1、 . .頁腳. . .頁腳. 新都五星級商務(wù)酒店市場普調(diào)及開發(fā)戰(zhàn)略定位成都欣博慶典策劃有限公司準備、呈送2009年7月目錄1區(qū)域市場分析2開發(fā)戰(zhàn)略3酒店定位對比區(qū)域市場分析 項目地塊介紹 競爭市場分析項目SWOT分析市戰(zhàn)甲方開發(fā)戰(zhàn)略分析 場略定位 研 究研研品牌拓展戰(zhàn)略分析 究究 與地產(chǎn)互動關(guān)系開發(fā)戰(zhàn)略建議白金商務(wù)豪華度假 五星五星經(jīng)營模式定位競爭戰(zhàn)略定位客源市場定位最終定位功能產(chǎn)品定位財務(wù)測算第一章區(qū)域市場分析區(qū)位價值成都是四川省省會、中國西南地區(qū) 重要的科技、商貿(mào)、金融中心和交通、通信樞紐?？?cè)丝诔^1000萬，轄區(qū)劃為7區(qū)4市(縣級市)、8縣。新都區(qū)位于成都市東北郊川西平原腹心地帶，是成

2、都市的都市新區(qū)（城北副中心），東、南與成都市金牛區(qū)、成華區(qū)、龍泉驛區(qū)相連。成都市已形成了以公 路、鐵路為骨干，空運為中心的西南地區(qū)交通樞紐 。雙流國際機場 是全國四大空港之一，已開通30條國際航線，200多條國內(nèi)支線區(qū)域經(jīng)濟成都市 01-07年成都平均 GDP增長比例為13.6% 2004年成都GDP 跨入2000億大關(guān) 2007年GDP達到3324億元 位列中國15個主要 副省級城市第六，在 中西部地區(qū)僅次于重 慶排名第二，占17個 中西部城市經(jīng)濟總量 的12.1%。新都區(qū) 類別年份全區(qū)GDP民營經(jīng)濟增加值工業(yè)增加值固定資產(chǎn)投資完成量2005128.917.264.753.42006150.

3、486.978.871.82007185.111199.893.2自1994年以來，新都區(qū)連年被評為“四川省綜合經(jīng)濟實力十強區(qū)縣”之特別是近幾年，經(jīng)濟快速騰飛， 08年全區(qū)GDP達228.57億元，人均GDP達34407.65元，在成都市各區(qū)縣的名中名列前十位 新都區(qū)05-07國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計（單位：億元）旅游業(yè)成都 擁有眾多世界、全國知名旅游景點 和資源 ：武侯祠、杜甫草堂 、 都江堰、青城山、西嶺雪山 、 大熊貓繁育基地等 西部山區(qū)大旅游圈成都市 政府規(guī)劃投資1000萬以上配備城市西部山區(qū)大旅游圈成都作為中國西部主要連接 國內(nèi)外旅游集散地，正在扮演 無可替代的作用。旅游業(yè)新都新都歷史

4、悠久，文化底蘊深厚：新都境內(nèi)有人文景觀“千年古剎-寶光寺”、“隋唐園林-升庵桂湖”，古人在新都留下了珍貴而鮮活的思想和印跡，文化積淀深厚，有待挖掘開發(fā)。 2. 新都旅游產(chǎn)業(yè)獨具特色，受到游客喜愛：結(jié)合新繁東湖、龍藏寺、泥巴沱、五龍山、木蘭山、白鶴島等自然旅游資源，輔以“荷花節(jié)”、“桂花節(jié)”、軍屯食品節(jié)、斑竹園柚子節(jié)等地方品牌旅游節(jié)慶活動的開展，使新都旅游業(yè)逐步形成了地方區(qū)域特色。成都旅游經(jīng)濟07年各項 旅游數(shù)據(jù)均創(chuàng)歷年新高2001200220032004200520062007總計國內(nèi)旅游收入（億元）142163174.1216.8272.5324.1395.41687.9國內(nèi)游客（萬/人次）

5、258028092843.63215.33619.64003.74253.623324.8涉外旅游收入（億美元）1.161.4411.41.822.611.4涉外游客人數(shù)（萬/人次）34.640.122.740.9505878.6324.9新都旅游經(jīng)濟 據(jù)新都旅游局統(tǒng)計資料顯示2007年1-11月期間，累計接待人次243.7萬人，同比增長20%；實現(xiàn)了旅游總收入為4.62億元，同比增長34%，入境旅游人次增長32%；2008年新都區(qū)接待國內(nèi)外游客264.7萬人次（其中：外賓941人次），同比增長3.4%；實現(xiàn)旅游收入5.03億元，同比增長7.4%。 類別年份接待人次（萬人次）同比增長（%）實現(xiàn)

