1、投資發(fā)展中心2012年11月30日北京商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展概況及綜合體項目調(diào)研報告壹 商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展概況肆 傳統(tǒng)商圈和現(xiàn)有商圈介紹伍 新興商圈形成及發(fā)展因素叁 2011年年商業(yè)地產(chǎn)市場分析陸 典型城市綜合體調(diào)研柒 通州商業(yè)項目調(diào)研貳 2010年商業(yè)地產(chǎn)市場分析壹 北京商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展概況商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 05年后，北京商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)升溫，商業(yè)地產(chǎn)高速發(fā)展，各區(qū)域項目紛紛落成。海淀區(qū)的奧北地區(qū)在奧運會之后逐漸完善了周邊配套措施；豐臺、石景山區(qū)也在西CBD和南城發(fā)展計劃落成如萬達廣場等大體量的商業(yè)項目；而CBD計劃東擴的面積幾乎等于目前CBD的面積，可以說這幾年也在逐漸落成。下表列出商業(yè)地產(chǎn)09-10年已落成

2、的商業(yè)項目： 商圈的演變和發(fā)展 1992年基于市場經(jīng)濟的發(fā)展以及對全球經(jīng)濟活動的預測，北京市政府就提出了北京城市總體規(guī)劃1991-2010中建立北京商務中心區(qū)（CBD）的構想。在綜合考慮了北京城地理分布、中心區(qū)域古都保存以及交通等因素后，國務院1993年批準了CBD的建立，其范圍為朝陽區(qū)內(nèi)西起東大橋路、東至西大望路，南起通惠河、北至朝陽路之間約3.99平方公里，即約400萬公頃。1993的北京市總體規(guī)劃1991-2010還提出構建國家級金融管理中心的規(guī)劃，集中管理國家級銀行總行以及非銀行金融機構總部。金融街商圈位于西城區(qū)西二環(huán)，目前占地118公頃（118萬平米），建面402萬平米，寫字樓占74

3、%。金融街2009年實現(xiàn)稅收1707.2億元，占北京稅收的28.4%，2010年上半年度實現(xiàn)稅收992.4億元，占西城區(qū)71.4%，目前它集中管理了超過40萬億的金融總資產(chǎn)，占全國金融總資產(chǎn)的47.6%。1988年5月國務院批準中國第一個國家級高新科技產(chǎn)業(yè)區(qū)，中關村商圈是隨著中關村科技園的規(guī)劃和發(fā)展帶動發(fā)展起來的。中關村商圈早期規(guī)劃的時候就被定為為“中國硅谷”。上地、大鐘寺商圈也是隨著中關村商圈發(fā)展起來，以“宜居”商業(yè)為主。 兩廣商圈是在自廣安門和廣渠門的拓寬改造和宣武門外大街北改造為“國際傳媒大道”而成名的，將會是繼CBD、金融街、中關村商圈之后北京有一個舉足輕重的新興商圈，其代表商業(yè)有國際

4、傳媒商貿(mào)城、傳媒未來城等。 由于08年北京奧運的開展，奧運場館的建設坐落在北京亞運村周邊，眾多房產(chǎn)開發(fā)商看到了這里的價值，短時間內(nèi)住宅猛增。為了滿足驟增的人群，其商業(yè)配套設施也迅速得到了完善。商業(yè)銷售模式 一般的商業(yè)地產(chǎn)的銷售模式分為只售不租、只租不售和租售結合，其中出售又分為先售后租回和整體出售的。 據(jù)統(tǒng)計，北京市商業(yè)地產(chǎn)中三種銷售模式三分天下，分別占比34%、33%和31%，其中售后租回的占全部的41%，可見銷售仍然是占據(jù)了商業(yè)地產(chǎn)的主要模式。究其原因，在結合了眾多資料考慮后，我們總結出來有以下幾點： 1) 分商業(yè)項目的業(yè)態(tài)來看，傳統(tǒng)百貨、購物中心、商業(yè)街以及商鋪等純銷售的比例并不高，大約

5、在10%-20%左右，而寫字樓配套和底商的銷售的占40%-50%之多，主要原因是寫字樓配套對商業(yè)業(yè)態(tài)的招商定位、對開發(fā)后期持續(xù)經(jīng)營的要求不高，開發(fā)商可以快速出售以回籠資金，而百貨、購物中心等具有業(yè)態(tài)整體性的特點，對招商策劃則必須要對項目定位、產(chǎn)品定位、分割商鋪定位合理，只有定位合理，才能保證長期的可持續(xù)經(jīng)營利潤。 2) 由于寫字樓配套和底商占商業(yè)項目的比例還是挺高的，而開發(fā)商在寫字樓開發(fā)前本身就缺乏長期經(jīng)營的意識和耐心，因此采取短、平、快的純銷售模式成為了必然。 3) 理論上說，售后返租是開發(fā)商為了達到快速銷售回籠資金，答應給予投資者固定年年回報的一種營銷手段。這是售后租回占比如此高的一個原因

6、。 4) 從商服的發(fā)展趨勢來看，隨著長期經(jīng)營意識的加強，國際視野的開拓，越來越多開發(fā)商意識到只有把握住產(chǎn)權，不急于回籠資金，從而獲取長遠的利潤，因此對長期經(jīng)營能力要求較高的商業(yè)業(yè)態(tài)采取只租不售的方式也就越來越多。 租售比和投資回報率 租售比一般指單位建面的月租金和房屋單價之比，是國際上常用于衡量樓市運行是否良好的指標，一般來說租售比在1:200到1:300之間為正常，比值越高，說明該地區(qū)的房產(chǎn)投資潛力較大。 從租售比來看，北京地區(qū)的商業(yè)投資潛力是較大的，其中東西兩城、朝陽和海淀區(qū)等都不到1:100。其二，東城和西城區(qū)的租金最高，這是因為金融街商圈的緣故。其三，朝陽、海淀區(qū)的租售比接近100，這

7、是因為他們是首都的經(jīng)濟科教中心，租售比趨于合理。從商業(yè)回報率來看，城八區(qū)的區(qū)域差異性較大，東西兩城已經(jīng)大大超過8%的合理投資回報率，而朝陽海淀兩區(qū)的投資回報率還不到5%，主要原因是朝陽區(qū)CBD商業(yè)多以外資為主，西城金融街區(qū)主要是內(nèi)資，08年的宏觀經(jīng)濟下，不少外資因運營撤離，而金融街的商業(yè)（主要是寫字樓）的地段稀缺性卻受到了內(nèi)資的青睞，從供需的角度考慮，不難理解西城的租金要比朝陽高出一倍多，從而具有較高的投資回報率。而從下面的住房空置率方面也能印證這一點。 寫字樓 (甲級寫字樓)北京甲級寫字樓物業(yè)市場在2010年強勢復蘇，全年表現(xiàn)優(yōu)于預期。截至2010年底，甲級寫字樓市場存量超過475萬平方米，

8、同比增加5.36%；市場供應量新增316,907平方米，全年凈吸納量累計達540,218平方米，同比上漲120%；總體空置率由2010年第一季度的16.27%下降至第四季度的10.02%，為2007年以來的最低值；投資市場在2010年表現(xiàn)依然活躍，總計15單整售或大宗買賣交易在年內(nèi)簽約。展望來年，高力國際認為業(yè)主方仍將在甲級寫字樓市場中占據(jù)有利地位，并對租戶的公司背景提出更多要求。2011年，總建筑面積達553,271平方米的七個寫字樓項目計劃入市，市場總體空置率預計將小幅上升，并在2011年底徘徊在12.60%左右。商鋪 (中高端購物中心)北京商鋪物業(yè)市場2010年保持活躍，大量海外及國內(nèi)零

