『遠(yuǎn)洋國際中心』公寓局部前期籌劃【思源經(jīng)紀(jì)2021年11月】一、工程市場現(xiàn)狀分析二、工程價值體系梳理三、A區(qū)產(chǎn)品開展定位探討CONTENT目錄四、B區(qū)產(chǎn)品開展定位探討工程市場現(xiàn)狀分析Ⅰ本體條件市場環(huán)境『本體條件』遠(yuǎn)洋國際中心三城聯(lián)動；雙向輻射。城市主軸；開展核心。京、津、濱三城樞紐；天津城市開展核心區(qū)域『本體條件』內(nèi)環(huán)核心；城市CBD拓展區(qū)約7公里約8公里約2公里內(nèi)環(huán)核心區(qū)工程位于天津城市內(nèi)環(huán)核心區(qū)域；與規(guī)劃城市“一主兩副〞三個中心區(qū)域直線距離均在8公里范圍內(nèi)；且與小白樓CBD核心區(qū)隔海河相望。隨著天津經(jīng)濟(jì)高速開展和快速城市化進(jìn)程，未來工程所在區(qū)域?qū)㈤_展成為CBD拓展區(qū)域?！罕倔w條件』陸路交通核；海河?xùn)|岸商貿(mào)核心區(qū)天津站交通核緊鄰內(nèi)環(huán)線、東縱快速路，東側(cè)3公里處為中環(huán)線。地鐵2號線臨本工程設(shè)站；地鐵3、9號線天津客運(yùn)站設(shè)站，與2號線實(shí)現(xiàn)換乘。〔2、3號線方案2021年8月試通車〕隨著天津站后廣場改造工程完畢；天津站交通樞紐與新開路傳統(tǒng)商貿(mào)帶之間的資源共享和互補(bǔ)將更加緊密；區(qū)域開展將迎來結(jié)構(gòu)優(yōu)化和升級。地塊周邊開展成熟，商貿(mào)、居住氣氛濃厚工程東西兩側(cè)均緊鄰主干路新開路、東縱快速，交通便捷力極強(qiáng)，商業(yè)多集中于新開路沿線。東側(cè)東縱快速路覆蓋天津站客運(yùn)鐵路。西至新開路南至華昌道西側(cè)地塊南側(cè)臨嘉華國際商業(yè)體新開路復(fù)興莊大街東縱快速華昌道華捷道北至華捷道東至東縱快速〔新泰路〕工程南北兩側(cè)為次干路華捷道及華昌道。北側(cè)局部為遠(yuǎn)洋新天地高檔樓盤，南側(cè)局部緊鄰嘉華國際商業(yè)中心及遠(yuǎn)洋新天地工程供熱站。周邊現(xiàn)狀住宅林立?！罕倔w條件』大型高端商務(wù)綜合體工程『本體條件』寫字樓一棟國際甲級寫字樓和一棟高標(biāo)準(zhǔn)乙級寫字樓組成，建筑面積約8萬平米精品商街四層裙樓時尚精品商業(yè)街區(qū)，建筑面積約6萬平米五星級酒店希爾頓酒店管理集團(tuán)旗下豪華五星級酒店，建筑面積約4萬平米高級公寓高標(biāo)準(zhǔn)酒店式公寓，局部與酒店結(jié)合建設(shè)，建筑面積約3.6萬平米『本體條件』公寓局部開展目標(biāo)A區(qū)公寓主力開展現(xiàn)金流產(chǎn)品；快速變現(xiàn)與較高的市場價值實(shí)現(xiàn)；B區(qū)公寓打造市場標(biāo)桿型產(chǎn)品；實(shí)現(xiàn)30000元/平米以上銷售均價。打造品質(zhì)型高溢價產(chǎn)品『本體條件小結(jié)』區(qū)位優(yōu)勢和高端綜合體屬性是工程根底價值核心所在本案仁恒海河廣場天津大都會天津中心天津核心區(qū)綜合體工程主要集中在南京路沿線、南站CBD板塊和老城廂板塊。南京路沿線是天津都市綜合體物業(yè)開展較早的區(qū)域，也是現(xiàn)狀較為成熟的區(qū)域；代表工程由津匯廣場、天津中心、君隆廣場等；老城廂板塊是天津最大的舊城改造工程。其中中糧大悅城、仁恒海河廣場是板塊綜合體物業(yè)代表；南站CBD板塊是小白樓商務(wù)區(qū)的延伸區(qū)域，也是未來綜合體物業(yè)最為密集的區(qū)域；代表工程由嘉里中心、中信城市廣場等。昆侖中心嘉里中心中信城市廣場富力中心中糧大悅城潛在工程已入市工程『市場環(huán)境分析』君隆廣場津?yàn)硰V場津門津塔城市綜合體開展迅速；集聚在城市核心功能板塊『市場環(huán)境分析』科目寫字樓主導(dǎo)型酒店主導(dǎo)型商業(yè)主導(dǎo)型住宅主導(dǎo)型均衡發(fā)展型物業(yè)特征寫字樓體量比重較高通過寫字樓產(chǎn)品驅(qū)動項(xiàng)目發(fā)展；

對交通條件和商務(wù)氛圍要求較高酒店體量比重較高；

通過高標(biāo)準(zhǔn)酒店的打造驅(qū)動項(xiàng)目發(fā)展；

對交通和周邊環(huán)境要求較高。商業(yè)物業(yè)體量比重較高；

通過商業(yè)的經(jīng)營帶動項(xiàng)目發(fā)展；

對周邊人流集中度要求較高。住宅體量占比較高；

以住宅的銷售帶動項(xiàng)目發(fā)展；

對周邊居住氛圍及配套設(shè)施要求較高。各種物業(yè)體量占比相對均衡；

分物業(yè)相互依托，功能互補(bǔ)；

對區(qū)域發(fā)展成熟度有一定要求市場份額約占25%市場份額市場份額不足10%約占15%市場份額市場份額占比超過30%約占20%市場份額代表項(xiàng)目信達(dá)廣場、君隆廣場、富力中心等昆侖中心、津匯廣場等中糧大悅城、津?yàn)硰V場等大都會、仁恒海河廣場等津門津塔、嘉里中心等住宅、寫字樓驅(qū)動是核心區(qū)綜合體開展主流模式分析：從上圖可以看出，2021年是區(qū)域綜合體物業(yè)放量集中期；10年截止11約中旬，區(qū)域放量約35萬平米，預(yù)計(jì)2021年區(qū)域放量繼續(xù)呈平緩態(tài)勢；進(jìn)入2021年后隨著南站CBD板塊的法力，區(qū)域綜合體物業(yè)市場將進(jìn)入新一輪供給集中期。2021保利大都會津?yàn)硰V場嘉里中心津門津塔仁恒海河廣場天津中心中糧大悅城中信城市廣場中糧大道富力中心昆侖中心都會軒25萬平米202120212021202140萬平米大于100萬平米80萬平米35萬平米09年是區(qū)域綜合體工程供給集中期，入市工程較多津門津塔寫字樓局部、保利大都會、富力中心、昆侖中心住宅及公寓局部預(yù)計(jì)大都會公寓局部；大悅城商業(yè)、住宅局部；嘉里中心公寓局部入市中信工程、中糧大道、都會軒、津?yàn)硰V場二期、嘉里中心等集中上市『市場環(huán)境分析』2021年區(qū)域市場綜合體將形成集中放量本案仁恒海河廣場天津大都會天津中心目前內(nèi)環(huán)核心區(qū)域公寓物業(yè)主要分布在老城廂板塊和南站CBD板塊。區(qū)域內(nèi)公寓產(chǎn)品主要分為兩類：一類為綜合體物業(yè)中配置局部公寓產(chǎn)品、另一類為純公寓工程；大都會、津?yàn)硰V場、嘉里中心等大型綜合體工程中均設(shè)置有局部公寓產(chǎn)品以支持工程整表達(dá)金流需求；保利香檳國際、瑞景名郡等工程那么為純粹的公寓工程，整體以銷售為主。昆侖中心嘉里中心中信城市廣場富力中心中糧大悅城潛在工程已入市工程津?yàn)硰V場津門津塔『公寓市場環(huán)境』保利香檳國際東北角藝術(shù)公寓瑞景名郡中糧大道老城廂、南站CBD是主要供給源區(qū)域市場主要公寓工程信息列表項(xiàng)目名稱樓盤地址建筑面積容積率產(chǎn)權(quán)年限裝修狀況建筑形式公寓物業(yè)體量公寓當(dāng)前存量瑞景名郡和平區(qū)南京路經(jīng)聯(lián)大廈東側(cè)71264.64.350年精裝修，精裝標(biāo)準(zhǔn)1500元/平米LOFT（4.8米）4.6萬2.36萬大都會和平福安大街與榮業(yè)大街交口86萬7.250年精裝修平層//津塔公寓大沽橋與興安路交匯處60萬平米4.870年精裝，裝修標(biāo)準(zhǔn)3500元/平米平層4萬0.097萬昆侖中心河西區(qū)友誼路樂購超市北側(cè)19萬11.350年精裝修，精裝標(biāo)準(zhǔn)4500元/平米平層6.1萬6.1萬天津公館解放南路與紹興道交口6萬650年精裝修平層1.2萬0.45萬天津中心和平南京路219號15萬11.8640年精裝，裝修標(biāo)準(zhǔn)3000元/平米平層3.5萬1.8萬仁恒海河廣場南開東馬路131號50萬3.5470年精裝，精裝標(biāo)準(zhǔn)2000元/平米平層4.6萬2.2萬東北角藝術(shù)公寓老城廂內(nèi)南城街與城廂東路交接的新隆軒19號29萬2.550年毛坯平層29萬12萬保利香檳國際和平路與慎益大街交口處（緊鄰南市食品街）9.6萬540年精裝修，精裝標(biāo)準(zhǔn)2000元/平米平層部分LOFT（4.8米）4萬2.02萬富力中心河西區(qū)合肥道與南昌路交口15萬15.640年精裝修，精裝標(biāo)準(zhǔn)4000元/平米平層6.8萬6萬都會軒南京路營口地道鐵上264000

