最新商業(yè)地產開發(fā)與運營2022/12/21最新商業(yè)地產開發(fā)與運營最新商業(yè)地產開發(fā)與運營2022/12/17最新商業(yè)地產開發(fā)與1■只限于銷售的商用物業(yè)項目叫“地產商業(yè)”■統(tǒng)一運營的經營主題平臺叫“商業(yè)地產”最新商業(yè)地產開發(fā)與運營■只限于銷售的商用物業(yè)項目叫“地產商業(yè)”■統(tǒng)一運2■“地產商業(yè)”類型的物業(yè)項目核心競爭力■“商業(yè)地產”類型的主題平臺核心競爭力——產品——運營最新商業(yè)地產開發(fā)與運營■“地產商業(yè)”類型的物業(yè)項目核心競爭力■“商業(yè)地產”類型的主3■用物業(yè)管理的觀念經營商業(yè)地產的組織叫“團伙”■用統(tǒng)一運營的理念運營商業(yè)地產的組織叫“團隊”最新商業(yè)地產開發(fā)與運營■用物業(yè)管理的觀念經營商業(yè)地產的組織叫“團伙”■用統(tǒng)一運營的4■銷售型的物業(yè)項目增值是在銷售完成就已經體現(xiàn)出來，而一個商業(yè)項目的增值是在開業(yè)之后，通過商業(yè)運營和管理來實現(xiàn)的。

■商業(yè)地產的運營管理精髓就是要把松散的經營單位和多樣的消費形態(tài)，統(tǒng)一到一個經營主題平臺上來。■不能統(tǒng)一運營管理的商業(yè)地產，會逐漸從“商業(yè)管理”蛻變成“物業(yè)管理”，直至最終完全喪失自己的商業(yè)核心競爭力。最新商業(yè)地產開發(fā)與運營■銷售型的物業(yè)項目增值是在銷售完成就已經體現(xiàn)出來，而一個商業(yè)5統(tǒng)一運營的內容和結構關系統(tǒng)一運營統(tǒng)一招商管理統(tǒng)一營銷統(tǒng)一服務監(jiān)督統(tǒng)一物管“統(tǒng)一招商管理”是后序三個統(tǒng)一工作的基礎。最新商業(yè)地產開發(fā)與運營統(tǒng)一運營的內容和結構關系統(tǒng)一運營統(tǒng)一招商統(tǒng)一營銷統(tǒng)一服務統(tǒng)一6

統(tǒng)一招商的“管理”要充分體現(xiàn)和強調對商戶的統(tǒng)一服務。統(tǒng)一服務包含統(tǒng)一的營銷服務、統(tǒng)一的信息系統(tǒng)支持服務、統(tǒng)一的賣場布置指導服務、統(tǒng)一的物業(yè)管理服務等等?！敖y(tǒng)一服務”不但要體現(xiàn)在思想上和招商合約中，更要體現(xiàn)到后期的管理行動中?！敖y(tǒng)一服務”就是要求“服務”出購物中心的品牌與特色來。統(tǒng)一運營的核心理念最新商業(yè)地產開發(fā)與運營統(tǒng)一招商的“管理”要充分體現(xiàn)和強調對商戶的統(tǒng)一7統(tǒng)一運營的工作從項目規(guī)劃和定位就已經開始了，一直到招商、開業(yè)、后續(xù)經營管理，是一個無限循環(huán)的工作。所以，單純的“收租觀念”和物業(yè)管理是完全不能滿足商業(yè)地產運營和管理需要的。商業(yè)地產的運營是一個循環(huán)過程最新商業(yè)地產開發(fā)與運營統(tǒng)一運營的工作從項目規(guī)劃和定位就已經開始了，一直8既然，商業(yè)地產是圍繞統(tǒng)一運營的核心進行開發(fā)和建設，今天我們的課程就圍繞統(tǒng)一招商來逐一展開——

