房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理

本提綱為02秋、03春MBA所準(zhǔn)備，將結(jié)合實(shí)例講解，推出新理念、新方法，希望能對(duì)交流者在今后的工作和學(xué)習(xí)中有點(diǎn)滴啟示。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理（一）分八部分講解一、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)概念的前沿探索二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)數(shù)據(jù)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理三、房地產(chǎn)市場(chǎng)個(gè)別問(wèn)題探討四、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)管理五、房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記管理六、租售比的實(shí)質(zhì)與管理七、上海住宅建設(shè)“十五”計(jì)劃的主要內(nèi)容八、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估新方法拓展一、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)

概念的前沿探索

導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)掀起和發(fā)展的三大政策支柱：土地有償使用、房屋商品化、住房制度改革。（一）（房地產(chǎn)）管理概念的不同認(rèn)識(shí)“management”

意指經(jīng)營(yíng)、管理、操縱、駕駛等?！癮dministration”意指管理、經(jīng)營(yíng)，尤指公共事務(wù)、國(guó)家政策等管理。1、（房地產(chǎn)）管理的概念

成思危：“（房地產(chǎn)）管理是（房地產(chǎn)）管理者在多變的客觀環(huán)境下設(shè)法運(yùn)用各種資源來(lái)達(dá)到既定目標(biāo)的各種活動(dòng)和全部過(guò)程?！?、機(jī)制（生產(chǎn)—流通—消費(fèi)）3、城市建設(shè)的怪圈區(qū)位----第一代住宅配套----第二代住宅環(huán)境----第三代住宅生態(tài)----第四代住宅（二）房地產(chǎn)概念的定位1、房地產(chǎn)：房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱(chēng)，經(jīng)濟(jì)體。財(cái)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)（例）2、房地產(chǎn)業(yè)：開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的行業(yè)。（三）土地概念的拓展土地：地球陸域表層，包括內(nèi)陸水域，沿海灘涂和島嶼。（經(jīng)濟(jì)體）有限性土地的特點(diǎn)：集資性擴(kuò)延性

生地勞動(dòng)產(chǎn)品毛地熟地

土地的價(jià)格：土地使用權(quán)的交換價(jià)格（價(jià)值），不是土地的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格（買(mǎi)未來(lái)）（四）土土地權(quán)屬屬的改變變1、所有權(quán)：：占有、使使用（性性質(zhì)可變變）、收收益和處處分的權(quán)權(quán)利。2、使用權(quán)：：依法享有有利用（（性質(zhì)不不可變））土地的的權(quán)利。。（五）土土地使用用制度的的歷史沿沿革（六）土土地使用用方式的的認(rèn)識(shí)收土地使使用費(fèi)出讓?zhuān)▍f(xié)協(xié)議、招招標(biāo)、拍拍賣(mài)）+掛牌轉(zhuǎn)讓劃撥其他（出出租、作作價(jià)入股股等）二、房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)相關(guān)數(shù)數(shù)據(jù)及房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)管理理（一）房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)相關(guān)關(guān)數(shù)據(jù)1、公司數(shù)數(shù)2.批租租數(shù)數(shù)歷年年上上海海市市土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓情情況況表表年

份1988-1991199219931994199519961997出讓地塊數(shù)（幅）（1+1+3+7）122052546234996401029出讓面積（萬(wàn)㎡）980.362071.554961.071894.361245.42898.291430.75年

