XX廠區(qū)物業(yè)管理方案

XXXX股份有限公司：在與貴司委托的中國電子.XX大廈物業(yè)項(xiàng)目合作基礎(chǔ)上，為更好的提供XX廠區(qū)的物業(yè)保潔，綠化經(jīng)營、社區(qū)管理等全方位的配套服務(wù)，我司對XX廠區(qū)物業(yè)服務(wù)管理方案計(jì)劃。項(xiàng)目基本情況1管理架構(gòu)設(shè)置2人事架構(gòu)3貝嶺項(xiàng)目各崗位人員到崗時間表4崗位說明5費(fèi)用測算6目錄一、項(xiàng)目基本情況XX廠區(qū)：23000平方米

根據(jù)廠區(qū)的管理現(xiàn)狀、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，占地面積、服務(wù)需求等特點(diǎn)，我們在廠區(qū)的人員配置上以設(shè)備運(yùn)行維護(hù)人員、保潔人員、治安人員為主。由XX大廈的物業(yè)物業(yè)服務(wù)中心統(tǒng)一管理XX廠區(qū)的各項(xiàng)物業(yè)工作，不再另設(shè)管理人員。人員的安排有相應(yīng)的排班,見附件1表。二、管理架構(gòu)設(shè)置編制類型編制工作內(nèi)容說明備注管理人員全面管理、專業(yè)協(xié)調(diào)由XX大廈物業(yè)統(tǒng)一管理工程人員6高壓、弱電設(shè)備、上下水、泵房巡視維護(hù)運(yùn)行等各種維修保潔、綠化人員7倉庫、1#樓、主樓15-19層、園區(qū)兼園內(nèi)巡視治安員13周界巡邏，配合中控處理突發(fā)事件、值守巡視，應(yīng)付突發(fā)治安、消防事件日班兩班作業(yè)四班倒，12小時/班正常班作業(yè)合計(jì)26附件1表三、人事架構(gòu)

注:新大樓人員配為59人，園區(qū)與新大樓統(tǒng)一管理后需要增加26人，統(tǒng)一管理人員編制為85人（工程部增加運(yùn)行維修人員6人，秩序維護(hù)部增加13人，其中1人為領(lǐng)班，環(huán)境部增加7人，園區(qū)3人，15層至19層室內(nèi)4人）。2、秩序維護(hù)員崗位配置表序號項(xiàng)目位

置人/班小計(jì)備

注1主管1人/班1正常班次1領(lǐng)班大堂1人/班44班/24小時制2形象崗主副樓大堂2人/班63班/24小時制3巡邏崗樓內(nèi)2人/班63班/24小時制4中控崗消防中控室2人/班63班/24小時制5機(jī)動換休3人36入口崗1號樓邊1人/班44班/24小時制7出口崗副樓東側(cè)1人/班44班/24小時制8園區(qū)巡邏園區(qū)1人/班44班/24小時制9合計(jì)38崗位圖3、保潔員崗位配置表序號項(xiàng)目位

置人/班小計(jì)備

注1主管園區(qū)內(nèi)1人1正常班次2領(lǐng)班園區(qū)內(nèi)1人/班2早晚班3公共區(qū)域樓內(nèi)12人/班12早晚班4綠化草地1人/班1早班5園區(qū)保潔1、8、6倉庫等3人/班3早班6室內(nèi)保潔15層至18層4人/班4早晚班7合計(jì)23保潔到崗人人員工作安安排表序號工作區(qū)域人數(shù)備注1東側(cè)消防樓梯、消防電梯廳B2至19層及B2至14層客廳；16:30至15:002西側(cè)消防樓梯、貨梯電梯廳B2至19層及15層至19層客廳；16:30至15:003大廳、一層衛(wèi)生間、輔樓的一層、輔樓衛(wèi)生間、輔樓B2至4層消防樓梯；16:30至15:0044層衛(wèi)生間、各辦公室、輔樓4層多功能廳外地面及B2至5層的消防樓梯、電梯廳；16:30至15:005垃圾清運(yùn)、新大樓外圍；16:30至15:0061號樓8個衛(wèi)生間、公共區(qū)域、室內(nèi)保潔16:30至15:0078號樓衛(wèi)生間、公共區(qū)域、室內(nèi)保潔、地下；16:30至15:0086號樓、倉庫、園區(qū)；16:30至15:00915層至18層室內(nèi)保潔及衛(wèi)生間；46:30至15:0010地庫及15層至18層；18:30至17:0011領(lǐng)班負(fù)責(zé)物品的發(fā)放及保潔人員的培訓(xùn)、衛(wèi)生檢查、替補(bǔ)；18:30至17:0012主管負(fù)責(zé)人員的招聘及檢查培訓(xùn)及各部門之間的協(xié)調(diào)；18:30至17:0013合計(jì)15/12四、XX項(xiàng)目各崗位位人員到崗崗時間表注：2013年4月月1人接管管園區(qū)的秩秩序維護(hù)員員及保潔人人員，需要要到崗67人才能保證證工作正常常運(yùn)行，其其他人員可可以根據(jù)實(shí)實(shí)際情況確確定到崗時時間。序號崗位到崗時間編制人數(shù)到崗人數(shù)備注1秩序維護(hù)人員2012年10月1日2525全部到崗2辦公室客服人員2013年1月1日88全部到崗3新樓工程人員2013年3月1日109剩下1人計(jì)劃2013年4月份到崗4新樓保潔人員2013年3月1日1612綠化工1人在綠化項(xiàng)目維保期結(jié)束后進(jìn)場、保潔人員3人根據(jù)招商情況確定。5小計(jì)