13.5居住型公寓70年毛坯平層8.1萬8.1萬『公寓市場環(huán)境』當(dāng)前區(qū)域市場公寓存量約40萬平米項(xiàng)目名稱一居二居三居及以上總套數(shù)面積比例面積比例面積比例仁恒海河廣場51.63-52.46㎡34%90.1933%132.25-132.77㎡1%273套90.57-90.81㎡

33%

-

-

-

富力城華庭77㎡14.3%76㎡-114㎡71%161㎡14.7%210套富力中心76—80㎡18%90—117㎡54%160-187㎡28%561套保利香檳國際51-65㎡約25%63-78㎡約50%90—105約25%286套津門津塔60-70㎡約75%90-120㎡約20%138㎡約5%645套昆侖中心50—79㎡85%96㎡15%--待定東北角藝術(shù)公寓30-58㎡45%75-90㎡35%95-100㎡20%1710套戶型面積及配比區(qū)域市場代表工程產(chǎn)品結(jié)構(gòu)情況公寓競品工程戶型供給以居住功能較強(qiáng)的一居室、一居半、兩室戶型為主，其中，富力城華庭、富力中心兩室戶型占絕對主力供給；保利香檳國際3#公寓樓3—12層為平層，13—24層為LOFT公寓產(chǎn)品，主要以63—78平米兩室戶型為主；『公寓市場環(huán)境』50-70平米一室、90-110平米兩室是供給主力項(xiàng)目名稱開盤時間開盤價格當(dāng)前價格精裝標(biāo)準(zhǔn)燃?xì)馑娙屎愫：訌V場2010.5

24000元/平米26000元/平米2500元/平米有民用民用津門津塔2009.318000元/平米28000元/平米3000元/平米有民用民用富力城華庭2010.11.13

22000-24000元/平米

22000-24000元/平米3000元/平米有民用民用富力中心2010.11

23000元/平米23000元/平米

4000元/平米有民用民用保利香檳國際2010年11月底目前對外報(bào)價：21000元/平米待定1500-2000元/平米部分有未定民用昆侖中心2010.1120000-21500元/平米

20000-21500元/平米

4000元/平米有民用民用『公寓市場環(huán)境』區(qū)域公寓物業(yè)均價水平在20000-25000元/平米區(qū)間精裝修、燃?xì)?、民用水電已成為主流區(qū)域市場代表工程價格及其他特征『公寓市場環(huán)境』科目一室二室三室戶型面積供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)套值區(qū)間轉(zhuǎn)化率戶型面積供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)套值區(qū)間轉(zhuǎn)化率戶型面積供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)套值區(qū)間轉(zhuǎn)化率仁恒海河廣場529322132-136萬24%9523930234-258萬13%132-13233300-310萬100%富力城華庭77109170-185萬90%90-1105823200-240萬40%16021350-360萬50%富力中心76-801812150-160萬70%90-1204415200-230萬34%160-19051300-350萬20%津門津塔67539531160-180萬99%89-9221220-240萬50360萬55%東北角藝術(shù)公寓46-5887870473-88萬80%82358189156-16453%99-107474215167-183萬45%天津中心44-88250250140-180萬100%1329832300-320萬33%174192420-500萬11%區(qū)域市場代表工程產(chǎn)品轉(zhuǎn)化情況房款180萬以下一室產(chǎn)品平均轉(zhuǎn)化率超過85%房款240萬以下兩室產(chǎn)品平均轉(zhuǎn)化率約40%房款超過300萬的三室產(chǎn)品平均轉(zhuǎn)化率缺乏30%房款超過400萬產(chǎn)品滯銷嚴(yán)重房款在180萬以下產(chǎn)品市場轉(zhuǎn)化率最高『公寓市場環(huán)境』分析：從上圖可以看出，2021年是區(qū)域公寓物業(yè)放量集中期；10年區(qū)域公寓物業(yè)放量有所緩和；2021年隨著幾個重點(diǎn)工程相繼入市將再次推高供給；2021年后隨著區(qū)域可開發(fā)量減少，公寓物業(yè)供給量將持續(xù)回落。2021保利大都會津?yàn)硰V場嘉里中心津門津塔仁恒海河廣場天津中心中糧大悅城中信城市廣場中糧大道富力中心昆侖中心都會軒東北角藝術(shù)公寓富力城華庭23萬平米2021202120212021小于20萬平米小于15萬平米17萬平米29萬平米10年區(qū)域新增供給較少，主要來自于仁恒海河、富力中心、昆侖中心等幾個工程都會軒、嘉里中心、大都會等工程公寓產(chǎn)品將在2021年相繼入市預(yù)計(jì)新增供給來自于中糧大道、津?yàn)硰V場二期等工程，整體供給量較小中信城市廣場、大都會二期等少數(shù)幾個工程存在新增供給項(xiàng)目名稱區(qū)域來源置業(yè)目的購買動機(jī)年齡仁恒海河廣場和平、南開、河北客戶是主力50平米一室戶型基本為投資購買；90平米兩室戶型以首改客戶居多地鐵、老城廂稀缺地段、仁恒品質(zhì)、海河景觀、低總價、升值潛力

30—45歲客戶為主富力城華庭客戶以南開、和平、紅橋相鄰區(qū)域?yàn)橹魇赘目蛻魹橹骼铣菐∪钡囟?、成熟配?0—40歲客戶為主富力中心客戶以市內(nèi)六區(qū)為主，和平、河西客戶占比較大自住、投資各50%小白樓稀缺地段、地鐵、成熟配套、升值潛力40—55歲客戶為主津門津塔天津本地客戶為主；北京客戶占比約30%投資為主地段、稀缺性、地標(biāo)、品牌40—55歲客戶為主東北角藝術(shù)公寓天津本地客戶占比超過90%自住比例約50%，其余多為投資兼自住型地段、低總價25-40歲為主保利香檳國際市內(nèi)六區(qū)客戶為主投資客戶為主稀缺地段、成熟配套、loft買一送一高性價比35—55歲客戶為主昆侖中心客戶以市內(nèi)六區(qū)為主，河西客戶占比較大投資占60%以上地段、成熟配套、升值潛力40—55歲客戶為主『公寓市場環(huán)境』投資客戶是主體；兼顧局部自住需求『市場環(huán)境小結(jié)』住宅、寫字樓是當(dāng)前綜合體工程主要驅(qū)動因素；預(yù)計(jì)未來2-3年區(qū)域市場將迎來綜合體物業(yè)集中供給期；區(qū)域市場公寓物業(yè)多依托于綜合體工程之上，老城廂和南站CBD是主力供給源；區(qū)域公寓物業(yè)價格水平集中在20000-25000元/平米區(qū)間，高標(biāo)準(zhǔn)精裝修成主流；房款在180萬以下產(chǎn)品市場轉(zhuǎn)化率最高；房款400萬以上產(chǎn)品滯銷嚴(yán)重；投資型客戶是公寓產(chǎn)品購置主體，自住兼投資型需求占有一定比重?！盒〗Y(jié)』與區(qū)域市場其他工程相比，本案在交通便捷度方面具有明顯優(yōu)勢；但在區(qū)域成熟度和商務(wù)氣氛方面略顯缺乏；隨著南站CBD和海河沿岸開發(fā)推進(jìn)，未來2-3年區(qū)域綜合體物業(yè)將迎來快速開展期；區(qū)域市場公寓物業(yè)供給將在2021年迎來頂峰，隨后逐漸進(jìn)入萎縮期；公寓物業(yè)稀缺性將逐漸顯現(xiàn)。工程價值體系梳理Ⅱ工程價值公寓價值『工程價值』地段都市綜合體關(guān)鍵詞：『工程價值』地段【陸路交通核】「京、津、濱商務(wù)中轉(zhuǎn)站」「CBD拓展區(qū)」城際列車半小時經(jīng)濟(jì)帶天津站陸路交通樞紐東進(jìn)西移，三城聯(lián)動地鐵2、3、9號線輻射網(wǎng)東縱快速、密集路網(wǎng)以后廣場為核心的海河商圈『工程價值』城市綜合體不同于城市中心密集的建筑群體，他具備完整的城市街區(qū)的特質(zhì)，是建筑群體向城市空間巨型化、城市價值復(fù)合化、城市功能集約化的結(jié)果，同時，城市綜合體通過街區(qū)的關(guān)系，與外部空間有機(jī)結(jié)合，交通系統(tǒng)有效聯(lián)系，延展城市的空間價值。都市綜合體洛克菲勒難波城六本木『工程價值』都市綜合體123456789高可達(dá)性高密度、集約性整體統(tǒng)一性功能復(fù)合性土地使用均衡性空間的連續(xù)性內(nèi)外部關(guān)系完整性強(qiáng)大的對外輻射型高抗風(fēng)險(xiǎn)能力『工程價值』都市綜合體酒店商務(wù)辦公商業(yè)公寓資源平臺商務(wù)租客高消費(fèi)人流旅游租客商務(wù)消費(fèi)人流住家消費(fèi)人流提升品質(zhì)資源平臺提升品質(zhì)商務(wù)消費(fèi)人流商旅消費(fèi)人流功能互補(bǔ)工程“內(nèi)部循環(huán)〞延伸的物業(yè)功能疊加是綜合體工程核心價值『工程市場定位』東部商務(wù)核·首席都市綜合體公寓整盤豐富大盤物業(yè)結(jié)構(gòu)為商業(yè)提供消費(fèi)人群為商務(wù)人士提供品質(zhì)居所完善的配套設(shè)施豐富的客戶資源大盤高知名度帶動效應(yīng)公寓之于整盤是重要補(bǔ)充和完善，但非核心大盤之于公寓是依托，是公寓核心價值根底『公寓價值』公寓是大盤整體功能的補(bǔ)充和現(xiàn)金流支撐；公寓價值來源于大盤整體價值依托?！汗r值細(xì)分』A區(qū)B區(qū)精品公寓區(qū)通過高質(zhì)素和高性價比產(chǎn)品的塑造，實(shí)現(xiàn)快速現(xiàn)金回流；同時完成B區(qū)產(chǎn)品價格提升過渡珍品效勞式公寓通過與五星級酒店的結(jié)合，將B區(qū)公寓打造成為天津市范圍內(nèi)公寓產(chǎn)品新標(biāo)桿；以實(shí)現(xiàn)利潤最大化目標(biāo)遠(yuǎn)洋國際中心·珍品公寓區(qū)——

