精品資料精品資料建筑合同和擔(dān)保的類型1建筑合同的類型建筑合同有許多類型，通常由業(yè)主來(lái)選擇合同的類型。合同類型的選擇取決于所執(zhí)行胡工作的種類以及它是在什么樣的條件下執(zhí)行的。1.1總價(jià)合同總價(jià)合同通常使用在建筑領(lǐng)域。在招標(biāo)過程中要對(duì)所需要的材料的數(shù)量進(jìn)行足夠精確的計(jì)算，以使承包人提交出該工作的一個(gè)價(jià)格總量。每個(gè)項(xiàng)目的數(shù)量，例如干式墻、門框、浴室的水池、輸電的管道和線，以及房頂?shù)耐咂夹枰獜挠?jì)劃時(shí)就進(jìn)行精確的計(jì)算。工程需要材料的數(shù)量和質(zhì)量在合同文件中都清楚說(shuō)明了，提交一個(gè)投標(biāo)總額對(duì)承包人來(lái)說(shuō)才是公平胡。1.2單價(jià)合同單價(jià)合同用于不可能對(duì)所需的材料總量進(jìn)行精確估算的工作。單價(jià)合同通常用在繁重的公路工程上。設(shè)計(jì)者可能計(jì)算有1000000m3的土需要被移動(dòng)，但是業(yè)主和承包人知道工程結(jié)束后，承包人是不可能恰好移動(dòng)1000000m3的土的。精確的數(shù)量將會(huì)改變。對(duì)這個(gè)問題公正的解決辦法是業(yè)主告訴承包人估計(jì)的總量，在工程結(jié)束后按精確量出的數(shù)量支付承包人。承包人提交的是一個(gè)單價(jià)合同里對(duì)每個(gè)項(xiàng)目定的價(jià)格。單位價(jià)格乘以工程師估計(jì)的量相差可以超過15%或20%，可能高于或低于估計(jì)的量，有時(shí)對(duì)單位價(jià)格還要進(jìn)行協(xié)商。當(dāng)實(shí)際的量較低時(shí)，承包商也許會(huì)要求重新確定一個(gè)較高的價(jià)格，因?yàn)轭A(yù)期所掙得的總額減少了。當(dāng)實(shí)際的量較高時(shí)，業(yè)主因?yàn)橄喾吹脑蛞苍S會(huì)要求重新定一個(gè)價(jià)格。單位價(jià)格合同的目的是公平地對(duì)待合同雙方。1.3成本附加成本附加（可回收費(fèi)用）合同用于業(yè)主和承包人在談判、投標(biāo)和授權(quán)的過程中均很難或訂立合同的方法是只業(yè)主為了促成一項(xiàng)工程使用的合同的安排, 但是合同形式是指怎樣訂立合同的方法是只業(yè)主為了促成一項(xiàng)工程使用的合同的安排, 但是合同形式是指怎樣精品資料精品資料不可能確定他們成本的情況。有一些因素使得對(duì)成本進(jìn)行計(jì)算是不可能的， 包括不可預(yù)不可能確定他們成本的情況。有一些因素使得對(duì)成本進(jìn)行計(jì)算是不可能的， 包括不可預(yù)精品資料精品資料知的極差的天氣情況（例如在南極地帶可能遇到），偏僻地區(qū)的不可預(yù)知的運(yùn)輸需求，爭(zhēng)斗或戰(zhàn)爭(zhēng)，或者工作量需要依賴其他承包商的工作的合同。成本附加合同有許多形式，最普通的是正價(jià)加固定的附加費(fèi)以及正價(jià)加上正價(jià)的一定百分比。大多數(shù)業(yè)主寧愿選擇正價(jià)加固定的附加費(fèi)，因?yàn)檫@樣承包人所獲得的利益總量不可能增加，因此除去了承包人會(huì)作出不節(jié)約或生產(chǎn)出較差質(zhì)量工程的任何動(dòng)機(jī)。價(jià)加上正價(jià)的一定百分比的合同也許對(duì)條件十分艱苦的情況下是十分公平的，或者工程完成的時(shí)間不可確定時(shí)，但是為了保持生產(chǎn)率作出一些激勵(lì)是需要的。如果工程有可能需要一年或兩年，則僅由六個(gè)月所掙到的利潤(rùn)就不再有吸引力了。1.4改革和趨勢(shì)A+B式合同是從歐洲傳過來(lái)的相對(duì)較新的改革。它們是由運(yùn)輸局開發(fā)以減少公路建設(shè)的時(shí)間以及因此對(duì)交通流進(jìn)行限制的時(shí)間。許多公路工程項(xiàng)目包括翻新、修復(fù)、改造以及加寬。真正的新建工程很少。A+B合同的目的是提供一種可以付給承包人報(bào)酬的方法，考慮補(bǔ)償其定施工順序和分段等方面的專業(yè)性，以使工程可以快速有效地完成?！癆+B”的意思是成本加上時(shí)間。運(yùn)輸局對(duì)每天公路工程完成的數(shù)量進(jìn)行指定，承包人投當(dāng)然標(biāo)給出的是一定的成本和所需的天數(shù)。以成本加上時(shí)間合計(jì)較低來(lái)確定低投標(biāo)人。當(dāng)然也有可能選擇出價(jià)較高但是工作天數(shù)較少的低投標(biāo)人，而不是其它的承包人。合同還有其他一些形式，每個(gè)都有它自己專門的目的。例如，擔(dān)保最高價(jià)格的合同，用在設(shè)計(jì)完成前就開始進(jìn)行談判的使用，這時(shí)承包人非常困難或不可能精確的估計(jì)出價(jià)格。這種形式的合同也經(jīng)常用在一個(gè)承包人對(duì)只完成了一部分的合同的內(nèi)容沒有履行職責(zé)，另一承包人完成了這個(gè)工程的情況。2訂立合同的方法

