上海星級酒店評估過程中收益與成本測算分析摘要：星級酒店由于在市場上很少發(fā)生交易，且所在地理位置往往極佳，具有級差地租高的特點，不適用以市場比較法和成本法進行評估。但星級酒店在建成投入營業(yè)后，每年都能帶來穩(wěn)定的收益，故適合用收益還原法進行評估。星級酒店經(jīng)營項目多且性質(zhì)各異，各經(jīng)營項目在收益和成本測算上比較難以統(tǒng)一，作者通過對上海某四星級酒店的價值評估，對用收益還原法評估星級酒店作了一些探索。關(guān)鍵詞：星級酒店收益與成本，測算分析一、引言上海某四星級酒店位于市中心繁華黃金地段上，酒店樓高二十五層，另有三層地下室，整個酒店集商場、餐飲、娛樂、健身、辦公于一體。酒店底樓大堂采用中西合璧的裝飾風(fēng)格，裝修考究，金碧輝煌；五樓的宴會廳，可同時容納600人用餐，是各種酒會的理想場所；六樓的大型海鮮城，薈萃海鮮極品，可同時容納800人用餐，并設(shè)有大型的觀賞玻璃魚缸；七樓中庭西餐廳擁有從七層至二十五層的超視野共享空間；酒店的豪華房和高級豪華套房均設(shè)有按摩沖浪浴缸、化妝間等配套設(shè)施。酒店同時設(shè)有棋牌室、夜總會、美容美發(fā)、桑拿浴、商務(wù)中心等各種服務(wù)設(shè)施。酒店除二十一層至二十五層為標(biāo)準(zhǔn)寫字樓對外出租外，其余經(jīng)營項目均由酒店自營。在評估過程中，考慮到星級酒店在上海很少有整體買賣成交案例，無法采用市場比較法進行評估，另外如采用成本法評估顯然不能體現(xiàn)該酒店位于上海繁華黃金地段的級差地租價值，由于酒店在建成投入運行后每年能產(chǎn)生穩(wěn)定的收益，故收益還原法成為評估星級酒店的首選方法。但星級酒店與住宅、寫字樓、工業(yè)物業(yè)相比，在經(jīng)營功能和設(shè)備配置上要復(fù)雜得多，在管理上也繁瑣得多，這給計算酒店各經(jīng)營項目收益和成本費用帶來困難。作者現(xiàn)對該星級酒店價值評估過程中所涉及的收益和成本費用的測算加以整理，撰寫此文，供同行們參考，不當(dāng)之處，望同行們予以指正。二、星級酒店評估過程中收益與成本費用測算（一）、上海某四星級酒店工程概況列表如下：樓層層高(米)用途工程概況地下一層6臺球廳、保齡球廳、游藝廳、冷凍機房、變配電室、自行車庫、職工食堂建筑：地下3層，地上25層，1-7層為裙房，8-25層為塔樓，酒店空中造型類似帆船，象征酒店事業(yè)一帆風(fēng)順結(jié)構(gòu)：鉆孔灌注樁，箱型基礎(chǔ)，框架-剪力墻結(jié)構(gòu)，主要受力構(gòu)件梁、柱、墻、樓板全現(xiàn)澆外墻面：干掛式花崗石、玻璃幕墻商場及大堂入口：地面及墻身鋪砌進口磨光花崗石、大理石，墻身配進口高貴燈飾、天花板采用特色石膏板及鋁合金薄板電梯大堂：地面及墻身鋪設(shè)進口磨光花崗石、大理石，天花板采用特色石膏板配進口高貴燈飾公共部位：地面鋪設(shè)進口磨光花崗石，墻身為進口墻紙、天花板采用進口鋁合金薄板洗手間：地面鋪設(shè)進口防滑地磚、墻身鋪設(shè)進口光面瓷磚、防潮天花吊頂、進口大理石洗手臺盆及進口高級潔具、五金配件電梯：進口三菱自動扶梯8臺，自動客梯4臺，貨梯1臺，工作電梯1臺通訊：美國AT&T公司的綜合布線光纖網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、各層配有充足的電話線路電視：三組衛(wèi)星接收系統(tǒng)及公共電視天線空調(diào)：日本原裝三洋中央冷暖空調(diào)機組熱水：所有洗手間均設(shè)中央熱水系統(tǒng)消防：設(shè)置火災(zāi)自動報警系統(tǒng)及自動噴淋滅火系統(tǒng)保安：在商場入口、主要通道、客房大廳、電梯轎箱、車庫等設(shè)有攝像系統(tǒng)地下二層3.2機動車庫地下三層3.2機動車庫一層4.5商場及賓館大堂、旅游商店、精品屋、酒吧二層4桑拿、美容美發(fā)、健身房、舞廳、卡拉OK三層4影視廳、會議室、商務(wù)中心、棋牌室四層4中餐廳、咖啡廳、啤酒城、夜總會五層4風(fēng)味餐廳、宴會廳五夾層3自用辦公六層4大型海鮮城七層4中庭西餐廳八層~二十層3.5標(biāo)準(zhǔn)房、豪華套房二十一層~二十五層3.2外租寫字樓屋頂層3屋頂水箱、屋頂電梯機房、閉路電視機房等（二）、大廈對外出租寫字樓收益和成本費用測算（第21層至25層）：對外出租寫字樓由于有租賃協(xié)議且附近類似寫字樓租金容易收集，計算比較簡單，其基本估價計算過程如下：1、根據(jù)目前酒店附近類似辦公樓的客觀租金水平及平均出租率，結(jié)合酒店辦公樓的實際出租情況，計算出對外辦公樓出租年有效毛收益。