一站式國際生活城里的極致居住感受『公寓市場定位』A區(qū)產(chǎn)品開展定位探討Ⅲ產(chǎn)品形式戶型配比市場定位深化『產(chǎn)品形式研究』5.4米LOFTchoiceONEchoiceTWO平層公寓？市場定位深化『產(chǎn)品形式研究』三個維度的思考保證工程整體高端市場形象的統(tǒng)一；良好的銷售溢價，并能與B區(qū)公寓銷售價格〔30000元/平米〕銜接；保證相對利潤最大化的實(shí)現(xiàn)。市場定位深化『產(chǎn)品形式研究』溢價能力分析科目產(chǎn)品建筑面積

（平米）溢出面積

（平米）實(shí)際使用面積

（平米）銷售均價

（元/平米）名義溢價率實(shí)際分?jǐn)偩鶅r

（元/平米）實(shí)際折價率中海御湖翰苑平層公寓470471150030%1150089%LOFT公寓4823711500010141金盛國際平層公寓45045900039%900088%LOFT公寓523385125007647天津局部典型公寓工程LOFT與平層產(chǎn)品溢價能力分析注：金盛國際工程為08年銷售工程，此處采集價格數(shù)據(jù)為當(dāng)期同時點(diǎn)成交價格LOFT公寓隨贈送面積不同可產(chǎn)生相應(yīng)名義銷售溢價；溢價比例一般在30%-50%之間?！寒a(chǎn)品形式研究』盈利能力分析假設(shè)平層公寓產(chǎn)品戶均面積為50平米；銷售均價為17000元/平米：A區(qū)公寓可售面積按1.05萬平米計(jì)算，那么工程實(shí)際銷售收入為：17000*10500=1.79億元當(dāng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)為5.4米層高LOFT時：LOFT實(shí)際使用面積約為：50*1.4=70平米LOFT實(shí)際銷售價格約為：17000*0.9=15300元/平米；單套房款約為：15300*70=1071000元那么LOFT產(chǎn)品名義銷售均價約為：107100/50=21500元/平米工程實(shí)際銷售收入為：21500*10500=2.26億元注：LOFT溢出面積計(jì)算按5.4米層高〔1.5倍容積率〕前提下，假設(shè)利用客廳通高原那么增加溢出面積；使整體溢出面積到達(dá)40%左右ProgramONEProgramTWOLOFT產(chǎn)品能實(shí)現(xiàn)約5000萬元銷售收入溢出『產(chǎn)品形式研究』盈利能力分析項(xiàng)目投資估算單位：元序號工程或費(fèi)用名稱基準(zhǔn)價數(shù)量單價造價綜合樓面成本綜合地價款105003000315000003000一前期工程費(fèi)

1670769159二主體工程費(fèi)

105004800504000004800建安工程費(fèi)平層公寓10500280029400000

裝修工程費(fèi)元/平方米10500200021000000

三基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)元/平方米

8557500815大市政建設(shè)費(fèi)依據(jù)招標(biāo)文件中市政咨詢報(bào)告數(shù)據(jù)105002152257500

小配套費(fèi)

105006006300000

四管理費(fèi)用二、三、四、五項(xiàng)合計(jì)的2.0%606282692.00%1212565115五銷售費(fèi)用銷售收入的2%1785000002.00%3570000340六不可預(yù)見費(fèi)三、四、五、六、七項(xiàng)合計(jì)的3%601700652.00%1203401115七財(cái)務(wù)費(fèi)用（含建設(shè)期利息及融資費(fèi)用）銀行短期貸款、股東中長期借款利息409787535.94%4868276464八合計(jì)

1029825129808ProgramONE注：1、此處未考慮地下室費(fèi)用；土地本錢按3000元/平米樓面地價考慮2、財(cái)務(wù)費(fèi)用按建設(shè)本錢65%貸款，2年計(jì)息周期計(jì)算方案一工程總投資額約為1.03億元『產(chǎn)品形式研究』盈利能力分析ProgramONE方案一工程可實(shí)現(xiàn)稅后收益約6400萬元；可實(shí)現(xiàn)投資利潤率約61.76%。

費(fèi)用科目數(shù)量單價商品住宅一建設(shè)成本105009808102,982,512二收入合計(jì)1050017000178,500,000三稅費(fèi)合計(jì)

11,914,875

營業(yè)稅及附加178,500,0005.50%9,817,500印花稅178,500,0000.050%89,250維修基金1785000001.50%2,008,125房產(chǎn)稅012.00%0銷售費(fèi)用178,500,0000.0%0四稅前利潤

63,602,613五投資利潤率61.76%六銷售利潤率

35.63%工程投資收益估算表『產(chǎn)品形式研究』盈利能力分析ProgramTWO項(xiàng)目投資估算單位：元序號工程或費(fèi)用名稱基準(zhǔn)價數(shù)量單價造價綜合樓面成本綜合地價款105003000315000003000一前期工程費(fèi)

1930040184二主體工程費(fèi)

105005940623700005940建安工程費(fèi)平層公寓10500364038220000

裝修工程費(fèi)元/平方米10500230024150000

三基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)元/平方米

8557500815大市政建設(shè)費(fèi)依據(jù)招標(biāo)文件中市政咨詢報(bào)告數(shù)據(jù)105002152257500

小配套費(fèi)

105006006300000

四管理費(fèi)用二、三、四、五項(xiàng)合計(jì)的2.0%728575402.00%1457151139五銷售費(fèi)用銷售收入的2%2257500002.00%4515000430六不可預(yù)見費(fèi)三、四、五、六、七項(xiàng)合計(jì)的3%723846512.00%1447693138七財(cái)務(wù)費(fèi)用（含建設(shè)期利息及融資費(fèi)用）銀行短期貸款、股東中長期借款利息492455495.94%5850371557八合計(jì)

11762775511203注：1、此處未考慮地下室費(fèi)用；土地本錢按3000元/平米樓面地價考慮2、財(cái)務(wù)費(fèi)用按建設(shè)本錢65%貸款，2年計(jì)息周期計(jì)算方案二工程總投資額約為1.2億元『產(chǎn)品形式研究』盈利能力分析方案一工程可實(shí)現(xiàn)稅后收益約9300萬元；可實(shí)現(xiàn)投資利潤率約79.11%。

費(fèi)用科目數(shù)量單價商品住宅一建設(shè)成本1050011203117,627,755二收入合計(jì)1050021500225,750,000三稅費(fèi)合計(jì)

15,068,813

營業(yè)稅及附加225,750,0005.50%12,416,250印花稅225,750,0000.050%112,875維修基金2257500001.50%2,539,688房產(chǎn)稅012.00%0銷售費(fèi)用225,750,0000.0%0四稅前利潤

93,053,433五投資利潤率79.11%六銷售利潤率

41.22%工程投資收益估算表ProgramTWO『產(chǎn)品形式研究』綜合考慮工程整體開展需求，建議A區(qū)公寓產(chǎn)品采用5.4米層高方案設(shè)計(jì)『戶型配比建議』戶型配比原那么客戶需求導(dǎo)向原那么獲取競爭優(yōu)勢原那么利潤最大化原那么『戶型配比建議』戶型配比原那么客戶需求導(dǎo)向原那么獲取競爭優(yōu)勢原那么利潤最大化原那么投資客戶是主體?？粗赝顿Y本錢及收益能力。2021-12年區(qū)域市場主力供給來源于中糧大道、津?yàn)硰V場等工程；據(jù)了解上述工程公寓產(chǎn)品均以80平米以上中大戶型為主控制總價；提升單價；增加收益『戶型配比建議』科目建筑面積實(shí)際使用面積面積占比面積套數(shù)占比套數(shù)一室40-506340%420047%93兩室50-607735%367534%6760-709120%210016%32三室70-801055%5254%7工程戶型配比建議按最大戶型80平米；銷售價格21500元/平米計(jì)算，房款約172萬元；符合市場需求以一室、兩室產(chǎn)品為主；配置少量大戶型產(chǎn)品；戶均面積約53平米。B區(qū)產(chǎn)品開展定位探討Ⅳ戶型配比開展建議『戶型配比建議』B區(qū)公寓市場定位經(jīng)典都會豪宅公寓依托于五星級酒店；享受酒店及會所高端配套；工程整體高標(biāo)準(zhǔn)完善商業(yè)、商務(wù)配套。目前天津公寓工程主要集中在和平、河西兩區(qū)；和平區(qū)主要分布于小白樓CBD區(qū)域、南京路商貿(mào)區(qū)等地區(qū)；河西區(qū)那么主要集中在友誼路——金融街區(qū)域1、國際大廈

2、奧林匹克大廈3、今晚大廈

4、利順德大廈5、濱江國際飯店

6、水晶宮飯店

7、喜萊登酒店

8、金皇大廈

9、泰達(dá)國際會館

10、信達(dá)廣場本案『戶型配比建議』可類比案例參考主要分布在城市核心區(qū)或涉外商務(wù)區(qū)；多數(shù)依托與豪華酒店編號項(xiàng)目名稱房間數(shù)量形成供給時間1國際大廈11619922奧林匹克大廈16919983今晚大廈4020014利順德大廈8419955濱江國際飯店4420006水晶宮飯店4019967喜萊登酒店6319978金皇大廈5520049泰達(dá)國際會館63200210信達(dá)廣場110200511港灣中心1422006天津市現(xiàn)有中高端公寓工程中，僅奧林匹克大廈為純效勞式公寓〔SOMMERSET〕，其余均位于高檔酒店內(nèi)部，屬于酒店長包房。由此可見，天津市的效勞式公寓市場尚處于開展的初期階段。原那么上效勞式公寓只是提供住宿效勞，而不出售產(chǎn)權(quán)以防止難以統(tǒng)一管理，但是根據(jù)市場需求有所不同，天津有局部出售的效勞式公寓，主要是以泰達(dá)國際會館為主。該工程憑借開發(fā)商的管理經(jīng)驗(yàn)和高水準(zhǔn)的效勞理念，得到了良好的市場認(rèn)可度?！簯粜团浔冉ㄗh』可類比案例參考以奧林匹克大廈、泰達(dá)國際會館以及利順德酒店為例說明天津市效勞式公寓的產(chǎn)品特征類別天津泰達(dá)國際公寓天津奧林匹克大廈天津利順德大廈主力戶型戶型面積二居146㎡、三居161-202㎡、躍層244-349㎡一室：70-101㎡；二室：116-121㎡（一衛(wèi)），130-152㎡（二衛(wèi)）；三室：185、209、234㎡，復(fù)式：234-322㎡共84套房間，一室一廳（使用面積）：58㎡、77㎡；二室一廳：85㎡；三室一廳：155㎡。主力戶型二居15%、三居71%、躍層6%一室、兩室為主一室、兩室為主熱租戶型兩室小戶型出租情況非常好一室、兩室小戶型出租狀況較好幾種戶型出租情況均較好配套設(shè)施會所5000平米專署會員健康中心，有1400平米游泳池會所，設(shè)有室內(nèi)溫泉游泳池室內(nèi)游泳池，與酒店共享停車位170個1：1地下及地上停車『戶型配比建議』可類比案例參考產(chǎn)品供給以70-120平米區(qū)間一室、兩室為主編號項(xiàng)目名稱房間數(shù)量租金（元/月/建筑平米）入住率1國際大廈11612.590%2奧林匹克大廈1697.695%3今晚大廈40785%4利順德大廈848.680%5濱江國際飯店4411.580%6水晶宮飯店401590%7喜萊登酒店631380%8金皇大廈558-1180%9泰達(dá)國際會館635.595%10信達(dá)廣場1107.575%『戶型配比建議』可類比案例參考出租率均較為理想，但租金水平應(yīng)管理水平影響差異較大類別特征描述國籍服務(wù)式公寓作為高端的居住類物業(yè)其主要客戶為外籍人士。包括在津工作的歐美人士、日、韓企業(yè)外籍雇員以及港澳臺人士。行業(yè)特征天津知名的外資制造、金融、貿(mào)易公司的高層管理者；天津由于產(chǎn)業(yè)發(fā)展因素，日本籍客人較多。租期服務(wù)式公寓的客戶以中長期居住為主，租期為半年到一年；而酒店客戶都是短期居住。關(guān)注要點(diǎn)這些客戶不但要求硬件設(shè)施高檔，還對交通、安全以及物業(yè)管理等軟性方面十分看重。目前天津市高端公寓的客戶特征總結(jié)如下表所示：『戶型配比建議』可類比案例參考中長期居住的商務(wù)外來外籍客戶是主體『戶型配比建議』可類比案例參考物業(yè)位置:建國門外大街2號,即東三環(huán)國貿(mào)橋的西南角物業(yè)類型:集頂級酒店，甲級寫字樓，商業(yè)中心和酒店效勞式公寓為一體的大型商務(wù)綜合體工程；總占地面積：31,305m2總建筑面積：349,998m2柏悅酒店：37,018m2柏悅府：17,410m2，共28套柏悅居：39,212m2，共216套北京都市綜合體工程典型代表『戶型配比建議』可類比案例參考奢華型一室、兩室產(chǎn)品為主銀泰中心效勞式公寓局部〔柏悅居〕共216套；以舒適型一室、兩室產(chǎn)品構(gòu)成。一室戶型面積在132－138平米區(qū)間；兩室戶型面積在240－242平米區(qū)間?！簯粜团浔冉ㄗh』可類比案例參考豪華精裝修提升品質(zhì)超豪華精裝修〔精裝修本錢超過4000元/平米〕和公共空間的打造凸顯品質(zhì)『戶型配比建議』可類比案例參考銷售價格領(lǐng)先于區(qū)域市場柏悅居歷史銷售價格走勢：形象建立期目的：高端形象入市，建立北京銀泰中心工程整體市場形象。主題：北京銀泰中心——CBD核心區(qū)地標(biāo)性建筑綜合體手段：網(wǎng)絡(luò)、活動、硬廣、軟文：境外市場預(yù)熱期目的：境外市場預(yù)熱，為柏悅居海外路演宣傳造勢。主題：柏悅居——柏悅酒店專屬豪宅〔香港地區(qū)〕手段：推介會、硬廣、軟文：第一強(qiáng)銷期目的：提升目標(biāo)客群對柏悅居投資價值的認(rèn)可度，保證充足有效的客源供給。主題：北京柏悅酒店專屬豪宅——銀泰中心柏悅居香港預(yù)售手段：網(wǎng)絡(luò)、路演、硬廣、軟文：持續(xù)熱銷期目的：為10月31日完成柏悅居85%的銷售目標(biāo)提供市場支持；同時為柏悅府10月底入市提前蓄客。主題：體驗(yàn)銀泰中心柏悅居感受北京豪宅居住藝術(shù)手段：網(wǎng)絡(luò)、聯(lián)合公關(guān)活動、路演、硬廣、軟文工程自2005年底入市起，僅用時1年半時間，實(shí)現(xiàn)了柏悅居公寓局部85%銷售率；同時，銷售價格遠(yuǎn)高于同時市場區(qū)域平均價格水平。『戶型配比建議』可類比案例參考地段價值地理位置：位于CBD核心區(qū)黃金地段，地理位置優(yōu)越，無與倫比；工程形象：CBD核心地標(biāo)建筑，長安街第一高。酒店價值凱悅國際酒店集團(tuán)在中國大陸地區(qū)的首家柏悅酒店——北京柏悅酒店；位于長安街沿線最高地標(biāo)建筑的中央主樓，擁有國內(nèi)最高的酒店大堂。產(chǎn)品價值頂級酒店效勞式專屬豪宅，柏悅酒店之六星級精裝標(biāo)準(zhǔn)，贈送全套家具和家用電器；國際超五星級物業(yè)效勞——凱悅國際酒店集團(tuán)為客戶提供全方位的貼身效勞。工程KPI梳理地段、地標(biāo)、頂級酒店、頂級產(chǎn)品打造『戶型配比建議』案例啟示高端豪華公寓在天津市場具有較大的開展空間；70-120平米區(qū)間產(chǎn)品具備較好的市場競爭力；頂級產(chǎn)品打造需要最優(yōu)質(zhì)資源的集中與整合。『戶型配比建議』科目建筑面積面積占比面積套數(shù)占比套數(shù)一室70-8020%500028%67兩室90-11040%1000042%100120-14025%625040%48三室150-18010%25006%15200-2305%12502%6B區(qū)公寓產(chǎn)品戶型配比建議主力產(chǎn)品房款舉薦控制在300萬以內(nèi)〔按30000元/平米計(jì)算〕；設(shè)置少量大戶型產(chǎn)品〔200平米以上產(chǎn)品〕作為形象標(biāo)桿70-140平米區(qū)間一室、兩室產(chǎn)品為主；戶均面積約100平米。傳統(tǒng)，在乎家的氣質(zhì)今日，那么講究居住的智慧『產(chǎn)品開展建議』社區(qū)智能化精裝硬件提升物業(yè)效勞家居智能化本案公寓通過精裝、硬件提升、社區(qū)智能化、家居智能化、物業(yè)效勞五大方面進(jìn)行豪華公寓品質(zhì)的打造?！寒a(chǎn)品開展建議』增加工程科技感，提升工程差異化和實(shí)用性，塑造工程品質(zhì)感。設(shè)置原那么原那么1通過多方面打造，提高工程附加值。原那么2『產(chǎn)品開展建議』豪華精裝，精裝修標(biāo)準(zhǔn)不低于5000元/平米豪華精裝建議上?；▓@石橋上海首席城市豪宅占地2萬平米，建筑面積約11萬精裝修標(biāo)準(zhǔn)約8000-10000元/平米目前均價約130000元/平米精良材質(zhì)，奢華品牌；超豪華酒店裝修標(biāo)準(zhǔn)打造至尊感受?！寒a(chǎn)品開展建議』參考案例上海湯臣一品豪華精裝建議客廳、飯廳、走廊陽臺等吊頂、墻面：輕銅龍骨石膏板吊頂，高級內(nèi)墻乳膠漆；客廳：高級實(shí)木復(fù)合地板或進(jìn)口大理石地坪；陽臺：地面采用進(jìn)口花崗巖，玻璃金屬欄桿。公共區(qū)域石材、地板、金屬飾物『產(chǎn)品開展建議』參考案例上海湯臣一品臥室天花局部吊頂，油進(jìn)口乳膠漆；地面鋪木飾面地板；墻身貼高級墻紙飾面高級大理石及局部木飾面造型；臥室配豪華衣柜；采用金屬欄桿，實(shí)木扶手，進(jìn)口大理石踏步。臥室模塊實(shí)木地板、高級壁紙、衣柜『產(chǎn)品開展建議』參考案例上海湯臣一品廚房墻地面均采用進(jìn)口大理石；吊天花油進(jìn)口防潮漆配飾線；德國博得寶〔Poggenpohl〕廚具全套；德國Gaggenau電器設(shè)備〔冰箱、微波爐、烤箱等〕。廚房模塊石材、品牌廚具、電器『產(chǎn)品開展建議』參考案例上海湯臣一品衛(wèi)生間墻地面均采用進(jìn)口大理石；吊天花油進(jìn)口防潮漆配飾線；地坪加熱系統(tǒng)；德國Villeroy&Boch潔具及Dornbracht龍頭。；意大利TEUCO超音波按摩浴缸，德國漢斯格雅〔Hansgrohe〕、福洛〔Pharo〕淋浴組。衛(wèi)浴模塊石材、頂級衛(wèi)浴潔具組合『產(chǎn)品開展建議』參考案例上海湯臣一品輔助模塊實(shí)木門、Low-E窗、電動窗簾戶式中央空調(diào)、中央吸塵、凈水系統(tǒng)門、窗等門、窗套：實(shí)木窗套和實(shí)木花飾門；分戶門：德國Nobelesse手工雕花銅門窗：鋁合金烤漆門窗，中空玻璃〔Low-E防輻射銅化玻璃〕，意大利阿魯克〔ALUK〕門窗五金。采用SilentGiss電動窗簾軌道。