項(xiàng)目定位研究思路咨詢標(biāo)準(zhǔn)化探討之一項(xiàng)目定位架構(gòu)關(guān)注問題解決問題的原則定位/策略思路項(xiàng)目機(jī)會點(diǎn)解讀地塊市場屬性地塊產(chǎn)品屬性項(xiàng)目解析項(xiàng)目定位客戶定位產(chǎn)品定位市場研究支撐關(guān)注問題周邊環(huán)境–項(xiàng)目適合性目標(biāo)客戶–產(chǎn)品創(chuàng)新性……宏觀市場分析中觀市場分析微觀市場分析政策影響–項(xiàng)目可塑性發(fā)現(xiàn)矛盾點(diǎn)市場走勢–項(xiàng)目發(fā)展性區(qū)域供求–項(xiàng)目競爭性解決問題的原則項(xiàng)目市場客戶產(chǎn)品資金客戶策略產(chǎn)品策略開發(fā)策略盈利發(fā)現(xiàn)平衡點(diǎn)開發(fā)商定位/策略思路客戶項(xiàng)目機(jī)會點(diǎn)產(chǎn)品項(xiàng)目機(jī)會點(diǎn)解析思路解讀發(fā)現(xiàn)機(jī)會點(diǎn)地塊市場屬性地塊產(chǎn)品屬性地塊市場屬性現(xiàn)實(shí)未來未來市政配套未來產(chǎn)業(yè)規(guī)劃未來居民變化未來市場供應(yīng)地塊的地理特征地塊的房地產(chǎn)環(huán)境地塊的居民環(huán)境地塊競爭項(xiàng)目政策限制性解析框架客戶產(chǎn)品地塊市場屬性地塊的地理特征地塊四至地塊人文自然景觀地塊所處區(qū)域/板塊地塊的房地產(chǎn)環(huán)境地塊公建配套地塊商業(yè)環(huán)境地塊住宅環(huán)境地塊其他環(huán)境基礎(chǔ)點(diǎn)B-1：現(xiàn)實(shí)客戶導(dǎo)入基礎(chǔ)現(xiàn)實(shí)解析地塊市場屬性地塊的房地產(chǎn)環(huán)境地塊公建配套地塊商業(yè)環(huán)境地塊住宅環(huán)境地塊其他環(huán)境地塊的居民環(huán)境區(qū)域客戶分類特征區(qū)域客戶分類分布狀況典型項(xiàng)目的客戶構(gòu)成基礎(chǔ)點(diǎn)B-2：現(xiàn)實(shí)項(xiàng)目客源基礎(chǔ)現(xiàn)實(shí)解析地塊市場屬屬性現(xiàn)實(shí)客戶導(dǎo)導(dǎo)入基礎(chǔ)地塊競爭關(guān)關(guān)系典型競爭個個案分析機(jī)會點(diǎn)P-1：現(xiàn)實(shí)項(xiàng)目客客源機(jī)會現(xiàn)實(shí)解析地塊市場屬屬性地塊的房地地產(chǎn)環(huán)境地塊公建配配套地塊商業(yè)環(huán)環(huán)境地塊住宅環(huán)環(huán)境地塊其他環(huán)環(huán)境地塊的居民民環(huán)境區(qū)域客戶分分類特征區(qū)域客戶分分類分布狀狀況典型項(xiàng)目的的客戶構(gòu)成成地塊競爭關(guān)關(guān)系典型競爭個個案分析基礎(chǔ)點(diǎn)B-3：現(xiàn)實(shí)區(qū)域產(chǎn)產(chǎn)品基礎(chǔ)現(xiàn)實(shí)解析地塊市場屬屬性現(xiàn)實(shí)區(qū)域產(chǎn)產(chǎn)品基礎(chǔ)地塊競爭關(guān)關(guān)系典型競爭個個案分析政策限制性性70/90土地增值稅稅地方性政策策……機(jī)會點(diǎn)P-2：現(xiàn)實(shí)項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品機(jī)會現(xiàn)實(shí)解析地塊市場屬屬性現(xiàn)實(shí)解析結(jié)結(jié)論基礎(chǔ)點(diǎn)：B-1現(xiàn)實(shí)實(shí)客戶導(dǎo)入入基礎(chǔ)B-2現(xiàn)實(shí)實(shí)項(xiàng)目客源源基礎(chǔ)B-3現(xiàn)實(shí)實(shí)項(xiàng)目產(chǎn)品品基礎(chǔ)機(jī)會點(diǎn)：P-1現(xiàn)實(shí)實(shí)項(xiàng)目客源源機(jī)會P-2現(xiàn)實(shí)實(shí)項(xiàng)目產(chǎn)品品機(jī)會地塊市場屬屬性現(xiàn)實(shí)客戶導(dǎo)導(dǎo)入基礎(chǔ)未來市政配配套區(qū)域/板塊塊規(guī)劃交通公建配套未來產(chǎn)業(yè)規(guī)