最新商業(yè)地產開發(fā)與運營既然，商業(yè)地產是圍繞統(tǒng)一運營的核心進行開發(fā)和建設9商業(yè)地產開發(fā)的組織和程序商圈研究業(yè)態(tài)研究競爭研究消費研究規(guī)劃組合品牌組合項目一次定位規(guī)劃設計項目定位論證、確認招商開工建設規(guī)劃設計修正商業(yè)研究招商支持市場檢驗招商保障定位檢討最新商業(yè)地產開發(fā)與運營商業(yè)地產開發(fā)的組織和程序商圈業(yè)態(tài)競爭消費規(guī)劃品牌項目一次定位10商圈研究——商圈劃分■核心商圈■次級商圈■邊緣商圈以經營能力劃分：以輻射能力劃分■市級商圈■區(qū)級商圈商圈劃分是否準確和細致對后續(xù)商業(yè)業(yè)態(tài)定位產生至關重要的影響最新商業(yè)地產開發(fā)與運營商圈研究——商圈劃分■核心商圈■次級商圈■邊緣商11業(yè)態(tài)研究——業(yè)態(tài)定義和種類所謂業(yè)態(tài)，是指商業(yè)企業(yè)以經營重點的不同而采取的經營形態(tài)和組織形式■大中型百貨■超級市場■連鎖店■專賣店■廉價折扣店■購物中心■便利店■倉儲商場業(yè)態(tài)種類最新商業(yè)地產開發(fā)與運營業(yè)態(tài)研究——業(yè)態(tài)定義和種類所謂業(yè)態(tài)，是指商業(yè)企業(yè)以經營重12消費研究——消費行為定義

消費者為滿足其需求和欲望，對產品和服務所產生的一種行為和策略過程。指消費者在取得、消費和處置產品或者服務時，所涉及的各項活動。并且包括在行為前、后的決策。最新商業(yè)地產開發(fā)與運營消費研究——消費行為定義消費者為滿足其需求和13購買動機”考慮

尋找

比較使用經驗“品牌影響消費行為過程與商業(yè)促進關系關聯(lián)與促進最新商業(yè)地產開發(fā)與運營購買動機考慮尋找比較使用品牌消費行為過程與商業(yè)14競爭研究——競爭態(tài)勢■市場態(tài)勢和發(fā)展趨勢■競爭對手態(tài)勢■自身態(tài)勢的規(guī)劃和檢討最新商業(yè)地產開發(fā)與運營競爭研究——競爭態(tài)勢■市場態(tài)勢和發(fā)展趨勢■競爭對手態(tài)勢■自15規(guī)劃組合最新商業(yè)地產開發(fā)與運營規(guī)劃組合最新商業(yè)地產開發(fā)與運營16品牌組合最新商業(yè)地產開發(fā)與運營品牌組合最新商業(yè)地產開發(fā)與運營17我們認識了上述商業(yè)的基本概念、框架和操作程序，接下來我們對商業(yè)定位、規(guī)劃設計、招商管理、運營以及市場調研的一些方法與大家進行分享——最新商業(yè)地產開發(fā)與運營我們認識了上述商業(yè)的基本概念、框架和操作程序，接18商業(yè)地產定位最新商業(yè)地產開發(fā)與運營商業(yè)地產定位最新商業(yè)地產開發(fā)與運營19商業(yè)地產定位的幾個主要因素■商圈的輻射能力對業(yè)態(tài)定位產生至關重要的作用■業(yè)態(tài)定位與商圈競爭對手要形成互補并創(chuàng)新■以實際商圈購買力分析和計算項目建設規(guī)?！鲆詫嶋H的消費行為和習慣來確定品牌組合定位■以實際消費購買力、商圈發(fā)展態(tài)勢分析檔次定位最新商業(yè)地產開發(fā)與運營商業(yè)地產定位的幾個主要因素■商圈的輻射能力對業(yè)態(tài)定位產生至關20以購買力計算為依據參考商業(yè)項目建設規(guī)模定位商圈購買力圈內競爭店分流購買力÷【】商場面積的保本銷售額＝單店規(guī)模購買力最新商業(yè)地產開發(fā)與運營以購買力計算為依據參考商業(yè)項目建設規(guī)模定位商圈購買力圈內競爭21以購物步行速度測算項目建設規(guī)模

顧客的步行速度為30－40米/分鐘，顧客購物的步行距離一般不超過5000－7500米，因此，可大致測出商場的單店建設規(guī)模不能超過25000平方米，如果超出這個面積就需考慮引入購物以外的其他商業(yè)用途，如餐飲、娛樂、休閑等服務型消費場所。

一般情況下，顧客的購物時間不超過3小時，超過這個時間就處于疲勞狀態(tài)。最新商業(yè)地產開發(fā)與運營以購物步行速度測算項目建設規(guī)模顧客的步行速度為322商業(yè)地產規(guī)劃設計最新商業(yè)地產開發(fā)與運營商業(yè)地產規(guī)劃設計最新商業(yè)地產開發(fā)與運營23商業(yè)地產規(guī)劃設計的幾個要訣■交通規(guī)劃——外部交通條件和規(guī)劃■人流動線——

