房地產(chǎn)培訓(xùn)課程一.定工作計劃及進度管制表使用“工作計劃及進度管制表”，依“工作項目”、“配合單位”、“月”、“日”等將所應(yīng)執(zhí)行之工作項目依“現(xiàn)場部分”、“廣告部分”、“業(yè)務(wù)部分”逐項排列，將開始執(zhí)行日至完成日之預(yù)定日期標(biāo)示于上，且確定各項工作負責(zé)人及配合單位，由各部門協(xié)商擬定。a.

墨線；b.

銷售戶數(shù)之確定；c.

現(xiàn)場整理；d.

道路整修；e.

接待中心；f.

臨時水電；g.

銷售桌椅之運送；h.

盆景之排列；冷氣或暖氣。

（1）.現(xiàn)場部分（工作項目）：

a.

廣告策略動腦會議；b.

現(xiàn)場看板、圍墻、指示牌；c.

彩旗、室內(nèi)POP之現(xiàn)場布置；d.

DM；NP稿上報。

（2）.廣告部分：

a.

價目表、銷售藍圖（1/50）；b.

合約書；c.

銷售講習(xí)；d.

人員進駐；e.

預(yù)售；f.

公開日期；g.DM派報。

（3）.業(yè)務(wù)部分：上列工作項目之進度，可依個案推出時機之選擇而作排列，緩急輕重視個案之狀況而有不同。然而，產(chǎn)品定位、廣告策略確定后，才可進行透視圖、海報、說明書之設(shè)計制作，接待中心完成后，人員才可進駐。人員進駐后，由銷售策略決定報紙稿及派報之先后順序及其頻率次數(shù)。

進度之執(zhí)行由各部門（企劃、業(yè)務(wù)、研展）互相合作、協(xié)調(diào)，如果進度拖延，即應(yīng)加快控制進行。

進駐工地后，實際公開日（通常以第一次報紙稿上報日為公開日）以前之預(yù)售（試銷）期間，屬于試探性之銷售，行銷人員應(yīng)針對此段時間之區(qū)域性反應(yīng)而修正廣告企劃路線。

