢(shì)勢(shì)】

為適應(yīng)新時(shí)期我國(guó)機(jī)電行業(yè)的發(fā)展要求，國(guó)家九部委聯(lián)合制定出一系列促進(jìn)機(jī)電產(chǎn)品出口的相關(guān)政策性文件。與過(guò)去我國(guó)機(jī)電行業(yè)的相關(guān)政策相比，新時(shí)期我國(guó)機(jī)電行業(yè)政策側(cè)重在產(chǎn)品出口：一是從貿(mào)易政策向產(chǎn)業(yè)政策轉(zhuǎn)變，諸如，對(duì)機(jī)電產(chǎn)品出口技術(shù)改造貸款貼息、對(duì)出口產(chǎn)品研發(fā)資金的支持、對(duì)企業(yè)的科研投入從應(yīng)稅所得額中抵扣等都是新的產(chǎn)業(yè)政策。二是對(duì)機(jī)電產(chǎn)品出口的支持，從現(xiàn)行的下游最終產(chǎn)品的支持轉(zhuǎn)向上游產(chǎn)品(即技術(shù)開(kāi)發(fā))的支持。

國(guó)家民政部批準(zhǔn)成立的“國(guó)”字頭專(zhuān)業(yè)委員會(huì)――中國(guó)五金機(jī)電化工商業(yè)協(xié)會(huì)正式落戶(hù)大瀝廣佛國(guó)際機(jī)電五金城；這也說(shuō)明廣佛國(guó)際五金城正式成為一個(gè)行業(yè)的標(biāo)志與先行者，這也更加說(shuō)明了五金機(jī)電市場(chǎng)正在向規(guī)?；?、規(guī)范化發(fā)展；產(chǎn)品信息的及時(shí)性、行業(yè)市場(chǎng)的規(guī)范性、專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)的優(yōu)勢(shì)性，將各種資源進(jìn)行捆綁式的整合，行業(yè)的未來(lái)需要前瞻與預(yù)期，政策的扶持已讓這個(gè)原本不重視的行業(yè)逐漸明朗清晰起來(lái)……

如今的五金機(jī)電行業(yè)越來(lái)越國(guó)際化、多元化，新型經(jīng)營(yíng)模式的創(chuàng)新延伸了行業(yè)的產(chǎn)業(yè)格局，搞活了輔助產(chǎn)業(yè)鏈中的諸多產(chǎn)物，如：餐飲、休閑、娛樂(lè)、生活、商物配套……

太原市作為一個(gè)第二產(chǎn)業(yè)資源豐富的二線城市，長(zhǎng)期以來(lái)，在第二產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)整合上一直落后別的省市，政府在本地產(chǎn)業(yè)上并沒(méi)出臺(tái)相應(yīng)政策、制度來(lái)扶持企業(yè)來(lái)帶動(dòng)并橫向搞活當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，只有國(guó)營(yíng)企業(yè)備受重視……【區(qū)域產(chǎn)品簡(jiǎn)述】

目前，太原市五金機(jī)電行業(yè)最密集的區(qū)域、或者最具代表性的區(qū)域是萬(wàn)柏林區(qū)、晉源區(qū)，因此上述兩區(qū)域是對(duì)本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力最大的區(qū)域，同時(shí)也是代表一個(gè)產(chǎn)業(yè)集群可持續(xù)發(fā)展的區(qū)域。以上兩個(gè)區(qū)域是太原市的工業(yè)重點(diǎn)區(qū)域，如：太鋼、太重、晉機(jī)、礦機(jī)等，這些曾經(jīng)紅極一時(shí)的國(guó)家企事業(yè)單位，經(jīng)過(guò)幾十年的歷史變遷，真正存活下來(lái)并可持續(xù)發(fā)展的也只有太鋼，為了提高生產(chǎn)效率，好多生產(chǎn)線作業(yè)全部打包進(jìn)入市場(chǎng)，這也是本市場(chǎng)存活的唯一契機(jī)……【項(xiàng)目SWOT區(qū)域分析】】234561本項(xiàng)目外環(huán)高速佳盛物資廣場(chǎng)華北機(jī)電城南堰機(jī)電市場(chǎng)太鋼集團(tuán)2123456【項(xiàng)目S分析】交通———項(xiàng)目所所屬位置緊緊臨北城三三大主干道道，和平北北路、濱河河西路、西外環(huán)高速速，一級(jí)路路、快車(chē)道道、高速路路三重交通通保障，解解決了項(xiàng)目管理理運(yùn)營(yíng)中的的整套物流流難題。