將人流變客流■聚客點——公共空間和廣場■內部組合設計——引導人流■建筑外觀——地標建筑對價值欲望的滿足最新商業(yè)地產開發(fā)與運營商業(yè)地產規(guī)劃設計的幾個要訣■交通規(guī)劃——外部交通條件和規(guī)劃■24外部交通規(guī)劃■良好的交通規(guī)劃設計是帶動巨大人流和旺場的必要條件■利用外部交通條件吸引人流■利用架空通廊吸引人流最新商業(yè)地產開發(fā)與運營外部交通規(guī)劃■良好的交通規(guī)劃設計是帶動巨大人流和旺場的必要條25內部組合設計引導人流■外部的交通設計是吸引人流的手法，其內部各商鋪安排組合及服務設施的設計是引導客流的手段，是變人流為客流的第一關鍵點。

■平面設計的內容是確定步行街形態(tài)，確定承租戶單元有布局和面積大小，為所有承租戶提供一個互利互惠的機會，最大限度為每個承租戶帶來穿行人流，提供最多的購物機會。

■引導人流經過第一間店鋪，核心商店通常安排在樓層的兩端，對引導流起重要作用，被稱為磁極與錨固點；

最新商業(yè)地產開發(fā)與運營內部組合設計引導人流■外部的交通設計是吸引人流的手法，其內部26■中庭是垂直交通組織的關鍵點，是步行空間序列的高潮，這里人流量集中，流量大，最有可能鼓勵層間運動。

■多個數(shù)層設有餐飲店，但僅設于一端，一是出于衛(wèi)生的考慮，便于管理；二是出于疏散人群的需要，以防入流過度集中不便流動。

■設置少量休息座椅等，這些都是引導人流流動的有效手段，講究購物環(huán)境的舒適化，從各方面滿足消費者的心理享受要求?！龆鄠€樓層同時吸引人流。最新商業(yè)地產開發(fā)與運營■中庭是垂直交通組織的關鍵點，是步行空間序列的高潮，這里人流27內部交通圖例立體分析空中停車場垂直交通線入口3個地鐵入口入口交通廊道一般不低于3.9米最新商業(yè)地產開發(fā)與運營內部交通圖例立體分析空中停車場垂直交通線入口3個地鐵入口入口28建筑外觀——地標建筑對價值欲望的滿足■代言城市形象■提升商業(yè)價值■滿足虛榮心理最新商業(yè)地產開發(fā)與運營建筑外觀——地標建筑■代言城市形象■提升商業(yè)價值■滿足虛榮心29公共空間、廣場與聚客關系外部廣場與商業(yè)入口緊密關系最新商業(yè)地產開發(fā)與運營公共空間、廣場與聚客關系外部廣場與商業(yè)入口緊密關系最新商業(yè)地30內部公共空間與聚客、分流關系香港太古廣場公共空間和租售面積之比約為：4：6最新商業(yè)地產開發(fā)與運營內部公共空間與聚客、分流關系香港太古廣場公共空間和租售面積之31內部公共空間與聚客、分流關系最新商業(yè)地產開發(fā)與運營內部公共空間與聚客、分流關系最新商業(yè)地產開發(fā)與運營32餐飲娛樂休閑設計

餐飲及娛樂休閑設施是商業(yè)規(guī)劃的重要部分，對吸引客流作用非常明顯，也是購物中心體現(xiàn)機能與休閑機能的常用手段。ShoppingMall一般設有電影院（一般有三個放映院以上）和兒童游樂為主題的“兒童樂園”，以及相對集中的餐飲區(qū)。最新商業(yè)地產開發(fā)與運營餐飲娛樂休閑設計餐飲及娛樂休閑設施是商業(yè)規(guī)劃的重33招商最新商業(yè)地產開發(fā)與運營招商最新商業(yè)地產開發(fā)與運營34招商的重要性■沒有租賃商業(yè)中心將沒有收入

■租賃決定商業(yè)中心市場價值

■沒有出租空間表示空間閑置，而高空置率通常轉變成購物中心管理與市場行銷頭痛的課題■成功的租賃不僅表達商業(yè)中心的現(xiàn)況，且反映市場未來的驅勢：它可以預測市場改變并在空置發(fā)生前已有應對策略。最新商業(yè)地產開發(fā)與運營招商的重要性■沒有租賃商業(yè)中心將沒有收入■租賃決定商業(yè)中心35招商前的重要工作招商租賃是一項引進最強與最佳的承租戶進駐購物中心的過程，為達成這一目標，必須對購物中心本身及其既有的業(yè)種組成先進行了解和分析，在尋找合適的零售商進駐閑置空間前，必須先了解你所經營購物中心的類型是什么？是什么樣的檔次定位？其主要的客源是什么？