年有效毛收益=出租建筑面積×日租金水平×年平均出租率×3602、以年有效毛收益為基礎(chǔ)分別計算出管理費用、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、堤防費、房產(chǎn)稅、維修費、保險費等，確定年總費用。各項費用標(biāo)準(zhǔn)為：（1）管理費一般為年有效毛收益的2%-3%（2）營業(yè)稅為年有效毛收益的5%（3）城市維護建設(shè)稅為年有效毛收益的0.35%（4）教育費附加為年有效毛收益的0.15%（5）堤防費附加為年有效毛收益的0.05%（6）房產(chǎn)稅一般為年有效毛收益的12%（7）維修費一般為重置成本的2%（8）保險費一般為重置成本的0.2%3、年有效毛收益減去年總費用計算出各年凈收益4、選取適當(dāng)?shù)馁Y本化率5、確定收益年限6、將各收益年限年凈收益分別折現(xiàn)到估價時點累加得到對外出租辦公樓收益價值。（三）、酒店自營項目收益和成本費用測算1、自營項目收益測算自營項目收益主要包括：（1）酒店客房出租收益此項計算比較簡單，可根據(jù)酒店標(biāo)準(zhǔn)客房數(shù)量、豪華套房數(shù)量、相應(yīng)價格表、折扣率、年平均出租率，求得年客房出租收益。即年客房出租收益=標(biāo)準(zhǔn)客房數(shù)×每天標(biāo)準(zhǔn)房報價×折扣率×平均出租率×360天+豪華套房數(shù)×每天豪華房報價×折扣率×平均出租率×360天（2）酒店商場商品營業(yè)收益可根據(jù)商場每平方米營業(yè)額、商場營業(yè)面積相乘計算，即年客房出租收益=每天每平方米商場平均營業(yè)額×商場營業(yè)面積×360天（3）酒店各種餐飲收益由于酒店有西餐、中餐、風(fēng)味餐廳、宴會廳、大型海鮮城等，計算比較復(fù)雜，但由于酒店客房計算相對簡單，且數(shù)據(jù)較準(zhǔn)確，實際計算時，可以按年客房出租收益為基數(shù)乘以一定的系數(shù)，根據(jù)筆者調(diào)查，上海四星級酒店中此系數(shù)大約為0.9-1.0。年餐飲收益=年客房出租收益×系數(shù)（4）酒店其他營業(yè)收益包括會議、娛樂、健身房、夜總會、洽談等收益，這部分收益涉及項目多，每項數(shù)量小，為了簡化計算，可根據(jù)酒店主營總收益為基數(shù)乘以一定的系數(shù)，主營收益包括酒店客房出租收益、商場商品的營業(yè)收益、各種餐飲收益、對外出租辦公樓收益。即其他營業(yè)收益=（酒店客房出租收益+商場商品的營業(yè)收益+各種餐飲收益+對外出租辦公樓收益）×系數(shù)根據(jù)筆者調(diào)查，上海四星級酒店中此系數(shù)大約為0.15-0.2。2、自營項目成本費用測算相對于自營收益而言，自營部分成本費用測算要復(fù)雜和難以把握，據(jù)調(diào)查，酒店成本費用基本計算公式應(yīng)表達如下：年自營部分成本費用=生產(chǎn)成本+管理費用+財務(wù)費用+各種稅費+利潤（1）生產(chǎn)成本=商場商品進貨成本+餐飲進貨成本+客房周轉(zhuǎn)物品成本+會議、娛樂、健身房、夜總會、洽談等周轉(zhuǎn)物品成本+燃料動力費+酒店所有人員薪金其中：商場商品進貨成本=商場營業(yè)收益×百分比（一般在80%左右）餐飲進貨成本=餐飲營業(yè)收益×百分比（一般在45%左右）客房周轉(zhuǎn)物品成本=客房營業(yè)收益×百分比（一般在15%左右）會議、娛樂、健身房、夜總會、洽談等周轉(zhuǎn)物品成本=酒店其他收益×百分比（一般在15%左右）燃料動力費=年用水量×用水單價+年用電量×用電單價+年耗煤氣量×煤氣單價+年耗燃油量×燃油單價酒店所有人員薪金=營業(yè)人員數(shù)量×營業(yè)人員年平均收入+管理人員數(shù)量×管理人員年平均收入+輔助人員數(shù)量×輔助人員年平均收入（2）管理費用=攤銷費用+其他管理費用其中：攤銷費用為開辦費及土地使用權(quán)攤銷費用，一般按10年攤銷。