精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)專心---專注---專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)以案釋稅：29、房企銷售收入確認有四種情況于2010年12月13日發(fā)布閱讀48次

房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅收入確認是在營業(yè)稅收入確認的基礎上進行的，主要包括完工產(chǎn)品銷售收入確認、未完工產(chǎn)品銷售收入確認、視同銷售收入確認以及對外出租產(chǎn)品租金收入確認四種情況。筆者現(xiàn)根據(jù)《企業(yè)所得稅法》、《企業(yè)所得稅法實施條例》、《營業(yè)稅暫行條例》、《營業(yè)稅暫行條例實施細則》、《國家稅務總局關于確認企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》（國稅函〔2008〕875號）、《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號）等有關規(guī)定，對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅收入確認方法進行總結(jié)。

完工產(chǎn)品銷售收入的確認

企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品只要符合已將開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料報房地產(chǎn)管理部門備案、已開始投入使用或已取得初始產(chǎn)權證明其中一個條件即視為已經(jīng)完工產(chǎn)品。在銷售時一般都要簽訂正式《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》，因采取的銷售方式不同，收入確認的方法也不同。

（一）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品時于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權利）之日確認收入的實現(xiàn)。

這里的“取得索取價款憑據(jù)（權利）之日”一般是指書面合同確定的付款日期的當天，未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應稅行為完成（所有權或使用權轉(zhuǎn)移）的當天。

（二）采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品時按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)，提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。

（三）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品時按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。

（四）采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品時按以下原則確認收入的實現(xiàn)。

1.采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品時按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。

2.采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品時，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，應按銷售合同或協(xié)議中約定價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。

3.采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品時，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額不得直接從銷售收入中減除。如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。

4.采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品時，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關約定，參照上述1至3項規(guī)定確認收入的實現(xiàn)。包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)。

未完工產(chǎn)品銷售收入的確認

房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品一般都屬于預收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品。企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應先按預計計稅毛利率在開發(fā)期內(nèi)分季度（或月）計算出預計毛利額，計入開發(fā)期應納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品完工后，再計算其實際計稅成本和實際毛利額，將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入完工當期的企業(yè)所得稅應納稅所得額。預計毛利率由省、自治區(qū)、直轄市國稅局、地稅局確定，但一般位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的不低于15％。位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的不低于10%。位于其他地區(qū)的不低于5％。但經(jīng)濟適用房、限價房和危改房均不低于3%。

視同銷售收入的確認

房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，按視同銷售于開發(fā)產(chǎn)品所有權或使用權轉(zhuǎn)移、或?qū)嶋H取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。其方法和順序如下：

（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；

（二）由主管稅務機關參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；

（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定，但成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。

對外出租產(chǎn)品租金收入的確認

企業(yè)將新建開發(fā)產(chǎn)品對外出租時，采取直接收款或預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到款項的當天。分期付款的為合同約定付款日當天。

開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權證前與承租人簽訂租賃預約協(xié)議的，在開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用日確認預收租金收入的實現(xiàn)。

需要注意的幾個問題

（一）根據(jù)國稅發(fā)〔2009〕31號文件第四條規(guī)定，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)《稅收征管法》第三十五條規(guī)定可以不設置賬簿。

應當設置但未設置賬簿、擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料。雖設置賬簿但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以查賬。發(fā)生納稅義務，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報，以及經(jīng)稅務機關責令限期申報，逾期仍不申報或申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由等的情形時，稅務機關對其以往應繳的企業(yè)所得稅要按核定征收方式進行征收管理，同時還要按《稅收征管法》等稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定進行處理。

（二）房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代有關部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價格以內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，均應按規(guī)定全部確認為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價格以內(nèi)并由其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。但根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十三條規(guī)定，同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費均不視為企業(yè)所得稅的收入：一是由國務院或者財政部批準設立的政府性基金，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業(yè)性收費；二是收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據(jù)；三是所收款項全額上繳財政。