在分析之后，你將得出：■哪里存在著業(yè)種業(yè)態(tài)組成的落差。■誰是最適合去彌補這一落差的業(yè)種

?！瞿男┝闶凵踢M駐最能夠與目前的店家產生最佳的互補效應

。最新商業(yè)地產開發(fā)與運營招商前的重要工作招商租賃是一項引進最強與最佳的承36招商前的重要工作——研究業(yè)種業(yè)態(tài)組成仔細研究購物中心目前的業(yè)種業(yè)態(tài)組成是否能正確反映市場定位：

■深入了解購物中心業(yè)種業(yè)態(tài)組合和商品組成是否能夠反映所處市場環(huán)境及其定位

■決定購物中心定位是屬高檔次、中層次、工廠直營或其它型式。■決定前述組成的運作是否能如預定目標一般順暢。最新商業(yè)地產開發(fā)與運營招商前的重要工作——研究業(yè)種業(yè)態(tài)組成仔細研究購37招商前的重要工作——歸納招商道具內容■可出租樓地板面積。

■停車場出入口和卸貨區(qū)。

■停車位數(shù)量

。

■有關本基地土地使用分區(qū)的問題

。

■有關本資產的限制，包括招牌限制等

。

■停車場的區(qū)位樓層及與購物中心其它部份的關系及其出入口。

■購物中心剪力墻所在的位置。

■總體描述和內外部交通條件最新商業(yè)地產開發(fā)與運營招商前的重要工作——歸納招商道具內容■可出租樓地板面積38招商前的重要工作——歸納招商道具內容■用電量、暖氣通風及空調的使用年齡及狀況

。

■樓層的高度

。

■最接近的卸貨區(qū)域

。

■食物零售商的油脂處理槽位置

。

■供水及下水道管線位置。

■空置空間的形狀。

■后場空間是與購物中心結合或連接在一起

。

最新商業(yè)地產開發(fā)與運營招商前的重要工作——歸納招商道具內容■用電量、暖氣通風39招商——團隊組織和運行架構招商部審計單位法務部財務部電子組主力店組服飾組精品組餐飲娛樂組商家商家商家商家商家商家商家商家商家商家最新商業(yè)地產開發(fā)與運營招商——團隊組織和運行架構招商部審計單位法務部財務部電子組40招商——適時研究市場■對于市場的變化保持敏銳度

■定期進行市場調查

■運用市場研究的結論確定哪一類零售商需要增加和減少最新商業(yè)地產開發(fā)與運營招商——適時研究市場■對于市場的變化保持敏銳度■定期進行41招商——研究競爭者■最近的競爭者

■競爭的焦點所在■哪些是您必須要面對的競爭

——了解承租戶的基本資料和租賃契約摘要以及租約到期日，將此對照其營業(yè)表現(xiàn)，事前計劃哪些店家可能必須離開，而哪些店家將需要重新續(xù)約，例如，摘要分析可以顯示出店面大小是否正確，也就是說就其所經營的生意而言大店是否太大或是小店是否太小。在每一租賃契約到期前一年，評估未來可能閑置的營業(yè)空間。■如何使競爭者所提供的與你所提供的有所分界最新商業(yè)地產開發(fā)與運營招商——研究競爭者■最近的競爭者■競爭的焦點所在■哪些是42招商——市場耕耘作業(yè)■先行認識購物中心欲招攬的店家所有人

■盡可能了解可能進駐店家競爭者的動態(tài)，進駐廠家將敬重你對他們所經營行業(yè)專業(yè)上有通盤的了解?！霰M可能了解每一可能進駐店家的營業(yè)行為模式。

■建立可能進駐店家名稱總表并將的排序從最優(yōu)到最差

■向可能進駐的店家請教他們行業(yè)的問題以便建立個人熱悉該行業(yè)所面臨的事情，什么是有效的，及什么是無效的。

最新商業(yè)地產開發(fā)與運營招商——市場耕耘作業(yè)■先行認識購物中心欲招攬的店家所有人43招商——選擇最佳承租戶當確定購物中心可能進駐的店家后，先進行評估進駐店家的優(yōu)劣次序。為了幫助進—步正確澄清哪些店家真正可以進駐而哪些不能，可經由下列觀察：■各店家的商品擺設與店面布置■員工質素■人流量/客流量■商品準備的水平以及商品更替的速度和質量■廣告和營銷最新商業(yè)地產開發(fā)與運營招商——選擇最佳承租戶當確定購物中心可能進駐的44招商——達成租賃協(xié)議■給予業(yè)主較高租金收入的期待。