二.建筑師聯(lián)系工作向建建筑筑師師事事務(wù)務(wù)所所（（或或業(yè)業(yè)主主））索索取取已已經(jīng)經(jīng)定定案案之之平平面面圖圖、、立立面面圖圖、、側(cè)側(cè)面面圖圖、、總總配配置置圖圖，，每每項項各各取取3－6份。。再再將將每每項項設(shè)設(shè)計計圖圖（（各各1份））交交給給企企劃劃部部編編制制透透視視圖圖、、鳥鳥瞰瞰圖圖、、模模型型、、上上墨墨線線圖圖（（通通常常外外包包）），，企企劃劃部部再再據(jù)據(jù)以以制制做做說說明明書書、、海海報報。。一一份份作作為為訂訂立立價價目目表表參參考考用用，，一一份份作作為為現(xiàn)現(xiàn)場場銷銷售售用用。。向建筑師事務(wù)所所（或業(yè)主））索取建筑執(zhí)執(zhí)照，復(fù)印2－6份，1份送呈企劃部部，1份作為現(xiàn)場銷銷售用。若有有必要，可再再索取建筑施施工圖、水電電施工圖以備備購屋者要求求參考時使用用。平面、立面之之研究及定案案。平面圖若若有修改必要要，應(yīng)向業(yè)主主（或建筑師師）提出意見見，以便修正正。例如，私私密性不佳、、動線不佳、、采光不佳均均應(yīng)修改。若若有必要，可可繪制室內(nèi)配配置圖（1/50）以供銷售時時使用。坪數(shù)之確定。。向建筑師（（或業(yè)主）取取完整之坪數(shù)數(shù)表，包括室室內(nèi)面積、陽陽臺、公共設(shè)設(shè)施、地下室室、屋頂突出出物、水箱、、變電室、機機械房之面積積。坪數(shù)定案后，，于總配置圖圖上，依各戶戶房屋順序予予以編號。編編號時應(yīng)考慮慮配合銷售策策略之進行，，易改、易記記、避免使用用4號都是重點。。完成后，再再進行定價工工作。三.擬定價目表價格市場化。。定價方針雖雖應(yīng)尊重業(yè)主主意見，但是是針對區(qū)域市市場之其他個個案定價方法法，而發(fā)展出出本案所應(yīng)采采取之定價策策略，才是上上策。價位政政策雖由業(yè)主主提供，但業(yè)業(yè)主觀念若有有偏差，仍應(yīng)應(yīng)予以協(xié)調(diào)、、溝通。（1）.總銷售金額要要足夠（每坪坪單價×可售坪數(shù)）（2）.方向差價（3）.位置差價（4）.邊間差價、中中間差價（5）.格間差價（6）.立體定價（層層數(shù)不同）（7）.平面定價（同同一層），考考慮坪數(shù)、采采光、通風(fēng)、、朝向、隔間間、私密性、、陽臺比、公公設(shè)比、景觀觀等。定價注意事項項：確定貸款比例例、銀行名稱稱（業(yè)主作決決定）訂立價目表后后，呈送業(yè)主主同意簽章后后，立即印制制。四.建材設(shè)備表之之?dāng)M定根據(jù)市場調(diào)查查資料，比較較附近個案之之建材設(shè)備，，再參考本案案規(guī)劃路線，，擬定一份建建材設(shè)備表（（或由業(yè)主提提供建材表）），與業(yè)主相相互溝通協(xié)調(diào)調(diào)，訂立確實實使用之建材材設(shè)備。（1）.結(jié)構(gòu)（check建筑師）（2）.門廳（3）.外墻（4）.門窗（5）.地坪（6）.內(nèi)墻（7）.平頂（8）.廚房（9）.電梯（10）.屋頂（11）.電器設(shè)備（12）.供水水設(shè)設(shè)施施（13）.浴廁廁（14）.附屬屬設(shè)設(shè)備備建材材設(shè)設(shè)備備包包括括下下列列各各項項：：建材材設(shè)設(shè)備備確確定定后后，，擬擬定定建建材材設(shè)設(shè)備備表表、、影影印印5份，，1份送送呈呈企企劃劃部部編編制制說說明明書書、、合合約約書書使使用用。。1份作作為為預(yù)預(yù)售售時時使使用用（（說說明明書書來來不不及及印印出出是是可可以以備備用用）），，其其他他2份分送各部部門。五.現(xiàn)場整理現(xiàn)場整地工工作通常由由業(yè)主負責(zé)責(zé)。例如地地上物拆除除、使用堆堆土機整平平、雜亂物物質(zhì)之清除除。業(yè)主整地完完成后，應(yīng)應(yīng)立即進行行接待中心心、樣品屋屋、現(xiàn)場看看板圍墻及及其他美化化環(huán)境工作作。柏油鋪鋪設(shè)、停車車位劃分均均應(yīng)留意。。若建筑基地地屬于斷崖崖基地，擋擋土墻及排排水系統(tǒng)應(yīng)應(yīng)要求業(yè)主主于公開前前做好?？偪傊?，對于于現(xiàn)場四周周的種種負負面因素（（不利）均均應(yīng)要求業(yè)業(yè)主配合改改善。六.接待中心、、樣品屋、、看板招牌、、區(qū)域牌、、圍墻、指示牌、告告示牌（1）.現(xiàn)場整地完完成后，可可立即進行行接待中心心及樣品屋屋之施工。。依廣告預(yù)預(yù)算之多少少，來決定定接待中心心之大小規(guī)規(guī)格，以及及是否建造造樣品屋。。（2）.接待中心與與樣品屋之之連接，應(yīng)應(yīng)注意客戶戶動線與銷銷售策略之之配合。（3）.接待中心之之位置、方方向，應(yīng)考考慮交通狀狀況之動線線，及人潮潮流動之現(xiàn)現(xiàn)象（現(xiàn)成成看板招牌牌一并考慮慮）（4）.