環(huán)境———項(xiàng)目導(dǎo)導(dǎo)入獨(dú)特的的社區(qū)園林林設(shè)計(jì)理念念，顛覆了了水泥+馬馬路的臟、、亂、差的的市場(chǎng)模式，在太太原首家引引入綠化植植被、人車(chē)車(chē)分流的人人性化軟概概念。建筑———在建筑筑設(shè)計(jì)上，，首家推翻翻“商鋪+居住=同同面積”的的理念，在在商鋪面積積最大化的的同時(shí)，縮小小居住空間間壓縮貨幣幣成本，讓讓供求雙方方真正從心心理上享有有平衡。SWOT【項(xiàng)目W分析】區(qū)域特征———分分散的的區(qū)域特性性，為數(shù)不不多的單一一小作坊，，不成熟的的行業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)，零星式的市場(chǎng)分分布，全靠靠依托來(lái)維維持市場(chǎng)。?？驮磾?shù)量———之之前單單一的市場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)作，沒(méi)沒(méi)有造成沉沉淀式的區(qū)區(qū)域采供意意識(shí)，反而而長(zhǎng)期以來(lái)被南城城壟斷。SWOT【項(xiàng)目O分析】政策導(dǎo)向———太太原經(jīng)經(jīng)過(guò)三次的的城市整體體規(guī)劃，但但北城的重重工業(yè)位置置始終穩(wěn)如如泰山，四大工業(yè)產(chǎn)產(chǎn)區(qū)就是最最好的行業(yè)業(yè)見(jiàn)證，對(duì)對(duì)商人來(lái)講講，時(shí)間就就是金錢(qián)，，簡(jiǎn)短的路程程距離，匹匹配的產(chǎn)品品渠道，都都在說(shuō)明一一個(gè)問(wèn)題，，便捷永遠(yuǎn)遠(yuǎn)是信息的前沿沿。變遷法則———隨隨著太太原市城市市的不斷飽飽和，城市市的定位與與未來(lái)一直直在延伸與與更迭，政治、經(jīng)濟(jì)濟(jì)、民生都都需要隨著著特定的環(huán)環(huán)境改變，，新城貌的的改變，舊舊市物質(zhì)的拆遷遷，顯而易易見(jiàn)的市場(chǎng)場(chǎng)縫隙......SWOT【項(xiàng)目T分析】行業(yè)態(tài)勢(shì)———太太原原市在各行行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)的分工上上還不太成成熟，市市場(chǎng)沒(méi)有有規(guī)范化、、集中化，不遵遵守行業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)的游戲戲規(guī)則，導(dǎo)導(dǎo)致的是同同行業(yè)之間間的惡性競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，草坪區(qū)、萬(wàn)萬(wàn)柏林區(qū)兩兩大市場(chǎng)的的成熟性對(duì)對(duì)新生行業(yè)業(yè)是個(gè)很大大的生存挑挑戰(zhàn)。成本風(fēng)險(xiǎn)———不不成成熟的項(xiàng)目目周邊市場(chǎng)場(chǎng)，會(huì)加大大招商、經(jīng)經(jīng)營(yíng)、預(yù)期期利潤(rùn)等的的難度，回回收成本的延長(zhǎng)長(zhǎng)是對(duì)未來(lái)來(lái)回報(bào)率的的不可控因因素。SWOT【項(xiàng)目定位】

核心定位思路——利用全新建筑設(shè)計(jì)理念做山西五金機(jī)電業(yè)的NO.1

形象定位思路——現(xiàn)場(chǎng)視覺(jué)+DS直銷(xiāo)+戶(hù)外看板多渠道組合