份19981999200020012002累計(jì)出讓地塊數(shù)（幅）1326111913251981119610209出讓面積（萬(wàn)㎡）1614.961645.962183.225228.343871.9928026.273.相關(guān)關(guān)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)住宅宅投投資資（（增增加加值值））/GDP≤≤5%----供不不應(yīng)應(yīng)求求住宅宅投投資資（（增增加加值值））/GDP≧≧8%----供過(guò)過(guò)于于求求上海海6.9%離10%還有有較較大大的的空空間間。。2002年13.1平方方米米/人，，合合建建筑筑面面積積26平方方米米。。200513.9平方方米米/人，，合合建建筑筑面面積積28平方方米米。。200714.9平方方米米/人，，合合建建筑筑面面積積30平方方米米。。201016.6平方方米米/人，，合合建建筑筑面面積積32平方方米米。。201519.2平方方米米/人，，合合建建筑筑面面積積35平方米米。（二））房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)程程序管管理1、多余余的話(huà)話(huà)House（Housing）（房房）Home（家））Family（家庭庭）開(kāi)發(fā)的的是房房，好好的住住宅不不僅僅僅是一一套漂漂亮的的房子子，而而且應(yīng)應(yīng)該提提供和和引導(dǎo)導(dǎo)一種種新的的生活活方式式。2、住宅宅建設(shè)設(shè)工程程實(shí)施施與規(guī)規(guī)劃管管理關(guān)關(guān)系圖圖住宅建建設(shè)工工程實(shí)實(shí)施過(guò)過(guò)程城市建建設(shè)管管理過(guò)過(guò)程可行性研究報(bào)告建設(shè)工程施工建設(shè)工程使用土地建設(shè)工程竣工建設(shè)工程設(shè)計(jì)建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)劃管理監(jiān)督檢查工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收建設(shè)用地規(guī)劃管理規(guī)劃實(shí)施檢查監(jiān)督建設(shè)工程規(guī)劃管理3、開(kāi)發(fā)發(fā)程序序（1）決策策（2）前期期a、美國(guó)熊熊貓（（中國(guó)國(guó)）公公司策策劃經(jīng)經(jīng)過(guò)、、單獨(dú)獨(dú)設(shè)計(jì)計(jì)與整整體設(shè)設(shè)計(jì)b、出讓土土地及及實(shí)例例c、審圖公公司（3）施工工（建建設(shè)施施工））抓好：：三控控（進(jìn)進(jìn)度、、質(zhì)量量、成成本控控制））二管管（（合同同、信信息管管理））一協(xié)調(diào)調(diào)（組組織協(xié)協(xié)調(diào)））（4）竣工工驗(yàn)收收與交交付使使用[驗(yàn)收、、物業(yè)業(yè)管理理（誰(shuí)誰(shuí)開(kāi)發(fā)發(fā)誰(shuí)管管理））]《新建住住宅交交付使使用許許可證證》------驗(yàn)收合合格可可使用用。物業(yè)管管理早早期介介入前前期物物業(yè)管管理物物業(yè)管管理項(xiàng)目設(shè)設(shè)計(jì)啟啟動(dòng)項(xiàng)項(xiàng)目竣竣工驗(yàn)驗(yàn)收出出售業(yè)業(yè)主委委員會(huì)會(huì)成立立（三））房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目可可行性性研究究1、項(xiàng)目目背景景與概概況2、基本本數(shù)據(jù)據(jù)3、成本本估算算（華華聯(lián)房房產(chǎn)公公司——打樁、、陽(yáng)光光廳、、東方方明珠珠選址址及玻玻璃等等）4、進(jìn)度度安排排5、資源源供給給6、市場(chǎng)場(chǎng)分析析7、財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)8、風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分析析（西西寶興興路））9、國(guó)民民經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)價(jià)價(jià)10、結(jié)論論（唯唯一）（四））房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目評(píng)評(píng)估管管理1、市場(chǎng)場(chǎng)研究究（基基本面面）A、一般般因素素分析析（宏宏觀））B、相關(guān)關(guān)因素素分析析（微微觀））2、財