2022年房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法題庫(kù)大全附答案【典型題】第一部分單選題(50題)1、某宗房地產(chǎn)交易的成交價(jià)格為30萬(wàn)元人民幣，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10%，套內(nèi)建筑面積為100m2。假定折現(xiàn)率為6%，則該房地產(chǎn)按照建筑面積計(jì)算的實(shí)際單價(jià)為（）元/m2。

A.2593

B.2619

C.2727

D.2862

【答案】：A

2、在影響房地產(chǎn)價(jià)格的各因素中，“城市化”屬于()。

A.社會(huì)因素

B.環(huán)境因素

C.人口因素

D.行政因素

【答案】：A

3、天人相應(yīng)，四時(shí)脈象變化，如《素問(wèn)·脈要精微論》所說(shuō)：“秋日下膚”，則可見(jiàn)

A.如魚(yú)之游在波

B.泛泛乎萬(wàn)物有余

C.蟄蟲(chóng)將去

D.蟄蟲(chóng)周密

【答案】：C

4、某房地產(chǎn)的重建成本為2000萬(wàn)元，已知在建造期間中央空調(diào)系統(tǒng)因功率過(guò)大較正常情況多投入150萬(wàn)元，投入使用后每年多耗電費(fèi)0.8萬(wàn)元。假定該空調(diào)系統(tǒng)使用壽命為15年，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的報(bào)酬率為9％，則該房地產(chǎn)扣除該項(xiàng)功能折舊后的價(jià)值為（）萬(wàn)元。

A.1838.00

B.1843.55

C.1845.87

D.1850.00

【答案】：B

5、評(píng)判一個(gè)評(píng)估價(jià)值是否正確，很重要的一點(diǎn)是檢查估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師是否遵循了應(yīng)遵循的（）。

A.估價(jià)原則

B.價(jià)值規(guī)律

C.市場(chǎng)情況

D.估價(jià)方法

【答案】：A

6、根據(jù)疾病傳變規(guī)律，先安未受邪之地，腎實(shí)證病應(yīng)安

A.脾

B.心

C.腎

D.肺

【答案】：B

7、某房地產(chǎn)重新購(gòu)建成本中，建安工程費(fèi)為4000萬(wàn)元，專(zhuān)業(yè)費(fèi)用為建安工程費(fèi)的10%，管理費(fèi)用為建安工程費(fèi)與專(zhuān)業(yè)費(fèi)用之和的3%，銷(xiāo)售費(fèi)用為重新購(gòu)建成本的4%，投資利息為240萬(wàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本利潤(rùn)率為20%，銷(xiāo)售稅費(fèi)為重新購(gòu)建成本的6%，該房地產(chǎn)的重置價(jià)值為（）萬(wàn)元。

A.6280

B.6365.92

C.6419.73

D.6817.14

【答案】：C

8、按照房地產(chǎn)的不同用途分類(lèi)，賓館屬于（）。

A.商業(yè)房地產(chǎn)

B.娛樂(lè)房地產(chǎn)

C.旅館房地產(chǎn)

D.綜合房地產(chǎn)

【答案】：C

9、有一房地產(chǎn)，未來(lái)第一年凈收益為20萬(wàn)元，預(yù)計(jì)此后各年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加2萬(wàn)元，收益期為無(wú)限年，該類(lèi)房地產(chǎn)資本化率為10%，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬(wàn)元。

A.400

B.450

C.500

D.540

【答案】：A

10、房地產(chǎn)規(guī)劃用途對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響屬于房地產(chǎn)價(jià)值影響因素中的（）。

A.配套設(shè)施建設(shè)的限制

B.房地產(chǎn)使用管制

C.房地產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立和行使的限制

D.房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制

【答案】：B

11、關(guān)于明確估價(jià)目的的說(shuō)法，正確的是（）。

A.估價(jià)目的由價(jià)值類(lèi)型決定

B.估價(jià)目的根據(jù)估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)確定

C.估價(jià)目的由委托人的估價(jià)需要決定

D.估價(jià)目的根據(jù)估價(jià)對(duì)象和價(jià)值時(shí)點(diǎn)綜合確定

【答案】：C

12、在實(shí)際估價(jià)中，下列求取凈收益A的方法，最合理的是（）。

A.過(guò)去數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法

B.未來(lái)數(shù)據(jù)簡(jiǎn)單算術(shù)平均法

C.過(guò)去數(shù)據(jù)資本化公式法

D.未來(lái)數(shù)據(jù)資本化公式法

【答案】：D

13、某市于2015年對(duì)市中心一平房區(qū)進(jìn)行拆遷改造，該市2010年出臺(tái)的城市房屋拆遷補(bǔ)償指導(dǎo)價(jià)格在該區(qū)為4000元/m2，并且一直沒(méi)有變動(dòng)；2015年該區(qū)同類(lèi)建筑物的重置成本達(dá)到2000元/m2，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格為6000元/m2；重新規(guī)劃后，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的該區(qū)商品房售價(jià)預(yù)計(jì)為9000元/m2；則最合理的拆遷補(bǔ)償價(jià)格應(yīng)以（）元/m2為基礎(chǔ)進(jìn)行修正。

A.4000

B.5000

C.6000

D.9000

【答案】：C

14、臟腑之氣的功能中屬陰的部分是

A.溫煦、推動(dòng)、興奮

B.涼潤(rùn)、寧?kù)o、抑制

C.構(gòu)成臟腑的基本物質(zhì)

D.推動(dòng)和調(diào)節(jié)人體生長(zhǎng)、發(fā)育和生殖機(jī)能

【答案】：B

15、評(píng)估某宗房地產(chǎn)2005年9月末的價(jià)格，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為3000元/m2，成交日期為2005年1月末，該類(lèi)房地產(chǎn)自2005年1月末至2005年9月末的價(jià)格每月與上月的變動(dòng)幅度為1.5%、2.5%、0.5%、-1.5%、-2.5%、-1.0%、1.5%、-1.5%、0。則該可比實(shí)例在2005年9月末的價(jià)格為()元／m2。

A.2938

B.2982

C.3329

D.3379

【答案】：A

16、如果一個(gè)人用不著做更大的努力就可以完成比別人多的工作，他的收入也會(huì)超過(guò)其他人，這種超額的收入也被視為（）。

A.剩余物現(xiàn)象

B.地租現(xiàn)象

C.高工資現(xiàn)象

D.純粹的剩余物現(xiàn)象

【答案】：B

17、在抵押、抵債、房屋拆遷補(bǔ)償?shù)饶康牡墓纼r(jià)中，一般應(yīng)選?。ǎ┑馁I(mǎi)賣(mài)實(shí)例。

A.協(xié)議方式

B.招標(biāo)方式

C.拍賣(mài)方式

D.政府定價(jià)

【答案】：A

18、三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，能承接的估價(jià)業(yè)務(wù)是（）。

A.在建工程抵押估價(jià)業(yè)務(wù)

B.公司上市估價(jià)

C.該機(jī)構(gòu)執(zhí)行合伙人所擁有的房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)

D.司法鑒定估價(jià)

【答案】：A

19、大面積燒傷后，形瘦骨立，大肉盡脫，毛發(fā)枯槁，手足震顫，肌肉瞤動(dòng)，舌光紅無(wú)苔或少苔，是指

A.亡陰

B.亡陽(yáng)

C.脫液

D.傷津

【答案】：C

20、在房屋征收中，評(píng)估被征收房屋價(jià)值的價(jià)值時(shí)點(diǎn)為（）。

A.房屋征收決定公告發(fā)布起一周內(nèi)任一時(shí)點(diǎn)

