思源經(jīng)紀(jì)路勁太陽(yáng)城項(xiàng)目營(yíng)銷匯報(bào)濃縮城市精華涌動(dòng)理想生活謹(jǐn)呈：香港路勁地產(chǎn)1/15/20231首先非常感謝路勁地產(chǎn)對(duì)于思源經(jīng)紀(jì)的認(rèn)可！本報(bào)告基于市場(chǎng)理解、開發(fā)企業(yè)目標(biāo)和項(xiàng)目本體條件三個(gè)維度思考問題，力爭(zhēng)準(zhǔn)確、科學(xué)的提出項(xiàng)目發(fā)展建議和營(yíng)銷建議，供貴司參考。報(bào)告不足之處，望貴司批評(píng)指正！前言1/15/20232客戶要求、約束條件、企業(yè)背景客戶目標(biāo)對(duì)大盤方向的把控，將項(xiàng)目打造成有影響力的大盤針對(duì)1#地的創(chuàng)新型營(yíng)銷思路1#二期如何與商業(yè)形成有效互動(dòng)約束條件1#二期先入市，計(jì)劃2010年8月開始銷售6#為凈地，可直接開發(fā)剩余其他小二樓地塊在2010年內(nèi)拆遷企業(yè)背景專注于國(guó)內(nèi)投資、發(fā)展、經(jīng)營(yíng)和管理收費(fèi)公路及房地產(chǎn)項(xiàng)目的香港上市公司。收購(gòu)順馳項(xiàng)目，目前北京、常州、洛陽(yáng)等地項(xiàng)目均啟動(dòng)。1/15/20233客戶目標(biāo)首要目標(biāo)：一期成功啟動(dòng)，確保大盤的成功開發(fā)兼顧目標(biāo)：成為亮點(diǎn)突出、形象獨(dú)特的具有區(qū)域影響力的樓盤項(xiàng)目界定項(xiàng)目界定：城市重點(diǎn)發(fā)展方向、無(wú)資源的，城市邊緣的大盤項(xiàng)目市場(chǎng)現(xiàn)狀房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度超過同級(jí)別城市，市場(chǎng)發(fā)展強(qiáng)勁有力未來市場(chǎng)來自品牌開發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。綜合客戶目標(biāo)、項(xiàng)目條件、市場(chǎng)現(xiàn)狀三者的分析，項(xiàng)目主要有如下問題：如何解決大盤開發(fā)所面臨的難題，是項(xiàng)目首先需解決的問題；如何形成獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)力，與對(duì)手形成差異化，打贏競(jìng)爭(zhēng)。客戶要求、約束條件、企業(yè)背景1/15/20234CONTENT目錄一、區(qū)域發(fā)展情況分析二、案例借鑒及參考三、項(xiàng)目定位及開發(fā)策略四、項(xiàng)目推廣策略附件：宏觀經(jīng)濟(jì)分析1/15/20235新開路嘉華商業(yè)聚集區(qū)南站CBD中心商務(wù)區(qū)洋務(wù)溯源旅游觀光區(qū)智慧城板塊津?yàn)I大道集散物流商貿(mào)區(qū)衛(wèi)國(guó)道發(fā)展帶新開路發(fā)展帶十一經(jīng)路發(fā)展帶從天津城市規(guī)劃和城市建設(shè)可看出，本區(qū)域位于城市主要發(fā)展方向，但不是城市規(guī)劃的高檔住宅區(qū)天津城市的規(guī)劃：雙城雙港、相向拓展、一軸兩帶、南北生態(tài)，城市整體朝東發(fā)展，因此河?xùn)|區(qū)是連接天津市與濱海新區(qū)的重要區(qū)域。本項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)樘旖蚴写笮途幼^(qū)，區(qū)域規(guī)劃前景明確，未來兩條地鐵經(jīng)過本區(qū)域。近幾年區(qū)域在城市改造和建設(shè)方面有大幅度發(fā)展。城市發(fā)展背景1/15/20236中心城區(qū)：全市主中心人口：470萬(wàn)以內(nèi)用地：80平方公里職能： 行政、綜合服務(wù)中心， 提升金融、商貿(mào)、科教、信息、旅游等現(xiàn)代服務(wù)職能，適當(dāng)發(fā)展都市型工業(yè) 突出城市文化特色濱海新區(qū)：都市副中心人口：430萬(wàn)用地：140平方公里職能： 立足天津，服務(wù)環(huán)渤海，輻射“三北”，面向東北亞，以科技研發(fā)轉(zhuǎn)化為重點(diǎn)，發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，提升港口服務(wù)職能，以國(guó)際港口、物流、現(xiàn)代加工和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的城區(qū)，城市經(jīng)濟(jì)引擎，國(guó)際港口都市標(biāo)志雙核驅(qū)動(dòng)中心城區(qū)：城市發(fā)展的服務(wù)平臺(tái)濱海新區(qū)：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力引擎雙核驅(qū)動(dòng)：城市經(jīng)濟(jì)重心東移，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)洼地后發(fā)優(yōu)勢(shì)的戰(zhàn)略要地主城區(qū)濱海新區(qū)天津城市發(fā)展——雙核驅(qū)動(dòng)城市發(fā)展背景1/15/20237河?xùn)|區(qū)是天津市中心市內(nèi)六區(qū)之一，位于天津中心城區(qū)東部。占地40平方公里，居民73萬(wàn)人。河?xùn)|區(qū)曾是相對(duì)落后區(qū)域，但卻是市區(qū)聯(lián)系濱海新區(qū)最近的城區(qū)，未來將成為天津雙城并舉的樞紐性戰(zhàn)略區(qū)域。河?xùn)|關(guān)鍵詞：工業(yè)工廠、庫(kù)房、拆遷安置居住區(qū)交通海河、地鐵、津?yàn)I輕軌、津漢公路、新天津站樞紐工程歷史文化“先有大直沽，后有天津衛(wèi)”河?xùn)|區(qū)城市發(fā)展——?dú)v史沿襲區(qū)域發(fā)展背景1/15/20238河?xùn)|區(qū)城市發(fā)展——兩級(jí)帶動(dòng)天津站（河?xùn)|區(qū)）濱海新區(qū)地鐵９號(hào)線津?yàn)I輕軌天津市區(qū)濱海新區(qū)河?xùn)|區(qū)兩極的中間地帶受兩極發(fā)展帶動(dòng)衛(wèi)國(guó)道津漢公路空港區(qū)區(qū)域發(fā)展背景1/15/20239評(píng)判指標(biāo)特征描述地段環(huán)境濱海新區(qū)、城市東移、開發(fā)區(qū)西區(qū)等多項(xiàng)政策的確立，東部城區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)愈加凸現(xiàn)，而“新家園”計(jì)劃的助推及曾經(jīng)多個(gè)大型平房改造安置房居住區(qū)已經(jīng)使河?xùn)|區(qū)形成的良好居住氣氛交通通達(dá)性河?xùn)|區(qū)內(nèi)公共交通較發(fā)達(dá)，而隨著未來地鐵2號(hào)線、5號(hào)線竣工，公共交通網(wǎng)絡(luò)將逐步延伸至河?xùn)|腹地，整體區(qū)域交通愈加成熟完善配套成熟度教育、醫(yī)療等配套較為完善；商業(yè)配套主要集中在原有大型居住區(qū)內(nèi)，隨著區(qū)域商貿(mào)區(qū)的建成使區(qū)域整體配套更加完善主力客群來源河?xùn)|區(qū)自身客群數(shù)量龐大，同時(shí)毗鄰濱?？崭畚锪鲄^(qū)。政策性規(guī)劃及導(dǎo)向河?xùn)|區(qū)政策傾向性利好，工業(yè)東移以后，軌道交通、市政規(guī)劃等對(duì)河?xùn)|區(qū)的政策傾斜加大，五三三規(guī)劃。無(wú)論從區(qū)位條件，還是從政策導(dǎo)向角度研判，河?xùn)|區(qū)在天津的地產(chǎn)板塊發(fā)展格局中都占據(jù)極為重要的地位。河?xùn)|區(qū)戰(zhàn)略地位區(qū)域發(fā)展背景1/15/202310發(fā)展背景小小結(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)背背景區(qū)域發(fā)展規(guī)規(guī)劃行業(yè)發(fā)展背背景行業(yè)整體環(huán)環(huán)境趨于穩(wěn)穩(wěn)定、區(qū)域域市場(chǎng)價(jià)值值逐漸釋放放作為京津?yàn)I濱交通樞紐紐，城市即即將迎來區(qū)區(qū)域發(fā)展全全面升級(jí)宏觀微觀雙雙向利好，，城市地位位提高保障障房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展空間河?xùn)|區(qū)是未未來房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展展?jié)摿ψ畲蟠蟮膮^(qū)域??！12/31/202211從各各區(qū)區(qū)域域房房地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展看看，，河河?xùn)|東區(qū)區(qū)雖雖然然是是城城市市經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)發(fā)展展較較慢慢的的區(qū)區(qū)域域，，但但中中環(huán)環(huán)至至外外環(huán)環(huán)間間的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展已已經(jīng)經(jīng)初初具具規(guī)規(guī)模模，，市市場(chǎng)場(chǎng)影影響響力力較較大大。。