設(shè)施設(shè)備中央洗塵 ：美國碧慕〔BEAM〕中央洗塵系統(tǒng)；供水 ：冷水采用日本積水〔Sekisui〕銅塑復(fù)合管，熱水采用304不銹鋼管空調(diào)：日本大金〔DAKIN〕VRVII戶式中央空調(diào)；電器：法國海格〔Hager〕住戶配電箱，采用進(jìn)口德國ABB公司EIB系統(tǒng)；視訊裝置：來邦〔Lonbon〕緊急對講系統(tǒng)『產(chǎn)品開展建議』參考案例上海湯臣一品參考案例君隆廣場工程根底信息位置和平區(qū)內(nèi)環(huán)線南京路與河北路交口開發(fā)商御道津旅（天津）發(fā)展有限公司占地面積（㎡）20454.55總建筑面積（㎡）180000容積率8.8總戶數(shù)950套產(chǎn)品類型38層精裝公寓戶型70-200平米目前報(bào)價均價25000元/平米銷售動態(tài)目前寫字樓已經(jīng)售罄，瞰景精裝公寓余房還有2套大戶型余房在售，附贈部分家具家電38F精裝公寓『產(chǎn)品開展建議』裝修標(biāo)準(zhǔn)：威斯汀經(jīng)典公寓、威斯汀尚品公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)4000元/平方米，威斯汀公館4000-6000元/平方米裝修風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格，少數(shù)戶型融入中式風(fēng)裝修色調(diào)：以黑、白、紅為主色調(diào)主力戶型：76-89㎡一居、123-160㎡兩居、180-300㎡三室〔主力戶型〕裝修風(fēng)格示意圖：現(xiàn)代威斯汀公館180-300㎡威斯汀經(jīng)典公寓76-89㎡威斯汀尚品公寓123-160㎡參考案例君隆廣場『產(chǎn)品開展建議』參考案例——君隆廣場威斯汀經(jīng)典公寓威斯汀公寓76-89㎡經(jīng)典公寓模塊細(xì)節(jié)拆分——客廳、廚房在小戶型公寓里采用淺色調(diào)演繹現(xiàn)代感極強(qiáng)的居室風(fēng)格，在視覺上能夠產(chǎn)生寬敞效果的同時也顯得清新簡約?！寒a(chǎn)品開展建議』經(jīng)典公寓76-89㎡經(jīng)典公寓模塊細(xì)節(jié)拆分——客廳、臥室裝修重點(diǎn)打造舒適、便捷的生活方式，步入式衣帽間成為其中濃墨重彩的一筆。參考案例——君隆廣場威斯汀經(jīng)典公寓『產(chǎn)品開展建議』經(jīng)典公寓76-89㎡參考案例——君隆廣場威斯汀經(jīng)典公寓『產(chǎn)品開展建議』參考案例：君隆廣場威斯汀尚品公寓尚品公寓模塊細(xì)節(jié)拆分——客廳、餐廳〔采用暖色系和淺灰色系兩種主色調(diào)〕較多運(yùn)用白、灰、黑色調(diào)，點(diǎn)綴少量橙色系軟裝，呈現(xiàn)出簡潔、明快的風(fēng)格，線條感十足的設(shè)計(jì)也在總體上展現(xiàn)出簡約的效果?！寒a(chǎn)品開展建議』各功能模塊細(xì)節(jié)拆分——客廳、玄關(guān)、書房威斯汀尚品公寓123-160㎡采用以暖色調(diào)為主的裝修風(fēng)格，米色系的墻面、壁紙、地毯襯托酒紅色的木門、沙發(fā)及窗簾營造出溫馨、舒適的居住感受。參考案例：君隆廣場威斯汀尚品公寓『產(chǎn)品開展建議』威斯汀尚品公寓123-160㎡參考案例：君隆廣場威斯汀尚品公寓『產(chǎn)品開展建議』各功能模塊細(xì)節(jié)拆分——客廳、餐廳威斯汀公館180-300㎡在公館戶型里采用偏暖色調(diào)，融入了少量中式元素，表現(xiàn)出現(xiàn)代感極強(qiáng)的而又雄渾沉穩(wěn)的氣度，給人以大方、典雅、尊崇的感受，貼合產(chǎn)品的客群定位。參考案例：君隆廣場威斯汀公館『產(chǎn)品開展建議』威斯汀公館180-300㎡參考案例：君隆廣場威斯汀公館『產(chǎn)品開展建議』裝修亮點(diǎn)：君隆廣場公寓內(nèi)精裝的選材采用國際原裝進(jìn)口一線品牌，注重品牌和整體施工工藝的質(zhì)感，在細(xì)節(jié)中彰顯品質(zhì)，高雅品味一覽無遺。君隆廣場整體定位商務(wù)氣息濃厚，因此，在居室的設(shè)計(jì)上采用現(xiàn)代簡約的風(fēng)格，在干練線條中尋求一種平衡的美感，用更加精細(xì)的工藝、考究的材質(zhì)、國際一流品牌，展現(xiàn)出該工程商務(wù)氣質(zhì)獨(dú)有的精致和個性。客戶需求特征精裝修需求程度：根據(jù)調(diào)研其購置客戶大局部為高端商務(wù)人群和高級公務(wù)員，投資類客戶和自住型客戶各占50%的比例，采用了廚衛(wèi)配置家具家電的方式既滿足主流客戶需求又保證了客戶對于個性化的追求。精裝修風(fēng)格偏好：在承受更多壓力的高端商務(wù)人群的生活中，快節(jié)奏、高頻率、高負(fù)荷是其生活常態(tài)，因此他們要求其居住品質(zhì)簡約而舒適。而簡約主義所崇尚的正是通過流動的線條、質(zhì)感的材料及整體協(xié)調(diào)搭配讓人在日趨繁忙的生活中，得到一種能徹底放松、以簡潔和純潔來調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)換精神空間，因此客戶對該種空間布局較為認(rèn)同。色調(diào)偏好：整體采用中性色調(diào)，以褐色、米黃等色調(diào)搭配方案，舍棄色彩的繁雜和堆砌，與商務(wù)人士簡約的生活互為因果?？蛻魧Ω鞴δ軈^(qū)域裝修重視程度一居自高向低為——衛(wèi)生間〉臥室〉客廳〉廚房二居、三居自高向低為——客廳〉臥室〉衛(wèi)生間/廚房君隆廣場小結(jié)：工程根底信息位置和平區(qū)大沽橋與興安路交匯處開發(fā)商金融街控股股份有限公司占地面積（㎡）53200總建筑面積（㎡）600000容積率4.8總戶數(shù)1076套產(chǎn)品類型30層精裝公寓戶型津門公寓118-357平米，津塔公寓60-130平米設(shè)計(jì)方王大君設(shè)計(jì)事務(wù)所目前報(bào)價津塔公寓價格區(qū)間25000-30000元/平米裝修風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格裝修造價：津門裝修標(biāo)準(zhǔn)為4000-4500元/平方米〔含廚衛(wèi)家具家電〕津塔裝修標(biāo)準(zhǔn)為3500元/平方米〔全部家具家電〕裝修色調(diào)：以米、灰、暗紅為主色調(diào)主力在售戶型：118-357平米，60-130平米參考案例：天津環(huán)球金融中心『產(chǎn)品開展建議』津門公寓——各功能模塊細(xì)節(jié)拆分——臥室實(shí)景圖公寓以177平米以上大戶型為主，全部采用現(xiàn)代風(fēng)格，并以暖色調(diào)、深色系為主基調(diào)，紫金色的臥室軟裝、酒紅色的玄關(guān)柜等，共同營造出奢華、典雅的居住感受。臥室采用以暖色系為主的裝修風(fēng)格，色調(diào)統(tǒng)一具有層次感參考案例：天津環(huán)球金融中心『產(chǎn)品開展建議』津門各功能模塊細(xì)節(jié)拆分——客廳、餐廳客廳實(shí)景圖餐廳實(shí)景圖客廳及餐廳區(qū)域裝修也以深色系的暖色調(diào)為主，賦予居住空間莊重、大氣的風(fēng)格特點(diǎn)，點(diǎn)綴其中的水晶燈、紅色地毯等軟裝飾也將室內(nèi)空間渲染得浪漫溫馨。參考案例：天津環(huán)球金融中心『產(chǎn)品開展建議』門廳、餐廳：戶門：三防門，配海福樂〔HAFELE〕或史丹利〔Stanley)或英格索蘭(IR)或瑞高(BESTKO)或耶魯(YALE)或其他同檔次門鎖。地面：實(shí)木復(fù)合地板。墻面：壁紙，局部位置有鏡子或木飾。頂棚：輕鋼龍骨石膏板吊頂，乳膠漆。固定家俱：壁龕1組，固定柜1組。材質(zhì)為中密度板實(shí)木貼皮，五金配件為海福樂〔HAFELE〕或史丹利〔Stanley)或英格索蘭(IR)或瑞高(BESTKO)或多瑪(DORMA)或其他同檔次品牌?？蛷d：地面：實(shí)木復(fù)合地板。墻面：壁紙，局部位置有鏡子或木飾。頂棚：輕鋼龍骨石膏板吊頂，乳膠漆。廚房：地面：石材。墻面：石材或其他同檔次材料。頂棚：輕鋼龍骨石膏板吊頂，乳膠漆。櫥柜：漢森或科寶博洛尼或艾諾或柏麗或其他同檔次品牌。臥室：地面：實(shí)木復(fù)合地板。墻面：壁紙。頂棚：輕鋼龍骨石膏板吊頂，乳膠漆。固定家俱：主臥室固定柜1組，步入衣帽間衣柜1組；客臥固定柜1組。材質(zhì)為中密度板實(shí)木貼皮，五金配件為海福樂〔HAFELE〕或史丹利〔Stanley)或英格索蘭(IR)或瑞高(BESTKO)或多瑪(DORMA)或其他同檔次品牌。衛(wèi)生間：地面：石材。墻面：石材。頂棚：輕鋼龍骨防水石膏板吊頂，防水乳膠漆。淋浴間：獨(dú)立淋浴間，配漢斯格雅〔HANSGROHE〕或當(dāng)代(DORNBRACHT)或高儀(GROHE)或其他同檔次品牌。浴缸：杜拉維特(DURAVIT)或勞芬(LAUFEN)或唯寶(V&B)或凱勒馬(KERAMAG)或其他同檔次品牌。坐便器：杜拉維特(DURAVIT)或勞芬(LAUFEN)或唯寶〔V&B〕或凱勒馬(KERAMAG)或其他同檔次品牌。浴室柜及臺面：每個衛(wèi)生間1組浴室柜，臺面為石材。洗手盆：杜拉維特(DURAVIT)或勞芬(LAUFEN)或唯寶(V&B)或凱勒馬(KERAMAG)或其他同檔次品牌洗手盆。衛(wèi)浴五金：包括洗手盆龍頭、浴缸龍頭。品牌：漢斯格雅〔HANSGROHE〕或當(dāng)代(DORNBRACHT)或高儀(GROHE)或其他同檔次品牌。其他五金配件：毛巾?xiàng)U、手紙架、浴衣鉤。開關(guān)插座：西門子或羅格朗或奇勝或西蒙或其他同檔次品牌。津門交工標(biāo)準(zhǔn)整體采用國際一線品牌建材配合天然石材凸顯精裝質(zhì)感看不見的局部——五金件全部采用國際品牌，從細(xì)節(jié)著手塑造高端品質(zhì)參考案例：天津環(huán)球金融中心『產(chǎn)品開展建議』0居1衛(wèi)88㎡津塔公寓——主力在售戶型：59㎡一居、127㎡兩居、138㎡三室裝修風(fēng)格：現(xiàn)代風(fēng)格裝修色調(diào)：米色、咖啡色0居以米色墻壁配以香檳、咖啡、米色家具參考案例：天津環(huán)球金融中心『產(chǎn)品開展建議』2居2廳1衛(wèi)127㎡〔主力戶型圖〕2居以灰色搭配褐色家具，給人以沉穩(wěn)大氣之感參考案例：天津環(huán)球金融中心『產(chǎn)品開展建議』