9、售商積極擴張或進入本地市場。盡管新增供應量創(chuàng)下歷年之最，但鑒于商鋪租賃市場的競爭日益加劇，2010年北京中高端購物中心市場整體空置率較2009年下降1.79個百分點至14.48%。至2010年底，整體租金同比下降0.25%至每月每平方米人民幣692.53元。鑒于北京居民消費力的持續(xù)增長，北京仍將是多數(shù)國內(nèi)外零售商進行擴張和拓展的戰(zhàn)略性市場。2010年商業(yè)物業(yè)空置率2011年上半年商業(yè)物業(yè)空置率及租金甲級寫字樓北京甲級寫字樓整體市場的空置率創(chuàng)20年來新低，租金上漲已接近歷史最高點。2011年上半年，北京甲級寫字樓新增40余萬平方米供應，整體市場存量達到580萬平方米。其中，一季度有五個甲級寫字樓

10、入市，兩個為自用寫字樓，新增供應集中位于中關村和CBD區(qū)域，在二季度沒有任何新增供應。由于可租賃面積有限而需求持續(xù)強勁，北京甲級寫字樓的租金已上漲接近歷史最高點。二季度，甲級寫字樓平均凈有效租金環(huán)比增長11.7%，達到243元每平方米每月。至此，2011年上半年甲級寫字樓整體租金已上漲了17.3%，各區(qū)域市場均實現(xiàn)了租金上漲。從整體市場來看，業(yè)主們不但提高了租金的成交價格還縮短了免租期。 商鋪 (中高端購物中心)2011年上半年，北京國貿(mào)三期商城正式營業(yè)，為市場新增供應面積約57，000平方米?；趶妱诺牧闶凵虜U張需求，北京APM、藍色港灣、新光天地等核心商圈優(yōu)質(zhì)購物中心紛紛調(diào)整租戶結構或者進

11、行裝修改造以順應新的市場需求。上半年，整體市場租金平穩(wěn)上漲，其中優(yōu)質(zhì)購物中心首層平均租金半年內(nèi)增幅為7.0%，同比增長14.7%，達到668元每平方米每月。受益于強勁需求，整體市場平均空置率在半年內(nèi)下降3.1個百分點，達到10.8% 。酒店2011年北京的酒店需求繼續(xù)去年的增長趨勢，強勁上揚。海外入境旅游人數(shù)顯著增長，截止2011年5月底接待海外入境旅游人次較上年同期增長3.3%。與此同時，由于酒店新增供應放緩，北京五星級酒店的房價和入住率均呈強有力的增長趨勢，分別達到人民幣1，139元和62.0%。在入住率自2010年以來不斷攀升的情況下，酒店管理者對采取更為積極的價格策略信心滿滿，也同時帶

12、動了房價的增加。房價和入住率的捆綁性增長導致每間可出租房間收入（RevPAR）相應增長了18.7%（與上一年同期數(shù)字相比）。2009年，北京平均人均商業(yè)面積在1.5平方米左右，較2005年的0.9平方米提高了40%，從這里我們就能看出2005-2009五年間，北京市的商業(yè)布局飛躍式的轉變。 人均商業(yè)面積北京市各區(qū)域目前的人均商業(yè)面積分布如下圖。從圖中我們可以看出，崇文、宣武、東城、西城四各個老城區(qū)的人均商業(yè)面積均達到1.6以上，可見到目前為止，這里的商業(yè)發(fā)展已經(jīng)趨于成熟；朝陽、海淀兩大區(qū)雖然聚集了北京市的大量商業(yè)中心，但因其面積較大，周邊區(qū)域的商業(yè)發(fā)展還未成熟；豐臺、石景山、其他郊區(qū)縣是未來北

13、京市商業(yè)開發(fā)的重點區(qū)域，潛力巨大。物業(yè)形態(tài)對比分析 商鋪、社區(qū)底商、寫字樓配套三種業(yè)態(tài)的體量集中在3萬m2以下；而傳統(tǒng)百貨商場、步行街和綜合購物中心的體量都較大，其中，傳統(tǒng)百貨商場的體量大多數(shù)在36萬m2，步行街大多數(shù)在610萬m2，綜合購物中心在13萬m2和36萬m2的比例相近。在超大體量，也就是20萬m2以上的，綜合購物中心這種業(yè)態(tài)占據(jù)了多數(shù)，而1020萬m2的由步行街占據(jù)多數(shù)。 東城區(qū)、海淀區(qū)和石景山區(qū)都是以寫字樓配套為主，而崇文區(qū)、豐臺區(qū)和其他區(qū)都是以社區(qū)底商為主。西城區(qū)、宣武區(qū)、朝陽區(qū)三個區(qū)縣的社區(qū)底商和寫字樓配套的數(shù)量基本持平。西城區(qū)的綜合購物中心和傳統(tǒng)百貨商場較其他區(qū)是最多的，因

14、為西城區(qū)是最早發(fā)展這兩種業(yè)態(tài)的區(qū)縣之一，早在上世紀80年代形成的西單商圈最為典型，集傳統(tǒng)百貨和新型的購物中心于一體，形成了濃厚的購物氛圍，每年都會吸引大量的客流，因此西城區(qū)成為了開發(fā)商建造傳統(tǒng)百貨和綜合購物中心的首選。 貳 2010年商業(yè)地產(chǎn)市場分析自2005年北京寫字樓市場供應達到峰值后，供應量逐漸回落。2009年盡管樓市火爆但由于經(jīng)濟危機的持續(xù)影響，寫字樓市場并沒能呈現(xiàn)類似住宅市場的繁榮。全年總供應量同08年基本持平，達到167萬平米。2010年隨著全球經(jīng)濟逐漸走出衰退，以及國內(nèi)經(jīng)濟的穩(wěn)定增長，北京甲級寫字樓市場回暖現(xiàn)象明顯。2010年下半年開始放量形成供應高峰，全年供應量將超過140萬平

15、米。其中有將近半數(shù)為自用為主的甲級寫字樓。寫字樓市場根據(jù)2010年每月月統(tǒng)計數(shù)據(jù)，寫字樓分布除傳統(tǒng)的朝陽、海淀區(qū)外東城區(qū)新增供應明顯增加超出了海淀區(qū)。昌平區(qū)寫字樓新增供應占據(jù)了很大比例。城市中心區(qū)域的崇文、宣武也有少量供應。周邊郊區(qū)供應略有增加。延續(xù)了09年供應相對分散的趨勢。寫字樓市場2009年隨著經(jīng)濟逐步回暖，房地產(chǎn)市場整體好轉，全年寫字樓成交較2008年有所回升，首次出現(xiàn)需求超過供應的局面，全年寫字樓（期房+現(xiàn)房）銷售達到278.3萬平米，其中期房成交194.9萬平米。2010年寫字樓成交需求仍較為強勁，但是受到寫字樓供應回落的影響，全年成交面積略有回落，預計全年成交將達265萬平米，其