接待中心施施工期間，，應(yīng)指派專專人監(jiān)工。。冷暖氣、、銷售桌椅椅及其他重重要物品搬搬入接待中中心后，應(yīng)應(yīng)指派值夜夜人員留守守。（5）.接待中心內(nèi)內(nèi)銷售桌椅椅之排列，，應(yīng)配合銷銷售策略之之安排。例例如業(yè)務(wù)員員動線、客客戶動線、、控制臺對對于銷售氣氣氛之有效效掌握等。。（6）.樣品屋通常常以主力產(chǎn)產(chǎn)品（坪數(shù)數(shù)）、最佳佳產(chǎn)品為基基準(zhǔn)。接待中心及及樣品屋：a.位置、方向向：看板招招牌之位置置、方向應(yīng)應(yīng)與接待中中心密切配配合。（1.要考慮交通通狀況之動動線、及人人潮流動現(xiàn)現(xiàn)象；2.色彩搶眼、、美觀；3.夜間照明亮亮度要夠））b.形式：看招招牌之形式式大小、數(shù)數(shù)量依現(xiàn)場場基地狀況況來作決定定（1.看板招牌內(nèi)內(nèi)容包括：：案名、透透視圖、鳥鳥瞰圖、文文字標(biāo)示：：綜合規(guī)劃劃、建筑設(shè)設(shè)計、承造造公司、資資料提供、、廣告企劃劃、建筑執(zhí)執(zhí)照、工地地電話；2.對于現(xiàn)場基基地之缺陷陷，例如隔隔壁之破舊舊住宅、墳墳?zāi)沟刃…h(huán)環(huán)境缺陷，，可以使用用看板招牌牌或較大型型圍墻、油油漆粉刷等等來加以掩掩示；3.看板招牌可可考慮投光光燈、跑燈燈、探照燈燈之裝飾））c.附屬看板招招牌（小型型）（可用用1.個案標(biāo)志圖圖樣；2.主要訴求重重點，利用用文字將本本案特色簡簡明述出））看板招牌：a.使用看板招招牌之“附屬看板招招牌”，來吸引購購屋者注意意及信心度度之加強。。附屬看板板招牌內(nèi)容容包括（1.案名；2.訴求重點文文案，例如如產(chǎn)品特色色、優(yōu)點、、付款優(yōu)點點、文字主主標(biāo)題；3.個案標(biāo)志圖圖樣或其他他與主標(biāo)題題相稱之特特殊圖樣。。）b.指引廣告：：從接待中中心四周主主要交通干干道之明顯顯建筑物屋屋頂或墻面面、空地、、交叉路口口，進入接接待中心之之交叉路口口或其他搶搶眼位置，，主要公共共建筑設(shè)施施（如植物物園、美術(shù)術(shù)館、圖書書館、文化化中心、或或觀光風(fēng)景景區(qū)等）設(shè)設(shè)立指示看看板招牌。。尤其是進進入接待中中心之交叉叉路口或其其他搶眼位位置（除了了自己搭設(shè)設(shè)指引廣告告之外，仍仍要防止其其他各案搭搭便車，策策略性針對對，是租下下較搶眼或或不必搭設(shè)設(shè)鷹架之廣廣告位置））C.臺風(fēng)警報后后，應(yīng)立即即將看板招招牌拆下，，等臺風(fēng)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向過境后后，再予掛掛上，防止止損失。指引及補強強看板：a.與業(yè)主簽訂訂代銷售合合約后，可可以在現(xiàn)場場基地立即即豎立“工地即將推推出”之預(yù)告消息息，以吸引引區(qū)域性客客戶之注意意，且可依依其反應(yīng)而而作為擬定定行銷策略略之參考。。b.接待中心、、看板招牌牌、圍墻之之色彩宣傳傳應(yīng)作整體體之配合。。C.圍墻之文字字?jǐn)⑹隹闪辛谐霰景竷?yōu)優(yōu)點、特點點，因此，，圍墻即可可美化環(huán)境境，也可作作為宣傳工工具。圍墻：a.區(qū)域牌設(shè)置置之目的，，在于標(biāo)識識建筑物之之實地配置置地點。b.設(shè)立區(qū)域牌牌可使得客客戶了解地地點位置，，而省略帶帶領(lǐng)客戶親親臨實地之之麻煩?，F(xiàn)場區(qū)域牌牌：a.指示牌之懸懸掛目的，，在于指示示客戶前來來工地之路路線指引。。其規(guī)格大大致有三種種，即“3米×3米”、“3米×9米”、“3米×12米”。b.十字路口、、重要道路路交叉口可可以使用“3米×9米”或“3米×12米”指示牌。其其他中間路路線指引使使用“3米×3米”即可。懸掛掛路線、數(shù)數(shù)量、間隔隔應(yīng)事先計計劃好。實實際懸掛時時，應(yīng)派專專人負責(zé)監(jiān)監(jiān)工。預(yù)售前3～6天，報紙稿稿見報前1～2天，或派報報前1～2天，即應(yīng)開開始懸掛指指示牌，懸懸掛后應(yīng)指指派專人巡巡視，以免免遭受破壞壞。指示牌：a.告示牌通常常懸掛于重重要路線中中較顯著之之地點（如如大樓墻壁壁、屋頂或或道路兩旁旁之空地上上）或者具具有廣告價價值之地點點（如人潮潮流動量很很大之處））。b.告示牌可以以標(biāo)識路線線指標(biāo)及廣廣告文字、、案名等等等。告示牌：七.接待中心內(nèi)內(nèi)部整理及環(huán)境美化化接待中心搭搭建前，接接應(yīng)通臨時時水電及電電話接待中心搭搭建完成后后，即可將將冷暖氣、、銷售桌椅椅、柜臺、、盆景、蒸蒸餾水、清清潔用品送送至工地。。銷售桌椅于于柜臺之距距離要適中中，模型位位置也要適適當(dāng)。以配配合銷售策策略，制造造現(xiàn)場氣氣氛。室外POP、銷售狀況況表之整理理、懸掛。。盆景可放置置于必要之之地點或角角落（1.接待中心內(nèi)內(nèi)部；2.廣場前；3.