支付執(zhí)行工程的承包人。2.1設(shè)計(jì)一建造設(shè)計(jì)一建造合同的意思就是它的名字所表現(xiàn)出來(lái)的。一個(gè)承包人在設(shè)計(jì)和建造上都有責(zé)任。這種類型的承包逐漸變得很流行。 一個(gè)設(shè)計(jì)一建造合同給業(yè)主提供了明顯的有利條件，他就不必在設(shè)計(jì)者和承包人之間意見不合時(shí)當(dāng)調(diào)解人了,因?yàn)樵谕粋€(gè)合同下他們是在一起工作的。設(shè)計(jì)一建造合同通常建立在一個(gè)成本加上一個(gè)對(duì)最大花費(fèi)的擔(dān)保（GMP）的基礎(chǔ)上。通常因花費(fèi)低于GMP而節(jié)省下的錢是由業(yè)主和承包人分享。從美國(guó)設(shè)計(jì)建造協(xié)會(huì)可以獲得大量的關(guān)于設(shè)計(jì)一建設(shè)合同的信息。網(wǎng)址為。22設(shè)計(jì)一建造一運(yùn)營(yíng)設(shè)計(jì)一建造一運(yùn)營(yíng)合同并不象設(shè)計(jì)一建造合同那樣常見。它們用于一些工程中，例如運(yùn)動(dòng)競(jìng)技場(chǎng)、水處理廠、水凈化設(shè)施以及公路收費(fèi)站。其原理是對(duì)于一個(gè)特定的時(shí)期內(nèi),承包人保持對(duì)設(shè)施的部分所有權(quán)， 可以達(dá)到設(shè)計(jì)一建造合同的意思就是它的名字所表現(xiàn)出來(lái)的。一個(gè)承包人在設(shè)計(jì)和建造上都有責(zé)任。這種類型的承包逐漸變得很流行。 一個(gè)設(shè)計(jì)一建造合同給業(yè)主提供了明顯的有利條件，他就不必在設(shè)計(jì)者和承包人之間意見不合時(shí)當(dāng)調(diào)解人了,因?yàn)樵谕粋€(gè)合同下他們是在一起工作的。設(shè)計(jì)一建造合同通常建立在一個(gè)成本加上一個(gè)對(duì)最大花費(fèi)的擔(dān)保（GMP）的基礎(chǔ)上。通常因花費(fèi)低于GMP而節(jié)省下的錢是由業(yè)主和承包人分享。從美國(guó)設(shè)計(jì)建造協(xié)會(huì)可以獲得大量的關(guān)于設(shè)計(jì)一建設(shè)合同的信息。網(wǎng)址為。22設(shè)計(jì)一建造一運(yùn)營(yíng)設(shè)計(jì)一建造一運(yùn)營(yíng)合同并不象設(shè)計(jì)一建造合同那樣常見。它們用于一些工程中，例如運(yùn)動(dòng)競(jìng)技場(chǎng)、水處理廠、水凈化設(shè)施以及公路收費(fèi)站。其原理是對(duì)于一個(gè)特定的時(shí)期內(nèi),承包人保持對(duì)設(shè)施的部分所有權(quán)， 可以達(dá)到100%,在那段時(shí)間對(duì)設(shè)施進(jìn)行運(yùn)營(yíng)一定利益來(lái)對(duì)投資資金（全部花費(fèi)加上利潤(rùn)）進(jìn)行補(bǔ)償。承包人擁有所有權(quán)的期限可以從幾年變化到永久性使用。在擁有所有權(quán)的期間，承包人以業(yè)主的身份對(duì)所有花費(fèi)負(fù)責(zé)， 并接受所有的利潤(rùn)。對(duì)于運(yùn)動(dòng)競(jìng)技場(chǎng)的情況，有一個(gè)典型的收入分紅制協(xié)議適合于隊(duì)伍所有人或市政當(dāng)局。3擔(dān)保（保證）任何一個(gè)合同都有三方的當(dāng)事人一責(zé)任人（承包人）、擔(dān)保人（公司擔(dān)保）以及債權(quán)人（業(yè)主）。擔(dān)保人和責(zé)任人形成一個(gè)聯(lián)合體對(duì)業(yè)主作出一些擔(dān)保，也就是這兩個(gè)當(dāng)事人對(duì)業(yè)主均亦責(zé)任。3.1投標(biāo)擔(dān)保投標(biāo)擔(dān)保有兩個(gè)目的：(投標(biāo)擔(dān)保有兩個(gè)目的：(1)如果決定了最低的責(zé)任投標(biāo)人則要保證承包人簽定合同， 2)精品資料精品資料保證承包人會(huì)提供必需的報(bào)酬并且執(zhí)行擔(dān)保，以及保險(xiǎn)方針。當(dāng)提交了屢約擔(dān)保和支付保證承包人會(huì)提供必需的報(bào)酬并且執(zhí)行擔(dān)保，以及保險(xiǎn)方針。當(dāng)提交了屢約擔(dān)保和支付報(bào)酬的擔(dān)保，承包人就解除了對(duì)投標(biāo)合同的義務(wù)。