商住用地保留、改造居住用地雙林奧體、梅江世紀(jì)大道瑞景太陽(yáng)城萬(wàn)科小鎮(zhèn)華苑西部新城城市市是是不不斷斷向向外外發(fā)發(fā)展展的的，，城城市市規(guī)規(guī)劃劃反反映映了了這這一一點(diǎn)點(diǎn)。。城市居居住用用地規(guī)規(guī)劃和和外環(huán)環(huán)內(nèi)已已形成成的居居住板板塊完完全一一致。。項(xiàng)目區(qū)區(qū)域是是天津津市少少有的的可供供大規(guī)規(guī)模住住宅開開發(fā)板板塊。。2009年年招商商地產(chǎn)產(chǎn)、保保利地地產(chǎn)等等布局局及河河?xùn)|、、東麗麗附近近，未未來區(qū)區(qū)域開開發(fā)熱熱點(diǎn)將將進(jìn)一一步提提升。。區(qū)域市市場(chǎng)發(fā)發(fā)育狀狀況12/31/202212區(qū)域域市市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)發(fā)育育狀狀況況紅城城富水水一一方方春和和景景明明近水水樓樓臺(tái)臺(tái)戀日日風(fēng)風(fēng)尚尚陽(yáng)光光新新業(yè)業(yè)國(guó)國(guó)際際陽(yáng)光光星星期期八八融科科金金月月灣灣格調(diào)調(diào)竹竹境境矽谷谷港港灣灣格調(diào)調(diào)藝藝術(shù)術(shù)領(lǐng)領(lǐng)地地北斗斗星星城城愛家家星星河河國(guó)國(guó)際際海河河大大道道遠(yuǎn)洋洋新新天天地地東瑞瑞家家園園百合合春春天天百合合陽(yáng)陽(yáng)光光河?xùn)|東萬(wàn)萬(wàn)達(dá)達(dá)廣廣場(chǎng)場(chǎng)香邑邑國(guó)國(guó)際際舒暢暢園園天房房雅雅韻韻從地地緣緣競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)角角度度看看，，本本項(xiàng)項(xiàng)目目核核心心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)市市場(chǎng)場(chǎng)主主要要由由衛(wèi)衛(wèi)國(guó)國(guó)道道板板塊塊、、后后廣廣場(chǎng)場(chǎng)板板塊塊組組成成；；項(xiàng)目目次次級(jí)級(jí)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)市市場(chǎng)場(chǎng)輻輻射射范范圍圍包包括括新新開開路路板板塊塊、、中中山山門門板板塊塊、、王王串串場(chǎng)場(chǎng)板板塊塊等等。。君臨臨天天下下次級(jí)級(jí)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)市市場(chǎng)場(chǎng)核心心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)市市場(chǎng)場(chǎng)地緣緣競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)市市場(chǎng)場(chǎng)的的劃劃分分主主要要以以項(xiàng)項(xiàng)目目所所在在地地周周邊邊市市場(chǎng)場(chǎng)為為選選取取標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)注：：本案案12/31/202213主要競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)市場(chǎng)在在售項(xiàng)目目當(dāng)前存存量約45萬(wàn)平平米項(xiàng)目名稱樓盤地址占地面積（萬(wàn)平米）建筑面積（萬(wàn)平米）容積率裝修狀況建筑形式開盤時(shí)間當(dāng)前存量（萬(wàn)平米）紅城衛(wèi)國(guó)道與紅星路交口8141.64毛坯小高、高層2008年1月1.6戀日風(fēng)尚衛(wèi)國(guó)道與靖江路交口2.862.18毛坯小高、高層2007年8月1.2陽(yáng)光新業(yè)國(guó)際衛(wèi)國(guó)道與順航路交口4.8102.1毛坯多層、小高、高層2008年10月1.3陽(yáng)光星期8衛(wèi)國(guó)道17462.5毛坯小高、高層2006年11月7香邑國(guó)際成林道11.7221.88毛坯/精裝小高、高層2009年5月17愛家星河國(guó)際金鐘河大街與潤(rùn)園路交口5.2142.8毛坯高層2006年6月1.8河?xùn)|萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)津?yàn)I大道8505毛坯高層2009年11月15主要競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目基基本信息息列表競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)場(chǎng)在售項(xiàng)項(xiàng)目居住住類物業(yè)業(yè)當(dāng)前市市場(chǎng)存量量約45萬(wàn)平方方米；競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)場(chǎng)在售項(xiàng)項(xiàng)目大部部分容積積率在3以下；；競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)場(chǎng)在售項(xiàng)項(xiàng)目均為為毛坯交交房、建建筑外立立面大部部分為現(xiàn)現(xiàn)代簡(jiǎn)約約風(fēng)格。。區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)育狀狀況12/31/202214競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)當(dāng)前前價(jià)格水平在在8600-12000元/平米區(qū)區(qū)間，主要集集中在10000元/平平米左右；主力在售項(xiàng)目目月均消化量量在6000平米左右，，尾盤項(xiàng)目月月均消化量在在1500平平米左右。主力項(xiàng)目月均均消化量6000平米，，區(qū)域當(dāng)前價(jià)價(jià)格峰值約12000元元/平米區(qū)域市場(chǎng)發(fā)育育狀況12/31/202215保利昆侖路項(xiàng)項(xiàng)目：保利正式進(jìn)入入天津的首個(gè)個(gè)項(xiàng)目，開發(fā)發(fā)商目標(biāo)期望望值高；保利昆侖路項(xiàng)項(xiàng)目，建筑面面積58萬(wàn)平平方米，容積積率2.3，，預(yù)計(jì)2010年上半年年啟動(dòng)。招商衛(wèi)國(guó)道項(xiàng)項(xiàng)目：招商衛(wèi)國(guó)道項(xiàng)項(xiàng)目，繼招商商鉆石山后的的另一高目標(biāo)標(biāo)項(xiàng)目；建筑面積12萬(wàn)平方米，，容積率2.53，其中中公建面積3.2萬(wàn)平方方米，預(yù)計(jì)2010年下下半年啟動(dòng)。。區(qū)域潛在供給給ABCDE保利昆侖路項(xiàng)項(xiàng)目，建筑面面積58萬(wàn)平平方米，預(yù)計(jì)計(jì)2010年年啟動(dòng)招商衛(wèi)國(guó)道項(xiàng)項(xiàng)目，建筑面面積12萬(wàn)平平方米，預(yù)計(jì)計(jì)2010年年啟動(dòng)12/31/202216地塊編號(hào)供地方式成交價(jià)（萬(wàn)）出讓面積（㎡）用途地址成交時(shí)間容積率建筑面積

（平米）土地使用權(quán)人樓面地價(jià)津北華（掛）2009-092掛牌2765016162居住、商業(yè)、辦公中山北路與華新大街交口2009-8-212.642021.2興利房地產(chǎn)6580津東西（掛）2009-041掛牌8602573.9居住河?xùn)|區(qū)八緯路西側(cè)2009-5-312.15405.19金閣置業(yè)有限公司1591津東新（掛）2008-130掛牌365010202.9居住型公寓、停車樓新開路與華興道交口處2008-8-20