B.房屋征收決定公告之日

C.房屋征收委托之日

D.房屋征收完畢之日

【答案】：B

21、城市房屋拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)采用（）。

A.客觀合理價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)

B.非公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)

C.公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)

D.政府規(guī)定的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)

【答案】：C

22、在賣(mài)方市場(chǎng)下，成交價(jià)格會(huì)偏向買(mǎi)方（）。

A.最低賣(mài)價(jià)

B.最高買(mǎi)價(jià)

C.最低買(mǎi)價(jià)

D.最高賣(mài)價(jià)

【答案】：B

23、通常把比較法測(cè)算出的價(jià)值稱(chēng)為（）。

A.成交價(jià)值

B.投資價(jià)值

C.比較價(jià)值

D.謹(jǐn)慎價(jià)值

【答案】：C

24、某套商品住宅現(xiàn)房的建筑面積為100m2，類(lèi)似商品住宅現(xiàn)房的月租金凈收益為1000元/套，年折現(xiàn)率為6%，類(lèi)似商品住宅期房的市場(chǎng)價(jià)值為5000元/m2，尚需10個(gè)月才能入住，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為現(xiàn)房市場(chǎng)價(jià)值的5%。該套商品住宅現(xiàn)房的市場(chǎng)價(jià)值為（）元/m2。

A.4653

B.5347

C.5352

D.5366

【答案】：D

25、某可比實(shí)例的成交價(jià)格為24000元/m2，建筑面積100m2，首期付款120萬(wàn)元，其余半年后支付80萬(wàn)元，1年后支付40萬(wàn)元。已知年利率為10%，則該可比實(shí)例在成交日期一次性付清的價(jià)格為（）元/m2。

A.22909.12

B.23264.06

C.23441.35

D.23086.69

【答案】：B

26、交易情況修正的方法不包括（）。

A.總價(jià)修正

B.單價(jià)修正

C.分離修正

D.百分比修正

【答案】：C

27、關(guān)于假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)中調(diào)查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地狀況的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。

A.弄清規(guī)劃條件主要是為了選取最佳開(kāi)發(fā)利用方式

B.弄清土地權(quán)益狀況主要是為了預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格、租金等

C.弄清土地區(qū)位主要是為了確定房地產(chǎn)已投入成本的合理性

D.弄清土地實(shí)物狀況主要是為了預(yù)測(cè)后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出

【答案】：C

28、市場(chǎng)狀況調(diào)整實(shí)質(zhì)上是（）對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的調(diào)整。

A.政府出臺(tái)新的政策措施

B.利率

C.房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況

D.可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況

【答案】：C

29、數(shù)學(xué)曲線擬合法中最簡(jiǎn)單、最常用的方法是（）。

A.指數(shù)曲線趨勢(shì)法

B.直線趨勢(shì)法

C.二次拋物線趨勢(shì)法

D.指數(shù)修勻法

【答案】：B

30、下列關(guān)于假設(shè)開(kāi)發(fā)法的表述中，不正確的是（）。

A.假設(shè)開(kāi)發(fā)法在形式上是評(píng)估新開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)格所用成本法的倒算法

B.運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法可測(cè)算開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地最高價(jià)格、預(yù)期利潤(rùn)和最高費(fèi)用

C.假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的對(duì)象包括待開(kāi)發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房

D.假設(shè)開(kāi)發(fā)通常測(cè)算的是一次性的價(jià)格剩余

【答案】：C

31、在某城市房地產(chǎn)交易中，賣(mài)方、買(mǎi)方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格的6%和3%，某宗房地產(chǎn)交易中，買(mǎi)方付給賣(mài)方2500元/m2，應(yīng)繳納的稅費(fèi)均由賣(mài)方負(fù)擔(dān)。則該宗房地產(chǎn)的正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格為（）元/m2。

A.2660

B.2425

C.2294

D.2427

【答案】：D

32、當(dāng)成本法求得的價(jià)值（）市場(chǎng)法或收益法求得的價(jià)值時(shí)，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣。

A.低于

B.高于

C.等于

D.無(wú)法確定

【答案】：B

33、房地產(chǎn)供給有限特性的本質(zhì)是（）。

A.土地的總量有限

B.房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性

C.房地產(chǎn)的獨(dú)一無(wú)二性

D.房地產(chǎn)的價(jià)值量大

【答案】：B

34、下列估價(jià)業(yè)務(wù)中，估價(jià)機(jī)構(gòu)可以承接的是（）。

A.超出了估價(jià)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)范圍的估價(jià)業(yè)務(wù)

B.估價(jià)機(jī)構(gòu)的專(zhuān)業(yè)能力難以勝任的估價(jià)業(yè)務(wù)

C.估價(jià)機(jī)構(gòu)的某些估價(jià)師與估價(jià)需求者有利害關(guān)系的估價(jià)業(yè)務(wù)

D.承接后出現(xiàn)很大執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的估價(jià)業(yè)務(wù)

【答案】：C

35、由于房地產(chǎn)的（），使得完全相同的房地產(chǎn)幾乎沒(méi)有，但在同一市場(chǎng)上具有相近效用的房地產(chǎn)，其價(jià)格是相近的。

A.獨(dú)一無(wú)二性

B.不可移動(dòng)性

C.價(jià)值高大性

D.增值保值性

【答案】：A

36、估價(jià)報(bào)告經(jīng)內(nèi)部審核合格并完成有關(guān)簽字、蓋章等手續(xù)后，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定或與委托人約定的方式，及時(shí)將估價(jià)報(bào)告交給（）。

A.估價(jià)師

B.委托人

C.地方性審查機(jī)構(gòu)

D.地方級(jí)政府

【答案】：B

37、評(píng)估某住宅2014年10月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格，在其附近收集公證機(jī)關(guān)的某可比實(shí)例的有關(guān)資料如下：成交價(jià)格為4000元/m2，成交日期為2014年5月1日，成交價(jià)格比正常價(jià)格低2%，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.087，已知從2014年5月1日到10月1日

【答案】：D

38、（）是權(quán)利人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)一定的物享有直接支配并排除他人干涉的權(quán)利。

A.物權(quán)

B.債權(quán)

C.租賃權(quán)

D.所有權(quán)

【答案】：A

39、為財(cái)務(wù)報(bào)告服務(wù)的估價(jià)，為保證會(huì)計(jì)資料的可比性，需要遵循的原則是（）。

A.合法原則

B.最高最佳利用原則

C.一致性原則

D.一貫性原則

【答案】：D

40、估價(jià)對(duì)象是一套不帶車(chē)位的住宅，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為86萬(wàn)元，含有一個(gè)現(xiàn)價(jià)為8萬(wàn)元的車(chē)位和一套全新?tīng)顟B(tài)下價(jià)值為3萬(wàn)元的家具，家具為八成新。該可比實(shí)例經(jīng)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后的價(jià)格為（）萬(wàn)元。

A.75.00

B.75.60

C.83.60

D.86.00

【答案】：B

41、收益法中所指的收益是（）。

A.價(jià)值時(shí)點(diǎn)前一年的收益

B.價(jià)值時(shí)點(diǎn)前若f年的平均收益

C.價(jià)值時(shí)點(diǎn)以后的未來(lái)預(yù)期正常收益

D.價(jià)值時(shí)點(diǎn)前最高盈利年份的收益

【答案】：C

42、在進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正時(shí)，應(yīng)注意可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況是（）的房地產(chǎn)狀況。

A.價(jià)值時(shí)點(diǎn)

B.收集該可比實(shí)例時(shí)

C.進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正時(shí)

D.成交價(jià)格所反映

【答案】：D

43、最高最佳利用原則要求評(píng)估價(jià)格應(yīng)是在（）方式下，各種可能的使用方式中能夠獲得最大利益的使用方式的估價(jià)結(jié)果。