■誘使其它承租活動的產生。

■讓參與承租戶自認確有利可圖。注意：千萬不要給承租戶額外承諾。最新商業(yè)地產開發(fā)與運營招商——達成租賃協(xié)議■給予業(yè)主較高租金收入的期待?！稣T使45租金形式分類■基本租金——每一平方米承租空間承租戶所支付的金額。■有效租金——將基本租金及百分比租金(以議定的百分比的營業(yè)額支付給業(yè)主)合并一起計算?！鋈~租金——基本租金，百分比租金及其它附加的費用

。最新商業(yè)地產開發(fā)與運營租金形式分類■基本租金——每一平方米承租空間承租戶所支付46招商總體原則■維護項目的統(tǒng)一主題形象、統(tǒng)一品牌形象及統(tǒng)一業(yè)態(tài)定位。

■招商順序原則。核心主力店先行，輔助店隨后；主營業(yè)態(tài)項目優(yōu)先，輔助配套項目在后的原則。

■放水養(yǎng)魚的原則可以理解為"先做人氣，再做生意"的原則。■統(tǒng)一招商的"管理"要充分體現(xiàn)和強調對商戶的統(tǒng)一服務。最新商業(yè)地產開發(fā)與運營招商總體原則■維護項目的統(tǒng)一主題形象、統(tǒng)一品牌形象及統(tǒng)一業(yè)態(tài)47至真至誠，陽光服務！最新商業(yè)地產開發(fā)與運營至真至誠，陽光服務！最新商業(yè)地產開發(fā)與運營48演講完畢，謝謝聽講!再見，seeyouagain3rew2022/12/21最新商業(yè)地產開發(fā)與運營演講完畢，謝謝聽講!再見，seeyouagain3rew49最新商業(yè)地產開發(fā)與運營2022/12/21最新商業(yè)地產開發(fā)與運營最新商業(yè)地產開發(fā)與運營2022/12/17最新商業(yè)地產開發(fā)與50■只限于銷售的商用物業(yè)項目叫“地產商業(yè)”■統(tǒng)一運營的經營主題平臺叫“商業(yè)地產”最新商業(yè)地產開發(fā)與運營■只限于銷售的商用物業(yè)項目叫“地產商業(yè)”■統(tǒng)一運51■“地產商業(yè)”類型的物業(yè)項目核心競爭力■“商業(yè)地產”類型的主題平臺核心競爭力——產品——運營最新商業(yè)地產開發(fā)與運營■“地產商業(yè)”類型的物業(yè)項目核心競爭力■“商業(yè)地產”類型的主52■用物業(yè)管理的觀念經營商業(yè)地產的組織叫“團伙”■用統(tǒng)一運營的理念運營商業(yè)地產的組織叫“團隊”最新商業(yè)地產開發(fā)與運營■用物業(yè)管理的觀念經營商業(yè)地產的組織叫“團伙”■用統(tǒng)一運營的53■銷售型的物業(yè)項目增值是在銷售完成就已經體現(xiàn)出來，而一個商業(yè)項目的增值是在開業(yè)之后，通過商業(yè)運營和管理來實現(xiàn)的。

■商業(yè)地產的運營管理精髓就是要把松散的經營單位和多樣的消費形態(tài)，統(tǒng)一到一個經營主題平臺上來?！霾荒芙y(tǒng)一運營管理的商業(yè)地產，會逐漸從“商業(yè)管理”蛻變成“物業(yè)管理”，直至最終完全喪失自己的商業(yè)核心競爭力。最新商業(yè)地產開發(fā)與運營■銷售型的物業(yè)項目增值是在銷售完成就已經體現(xiàn)出來，而一個商業(yè)54統(tǒng)一運營的內容和結構關系統(tǒng)一運營統(tǒng)一招商管理統(tǒng)一營銷統(tǒng)一服務監(jiān)督統(tǒng)一物管“統(tǒng)一招商管理”是后序三個統(tǒng)一工作的基礎。最新商業(yè)地產開發(fā)與運營統(tǒng)一運營的內容和結構關系統(tǒng)一運營統(tǒng)一招商統(tǒng)一營銷統(tǒng)一服務統(tǒng)一55