14200津獅房地產(chǎn)1667津東塘（掛）2007-077掛牌226660178883.6居住、商業(yè)金融河?xùn)|區(qū)津塘路南側(cè)2007-8-11.8321990.5金地7039津北中（掛）2009-062掛牌126358285.4酒店型公寓、商業(yè)中山路與日緯路交口2009-7-27324856.2天津市森海置業(yè)5083主要競(jìng)爭(zhēng)市市場(chǎng)07-09年成成交未開發(fā)發(fā)用地競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)未未來1-2年新增供供應(yīng)約40萬(wàn)平米；；以普通住住宅為主，，少量公寓寓產(chǎn)品區(qū)域潛在供供給12/31/202217小結(jié)本案未來主主要地緣競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)衛(wèi)衛(wèi)國(guó)道板塊塊；競(jìng)爭(zhēng)市市場(chǎng)未來1-2年內(nèi)內(nèi)供應(yīng)量約約95萬(wàn)平平米，以普普通住宅為為主；競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)前在在售項(xiàng)目以以容積率3.0以下下高層產(chǎn)品品為主，低低密度產(chǎn)品品缺失；建建筑立面多多為現(xiàn)代簡(jiǎn)簡(jiǎn)約風(fēng)格，，同質(zhì)化趨趨勢(shì)明顯；；當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)市市場(chǎng)套值50-60萬(wàn)一室、、70-90萬(wàn)兩室室產(chǎn)品轉(zhuǎn)化化率最高；；在售存量量以小戶型型和130平米以上上大戶型產(chǎn)產(chǎn)品為主；；主力在售售項(xiàng)目月均均消化量約約6000平米，價(jià)價(jià)格水平集集中在10000元元/平米左左右。12/31/202218區(qū)域形象太陽(yáng)城開發(fā)發(fā)始于2002年紫紫玉園，至至2007年“第五五季”順馳馳共開發(fā)了了5年時(shí)間間。太陽(yáng)城居住住區(qū)，總建建筑面積170多萬(wàn)萬(wàn)平方米，，未來規(guī)劃劃人口6萬(wàn)萬(wàn)。項(xiàng)目板塊位位于臨近區(qū)區(qū)域?yàn)楹訓(xùn)|東區(qū)魯山道道街，常住住人口近2萬(wàn)人。麗麗苑居住區(qū)區(qū)約5.6萬(wàn)人。隨著衛(wèi)國(guó)道道、昆侖路路等道路升升級(jí)為快速速路，太陽(yáng)陽(yáng)城的邊緣緣化印象逐逐漸得到改改觀。目前前區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)居居住住人人口口以以中中等等收收入入居居多多，，客客戶戶地地緣緣觀觀念念強(qiáng)強(qiáng)，，對(duì)對(duì)房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的有有效效需需求求較較弱弱配套套商商業(yè)業(yè)公共共交交通通商業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)施施生活活配配套套本片片區(qū)區(qū)在在天天津津人人印印象象中中是是城城市市邊邊緣緣化化的的大大型型居居住住社社區(qū)區(qū)12/31/202219區(qū)域周邊邊條件：：除太陽(yáng)陽(yáng)城原有有配套外外，項(xiàng)目目周邊生生活配套套稀缺；；周邊環(huán)境境有待改改善；八中北方物流倉(cāng)庫(kù)天津三美電機(jī)電氣焊輪胎修理部地塊北側(cè)側(cè)為新塘塘排污河河，距外外環(huán)線4公里；；宗地東側(cè)側(cè)沿延新新塘排污污河旁位位置存在在大量臨臨建房，，地塊內(nèi)內(nèi)部雜草草叢生，，堆放建建材及工工程廢物物；衛(wèi)國(guó)道兩兩側(cè)包含含天津八八中、倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)物流流、三美美電機(jī)廠廠、廠房房等建筑筑；地塊西側(cè)側(cè)為昆侖侖北路及及待樓拆拆遷的小小二，局局部空地地。項(xiàng)目?jī)?nèi)部部分空地地地塊內(nèi)內(nèi)部雜草草叢生，，堆放建建材及工工程廢物物；氣焊輪胎胎修理部部小二樓地塊八中1號(hào)地三美電機(jī)機(jī)外環(huán)線北方物流流倉(cāng)庫(kù)排污河小二樓現(xiàn)現(xiàn)狀區(qū)域周邊邊環(huán)境12/31/202220農(nóng)行藥店餐飲河?xùn)|一幼幼魯山道市市場(chǎng)太陽(yáng)城公公交站普通中檔檔的社區(qū)區(qū)配套集集中菜市市場(chǎng)、銀銀行、公公交車站站。臨街街底商，，業(yè)態(tài)為為餐飲、、便利店店為主社區(qū)路網(wǎng)網(wǎng)類別明細(xì)教育河?xùn)|一幼河?xùn)|麗苑小學(xué)天津八中餐飲好利來太陽(yáng)城店魯中軒食府家家如意酒樓銀行中國(guó)銀行東麗支行購(gòu)物普天樂購(gòu)物天地華潤(rùn)萬(wàn)家大型超市魯山道市場(chǎng)休閑都鐸健身俱樂部河?xùn)|店博翰浴園出行多條公交線路規(guī)劃中輕軌2號(hào)線、7號(hào)線藥店振華藥房海王星辰其他太陽(yáng)城商業(yè)街中國(guó)聯(lián)通區(qū)域周邊邊配套12/31/202221項(xiàng)目區(qū)位位：項(xiàng)目目位于衛(wèi)衛(wèi)國(guó)道太太陽(yáng)城板板塊，距距離天津津火車站站等主要要城市功功能區(qū)交交通暢達(dá)達(dá)性好。。未來地鐵鐵2#、、7#線線通過本本區(qū)域。。5.5km天津站小白樓5.9km友誼路8.0km高速口3.9km空港9.3km津?yàn)I高速8km本區(qū)域與城市主要功能區(qū)的距離天津站5.5km小白樓CBD5.9km友誼路金融區(qū)8.0km空港物流區(qū)9.3km津?yàn)I高速入口8.0km京津塘高速入口3.9km交通情況況：交通通便捷、、通達(dá)性性好區(qū)域交通通條件12/31/202222城市道道路軌軌道交交通：：公交交、輕輕軌、、快速速路、、便捷捷的交交通路路網(wǎng)以太陽(yáng)陽(yáng)城所所在區(qū)區(qū)域?yàn)闉橹行男?，東東部交交通網(wǎng)網(wǎng)向天天津市市及更更廣闊闊的空空間展展開了了六大大動(dòng)脈脈：衛(wèi)衛(wèi)國(guó)道道、東東南半半環(huán)、、津?yàn)I濱高速速、京京津塘塘高速速、津津?yàn)I輕輕軌、、地鐵鐵二號(hào)號(hào)線、、七號(hào)號(hào)線地鐵2號(hào)線線10年年年底通車，，7號(hào)線預(yù)預(yù)計(jì)2017年通通車。地鐵2號(hào)線線地鐵7號(hào)線線太陽(yáng)城東南半環(huán)快快速衛(wèi)國(guó)道京津塘高速速京濱高速京濱輕軌本區(qū)域公交交線：640路、668路、、685路路、827路、847路、866路、、校線1路路公交線路連連接的區(qū)域域：體院北北、佟樓、、小白樓、、中心站、、鞍山西道道、南門外外大街、李李公樓、實(shí)實(shí)驗(yàn)中學(xué)、、工業(yè)大學(xué)學(xué)等從公交線可可看出與本本項(xiàng)目連接接區(qū)域的方方便程度區(qū)域通達(dá)性性12/31/202223規(guī)劃地塊四四至自北向向南順時(shí)針針依次為：：博山道、、衛(wèi)國(guó)道、、昆侖北路路排污河未開發(fā)地塊規(guī)劃為大型商業(yè)用地規(guī)劃為配套市政建設(shè)博山道博山道衛(wèi)國(guó)道昆侖北路太陽(yáng)城（含含小二樓及及未開發(fā)地地塊）整體體占地107萬(wàn)平米米，已開發(fā)發(fā)共7個(gè)地地塊，建筑筑面積約80萬(wàn)平米米，已入住住約7000戶、人人口約2萬(wàn)萬(wàn)人。未開開發(fā)地塊及及小二樓片片區(qū)占地面面積共634畝，規(guī)規(guī)劃建筑面面積約110萬(wàn)平米米。2、3、4、5、7、8＃地地塊已開發(fā)發(fā)完畢，1＃地1期期用于商業(yè)業(yè)開發(fā)，2期未開發(fā)發(fā)地塊規(guī)劃劃為高層住住宅產(chǎn)品。。昆侖北路北塘排污河河地塊四至12/31/202224地號(hào)占地（萬(wàn)平米）Far建面（萬(wàn)平米）A1.A2#6.373.0019.11A4#4.672.7512.849#7.513.1723.8110#9.171.4813.576#10.882.5027.201#二期0.964.544.36合計(jì)39.562.55100.891＃地1期期用于商業(yè)業(yè)開發(fā)，2期未開發(fā)發(fā)地塊規(guī)劃劃為高層住住宅產(chǎn)品，，即首批推推出產(chǎn)品。。土地指標(biāo)12/31/202225項(xiàng)目事實(shí)區(qū)域?qū)傩越缍?xiàng)目位于城市東部，城市重點(diǎn)發(fā)展方向城市重點(diǎn)發(fā)展方向上的項(xiàng)目距離城市CBD5.9公里，快速路直達(dá)CBD交通便利，有軌道交通、快速交通系統(tǒng)周邊環(huán)境差，但居住氛圍濃厚區(qū)域熱度下降，外部資源匱乏地塊內(nèi)部無(wú)可利用資源地塊無(wú)內(nèi)部資源建筑面積百萬(wàn)平方米，2.55平均容積率中高密度，超大規(guī)模項(xiàng)目界定定：城市市重點(diǎn)發(fā)發(fā)展方向向，交通通便利，，配套成成熟的超超大規(guī)模模大盤項(xiàng)目屬性性界定12/31/202226CONTENT目錄一、區(qū)域發(fā)展展情況分析二、案例借鑒鑒及參考三、項(xiàng)目定位位及開發(fā)策略略四、項(xiàng)目推廣廣策略附件：宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)分析12/31/202227天津?yàn)乘荚创蟊P操作作案例參考天津?yàn)澄挥诤雍游鲄^(qū)海河第第六節(jié)點(diǎn)，雄雄踞海河上游游，區(qū)域位置置具有不可復(fù)復(fù)制的地位。。第一個(gè)分區(qū)為為傳統(tǒng)文化商貿(mào)貿(mào)區(qū)，發(fā)展新的商商貿(mào)活動(dòng)并形形成天津傳統(tǒng)統(tǒng)民俗文化特特色區(qū)。