A.合法使用

B.合法產(chǎn)權(quán)

C.合法處分

D.合法收益

【答案】：A

44、某宗土地取得成本為1000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本為1300萬(wàn)元，管理費(fèi)用為80萬(wàn)元，銷(xiāo)售費(fèi)用為25萬(wàn)元，銷(xiāo)售稅費(fèi)為15萬(wàn)元，投資利息為18萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為400萬(wàn)元。則其投資利潤(rùn)率為()。

A.16.41%

B.16.53%

C.16.63%

D.16.81%

【答案】：C

45、一份完整的估價(jià)報(bào)告通常由（）組成。

A.封面、目錄、致委托人函、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明、估價(jià)的假設(shè)和限制條件、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告、附件

B.標(biāo)題、估價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng)、委托人、估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)師、估價(jià)作業(yè)日期、估價(jià)報(bào)告編號(hào)

C.致函對(duì)象、致函正文、致函落款、致函日期

D.委托人、估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值定義、估價(jià)依據(jù)、估價(jià)原則、估價(jià)方法、估價(jià)結(jié)果、估價(jià)人員、估價(jià)作業(yè)日期、估價(jià)報(bào)告的有效期

【答案】：A

46、某種生活必需品，在某種特定的條件下，消費(fèi)者對(duì)這種商品的需求與價(jià)格呈同方向變化。這種物品指的是（）。

A.炫耀性物品

B.正常商品

C.吉芬物品

D.馬鈴薯

【答案】：C

47、邪熱內(nèi)盛，深伏于里，陽(yáng)氣被遏，郁閉于內(nèi)，不能外達(dá)于肢體，屬于

A.陰盛格陽(yáng)

B.真寒假熱

C.陽(yáng)盛格陰

D.陰陽(yáng)亡失

【答案】：C

48、在房地產(chǎn)權(quán)利中，屬于用益物權(quán)的是（）。

A.自物權(quán)

B.地役權(quán)

C.抵押權(quán)

D.租賃權(quán)

【答案】：B

49、能讓口鼻干燥，皮膚干澀、甚則皸裂，毛發(fā)不榮，小便短少，大便干結(jié)的病邪是

A.熱

B.寒

C.風(fēng)

D.燥

【答案】：D

50、下列房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)活動(dòng)中，屬于傳統(tǒng)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)范疇的是（）。

A.高層建筑地價(jià)分?jǐn)?/p>

B.房地產(chǎn)投資價(jià)值評(píng)估

C.因環(huán)境污染導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估

D.城市房屋拆遷中的停業(yè)損失評(píng)估

【答案】：B

第二部分多選題(50題)1、2006年1月13日，（）聯(lián)合出臺(tái)了《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》（建住房[2006]8號(hào)）。

A.原建設(shè)部

B.國(guó)土資源部

C.中國(guó)人民銀行

D.最高人民法院

E.中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)

【答案】：AC

2、下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，適用長(zhǎng)期趨勢(shì)法的有（）。

A.比較某項(xiàng)目在不同檔次商品房開(kāi)發(fā)方式下的開(kāi)發(fā)價(jià)值

B.判斷某經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)的未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用水平

C.預(yù)測(cè)某地區(qū)限購(gòu)政策出臺(tái)后對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度

D.對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整

E.對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估

【答案】：BD

3、下列對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)描述中，不正確的是()。

A.房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格

B.房地產(chǎn)估價(jià)是房地產(chǎn)估價(jià)師在給房地產(chǎn)定價(jià)

C.房地產(chǎn)估價(jià)或房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)是對(duì)估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證

D.房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差但應(yīng)將誤差控制在合理的范圍內(nèi)E房地產(chǎn)估價(jià)既是科學(xué)又是藝術(shù)

【答案】：BC

4、下列關(guān)于重新購(gòu)建價(jià)格的說(shuō)法中，正確的有()。

A.重新購(gòu)建價(jià)格是指重新開(kāi)發(fā)建設(shè)全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象所必需的支出

B.重新購(gòu)建價(jià)格是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格

C.重新購(gòu)建價(jià)格是客觀的價(jià)格

D.建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格是全新?tīng)顩r下的價(jià)格E土地的重新購(gòu)建價(jià)格是法定最高出讓年限狀況下的價(jià)格

【答案】：BCD

5、關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)要素的說(shuō)法，正確的有（）。

A.估價(jià)目的取決于估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)的實(shí)際需要

B.估價(jià)對(duì)象有估價(jià)委托人和估價(jià)目的的雙重決定

C.選取估價(jià)依據(jù)應(yīng)有針對(duì)性，主要是根據(jù)估價(jià)對(duì)象和價(jià)值類(lèi)型選取

D.估價(jià)原則應(yīng)根據(jù)價(jià)值類(lèi)型和估價(jià)目的進(jìn)行選擇

E.估價(jià)程序是指完成估價(jià)項(xiàng)目所需做的各項(xiàng)工作進(jìn)行的先后次序，不得交叉或反復(fù)

【答案】：ABD

6、影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素主要有()。

A.經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、儲(chǔ)蓄、消費(fèi)、投資水平

B.社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化

C.財(cái)政收支及金融狀況、利率

D.物價(jià)、匯率、居民收入E人口數(shù)量、行政隸屬變更、居民收入

【答案】：ACD

7、有關(guān)路線價(jià)法估價(jià)的操作步驟，下列描述正確的有（）。

A.劃分路線價(jià)區(qū)段

B.設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度

C.調(diào)查評(píng)估路線價(jià)

D.制作價(jià)格修正率表

E.計(jì)算臨街土地的價(jià)值

【答案】：ACD

8、假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估待開(kāi)發(fā)土地價(jià)值時(shí)，選取最佳的開(kāi)發(fā)利用方式包括選取最佳的（）。

A.區(qū)位

B.用途

C.檔次

D.周?chē)h(huán)境

E.建筑規(guī)模

【答案】：BC

9、下列關(guān)于重新購(gòu)建價(jià)格的說(shuō)法中，正確的有()。

A.重新購(gòu)建價(jià)格是指重新開(kāi)發(fā)建設(shè)全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象所必需的支出

B.重新購(gòu)建價(jià)格是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格

C.重新購(gòu)建價(jià)格是客觀的價(jià)格

D.建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格是全新?tīng)顩r下的價(jià)格E土地的重新購(gòu)建價(jià)格是法定最高出讓年限狀況下的價(jià)格

【答案】：BCD

10、基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)值應(yīng)具備的條件有（）。

A.政府確定并公布了征收農(nóng)用地地區(qū)片價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

B.估價(jià)對(duì)象位于基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋區(qū)域

C.有完備的基準(zhǔn)地價(jià)修正體系

D.估價(jià)對(duì)象宗地的開(kāi)發(fā)程度與基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的開(kāi)發(fā)程度一致

E.估價(jià)對(duì)象宗地的使用年限與基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的使用年限相同

【答案】：BC

11、不得抵押的房地產(chǎn)范圍包括（）。

A.私人診所

B.公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)

C.依法公告列入征收范圍的房地產(chǎn)

D.被依法查封.扣留.監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)

E.空置2年的房地產(chǎn)

【答案】：BCD

12、城市規(guī)劃對(duì)土地使用管制的內(nèi)容，主要包括（）等。

A.建筑高度

B.建筑結(jié)構(gòu)

C.容積率

D.土地使用權(quán)來(lái)源

E.土地用途

【答案】：AC

13、下列情況中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降的是（）。

A.上調(diào)貸款利率

B.嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款

C.開(kāi)征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收

D.減免房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收

E.提高最低購(gòu)房首付款比例

【答案】：AC

14、下列房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動(dòng)中，符合估價(jià)行為規(guī)范的有（）。