統(tǒng)一招商的“管理”要充分體現(xiàn)和強調對商戶的統(tǒng)一服務。統(tǒng)一服務包含統(tǒng)一的營銷服務、統(tǒng)一的信息系統(tǒng)支持服務、統(tǒng)一的賣場布置指導服務、統(tǒng)一的物業(yè)管理服務等等?！敖y(tǒng)一服務”不但要體現(xiàn)在思想上和招商合約中，更要體現(xiàn)到后期的管理行動中。“統(tǒng)一服務”就是要求“服務”出購物中心的品牌與特色來。統(tǒng)一運營的核心理念最新商業(yè)地產開發(fā)與運營統(tǒng)一招商的“管理”要充分體現(xiàn)和強調對商戶的統(tǒng)一56統(tǒng)一運營的工作從項目規(guī)劃和定位就已經開始了，一直到招商、開業(yè)、后續(xù)經營管理，是一個無限循環(huán)的工作。所以，單純的“收租觀念”和物業(yè)管理是完全不能滿足商業(yè)地產運營和管理需要的。商業(yè)地產的運營是一個循環(huán)過程最新商業(yè)地產開發(fā)與運營統(tǒng)一運營的工作從項目規(guī)劃和定位就已經開始了，一直57既然，商業(yè)地產是圍繞統(tǒng)一運營的核心進行開發(fā)和建設，今天我們的課程就圍繞統(tǒng)一招商來逐一展開——

最新商業(yè)地產開發(fā)與運營既然，商業(yè)地產是圍繞統(tǒng)一運營的核心進行開發(fā)和建設58商業(yè)地產開發(fā)的組織和程序商圈研究業(yè)態(tài)研究競爭研究消費研究規(guī)劃組合品牌組合項目一次定位規(guī)劃設計項目定位論證、確認招商開工建設規(guī)劃設計修正商業(yè)研究招商支持市場檢驗招商保障定位檢討最新商業(yè)地產開發(fā)與運營商業(yè)地產開發(fā)的組織和程序商圈業(yè)態(tài)競爭消費規(guī)劃品牌項目一次定位59商圈研究——商圈劃分■核心商圈■次級商圈■邊緣商圈以經營能力劃分：以輻射能力劃分■市級商圈■區(qū)級商圈商圈劃分是否準確和細致對后續(xù)商業(yè)業(yè)態(tài)定位產生至關重要的影響最新商業(yè)地產開發(fā)與運營商圈研究——商圈劃分■核心商圈■次級商圈■邊緣商60業(yè)態(tài)研究——業(yè)態(tài)定義和種類所謂業(yè)態(tài)，是指商業(yè)企業(yè)以經營重點的不同而采取的經營形態(tài)和組織形式■大中型百貨■超級市場■連鎖店■專賣店■廉價折扣店■購物中心■便利店■倉儲商場業(yè)態(tài)種類最新商業(yè)地產開發(fā)與運營業(yè)態(tài)研究——業(yè)態(tài)定義和種類所謂業(yè)態(tài)，是指商業(yè)企業(yè)以經營重61消費研究——消費行為定義

消費者為滿足其需求和欲望，對產品和服務所產生的一種行為和策略過程。指消費者在取得、消費和處置產品或者服務時，所涉及的各項活動。并且包括在行為前、后的決策。最新商業(yè)地產開發(fā)與運營消費研究——消費行為定義消費者為滿足其需求和62購買動機”考慮

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比較使用經驗“品牌影響消費行為過程與商業(yè)促進關系關聯(lián)與促進最新商業(yè)地產開發(fā)與運營購買動機考慮尋找比較使用品牌消費行為過程與商業(yè)63競爭研究——競爭態(tài)勢■市場態(tài)勢和發(fā)展趨勢■競爭對手態(tài)勢■自身態(tài)勢的規(guī)劃和檢討最新商業(yè)地產開發(fā)與運營競爭研究——競爭態(tài)勢■市場態(tài)勢和發(fā)展趨勢■競爭對手態(tài)勢■自64規(guī)劃組合最新商業(yè)地產開發(fā)與運營規(guī)劃組合最新商業(yè)地產開發(fā)與運營65品牌組合最新商業(yè)地產開發(fā)與運營品牌組合最新商業(yè)地產開發(fā)與運營66我們認識了上述商業(yè)的基本概念、框架和操作程序，接下來我們對商業(yè)定位、規(guī)劃設計、招商管理、運營以及市場調研的一些方法與大家進行分享——最新商業(yè)地產開發(fā)與運營我們認識了上述商業(yè)的基本概念、框架和操作程序，接67商業(yè)地產定位最新商業(yè)地產開發(fā)與運營商業(yè)地產定位最新商業(yè)地產開發(fā)與運營68商業(yè)地產定位的幾個主要因素■商圈的輻射能力對業(yè)態(tài)定位產生至關重要的作用■業(yè)態(tài)定位與商圈競爭對手要形成互補并創(chuàng)新■以實際商圈購買力分析和計算項目建設規(guī)模■以實際的消費行為和習慣來確定品牌組合定位■以實際消費購買力、商圈發(fā)展態(tài)勢分析檔次定位最新商業(yè)地產開發(fā)與運營商業(yè)地產定位的幾個主要因素■商圈的輻射能力對業(yè)態(tài)定位產生至關69以購買力計算為依據參考商業(yè)項目建設規(guī)模定位商圈購買力圈內競爭店分流購買力÷【】商場面積的保本銷售額＝單店規(guī)模購買力最新商業(yè)地產開發(fā)與運營以購買力計算為依據參考商業(yè)項目建設規(guī)模定位商圈購買力圈內競爭70以購物步行速度測算項目建設規(guī)模