房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅收入確認是在營業(yè)稅收入確認的基礎上進行的，主要包括完工產(chǎn)品銷售收入確認、未完工產(chǎn)品銷售收入確認、視同銷售收入確認以及對外出租產(chǎn)品租金收入確認四種情況。筆者現(xiàn)根據(jù)《企業(yè)所得稅法》、《企業(yè)所得稅法實施條例》、《營業(yè)稅暫行條例》、《營業(yè)稅暫行條例實施細則》、《國家稅務總局關于確認企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》（國稅函〔2008〕875號）、《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號）等有關規(guī)定，對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅收入確認方法進行總結(jié)。

完工產(chǎn)品銷售收入的確認

企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品只要符合已將開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料報房地產(chǎn)管理部門備案、已開始投入使用或已取得初始產(chǎn)權證明其中一個條件即視為已經(jīng)完工產(chǎn)品。在銷售時一般都要簽訂正式《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預售合同》，因采取的銷售方式不同，收入確認的方法也不同。

（一）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品時于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權利）之日確認收入的實現(xiàn)。

這里的“取得索取價款憑據(jù)（權利）之日”一般是指書面合同確定的付款日期的當天，未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應稅行為完成（所有權或使用權轉(zhuǎn)移）的當天。

（二）采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品時按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)，提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。

（三）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品時按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。

（四）采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品時按以下原則確認收入的實現(xiàn)。

1.采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品時按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。

2.采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品時，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，應按銷售合同或協(xié)議中約定價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。

3.采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品時，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額不得直接從銷售收入中減除。如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認收入的實現(xiàn)。

4.采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品時，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關約定，參照上述1至3項規(guī)定確認收入的實現(xiàn)。包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認收入的實現(xiàn)。

未完工產(chǎn)品銷售收入的確認

房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品一般都屬于預收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品。企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應先按預計計稅毛利率在開發(fā)期內(nèi)分季度（或月）計算出預計毛利額，計入開發(fā)期應納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品完工后，再計算其實際計稅成本和實際毛利額，將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入完工當期的企業(yè)所得稅應納稅所得額。預計毛利率由省、自治區(qū)、直轄市國稅局、地稅局確定，但一般位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的不低于15％。位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的不低于10%。位于其他地區(qū)的不低于5％。但經(jīng)濟適用房、限價房和危改房均不低于3%。

視同銷售收入的確認

房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，按視同銷售于開發(fā)產(chǎn)品所有權或使用權轉(zhuǎn)移、或?qū)嶋H取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。其方法和順序如下：

（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；

（二）由主管稅務機關參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；

（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定，但成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。

對外出租產(chǎn)品租金收入的確認

企業(yè)將新建開發(fā)產(chǎn)品對外出租時，采取直接收款或預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到款項的當天。分期付款的為合同約定付款日當天。

開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權證前與承租人簽訂租賃預約協(xié)議的，在開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用日確認預收租金收入的實現(xiàn)。

需要注意的幾個問題

（一）根據(jù)國稅發(fā)〔2009〕31號文件第四條規(guī)定，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)《稅收征管法》第三十五條規(guī)定可以不設置賬簿。

應當設置但未設置賬簿、擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料。雖設置賬簿但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以查賬。發(fā)生納稅義務，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報，以及經(jīng)稅務機關責令限期申報，逾期仍不申報或申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由等的情形時，稅務機關對其以往應繳的企業(yè)所得稅要按核定征收方式進行征收管理，同時還要按《稅收征管法》等稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定進行處理。

（二）房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代有關部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價格以內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，均應按規(guī)定全部確認為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價格以內(nèi)并由其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。但根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十三條規(guī)定，同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費均不視為企業(yè)所得稅的收入：一是由國務院或者財政部批準設立的政府性基金，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業(yè)性收費；二是收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據(jù)；三是所收款項全額上繳財政。

（三）預售的房產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品在辦理年度所得稅納稅申報時，還須出具已銷售未完工產(chǎn)