北洋橋至南馬馬路海河兩岸岸南馬路至赤峰峰道海河兩岸岸第二個(gè)分區(qū)為為都市消費(fèi)娛娛樂區(qū)。成為為天津市的標(biāo)標(biāo)志性地區(qū)。。第三個(gè)分區(qū)是是中心金融商務(wù)務(wù)區(qū)，也就是天津津市的CBD中心商務(wù)區(qū)區(qū)。赤峰道至奉化化道海河兩岸岸第四個(gè)分區(qū)定定位為智慧城城。這一地區(qū)區(qū)的發(fā)展以智智能技術(shù)和高高新技術(shù)、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)為支支撐，吸引國(guó)國(guó)內(nèi)外高層次次人士在這里里創(chuàng)業(yè)發(fā)展。。奉化道至外環(huán)環(huán)線海河兩岸岸2812/31/2022281.如何通過對(duì)本項(xiàng)目的綜合開發(fā)，確定項(xiàng)目在城市中的地位，充分利用現(xiàn)有資源，發(fā)揮項(xiàng)目自身的潛力，挖掘項(xiàng)目自身的區(qū)域與地塊價(jià)值？區(qū)域與地塊價(jià)值3.本項(xiàng)目通過準(zhǔn)確的定位，即突破固有城市核心區(qū)的界限，確定各物業(yè)類型與比例，使之相互依托，相輔相成，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化？項(xiàng)目整體定位2.如何制定項(xiàng)目的戰(zhàn)略發(fā)展方向，確定項(xiàng)目中的核心物業(yè)，形成核心競(jìng)爭(zhēng)力，提升區(qū)域土地價(jià)值，實(shí)現(xiàn)大規(guī)模項(xiàng)目的滾動(dòng)開發(fā)與可持續(xù)性經(jīng)營(yíng)？項(xiàng)目戰(zhàn)略發(fā)展方向怎么做？做什么？思源大盤操作作案例參考12/31/202229商業(yè)項(xiàng)目目固固有有物物業(yè)業(yè)類類型型和和其其他他可可能能出出現(xiàn)現(xiàn)的的物物業(yè)業(yè)類類型型是是相相互互限限制制的的，，同同時(shí)時(shí)也也是是相相互互支支持持的的酒店辦公公寓公寓在面積、服務(wù)功能上要和酒店形成分工和差異（重視中長(zhǎng)期居住者需求）。商業(yè)的檔次要求不能影響辦公、酒店的大堂和昭示性利益益最最大大化化形成成完完善善配配套套、、信信息息平平臺(tái)臺(tái)個(gè)體體差差異異所所在在、、活活力力的的核核心心相互限制相互支持關(guān)系為商業(yè)和酒店帶來潛在客戶大堂可以與酒店共享現(xiàn)金流來源為商業(yè)和酒店帶來潛在客戶補(bǔ)充其它功能共享辦公辦來的客戶?，F(xiàn)金流來源標(biāo)志性定義檔次可謂辦公和公寓提供酒店服務(wù)和配套設(shè)施思源源大大盤盤操操作作案案例例參參考考12/31/202230關(guān)鍵鍵一一：：整整合合優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)資資源源，，提提升升項(xiàng)項(xiàng)目目品品牌牌價(jià)價(jià)值值；；關(guān)鍵鍵二二：：多多種種物物業(yè)業(yè)功功能能的的共共同同支支持持，，明明確確項(xiàng)項(xiàng)目目中中各各個(gè)個(gè)片片區(qū)區(qū)主主題題；；關(guān)鍵鍵三三：：項(xiàng)項(xiàng)目目形形象象逐逐步步拉拉升升，，客客戶戶不不斷斷進(jìn)進(jìn)化化升升級(jí)級(jí)；；關(guān)鍵鍵四四：：硬硬件件建建筑筑形形式式，，軟軟性性的的引引導(dǎo)導(dǎo)以以及及特特殊殊功功能能業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)使使其其才才從從空空間間與與意意識(shí)識(shí)形形態(tài)態(tài)上上連連接接成成為為有有機(jī)機(jī)的的整整體體，，相相輔輔相相成成，，協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)發(fā)發(fā)展展。。操盤盤經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)總總結(jié)結(jié)天津津?yàn)碁?，，休休閑閑、、娛娛樂樂的的活活力力新新一一極極休閑風(fēng)情區(qū)動(dòng)感活力區(qū)品質(zhì)商務(wù)區(qū)運(yùn)動(dòng)體驗(yàn)區(qū)高尚居住區(qū)12/31/202231對(duì)太太陽(yáng)陽(yáng)城城地地塊塊大大盤盤開開發(fā)發(fā)思思路路的的思思考考住宅宅與與商商業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)巧巧妙妙結(jié)結(jié)合合，，互互相相聯(lián)聯(lián)動(dòng)動(dòng)，，互互為為支支撐撐；；啟動(dòng)動(dòng)期期強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)勢(shì)亮亮相相，，各各期期開開發(fā)發(fā)做做到到連連續(xù)續(xù)有有力力；；文化化與與建建筑筑本本身身有有機(jī)機(jī)結(jié)結(jié)合合，，充充分分發(fā)發(fā)揮揮路路勁勁品品牌牌優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)。。整合合優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)資資源源，，抓抓住住市市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)點(diǎn)，，確確立立太太陽(yáng)陽(yáng)城城項(xiàng)項(xiàng)目目整整體體的的市市場(chǎng)場(chǎng)定定位位；；12/31/202232CONTENT目錄一、區(qū)區(qū)域發(fā)發(fā)展情情況分分析二、案案例借借鑒及及參考考三、項(xiàng)項(xiàng)目定定位及及開發(fā)發(fā)策略略四、項(xiàng)項(xiàng)目推推廣策策略附件：：宏觀觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析析12/31/202233項(xiàng)目SWOT分分析S優(yōu)勢(shì)W劣勢(shì)O機(jī)會(huì)T威脅地塊除除1#、6#地地外，，面臨臨大量量拆遷遷工作作，對(duì)對(duì)項(xiàng)目目啟動(dòng)動(dòng)存在在一定定影響響；項(xiàng)目面面臨解解決前前期負(fù)負(fù)面口口碑，，重新新樹立立市場(chǎng)場(chǎng)形象象的問問題；；臨近快快速路路的噪噪音影影響。。地塊位位于外外環(huán)線線以內(nèi)內(nèi)，土土地價(jià)價(jià)值具具有一一定的的市場(chǎng)場(chǎng)稀缺缺性；；地塊整整體規(guī)規(guī)模較較大，，便于于引發(fā)發(fā)規(guī)模模效應(yīng)應(yīng)，引引導(dǎo)市市場(chǎng)；；項(xiàng)目臨臨近快快速路路和地地鐵，，交通通暢達(dá)達(dá)性強(qiáng)強(qiáng)；香港路路勁的的品牌牌效應(yīng)應(yīng)。天津房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)持續(xù)續(xù)增長(zhǎng)長(zhǎng)帶來來的市市場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)；；城市不不斷向向外擴(kuò)擴(kuò)張，，以及及城市市主城城與濱濱海新新區(qū)相相向拓拓展帶帶來的的發(fā)展展機(jī)會(huì)會(huì)；板塊熱熱度將將隨著著國(guó)內(nèi)內(nèi)品牌牌開發(fā)發(fā)商進(jìn)進(jìn)駐進(jìn)進(jìn)一步步提升升帶來來的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)機(jī)會(huì)。。