大多數(shù)的投標(biāo)擔(dān)保就是我們所說(shuō)的投標(biāo)擔(dān)保的擴(kuò)展，它們只需要對(duì)低標(biāo)和下一個(gè)投標(biāo)人大多數(shù)的投標(biāo)擔(dān)保就是我們所說(shuō)的投標(biāo)擔(dān)保的擴(kuò)展，它們只需要對(duì)低標(biāo)和下一個(gè)投標(biāo)人給出價(jià)格的不同之處進(jìn)行罰款，如果兩個(gè)擔(dān)保不相符。還有違約金擔(dān)保。違約金擔(dān)保以實(shí)際的損失達(dá)到一定限量的形式來(lái)作出規(guī)定的。屢約擔(dān)保擔(dān)保人處在屢約擔(dān)保保證在申明的投標(biāo)價(jià)格下執(zhí)行合同所需要胡內(nèi)容。實(shí)際上，擔(dān)保人會(huì)對(duì)合同的履行進(jìn)行擔(dān)保，或則會(huì)按照設(shè)計(jì)圖和說(shuō)明書描述的形式來(lái)完成工程。擔(dān)保人處在被要求對(duì)合同的執(zhí)行進(jìn)行擔(dān)保的位置。因此，在擔(dān)保人樂于發(fā)給報(bào)酬和執(zhí)行擔(dān)保之前，承包人必須證明他有完成任務(wù)的能力。擔(dān)保人會(huì)參觀承包人的總公司以及工作地，并且會(huì)接觸業(yè)主最近完成的合同。承包人必須與他們的擔(dān)保人發(fā)展一個(gè)長(zhǎng)期存在的工作關(guān)系，當(dāng)他們申請(qǐng)報(bào)酬和申請(qǐng)屢約擔(dān)保時(shí)，他們與擔(dān)保人必須保持始終如一的工作關(guān)系，因?yàn)閾?dān)保人在工程類型、位置和尺寸上有特殊約束情況下會(huì)承諾支付費(fèi)用的。如果承包人執(zhí)行合同時(shí)沒有履行義位置和尺寸上有特殊約束情況下會(huì)承諾支付費(fèi)用的。如果承包人執(zhí)行合同時(shí)沒有履行義務(wù)，則擔(dān)保人有三個(gè)基本的選擇：1)1)買回?fù)?dān)保。讓業(yè)主對(duì)擔(dān)保處罰的數(shù)量進(jìn)行檢查。2)2)商或登出投標(biāo)廣告。為承包人提供經(jīng)費(fèi)。擔(dān)保的公司有花費(fèi)高于擔(dān)保價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)，但是這仍然是一個(gè)共同的選擇，因?yàn)槌邪藢?duì)工程是熟悉的?，F(xiàn)今大多數(shù)擔(dān)保人都會(huì)努力嘗試更換承包人。3.33.3支付擔(dān)保精品資料精品資料1935年的MillerAct供應(yīng)給聯(lián)邦工程超過200000美元，承包人必須提供報(bào)酬，擔(dān)保的執(zhí)行達(dá)到了一個(gè)滿意的程度。大多數(shù)州都通過了LittleMillerAct擔(dān)保的執(zhí)行達(dá)到了一個(gè)滿意的程度。大多數(shù)州都通過了LittleMillerAct的立法。政府機(jī)構(gòu)需要擔(dān)保，因?yàn)槌邪瞬荒軐?duì)政府所有的財(cái)產(chǎn)寄予擁有留置權(quán)的希望。MillerAct以及州級(jí)的LittleMillerActs提供了對(duì)總承包人，以及次承包者、勞動(dòng)者以及供應(yīng)商擔(dān)保的機(jī)制，使得他們都可以獲得酬金。TypesofConstructionContractsandBonds1TypesofconstructionContractstherearemanytypesofconstructioncontractsandtheownergenerallymakestheselectionofcontracttype.Thetypeofcontractselecteddependsonthekindofworkbeingperformedandtheconditionsunderwhichitisbeingperformed.LumpsumLumpsumcontractaretypicallyusedforbuildings.Thequantitiesofthematerialsrequiredcanbecalculatedwithsufficientaccuracyduringthebiddingprocesstoallowcontractortosubmitasinglelumpsumpriceforthework.Thequantityofitemssuchasdrywall,doorframes,bathroomsinks,electricalconduitandwiring,androoftilescanbecalculatedaccuratelyfromtheplans.Whenacleardefinitionofthequantitiesandqualityofworkrequiredisprovidedbythecontractdocuments,submittingasinglelumpsumbidisfairtothecontractorsUnitprice精品資料精品資料Unitpricecontractsareusedforworkwhereitisnotpossibletocalculatetheexactquantityofmaterialsthatwillberequired.Unit-pricecontractsarecommonlyusedforheavyhighwaywork.Thedesignermaycalculatethat1,000,000cyofearthneedstobemoved,buttheownerandcontractorsknowthataftertheworkhasbeencompleted,thecontractorwillnothavemovedexactly1,000,000.Theexactquantitywillvary.Thefairsolutiontotheproblemisfortheownertotellthecontractorwhattheestimatedquantityis,andthentopaythecontractorfortheexactmeasuredamountaftertheworkiscomplete.Contractorssubmitapriceforeachitemonaunit-pricecontract.Unitpricesaremultipliedbytheengineer'sestimatedquantitiesandtotaled.Thelowbidderisthebidderwiththelowtotalofallitems.Itemswhoseactualquantityvariesfromtheestimatedquantitybymorethan15or20%,eitheraboveorbelowtheestimatedquantity,aresometimessubjecttorenegotiationoftheunitprice.Whentheactualquantityislow,thecontractormayrequestarenegotiatedhigherpricebecausetheanticipatedamountofearnedoverheadhasbeenreduced.Whentheactualquantityishigh,theownermayrequestarenegotiatedunitpricefortheoppositereason.Thegoalofunit-pricecontractsisfairnesstobothparties.CostPlusimpossibleincludeunpredictableandextremeweatherconditionssuchaswouldbeencounteredintheAntarctic,unknowntransportationrequirementstoremotelocations,combatorwar,orcontractswheretheamountofeffortthatwillberequireddependsonanothercontractor'swork.Costplus(costreimbursable)contractsareusedinsituationsthatmakeitdifficultorimpossibleforeithertheownerorthecontractortopredicttheircostsduringthenegotiation,bid,andawardprocess.FactorsthatmaymakethecalculationofcostsCostplus(costreimbursable)contractsareusedinsituationsthatmakeitdifficultorimpossibleforeithertheownerorthecontractortopredicttheircostsduringthenegotiation,bid,andawardprocess.FactorsthatmaymakethecalculationofcostsCostpluscontractstakemanyforms,themostcommonbeingcostplusafixedfeeandcostplusapercentage.Mostownersprefercostplusfixedfeebecausethentheamountofprofitthecontractorwillearncannotincrease,therebyremovinganyincentiveforthecontractortobeanythinglessthanthrifty,ortoproducepoor-qualitywork.Costpluspercentcontractsmaybefairinsituationsthatareverydifficult,orwhenthetimetocompletetheworkisnotknownwithanycertainty,butsomeincentivestomaintainproductivityareneeded.Aprofitthatcanbeearnedinsixmonthsmaynotbeattractiveifthereisapossibilitythattheworkmayrequireayearortwo.InnovationsandTrendsA+BcontractsarearelativelynewinnovationimportedfromEurope.TheyweredevelopedbytheDepartmentsofTransportationtoreducethetimehighwaysareunderconstruction,andthereforearerestrictingtrafficflow.Manyhighwayprojectsinvolverenovation,repair,improvement,orwidening.Veryfewaretruenewconstructionprojects.ThepurposeoftheA+Bcontractistoprovideawaytocompensatethecontractorfortheexpertiseinsequencingandstagingtocompletetheworkquicklyandefficiently.A+B”meanscostplustime.TheDepartmentofTransportationwillassignavaluetoeachdaythehighwayworkisbeingperformedandthecontractorswillthenbidapriceplusanumberofdays.Thelowbidderisdeterminedasthelowtotalofthevalueofcostplustime.Itis,ofcourse,verypossibletoselectalowbidderwhobidsahigherprice,butfewerdays,thantheothercontractors.Thereareotherformsofcontracts,eachwithitsownspecializedpurpose.Forinstanee.guaranteed maximumpricecontractsaresometimesusedfornegotiatedworkthatisstartedbeforethedesigniscompiete,makingitdifficultorimpossibleforthecontractortoestimatethepriceaccurately.Thistypeofcontractisalsosometimesusedwhenonecontractordefaultsonapartiallycompietecontract,andasecondcontractorfinishestheproject.2 Contractingmethodsreferstothecontractualarrangements theowneruserstoprocureaproject,whereascontracttypesrefertohowthecontractorwouldbepaidforperformingthework.Design-BuildDesign-Buildcontractareexactlywhatthenameimplies.Oncontractorisresponsibleforboththedesignandconstruction. Thistypeofcontractingisgrowinginpopularity.Adesign-buildcontractprovidesdistinctadvantagestotheownerwhonoIongerneedstorefereedisagreementsbetweenthedesignerandthecontractorbecausetheyareworkingtogetherunderthesanecontract.Design-buildcontractsareoftenstructuredonaccostpluswitha:guaranteedmaximumprice(GMP)basis.OftenthesavingsbelowtheGMPissharedbytheownerandcontractor.Thereisextensiveinformation ondesign-buildcontractsfromtheDesign-BuildInstituteofAmericaat.Design-build-operateDesign-build-operatearenotascommonasdesign-buildcontracts.Theymaybeusedforprojectssuchasathleticarenas,watertreatmentplants,waterpurificationfacilities,andtollhighways.Theprincipleisthatthecontractorwillretainsomepercentageofownership