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)園區(qū)商業(yè)環(huán)境住宅環(huán)境其他環(huán)境現(xiàn)實(shí)項(xiàng)目客客源基礎(chǔ)基礎(chǔ)點(diǎn)B-1-1：：未來客戶導(dǎo)導(dǎo)入基礎(chǔ)基礎(chǔ)點(diǎn)B-2-1：：未來項(xiàng)目客客源基礎(chǔ)未來解析地塊市場屬屬性未來客戶導(dǎo)導(dǎo)入基礎(chǔ)未來項(xiàng)目客客源基礎(chǔ)未來居民變變化客戶分類變變化客戶特征變變化機(jī)會點(diǎn)P-1-1：：未來項(xiàng)目客客源機(jī)會未來解析地塊市場屬屬性未來產(chǎn)業(yè)規(guī)規(guī)劃未來客戶導(dǎo)導(dǎo)入基礎(chǔ)未來市場供供應(yīng)產(chǎn)品特征基礎(chǔ)點(diǎn)B-3-1：：未來項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品基礎(chǔ)未來解析未來項(xiàng)目客客源機(jī)會未來項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品基礎(chǔ)基礎(chǔ)點(diǎn)P-2-1：：未來項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品機(jī)會地塊市場屬屬性未來解析結(jié)結(jié)論基礎(chǔ)點(diǎn)：B-1-1未來客戶戶導(dǎo)入基礎(chǔ)礎(chǔ)B-2-1未來項(xiàng)目目客源基礎(chǔ)礎(chǔ)B-3-1未來項(xiàng)目目產(chǎn)品基礎(chǔ)礎(chǔ)機(jī)會點(diǎn)：P-1-1未來項(xiàng)目目客源機(jī)會會P-2-1未來項(xiàng)目目產(chǎn)品機(jī)會會地塊市場屬屬性地塊市場屬屬性解析思考點(diǎn)：T1政策影影響–項(xiàng)項(xiàng)目可塑塑性T2市場走走勢–項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展展性地塊產(chǎn)品屬屬性解析架構(gòu)屬性房地產(chǎn)屬性適合產(chǎn)品適合度分析潛力產(chǎn)品發(fā)展?jié)摿Ψ治?地塊產(chǎn)品屬屬性房地產(chǎn)屬性性土地狀況技術(shù)指標(biāo)土地價格判斷點(diǎn)J-1：項(xiàng)目目可開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品地塊產(chǎn)品屬屬性產(chǎn)品適合度度分析判斷點(diǎn)J-2：項(xiàng)目目適合開發(fā)發(fā)產(chǎn)品分類指標(biāo)交通條件人文環(huán)境商業(yè)環(huán)境周邊醫(yī)療生活配套城市規(guī)劃自然景觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境場地情況人口環(huán)境市場環(huán)境分類權(quán)重0.1750.1150.1250.0350.10.10.10.050.0750.0750.05分類得分評價詳見《土地地可開發(fā)評評估模型》》地塊產(chǎn)品屬屬性產(chǎn)品發(fā)展?jié)摑摿Ψ治鍪袌鑫磥韺賹傩缘漠a(chǎn)品品適合度分分析土地儲備與與立即開發(fā)發(fā)的判斷地塊資源整整合的可能能性判斷點(diǎn)J-3：項(xiàng)目目未來適合合開發(fā)產(chǎn)品品地塊產(chǎn)品屬屬性解析結(jié)論判斷點(diǎn)：J-1項(xiàng)目目可開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品J-2項(xiàng)目目適合開發(fā)發(fā)產(chǎn)品J-3項(xiàng)目目未來適合合開發(fā)產(chǎn)品品思考考點(diǎn)點(diǎn)：：T3周周邊邊環(huán)環(huán)境境––項(xiàng)項(xiàng)目目適適合合性性項(xiàng)目目解解析析思考點(diǎn)T1-T3判斷點(diǎn)J1-J3機(jī)會點(diǎn)P1-P2基礎(chǔ)點(diǎn)B1-B3SWOT解解析析項(xiàng)目目解解析析安索索夫夫模模型型+SWOT現(xiàn)有有產(chǎn)產(chǎn)品品