2010年年國(guó)務(wù)務(wù)院明明確提提“遏遏制房房?jī)r(jià)””，樓樓市政政策釋釋放收收緊信信號(hào)；；來自區(qū)區(qū)域周周邊品品牌開開發(fā)商商的市市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)；；12/31/202234項(xiàng)目定位核核心理論：：三個(gè)維度度實(shí)現(xiàn)價(jià)值最最大化滿足自身?xiàng)l條件具備市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力思源市場(chǎng)定定位方法12/31/202235市場(chǎng)定位位推導(dǎo)原則2：：定位競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)差異異化原則則，避免免陷入同同質(zhì)陷阱阱整盤定位位原則1：：站在城城市發(fā)展展的角度度看項(xiàng)目目本體研究究借鑒經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)市場(chǎng)研究究要求我們們應(yīng)該是是一個(gè)“肩負(fù)城城市外擴(kuò)擴(kuò)責(zé)任、、承載東東城人居居夢(mèng)想””的大盤項(xiàng)項(xiàng)目原則3：：風(fēng)險(xiǎn)與與收益最佳平平衡原則則12/31/202236大盤市場(chǎng)場(chǎng)定位Successfactors河?xùn)|重要要居住板板塊人居環(huán)境境優(yōu)越改善遺留留不良印印象超大盤項(xiàng)項(xiàng)目路勁優(yōu)勢(shì)勢(shì)品牌便捷的交交通系統(tǒng)統(tǒng)東城人居居核心，，一站式式百萬(wàn)平平米生態(tài)態(tài)居住區(qū)區(qū)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目目12/31/202237大盤形象定位位生態(tài)人居、責(zé)責(zé)任地產(chǎn)12/31/202238大盤產(chǎn)品定位位整體檔次定位位：整體定位位為高檔次品品質(zhì)前期：通過產(chǎn)產(chǎn)品、服務(wù)、、配套建立項(xiàng)項(xiàng)目形象；中期：通過規(guī)規(guī)模及配套完完善，提升項(xiàng)項(xiàng)目形象；后期：通過品品牌營(yíng)銷，獲獲取最大利潤(rùn)潤(rùn)；產(chǎn)品組合：以以多樣化產(chǎn)品品組合，整體體實(shí)現(xiàn)中高檔檔次的品質(zhì)12/31/2022391#地市場(chǎng)場(chǎng)定位首期作出大大盤氣勢(shì)，，將1#地地作為整個(gè)個(gè)大盤的啟啟動(dòng)期來操操作整體大盤1#樹形象做支撐1、2號(hào)樓樓標(biāo)準(zhǔn)層（72平、、89平、、94平））3號(hào)樓標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層（91平、、92平、、115平平）1#改善舒適型型產(chǎn)品整體大盤形象樹樹立產(chǎn)品逐步進(jìn)進(jìn)化價(jià)值最大化化品牌力提升升12/31/202240次級(jí)級(jí)客客群群：：新新天天津津人人主力力客客群群：：河河?xùn)|東、、東東麗麗游離離客客群群：：其其他他區(qū)區(qū)域域2008年年，，天天津津市市外外來來人人口口已已經(jīng)經(jīng)達(dá)達(dá)到到224萬(wàn)萬(wàn)，，隨隨著著外外來來人人口口““含含金金量量””的的提提高高，，外外地地大大生生、、海海外外留留學(xué)學(xué)歸歸國(guó)國(guó)人人員員、、外外地地企企業(yè)業(yè)在在津津工工作作人人員員高高。。素素質(zhì)質(zhì)人人才才源源源源不不斷斷地地涌涌入入，，新新天天津津人人將將成成為為今今后后購(gòu)購(gòu)房房的的生生力力軍軍。。河?xùn)|東區(qū)區(qū)客客戶戶地地緣緣性性強(qiáng)強(qiáng)，，未未來來首首期期客客戶戶以以河河?xùn)|東區(qū)區(qū)地地緣緣情情結(jié)結(jié)客客戶戶為為主主；；他他們們是是社社會(huì)會(huì)的的中中堅(jiān)堅(jiān)力力量量，，30——50歲歲，，他他們們可可能能工工作作在在其其他他區(qū)區(qū)域域，，但但對(duì)對(duì)河河?xùn)|東有有強(qiáng)強(qiáng)烈烈的的情情感感。。外環(huán)環(huán)線線內(nèi)內(nèi)大大盤盤資資源源稀稀缺缺，，本本版版塊塊的的不不可可復(fù)復(fù)制制性性，，未未來來開開發(fā)發(fā)熱熱點(diǎn)點(diǎn)將將進(jìn)進(jìn)一一步步提提升升，，進(jìn)進(jìn)而而可可以以帶帶動(dòng)動(dòng)附附近近行行政政區(qū)區(qū)域域市市場(chǎng)場(chǎng)的的關(guān)關(guān)注注。。1#客客戶戶定定位位將項(xiàng)項(xiàng)目目打打造造為為以以地地緣緣改改善善型型客客群群為為主主，，兼兼顧顧其其他他客客群群，，可可輻輻射射河河西西區(qū)區(qū)、、河河北北區(qū)區(qū)的的具具有有影影響響力力的的大大盤盤，，為為項(xiàng)項(xiàng)目目的的追追求求目目標(biāo)標(biāo)12/31/2022411#戶型型研判1、市場(chǎng)場(chǎng)銷售角角度：80—100平平方米戶戶型為轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化率最最高產(chǎn)品品2、項(xiàng)目目操作層層面：1#改善善型產(chǎn)品品，要求求戶型具具備一定定舒適性性3、建筑筑方面層層面：新新古典主主義外立立面，如如果戶型型過小可可能導(dǎo)致致外立面面復(fù)雜。。戶型面積面積比71平方米20%89平方米25%94平方米26.50%91、92平方米12.50%115平方米16.00%原方案戶戶型配比比建議戶型型配比方方案市場(chǎng)銷售項(xiàng)目目標(biāo)建筑條件戶型面積面積比75平方米15%90平方米25%94平方米25%110平方米20%130平方米15%戶型偏同同質(zhì)化12/31/2022421#產(chǎn)品品建議最大化資資源價(jià)值值、突破破地塊限限制條件件增加均均好性性，提提升整整體價(jià)價(jià)值尊貴感感、品品質(zhì)感感、城城市地地標(biāo)差異化化、識(shí)識(shí)別性性，與與內(nèi)外外部景景觀融融合舒適性性、功功能性性、均均好性性尊享、、完善善、便便利專業(yè)、、貼心心、安安全、、智能能規(guī)劃劃園林林建筑筑戶型型配套套服務(wù)務(wù)主題突突出、、精細(xì)細(xì)打造造、高高品位位12/31/202243建筑理理念提提升項(xiàng)項(xiàng)目影影響力力：太太陽(yáng)能能應(yīng)用用、社社區(qū)節(jié)節(jié)能電電氣設(shè)設(shè)施采采購(gòu)、、雨水水收集集系統(tǒng)統(tǒng)等低碳將將囊括括節(jié)能能、節(jié)節(jié)水、、降低低環(huán)境境影響響、可可再生生能源源利用用等方方面，，如使使用環(huán)環(huán)保建建材、、耐久久材料料、減減少材材料用用量、、采用用光伏伏發(fā)電電等措措施。。具體細(xì)節(jié)包包括設(shè)計(jì)、、施工水土土流失、廢廢棄物管理理、空氣質(zhì)質(zhì)量管理以以及采購(gòu)控控制和后期期運(yùn)營(yíng)在內(nèi)內(nèi)的全過程程。1#產(chǎn)品建建議12/31/202244建筑符號(hào)提提升產(chǎn)品力力建筑筑立立面面上上跳跳出出市市場(chǎng)場(chǎng)，，差差異異化化形形象象。。增增強(qiáng)強(qiáng)社社區(qū)區(qū)識(shí)識(shí)別別性性注注意意建建筑筑符符號(hào)號(hào)的的細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)打打造造。。建議議項(xiàng)項(xiàng)目目里里面面打打造造：：三三段段式式處處理理法法，，石石材材、、玻玻璃璃幕幕、、局局部部鋁鋁材材，，營(yíng)營(yíng)造造新新古古典典主主義義效效果果。。尊貴貴感感、、品品質(zhì)質(zhì)感感、、城城市市地地標(biāo)標(biāo)差異異化化、、識(shí)識(shí)別別性性，，與與內(nèi)內(nèi)外外部部景景觀觀融融合合1#產(chǎn)產(chǎn)品品建建議議12/31/202245提高高建建筑筑附附加加值值“水水””大大堂堂————利利用用架架空空層層，，形形成成全全新新入入戶戶體體驗(yàn)驗(yàn)1#產(chǎn)產(chǎn)品品建建議議12/31/202246適度智能化設(shè)設(shè)施提升賣點(diǎn)點(diǎn)建筑隔聲降噪噪系統(tǒng)；外遮陽(yáng)是最有有效的遮陽(yáng)設(shè)設(shè)施；樓板輻射采暖暖系統(tǒng)；中水處理及回回用系統(tǒng)；智能安防系統(tǒng)統(tǒng)；家用凈水系統(tǒng)統(tǒng)；……1#產(chǎn)品建議議12/31/202247戶型提提高附附加值值1#產(chǎn)產(chǎn)品建建議適度增增加115平方方米戶戶型面面積72平平方米米建議議改成成一室室半戶戶型，，增加加多功功能房房中間戶戶型廚廚房開開門方方向建建議改改向客客廳方方向，，避免免與衛(wèi)衛(wèi)生間間門直直對(duì)12/31/202248裝飾設(shè)設(shè)計(jì)：：滿足和和對(duì)品品牌概概念的的心理理需求求，聘聘請(qǐng)知知名設(shè)設(shè)計(jì)師師操刀刀，打打造高高端時(shí)時(shí)尚空空間，，樹立立本案案前沿沿時(shí)尚尚的奢奢侈品品氣質(zhì)質(zhì)關(guān)鍵詞詞：品品牌裝飾風(fēng)風(fēng)格：：滿足業(yè)業(yè)主追追求潮潮流的的需求求，打打造引引領(lǐng)時(shí)時(shí)尚潮潮流的的現(xiàn)代代國(guó)際際化風(fēng)風(fēng)格；；設(shè)立不不同主主題風(fēng)風(fēng)格的的樣板板間：：泰式式風(fēng)格格、歐歐式風(fēng)風(fēng)格、、現(xiàn)代代風(fēng)格格三種種形式式關(guān)鍵詞詞：主主題家居配配套：：滿足繁繁忙而而注重重享受受的業(yè)業(yè)主生生活需需求，，提供供菜單單式精精裝修修，配配備部部分高高品質(zhì)質(zhì)家具具家電電關(guān)鍵詞詞：實(shí)實(shí)用1#產(chǎn)產(chǎn)品建建議——精裝裝修注：整整體精精裝修修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