inthefacility,upto100%,foraspecifiedperiodoftime,andoperatethefacilityforaprofitduringthattimetorecoupthecapitalinvestment(totalcostplusprofit).Theperiodofownershipbythecontractormayvaryfromafewyearstopermanent.Duringtheperiodofownership,thecontractorisresponsibleforallcostsofownership,andallprofitsresultingfromownership.Inthecaseofathleticarenas,thereistypicallyarevenue-orprofit-sharingagreementwiththeteamownershipormunicipality.3.Bonds(Guarantees)Inanybondtherearethreeparties-theprincipal(contractor),thesurety(bondingcompany)andtheobligee(owner).Thesuretyandtheprincipalmakeajointandseveralguaranteetotheowner,thatisbothpartiesareobligatedtotheowner.3.1BidBondswillBidbondshavetwopurposes:(1)toguaranteethecontractorwillenterintoacontractifdeterminedtobethelowestresponsiblebidderand(2)toguaranteethecontractorprovidetherequiredpaymentandperformancebonds,andinsurancepolicies.Whentheperformanceandpaymentbondshavebeensubmitted,thecontractorisreleasedfromthebidbondobligations.willMostbidbondsarewhatwecallspreadbidbonds,theyrequireonlyforfeitureofthe'spriceifthetwoguaranteesarenotdifferencebetweenthelowbidandthenextbiddermet.Therearealsopenalsumbonds.Apenalsumbondisstatedintheformofactual'spriceifthetwoguaranteesarenotPerformanceBondsPerformanceBondsguaranteetheperformanceofthecontractrequirementsatthestatedbidprice. Ineffect,thesuretyissayingitguaranteestheperformanceofthecontractor,oritwillcompletetheprojectasdescribedintheplansandspecifications.Thesuretyisinthepositionofbeingaskedtoguaranteethecontractor'sperformance.Therefore,thecontractormustdemonstrateanabilitytoperformbeforethesuretyiswillingtoissuepaymentandperformancebonds.Thesuretywillvisitthecontractor'shomeofficeandjobsites,andwillcontacttheownersofrecentlycompletedcontracts.Contractorsmustdevelopalong-standingworkingrelationshipwiththeirsurety,andtheymustlearntopresenttheircompanyinitsmostfavorablelightwhenapplyingforpaymentandperformancebonds.Theymustworkconsistentlywithasuretywhowillunderwriteprojectswithspecific