產(chǎn)品定位思路——以差異化的建筑外觀結(jié)構(gòu)、功能配套、理念創(chuàng)新達(dá)到鶴立雞群的效果PART-3招商策略招商的成功功與否，是是關(guān)乎后期期經(jīng)營(yíng)問(wèn)題題與影響前前期營(yíng)銷(xiāo)中中投資者信信心的決定定性因素之之一,也即是說(shuō),它不僅關(guān)系系到發(fā)展商商的資金能能否順利回回籠,也是影響后后期經(jīng)營(yíng)的的關(guān)鍵。作為立于企企業(yè)戰(zhàn)略高高度的招商商營(yíng)銷(xiāo)，如如何說(shuō)服商商戶(hù)往往成成為商業(yè)團(tuán)團(tuán)隊(duì)成功營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)的第一一步；由于于本項(xiàng)目在在細(xì)節(jié)上存存在諸多不不確定性，，目前先針針對(duì)招商原原則、招商商策略、招招商客群、、優(yōu)惠政策策、招商方方法、招商商推廣作初初步闡述。。【招商的目目的】【招商原則則】先期招商的的目的是為為試探市場(chǎng)場(chǎng)，反饋?lái)?xiàng)項(xiàng)目定位的的市場(chǎng)接受受程度，從從而把項(xiàng)目目的綜合指指標(biāo)調(diào)整到到最佳狀態(tài)態(tài)，達(dá)到銷(xiāo)銷(xiāo)售商鋪的的最終目的的；后期招招商的目的的是為保證證經(jīng)營(yíng)，達(dá)達(dá)到雙方共共贏的結(jié)果果。根據(jù)項(xiàng)目的的銷(xiāo)售時(shí)機(jī)機(jī)把握好招招商的節(jié)奏奏，堅(jiān)持以以“固本吸吸遠(yuǎn)、遠(yuǎn)交交近攻”的的招商原則則；本地市市場(chǎng)的五金金機(jī)電產(chǎn)品品結(jié)構(gòu)、營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)模式、、價(jià)位是與與消費(fèi)者經(jīng)經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期磨磨合而形成成的，能比比較全面地地反映大多多數(shù)消費(fèi)者者的需求，，抓住本地地市場(chǎng)資源源開(kāi)發(fā)的同同時(shí)，要更更注重市內(nèi)內(nèi)、省內(nèi)等等周邊市場(chǎng)場(chǎng)新的資源源動(dòng)態(tài)，同同時(shí)也能達(dá)達(dá)到以點(diǎn)帶帶面大范圍圍經(jīng)營(yíng)，大大板塊集中中的效應(yīng)。?！菊猩滩卟呗浴坎呗訟軸承電機(jī)區(qū)五金標(biāo)件區(qū)電纜閥門(mén)專(zhuān)區(qū)化工專(zhuān)業(yè)區(qū)倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)【策略A建議】】1.采用塊型型區(qū)域經(jīng)經(jīng)營(yíng)分類(lèi)類(lèi)，使購(gòu)購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)戶(hù)目標(biāo)清清晰，市市場(chǎng)有條條不紊；；2.倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)區(qū)域建議議雙邊分分布，縮縮短買(mǎi)賣(mài)賣(mài)雙方時(shí)時(shí)間；3.建建議市市場(chǎng)周邊邊做L型型或I型型沿街中中小門(mén)面面，導(dǎo)入入綜合配配套設(shè)施施，如：餐館館、銀行行、茶店店、通訊訊、消閑閑等，面面積控制制在40㎡———200㎡；【招商策策略】策略B軸承電機(jī)區(qū)五金標(biāo)件區(qū)電纜閥門(mén)專(zhuān)區(qū)化工專(zhuān)業(yè)區(qū)綜合區(qū)倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)【策略B建議】】1.采用條形形區(qū)域經(jīng)經(jīng)營(yíng)分類(lèi)類(lèi)，依托托四方位位出入口口來(lái)縮小小時(shí)間成成本；2.倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)區(qū)域建議議雙邊分分布，縮縮短買(mǎi)賣(mài)賣(mài)雙方時(shí)時(shí)間；3.