新產(chǎn)產(chǎn)品品新市市場場(客客戶戶））現(xiàn)有有市市場場(客客戶戶））開發(fā)發(fā)策策略略滲透透策策略略延展展策策略略差異異策策略略項(xiàng)目目解解析析目標(biāo)標(biāo)市市場場吸吸引引力力矩矩陣陣潛在競爭者供應(yīng)能力目標(biāo)市場購買能力替代產(chǎn)品供求產(chǎn)品線目標(biāo)市場1目標(biāo)市場2目標(biāo)市場3目標(biāo)市場4供應(yīng)能力購買能力潛在競爭替代產(chǎn)品產(chǎn)品拓展供求關(guān)系吸引力項(xiàng)目目解解析析開發(fā)發(fā)商商解解讀讀開發(fā)發(fā)商商產(chǎn)產(chǎn)品品線線解解讀讀開發(fā)發(fā)商商客客戶戶細(xì)細(xì)分分解解讀讀開發(fā)發(fā)商商項(xiàng)項(xiàng)目目關(guān)關(guān)注注點(diǎn)點(diǎn)解解讀讀項(xiàng)目目解解析析尋找找平平衡衡點(diǎn)點(diǎn)SWOT安索索夫夫模模型型開發(fā)發(fā)商商策策略略吸引引力力矩矩陣陣項(xiàng)目目解解析析解析析平平衡衡漏漏斗斗：：B-1-1未未來來客客戶戶導(dǎo)導(dǎo)入入基基礎(chǔ)礎(chǔ)P-2-1未未來來項(xiàng)項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品機(jī)機(jī)會會B-3-1未未來來項(xiàng)項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品基基礎(chǔ)礎(chǔ)B-2-1未未來來項(xiàng)項(xiàng)目目客客源源基基礎(chǔ)礎(chǔ)B-1現(xiàn)現(xiàn)實(shí)實(shí)客客戶戶導(dǎo)導(dǎo)入入基基礎(chǔ)礎(chǔ)B-2現(xiàn)現(xiàn)實(shí)實(shí)項(xiàng)項(xiàng)目目客客源源基基礎(chǔ)礎(chǔ)P-1現(xiàn)現(xiàn)實(shí)實(shí)項(xiàng)項(xiàng)目目客客源源機(jī)機(jī)會會P-1-1未未來來項(xiàng)項(xiàng)目目客客源源機(jī)機(jī)會會B-3現(xiàn)現(xiàn)實(shí)實(shí)項(xiàng)項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品基基礎(chǔ)礎(chǔ)P-2現(xiàn)現(xiàn)實(shí)實(shí)項(xiàng)項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品機(jī)機(jī)會會S-C項(xiàng)項(xiàng)目目客客戶戶方方案案S-P項(xiàng)項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品方方案案項(xiàng)目目解解析析S-C項(xiàng)項(xiàng)目目客客戶戶方方案案：：類別家庭年收入水平職業(yè)背景購房支付特點(diǎn)置業(yè)偏好生活調(diào)性生活偏好客戶分類1客戶分類2客戶分類3富貴之家青年富貴之家中年富貴之家經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)務(wù)實(shí)之家中年之家社會底層價值值觀觀社會會新新銳望子子成成龍健康康養(yǎng)養(yǎng)老老青年年之之家家新新武武漢漢人人青年年持持家家小太太陽陽后小小太太陽陽孩子子三三代代老年年一一二二三三代代青年年之之家家兩兩代代情情深深青年年之之家家老武武漢漢人人項(xiàng)目目解解析析客戶戶分分類類模模型型生活活型型工作作型型教育育型型運(yùn)動動型型休閑閑型型贍養(yǎng)養(yǎng)型型健康康型型經(jīng)濟(jì)濟(jì)務(wù)務(wù)實(shí)實(shí)社會會新新銳銳望子子成成龍龍健康康養(yǎng)養(yǎng)老老富貴貴之之家家客戶戶產(chǎn)產(chǎn)品品偏偏好好模模型型功能能偏偏好好情感感偏偏好好精神神型擁有有型型商務(wù)務(wù)型型奢華華型型投資資型型文化化型型項(xiàng)目目解解析析項(xiàng)目目解解析析S-P項(xiàng)項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品方方案案：：方案名稱方案1方案2方案3