A.估價(jià)師向某銀行說(shuō)明其為借款人并回避該房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)

B.估計(jì)師要求估價(jià)委托人提供房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件，同時(shí)查驗(yàn)原件

C.估價(jià)師按貸款銀行要求對(duì)報(bào)酬率進(jìn)行取值

D.估價(jià)師委托工程造價(jià)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)對(duì)估價(jià)對(duì)象的建安成本進(jìn)行核算，并在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明

E.估價(jià)師在提供估價(jià)報(bào)告之前征求貸款銀行對(duì)估價(jià)結(jié)果的意見(jiàn)

【答案】：ABD

15、某寫(xiě)字樓的租金為每日每平方米3元，電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)由承租人負(fù)擔(dān)，水費(fèi)、供暖費(fèi)、房地產(chǎn)稅由出租人負(fù)擔(dān)。由該租金減去運(yùn)營(yíng)費(fèi)用求取該寫(xiě)字樓的凈收益，應(yīng)減去的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括（）。

A.電費(fèi)

B.物業(yè)管理費(fèi)

C.水費(fèi)

D.供暖費(fèi)

E.房地產(chǎn)稅

【答案】：CD

16、下列（）是按承重構(gòu)件劃分的建筑物結(jié)構(gòu)類(lèi)型。

A.鋼結(jié)構(gòu)

B.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)

C.塑料結(jié)構(gòu)

D.磚木結(jié)構(gòu)

E.磚混結(jié)構(gòu)

【答案】：ABD

17、下列屬于建筑物實(shí)物因素的有（）。

A.開(kāi)間.進(jìn)深.樓層

B.電梯.中央空調(diào).集中供熱

C.通風(fēng).采光.日照

D.風(fēng)格.色調(diào)

E.層高.朝向

【答案】：BCD

18、下列與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種中，屬于具有普遍調(diào)節(jié)功能稅種的有（）。

A.企業(yè)所得稅

B.個(gè)人所得稅

C.印花稅

D.增值稅

E.契稅

【答案】：ABCD

19、房地產(chǎn)估價(jià)是估價(jià)行業(yè)的主流是由()決定的。

A.需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)的資產(chǎn)必須是同時(shí)具有獨(dú)一無(wú)二和價(jià)值量大兩個(gè)特性

B.房地產(chǎn)估價(jià)師不僅懂得房地產(chǎn)價(jià)值及其評(píng)估，而且具備其他專(zhuān)業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)

C.房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)具有廣闊的發(fā)展前景

D.房地產(chǎn)量大面廣，其他資產(chǎn)的數(shù)量相對(duì)較少E房地產(chǎn)需要估價(jià)的情形很多，其他資產(chǎn)需要估價(jià)的情形很少

【答案】：AD

20、估價(jià)報(bào)告的形式一般為書(shū)面報(bào)告，按照格式可分為（）。

A.分欄式報(bào)告

B.文字式報(bào)告

C.敘述式報(bào)告

D.表格式報(bào)告

E.分步式報(bào)告

【答案】：CD

21、在求取土地的重新購(gòu)建成本時(shí)，通常是假設(shè)該土地上的建筑物不存在，除此之外的狀況均維持不變，然后采用（）等方法求取該土地的重新購(gòu)置價(jià)格。

A.市場(chǎng)法

B.成本法

C.假設(shè)開(kāi)發(fā)法

D.基準(zhǔn)地價(jià)修正法

E.長(zhǎng)期趨勢(shì)法

【答案】：ABD

22、對(duì)部分或全部超出了自己專(zhuān)業(yè)勝任能力的估價(jià)項(xiàng)目，估價(jià)師合理的處理方式有（）。

A.放棄這個(gè)項(xiàng)目

B.努力學(xué)習(xí)，邊學(xué)邊干

C.埋頭苦干，克服困難完成項(xiàng)目

D.找別人完成項(xiàng)目，簽自己的名

E.對(duì)自己不能勝任的部分工作，主動(dòng)請(qǐng)有關(guān)專(zhuān)家提供專(zhuān)業(yè)幫助

【答案】：A

23、最高最佳使用同時(shí)符合()標(biāo)準(zhǔn)。

A.無(wú)任何風(fēng)險(xiǎn)

B.法律上許可

C.技術(shù)上可能

D.經(jīng)濟(jì)上可行E價(jià)值最大化

【答案】：BCD

24、選取可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)符合的要求包括（）。

A.可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象所處的地區(qū)必須相同

B.可比實(shí)例的交易類(lèi)型與估價(jià)目的吻合

C.可比實(shí)例的規(guī)模與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)

D.可比實(shí)例的成交價(jià)格是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格

E.可比實(shí)例大類(lèi)用途與估價(jià)對(duì)象的大類(lèi)用途相同

【答案】：BCD

25、在運(yùn)用收益法求取凈收益時(shí)，要考慮房地產(chǎn)的（）。

A.客觀收益

B.實(shí)際收益

C.有形收益

D.無(wú)形收益

E.潛在收益

【答案】：ABCD

26、下列房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動(dòng)中，符合估價(jià)行為規(guī)范的有（）。

A.估價(jià)師向某銀行成功介紹借款人并回避該房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)

B.估價(jià)師要求估價(jià)委托人提供房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件，同時(shí)查驗(yàn)原件

C.估價(jià)師按貸款銀行要求對(duì)報(bào)酬率進(jìn)行取值

D.估價(jià)師委托工程造價(jià)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)對(duì)估價(jià)對(duì)象的建安成本進(jìn)行核算，并在估價(jià)告中說(shuō)明

E.估價(jià)師在提供估價(jià)報(bào)考之前征求貸款銀行對(duì)估價(jià)結(jié)果的意見(jiàn)

【答案】：ABD

27、關(guān)于路線價(jià)法中選取標(biāo)準(zhǔn)宗地的說(shuō)法，正確的有（）。

A.應(yīng)一面臨街

B.土地形狀應(yīng)為矩形

C.臨街寬度與臨街深度之比應(yīng)為1:1

D.用途應(yīng)為所在區(qū)段的代表性用途

E.容積率一般設(shè)定為1.0

【答案】：ABD

28、下列對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的關(guān)系，表述正確的有（）。

A.價(jià)值是價(jià)格的外在表現(xiàn)，圍繞著價(jià)格上下波動(dòng)

B.價(jià)值是物的真實(shí)所值，是內(nèi)在的、客觀的和相對(duì)穩(wěn)定的

C.價(jià)格是實(shí)際發(fā)生的、已經(jīng)完成并可以觀察到的事實(shí)

D.在實(shí)際運(yùn)用中一般通過(guò)外表的價(jià)格來(lái)推測(cè)內(nèi)在的價(jià)值

E.房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格

【答案】：BCD

29、路線價(jià)法與一般的比較法的主要不同之處有（）。

A.要做“交易情況修正”

B.不做“市場(chǎng)狀況調(diào)整”

C.先對(duì)多個(gè)“可比實(shí)例價(jià)格”進(jìn)行綜合，然后再進(jìn)行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”

D.利用相同的“可比實(shí)例價(jià)格”即路線價(jià)，同時(shí)評(píng)估出許多“估價(jià)對(duì)象”