建建議市市場(chǎng)周邊邊做L型型或I型型沿街中中小門(mén)面面，導(dǎo)入入綜合配配套設(shè)施施，如：餐館館、銀行行、茶店店、通訊訊、消閑閑洗浴等等，面積積控制在在40㎡㎡——200㎡㎡；4.車(chē)車(chē)位上上可分工工細(xì)作，，讓人、、小型車(chē)車(chē)、大貨貨車(chē)各行行其道；；5.市市場(chǎng)廣廣告牌分分內(nèi)外兩兩種，外外以品牌牌為主，，內(nèi)以各各家為主主，不得得混亂租租賃；6.靠近恒通通北路附附近建設(shè)設(shè)小公園園供納涼涼，綠化化植被是是小區(qū)唯唯一體現(xiàn)現(xiàn)環(huán)境的的植物；；.重型機(jī)械區(qū)機(jī)電設(shè)備區(qū)五金標(biāo)準(zhǔn)件區(qū)化工專(zhuān)業(yè)區(qū)

【招商策略】策略C倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)【策略C建議】備注：本策略建議議中，重重點(diǎn)加入入了重工工機(jī)械區(qū)區(qū)，因?yàn)闉橹毓C(jī)機(jī)械在太太原市市市場(chǎng)的經(jīng)經(jīng)營(yíng)模式式一直是分分散型單單門(mén)店銷(xiāo)銷(xiāo)售，，比較集集中的區(qū)區(qū)域有：：太愉路路長(zhǎng)風(fēng)街街洞口——普國(guó)段，，平陽(yáng)路水水工——學(xué)府路口口等等；；該行業(yè)業(yè)包括：：挖掘、、推土、、碾壓、、建筑、、樁工、、混凝等；可以以考慮讓讓該行業(yè)業(yè)形成區(qū)區(qū)域規(guī)模模化、品品牌集中中化。佳盛物資廣場(chǎng)華北機(jī)電城濱河機(jī)電城舊萬(wàn)水市場(chǎng)民盛商貿(mào)市場(chǎng)聚美瑞國(guó)際機(jī)電市場(chǎng)三晉國(guó)際城南堰萬(wàn)水商貿(mào)新萬(wàn)水機(jī)電市場(chǎng)本項(xiàng)目租金1元/M21元/M21元/M2---1—1.5元/M23元/M22.5元/M24.8元/M23.5元/M2？區(qū)域很成熟成熟很成熟---較成熟不成熟不成熟較成熟較成熟客流多少較少---少少少多多環(huán)境臟太臟臟---干凈干凈干凈較干凈較干凈交通較方便不方便較方便---方便方便較方便方便方便管理亂很亂很亂---不亂不亂不亂較亂較亂貨運(yùn)極不方便極不方便較方便---方便方便方便方便方便機(jī)能方便方便方便---方便不方便不方便較方便較方便【定位綜綜合優(yōu)劣劣勢(shì)比較較表】佳盛物資廣場(chǎng)華北機(jī)電城濱河機(jī)電城舊萬(wàn)水市場(chǎng)民盛商貿(mào)市場(chǎng)聚美瑞國(guó)際機(jī)電市場(chǎng)三晉國(guó)際城南堰萬(wàn)水商貿(mào)新萬(wàn)水機(jī)電市場(chǎng)本項(xiàng)目有無(wú)倉(cāng)儲(chǔ)無(wú)有無(wú)---附近較遠(yuǎn)無(wú)有有倉(cāng)儲(chǔ)租金1元/M21元/M21元/M2---1元/M21.5元/M21.5元/M22.5元/M21.5元/M2？廣告宣傳無(wú)無(wú)無(wú)---無(wú)有有無(wú)無(wú)面積范圍20—60M230—50M250—100M2---70、113、160M2275、113、120、150、---150—300150—300？建筑層數(shù)二層一層一層---二層二層---一層一層取長(zhǎng)補(bǔ)短短，以差差異占領(lǐng)領(lǐng)市場(chǎng)【綜合評(píng)評(píng)比結(jié)論論】應(yīng)用綜合合評(píng)比的的結(jié)論數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)找找出項(xiàng)目目的差異異化優(yōu)勢(shì)勢(shì)，在現(xiàn)現(xiàn)有條件件的基礎(chǔ)礎(chǔ)上放大并完完善本項(xiàng)項(xiàng)目的優(yōu)優(yōu)勢(shì)，讓讓優(yōu)勢(shì)成成為本項(xiàng)項(xiàng)目立足足于市場(chǎng)場(chǎng)的依據(jù)據(jù)；我們們根據(jù)結(jié)結(jié)論找出以以下優(yōu)勢(shì)勢(shì)：A、建建設(shè)不同同