)建議議1500—2000元元/平平方米米，詳詳細(xì)精精裝修修建議議另案案提交交12/31/202249萬(wàn)科科水水晶晶城城：：鐵鐵軌軌符符號(hào)號(hào)成成為為最最強(qiáng)強(qiáng)的的記記憶憶點(diǎn)點(diǎn)水晶晶城城是是天天津津亮亮點(diǎn)點(diǎn)較較突突出出的的樓樓盤盤，，其其概概念念主主要要有有兩兩個(gè)個(gè)：：五大大道道風(fēng)風(fēng)格格歷史史中中探探索索未未來來（（人人文文））市場(chǎng)場(chǎng)案案例例：：以以通通過過營(yíng)營(yíng)造造局局部部亮亮點(diǎn)點(diǎn)/營(yíng)營(yíng)造造園園林林特特色色/營(yíng)營(yíng)造造建建筑筑特特色色來來表表現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目目特特點(diǎn)點(diǎn)1#形形象象策策略略天津津富富力力城城：：銷銷售售中中心心獨(dú)獨(dú)特特形形象象，，南南派派精精致致園園林林給給人人留留下下深深刻刻印印象象入口廣場(chǎng)場(chǎng)大面積積的園林林景觀；；建筑立面面形象穩(wěn)穩(wěn)重、貴貴氣；保利上河河雅頌：：具有沖沖擊力的的外立面面，南派派地產(chǎn)精精致營(yíng)銷銷體驗(yàn)中中心使用涂料料，造出出貼磚外外立面風(fēng)風(fēng)格；風(fēng)情商業(yè)業(yè)街；12/31/202250天津地處處中國(guó)的的北方，，產(chǎn)品的的設(shè)計(jì)需需充分考考慮到本本地的氣氣候特點(diǎn)點(diǎn)，尤其其是在門門、窗、、陽(yáng)臺(tái)等等的進(jìn)深深、大小小等方面面的設(shè)計(jì)計(jì)；從全球范范圍看，，西歐、、美國(guó)北北部與天天津的緯緯度比較較接近，，且氣候候條件比比較類似似；歐式式風(fēng)格已已取得市市場(chǎng)較大大程度的的認(rèn)可；；新古典建建筑風(fēng)格格，比較較吻合天天津消費(fèi)費(fèi)者的審審美情趣趣；且在在天津市市場(chǎng)出現(xiàn)現(xiàn)的不多多。項(xiàng)目以原原汁原味味、力求求比較純純粹的的的新古典典風(fēng)格，，創(chuàng)新產(chǎn)產(chǎn)品形式式，形成成項(xiàng)目獨(dú)獨(dú)特的建建筑風(fēng)格格；項(xiàng)目的園園林，同同樣以北北歐歷史史文化為為依據(jù)，，以歐洲洲標(biāo)志性性符號(hào)、、雕塑和和廣場(chǎng)三三位一體體的形象象，美人人魚等元元素進(jìn)行行演繹；；1#建議議以建筑筑特色體體現(xiàn)項(xiàng)目目特色1#形象象策略12/31/2022511#對(duì)外形形象：御景景城·御峰峰大盤：御景景城，東城城人居核心心，一站式式百萬(wàn)平米米生態(tài)居住住區(qū)御景城·御御峰1#首期：：御景城··御峰12/31/202252CONTENT目錄一、區(qū)域發(fā)發(fā)展情況分分析二、案例借借鑒及參考考三、項(xiàng)目定定位及開發(fā)發(fā)策略四、項(xiàng)目推推廣策略附件：宏觀觀經(jīng)濟(jì)分析析12/31/202253面臨問題分分析問題1：前前期開發(fā)負(fù)負(fù)面口碑及及小環(huán)境不不利影響問題3：高高容積率帶帶來的項(xiàng)目目品質(zhì)下降降問題4：客客戶來源過過度地緣化化帶來的營(yíng)營(yíng)銷困難太陽(yáng)城面臨四大問題題問題2：區(qū)區(qū)域開發(fā)熱熱度下降及及其他版塊塊的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)鍵措施1：擺脫前前期開發(fā)負(fù)負(fù)面口碑影影響。利用香港路路勁地產(chǎn)“待人以誠(chéng)、、恪守信用用”正面口碑。。關(guān)鍵措施3：高容積積率解決。。通過樣本示范區(qū)區(qū)及樣板間來來弱化高容容積率影響響。關(guān)鍵措施4：通過定定向宣傳，，解決客戶戶多種來源源。該項(xiàng)目定位位面向天津津河?xùn)|、河河西、河北北等“新天津人人”，擴(kuò)大客戶群群來源。關(guān)鍵措施2：善于利利用版塊的的競(jìng)爭(zhēng)與合合作。該區(qū)域保利利地塊啟動(dòng)動(dòng)給區(qū)域帶帶來的合作作大于競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，建議抓抓住該契機(jī)機(jī)，借勢(shì)出擊。12/31/2022541#開發(fā)原則則1#地做出大大盤的姿態(tài)，，給客戶以太太陽(yáng)城重新啟啟動(dòng)的信心。。策略二展展示項(xiàng)目：：策略一展展示責(zé)任：：策略三展展示信心：：通過優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品品設(shè)計(jì)，將1#地做成精精品展示區(qū)；；正面面對(duì)前期期遺留問題，，以責(zé)任地產(chǎn)產(chǎn)的姿態(tài)出現(xiàn)現(xiàn)；12/31/202255項(xiàng)目營(yíng)銷核心心價(jià)值點(diǎn)提煉煉核心價(jià)值點(diǎn)構(gòu)構(gòu)成天津外環(huán)內(nèi)超超大盤居住板板塊，區(qū)域規(guī)劃利好好新古典主義品品質(zhì)保證成熟社區(qū)，完完善配套設(shè)施施路勁品牌保證證快速交通系統(tǒng)統(tǒng)、軌道交通通系統(tǒng)提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)業(yè)服務(wù)六大賣點(diǎn)、價(jià)價(jià)值提升12/31/202256主要營(yíng)營(yíng)銷驅(qū)驅(qū)動(dòng)力力：重定客客戶信信心，，以品品牌、、品質(zhì)質(zhì)、產(chǎn)產(chǎn)品取取勝整體營(yíng)營(yíng)銷風(fēng)風(fēng)格：：高調(diào)占占位，，全面面爆發(fā)發(fā)整體營(yíng)營(yíng)銷手手段運(yùn)運(yùn)用：：傳統(tǒng)營(yíng)營(yíng)銷+客戶戶體驗(yàn)驗(yàn)式營(yíng)營(yíng)銷營(yíng)銷思思路12/31/202257客戶戶價(jià)價(jià)值值體體驗(yàn)驗(yàn)為為中中心心的的營(yíng)營(yíng)銷銷體體系系體系系一一：：客客戶戶所所看看到到的的體系系二二：：客客戶戶所所聽聽到到的的體系系三三：：客客戶戶所所感感知知的的〓人人員員形形象象體體系系（（銷銷售售人人員員形形象象、、物物業(yè)業(yè)人人員員形形象象））：：人人員員著著裝裝、、人人員員外外表表、、人人員員舉舉止止；；〓價(jià)價(jià)值值展展示示體體系系（（會(huì)會(huì)所所、、園園林林、、樣樣板板房房等等））：：堅(jiān)堅(jiān)持持展展示示優(yōu)優(yōu)先先原原則則，，如如果果展展示示不不到到位位，，即即使使不不開開放放也也要要保保證證展展示示效效果果。?！F(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)包包裝裝體體系系（（導(dǎo)導(dǎo)示示牌牌、、條條幅幅、、燈燈光光字字、、圍圍墻墻））：：材材質(zhì)質(zhì)、、工工藝藝、、設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)形形式式等等與與項(xiàng)項(xiàng)目目高高端端形形象象相相符符合合；；〓平平面面形形象象體體系系（（VI系系統(tǒng)統(tǒng)、、平平面面表表現(xiàn)現(xiàn)、、推推廣廣語(yǔ)語(yǔ)言言））。?！涂蛻魬絷P(guān)關(guān)系系維維護(hù)護(hù)（（購(gòu)購(gòu)房房客客戶戶關(guān)關(guān)系系維維護(hù)護(hù)、、同同行行關(guān)關(guān)系系維維護(hù)護(hù)、、媒媒體體關(guān)關(guān)系系維維護(hù)護(hù)））〓媒媒體體傳傳播播平平臺(tái)臺(tái)（（戶戶外外、、硬硬廣廣、、軟軟文文、、直直郵郵、、電電視視等等））：：媒媒體體傳傳播播渠渠道道必必須須站站位位高高端端，，符符合合目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶群群閱閱讀讀偏偏好好。?！N售服服務(wù)體系系：高度度負(fù)責(zé)的的首席接接待負(fù)責(zé)責(zé)制，但但客戶一一旦上門門即必須須提供專專業(yè)全程程服務(wù)；；〓物業(yè)服服務(wù)體系系：路勁勁專署物物業(yè)管家家。建立營(yíng)銷銷體系12/31/202258外部導(dǎo)導(dǎo)示現(xiàn)狀分分析：：1#緊緊鄰公公交車車站，，人氣氣較旺旺，建建議將將該地地段商商業(yè)作作為銷銷售中中心。。