E.是先對(duì)“可比實(shí)例價(jià)格”進(jìn)行有關(guān)修正、調(diào)整，然后再進(jìn)行綜合

【答案】：BCD

30、估價(jià)委托合同的內(nèi)容一般包括（）。

A.委托人的名稱(chēng)或者姓名和資產(chǎn)狀況

B.估價(jià)服務(wù)費(fèi)及其支付方式

C.解決爭(zhēng)議的方法

D.估價(jià)機(jī)構(gòu)的名稱(chēng)和住所

E.委托人的協(xié)助義務(wù)

【答案】：BCD

31、【2013年真題】下列估價(jià)師的行為中，不符合估價(jià)規(guī)范的有（）。

A.僅要求委托人提供估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證書(shū)復(fù)印件，但在實(shí)地查勘時(shí)對(duì)復(fù)印件中的相關(guān)信息進(jìn)行核對(duì)

B.委托人將其對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的期望主動(dòng)告知估價(jià)師，估價(jià)師認(rèn)為該價(jià)值不離譜，便按此出具估價(jià)報(bào)告

C.估價(jià)師認(rèn)為估價(jià)對(duì)象有較大投資價(jià)值，將相關(guān)信息告知特定投資人

D.估價(jià)師在估價(jià)過(guò)程中接受委托人提供給其個(gè)人的加班費(fèi)

E.估價(jià)師認(rèn)為自己的專(zhuān)業(yè)能力還不足以做好估價(jià)，邀請(qǐng)其他估價(jià)師幫助其完成估價(jià)工作

【答案】：ABD

32、在求取凈收益中，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括（）。

A.房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收

B.房地產(chǎn)折舊費(fèi)

C.房屋保險(xiǎn)費(fèi)

D.房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額

E.為承租人提供的服務(wù)費(fèi)

【答案】：AC

33、下列房地產(chǎn)狀況描述內(nèi)容中，屬于反映房地產(chǎn)實(shí)物狀況的有（）。

A.房屋實(shí)際用途

B.土地開(kāi)發(fā)程度

C.房屋建筑結(jié)構(gòu)

D.房屋出租情況

E.房屋維護(hù)狀況及完損程度

【答案】：BC

34、關(guān)于投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值的說(shuō)法，正確的有（）。

A.投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值都可以采用收益法評(píng)估

B.評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值所采用的折現(xiàn)率是與該類(lèi)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般報(bào)酬率

C.評(píng)估投資價(jià)值所采用的折現(xiàn)率是某個(gè)特定的投資者所要求的最高報(bào)酬率

D.評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，凈收益應(yīng)采用稅前凈收益

E.評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，要求對(duì)未來(lái)凈收益的估計(jì)是客觀的

【答案】：AB

35、判定工業(yè)房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣的主要因素有（）。

A.臨街狀況

B.是否便于動(dòng)力取得

C.是否便于廢料處理

D.是否接近大自然

E.是否便于產(chǎn)品和原料運(yùn)輸

【答案】：BC

36、【2012年真題】下列估價(jià)目的中，對(duì)已被查封的房地產(chǎn)應(yīng)視為未被查封的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)的有（）。

A.房地產(chǎn)抵押估價(jià)

B.房屋征收評(píng)估

C.房地產(chǎn)司法拍賣(mài)估價(jià)

D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)

E.房地產(chǎn)投資信托基金估價(jià)

【答案】：BC

37、求取出租的寫(xiě)字樓凈收益，從有效毛收入中應(yīng)扣除的項(xiàng)目包括（）。

A.房產(chǎn)稅

B.承租人支付的物業(yè)管理費(fèi)

C.空調(diào)設(shè)備重置提拔款

D.所得稅

E.房屋保險(xiǎn)費(fèi)

【答案】：AC

38、某小區(qū)中有一幢沿街商業(yè)樓，一、二層為商業(yè)用房，三～六層為住宅，現(xiàn)需評(píng)估其中第四層某套住宅價(jià)格，擬選取該小區(qū)中另一幢6層住宅樓第四層的某套住宅為可比實(shí)例，該樓為同期建造但不臨街。對(duì)該可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行對(duì)比，進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整時(shí)，判斷錯(cuò)誤的有（）。

A.因位于同一小區(qū)，區(qū)位因素相同，不需進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整

B.因同期建造，質(zhì)量一致，不需進(jìn)行實(shí)物狀況調(diào)整

C.因房地產(chǎn)權(quán)利性質(zhì)相同，不需進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整

D.因樓層相同，不需進(jìn)行樓層因素調(diào)整

E.因臨街狀況不同，應(yīng)進(jìn)行噪聲污染因素調(diào)整

【答案】：ABCD

39、【2013年真題】下列估價(jià)師的行為中，不符合估價(jià)規(guī)范的有（）。

A.僅要求委托人提供估價(jià)對(duì)象權(quán)屬證書(shū)復(fù)印件，但在實(shí)地查勘時(shí)對(duì)復(fù)印件中的相關(guān)信息進(jìn)行核對(duì)

B.委托人將其對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的期望主動(dòng)告知估價(jià)師，估價(jià)師認(rèn)為該價(jià)值不離譜，便按此出具估價(jià)報(bào)告

C.估價(jià)師認(rèn)為估價(jià)對(duì)象有較大投資價(jià)值，將相關(guān)信息告知特定投資人

D.估價(jià)師在估價(jià)過(guò)程中接受委托人提供給其個(gè)人的加班費(fèi)

E.估價(jià)師認(rèn)為自己的專(zhuān)業(yè)能力還不足以做好估價(jià)，邀請(qǐng)其他估價(jià)師幫助其完成估價(jià)工作

【答案】：ABD

40、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，現(xiàn)需房地產(chǎn)估價(jià)，()。

A.私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的

B.辦理了出讓手續(xù)，變劃撥土地為出讓土地，由受讓方繳納出讓金

C.按照國(guó)務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的

D.是不改變土地劃撥性質(zhì)，對(duì)轉(zhuǎn)讓方征收土地收益金E轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的

【答案】：BD

41、價(jià)值時(shí)點(diǎn)為過(guò)去時(shí)，（）也都要以?xún)r(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況為準(zhǔn)。

A.估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況

B.估價(jià)作業(yè)日期

C.建筑物實(shí)物狀況

D.土地用途

E.估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況

【答案】：ACD

42、不得抵押的房地產(chǎn)范圍包括（）。

A.私人診所

B.公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)

C.依法公告列入征收范圍的房地產(chǎn)

D.被依法查封.扣留.監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)

E.空置2年的房地產(chǎn)

【答案】：BCD

43、下列估價(jià)目的中，對(duì)已被查封的房地產(chǎn)應(yīng)視為未被查封的房地產(chǎn)來(lái)估價(jià)的有（）。

A.房地產(chǎn)抵押估價(jià)

B.房屋征收評(píng)估

C.房地產(chǎn)司法拍賣(mài)估價(jià)

D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)

E.房地產(chǎn)投資信托基金估價(jià)

【答案】：BC

44、對(duì)估價(jià)師或某個(gè)特定的市場(chǎng)參與者而言，房地產(chǎn)價(jià)值是（）。

A.個(gè)別人的價(jià)值判斷

B.估價(jià)人員的主觀定價(jià)

C.由市場(chǎng)力量決定

D.市場(chǎng)參與者集體競(jìng)價(jià)的結(jié)果

E.由交易雙方委托經(jīng)紀(jì)人確定

【答案】：CD

45、只有在靜態(tài)分析法中才需要測(cè)算的項(xiàng)目是（）。

A.銷(xiāo)售費(fèi)用

B.投資利息

C.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

D.銷(xiāo)售稅費(fèi)