于現(xiàn)有有市場(chǎng)風(fēng)風(fēng)格的建建筑；‘‘B、導(dǎo)入入綠化植植被改變變現(xiàn)有水水泥+環(huán)環(huán)境的臟臟、亂、、差環(huán)境境；C、無(wú)論論租、售售均以低低價(jià)入市市，虧損損成本一一并算到到次年或或者三年年后的出出租費(fèi)用用里；D、增加加客流于于客源的的方法：：1）利利用低入入市和所所有優(yōu)勢(shì)勢(shì)吸引商商戶(hù)進(jìn)駐駐，2）需要要完善周周邊生活活、商務(wù)務(wù)配套設(shè)設(shè)施，3）宣傳傳的市場(chǎng)場(chǎng)廣告以以承諾的的文字形形式納入入收據(jù)；4）借助助政府、、定期活活動(dòng)、私私拉方式式造勢(shì)；；E、建筑筑鋪面的的結(jié)構(gòu)不不同，讓讓商戶(hù)感感受大鋪鋪面、小小居住、、少投入入、大回回報(bào)的心心情，可考慮如如下圖例例結(jié)構(gòu)：：9M5M1F5M2F7.5M建議：在二層部分可以把入深縮短1.5M，然后按上欄桿，作為樓臺(tái)功能使用，既增加一種功能，又減少客戶(hù)的一部分成本。9M5M1F建議：只做一層，把一層層高加高至5.2M左右，然后再2.7M處做出夾層，即減少前期的建安成本，也能增加公司的最終收入9M5M1F9M6M1F建議：另類(lèi)風(fēng)格，做三層建筑，一層為商鋪，二、三層分別如圖所示，減去1M的樓梯和1.5M的樓臺(tái)，還剩30多M2，讓生意、談判、生活有機(jī)結(jié)合。9M6M2F辦公室9M6M3F休息室F、根據(jù)以上上綜合數(shù)數(shù)據(jù)對(duì)比比，得出出以上十十家市場(chǎng)場(chǎng)在商鋪鋪面積的的分割上上，范圍圍大都控控制在40M2——300M2之間，并并且全都都是以單單獨(dú)門(mén)面面的形式式出現(xiàn)；；在本項(xiàng)項(xiàng)目的產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)上考慮加入入魔幻組組合，30、40M2的門(mén)面可可以單獨(dú)獨(dú)出現(xiàn)，，90、100也可以單單獨(dú)門(mén)面面出現(xiàn)，，既能滿(mǎn)足足中小面面積的客客戶(hù)、也也能滿(mǎn)足足大面積積的客戶(hù)戶(hù)、還能能滿(mǎn)足體體量大的的魔幻組組合客戶(hù)戶(hù)。G、在倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)的設(shè)設(shè)計(jì)上，，是否考考慮分布布在市場(chǎng)場(chǎng)的兩側(cè)側(cè)，既能能兼顧物物品的存存放性，，也能節(jié)節(jié)省商戶(hù)戶(hù)的時(shí)間。。H、在市市場(chǎng)宣傳傳方面，，以上十十家均為為小作坊坊式宣傳傳，如：：市場(chǎng)內(nèi)內(nèi)懸掛廣廣告、通通過(guò)口頭頭宣傳等等，在本項(xiàng)目目的宣傳傳上是否否考慮外外環(huán)境上上戶(hù)外大大型廣告告牌，直直銷(xiāo)方面面采用DM單頁(yè)+短信，市場(chǎng)內(nèi)部部工地圍圍擋+彩旗氣球球，商戶(hù)戶(hù)間屋頂頂+門(mén)頭。【招商客客群定位位】根據(jù)上述述的招商商原則，，為了對(duì)對(duì)招商客客群進(jìn)行行細(xì)分，，以便對(duì)對(duì)后期的的招商政政策及招招商步驟驟提供指指導(dǎo)和依依據(jù)，我我們對(duì)本本項(xiàng)目所所有的招招商潛在在客群進(jìn)進(jìn)行了初初次等級(jí)級(jí)劃分，，其中級(jí)級(jí)別越高高，說(shuō)明明越是本本項(xiàng)目的的主力客客群，一一系列的的招商優(yōu)優(yōu)惠措施施和招商商步驟也也基本按按照級(jí)別別由高到到底的原原則來(lái)執(zhí)執(zhí)行。