本文格式為Word版，下載可任意編輯——審核房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合同如何審核房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合同

：高獻洲來源：中國稅網(wǎng)

在稅收審核中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合同是作為一種輔佐憑證存在的。一般地講，一項較大的本金或費用工程支出都應簽有正式的合同，除了一些很大的施工合同由于工程預算的誤差而稍有出入外，合同的金額應與最終支付的金額（發(fā)票的金額）完全一致。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般涉及以下各種合同。商品房銷售合同或預售合同，購銷雙方持有文本應分別貼有印花稅票；建筑施工合同，勞務(wù)雙方持有文本應分別貼有印花稅票；房屋拆遷補償協(xié)議，不在印花稅規(guī)定的應稅憑證范圍之內(nèi)，不用貼印花稅票；土地出讓合同，可以不貼印花稅票；勘察設(shè)計合同，雙方貼用印花稅票；工程監(jiān)理合同，雙方貼用印花稅票；接洽合同，不用貼印花稅票；借款合同，借貸雙方所持文本應分別貼用印花稅票；各種類型的囑托協(xié)議；其他類型的合同。

一般地講，舉行稅收審核并不需要對合同的全體內(nèi)容舉行了解而只需關(guān)注其中與稅收相關(guān)的條款即可。

1．合同的標的金額

從財務(wù)核算角度看，合同標的金額就應當是將來應計入收入或本金費用的金額，所以，該金額對于財務(wù)核算及涉稅事項意義重大，應是稅收審核所應關(guān)注的首要因素。從理論上說，合同標的金額應與最終的收取或支付金額完全一致，但由于合同執(zhí)行過程中各種特殊處境的展現(xiàn)，一般會有一個對比合理的差額，所以，最終確定的金額應以實際收支的金額（企業(yè)開啟程票和收到發(fā)票的金額）為準。以本金工程為例，理應有4種狀態(tài)：一是有合同又有發(fā)票，理應確認本金；二是有合同無發(fā)票，可以暫時確認本金，但最終應以實際支付金額確定本金；三是無合同有發(fā)票，一般處境下將不予確認本金；四是無合同無發(fā)票，不能確認本金。從這4種狀態(tài)可以看出，一個本金工程的支出缺少了合同金額就根本失去了確認的可能。

2．合同商定的付款方式

從稅法角度看，付款方式可以確認收入和本金的時間。國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2022]31號），對企業(yè)收入確實認根本是按照雙方的付款方式來舉行規(guī)定的。在一次性付款、分期付款和銀行按揭等付款方式下，企業(yè)確認收入的時間有很大識別，這表達了稅法對于合同的認可和崇敬。從另一角度講，合同也是稅法確認收入的合理依據(jù)。

3．相關(guān)的商定事項

合同中的一些商定事項可以驗證本金、費用支出是否合理，譬如建筑施工合同商定的承包方式，就可以大體劃定計入開發(fā)本金的工程范圍。一般來說，在包工包料的總包方式下，計入建筑安裝工程費的支出工程應為“工程費”而不應是其他工程。在實際審核過程中，仍有在總包方式下企業(yè)以大量“材料費”計入開發(fā)本金的現(xiàn)象。這時的材料費雖然取得了相應的發(fā)票，但已明顯與合同商定的條款不符，因而不能計入開發(fā)本金總額。還有，一些企業(yè)在合同未商定相關(guān)條款的處境下大量支付工地工程用電支出，就可以被認為是一種與企業(yè)無關(guān)的支出而不能計入開發(fā)本金總額。處理原那么是：假設(shè)合同明確商定工程電費由開發(fā)商承受，相當于主合同標的額并不包括這片面支出，實際支出的電費可以計入開發(fā)本金；假設(shè)合同商定工程電費由施工方承受或合同對此無商定條款，那么均應視為由施工方承受，開發(fā)商不得再列支電費支出。以此類推，一切與工程施工有關(guān)但卻單獨由開發(fā)商支出的本金費用工程均應適用這一原那么。

4．簽約的時間

在特定的處境下，合同的簽署時間有可能直接影響稅款的計算，這主要涉及一些減免稅政策的實施和截止時間。譬如土地增值稅就有“1994年1月1日以前已簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或已立項，并已按規(guī)定投入資金舉行開發(fā)，其在1994年1月1日后5年內(nèi)首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅”的規(guī)定（此項政策的最終優(yōu)待時間已延長到2000年底）。這時，合同簽署的時間即成為一種抉擇性因素。房地產(chǎn)開發(fā)合同、立項批文或土地出讓合同的簽署時間，可以抉擇其是否可以享受這項政策。在確定可以享受優(yōu)待政策的前提下，商