其他管理費用項目眾多，涉及金額較小，主要有：a.工會經(jīng)費，一般按酒店所有人員薪金總額的2%計算b.保險費用，一般按酒店年營業(yè)總收益的0.3%計算c.廣告交際費用,一般按酒店營業(yè)總收益的0.3%計算d.固定資產(chǎn)折舊，建筑工程折舊年限按20年計算，機電設(shè)備折舊年限按10年計算，辦公運輸設(shè)備折舊年限按5年計算，殘值率取5%e.維修費用，一般按酒店建安成本的2.5%計算（3）財務(wù)費用主要為酒店日常生產(chǎn)經(jīng)營所需流動資金應(yīng)支付的銀行利息，具體測算應(yīng)以借款合同為準(zhǔn)。（4）各種稅費為營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、堤防費之和a.營業(yè)稅以營業(yè)收益的5%測算b.城市維護建設(shè)稅以營業(yè)收益的0.35%測算c.教育費附加以營業(yè)收益的0.15%測算d.堤防費附加以營業(yè)收益的0.05%測算四項合計為營業(yè)收益的5.55%。（5）利潤根據(jù)上海市酒店行業(yè)平均利潤率確定3、計算自營部分評估價值根據(jù)自營項目年收益及年總費用計算出自營項目年凈收益、選取適當(dāng)?shù)馁Y本化率、確定收益年限、將收益年限各年凈收益分別折現(xiàn)到估價時點累加得到自營項目收益價值。（四）、五夾層自用辦公樓及地下停車庫收益和成本費用測算五夾層自用辦公樓收益與成本測算方法與對外出租寫字樓相同，區(qū)別僅在于樓層差異，自用辦公樓租金可在對外出租寫字樓的基礎(chǔ)上向下調(diào)整10%-15%。地下停車庫可分為酒店客戶租用車庫和社會車輛臨時租用車庫兩部分，前一部分車庫可按租約參照對外出租寫字樓方法計算收益和成本費用，后一部分車庫可參照酒店客房方法計算收益和成本費用，當(dāng)然，資本化率可略低于寫字樓和客房資本化率，因為上海市中心車庫日趨緊張，供遠遠跟不上求。三、酒店各收益項目資本化率的選取眾所周知，資本化率可以采用以下四種方法選取：1、市場提取法；2、安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法；3、復(fù)合投資收益率法；4、投資收益率排序插入法。在上述四種方法中，后三種方法均含有較多的主觀成分，只有第一種市場提取法比較客觀，故越來越被廣大估價人員所采用。在星級酒店評估中，收益項目眾多（商場、餐飲、客房、寫字樓、會議、娛樂等），每一收益項目從市場提取的資本化率數(shù)值應(yīng)有所不同，在實際評估操作中可通過收集各收益項目的市場交易價格、市場租金、房屋重置成本等參數(shù)，通過計算租售比得到資本化率?，F(xiàn)以收益項目寫字樓為例，演示如何從市場中求取資本化率。通過市場調(diào)查，選取酒店附近若干個類似寫字樓市場交易價格、相同樓層對應(yīng)的市場租金、房屋重置成本，具體情況列表如下：案例市場交易價格（元/M2）市場租金（元/天·M2）房屋重置成本（元/M2）寫字樓A2000044000寫字樓B180003.63800寫字樓C230004.54500寫字樓D160003.23500

寫字樓資本化率計算過程見下表：單位：元項目寫字樓A寫字樓B寫字樓C寫字樓D年總收益4*360=14403.6*360=12964.5*360=16203.2*360=1152年總費用營業(yè)稅費（收益×5.55%）79.971.989.963.9房產(chǎn)稅（收益×12%）172.8155.5194.4138.2管理費（收益×3%）43.238.948.634.6房屋維修費（重置成本×2%）80769070保險費（重置成本×0.2%）87.697小計383.9349.9431.9313.7年凈收益(收益-費用)1056.1946.11188.1838.3市場交易價格20000180002300016000資本化率年凈收益/市場交易價格5.28%5.26%5.17%5.24%從上表可以看出,寫字樓A、B、C、D的市場資本化率基本一致,取其算術(shù)平均值為寫字樓資本化率:(5.28%+5.26%+5.17%+5.24%)/4=5.24