一級(jí)：分分散在城城市各個(gè)個(gè)街巷的的零散經(jīng)經(jīng)營(yíng)戶(hù)二級(jí)：除除此之外外的另外外6家機(jī)機(jī)電城三級(jí)：濱濱河市場(chǎng)場(chǎng)、華北北市場(chǎng)四級(jí)：南南堰萬(wàn)水水商貿(mào)市市場(chǎng)、尖尖草坪市市場(chǎng)★備注：：在招商商過(guò)程中中根據(jù)實(shí)實(shí)際情況況，做適適當(dāng)調(diào)整整【招商的政策】重要招商客群根據(jù)其在業(yè)內(nèi)的影響力，及對(duì)本市的示范帶動(dòng)作用，給予不同程度的優(yōu)惠政策，其余客群結(jié)合其進(jìn)駐時(shí)間給予相應(yīng)的優(yōu)惠幅度。如在其所在的市場(chǎng)中具有“領(lǐng)頭羊”作用的大商戶(hù)。所謂“領(lǐng)頭羊”作用是指他的一舉一動(dòng)會(huì)影響市場(chǎng)內(nèi)與其有密切業(yè)務(wù)往來(lái)的其他經(jīng)營(yíng)戶(hù)，從而形成以點(diǎn)帶面的效果，同時(shí)又因?yàn)樗倪M(jìn)駐，增加其他經(jīng)營(yíng)戶(hù)的信心，也有助于吸引新的客群加入本市場(chǎng)。對(duì)于此類(lèi)客群可根據(jù)具體情況給予一定期限內(nèi)的租金優(yōu)惠，同時(shí)享有租賃商鋪的優(yōu)先選擇權(quán)。政策內(nèi)容容一：1、前8位進(jìn)駐的的商戶(hù)，，在購(gòu)房房款總價(jià)價(jià)的基礎(chǔ)礎(chǔ)上打9折，并免免送六個(gè)個(gè)月，屋屋頂與門(mén)門(mén)頭費(fèi)用用打9折；2、9——20位進(jìn)駐的的商戶(hù)，，在購(gòu)房房款總價(jià)價(jià)的基礎(chǔ)礎(chǔ)上打9.5折，并免免送三個(gè)個(gè)月，屋屋頂與門(mén)門(mén)頭費(fèi)用用打9.5折；3、21———40位進(jìn)駐的的商戶(hù)，，在購(gòu)房房款總價(jià)價(jià)的基礎(chǔ)礎(chǔ)上打9.9折，并免免送三個(gè)個(gè)月，屋屋頂與門(mén)門(mén)頭費(fèi)用用打9,9折；4、41———70位進(jìn)駐的的商戶(hù)，，并免送送三個(gè)月月，免送送6個(gè)月的物物業(yè)管理理費(fèi)；5、71———100位進(jìn)駐的的商戶(hù)，，并免送送三個(gè)月月，免送送3個(gè)月的物物業(yè)管理理費(fèi)；政策內(nèi)容容二：1、8套以上為為大團(tuán)購(gòu)購(gòu)，團(tuán)購(gòu)購(gòu)價(jià)為購(gòu)購(gòu)房款總總價(jià)的8.5折，免送送屋頂與與門(mén)頭費(fèi)費(fèi)用，免免2年的物業(yè)業(yè)管理費(fèi)費(fèi)；2、4——8套為中團(tuán)團(tuán)購(gòu)，團(tuán)團(tuán)購(gòu)價(jià)為為購(gòu)房款款總價(jià)的的9.5折，免送送屋頂與與門(mén)頭費(fèi)費(fèi)用，免免1年的物業(yè)業(yè)管理費(fèi)費(fèi)；3、4套以下為小團(tuán)團(tuán)購(gòu)，團(tuán)購(gòu)價(jià)價(jià)為購(gòu)房款總總價(jià)的9.9折，屋頂與門(mén)門(mén)頭費(fèi)用優(yōu)惠惠95折，免1年的物業(yè)管理理費(fèi)；【招商的手法法】目前我們通過(guò)過(guò)市場(chǎng)走訪，A、純出售，10年、20年、30年、40年經(jīng)營(yíng)權(quán)（自營(yíng)+代租返息）B、只租不售，C、差異化租金D、免息返本銷(xiāo)售，E、售后返租，【招商推廣】】1、總體策略——前期通過(guò)建設(shè)設(shè)網(wǎng)站和印制制招商宣傳資資料，來(lái)針對(duì)對(duì)所有目標(biāo)商商戶(hù)展開(kāi)；——前期充分利用用銷(xiāo)售推廣和和宣傳，來(lái)提提高招商的影影響力；——經(jīng)過(guò)前期的市市場(chǎng)預(yù)熱，待待項(xiàng)目有了實(shí)實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展展后，在正式式設(shè)立招商部部，采用招商手冊(cè)、宣宣傳頁(yè)派發(fā)和和人員推廣來(lái)來(lái)擴(kuò)大宣傳面面；2、爭(zhēng)取當(dāng)?shù)卣畲笾С殖诌@其中包括給給予本項(xiàng)目一一系列的優(yōu)惠惠政策，提升升投資者的信信心。