E.后續(xù)的開(kāi)發(fā)成本

【答案】：BC

46、某小區(qū)中有一幢沿街商業(yè)樓，一、二層為商業(yè)用房，三～六層為住宅，現(xiàn)需評(píng)估其中第四層某套住宅價(jià)格，擬選取該小區(qū)中另一幢6層住宅樓第四層的某套住宅為可比實(shí)例，該樓為同期建造但不臨街。對(duì)該可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行對(duì)比，進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整時(shí)，判斷錯(cuò)誤的有（）。

A.因位于同一小區(qū)，區(qū)位因素相同，不需進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整

B.因同期建造，質(zhì)量一致，不需進(jìn)行實(shí)物狀況調(diào)整

C.因房地產(chǎn)權(quán)利性質(zhì)相同，不需進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整

D.因樓層相同，不需進(jìn)行樓層因素調(diào)整

E.因臨街狀況不同，應(yīng)進(jìn)行噪聲污染因素調(diào)整

【答案】：ABCD

47、與非專(zhuān)業(yè)估價(jià)相比，專(zhuān)業(yè)估價(jià)的特點(diǎn)有（）。

A.是一種專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)

B.估計(jì)價(jià)格或價(jià)值

C.實(shí)行有償服務(wù)

D.承擔(dān)法律責(zé)任

E.估價(jià)作業(yè)日期長(zhǎng)

【答案】：ACD

48、下列行為中，體現(xiàn)某宗房地產(chǎn)受到外部經(jīng)濟(jì)性影響的有（）

A.在其鄰近建化工廠

B.調(diào)整城市發(fā)展方向

C.在其鄰近建垃圾站.公共廁所

D.在其鄰近建花園.開(kāi)辟一塊綠地

E.改善城市格局

【答案】：D

49、下列情況，屬于成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的交易有（）。

A.對(duì)交易對(duì)象或市場(chǎng)行情缺乏了解的交易

B.被迫出售或被迫購(gòu)買(mǎi)的交易

C.人為哄抬價(jià)格的交易

D.對(duì)交易對(duì)象有特殊偏好的交易

E.相鄰房地產(chǎn)未合并的交易

【答案】：ABCD

50、關(guān)于專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的說(shuō)法，正確的有（）。

A.應(yīng)由專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)和專(zhuān)業(yè)人員完成

B.應(yīng)經(jīng)過(guò)審慎判斷并提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)

C.出具的結(jié)果具有證明效力

D.應(yīng)收取一定的服務(wù)費(fèi)用

E.咨詢(xún)性估價(jià)無(wú)需承擔(dān)法律責(zé)任

【答案】：ABCD

第三部分大題(50題)1、對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，它看重的是（）。

A.繁華程度

B.安寧程度

C.交通條件

D.動(dòng)力的取得

E.基礎(chǔ)設(shè)施條件

【答案】：AC

2、可用于報(bào)酬資本化法中轉(zhuǎn)換為價(jià)值的收入或收益有（）。

A.潛在毛租金收入

B.有效毛收入

C.凈運(yùn)營(yíng)收益

D.稅前現(xiàn)金流量

E.稅后現(xiàn)金流量

【答案】：ABC

3、當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)間序列的逐期發(fā)展速度大致相同時(shí)，可以采用平均發(fā)展速度法進(jìn)行預(yù)測(cè)。下列屬于采用平均發(fā)展速度法需滿足條件的有（）。

A.房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的

B.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度大致相同

C.房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程只能是持續(xù)上升的

D.房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是間斷上升或間斷下降的

E.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度完全不相同

【答案】：AB

4、下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，屬于區(qū)位因素的有（）。

A.交通便捷程度

B.朝向、樓層

C.周?chē)h(huán)境和景觀

D.建筑規(guī)模

E.外部配套設(shè)施

【答案】：ABC

5、下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，適用長(zhǎng)期趨勢(shì)法的有（）。

A.比較某項(xiàng)目在不同檔次商品房開(kāi)發(fā)方式下的開(kāi)發(fā)價(jià)值

B.判斷某經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)的未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用水平

C.預(yù)測(cè)某地區(qū)限購(gòu)政策出臺(tái)后對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度

D.對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整

E.對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估

【答案】：BD

6、在傳統(tǒng)方法中，正確測(cè)算投資利息需要把握（）等幾個(gè)方面。

A.應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目

B.預(yù)售、預(yù)租和延遲銷(xiāo)售情況

C.計(jì)息周期

D.計(jì)息期

E.計(jì)息方式

【答案】：ACD

7、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場(chǎng)出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開(kāi)始投入廣告宣傳等營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來(lái)第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類(lèi)似房地產(chǎn)凈租金年增長(zhǎng)率為

2.5%，批發(fā)市場(chǎng)10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開(kāi)始投入廣告宣傳等營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%；改造完成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷(xiāo)售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%，居住用地樓面地價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場(chǎng)價(jià)格（1年按365天計(jì)）

【答案】：假設(shè)開(kāi)發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場(chǎng)）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價(jià)格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬(wàn)元）開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－

2.5%）×[1－（1＋

2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝857

2.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬(wàn)元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售。）補(bǔ)地價(jià)＝4500×26400－1500×12500＝10005萬(wàn)元契稅＝（補(bǔ)地價(jià)＋舊廠房?jī)r(jià)值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬(wàn)元營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬(wàn)元舊廠房的價(jià)值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬(wàn)元）

8、一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目通常只有一個(gè)估價(jià)目的，估價(jià)目的決定其（）。

A.估價(jià)委托人

B.估價(jià)師

C.價(jià)值類(lèi)型

D.估價(jià)對(duì)象

E.估價(jià)結(jié)果

【答案】：CD

9、關(guān)于投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值異同點(diǎn)的說(shuō)法，正確的有（）。

A.市場(chǎng)價(jià)值是客觀的價(jià)值，而投資價(jià)值是建立在主觀的、個(gè)人因素基礎(chǔ)上的價(jià)值

B.用收益法評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，凈收益的計(jì)算通常要扣除所得稅，而評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)通常不扣除所得稅

C.用收益法評(píng)估投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，其中的報(bào)酬率取值應(yīng)相同

D.用成本法評(píng)估投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，其中的利息取值可能不相同

E.投資價(jià)值的評(píng)估結(jié)果一般大于市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估結(jié)果

【答案】：AB

10、比較法中實(shí)物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容包括（）。

A.環(huán)境

B.地形地勢(shì)

C.外部配套設(shè)施

D.建筑設(shè)施設(shè)備

E.建筑物裝飾裝修

【答案】：BD

11、下列房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動(dòng)中，符合估價(jià)行為規(guī)范的有（）。

A.估價(jià)師向某銀行成功介紹借款人并回避該房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)

B.估價(jià)師要求估價(jià)委托人提供房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件，同時(shí)查驗(yàn)原件

C.估價(jià)師按貸款銀行要求對(duì)報(bào)酬率進(jìn)行取值

D.估價(jià)師委托工程造價(jià)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)對(duì)估價(jià)對(duì)象的建安成本進(jìn)行核算，并在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明

E.估價(jià)師在提

【答案】：ABD

12、下列選項(xiàng)中屬于構(gòu)筑物的有（）。

A.辦公樓

B.地下室

C.道路

D.水壩

E.隧道

【答案】：CD

13、某幢寫(xiě)字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目～2047年10月1日?，F(xiàn)在獲得類(lèi)似的40余年土地使用權(quán)價(jià)格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）門(mén)窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為3萬(wàn)元，裝修的重置價(jià)格為8