16、中期房成交將達185萬平米。2010年寫字樓市場成交與09年基本持平，但是與住宅市場成交回落3、4成相比，寫字樓市場已經(jīng)凸顯其投資優(yōu)勢。寫字樓市場2010年1-11月寫字樓市場成交中，朝陽區(qū)仍穩(wěn)居成交量之首，成交占比達到34.8%；海淀區(qū)與東城區(qū)成交基本持平，占比均為12%。西城區(qū)、昌平區(qū)成交量較有起色，逐漸接近海淀區(qū)成交量。周邊郊區(qū)成交量顯示出寫字樓分布由最初的集中逐漸向多元化分布，未來市場供應分布很大程度上將維持此趨勢。寫字樓市場2009年寫字樓成交均價為17298元/平方米，受到經(jīng)濟危機持續(xù)作用的影響，全年寫字樓成交價格未出現(xiàn)大幅下滑，基本保持穩(wěn)定。2010年寫字樓市場成交與09年基本持

17、平，但是與住宅市場成交回落3、4成相比，寫字樓市場已經(jīng)凸顯其投資優(yōu)勢，因此，在寫字樓成交價格走勢上，2010年出現(xiàn)了較大的上漲，上漲到了25558元平米。寫字樓市場2009年東城區(qū)寫字樓均價達30007元/平方米，西城和海淀兩區(qū)寫字樓均價也超過兩萬元。2010年中心城區(qū)寫字樓均價繼續(xù)回升，東城、西城、宣武、朝陽位列全市寫字樓成交價格前四；其中西城區(qū)已突破3萬大關，東城區(qū)也已超過46000元/m2；宣武區(qū)已達到33000元/m2， 朝陽區(qū)仍高于海淀區(qū)位列第四。寫字樓市場2008、2009年北京市寫字樓主要分布在東城、西城、朝陽、海淀一些發(fā)展比較成熟的商圈，如CBD、國貿(mào)、朝外、西單等。2010男

18、北京市寫字樓區(qū)位分布開始出現(xiàn)了分散化發(fā)展，豐臺、亦莊、順義、昌平等區(qū)域寫字樓分布變化較為明顯。寫字樓市場新增供應呈下降趨勢、朝陽、海淀、房山、東城熱點供應區(qū)域 2009年商業(yè)地產(chǎn)市場新增供應達132.73萬平方米，新增商鋪7905套。2010年1-11月份商業(yè)地產(chǎn)市場新增供應僅為94.6萬平方米，新增商鋪9393套，預計2010年全年商業(yè)地產(chǎn)供應將達100萬平米。 2010年北京商業(yè)用房供應量仍以朝陽區(qū)為最多，供應面積27.4萬平方米，占整個北京總供應量的37.5%，其次為通州區(qū)，供應面積為17.9萬平米，占比為24.4%，東城區(qū)列位第三，供應面積為8.8萬平方米，占比為12.1%，預計201

19、0年全年將延續(xù)這一供應態(tài)勢。商鋪市場2010年呈現(xiàn)回落趨勢，小面積商鋪仍是投資主流 在2008年下半年金融海嘯影響下，商業(yè)市場存量較大，伴隨著2009年樓市整體轉暖商業(yè)市場需求呈現(xiàn)反彈，進入到2010年，1-11月份商業(yè)市場期房成交達到了95.3萬平米。按這一趨勢預測，2010年全年商業(yè)市場需求有望突破100萬平米。 進入到2010年，截止到2010年11月份，月度平均交易商鋪面積仍然集中在80-130平米，單鋪普遍總價在200萬元-350萬元之間，2010年商鋪市場中投資客群的投資心態(tài)越來越積極，因商鋪市場受樓市調(diào)控政策的影響較小，因此受到了一些投資者的關注。商鋪市場2010年成交價格呈現(xiàn)大

20、幅上漲趨勢 隨著全球經(jīng)濟大環(huán)境的逐漸回暖，企業(yè)經(jīng)營狀況的好轉和經(jīng)營規(guī)模的擴大，都將促使商業(yè)地產(chǎn)需求的旺盛。北京市商鋪成交均價出現(xiàn)了較大的上漲，預計全年成交均價為27729元/平米。商鋪市場10年北京市新增商鋪向邊緣區(qū)域擴散 商鋪市場叁 2011年商業(yè)地產(chǎn)情況2010年是中國房地產(chǎn)市場的調(diào)控之年；2011年上半年，調(diào)控政策進一步升級和加深。本輪房地產(chǎn)調(diào)控以1月26日的“國八條”拉開序幕，近40個城市實施限購，600多個城市出臺房價控制目標。而對于商業(yè)地產(chǎn)市場而言，6月1日開始之行的“商改住”禁令則從政策層面進一步規(guī)范了北京商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)、經(jīng)營，為市場帶來了實質(zhì)性利好。1-6月中，北京各月商業(yè)

21、地產(chǎn)市場成交量分布并不平均；1月、6月成交量相對突出，而2月在春節(jié)等傳統(tǒng)節(jié)假日的沖擊下，成交量陷入低谷，當月成交面積僅占上半年成交總量的5%左右。上半年各月成交均價與成交面積數(shù)據(jù)剛好相反，成交面積最多的1月、6月均價最低，主要由于這兩個月中出現(xiàn)的大單成交價格低于零散成交價格，出現(xiàn)“量增價跌”的情況。2011年上半年，北京商用項目（寫字樓、商鋪）共成交436002.08平方米；成交總價達到137.08億元，成交均價為31440.22元/平方米。數(shù)據(jù)顯示，進入2011年上半年各月成交量分布并不平均，而寫字樓成交量顯著高于商鋪成交量。 2011上半年（1月1日-6月30日）商用項目成交數(shù)據(jù)物業(yè)類別1

22、月1日-6月30日已簽約套數(shù)1月1日-6月30日已簽約面積（）1月1日-6月30日成交總金額（億元）1月1日-6月30日成交均價（元/）寫字樓1500274348.5986.0931379.79 商鋪954161653.4951.9932161.38 總計2454436002.08137.0831440.22 注：1、數(shù)據(jù)選取時間節(jié)點：2011年1月1日-6月30日；2、數(shù)據(jù)監(jiān)控范圍：2009-2011年獲得預售證及現(xiàn)房產(chǎn)權證的所有項目；3、數(shù)據(jù)選取的物業(yè)類別僅包括商業(yè)立項的寫字樓、商鋪項目和城市綜合體，但不包括上述類別項目中的車庫、車位、配套公建、文體設施等；4、由于商用項目開間面積差別較大

23、，因此成交套數(shù)的市場參考價值較小，故不做詳細分析。5、所有數(shù)據(jù)均取自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)，由搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心綜合整理。上半年北京現(xiàn)房商鋪成交項目多集中于昌平、豐臺等均價較低的區(qū)縣，使得成交均價有所下降；也顯示京城商鋪投資者關注熱點正在向郊區(qū)轉移的趨勢。1-6月的在售商鋪市場大單成交現(xiàn)象極少出現(xiàn)，從成交類型上看，寫字樓底商、住宅底商等配套類商鋪成交量較大。 2011年上半年的寫字樓市場上，現(xiàn)房寫字樓共成交78211.74平方米，成交總價達到17.39億元，成交均價為22238.35元/平方米；預售寫字樓共成交1961336.85平方米，成交總價達到68.7億元，成交均價為35025.03元/