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)（技技術(shù)面面）a、傳統(tǒng)統(tǒng)評(píng)估估技術(shù)術(shù)b、現(xiàn)金金流評(píng)評(píng)估（（價(jià)與與時(shí)間間不成成比例例）c、財(cái)務(wù)務(wù)內(nèi)部部收益益率評(píng)評(píng)估（（重點(diǎn)點(diǎn)）①財(cái)務(wù)務(wù)內(nèi)部部收益益率②投資資回收收期③衡量量項(xiàng)目目盈虧虧的主主要指指標(biāo)三、房房地產(chǎn)產(chǎn)（管管理））個(gè)別別問(wèn)題題探討討（一））居住住房地地產(chǎn)投投資價(jià)價(jià)值的的疑惑惑（二））關(guān)于于居住住小區(qū)區(qū)環(huán)境境的思思索1、空間間環(huán)境境——硬件2、生態(tài)態(tài)環(huán)境境（ISO14000）生態(tài)環(huán)環(huán)境是是生物物群落落與其其環(huán)境境之間間在能能量流流動(dòng)和和物質(zhì)質(zhì)循環(huán)環(huán)過(guò)程程中形形成的的一個(gè)個(gè)統(tǒng)一一的有有機(jī)整整體。。生態(tài)系統(tǒng)非生命物質(zhì)生命物質(zhì)無(wú)機(jī)物質(zhì)（氧、二氧化碳、水、無(wú)機(jī)鹽等）有機(jī)物質(zhì)（腐殖質(zhì)等）氣候因子（太陽(yáng)輻射能、溫度、濕度、降水）生產(chǎn)者（綠色植物）消費(fèi)者（各種動(dòng)物）分解者（細(xì)菌、真菌、食腐動(dòng)物）智能住住宅小小區(qū)智智能化化內(nèi)容容：信信息通通信系系統(tǒng)、、安全全防范范系統(tǒng)統(tǒng)、建建筑設(shè)設(shè)備監(jiān)監(jiān)控系系統(tǒng)、、物業(yè)業(yè)管理理系統(tǒng)統(tǒng)四大大部分分。有有基本本配置置和可可選配配置。。3、視覺(jué)覺(jué)環(huán)境境4、人文文環(huán)境境5、交通通環(huán)境境（三））房型型與價(jià)價(jià)格的的誤區(qū)區(qū)1、房型型（1）是板板式還還是點(diǎn)點(diǎn)式（2）戶(hù)室室（比比）（3）建筑筑面積積（4）車(chē)庫(kù)庫(kù)2、價(jià)格格（四））經(jīng)營(yíng)營(yíng)123四、房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)管理理（一））房地地產(chǎn)市市場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)分分析三個(gè)階階段：：宣傳、、溝通通階段段；談判階階段；；簽約階階段。。（大大定、、小訂訂）（二））房地地產(chǎn)市市場(chǎng)宣宣傳的的主要要手段段（三））房地地產(chǎn)定定價(jià)方方法與與策略略1、方法法2、策略略（技技巧））五、房房地產(chǎn)產(chǎn)交易易與權(quán)權(quán)屬登登記管管理房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格申報(bào)報(bào)制度度、房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格評(píng)估估制度度、房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格評(píng)估估人員員資格格認(rèn)證證制度度和房房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬屬登記記發(fā)證證制度度（另另一項(xiàng)項(xiàng)是土土地使使用權(quán)權(quán)出讓讓制度度）。。六、租租售比比的實(shí)實(shí)質(zhì)與與管理理（一））租售售并存存合理租租售比比價(jià)的的原則則：在在住房房有效效使用用年限限內(nèi)的的租金金總支支出大大于或或等于于同期期售價(jià)價(jià)的總總支出出，這這樣買(mǎi)買(mǎi)房才才比租租房合合算。。（二））租租售比比價(jià)推推算七、上上海住住宅建建設(shè)“十五”計(jì)劃的的主要要內(nèi)容容（一））指導(dǎo)導(dǎo)思想想（二））總體體思路路“一個(gè)出出發(fā)點(diǎn)點(diǎn)”“兩個(gè)目目標(biāo)”“三個(gè)面面向”“四個(gè)必必須”（三））發(fā)展展目標(biāo)標(biāo)（四））發(fā)展展布局局（1）依托托交通通干道道進(jìn)行行住宅宅開(kāi)發(fā)發(fā)；（2）借助助經(jīng)濟(jì)濟(jì)商業(yè)業(yè)圈進(jìn)進(jìn)行住住宅開(kāi)開(kāi)發(fā)；