5954

6園區(qū)工程人員隨時60根據(jù)交接時間提前1個月到崗7園區(qū)秩序維護(hù)人員2013年1月1日13132013年1月1日到崗4人，其余人員2013年3月1日到崗8園區(qū)保潔人員隨時70根據(jù)招商情況隨時到崗9小計(jì)

2613

10

8567

五、崗位說說明1、針對廠廠區(qū)的相關(guān)關(guān)專用設(shè)備備提供設(shè)備備運(yùn)行維護(hù)護(hù)管理服務(wù)務(wù)，在貝嶺嶺園區(qū)管理理專業(yè)工程程師指導(dǎo)下下進(jìn)行設(shè)備備設(shè)施的日日常維護(hù)及及運(yùn)行管理理。在廠區(qū)的市市政配套設(shè)設(shè)施、房屋屋及共用部部位管理、、空調(diào)維保保方面為加強(qiáng)對XX廠區(qū)道路、、房屋及共共用部位共共用設(shè)施設(shè)設(shè)備的管理理，我們結(jié)結(jié)合廠區(qū)特特點(diǎn)，在房房屋裝修、、維護(hù)、修修繕管理時時，將根據(jù)據(jù)不同功能能的房屋結(jié)結(jié)構(gòu)，制定定不同的管管理措施。。1）市政配配套設(shè)施的的維護(hù)管理理廠區(qū)內(nèi)市政政配套設(shè)施施種類多，，管線等數(shù)數(shù)量龐大，，因此，我我們在園區(qū)區(qū)管理部專專業(yè)工程師師的指導(dǎo)下下，對廠區(qū)區(qū)道路、設(shè)設(shè)施、管網(wǎng)網(wǎng)的維護(hù)管管理操作實(shí)實(shí)施，由工工程部根據(jù)據(jù)專業(yè)工程程師及國家家標(biāo)準(zhǔn)為指指導(dǎo)，結(jié)合合園區(qū)實(shí)際際情況，根根據(jù)我公司司ISO質(zhì)質(zhì)量管理體體系，制定定廠區(qū)房屋屋、道路等等維護(hù)及修修繕計(jì)劃。。2）房屋及及共用部位位的維護(hù)管管理我們計(jì)劃由由工程部主主管牽頭，，定期檢查查房屋主體體結(jié)構(gòu)、防防水、化糞糞池清淘、、雨污水井井（溝）疏疏淘，電纜纜井積水清清理。根據(jù)據(jù)房屋不同同類別，進(jìn)進(jìn)行廠房修修葺與改造造。XX廠區(qū)各生產(chǎn)產(chǎn)系統(tǒng)設(shè)備備配置齊全全，設(shè)備技技術(shù)含量高高，針對這這一特殊的的設(shè)備情況況，我們將將嚴(yán)格建立立各設(shè)備檔檔案，完善善運(yùn)行維修修記錄。并并完善各設(shè)設(shè)備管理崗崗位職責(zé)，，管理標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。嚴(yán)格執(zhí)執(zhí)行并實(shí)施施各時期檢檢查計(jì)劃，，設(shè)備的緊緊急應(yīng)急預(yù)預(yù)案，管理理流程，及及重要設(shè)備備停運(yùn)管理理程序的健健全。3）廠區(qū)的的空調(diào)系統(tǒng)統(tǒng)，包含設(shè)設(shè)備品種多多、管線長長、自動化化程度高，，其運(yùn)行、、維護(hù)、檢檢修要綜合合運(yùn)用多方方面的知識識和技能，，因此要求求運(yùn)行管理理和維修人人員必須具具有一定的的專業(yè)知識識和專業(yè)技技能，這樣樣才能確保保空調(diào)的使使用壽命。。