建議：：工程出出入口口位置置優(yōu)越越，將將其南南側(cè)改改為銷銷售出出入口口在銷售售入口口南側(cè)側(cè)設(shè)置置項(xiàng)目目精神神堡壘壘，樹樹立項(xiàng)項(xiàng)目形形象將現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目圍圍墻高高度提提升，，增加加圍擋擋面積積，從從而增增強(qiáng)視視覺效效果銷售中中心位置本項(xiàng)目目12/31/202259外部圍圍擋建議：：將現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目圍圍墻高高度提提升，，增加加圍擋擋面積積，從從而增增強(qiáng)視視覺效效果，，重點(diǎn)點(diǎn)突出出項(xiàng)目目核心心賣點(diǎn)點(diǎn)外圍擋擋設(shè)置置區(qū)域域12/31/202260路旗周邊環(huán)境包裝道旗環(huán)境示范建議：推廣廣渠道之現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)包裝12/31/202261園林等細(xì)節(jié)節(jié)布置建議：建議將售樓樓處前綠化化帶整治，，附加雕塑塑小品等，，體現(xiàn)項(xiàng)目目形象。12/31/202262建議議：：充分分展展示示園園林林效效果果，，有有充充分分的的導(dǎo)導(dǎo)示示系系統(tǒng)統(tǒng)、、景景觀觀說說明明系系統(tǒng)統(tǒng)、、安安全全警警示示系系統(tǒng)統(tǒng)等等，，從從客客戶戶踏踏入入示示范范區(qū)區(qū)的的同同時(shí)時(shí)，，就就對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目形形象象及及品品質(zhì)質(zhì)有有相相當(dāng)當(dāng)?shù)牡母懈兄凹靶判畔⑾影灏迨臼痉斗秴^(qū)區(qū)12/31/202263建議：注重細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)計(jì)，凸顯無(wú)處處不在的風(fēng)格格品質(zhì)，如指指示牌、配飾飾等接待區(qū)12/31/202264建議：銷售中心采用用隔斷式小空空間洽談區(qū)，，增加私密性性及尊崇感每個(gè)洽談區(qū)都都依托實(shí)景，，進(jìn)行差異化化布置，營(yíng)造造真實(shí)的生活活場(chǎng)景洽談區(qū)12/31/202265先劣后后優(yōu)|分段段推出出|測(cè)測(cè)試市市場(chǎng)|均衡衡調(diào)控控………階段蓄蓄勢(shì)，，限量量供應(yīng)應(yīng)制造造稀缺缺，形形成階階段性性供不不應(yīng)求求的局局面………階段性性集中中簽約約，形形成熱熱銷局局面………項(xiàng)目操操作12/31/202266123A級(jí)資源：：3#：優(yōu)勢(shì)資源，，景觀最佳佳，在第二二期推出市市場(chǎng)，拉升升項(xiàng)目品質(zhì)質(zhì)。從景觀資源源、采光、、安靜程度度、產(chǎn)品自自身價(jià)值等等多方面綜綜合考慮，，對(duì)資源進(jìn)進(jìn)行初步等等級(jí)劃分，，為推盤提提供依據(jù)B級(jí)資源：：2#：臨銷售中心心最近，首首期入市，，啟動(dòng)市場(chǎng)場(chǎng)。C級(jí)資源：：1#：項(xiàng)目有一定定噪音影響響，最后進(jìn)進(jìn)入市場(chǎng)。。產(chǎn)品分級(jí)12/31/202267項(xiàng)目要素陽(yáng)光新業(yè)河?xùn)|萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)香邑國(guó)際1區(qū)域位置101/100101/10098/1002產(chǎn)品形式100/100100/100101/1003戶型狀況98/10095/100101/1004項(xiàng)目規(guī)模98/10098/10095/1005開發(fā)商品牌98/10098/10095/1006景觀優(yōu)勢(shì)101/100100/100101/1007周邊配套101/100102/10096/1008交通狀況101/100101/10098/100銷售均價(jià)13000100008900比較價(jià)格12497.749514.668998.03權(quán)重0.30.40.3正常狀態(tài)下的銷售均價(jià)10500元/平米本項(xiàng)目定價(jià)價(jià)原則定價(jià)原則：：市場(chǎng)導(dǎo)向原原則；購(gòu)買力適應(yīng)應(yīng)原則；有利競(jìng)爭(zhēng)原原則；低開高走，，逐步拉升升；市場(chǎng)正常售價(jià)10500元/平米時(shí)間因素價(jià)值11340元/平米品質(zhì)精裝修13000元/平米核心價(jià)值挖掘及操盤價(jià)值提升13500元/平米12/31/202268樓層價(jià)格格修正部部分價(jià)格制定定過程價(jià)值最大大化過程程戶型價(jià)格格修正部部分基礎(chǔ)定價(jià)價(jià)部分從樓座差差價(jià)、戶戶型差價(jià)價(jià)、樓層層差價(jià)三三方面進(jìn)進(jìn)行考慮慮，制定定基礎(chǔ)價(jià)價(jià)格根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)客戶對(duì)對(duì)戶型的的需求反反饋，進(jìn)進(jìn)行價(jià)格格調(diào)整根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)客戶對(duì)對(duì)樓層的的需求反反饋，進(jìn)進(jìn)行價(jià)格格調(diào)整12/31/202269推廣節(jié)奏奏控制重大節(jié)點(diǎn)集中發(fā)力目標(biāo)客戶針對(duì)動(dòng)作高舉高打發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，價(jià)值最大化，做了就要說，說的比做得多，區(qū)域優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)、現(xiàn)場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，最大化發(fā)揮售賣現(xiàn)場(chǎng)及樣板間作用，增強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)打擊力；節(jié)點(diǎn)集中式推廣，集中線上推廣，豐富線下手段，新聞傳播，持續(xù)，豐滿。從不同角度，結(jié)合一切事件進(jìn)行新聞傳播，DM，短信，巡展讓市場(chǎng)始終有項(xiàng)目的信息，保持熱度；節(jié)點(diǎn)集中式推廣，集中線上推廣，豐富線下手段，新聞傳播，持續(xù)，豐滿。從不同角度，結(jié)合一切事件進(jìn)行新聞傳播，DM，短信，巡展讓市場(chǎng)始終有項(xiàng)目的信息，保持熱度；12/31/202270媒體組合合投放電子郵件件活動(dòng)報(bào)廣DM展架架網(wǎng)絡(luò)短信路名牌圍擋12/31/202271推廣策略—潮汐式推廣（（推廣節(jié)奏））10年5月10年9月10年10月10年11月11年1月10年7月開盤期11年12月11年2月啟動(dòng)期10年8月持續(xù)銷售期尾盤期銷售線順勢(shì)調(diào)整鞏固形象

鞏固頂峰

強(qiáng)化形象再攀頂峰

提升形象

價(jià)值實(shí)現(xiàn)

傳播形象高調(diào)占位樹立形象順勢(shì)調(diào)整鞏固形象推廣線形象樹立期（開發(fā)商品牌牌樹立/產(chǎn)品品樹立）品質(zhì)提升期（產(chǎn)品買點(diǎn)細(xì)細(xì)化/區(qū)位闡闡述/開發(fā)前前景）形象鞏固期（承上啟下階階段—產(chǎn)品/服務(wù)/配套套）潮汐式推廣：：摒棄了傳統(tǒng)統(tǒng)的一味打報(bào)報(bào)廣的模式，，根據(jù)客戶和和市場(chǎng)銷售情情況，進(jìn)行階階段式潮汐推推廣，隨時(shí)調(diào)調(diào)整推廣周期期。在強(qiáng)銷期期投入一分費(fèi)費(fèi)用，收獲三三分銷售效果果，當(dāng)邊際效效用遞減時(shí)，，減小推廣力力度，進(jìn)行客客戶梳理工作作，有效節(jié)省省廣告費(fèi)用。。12/31/202272蓄水期|1#地：時(shí)間階段推廣主題推廣目標(biāo)2010年5-2010年6月路勁進(jìn)津的品牌之路展現(xiàn)中國(guó)責(zé)任地產(chǎn)形象樹立開發(fā)商責(zé)任地產(chǎn)形象，描述區(qū)域現(xiàn)代生活居住理念“御峰””——峰回回路轉(zhuǎn)12/31/202273公略目的投放時(shí)間戶外廣告樹形象、樹品牌、新認(rèn)知5月初軟文發(fā)布計(jì)劃樹立開發(fā)商品牌、引導(dǎo)區(qū)域認(rèn)知5月中旬銷售現(xiàn)場(chǎng)及周邊現(xiàn)場(chǎng)包裝形成全新的、特色鮮明的現(xiàn)場(chǎng)氣氛5月初平面廣告發(fā)布計(jì)劃（報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)、樓體畫面等）開發(fā)商品牌+高品質(zhì)住宅6月-8月蓄水期|1#地““御峰””——峰回回路轉(zhuǎn)12/31/2022745月—6月月戶戶外廣告+軟文+網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)選擇地點(diǎn)：：衛(wèi)國(guó)道沿沿線、中心心商業(yè)區(qū)戶外主題：：香港路勁，，責(zé)任地產(chǎn)產(chǎn)登陸天津津選擇媒體：：新報(bào)、渤渤海早報(bào)、、晚報(bào)主題：路勁系列軟軟文：路勁勁地產(chǎn)為什什么是責(zé)任任地產(chǎn)。