關(guān)鍵驅(qū)動因素產(chǎn)品組合組合特點(diǎn)技術(shù)指標(biāo)應(yīng)用產(chǎn)品線梯度產(chǎn)品組合與客戶組合的差異性產(chǎn)品組合需要解決的問題額外關(guān)注的特殊情況可參考的開發(fā)商產(chǎn)品物業(yè)類型建筑面積(萬m2)建面比例占地面積(萬m2)占地面積比例容積率建筑密度產(chǎn)品1產(chǎn)品2產(chǎn)品3產(chǎn)品4合計(jì)100.00%100%項(xiàng)目目解解析析S-P項(xiàng)項(xiàng)目目產(chǎn)產(chǎn)品品方方案案：：方案案X思考考點(diǎn)點(diǎn)：：T4目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶––產(chǎn)產(chǎn)品品創(chuàng)創(chuàng)新新性性項(xiàng)目目解解析析項(xiàng)目目定定位位項(xiàng)目目定定位位思思路路客戶戶主主導(dǎo)導(dǎo)確定定目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶為目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶定定制制產(chǎn)產(chǎn)品品項(xiàng)目目定定位位產(chǎn)品品主主導(dǎo)導(dǎo)確定定產(chǎn)產(chǎn)品品方方案案產(chǎn)品品和和目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶結(jié)結(jié)合合物業(yè)業(yè)總總價價，，產(chǎn)產(chǎn)品品偏偏好好可承承受受家家庭庭年年收收入入S-C項(xiàng)目目客客戶戶方案案產(chǎn)品品功功能能偏偏好好過過濾濾產(chǎn)品品情情感感偏偏好好過過濾濾C項(xiàng)目目目目標(biāo)標(biāo)客戶戶目標(biāo)標(biāo)客客戶戶描描述述年齡齡及及家家庭庭結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)收入入水水平平/職職業(yè)業(yè)背背景景置業(yè)業(yè)動動機(jī)機(jī)/物物業(yè)業(yè)特特征征生活活調(diào)調(diào)性性消費(fèi)費(fèi)偏偏好好媒體體偏偏好好分布布：：居居住住/工工作作/在在路路/休休閑閑客戶戶定定位位項(xiàng)目目目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶定定位位過過程程：：其他客戶客戶細(xì)分7客戶細(xì)分6客戶細(xì)分5客戶細(xì)分4客戶細(xì)分3客戶細(xì)分2客戶細(xì)分1區(qū)域1區(qū)域2區(qū)域3區(qū)域4區(qū)域5靶心客戶9環(huán)客戶8環(huán)客戶7環(huán)客戶客戶定位C項(xiàng)目目標(biāo)客客戶描述：產(chǎn)品定位投資回報開發(fā)風(fēng)險銷售難度品牌效果和社社區(qū)形象效益好效益差S-P項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品方案比較較S-P項(xiàng)目產(chǎn)品方案C項(xiàng)目目標(biāo)客戶P項(xiàng)目產(chǎn)品定位可承受物業(yè)價格評估產(chǎn)品偏好過濾產(chǎn)品定位項(xiàng)目產(chǎn)品選型型過程：產(chǎn)品定位產(chǎn)品概念定位位為：定位闡釋：產(chǎn)品檔次：產(chǎn)品組合：產(chǎn)品支撐：產(chǎn)品定位產(chǎn)品支撐：規(guī)劃景觀居所配套管理市場研究支撐撐市場研究支撐撐近期政策分析宏觀指標(biāo)分析宏觀市場分析中觀市場分析區(qū)域市場分析板塊市場分析微觀市場分析調(diào)控步驟05年來政策一覽7090的市場影響7090應(yīng)對辦法國民生產(chǎn)總值人口及收入狀況房地產(chǎn)市場指標(biāo)分析供求分析價格特征客戶特征板塊分析總體特征板塊供求分析價格特征客戶特征1234房地產(chǎn)市場研研究未來競爭預(yù)估估間接競爭區(qū)供供應(yīng)預(yù)估直接競爭區(qū)供供應(yīng)預(yù)估競爭態(tài)勢競爭態(tài)勢核心競爭區(qū)市場研究支撐撐競爭市場研究究市場研究支撐撐競爭樣