4）為保障障廠區(qū)供電電系統(tǒng)設(shè)備備安全運(yùn)行行，我們將將配備專職職的電力設(shè)設(shè)備管理人人員、運(yùn)行行操作人員員和設(shè)備維維修人員，，持專業(yè)技技能上崗證證方可上崗崗。按照本本專業(yè)程序序管理要求求對廠區(qū)電電力設(shè)備和和電力線路路進(jìn)行日常常巡回檢查查和定期檢檢查，并對對各變配電電房設(shè)備進(jìn)進(jìn)行日常檢檢查清掃，，添換有關(guān)關(guān)元件。高高壓值班電電工也是雙雙人崗的配配置，有效效預(yù)防控制制事故發(fā)生生。2、XX廠區(qū)的治安安管理方面面，我們將將針對廠區(qū)區(qū)的不同業(yè)業(yè)態(tài)情況，，建立安全全管理機(jī)制制，成立在在保安部領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)下的廠廠區(qū)安全管管理團(tuán)隊(duì)，，對不同區(qū)區(qū)域進(jìn)行不不同的安全全管理措施施。具體包括：：1）針對廠廠區(qū)生產(chǎn)區(qū)區(qū)域?qū)嵤┓夥忾]管理，，在廠區(qū)主主出入口設(shè)設(shè)置IC卡卡人員進(jìn)出出刷卡裝置置。同時，，我們在廠廠區(qū)入口安安排雙人值值守，嚴(yán)格格對進(jìn)出廠廠區(qū)的外來來人員進(jìn)行行盤查及貨貨物的進(jìn)出出管理，在在廠區(qū)內(nèi)我我們還將安安排巡邏人人員，24小時對廠廠區(qū)巡邏，，以加強(qiáng)防防竊防盜的的安全保衛(wèi)衛(wèi)工作。2）根據(jù)廠廠區(qū)重點(diǎn)生生產(chǎn)區(qū)域的的服務(wù)需求求，我們將將安排人員員定點(diǎn)執(zhí)勤勤或增加巡巡視頻次，，確保重點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域的安安全?！救缛纾?#樓樓、廠區(qū)庫庫房、8#樓、變配配電區(qū)域、、特種設(shè)設(shè)備運(yùn)行】】3）根據(jù)廠廠區(qū)交通設(shè)設(shè)施配套的的實(shí)際情況況，除健全全交通標(biāo)示示外，我們們還要在相相應(yīng)的位置置和路口、、路段配置置負(fù)責(zé)車輛輛停放管理理和交通指指揮的保安安員，并根根據(jù)實(shí)際情情況制作專專業(yè)的區(qū)域域停車識別別卡，使廠廠區(qū)車輛及及外來車輛輛有所區(qū)分分，保障廠廠區(qū)的交通通運(yùn)行正常常。4）消防管管理，廠區(qū)區(qū)內(nèi)的消防防工作主要要是防火工工作，我們們在內(nèi)部管管理方面，，加強(qiáng)現(xiàn)場場檢查，明明確巡查區(qū)區(qū)域、重點(diǎn)點(diǎn)設(shè)備、路路線、時間間、次數(shù)，，落實(shí)整改改，定期組組織消防演演練（1次次/季度）），消防應(yīng)應(yīng)對方案，，緊急疏散散程序，重重點(diǎn)部位保保衛(wèi)方案。。外部我們們將與貝嶺嶺廠區(qū)相關(guān)關(guān)部門聯(lián)合合制訂、修修訂防火制制度及宣傳傳教育工作作。3、環(huán)境衛(wèi)衛(wèi)生管理XX廠區(qū)的環(huán)保保的工作量量因作業(yè)性性質(zhì)，廠房房內(nèi)外整潔潔難度較大大。