3居2廳1衛(wèi)138㎡三居在現(xiàn)代風(fēng)格根底上融合了少量歐式元素，更加尊貴參考案例：天津環(huán)球金融中心『產(chǎn)品開展建議』津塔公寓精裝標(biāo)準(zhǔn)1. 門廳：〔1〕戶門、門鎖：防盜木門，配海福樂〔HAFELE〕或史丹利〔Stanley〕或英格索蘭(IR)或瑞高(BESTKO)或其他同檔次電子門鎖?！?〕地面：微晶石〔3〕墻面：壁紙，局部位置有木飾?！?〕頂棚：輕鋼龍骨石膏板吊頂，乳膠漆。2. 起居廳及開放式廚房：〔1〕地面：實(shí)木復(fù)合地板。〔2〕墻面：起居廳墻面為壁紙，局部位置有木飾；開放式廚房墻面為石材?！?〕頂棚：局部乳膠漆；局部輕鋼龍骨石膏板吊頂，乳膠漆。〔4〕櫥柜：漢森或科寶博洛尼或其他同檔次品牌3. 臥室：〔1〕地面：實(shí)木復(fù)合地板。〔2〕墻面：壁紙?！?〕頂棚：局部乳膠漆；局部輕鋼龍骨石膏板吊頂，乳膠漆。4. 衛(wèi)生間：〔1〕地面：瓷磚，諾貝爾或其他同檔次品牌?！?〕墻面：石材?！?〕頂棚：輕鋼龍骨防水石膏板吊頂，防水乳膠漆?！?〕淋浴間：獨(dú)立淋浴間，花灑為漢斯格雅〔HANSGROHE〕或當(dāng)代(DORNBRACHT)或高儀(GROHE)或其他同檔次品牌?！?〕坐便器：杜拉維特(DURAVIT)或勞芬(LAUFEN)或唯寶〔V&B〕或凱勒馬(KERAMAG)或其他同檔次品牌?！?〕浴室柜及臺面：每個衛(wèi)生間1組浴室柜，臺面為大理石或人造石?！?〕洗手盆：杜拉維特(DURAVIT)或勞芬(LAUFEN)或唯寶(V&B)或凱勒馬(KERAMAG)或其他同檔次品牌?！?〕洗手盆龍頭：漢斯格雅〔HANSGROHE〕或當(dāng)代(DORNBRACHT)或高儀(GROHE)或其他同檔次品牌?！?〕其他五金配件：毛巾?xiàng)U、手紙架、浴衣鉤。參考案例：天津環(huán)球金融中心『產(chǎn)品開展建議』裝修亮點(diǎn)：裝修采用高檔材質(zhì)或高檔品牌，戶型由小到大色調(diào)及風(fēng)格隨之趨于沉穩(wěn)成熟?？蛻粜枨筇卣骶b修需求程度：絕大局部購置原因是看重工程地段，30%客戶認(rèn)為精裝修可有可無，10%客戶不需要精裝〔有少數(shù)頂尖客戶認(rèn)為精裝效果差強(qiáng)人意，甚至?xí)孕谐烦匦卵b修〕，60%以上客戶認(rèn)為最好帶有精裝修；裝修風(fēng)格喜好：70%的客戶認(rèn)可工程的現(xiàn)代裝修風(fēng)格，30%的客戶喜歡其他風(fēng)格；色調(diào)偏好：客戶普遍接受簡約、大氣的中性偏暖色調(diào)客戶對各功能區(qū)域裝修重視程度：津門〔大戶型〕自高向低為客廳〉衛(wèi)生間〉廚房〉臥室；津塔〔小戶型〕為衛(wèi)生間〉客廳〉臥室〉廚房;是否要求配送家具家電：由于投資型客戶較多因此多數(shù)客戶認(rèn)為需要帶有家具家電。小結(jié)：參考案例：天津環(huán)球金融中心『產(chǎn)品開展建議』公寓市場精裝標(biāo)準(zhǔn)化分析配備標(biāo)準(zhǔn)精裝產(chǎn)品根據(jù)精裝造價的不同，其變化主要表現(xiàn)在選用材質(zhì)、裝修程度、品牌配置三方面上3500-7000元之間精裝修配置2000元及以下精裝修配置精裝報(bào)價區(qū)間在3500-7000以上，廚衛(wèi)家具家電齊全，廚具、衛(wèi)浴、建材品牌為中高檔，較多采國際一線品牌及國際知名品牌，但在具體規(guī)格款式上有一定差異；有局部小戶型公寓配備全套家具家電，主要面向投資客群市場上精裝報(bào)價區(qū)間在2000元及以下，廚衛(wèi)配備局部家具家電，廚具及衛(wèi)浴品牌偏于中檔，建材較多采用國內(nèi)品牌品質(zhì)的變化主要表現(xiàn)在精裝修本錢的變化公寓市場標(biāo)準(zhǔn)化分析『產(chǎn)品開展建議』材質(zhì)、品牌對于精裝造價有較大影響，例如漢斯格雅和杜拉維特的衛(wèi)浴其品牌下有多個系列產(chǎn)品，選用不同檔次的產(chǎn)品系列對實(shí)際本錢產(chǎn)生較大差異；各工程精裝著重點(diǎn)不盡相同，但普遍最為重視衛(wèi)生間的裝修和配置，因?yàn)槎鄶?shù)購置者尋求長期投資回報(bào)，而終端使用客戶對于衛(wèi)生間最為看重，衛(wèi)生間品質(zhì)提升有利于未來租售。配備標(biāo)準(zhǔn)公寓市場標(biāo)準(zhǔn)化分析『產(chǎn)品開展建議』裝修風(fēng)格以現(xiàn)代簡約風(fēng)格為主流兼有局部歐式、中式元素裝修色調(diào)整體色調(diào)主要采用米色、咖啡色和黑色等偏暖色系裝修風(fēng)格及色調(diào)大戶型產(chǎn)品中小戶型產(chǎn)品裝修風(fēng)格裝修色調(diào)以現(xiàn)代簡約風(fēng)格為主，保證舒適性和實(shí)用性以米色為主，家具家飾上偏褐色、咖啡色現(xiàn)代簡約的裝修風(fēng)格和米色、咖啡色系是住宅精裝修產(chǎn)品的主流產(chǎn)品配置公寓市場標(biāo)準(zhǔn)化分析『產(chǎn)品開展建議』3500-7000元/平米衛(wèi)生間座便、浴缸、洗面盆、龍頭、花灑：高儀、漢斯格雅、維寶、杜拉維特、勞芬熱水器：AO史密斯阿里斯頓洗衣機(jī)：博世、西門子、GE高投入工程更多采用國際一線的品牌2000元/平米及以下衛(wèi)生間座便、浴缸、洗面盆、龍頭、花灑：摩恩、科勒、TOTO熱水器：AO史密斯阿里斯頓洗衣機(jī)：西門子、伊萊克斯公寓市場標(biāo)準(zhǔn)化分析『產(chǎn)品開展建議』廚房櫥柜：科寶博洛尼燃?xì)庠睿何鏖T子水龍頭：弗蘭卡水盆：弗蘭卡冰箱：西門子、伊萊克斯烤箱、微波爐：西門子、伊萊克斯廚房櫥柜：德國艾諾漢森燃?xì)庠睿篈riston、西門子抽油煙機(jī)：Ariston、西門子水龍頭：弗蘭卡漢斯格雅水盆：弗蘭卡漢斯格雅冰箱：GE、西門子、博世烤箱、微波爐：Ariston、西門子3500-7000元/平米2000元/平米及以下公寓市場標(biāo)準(zhǔn)化分析『產(chǎn)品開展建議』建材天花：石膏板吊頂?shù)孛妫褐饕獮閷?shí)木復(fù)合地板墻面：壁紙家具：定制固定家具五金件：合資品牌五金件建材天花：輕鋼龍骨石膏板吊頂，乳膠漆地面：實(shí)木復(fù)合地板或天然石材墻面：壁紙，局部搭配石材或木飾面家具：定制固定家具五金件：德國、意大利等國際品牌五金件3500-7000元/平米2000元/平米及以下公寓市場標(biāo)準(zhǔn)化分析『產(chǎn)品開展建議』本案產(chǎn)品精裝開展建議精裝標(biāo)準(zhǔn)需滿足高端豪宅公寓的品質(zhì)保證，還需注重居住的舒適性根據(jù)不同產(chǎn)品、不同戶型在客戶關(guān)心的重點(diǎn)部位以國際一線品牌及高端建材為主，突出國際化的美觀與質(zhì)感。在選用具體規(guī)格、型號、款式時，本著本錢集約化原那么，以擁有主流功能的中高端產(chǎn)品系列〔例如仁恒選擇的高儀龍頭為其產(chǎn)品中價格最低款〕，既保證工程品質(zhì)又最大限度節(jié)約本錢。在非重點(diǎn)部位那么以國際知名品牌或國內(nèi)一線品牌搭配中端建材為主，注重視覺感受和質(zhì)感，在保證高質(zhì)量和實(shí)用前提下，應(yīng)用在門、瓷磚、乳膠漆、地板等方面；本案公寓精裝策略仁恒采用〔700元/個〕『產(chǎn)品開展建議』123凸顯品質(zhì)區(qū)域重點(diǎn)區(qū)域一般區(qū)域配置標(biāo)準(zhǔn)：國際一線品牌配高端建材策略:與競品工程在硬件比照上增加賣點(diǎn)，支撐本工程高價值，成為產(chǎn)品亮點(diǎn)以國際一線品牌中的實(shí)用型產(chǎn)品為主配置標(biāo)準(zhǔn)：國際一線品牌或國際知名品牌，配中高端建材策略:突出配置與國際一線品牌屬于同等的水平。但在選用時，本著本錢控制的原那么，以主流功能產(chǎn)品為主。配置標(biāo)準(zhǔn)：國內(nèi)一線品牌為主配中高端建材策略:注重觀感和手感，在保證質(zhì)量和使用壽命的前提下，應(yīng)用在規(guī)定的范圍空間里。