24、平方米。2011上半年（1月1日-6月30日）寫字樓成交數(shù)據(jù)物業(yè)類別1月1日-6月30日已簽約套數(shù)1月1日-6月30日已簽約面積（）1月1日-6月30日成交總金額（億元）1月1日-6月30日成交均價（元/）現(xiàn)房寫字樓30278211.7417.3922238.35 預售寫字樓1198196136.8568.735025.03 總計1500274348.5986.0931379.79 注：1、數(shù)據(jù)選取時間節(jié)點：2011年1月1日-6月30日；2、數(shù)據(jù)監(jiān)控范圍：2009-2011年獲得預售證及現(xiàn)房產(chǎn)權證的所有項目；3、數(shù)據(jù)選取的物業(yè)類別僅包括商業(yè)立項的寫字樓、商鋪項目和城市綜合體，但不包括上述類別

25、項目中的車庫、車位、配套公建、文體設施等；4、由于商用項目開間面積差別較大，因此成交套數(shù)的市場參考價值較小，故不做詳細分析。5、所有數(shù)據(jù)均取自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)，由搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心綜合整理。2011年上半年，在售寫字樓項目多次出現(xiàn)大單成交，顯著拉高了市場成交量。位于朝陽區(qū)東二環(huán)附近的聯(lián)合置地中心以50000余平方米的成交量排名上半年寫字樓成交榜榜首，大單成交也在一定程度上影響到了項目實際成交均價，32200元/平方米的成交均價在該區(qū)域屬于較低水平。2011上半年（1月1日-6月30日）寫字樓成交榜項目名成交套數(shù)成交面積（）成交總價（億元）成交均價（元/）聯(lián)合置地中心2751192.716

26、.4832200西單匯大廈5842903.2215.6636500金澳國際18231312.228.1425984金貿(mào)中心9025413.319.2936553銀河SOHO6413135.4710.0176199西單匯大廈、金澳國際、金貿(mào)中心、銀河SOHO等項目依次排名二至五位，其中位于北三環(huán)馬甸橋附近的金澳國際為唯一上榜的現(xiàn)房項目。銀河SOHO寫字樓成交成交面積雖然僅有13000余平方米，但稀缺的地段位置抬高了均價，上半年該項目成交總價達到10億元。2011年上半年，北京商鋪市場上現(xiàn)房商鋪共成交47809.65平方米，成交總價為10.56億元，成交均價為22087.59元/平方米；預售商鋪共

27、成交113843.84平方米，成交均價為36391.96元/平方米，成交總價達到41.43億元。2011上半年（1月1日-6月30日）商鋪成交數(shù)據(jù)物業(yè)類別1月1日-6月30日已簽約套數(shù)1月1日-6月30日已簽約面積（）1月1日-6月30日成交總金額（億元）1月1日-6月30日成交均價（元/）現(xiàn)房商鋪38247809.6510.5622087.59 預售商鋪572113843.8441.4336391.96 總計954161653.4951.9932161.38 注：1、數(shù)據(jù)選取時間節(jié)點：2011年1月1日-6月30日；2、數(shù)據(jù)監(jiān)控范圍：2009-2011年獲得預售證及現(xiàn)房產(chǎn)權證的所有項目；3、

28、數(shù)據(jù)選取的物業(yè)類別僅包括商業(yè)立項的寫字樓、商鋪項目和城市綜合體，但不包括上述類別項目中的車庫、車位、配套公建、文體設施等；4、由于商用項目開間面積差別較大，因此成交套數(shù)的市場參考價值較小，故不做詳細分析。5、所有數(shù)據(jù)均取自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)，由搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心綜合整理。商鋪成交榜方面，位于朝陽區(qū)白家莊的博瑞大廈商鋪憑借兩次大單成交登頂。該項目于6月初獲得預售證，隨后即有大單成交跟進。保利茉莉公館商鋪、銀河SOHO、林肯公園、東亞上北鑫座等項目緊隨其后。2011上半年（1月1日-6月30日）商鋪成交榜項目名成交套數(shù)成交面積（）成交總價（億元）成交均價（元/）博瑞大廈4812542.935.

29、7746000保利茉莉公館819655.363.6738058銀河SOHO539358.439.1898131林肯公園378342.591.9823687東亞上北鑫座1238036.532.531108上半年商鋪成交較為分散，從成交面積上看五個項目間差距不大，但由于均價的差別較大，放大了成交總價的差距。其中銀河SOHO項目成交總價達到9.18億元，均價接近10萬元/平方米。 2011年北京市商業(yè)地產(chǎn)特征1、商業(yè)地產(chǎn)未來供應略減，分布分散化趨勢將更加明顯 從市場的供應情況來看，2011年核心區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的供應量出現(xiàn)一定程度的下降，一方面是開發(fā)商推盤謹慎，另一方面是核心城區(qū)大部分優(yōu)質(zhì)地段商業(yè)已被開發(fā)

30、殆盡，傳統(tǒng)商圈內(nèi)新增供應將逐漸縮減。因此，商業(yè)地產(chǎn)向邊緣區(qū)域及郊區(qū)擴散的程度將會進一步的加大，伴隨著居住人口的外擴、消費能力的聚集與增強，交通發(fā)展的更為便捷，以及消費理念與模式的更新，城市副中心商業(yè)將繼續(xù)發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)供應將由區(qū)域集中式供應轉變?yōu)榉稚⑹焦?、商業(yè)地產(chǎn)需求強勁，商業(yè)地產(chǎn)租金、售價均將上漲2011年北京市商業(yè)地產(chǎn)的租金和售價均將出現(xiàn)上漲。原因分析，一方面市場需求強勁，本地和外資企業(yè)在經(jīng)濟復蘇期發(fā)展迅速，企業(yè)經(jīng)營狀況的好轉和經(jīng)營規(guī)模的擴大，都將促使商業(yè)地產(chǎn)需求的旺盛；另一方面，2010年政府出來一系列政策調(diào)控住宅市場的發(fā)展，但是商業(yè)地產(chǎn)受沖擊力度較小，受到一些投資者的關注，較松的

31、環(huán)境將促商業(yè)地產(chǎn)租金、售價繼續(xù)上漲。3、住宅商業(yè)和區(qū)域特色商業(yè)模式逐漸成為市場熱點 隨著北京大規(guī)模居住片區(qū)的日益壯大，對商業(yè)配套發(fā)展提出了新的挑戰(zhàn)。一方面是巨大的消費需求帶來的機遇，另一方面，是區(qū)別于傳統(tǒng)的商業(yè)中心、商務型商業(yè)設施的新型商業(yè)模式帶來的風險。這種大型居住區(qū)的形成所帶來的商業(yè)催化效應正開始逐步釋放，望京商業(yè)的蓬勃發(fā)展可能僅僅是第一個開始。這種新型的住區(qū)商業(yè)模式有別于傳統(tǒng)商業(yè)，將會成為未來很長時間內(nèi)的主流開發(fā)模式。 區(qū)域特色商業(yè)是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的一個亮點，各地著名的區(qū)域特色商業(yè)有助于提升城市旅游業(yè)的競爭力，同時可以吸引消費者購物的傾向，以形成比較優(yōu)勢，有利于消費者進行比較和選擇，因此具