我們將將提供廠區(qū)區(qū)的特殊作作業(yè)內(nèi)容將將保潔工作作按以下類類別進(jìn)行劃劃分：公共共區(qū)域清潔潔、公共設(shè)設(shè)施清潔、、垃圾清運(yùn)運(yùn)、專業(yè)屋屋頂、外墻墻清洗，現(xiàn)現(xiàn)場配置3名保潔員。。并配置一一組機(jī)動保保潔機(jī)械作作業(yè)小組統(tǒng)統(tǒng)一進(jìn)行相相關(guān)工作。。重點(diǎn)保潔潔區(qū)域，大大廈主樓15-18層自用部位位配置4名保潔員。。廠區(qū)的綠綠化管理方方面，主要要由大面積積的常綠草草坪、適量量的常綠喬喬木和落葉葉喬木、少少量的盆栽栽植物組成成，因此，，我們設(shè)置置專職的綠綠化維護(hù)員員，按照相相關(guān)規(guī)范，，定期澆水水，及時蔬蔬松土壤，，清除雜草草，保持綠綠地衛(wèi)生整整潔。六、幾個需需要調(diào)整的的問題：依據(jù)我司的的管理經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)和各專業(yè)業(yè)類別的工工作需要，，以下幾項(xiàng)項(xiàng)工作，請請貴司在移移交前予以以調(diào)整，以以便真正降降低管理費(fèi)費(fèi)用：1、與現(xiàn)有有的管理隊(duì)隊(duì)伍交接,交接中的的人員留用用問題：XX所聘XX物業(yè)管理從從業(yè)人員，，采取由XX物業(yè)方安排排或員工自自愿的原則則，合理分分流，如XX需要留用，，由XX按實(shí)際發(fā)生生費(fèi)用支付付XX物業(yè)。2、消防設(shè)設(shè)備及器材材根據(jù)消防防部門要求求進(jìn)行配置置，以確保保后期物業(yè)業(yè)管理公司司對消防事事故的處理理能力。六、幾個需要調(diào)整的問題依據(jù)我司的管理經(jīng)驗(yàn)和各專業(yè)類別的工作需要，以下幾項(xiàng)工作，請貴司在移交前予以調(diào)整，以便真正降低管理費(fèi)用：1、與現(xiàn)有的管理隊(duì)伍交接,交接中的人員留用問題：XX物業(yè)所聘貝嶺物業(yè)管理從業(yè)人員，采取由深科物業(yè)方安排或員工自愿的原則，合理分流，如XX需要留用，由XX按實(shí)際發(fā)生費(fèi)用支付XX物業(yè)。2、消防設(shè)備及器材根據(jù)消防部門要求進(jìn)行配置，以確保后期物業(yè)管理公司對消防事故的處理能力。3、后期會改變廠區(qū)開放式管理現(xiàn)狀，采取封閉式管理，因此，針對廠區(qū)內(nèi)有可能存在安全防范隱患的死角進(jìn)行改造。4、廠區(qū)公共設(shè)施設(shè)備磨損，樓層外觀已出現(xiàn)污跡、老化跡象；樓面外觀缺乏統(tǒng)一規(guī)范，空調(diào)機(jī)、防盜網(wǎng)凌亂，銹蝕，廠區(qū)內(nèi)廢舊設(shè)備隨處堆放，存在較多治安和消防隱患。5、1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#樓紅外報(bào)警工作運(yùn)行異常。6、物品儲存?zhèn)}庫沒有監(jiān)管。七、費(fèi)用測算XXXX園區(qū)物業(yè)管管理成本測測算明細(xì)表表序號項(xiàng)目測算依據(jù)