2.5萬(wàn)元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬(wàn)元，拆除該空調(diào)費(fèi)用為10萬(wàn)元，可回收殘值30萬(wàn)元，重新構(gòu)建價(jià)格（不含安裝費(fèi)）為130萬(wàn)元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用為8萬(wàn)元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價(jià)格為250萬(wàn)元。平均壽命為15年，經(jīng)過(guò)年數(shù)為9年。（2）該幢寫(xiě)字樓由于層高過(guò)高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類(lèi)寫(xiě)字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫(xiě)字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長(zhǎng)期受到負(fù)面影響，預(yù)計(jì)每年租金損失為7萬(wàn)元。（4）該類(lèi)寫(xiě)字樓的報(bào)酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報(bào)酬率為8%。（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫(xiě)字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值。

【答案】：

14、為評(píng)估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場(chǎng)價(jià)格，選取了三個(gè)可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：（1）可比實(shí)例及其交易情況見(jiàn)下表。假設(shè)美元與人民幣的市場(chǎng)匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場(chǎng)匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計(jì)價(jià)的市場(chǎng)價(jià)格。

【答案】：（1）建立比較基礎(chǔ)可比實(shí)例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價(jià)格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)格－非房地產(chǎn)成分的價(jià)值＝112萬(wàn)元－3.5萬(wàn)元＝108.5萬(wàn)元可比實(shí)例B1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位6.61×16.5萬(wàn)美元＝109.065萬(wàn)元人民幣2）統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=賣(mài)方實(shí)得金額/（1-應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)）＝109.065萬(wàn)/（1－7%）＝117.274萬(wàn)元人民幣可比實(shí)例C1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位115萬(wàn)元港幣÷1.2＝95.833萬(wàn)元人民幣（解釋?zhuān)阂驗(yàn)閮r(jià)格變動(dòng)指數(shù)是以人民幣為基準(zhǔn)的，取實(shí)際成交日的匯率）

15、某商場(chǎng)的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計(jì)，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額600萬(wàn)元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當(dāng)時(shí)的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實(shí)社會(huì)一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類(lèi)似商場(chǎng)較樂(lè)觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬(wàn)元、560萬(wàn)元和500萬(wàn)元。該商場(chǎng)除上述貸款外無(wú)其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報(bào)酬率為8%。請(qǐng)計(jì)算該商場(chǎng)2013年10月1日的再次抵押價(jià)值以及正常市場(chǎng)條件下帶抵押合同的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格（分別計(jì)算以下兩種購(gòu)買(mǎi)方式下的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格：一是購(gòu)買(mǎi)者購(gòu)買(mǎi)后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購(gòu)買(mǎi)者一次性?xún)斶€剩余貸款后購(gòu)買(mǎi)）。（10分）

【答案】：（1）求解2013年10月1日再次抵押價(jià)值再次抵押價(jià)值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值－（已抵押貸款余額/社會(huì)一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場(chǎng)價(jià)值抵押目的估價(jià)遵循謹(jǐn)慎原則，在用收益法評(píng)估時(shí)，年凈收益應(yīng)采用較保守估計(jì)值500萬(wàn)元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬(wàn)元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬(wàn)元）3）2013年10月1日再次抵押價(jià)值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬(wàn)元）

16、當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)間序列的逐期發(fā)展速度大致相同時(shí)，可以采用平均發(fā)展速度法進(jìn)行預(yù)測(cè)。下列屬于采用平均發(fā)展速度法需滿足條件的有（）。

A.房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的

B.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度大致相同

C.房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程只能是持續(xù)上升的

D.房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是間斷上升或間斷下降的

E.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度完全不相同

【答案】：AB

17、假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估待開(kāi)發(fā)土地價(jià)值時(shí)，選取最佳的開(kāi)發(fā)利用方式包括選取最佳的（）。

A.區(qū)位

B.用途

C.檔次

D.周?chē)h(huán)境

E.建筑規(guī)模

【答案】：BC

18、關(guān)于最高最佳利用原則的說(shuō)法，正確的是（）。

A.遵循最高最佳利用原則，并不一定要遵循合法原則

B.最高最佳利用包括最佳的用途、規(guī)模和檔次

C.根據(jù)最高最佳利用原則，估價(jià)中只存在一種估價(jià)前提

D.收入現(xiàn)值小于支出現(xiàn)值的利用方式不是最高最佳利用

E.經(jīng)濟(jì)學(xué)上的

【答案】：BD

19、影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位因素主要有（）。

A.是否適于安裝設(shè)備

B.是否易于取得動(dòng)力

C.是否便于處理廢料

D.是否接近大自然

E.是否利于獲取原料

【答案】：BC

20、房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置發(fā)生變化，可能是由于（）等引起。

A.交

【答案】：ABD

21、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)的市場(chǎng)定價(jià)的說(shuō)法中，正確的有（）。

A.房地產(chǎn)價(jià)值是客觀存在的

B.房地產(chǎn)價(jià)值是專(zhuān)業(yè)估價(jià)人員的價(jià)值判斷結(jié)果

C.房地產(chǎn)價(jià)值由市場(chǎng)力量決定

D.由市場(chǎng)參與者集體的價(jià)值判斷所形成

E.估價(jià)師是運(yùn)用自己的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)去“發(fā)現(xiàn)”或“探測(cè)”房地產(chǎn)價(jià)值

【答案】：ACD

22、一宗房地產(chǎn)的權(quán)益包括（）。

A.額外的利益或好處

B.該房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況

C.擁有的房地產(chǎn)權(quán)利

D.該房地產(chǎn)所在地區(qū)的聲譽(yù)

E.該房地產(chǎn)權(quán)利受其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況

【答案】：ABC

23、在傳統(tǒng)方法中，正確測(cè)算投資利息需要把握（）等幾個(gè)方面。

A.應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目

B.預(yù)售、預(yù)租和延遲銷(xiāo)售情況

C.計(jì)息周期

D.計(jì)息期

E.計(jì)息方式

【答案】：ACD

24、正常成交價(jià)格的形成條件包括()。

A.公開(kāi)市場(chǎng)，交易對(duì)象本身也具備市場(chǎng)性

B.理性的經(jīng)濟(jì)行為

C.適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易

D.買(mǎi)者和賣(mài)者眾多，且具有完全信息E賣(mài)者對(duì)價(jià)格具有控制力量

【答案】：ABCD

25、市場(chǎng)法中選取可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)做到可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的（）。

A.區(qū)位相近

B.權(quán)利性質(zhì)相同

C.面積相等

D.檔次相當(dāng)

E.建成年份相同

【答案】：ABD

26、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計(jì)算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查得知，2010年10月1日該類(lèi)房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費(fèi)外的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為30萬(wàn)元，出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)土地單價(jià)為2100元/m2，土地報(bào)酬率為8%，建筑物報(bào)酬率為10%。請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價(jià)值。（8分）

【答案】：具體計(jì)算過(guò)程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬(wàn)元）；（2）總運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬(wàn)元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬(wàn)元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬(wàn)元）；（4）土地總價(jià)：L=40000/4×2100=2100（萬(wàn)元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬(wàn)元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬(wàn)元）；（7）建筑物總價(jià)：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬(wàn)元）；（8）房地產(chǎn)價(jià)值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬(wàn)元）。

27、對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，它看重的是（）。

A.繁華程度

B.安寧程度

C.交通條件

D.動(dòng)力的取得

E.基礎(chǔ)設(shè)施條件

【答案】：AC

28、就收益性而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評(píng)估其價(jià)值，往往要求估價(jià)師對(duì)其凈收益同時(shí)給出（）。

A.較樂(lè)觀的估計(jì)值

B.較保守的估計(jì)值

C.過(guò)高的估計(jì)值

D.過(guò)低的估計(jì)值

E.可能的估計(jì)值

【答案】：AB

29、房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置發(fā)生變化，可能是由于（）等引起。

A.交通建設(shè)

B.外部配套設(shè)施

C.人口素質(zhì)變化

D.地區(qū)衰落

E.城市建設(shè)