32、有利潤的提升空間。這種消費者的偏好傾向決定了這是商業(yè)地產(chǎn)的一個發(fā)展方向，區(qū)域特色商業(yè)在消費者的強烈偏好下可以形成對區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)的有效需求，這就解決了商業(yè)地產(chǎn)有效需求不足的難題，因此區(qū)域特色商業(yè)是商業(yè)地產(chǎn)的一個發(fā)展方向。肆 北京市傳統(tǒng)商圈和現(xiàn)有商圈介紹 隨著北京城市規(guī)劃的發(fā)展及各個區(qū)域性商業(yè)中心的形成，北京的商圈也不斷更新發(fā)展，事實上，很難完全界定傳統(tǒng)商圈與新興商圈之間的區(qū)別，北京較傳統(tǒng)的商圈有西單、王府井、CBD、朝外、建外、公主墳等商圈，然后隨著時間的發(fā)展，在北京的環(huán)形城市結構的周邊形成了眾多的商圈，新興商圈不斷形成，市場競爭日益激烈；“多中心”特征日益明顯。而傳統(tǒng)商圈也不斷進行更新?lián)Q代，煥

33、發(fā)出新的活力，與新興商圈構成了遍布北京各個區(qū)域的商圈網(wǎng)絡。 根據(jù)北京近十年的發(fā)展，將北京商圈劃分如下： 05年之前（紫色）：西單、王府井、CBD、朝外、建外、公主墳、崇文門、宣武門； 05年后至今（綠色）：西直門、中關村、四季青、亞奧、燕莎、石景山、金融街、東直門、望京、大鐘寺、兩廣大街、前門； 09年以后（藍色）：奧北、朝青、五棵松、木樨園大紅門、上地、通州、麗澤。北京主要商圈 長安街沿線商圈 西北部地區(qū)商圈 東北部地區(qū)商圈 南部地區(qū)商圈 由以上北京市商圈分布圖上可以清楚的看出，北京的目前的重點商圈多集中在城市的東北部區(qū)域，這些商圈地理位置優(yōu)越，且經(jīng)過較長時間的發(fā)展培育，已經(jīng)逐漸成熟，輻射范

34、圍較廣。而南部區(qū)域由于歷史原因，雖然近年來新興商圈發(fā)展迅速，但仍未能與成熟商圈相媲美。目前北京商圈整體還呈現(xiàn)為“北重南輕”，業(yè)態(tài)分布“北密南疏”的狀態(tài)，但隨著政府政策的傾斜和東北部市場的趨于飽和，大量新興商圈在北京南部出現(xiàn)，并不斷根據(jù)市場調(diào)整自己的定位，逐漸形成了北京市商圈南移及多中心發(fā)展的趨勢。 北京主要商圈發(fā)展概況 北京商圈整體還呈現(xiàn)為“北重南輕”，業(yè)態(tài)分布“北密南疏”的狀態(tài)。北京主要商圈發(fā)展趨勢多中心型商圈發(fā)展軌跡帶來的格局特點及未來發(fā)展趨勢表現(xiàn)為：整體布局從原有的傳統(tǒng)商業(yè)核心區(qū)向周邊主要居住區(qū)擴展，依托北京市整體城市發(fā)展以及人口集中化趨勢，由原有的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域擴展為新的居住以及城市發(fā)展

35、核心區(qū)域。隨著城市功能劃分的發(fā)展以及商務辦公區(qū)域的進一步建立，商業(yè)區(qū)域與商圈也隨著商務區(qū)域消費人口的帶動，逐漸的趨向于商務核心區(qū)。并在其周邊形成了新的商圈與商業(yè)聚集區(qū)域。集中大型住宅區(qū)的興建也使得區(qū)域人口大量聚集，帶來了大量的消費潛力，從而形成了新的商業(yè)區(qū)域，市場專業(yè)化程度的提高導致專業(yè)市場的逐漸集中與規(guī)?；?，因而也逐漸形成了以專業(yè)市場為核心的區(qū)域商業(yè)聚集區(qū)，從而最終形成以專業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化為主的商圈。區(qū)域級商業(yè)中心逐漸興起，新興商圈逐漸發(fā)展完善，傳統(tǒng)商圈面臨機遇和挑戰(zhàn)。 西單商業(yè)中心主體部分以西單北大街南段為主，向南至宣武門，總商業(yè)面積加和已經(jīng)超過百萬平米。 西單商圈由南北方向的西單商場、華威大

36、廈、華南大廈、西單文化廣場、中銀大廈、首都時代廣場等17個精品建筑構成，是北京傳統(tǒng)商業(yè)中心之一，而其地理位置又位于城市的中心，交通便利，上世紀八九十年代一直是北京首屈一指的購物場所。據(jù)統(tǒng)計，西單商業(yè)區(qū)現(xiàn)有各類企業(yè)、商家120家左右。特別是圖書大廈、中水大廈、現(xiàn)代汽車、西單文化廣場地下商城的加入，使西單商業(yè)區(qū)的業(yè)態(tài)更加豐富，業(yè)態(tài)布局更趨合理。從交通方面來看，西單商業(yè)區(qū)道路網(wǎng)絡系統(tǒng)已基本形成，保證了西單北大街作為交通干線的高效、暢通。目前1號線及4號線已經(jīng)在西單設立站點，這是西單交通問題和促進人流問題的共同解決方案。很大一部分客流由乘坐公交車轉為乘坐地鐵，緩解了公交擁堵，并且更多的人因為4號線的設

37、立而選擇了到西單逛街。據(jù)統(tǒng)計，目前僅在西單商場、西單南、東、西路口，就已經(jīng)有23條公交線，足可以看出西單交通的發(fā)達。從業(yè)態(tài)來看，西單的大悅城可謂是西單商圈中典型的購物中心，它與中友、君太等百貨的極大差異也引起了人們的關注和光顧。代表商業(yè)：新一代商城、中友百貨、大悅城購物中心、西單圖書大廈西單商圈 總營業(yè)面積已經(jīng)超過百萬平方米，未來發(fā)展將繼續(xù)以升級為主要目標，更加完善業(yè)態(tài)組合、布局以及交通。也將繼續(xù)提倡和發(fā)展“一站式”購物模式。 王府井商業(yè)區(qū)南起長安街，北至燈市西口，東接金魚胡同，西連東安門大街，只王府井商業(yè)街總營業(yè)面積達45萬平方米左右。 未來，王府井商圈將形成“兩橫兩縱”的商業(yè)格局，即以東方

38、廣場、金寶街為“兩橫”，以王府井北大街、東單銀街為“兩縱”。其中，東單銀街作為特色商業(yè)街，重點以個性和時尚的小店為主；銀街和金魚胡同交接處的婚紗影樓一條街，將以婚慶主題吸引消費人群；金寶街以聚集北京麗晶酒店、金寶大廈、香港賽馬會北京會所和即將開業(yè)的金寶匯購物中心等高端商業(yè)物業(yè)，成為了王府井商圈的奢侈品牌匯集地。未來，王府井將不單純是一條承載商業(yè)傳統(tǒng)的大街，而是集商業(yè)、服務、文化于一體的綜合型商業(yè)區(qū)域，從而形成真正意義上的商圈效應。 “十二五”時期，王府井地區(qū)將新增總建筑面積80萬平方米，總建筑規(guī)模預計達到260萬平方米。其中商業(yè)、商務面積分別占到40%和60%。代表商業(yè)：新東安市場、東方新天地