差異化精裝策略，實(shí)現(xiàn)本錢控制和高端形象雙重功能核心策略本案公寓精裝策略『產(chǎn)品開展建議』大戶型公寓中小戶型公寓凸顯品質(zhì)區(qū)域重點(diǎn)區(qū)域一般性區(qū)域客餐一體、衛(wèi)生間配置：國際一線品牌，杜拉維特、漢斯格雅、凱勒瑪、當(dāng)代等品牌策略：品牌影響力表達(dá)工程硬件配置高度廚房、臥室配置：國際一線品牌、國際知名品牌策略：品牌性價比高的產(chǎn)品進(jìn)行搭配組合，既保證品質(zhì)又控制本錢配置：國際一線品牌，杜拉維特、漢斯格雅等品牌配置：國際知名品牌，策略：國際知名品牌中實(shí)用型強(qiáng)的產(chǎn)品衛(wèi)生間客廳、餐廳臥室配置：國際知名品牌策略：多配置固定家具、五金件的配置要表達(dá)質(zhì)感本案公寓精裝策略『產(chǎn)品開展建議』功能區(qū)部位裝修建議大堂墻面：石材，局部鏡子、部分位置有木飾面、部分位置有壁紙。地面：石材。頂棚：石膏板吊頂，乳膠漆門廳戶門、門鎖：三防門，配海福樂（HAFELE）或史丹利（Stanley)或英格索蘭(IR)或瑞高(BESTKO)或耶魯(YALE)或其他同檔次門鎖。地面：石材。墻面：壁紙，局部位置有鏡子或木飾。頂棚：輕鋼龍骨石膏板吊頂，乳膠漆。固定家俱：玄關(guān)固定柜1組。材質(zhì)為中密度板實(shí)木貼皮，五金配件為海福樂（HAFELE）或史丹利（Stanley)或英格索蘭(IR)或瑞高(BESTKO)或多瑪(DORMA)或其他同檔次品牌。本案公寓精裝建議『產(chǎn)品開展建議』電梯間及入戶門電梯轎廂鋼木復(fù)合入戶門『產(chǎn)品開展建議』入戶門、電梯間效果示意功能區(qū)部位裝修建議餐廳地面：石材。墻面：壁紙，局部位置有木飾。頂棚：輕鋼龍骨石膏板吊頂，乳膠漆。固定家俱：固定柜2組。材質(zhì)為中密度板實(shí)木貼皮，五金配件為海福樂（HAFELE）或史丹利(Stanley)或英格索蘭(IR)或瑞高(BESTKO)或多瑪(DORMA)或其他同檔次品牌。廚房地面：石材。墻面：石材或同檔次材料。頂棚：輕鋼龍骨石膏板吊頂，乳膠漆。櫥柜：漢森或科寶博洛尼或艾諾或柏麗或其他同檔次品牌。本案公寓精裝建議『產(chǎn)品開展建議』『產(chǎn)品開展建議』豪華餐廳效果示意豪華餐廳效果示意『產(chǎn)品開展建議』功能區(qū)部位裝修建議廚房家電灶具：1件，西門子或伊萊克斯或法格或其他同檔次品牌。抽油煙機(jī)：1件，西門子或伊萊克斯或法格或其他同檔次品牌。雙門對開冰箱：1臺，西門子或伊萊克斯或法格或其他同檔次品牌。烤箱：1件，西門子或伊萊克斯或法格或其他同檔次品牌。洗碗機(jī)：1件，西門子或伊萊克斯或法格或其他同檔次品牌。垃圾處理器：1件，安納海姆或愛適易或其他同檔次品牌。凈水器：1件，國產(chǎn)品牌。本案公寓精裝建議『產(chǎn)品開展建議』『產(chǎn)品開展建議』廚房家電效果示意功能區(qū)部位裝修建議臥室地面：實(shí)木復(fù)合地板。墻面：壁紙。頂棚：輕鋼龍骨石膏板吊頂，乳膠漆。固定家俱：主臥室固定柜2組；主臥室步入衣帽間衣柜1組，固定柜1組；客臥衣帽柜1組。材質(zhì)為中密度板實(shí)木貼皮，五金配件為海福樂（HAFELE）或史丹利（Stanley)或英格索蘭(IR)或瑞高(BESTKO)或多瑪(DORMA)或其他同檔次品牌。書房地面：實(shí)木復(fù)合地板。墻面：壁紙。頂棚：輕鋼龍骨石膏板吊頂，乳膠漆。固定家俱：固定柜2組。材質(zhì)為中密度板實(shí)木貼皮，五金配件為海福樂（HAFELE）或史丹利（Stanley)或英格索蘭(IR)或瑞高(BESTKO)或多瑪(DORMA)或其他同檔次品牌。本案公寓精裝建議『產(chǎn)品開展建議』『產(chǎn)品開展建議』臥室效果示意功能區(qū)部位裝修建議衛(wèi)生間地面：石材。墻面：石材。頂棚：輕鋼龍骨防水石膏板吊頂，防水乳膠漆。淋浴間：獨(dú)立淋浴間，花灑為漢斯格雅（HANSGROHE）或當(dāng)代(DORNBRACHT)或高儀(GROHE)或其他同檔次品牌。浴缸：杜拉維特(DURAVIT)或勞芬(LAUFEN)或唯寶(V&B)或凱勒馬(KERAMAG)或其他同檔次品牌。主臥室衛(wèi)生間為唯寶（V&B）或TOTO或TEUCO或其他同檔次雙人按摩浴缸。坐便器、凈身器：杜拉維特(DURAVIT)或勞芬(LAUFEN)或唯寶（V&B）或凱勒馬(KERAMAG)或其他同檔次品牌。浴室柜及臺面：每個衛(wèi)生間1組浴室柜，臺面為石材。洗手盆：杜拉維特(DURAVIT)或勞芬(LAUFEN)、唯寶(V&B)或凱勒馬(KERAMAG)或其他同檔次洗手盆。衛(wèi)浴五金：包括洗手盆龍頭、凈身器龍頭、浴缸龍頭；品牌為漢斯格雅（HANSGROHE）或當(dāng)代(DORNBRACHT)或高儀(GROHE)或其他同檔次品牌。其他五金配件：毛巾?xiàng)U、手紙架、浴衣鉤。本案公寓精裝建議『產(chǎn)品開展建議』『產(chǎn)品開展建議』衛(wèi)生間效果示意花灑采購價：5000元/套坐便器斯達(dá)克2系列采購價：5000余元/套洗面盆斯達(dá)克1系列臺上盆采購價：2500余元/套『產(chǎn)品開展建議』廚衛(wèi)高端品牌示意廚房水槽/龍頭精密細(xì)壓紋系列采購價：2500余元/套浴缸斯達(dá)克3系列采購價：5000余元/套建議全部二居及局部一居戶型廚衛(wèi)高端品牌示意『產(chǎn)品開展建議』功能區(qū)部位裝修建議起居室地面：石材。墻面：壁紙，局部位置有鏡子或木飾。頂棚：輕鋼龍骨石膏板吊頂，乳膠漆。固定家俱：固定柜1組，材質(zhì)為中密度板實(shí)木貼皮，五金配件為海福樂（HAFELE）或史丹利（Stanley)或英格索蘭(IR)或瑞高(BESTKO)或多瑪(DORMA)或其他同檔次品牌。工作間地面：瓷磚，冠珠或諾貝爾或冠軍或羅馬或其他同檔次品牌。墻面：瓷磚，冠珠或諾貝爾或冠軍或羅馬或其他同檔次品牌。頂棚：輕鋼龍骨防水石膏板吊頂，防水乳膠漆。固定家俱：人造板固定柜1組。開關(guān)插座：西門子或羅格朗或奇勝或西蒙或其他同檔次品牌。本案公寓精裝建議『產(chǎn)品開展建議』『產(chǎn)品開展建議』起居室效果示意豪景苑起居室效果示意『產(chǎn)品開展建議』『產(chǎn)品開展建議』硬件科技提升通過提升硬件科技，增加工程的功能性和品質(zhì)感，進(jìn)而提升產(chǎn)品的附加值?！河布萍继嵘恢兴幚硐到y(tǒng)『硬件科技提升』地源熱泵系統(tǒng)『硬件科技提升』外維護(hù)置換新風(fēng)系統(tǒng)『硬件科技提升』恒濕恒溫系統(tǒng)『硬件科技提升』IP可視系統(tǒng)『硬件科技提升』私家指紋識別系統(tǒng)『硬件科技提升』紅外線監(jiān)控系統(tǒng)『硬件科技提升』『產(chǎn)品開展建議』社區(qū)智能化系統(tǒng)保證住戶居住的平安性、舒適性，同時通過社區(qū)智能化及其細(xì)節(jié)關(guān)心細(xì)節(jié)表達(dá)居者的身份和尊貴。社區(qū)智能化系統(tǒng)平安防范系統(tǒng)公共管理系統(tǒng)可視對講系統(tǒng)周界防越及報(bào)警聯(lián)動系統(tǒng)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)門禁系統(tǒng)停車場管理系統(tǒng)電子巡更系統(tǒng)室內(nèi)安防系統(tǒng)公共信息顯示系統(tǒng)電梯緊急對講系統(tǒng)背景音樂與緊急播送系統(tǒng)物業(yè)管理系統(tǒng)小區(qū)在管理上采用封閉式的管理模式〔住宅、商業(yè)分開管理〕，通過設(shè)置多道防線形成層層防范，并通過人防輔助技防，人防、技防相結(jié)合，形成一個全方位的、立體的、一體化的綜合保安平安防范系統(tǒng)，提高社區(qū)的平安性。為此，針對小區(qū)的平安管理設(shè)置如下防線：第一道防線：周界圍墻防范；第二道防線：出入口管理〔人、車出入口〕；第三道防線：公共區(qū)域監(jiān)控；第四道防線：保安電子巡更；第五道防線：室內(nèi)居家防盜。小區(qū)防線規(guī)劃『社區(qū)智能化』平安防范子系統(tǒng)以維護(hù)社會公共平安為目的，采用人力防范、技術(shù)防范和物理防范等方式綜合實(shí)現(xiàn)對人員、設(shè)備、建筑及區(qū)域的平安防范。運(yùn)用平安防范產(chǎn)品和其他相關(guān)產(chǎn)品所構(gòu)成平安防范子系統(tǒng)包括：周界報(bào)警、視頻監(jiān)控、電子巡更、樓宇對講、停車場管理等。