顧客的步行速度為30－40米/分鐘，顧客購物的步行距離一般不超過5000－7500米，因此，可大致測出商場的單店建設規(guī)模不能超過25000平方米，如果超出這個面積就需考慮引入購物以外的其他商業(yè)用途，如餐飲、娛樂、休閑等服務型消費場所。

一般情況下，顧客的購物時間不超過3小時，超過這個時間就處于疲勞狀態(tài)。最新商業(yè)地產開發(fā)與運營以購物步行速度測算項目建設規(guī)模顧客的步行速度為371商業(yè)地產規(guī)劃設計最新商業(yè)地產開發(fā)與運營商業(yè)地產規(guī)劃設計最新商業(yè)地產開發(fā)與運營72商業(yè)地產規(guī)劃設計的幾個要訣■交通規(guī)劃——外部交通條件和規(guī)劃■人流動線——

將人流變客流■聚客點——公共空間和廣場■內部組合設計——引導人流■建筑外觀——地標建筑對價值欲望的滿足最新商業(yè)地產開發(fā)與運營商業(yè)地產規(guī)劃設計的幾個要訣■交通規(guī)劃——外部交通條件和規(guī)劃■73外部交通規(guī)劃■良好的交通規(guī)劃設計是帶動巨大人流和旺場的必要條件■利用外部交通條件吸引人流■利用架空通廊吸引人流最新商業(yè)地產開發(fā)與運營外部交通規(guī)劃■良好的交通規(guī)劃設計是帶動巨大人流和旺場的必要條74內部組合設計引導人流■外部的交通設計是吸引人流的手法，其內部各商鋪安排組合及服務設施的設計是引導客流的手段，是變人流為客流的第一關鍵點。

■平面設計的內容是確定步行街形態(tài)，確定承租戶單元有布局和面積大小，為所有承租戶提供一個互利互惠的機會，最大限度為每個承租戶帶來穿行人流，提供最多的購物機會。

■引導人流經過第一間店鋪，核心商店通常安排在樓層的兩端，對引導流起重要作用，被稱為磁極與錨固點；

最新商業(yè)地產開發(fā)與運營內部組合設計引導人流■外部的交通設計是吸引人流的手法，其內部75■中庭是垂直交通組織的關鍵點，是步行空間序列的高潮，這里人流量集中，流量大，最有可能鼓勵層間運動。

■多個數(shù)層設有餐飲店，但僅設于一端，一是出于衛(wèi)生的考慮，便于管理；二是出于疏散人群的需要，以防入流過度集中不便流動。

■設置少量休息座椅等，這些都是引導人流流動的有效手段，講究購物環(huán)境的舒適化，從各方面滿足消費者的心理享受要求。■多個樓層同時吸引人流。最新商業(yè)地產開發(fā)與運營■中庭是垂直交通組織的關鍵點，是步行空間序列的高潮，這里人流76內部交通圖例立體分析空中停車場垂直交通線入口3個地鐵入口入口交通廊道一般不低于3.9米最新商業(yè)地產開發(fā)與運營內部交通圖例立體分析空中停車場垂直交通線入口3個地鐵入口入口77建筑外觀——地標建筑對價值欲望的滿足■代言城市形象■提升商業(yè)價值■滿足虛榮心理最新商業(yè)地產開發(fā)與運營建筑外觀——地標建筑■代言城市形象■提升商業(yè)價值■滿足虛榮心78公共空間、廣場與聚客關系外部廣場與商業(yè)入口緊密關系最新商業(yè)地產開發(fā)與運營公共空間、廣場與聚客關系外部廣場與商業(yè)入口緊密關系最新商業(yè)地79內部公共空間與聚客、分流關系香港太古廣場公共空間和租售面積之比約為：4：6最新商業(yè)地產開發(fā)與運營內部公共空間與聚客、分流關系香港太古廣場公共空間和租售面積之80內部公共空間與聚客、分流關系最新商業(yè)地產開發(fā)與運營內部公共空間與聚客、分流關系最新商業(yè)地產開發(fā)與運營81餐飲娛樂休閑設計