39、、利生體育用品、王府井百貨大樓、金寶大廈、即將開業(yè)的金寶匯購物中心王府井商圈 “王府井區(qū)域一直以購物中心和傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)占據(jù)主導地位，文化、休閑、娛樂等業(yè)態(tài)相對欠缺。隨著時間的推移，王府井步行街已逐漸成為人們印象中的旅游商品一條街，對本地客群的吸引力逐年下降。 西起東大橋、東至西大望路、南起通惠河、北至朝陽路，區(qū)域面積約四平方公里,目前正在建設中的CBD核心區(qū)位于長安街與東三環(huán)交匯處東北，占地38.28公頃，規(guī)劃建筑面積超過100萬平方米，將建設包括國際一流的寫字樓、酒店、商場、會展中心等現(xiàn)代商務設施。 超高層建筑集中于東三環(huán)路兩側布置，主體建筑的高度均在100米以上，部分商務建筑高度在150米

40、-300米之間，主要的標志性建筑沿寬敞的東三環(huán)路兩側成序列展開，產(chǎn)生一種強烈的震撼力，使東三環(huán)路成為展示CBD形象的一個窗口。國貿(mào)橋東北角的CBD核心區(qū)，是超高層建筑集中的區(qū)域，它將形成CBD的標志性建筑群。整個CBD將成為體現(xiàn)新北京現(xiàn)代化城市形象的最重要的區(qū)域。 經(jīng)濟功能定位：建設成為集辦公、會展、酒店、居住及文化娛樂為一體的國際商務中心區(qū)；成為現(xiàn)代化超高層建筑集中，國際知名公司云集，知識、信息、資本密集，具有規(guī)模效應與集散效應優(yōu)勢的區(qū)域；成為金融、保險、電信、信息咨詢等行業(yè)的公司地區(qū)總部與營運管理中心。代表商業(yè)：貴友大廈、秀水街、雙子座購物中心、國貿(mào)商城CBD商圈 北京商務中心區(qū)4平方公里

41、的用地面積，建筑規(guī)?？刂圃?000萬平方米之內(nèi)，其中寫字樓約50%左右，公寓25%左右，其它25%左右為商業(yè)、服務、文化及娛樂設施等。主要的商務設施將沿東三環(huán)路、建國門外大街兩側布置，確定位于金十字東北角面積約30公頃的地區(qū)為CBD的核心區(qū)。 位于西三環(huán)公主墳地區(qū)的公主墳商圈，北起玉淵潭南路，南至新興橋南，西起翠微路，東至國海廣場。公主墳商圈是京城西部最悠久也最具規(guī)模的市級商業(yè)中心。在區(qū)域周邊分布著各類臨街商鋪，服飾、鞋帽專賣、手機專賣、餐飲小吃等一應俱全，形成了北京著名的綜合商業(yè)區(qū)，并主要服務于北京西部和西南的消費人群。 特色與發(fā)展方向：以滿足社區(qū)消費需求為主的百貨商圈;主要經(jīng)營服裝、日用品

42、等，有一定的餐飲，但是娛樂配套相對較少。 手機市場是公主墳的一大特色，公主墳周邊大大小小的手機專賣店有幾十個，很大一部分的客流是機關單位和部隊，部隊家屬大院非常多，軍人階層比白領階層的消費水平相對要低一些，消費觀念也不太一樣 。 目前，地鐵10號線二期公主墳站正在建設中，將同步建設地下走廊連通公主墳商圈的城鄉(xiāng)貿(mào)易中心等商業(yè)設施。按照規(guī)劃，翠微廣場與翠微大廈，翠微廣場和城鄉(xiāng)貿(mào)易中心之間等重點部位將建設空中走廊。翠微大廈和城鄉(xiāng)貿(mào)易中心之間的苑家村路將由現(xiàn)在的三四米寬拓寬到9米，方便行人及車輛通行。兩年內(nèi)，公主墳商圈將完成商圈交通系統(tǒng)及城市景觀的升級改造。改造完成后的公主墳商圈將吸引更多的消費者，消

43、費輻射區(qū)域也將加大。代表商業(yè)：城鄉(xiāng)華懋商廈、翠微廣場、翠微嘉茂公主墳商圈 公主墳地區(qū)位于長安街西延長線和西三環(huán)的交匯處，這里是京西最早形成的交通樞紐，地下是地鐵一號線和十號線二期，地上是密集的公交車換乘站點，每天熙熙攘攘的龐大客流，讓公主墳地區(qū)形成了濃厚的商業(yè)氛圍。 政府將朝外商圈作為北京的 “第三商業(yè)街”，該商圈緊鄰使館區(qū)，依托于外籍人士和商務人群。最早的朝外商圈是以豐聯(lián)廣場和藍島大廈為標志。 特色與發(fā)展方向：商務氣氛極其濃郁，是CBD商圈的延伸，也是多數(shù)公司入駐的理想地段。所以此地段大多為白領類收入較高的人群，與此同時形成了高檔次的娛樂、餐飲業(yè)。未來發(fā)展應從地鐵規(guī)劃方面提出。現(xiàn)在僅有2號線

44、可以到達朝陽門，并且距離購物場所較遠。不過正在建設當中的地鐵6號線在朝陽門設有站點，通車后該地區(qū)的交通擁堵問題將得到有效緩解，并且會帶來更多的人流。代表商業(yè)：豐聯(lián)廣場、藍島大廈、華普大廈、朝外soho、世貿(mào)天階、旺市百利數(shù)碼生活用品超市朝外商圈繼王府井、西單之后的第三大市級商業(yè)中心，朝外大街已經(jīng)基本形成了集商業(yè)、酒店、餐飲、娛樂、健身、服務、金融保險、商住及商務于一體的中高檔定位的現(xiàn)代化商業(yè)中心。 建國門商圈北臨使館區(qū)、南至通惠河北路，東二環(huán)和東大橋路之間的區(qū)域，主要覆蓋建國門外大街道路兩側的大部分區(qū)域。建外商圈與朝外相似，商務氛圍也很濃重，并且北京站的大量人流使此商圈人氣大大增加。最早的建外

45、商圈是以北京友誼商店、北京建國飯店、賽特大廈等為標志的，如今一提到建外，人們首先反應的就是建外SOHO。建外SOHO已經(jīng)被媒體稱為北京最時尚的生活櫥窗。由此可以看出，傳統(tǒng)商圈在不斷的提升中，將不斷有新興的商業(yè)吸引這人們的眼球。 特色與發(fā)展方向：國際氣息濃重，客流量依托北京站。商業(yè)配套設施很完善，不僅有娛樂、餐飲項目，與乘運相關的例如機票、火車票銷售機構也一應俱全，為上班族提供了便利。代表商業(yè)：建外SOHO、中海廣場、中環(huán)世貿(mào)中心、財源國際中心建外商圈國際氣息濃重，客流量依托北京站。商業(yè)配套設施很完善，消費群體總量較大，體量規(guī)模及客群吸附能力均低于CBD商圈。 在2002年已經(jīng)火爆京城的菜市口百

46、貨和莊勝崇光百貨的成功、馬可波羅酒店的開業(yè)，已經(jīng)基本勾畫出了宣武門地區(qū)繁榮商業(yè)區(qū)的框架。隨著后來的崇光二期、時代廣場百貨、汽車超市等商業(yè)的建成使用，宣武商圈的形成已經(jīng)逐漸擺脫了西單商圈的影響，成為了西單商圈南部的又一重要商業(yè)區(qū)。代表商業(yè)：時代廣場百貨、莊勝崇光百貨、菜市口百貨宣武門商圈受到金融街商圈和長安街商務帶的直接輻射，宣武門商圈逐漸形成濃郁的商務氛圍；隨著區(qū)域的加速發(fā)展和前景的日益明朗，投資價值不斷顯現(xiàn)，市場向心力顯著增強，商務價值預期提高，帶來物業(yè)的良好升值機會。 崇文門商圈內(nèi)部已經(jīng)形成了以新世界太華公寓為代表的高檔住宅項目、以正仁大廈為代表的高檔寫字樓項目，以及以新世界中心為代表的商