周界報(bào)警

在小區(qū)四周圍墻上安裝雙光束主動式紅外對射探測器，分區(qū)引至小區(qū)監(jiān)控中心。視頻監(jiān)控對小區(qū)出入口、小區(qū)道路、單元出入口、車庫出入口、電梯內(nèi)、停車場、圍墻等安防關(guān)鍵部位進(jìn)行實(shí)時監(jiān)控，并與報(bào)警系統(tǒng)聯(lián)動。

樓宇對講管理主機(jī)、小區(qū)出入口的圍墻機(jī)、單元門口主機(jī)、戶內(nèi)終端、聯(lián)網(wǎng)設(shè)備等構(gòu)成聯(lián)網(wǎng)型樓宇可視對講系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)可視對講、遠(yuǎn)程開門及集成門禁控制功能。

電子巡更安裝在線式電子巡更系統(tǒng)，對保安人員巡邏的工作狀態(tài)進(jìn)行監(jiān)督、記錄，并能對意外情況及時報(bào)警。

停車場管理地庫出入口、小區(qū)出入口安裝停車場管理系統(tǒng)，對出入車輛進(jìn)行管理控制?！荷鐓^(qū)智能化』公共播送與背景音樂子系統(tǒng)營造一個舒緩、輕松、優(yōu)雅的居住氣氛，平時播放背景音樂，必要時可作尋人通知、管理人員講話或娛樂指導(dǎo)等。在出現(xiàn)突發(fā)性事件時，可通過消防自動報(bào)警系統(tǒng)自動控制或通過本系統(tǒng)緊急播送分區(qū)切換器手動控制作緊急播送。LED大屏顯示子系統(tǒng)在小區(qū)入口處安裝LED大屏，用于小區(qū)公告信息發(fā)布，也可與社區(qū)智能平臺集成，接收來自社區(qū)智能平臺的發(fā)布信息。公共設(shè)備監(jiān)控子系統(tǒng)對小區(qū)內(nèi)的配電、道路照明、給排水設(shè)備、消防水泵、電梯運(yùn)行進(jìn)行監(jiān)控。物業(yè)機(jī)房子系統(tǒng)包括建筑裝修、供電、照明、防雷接地、UPS不間斷電源、火災(zāi)報(bào)警及滅火、門禁、防盜、閉路監(jiān)視、綜合布線和系統(tǒng)集成等?！荷鐓^(qū)智能化』『產(chǎn)品開展建議』家居智能化系統(tǒng)在本錢可以保證的前提下，與周邊競品形成差異化競爭，提升工程的賣點(diǎn)和附加值。舒適便利安全智慧家居智能調(diào)光開關(guān)、調(diào)光、場景控制窗簾控制家居環(huán)境控制：溫度、濕度、空氣質(zhì)量自動調(diào)節(jié)家庭背景音樂網(wǎng)絡(luò)家電控制

防盜、報(bào)警入侵檢測、防火檢測、煤氣泄露探測、自動報(bào)警可視對講

CCTV監(jiān)控：本地、遠(yuǎn)程電梯控制：自動呼梯、指定樓層集成開關(guān)面板：場景切換、家居安防無線操作：遙控器、移動智能終端設(shè)置方便：家庭地圖、可視化操作遠(yuǎn)程訪問控制：PC、、自動抄表『家居智能化』『家居智能化』霍尼韋爾智能家居系統(tǒng)的優(yōu)勢參考價格霍尼韋爾HRIS-1000系列標(biāo)準(zhǔn)配置：28000元/套

『家居智能化』霍尼韋爾智能家居系統(tǒng)的控制霍尼韋爾國際智慧家居結(jié)構(gòu)圖『家居智能化』霍尼韋爾國際智慧家居實(shí)力展示『家居智能化』『家居智能化』照明控制空調(diào)控制溫度控制家用電器場景實(shí)現(xiàn)遙控霍尼韋爾科技支撐可視對講及門禁控制由管理中心主機(jī)、單元門口機(jī)、家庭智能終端〔家庭網(wǎng)關(guān)〕組成可視對講系統(tǒng)訪客與住戶、住戶與住戶、住戶與管理中心之間的可視通話以及遠(yuǎn)程開門集成普通的功能擴(kuò)展出非可視分機(jī)、可視分機(jī)、廚房電視、浴室等多種對講終端智能可視門鈴，實(shí)現(xiàn)訪客二次確認(rèn)訪客圖像瀏覽管理中心機(jī)單元門口機(jī)智能可視門鈴對講分機(jī)家庭智能終端廚房浴室『家居智能化』家庭防盜、報(bào)警設(shè)置入侵探測、火災(zāi)、防盜、燃?xì)庑孤┨綔y、緊急求助等多個防區(qū)，接入家庭網(wǎng)關(guān)每個防區(qū)可單獨(dú)進(jìn)行布、撤防操作預(yù)設(shè)在家、外出、睡眠等多安防模式，布、撤防一鍵搞定，也可自定義安防模式當(dāng)有警情發(fā)生，本地報(bào)警提示，報(bào)警信號上傳小區(qū)管理中心，通知住戶安裝網(wǎng)絡(luò)攝像機(jī)，通過智能終端、無線智能終端等本地實(shí)時查看，或者通過網(wǎng)絡(luò)遠(yuǎn)程監(jiān)控『家居智能化』燈光、窗簾、場景控制燈光開關(guān)、調(diào)光控制窗簾的開合控制生活場景模式、個性化設(shè)置

客廳：居家、迎賓、影院

餐廳：就餐、聚會、燭光

臥室：影院、閱讀、起夜智能調(diào)節(jié)根據(jù)室內(nèi)光照度，自動調(diào)光；起夜，自動觸發(fā)夜起場景模式家庭地圖，直觀設(shè)置、操控集成開關(guān)面板、遙控器、智能終端，便捷操控遠(yuǎn)程操控窗簾控制場景控制『家居智能化』『家居智能化』家庭背景音樂