同時(shí)我我司提供以下下建議：①本市場(chǎng)建成成規(guī)范化的樣樣板市場(chǎng)，有有機(jī)會(huì)成為政政府對(duì)外宣傳傳、展示的形形象工程；并并以?xún)?yōu)惠的價(jià)格和和親切的服務(wù)務(wù)作為回報(bào)，，這樣不僅直直接吸引經(jīng)營(yíng)營(yíng)戶(hù)進(jìn)駐，還還能形成事件件進(jìn)行大規(guī)模炒作推推廣。②由開(kāi)發(fā)商（（管理公司））與政府相關(guān)關(guān)職能部門(mén)組組成五金機(jī)電監(jiān)管管會(huì)，聯(lián)合對(duì)對(duì)今后市場(chǎng)的的日常運(yùn)營(yíng)進(jìn)行行監(jiān)督、協(xié)調(diào)調(diào)。這樣既能能有利市場(chǎng)將將來(lái)的良性發(fā)發(fā)展，增強(qiáng)招招商客群對(duì)將將來(lái)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的信心心，同時(shí)也可可借監(jiān)管會(huì)的成立立（如進(jìn)駐揭揭牌儀式）制制造輿論關(guān)注注。３、與當(dāng)?shù)氐赜绊懥Υ蟠蟮拿襟w充充分支持對(duì)于舉辦的的公關(guān)活動(dòng)動(dòng)，媒體的的跟蹤報(bào)道道要跟上步步伐。在活活動(dòng)前大造造聲勢(shì)，形形成一種轟轟動(dòng)效應(yīng)；在活活動(dòng)中現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)報(bào)道，讓讓論壇或是是座談的動(dòng)動(dòng)態(tài)盡展社社會(huì)；在活活動(dòng)后跟蹤蹤報(bào)道，擴(kuò)擴(kuò)大影響。完善的商業(yè)業(yè)手冊(cè)會(huì)對(duì)對(duì)招商起到到事半功倍倍的效果。。PART-4價(jià)格策略【定價(jià)原則則】不以?xún)r(jià)格競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)為項(xiàng)目目入市時(shí)的的手段，而而是通過(guò)價(jià)價(jià)格、產(chǎn)品品建筑、附附加值等達(dá)達(dá)到吸引客客流的目的的；在價(jià)格的對(duì)對(duì)外上應(yīng)具具有相當(dāng)?shù)牡撵`活性，，初期市場(chǎng)場(chǎng)預(yù)熱時(shí)應(yīng)應(yīng)以市場(chǎng)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為為基準(zhǔn)，在在此基礎(chǔ)上上浮動(dòng)25%，就是商戶(hù)戶(hù)的心理價(jià)價(jià)位，此心心理價(jià)位是是消費(fèi)者難難以抗拒，，且誘惑力力最大的；；此價(jià)格可作作為開(kāi)盤(pán)時(shí)時(shí)的正式對(duì)對(duì)外價(jià)格，，為本項(xiàng)目目的形象和和口碑建立立起后續(xù)漲漲價(jià)空間【客戶(hù)心理理價(jià)位】根據(jù)有關(guān)數(shù)數(shù)據(jù)得知，，當(dāng)購(gòu)買(mǎi)客客對(duì)某個(gè)產(chǎn)產(chǎn)品感興趣趣的時(shí)候，，第一考慮慮的因素就就是價(jià)格，，因?yàn)樵诳涂蛻?hù)的心理理有三種價(jià)價(jià)位；即市市場(chǎng)價(jià)格、、心理預(yù)期期價(jià)格、實(shí)實(shí)際承受價(jià)價(jià)格；其次次才是地段段、環(huán)境、、交通、配配套等，真真正讓客戶(hù)戶(hù)起決定性性因素的是是實(shí)際承受受價(jià)格，但但兩者之間間的價(jià)格差差很大，因因此我們找找到一個(gè)公公式：市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格的（（65——75）%是刺激客戶(hù)戶(hù)最有效的的空間……【價(jià)格制定定體系】【省略】PART-5利潤(rùn)測(cè)算太原市由南南到北街道道租金一覽覽表道路學(xué)府街長(zhǎng)風(fēng)街親賢街南內(nèi)環(huán)迎澤街府東西街北大街平均租（元/㎡/天）4.5954.510.59.54.5太原市由東東到西街道道租金一覽覽表道路建設(shè)路并州路長(zhǎng)治路新建路濱河路平均租（元/㎡/天）6554.5---分析：從以以上數(shù)據(jù)可可以顯示，，太原市各各條街、路路的綜合平平均租金是是6.18元/M2，機(jī)電市場(chǎng)場(chǎng)的商鋪平平均租金約約為2.1元/M2；同類(lèi)型行行業(yè)租金整整體上低于于市面租金金66%。