47、業(yè)項目，商圈內(nèi)部結構合理，商務氣氛濃厚。對于崇文門商圈的崛起，一位商業(yè)地產(chǎn)商頗為感慨地說，新世界地產(chǎn)對崇文門商圈的發(fā)展功不可沒。并非新世界集團一手撐起了如今的崇文門商圈。新世界集團剛進入北京時，就與扎根于崇文門的另一家地產(chǎn)公司北京興隆置業(yè)有限公司合作。事實上，正是這兩家公司聯(lián)合開發(fā)了新世界中心、正仁大廈等項目。 在商圈內(nèi)部結構完善的背景下，以正仁大廈為代表的項目也在升溫。有數(shù)據(jù)顯示，雖然崇外大街與“北京大都市街”僅僅一街之隔，作為雙方聯(lián)合開發(fā)的極具代表性的高檔寫字樓正仁大廈一直供不應求，但大都市街兩邊的寫字樓的出租率則一直在60%左右徘徊。 2001年，隨著新世界中心、正仁大廈等商業(yè)項目及高檔

48、寫字樓的日益成熟，崇文門商圈成為年輕白領的消費核心商圈。近兩年，國瑞城從規(guī)劃、動土、建成到開業(yè)，一直是眾人關注的焦點，我們期待著它為崇文門商圈帶來更濃重的商業(yè)氛圍。代表商業(yè)：國瑞城、新世界崇文門商圈相對其他諸如CBD、中關村、燕莎、亞奧等商圈來說，崇文門區(qū)域位處市中心是一個天然的也是極具競爭力的條件。距離前門天安門、王府井東單等政治商業(yè)中心咫尺之遙，東北東南分別有建國門商圈、廣渠門商圈圍繞。周邊環(huán)境成熟，區(qū)域互動具有良好的條件。 燕莎商圈以燕莎橋中心為圓心，半徑1.5公里內(nèi)為核心商圈，半徑1.53公里為附屬商圈。3-5公里及其以外的地方為邊緣商圈。 燕莎商圈是北京最為知名的國際化社區(qū)之一，是北

49、京較早形成的涉外商圈，西臨東三環(huán)，東三環(huán)以內(nèi)即為使館區(qū)，這里是外籍人士的主要居住地之一，周邊聚集了許多北京最早的涉外酒店。主要經(jīng)營國內(nèi)外高檔名牌商品和時尚精品，近幾年受CBD和泛CBD商業(yè)沖擊明顯，商業(yè)經(jīng)營效益下降。代表商業(yè)：燕莎友誼商城、七彩大世界、藍色港灣、女人街等燕莎商圈燕莎商圈已成為眾多知名公司的首選區(qū)域，眾多知名五星級酒店的聚集地，眾多高端商品和美食的融合之所，眾多大使館云集之地，燕莎商圈已經(jīng)是北京最具國際化氣息的區(qū)域之一 。特別是依托當?shù)丨h(huán)境和高端客群，形成了一些高端商業(yè)項目，區(qū)域商業(yè)依附性逐漸增強。 中關村商圈，東至大鐘寺，西至蘇州街，北至北四環(huán)，南至北三環(huán)，規(guī)劃占地面積約1.8

50、平方公里，區(qū)域內(nèi)商業(yè)的總營業(yè)面積72萬平方米。目前有當代、雙 安、新中關購物中心、歐美匯購物中心、中關村廣場購物中心、大鐘寺中坤廣場、尚客、藍景麗家等大型商場?！癐T商 貿(mào)”為核心是中關村商圈區(qū)別與其他商圈的最主要特性，也是北京市眾多商圈中為數(shù)不多的由單一業(yè)態(tài)支撐起來的商圈之一。 該商圈包括多個主題子商圈，如數(shù)碼商業(yè)街、圖書商業(yè)街等，其特色發(fā)展方向是打造更加綜合的中關村科技園區(qū)，提升形象。中關村商圈的主要特點有：一、電子產(chǎn)品集散地，二、中關村高科技商務中心(中關村西區(qū))，三、高校集中地(北大/清華/人大等)。圖中紫色區(qū)域為核心賣場，黃色區(qū)域為休閑娛樂區(qū)。是目前中關村地區(qū)消費的重要來源，但在日前

51、海淀區(qū)政府發(fā)布的關于加快推進中關村西區(qū)業(yè)態(tài)調(diào)整的通告中，活躍在中關村西區(qū)的電子賣場、商場、購物中心、餐飲等業(yè)態(tài)被列為“不鼓勵發(fā)展業(yè)態(tài)”，取而代之的是鼓勵科技型和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)落戶。這是因為目前中關村商圈的商業(yè)配套過多，業(yè)態(tài)混亂而引發(fā)的改革。業(yè)態(tài)調(diào)整是個較長期的過程，目前中關村商圈存在的種種問題將會在今后的改革中逐漸探索和解決。代表商業(yè)：海龍電子城、新中關購物中心、中關村e世界、鼎好電子商貿(mào)城等中關村商圈高校云集，政策傾斜，電子信息產(chǎn)業(yè)發(fā)達，以及地鐵10號線和4號線的開通，使得中關村商圈具備高速發(fā)展 。 金融街原規(guī)劃南起復興門內(nèi)大街，北至阜成門內(nèi)大街，西抵西二環(huán)路，東臨太平橋大街，規(guī)劃用地近103公頃

52、，分為7個子區(qū)域。金融街是國家金融管理中心，其資金管理規(guī)模巨大，區(qū)域內(nèi)企業(yè)管理的總資產(chǎn)達13萬億元，控制著全國90%的信貸資金和65%的保費資金的運用。金融街及周邊地區(qū)擁有530多家知名企業(yè)和機構，其中包括9家全國性商業(yè)銀行的總部，58家中央直屬企業(yè)，19家上市公司，38個中央部委機關及金融監(jiān)管機構，是中國經(jīng)濟決策中心和信息中心。 北京金融街位于北京市幾何中心，地處長安街北側，與天安門廣場相距咫尺，東臨西單商業(yè)區(qū)，西至三里河政府辦公區(qū)，與西直門、中關村商圈連通，為“國家金融產(chǎn)業(yè)帶”的形成提供了必備的條件。金融街寫字樓林立，商業(yè)配套也十分完善，消費人群大多為在此工作的白領階層，消費能力較高。代表

53、商業(yè)：金融街購物中心、金貿(mào)中心金融街商圈未來規(guī)劃中，金融街向西將“拓展”到禮士路，向東將“延伸”至西單，向北將“輻射”到車公莊，向南將“擴張”至前三門大街，金融街區(qū)域未來的發(fā)展藍圖將更為顯赫，融入北京大金融版圖。 西直門地區(qū)匯集地鐵二號、四號、十三號線及北京北站，是北京交通的主要樞紐，因交通帶來的巨大人流為西直門商圈的建立奠定了基礎。由于地處西北二環(huán)，地理位置優(yōu)越。西直門地區(qū)在近幾年建設了大量高檔寫字樓，吸引了眾多企業(yè)入駐，進而帶動了商業(yè)配套設施的發(fā)展，但如何治理西直門地上交通的復雜情況，將人流轉變?yōu)榭土鲗⑹墙窈蟊旧倘Φ闹攸c問題。 嘉茂購物中心西直門位于西直門立交橋西北角，占據(jù)著西直門商圈全新