月費(fèi)用

（元/月）

年度費(fèi)用

（元/年）備注一力量配備成本

101760.751221129.00

服務(wù)人員的工資及福利、保險見附表一101760.751221129.00

二物業(yè)服務(wù)酬金

10176.08122112.90

三設(shè)備、器材與裝備折舊

1795.0621540.67

1辦公類見附表二330.563966.67

2秩序維護(hù)類見附表二649.317791.67

3保潔類見附表二170.282043.33

4工程類見附表二628.257539.00

5綠化類見附表二16.67200.00

四日常費(fèi)用見附表三37190.00446280.00

五小計(jì)

150921.881811062.57

六法定稅費(fèi)按照第五條的5.7%計(jì)提8602.55103230.57

總計(jì)

159524.431914293.13

附表

一：各類服務(wù)人員工資及福利

部門崗位人數(shù)人均月工資年工資年福利及社保年合計(jì)備注

工程部1運(yùn)行人員4350018200085540267540

2維修人員2400010400048880152880

小計(jì)

6

286000134420420420

秩序維護(hù)部1領(lǐng)班12800364001710853508

2入口門崗4200010400048880152880

3固定崗4200010400048880152880

4巡邏崗4200010400048880152880

小計(jì)

13

348400163748512148

清潔環(huán)境部1室內(nèi)保潔421001092005132416052415至18層

2園區(qū)保潔22100546002566280262

3外圍及綠化12500325001527547775

小計(jì)

7

19630092261288561

合計(jì)

26

8307003904291221129

1、測算依據(jù)了國家及XX市政府有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)和文件。

2、員工年工資=月工資×13。

3、測算中“年福利及社?！卑松鐣ｋU（2012年上海市社保標(biāo)準(zhǔn)）、工會教育、節(jié)假日加班費(fèi)等，按工資的47%計(jì)算。附表二：固定資產(chǎn)及低值易耗品攤銷費(fèi)用序號名稱數(shù)量單價金額折舊年限月折舊額年折舊額備注一辦公類

1電腦14000400031111333

2辦公桌椅1000300提供3文件柜64002400367800

4椅子1500300提供5打印機(jī)110001000328333

6電話600300提供7辦公用具101201200333400

8飲水機(jī)2250500314167

9多用插座1080800322267

10望遠(yuǎn)鏡120002000356667

11小計(jì)

11900

330.563966.67

二秩序維護(hù)類

1對講機(jī)815001200033334000工程及秩序維護(hù)人員用2雨衣660360310120

3雨鞋6301803560

4強(qiáng)光手電575375310125

5警棍610603220

6專用制服（四季服裝）138001040032893467

7小計(jì)

23375

649.317791.67

三保潔類

1拖地桶950450313150

2240L移動垃圾車1500500314167

3人字梯2450900325300

4活動工作標(biāo)識2425600317200

5水鞋240803227

6清潔用品、服裝等6600360031001200

7小計(jì)

6130

170.282043.33

四工程類

1梅花扳手11701703557

2壓線鉗12452453782

3管鉗3902703890

4鋼鋸4251003333

5活扳手680480313160

6套筒扳手1385385311128

7應(yīng)急燈4115460313153

8布剪刀519953332

9鐵皮剪刀2901803560

10絕緣靴48534039113

11絕緣手套4471883563

12平板鋼銼225503117

13三角鋼銼220403113

14什錦銼5251253342

15數(shù)顯溫度計(jì)130030038100

16鉗型萬用表1350350310117

17外熱式電烙鐵146463115

18內(nèi)熱式電烙鐵2601203340

19高壓絕緣手套2601203340

20高壓絕緣鞋2360720320240

21平口螺絲刀660360310120

22十字螺絲刀660360310120

23電筆612723224

24鋼絲鉗670420312140

25工具箱6118708320236

26手動套絲機(jī)110001000328333

27平板車1450450313150

28搖表1365365310122

29手電鉆2320640318213

30工具柜210002000356667

31更衣柜212802560371853

32線軸3250750321250

33人字梯子2300600317200

34人字梯子1900900325300

35高壓驗(yàn)電筆1385385311128

36手提葫蘆1550550315183

37潛水泵210002000356667

38臺鉗1720720320240

39高壓接地線1810810323270

40拉鉚槍11431433448

41工作臺110001000328333

42數(shù)字萬用表1350350310117

43尖嘴鉗6352103670

44斜口鉗6402403780

45工服6402404780

46小計(jì)

22617

6287539

四綠化類

1員工工服1600600317200

2小計(jì)

600

16.67200.00

五合計(jì)

64622.00

1795.0621540.67

附表三：日常費(fèi)用序號明細(xì)項(xiàng)目單位數(shù)量月單價月金額年金額備注一日常秩序維護(hù)費(fèi)

1保安器材消耗費(fèi)批12002002400對講機(jī)維修、電池日常更換、警棍、手電、低值救援器具及車崗用具等2消防器材消耗費(fèi)火器、消防訓(xùn)練器材等更換3保安生活裝備被褥、床單、蚊帳及作息訓(xùn)練服等4保安意外傷亡險安屬特種行業(yè)，每月保險費(fèi)用一般按50元購買5小計(jì)

174020880

二日常綠化維護(hù)費(fèi)

1肥料/p>

2農(nóng)藥批11001001200

3花種、苗木補(bǔ)充等綠化材料批11000100012000

4機(jī)具維修、用油費(fèi)月15050600

5綠化水費(fèi)月1000按實(shí)際用水量支付，由貝嶺公司支付。6小計(jì)

165019800

三日常保潔維護(hù)費(fèi)