戶外、圍擋擋廣告紙媒軟文網(wǎng)絡(luò)軟文選擇媒體：：天津搜房房、天津焦焦點(diǎn)主題題：：路勁勁系系列列軟軟文文：：路路勁勁地地產(chǎn)產(chǎn)為為什什么么是是責(zé)責(zé)任任地地產(chǎn)產(chǎn)。。峰回回路路轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)————推推介介品品牌牌，，讓讓責(zé)責(zé)任任地地產(chǎn)產(chǎn)概概念念深深入入人人心心12/31/2022755月月——6月月戶戶外外廣廣告告+軟軟文文+網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)選擇擇地地點(diǎn)點(diǎn)：：衛(wèi)衛(wèi)國(guó)國(guó)道道沿沿線線、、中中心心商商業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)戶外外主主題題：：路勁勁御御景景城城，，和和諧諧之之城城、、生生態(tài)態(tài)之之城城選擇擇媒媒體體：：新新報(bào)報(bào)、、渤渤海海早早報(bào)報(bào)、、晚晚報(bào)報(bào)主題題：：路勁勁系系列列軟軟文文：：路路勁勁的的東東部部戰(zhàn)戰(zhàn)略略；；詳詳解解政政府府五五三三三三東東城城攻攻略略戶外外、、圍圍擋擋廣廣告告紙媒媒軟軟文文網(wǎng)絡(luò)絡(luò)軟軟文文選擇擇媒媒體體：：天天津津搜搜房房、、天天津津焦焦點(diǎn)點(diǎn)主題：路勁勁系列列軟文文：路路勁的的東部部戰(zhàn)略略；詳詳解政政府五五三三三東城城攻略略峰回路路轉(zhuǎn)———區(qū)區(qū)域引引導(dǎo)，，提升升板塊塊熱度度12/31/202276峰回路路轉(zhuǎn)———商商、住住聯(lián)動(dòng)動(dòng)，提提升區(qū)區(qū)域熱熱度商業(yè)與與1#地住住宅聯(lián)聯(lián)動(dòng)：：1、定定位聯(lián)聯(lián)動(dòng)：：商業(yè)定定位為為區(qū)域域級(jí)大大型商商業(yè)中中心配配套，，住宅宅定位位為區(qū)區(qū)域級(jí)級(jí)商業(yè)業(yè)中心心區(qū)價(jià)價(jià)值2、營(yíng)營(yíng)銷聯(lián)聯(lián)動(dòng)：：商業(yè)推推廣與與住宅宅推廣廣互相相帶動(dòng)動(dòng)，互互相影影響3、客客戶聯(lián)聯(lián)動(dòng)：：商家聯(lián)聯(lián)盟給給予路路勁項(xiàng)項(xiàng)目住住宅客客戶以以“商商聯(lián)VIP”卡卡的形形式12/31/202277升溫期期|1#地：時(shí)間階段推廣主題推廣目標(biāo)2010年7-8月闡述御峰快捷、時(shí)尚的生活理念

宣傳企業(yè)在項(xiàng)目規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、物業(yè)服務(wù)等具體細(xì)節(jié)“御御峰””———橫嶺嶺側(cè)峰峰12/31/202278價(jià)值體體現(xiàn)；；產(chǎn)品細(xì)細(xì)化；；生活向向往；；精神訴訴求；；服務(wù)體體現(xiàn)；；升溫期期|1#地““御御峰””———橫嶺嶺側(cè)峰峰5月——6月月活活動(dòng)營(yíng)營(yíng)銷+行銷銷+戶戶外+硬廣廣+網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)12/31/202279御峰———橫橫嶺側(cè)側(cè)峰，，解讀讀項(xiàng)目目規(guī)劃劃價(jià)值值5月——6月月活活動(dòng)營(yíng)營(yíng)銷+行銷銷+戶戶外廣廣告+網(wǎng)絡(luò)絡(luò)+硬硬廣（（開盤盤前））選擇地地點(diǎn)：：衛(wèi)國(guó)國(guó)道沿沿線戶外主主題：：細(xì)節(jié)節(jié)價(jià)值解解讀12/31/202280生活場(chǎng)場(chǎng)所營(yíng)營(yíng)銷營(yíng)銷目目的：：通過居居住區(qū)區(qū)域來來傳播播銷售售信息息社區(qū)選選取原原則：：根據(jù)客客戶特特征，，工作作重點(diǎn)點(diǎn)放在在河?xùn)|東區(qū)及及東麗麗區(qū)，，針對(duì)對(duì)改善善類型型客戶戶選取取周邊邊高端端及傳傳統(tǒng)老老社區(qū)區(qū)，針針對(duì)投投資客客群選選取高高檔社社區(qū)。。DM直投投社區(qū)巡展展公共信息息發(fā)布營(yíng)銷方式式：可采用社社區(qū)巡展展、DM直投、、社區(qū)居居住客戶戶群體短短信（通通過居住住區(qū)域篩篩分）、、小區(qū)公公共部位位海報(bào)張張貼、公公共信息息欄發(fā)布布等形式式營(yíng)銷方式式：可采用社社區(qū)巡展展、DM直投、、社區(qū)居居住客戶戶群體短短信（通通過居住住區(qū)域篩篩分）、、小區(qū)公公共部位位海報(bào)張張貼、公公共信息息欄發(fā)布布等形式式思源多渠渠道客戶戶拓展御峰———橫嶺側(cè)側(cè)峰，渠渠道營(yíng)銷銷階段12/31/202281工作區(qū)域域營(yíng)銷營(yíng)銷目的的：通過過一些寫寫字樓等等工作場(chǎng)場(chǎng)所來傳傳播銷售售信息工作場(chǎng)所所選取原原則：對(duì)對(duì)河西、、和平的的重點(diǎn)寫寫字樓進(jìn)進(jìn)行篩選選和分類類，針對(duì)對(duì)投資型型為主的的客戶選選取其工工作聚集集區(qū)。營(yíng)銷方式式：可采采用費(fèi)用用較少的的DM派派發(fā)、入入戶拜訪訪、短信信發(fā)布（（通過客客戶職業(yè)業(yè)屬性和和產(chǎn)業(yè)篩篩分）和和寫字字樓租戶戶夾報(bào)投投遞夾報(bào)客戶拜訪信息發(fā)布御峰——橫嶺嶺側(cè)峰，渠道道營(yíng)銷階段12/31/202282消費(fèi)場(chǎng)所營(yíng)銷銷營(yíng)銷目的：通過客戶公共共的聚集的消消費(fèi)場(chǎng)所進(jìn)行行信息渠道的的宣傳消費(fèi)場(chǎng)所選取取原則：我們的區(qū)域同同樣選擇在河河?xùn)|和河西的的重點(diǎn)消費(fèi)商商場(chǎng)和消費(fèi)場(chǎng)場(chǎng)所，側(cè)重在在宣傳面上的的拓展，選取取場(chǎng)所多放在在超市和購(gòu)物物中心。營(yíng)銷方式：可采用在消費(fèi)費(fèi)場(chǎng)所布置巡巡展場(chǎng)、設(shè)置置信息展示架架、與商家一一起舉行客戶戶活動(dòng)等超市巡展商場(chǎng)巡展客戶聯(lián)誼御峰——橫嶺嶺側(cè)峰，渠道道營(yíng)銷階段12/31/202283掃街明確目標(biāo)單位位電話拜訪直接拜訪專類產(chǎn)品推介介會(huì)開盤認(rèn)購(gòu)以地圖形式，，以各條主要要道路為核心心，將區(qū)域周邊幾大板板塊主要單位位及社區(qū)第一輪篩選：：對(duì)周邊單位及及社區(qū)進(jìn)行分分類，對(duì)目標(biāo)標(biāo)進(jìn)行梳理第二輪篩選：：每天進(jìn)行進(jìn)度度匯報(bào)，去除除淘汰客戶作作為資源儲(chǔ)備，對(duì)有意向向接洽的單位位預(yù)約直接拜拜訪時(shí)間主要針對(duì)單位位客戶第三輪篩選：：?jiǎn)挝豢蛻艨芍敝苯优c相關(guān)人人員洽談，社社區(qū)客戶可進(jìn)社區(qū)進(jìn)行定定點(diǎn)宣傳第四輪鎖定客客戶：?jiǎn)挝豢蛻艨芍敝苯优c相關(guān)人人員洽談，社社區(qū)客戶可進(jìn)社區(qū)進(jìn)行定定點(diǎn)宣傳按照?qǐng)F(tuán)購(gòu)條件件最終確定客客戶，客戶依依據(jù)認(rèn)購(gòu)流程進(jìn)行選房房初步信息傳遞遞在第一次篩選選后，對(duì)目標(biāo)標(biāo)單位或社區(qū)區(qū)進(jìn)行信息傳遞，為后期期行銷拓展進(jìn)進(jìn)行鋪墊御峰——橫嶺嶺側(cè)峰，渠道道營(yíng)銷階段客戶行銷12/31/202284開盤期|1#地：時(shí)間階段推廣主題推廣目標(biāo)2010年8-2010年10月喚起客戶對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品的認(rèn)同，達(dá)成購(gòu)買目的項(xiàng)目產(chǎn)品推介會(huì)、開盤“御峰””——登峰峰造極12/31/202285開盤盤期期|1#地地““御御峰峰””————登登峰峰造造極極開盤盤嘉嘉年年華華12/31/202286公略目的投放時(shí)間戶外廣告重要節(jié)點(diǎn)信息釋放，提高客戶關(guān)注度9月—10月報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)宣傳、短信品牌、產(chǎn)品、區(qū)位闡述，拉升項(xiàng)目品質(zhì)，釋放重要活動(dòng)結(jié)點(diǎn)9月—10月電臺(tái)天津交通臺(tái)，熱播階段釋放信息9月—10月公關(guān)活動(dòng)信息集中釋放，收攏客戶9月底開盤盤期期|1#地地““御御峰峰””————登登峰峰造造極極12/31/202287：時(shí)間階段推廣主題推廣目標(biāo)2010年11-2011年2月闡述御峰所推崇的人文、自然、彼此關(guān)懷的人文主義精神熱銷銷期期|1#地地優(yōu)享享最最優(yōu)優(yōu)資