餐飲及娛樂休閑設施是商業(yè)規(guī)劃的重要部分，對吸引客流作用非常明顯，也是購物中心體現(xiàn)機能與休閑機能的常用手段。ShoppingMall一般設有電影院（一般有三個放映院以上）和兒童游樂為主題的“兒童樂園”，以及相對集中的餐飲區(qū)。最新商業(yè)地產開發(fā)與運營餐飲娛樂休閑設計餐飲及娛樂休閑設施是商業(yè)規(guī)劃的重82招商最新商業(yè)地產開發(fā)與運營招商最新商業(yè)地產開發(fā)與運營83招商的重要性■沒有租賃商業(yè)中心將沒有收入

■租賃決定商業(yè)中心市場價值

■沒有出租空間表示空間閑置，而高空置率通常轉變成購物中心管理與市場行銷頭痛的課題■成功的租賃不僅表達商業(yè)中心的現(xiàn)況，且反映市場未來的驅勢：它可以預測市場改變并在空置發(fā)生前已有應對策略。最新商業(yè)地產開發(fā)與運營招商的重要性■沒有租賃商業(yè)中心將沒有收入■租賃決定商業(yè)中心84招商前的重要工作招商租賃是一項引進最強與最佳的承租戶進駐購物中心的過程，為達成這一目標，必須對購物中心本身及其既有的業(yè)種組成先進行了解和分析，在尋找合適的零售商進駐閑置空間前，必須先了解你所經營購物中心的類型是什么？是什么樣的檔次定位？其主要的客源是什么？

在分析之后，你將得出：■哪里存在著業(yè)種業(yè)態(tài)組成的落差?！稣l是最適合去彌補這一落差的業(yè)種

?！瞿男┝闶凵踢M駐最能夠與目前的店家產生最佳的互補效應

。最新商業(yè)地產開發(fā)與運營招商前的重要工作招商租賃是一項引進最強與最佳的承85招商前的重要工作——研究業(yè)種業(yè)態(tài)組成仔細研究購物中心目前的業(yè)種業(yè)態(tài)組成是否能正確反映市場定位：

■深入了解購物中心業(yè)種業(yè)態(tài)組合和商品組成是否能夠反映所處市場環(huán)境及其定位

■決定購物中心定位是屬高檔次、中層次、工廠直營或其它型式?！鰶Q定前述組成的運作是否能如預定目標一般順暢。最新商業(yè)地產開發(fā)與運營招商前的重要工作——研究業(yè)種業(yè)態(tài)組成仔細研究購86招商前的重要工作——歸納招商道具內容■可出租樓地板面積。

■停車場出入口和卸貨區(qū)。

■停車位數(shù)量

。

■有關本基地土地使用分區(qū)的問題

。

■有關本資產的限制，包括招牌限制等

。

■停車場的區(qū)位樓層及與購物中心其它部份的關系及其出入口。

■購物中心剪力墻所在的位置。

■總體描述和內外部交通條件最新商業(yè)地產開發(fā)與運營招商前的重要工作——歸納招商道具內容■可出租樓地板面積87招商前的重要工作——歸納招商道具內容■用電量、暖氣通風及空調的使用年齡及狀況

。

■樓層的高度

。

■最接近的卸貨區(qū)域

。

■食物零售商的油脂處理槽位置

。

■供水及下水道管線位置。

■空置空間的形狀。

■后場空間是與購物中心結合或連接在一起

。

最新商業(yè)地產開發(fā)與運營招商前的重要工作——歸納招商道具內容■用電量、暖氣通風88招商——團隊組織和運行架構招商部審計單位法務部財務部電子組主力店組服飾組精品組餐飲娛樂組商家商家商家商家商家商家商家商家商家商家最新商業(yè)地產開發(fā)與運營招商——團隊組織和運行架構招商部審計單位法務部財務部電子組89招商——適時研究市場■對于市場的變化保持敏銳度

■定期進行市場調查

■運用市場研究的結論確定哪一類零售商需要增加和減少最新商業(yè)地產開發(fā)與運營招商——