54、城市標志西環(huán)廣場的地下一層到6層，總體面積達到89000平米。購物中心融合了大型百貨超市、國際品牌專賣店、美容健身、休閑游樂、幼兒園地、中外快餐、美食廣場和特色餐飲，是名副其實的活力購物天堂。嘉茂購物中心西直門現(xiàn)已入住的品牌有sephora、Swatch、Tissot、CASIO、ALDO、STACCATO、歐時力等200余個時尚品牌。代表商業(yè)：西直門嘉茂中心、華堂商廈西直門商圈西直門是北京西部的交通中轉核心樞紐，由于地鐵2號線、4號線、13號線、S2號線在此交匯，西直門目前已成為北京唯一擁有四條軌道交通線的區(qū)域。西環(huán)廣場還位于金融街和中關村兩大商圈中間，金融街匯集了中國主要的金融機構，中關村

55、則集聚了眾多高科技公司。交通和商圈的絕對優(yōu)勢將使西環(huán)廣場周邊的人氣越來越旺。 位于海淀區(qū)四季青，東至運河，西至西四環(huán)，北至南塢橋，南至四季青南。商圈內(nèi)有香格里拉、世紀金源大酒店等四、五星級賓館；還擁有金源購物中心、金四季購物中心兩個大型商業(yè)設施，其中匯聚了高、中、低各個檔次的品牌，滿足了這一區(qū)域各階層人士的消費需求。金源新燕莎MALL。它總占地面積18公頃，總建筑面積55萬平米，是全亞洲目前單體建筑面積最大的購物中心。金源新燕莎MALL將創(chuàng)造全新的一站式消費文化，將單純的物質(zhì)享受轉變?yōu)楦邔哟蔚木裼鋹偅愿玫貪M足顧客的消費需求。代表商業(yè)：金源購物中心、金四季購物中心四季青商圈四季青商圈位于遠

56、大路上，與中關村等成熟商圈距離較近，所以其客群被周邊成熟商圈吸引，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)為區(qū)域級商業(yè)中心。 這一商圈是由奧運會的開展帶起的新興商圈。因這一區(qū)域奧運場館眾多，奧林匹克公園作為它的中心，吸引了不少的人流，而眾多房地產(chǎn)開發(fā)商也看到了這里的商業(yè)價值，于是短時間內(nèi)住宅猛增。而為了滿足這一區(qū)域驟增的人群的購買需求，其商業(yè)設施的配套也迅速得到了完善。 區(qū)域內(nèi)有15家甲級寫字樓，馬哥孛羅大廈北辰世紀中心盤古大觀陽光廣場匯欣大廈北辰時代大廈京辰大廈國家會議中心安全大廈北美國際商務中心房地置業(yè)大廈遠洋萬和城 (論壇 新聞 視頻)金基業(yè)大廈匯賓大廈風林西奧中心 區(qū)域內(nèi)有9家五星級、豪華酒店，北京凱迪克格蘭云天

57、大酒店北京中奧馬哥孛羅大酒店北京北 (論壇 新聞 視頻)辰洲際酒店北京長白山國際酒店北京名人國際大酒店北京國家會議中心大酒店北京盤古七星酒店北京五洲皇冠假日酒店北京紫玉渡假酒店。 區(qū)域內(nèi)有7家商場（購物中心）北辰時代名門百貨北辰購物中心亞奧世貿(mào)商城易生活廣場家上新生活廣場洛克珠寶城華堂商場亞運村店代表商業(yè)：北環(huán)中心、盤古大觀、北辰購物中心等亞奧商圈亞奧商圈逐漸被國內(nèi)外大型企業(yè)所看好，業(yè)內(nèi)普遍認為這里未來商業(yè)潛力巨大。2009年以后，亞奧商務區(qū)中的企業(yè)入駐更為活躍，亞奧商圈一些新興辦公區(qū)域正在形成。 看好區(qū)域發(fā)展前景，眾多商業(yè)品牌加快進駐石景山的步伐。零售品牌中，除了資格較老的華聯(lián)、沃爾瑪外，家

58、樂福、萬千百貨、國美電器等也已入駐，此外，當代商城也將首家分店鎖定石景山。 同時，品牌商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)萬達集團、物美集團、聯(lián)想控股旗下的房地產(chǎn)公司相繼進入，而金融街控股也首次試水石景山商業(yè)。其與石開地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)的融景廣場將于近期入市，該項目位于五環(huán)路和蓮石路交界處，介于京燕飯店商務區(qū)和銀河商務區(qū)之間，同時受兩大商圈輻射，商業(yè)前景備受業(yè)界看好。 對于區(qū)域品牌商業(yè)的加速進駐，業(yè)內(nèi)人士認為，主要是源于石景山的商業(yè)發(fā)展?jié)摿?，相對于其他城區(qū)，石景山的商業(yè)基本屬于空白區(qū)，商業(yè)品牌搶先占位布局，以期在區(qū)域商業(yè)崛起時占據(jù)有利“地形”；而對于商業(yè)地產(chǎn)商來講，則看重區(qū)域商業(yè)市場未來巨大的增值空間。 從北京各區(qū)域商業(yè)地

59、產(chǎn)價格水平看，石景山明顯處于“價值洼地”。據(jù)悉，目前區(qū)域內(nèi)寫字樓均價在2.2-2.4萬元/平方米左右，普通商鋪價格也僅為3萬元/平米左右，而東五環(huán)以外的項目已超過這一均價，如長楹天街商鋪價格達6-8萬元/平米。在供應量上，由于CRD尚處于規(guī)劃期，現(xiàn)有商業(yè)、寫字樓十分有限，僅有融景廣場、北方中惠國際中心等項目支撐，同時，大量的文化創(chuàng)意、金融產(chǎn)業(yè)急切希望入駐。巨大的市場需求迫切需要區(qū)域商業(yè)市場提供有力支撐。代表商業(yè)：萬達廣場石景山商圈“十二五”期間，石景山將積極引進新興高端商業(yè)業(yè)態(tài)，豐富購物、餐飲、休閑娛樂等功能，培育消費熱點，擴大消費規(guī)模，努力推進商業(yè)與旅游、會展等行業(yè)的融合發(fā)展。 東直門商圈地

60、處中關村、金融街、三大商務板塊軸心，輻射亞運村、燕莎及建國門商圈。隨著東直門交通樞紐的建成，以東二環(huán)、東三環(huán)為依托的東部商務帶的飛速發(fā)展，處于鏈接六大商圈樞紐位置重要角色的東直門，因其對六大商圈的輻射作用，必然打造成為“京城第四商圈”，成為北京新經(jīng)濟、新財富的發(fā)源地。 東直門地區(qū)歷來就是北京著名的商圈，這里飯店林立、寫字間如織。港澳中心飯店、保利大廈、盈科中心、兆龍飯店、亞洲大酒店、城市賓館、東環(huán)廣場、富華大廈、北海萬泰大廈、青藍大廈錯落其間。這里又距離燕沙購物中心、中聯(lián)廣場、藍島大廈、華普購物中心僅咫尺之遙。 東直門商圈是以東直門為核心的商圈，東直門從很早就占據(jù)了良好的區(qū)位優(yōu)勢，又是地鐵2號