【答案】：ABD

30、關(guān)于長(zhǎng)期趨勢(shì)法用途的說(shuō)法，正確的有（）。

A.可用于假設(shè)開(kāi)發(fā)法中預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值

B.可用于收益法中預(yù)測(cè)未來(lái)租金、經(jīng)營(yíng)收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、空置率或凈收益

C.可用于比較法中對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整

D.可用來(lái)比較分析兩宗房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低

E.可用于填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的缺乏

【答案】：AB

31、下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，適用長(zhǎng)期趨勢(shì)法的有（）。

A.比較某項(xiàng)目在不同檔次商品房開(kāi)發(fā)方式下的開(kāi)發(fā)價(jià)值

B.判斷某經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)的未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用水平

C.預(yù)測(cè)某地區(qū)限購(gòu)政策出臺(tái)后對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度

D.對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整

E.對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估

【答案】：BD

32、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計(jì)算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查得知，2010年10月1日該類(lèi)房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費(fèi)外的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為30萬(wàn)元，出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)土地單價(jià)為2100元/m2，土地報(bào)酬率為8%，建筑物報(bào)酬率為10%。請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價(jià)值。（8分）

【答案】：具體計(jì)算過(guò)程如下：（1）總有效毛

33、評(píng)估一宗房地產(chǎn)的價(jià)值，估價(jià)方法的選用主要取決于（）。

A.估價(jià)對(duì)象

B.估價(jià)師對(duì)估價(jià)方法的熟悉程度

C.委托人

D.估價(jià)機(jī)構(gòu)資料庫(kù)中可用資料情況

E.當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況

【答案】：AD

34、關(guān)于路線價(jià)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法相同之處的說(shuō)法，正確的有（）。

A.本質(zhì)上都是比較法

B.都需要進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整

C.都需要進(jìn)行交易情況修正

D.都需要進(jìn)行土地狀況調(diào)整

E.都是批量估價(jià)方法

【答案】：AD

35、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場(chǎng)出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開(kāi)始投入廣告宣傳等營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來(lái)第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類(lèi)似房地產(chǎn)凈租金年增長(zhǎng)率為

2.5%，批發(fā)市場(chǎng)10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開(kāi)始投入廣告宣傳等營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%；改造完成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷(xiāo)售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%，居民用地樓面地價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場(chǎng)價(jià)格（1年按365天計(jì)）。

【答案】：假設(shè)開(kāi)發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場(chǎng)）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×

36、下列選項(xiàng)中屬于構(gòu)筑物的有（）。

A.辦公樓

B.地下室

C.道路

D.水壩

E.隧道

【答案】：CD

37、關(guān)于路線價(jià)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法相同之處的說(shuō)法，正確的有（）。

A.本質(zhì)上都是比較法

B.都需要進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整

C.都需要進(jìn)行交易情況修正

D.都需要進(jìn)行土地狀況調(diào)整

E.都是批量估價(jià)方法

【答案】：AD

38、房地產(chǎn)由于壽命長(zhǎng)久，供給有限，其價(jià)值通?？梢缘玫奖３?，甚至?xí)S著時(shí)間的推移而自然增加。會(huì)引起房地產(chǎn)自然增值的因素有（）。

A.對(duì)房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良

B.房地產(chǎn)需求增加導(dǎo)致其稀缺性增加

C.通貨膨脹

D.外部經(jīng)濟(jì)性

E.建造成本提高

【答案】：BD

39、在房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師的要求，正確的有（）。

A.同一估價(jià)項(xiàng)目應(yīng)至少選派2名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師共同進(jìn)行估價(jià)

B.估價(jià)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)為注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師

C.除批量估價(jià)外，每個(gè)估價(jià)項(xiàng)目應(yīng)至少有1名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師全程參與估價(jià)工作

D.房地產(chǎn)估價(jià)師不得承接超出自己專(zhuān)業(yè)勝任能力的估價(jià)業(yè)務(wù)

E.房地產(chǎn)估價(jià)師可以在非自己估價(jià)的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告上簽名

【答案】：ABCD

40、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場(chǎng)出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開(kāi)始投入廣告宣傳等營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來(lái)第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類(lèi)似房地產(chǎn)凈租金年增長(zhǎng)率為

2.5%，批發(fā)市場(chǎng)10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開(kāi)始投入廣告宣傳等營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%；改造完成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷(xiāo)售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%，居民用地樓面地價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場(chǎng)價(jià)格（1年按365天計(jì)）。

【答案】：假設(shè)開(kāi)發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場(chǎng)）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬(wàn)元）開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－

2.5%）[1－（1＋

2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝857

2.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬(wàn)元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售）補(bǔ)地價(jià)＝4500×26400－1500×12500＝10005萬(wàn)元報(bào)課咨詢(xún)電話4008105999建設(shè)工程教育網(wǎng)（），正保遠(yuǎn)程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅＝（補(bǔ)地價(jià)＋舊廠房?jī)r(jià)值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬(wàn)元營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬(wàn)元

41、為評(píng)估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場(chǎng)價(jià)格，選取了三個(gè)可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：（1）可比實(shí)例及其交易情況見(jiàn)下表。假設(shè)美元與人民幣的市場(chǎng)匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場(chǎng)匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計(jì)價(jià)的市場(chǎng)價(jià)格。

【答案】：（1）建立比較基礎(chǔ)可比實(shí)例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價(jià)格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)格－非房地產(chǎn)成分的價(jià)值＝112萬(wàn)元－3.5萬(wàn)元＝108.5萬(wàn)元可比實(shí)例B1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位6.61×16.5萬(wàn)美元＝109.065萬(wàn)元人民幣2）統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=賣(mài)方實(shí)得金額/（1-應(yīng)由賣(mài)方繳納的稅費(fèi)）＝109.065萬(wàn)/（1－7%）＝117.274萬(wàn)元人民幣可比實(shí)例C1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位115萬(wàn)元港幣÷1.2＝95.833萬(wàn)元人民幣（解釋?zhuān)阂驗(yàn)閮r(jià)格變動(dòng)指數(shù)是以人民幣為基準(zhǔn)的，取實(shí)際成交日的匯率）

42、根據(jù)適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當(dāng)房地產(chǎn)（）時(shí)，便為最高最佳使用。

A.與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)

B.達(dá)到規(guī)模遞增

C.內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當(dāng)

D.外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關(guān)聯(lián)

E.外部環(huán)境要素為最適當(dāng)?shù)慕M合

【答案】：AC

43、影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位因素主要有（）。

A.是否適于安裝設(shè)備

B.是否易于取得動(dòng)力

C.是否便于處理廢料

D.是否接近大自然

E.是否利于獲取原料

【答案】：BC

44、一宗房地產(chǎn)的權(quán)益包括（）。

A.額外的利益或好處

B.該房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況

C.擁有的房地產(chǎn)權(quán)利

D.該房地產(chǎn)所在地區(qū)的聲譽(yù)

E.該房地產(chǎn)權(quán)利受其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況

【答案】：ABC

45、可用于報(bào)酬資本化法中轉(zhuǎn)換為價(jià)值的收入或收益有（）。

A.潛在毛租金收入

B.有效毛收入

C.凈運(yùn)營(yíng)收益

D.稅前現(xiàn)金流量

E.稅后現(xiàn)金流量

【答案】：ABC

46、下列房地產(chǎn)狀況描述內(nèi)容中，屬于反映房地產(chǎn)實(shí)物狀況的有（）。

A.房屋實(shí)際用途

B.土地開(kāi)發(fā)程度

C.房屋建筑結(jié)構(gòu)

D.房屋出租情況

E