同行業(yè)租金金一覽表道

路聚美瑞三晉國(guó)際新萬(wàn)水萬(wàn)水物貿(mào)濱河華北民盛佳盛化工平均租（元/㎡/天）32.53.54.8.111.5111、銷(xiāo)售利潤(rùn)潤(rùn)核算：1）條件假設(shè)設(shè)：總建筑面積積：20萬(wàn)㎡建筑層數(shù)：：2層平層建筑面面積：20萬(wàn)㎡÷2層=20000㎡㎡單位建設(shè)成成本：1400元/㎡2）銷(xiāo)售總額額：均價(jià)：2.1元/㎡/天*20萬(wàn)*14600天（初步估估計(jì)）一般的商業(yè)業(yè)項(xiàng)目銷(xiāo)售售率在50%—70%左右銷(xiāo)售總額=2.1元/㎡/天×20萬(wàn)㎡*14600×60%=36億元3）成本：建筑總成本本：1400㎡×20萬(wàn)㎡=2.8億元廣告投入費(fèi)費(fèi)用：36億×0.5%=1800萬(wàn)元銷(xiāo)售費(fèi)用：：36億×2%=7200萬(wàn)元4）土地費(fèi)用用：150萬(wàn)/畝*200畝=4.5億5）配套/監(jiān)理/設(shè)計(jì)費(fèi)用：：100元/M2*20萬(wàn)=2000萬(wàn)6）前期費(fèi)用用：100元/M2*20萬(wàn)=2000萬(wàn)7）管理費(fèi)用用：200元/M2*20萬(wàn)=4000萬(wàn)8）不可預(yù)見(jiàn)見(jiàn)費(fèi)：200元/M2*20萬(wàn)=4000萬(wàn)5）稅費(fèi)：36億×13%=4.6億元5）稅后利潤(rùn)潤(rùn)=銷(xiāo)售總額－－成本—稅費(fèi)36億—14.1億=21.9億盈利空間約約為40%左右。謝謝謝9、靜靜夜夜四四無(wú)無(wú)鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。1月月-231月月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉樹(shù)樹(shù)，燈下白頭頭人。。00:10:1500:10:1500:101/5/202312:10:15AM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見(jiàn)見(jiàn)頻。。。1月-2300:10:1600:10Jan-2305-Jan-2312、故人江海海別，幾度度隔山川。。。00:10:1600:10:1600:10Thursday,January5,202313、乍見(jiàn)翻翻疑夢(mèng)，，相悲各各問(wèn)年。。。1月-231月-2300:10:1600:10:16January5,202314、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青青山。。05一月202312:10:16上午午00:10:161月-2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。一月2312:10上午1月-2300:10January5,202316、行動(dòng)出成成果，工作作出財(cái)富。。。2023/1/50:10:1600:10:1605January202317、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時(shí)時(shí)，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點(diǎn)的的射線線向前前。。。12:10:16上上午午12:10上上午00:10:161月-239、沒(méi)有有失敗敗，