6、旅游收入（億元）同比增長（%）200725615.84.735.32008264.73.45.037.4附：新都區(qū)07-08旅游概況一覽項目地理位置介紹本案位于成都市新都區(qū)國際廣場附近，地處新城區(qū)興樂路與新都大道的交匯處。雄踞新都新城區(qū)的鉑金地段，目前本案周邊已經(jīng)和即將開發(fā)的樓盤、商業(yè)地產(chǎn)、住宅林立，緊鄰項目的有四川音樂學(xué)院和西南石油大學(xué)，還有即將興建的成都軍醫(yī)大學(xué)，是新都區(qū)北部新城將來的繁華重心。項目地實景北項目規(guī)劃草案（請顧總提供原規(guī)劃圖1）交通便捷程度及市場臨近度項目地往北駕車至 天府廣場：20km 火車北站： 17km 新都汽車站：2分鐘 新都火車站：5分鐘 成綿高速公路入口： 1分鐘

7、 項目地往西南至 機場：50km政務(wù)客源 ：離區(qū)市政中心近商務(wù)客源 ：新都工業(yè)開發(fā)區(qū)企業(yè)成都地鐵線路分布圖1. 成都市地鐵規(guī)劃的3號線預(yù)計2013年竣工通車，此線路南起雙流板橋，北達新都紅星，將成為連接新都-成都-雙流的重要紐帶；2. 依據(jù)成都市地鐵規(guī)劃路線，在新都紅星乘坐3號地鐵后轉(zhuǎn)乘機場快線便可直達雙流國際機場；項目能見度（請顧總提供原規(guī)劃圖2）項目地點優(yōu)劣勢優(yōu)勢項目能見度高；周邊交通便捷； 項目的私密性好位于成都市北部副中心的中心，可部分兼顧兩個區(qū)域的客源。未來地鐵的開通，便于加速新區(qū)的成熟。劣勢市場需要長時間時期的培育，；市場消費水平低下；小結(jié) 成都旅游經(jīng)濟發(fā)展趨勢良好，本項目所處城北

8、旅游帶。 成都-新都-廣漢 0KM-18KM-30KM 酒店地理位置較偏遠，周邊交通便利，市場個別需求度較高，市場培育周期長。第一章區(qū)域市場分析和成都 星級酒店市場成都高星級酒店區(qū)位圖新都酒店區(qū)位圖酒店名稱體量概況客房數(shù)（間套）餐位數(shù)（人）會議容納人數(shù)（人）康樂配套概況桂湖國際大酒店建筑面積45000140800400桑拿美容中心等配套酒店自身無KTV流花賓館-45300-茶坊、棋牌室等配套酒店自身無KTV石油緣賓館2000余畝107300-部分康樂設(shè)施配套川視寶光賓館140畝110800300緊鄰寶光寺?lián)碛写笃瑘@林做戶外休閑茶園。本項目競爭市場界定競爭市場界定指標(biāo)： 地理位置 市場定位 品牌

9、知名度 房價水平 客源檔次及構(gòu)成 硬件設(shè)施和裝修檔次 服務(wù)品質(zhì) 競爭市場業(yè)內(nèi)人士對酒店競爭群評估結(jié)果競爭對手界定根據(jù)以上界定特性，選擇了以下七家5星級酒店及一家4星級酒店作為項目酒 店的競爭對手酒店錦江賓館世紀城洲際大飯店香格里拉凱賓斯基飯店索菲特飯店天府麗都喜來登總府皇冠假日五星級酒店發(fā)展時間特點望江賓館 開業(yè)1996年天府麗都 喜來登酒店 開業(yè)2003年凱賓斯基 酒店開業(yè)2007年世紀城洲際 酒店開業(yè)錦江賓館1978年總府皇冠2000年2004年家園國際，索菲特酒店香格里 拉酒店開2008年開業(yè)假日酒店開業(yè)開業(yè)業(yè)錦江賓館世紀城洲際 大飯店香格里拉凱賓斯基飯 店索菲特飯店天府麗都喜來 登總府

10、皇冠假 日房間總數(shù)480560 間594 間482 間262 間402間434 間房間名稱面積M2房間名面積 稱 M2房間名 稱面積房間名面積M2稱M2房間面積 名稱M2房間名 稱面積房間名面積M2稱M2行政大床 房標(biāo) 間28高級房45-50高級房42標(biāo)準間高級 間28-30高級間28高級間25行政貴賓房32行政江 景房48豪華間34-60行政高級間33行政間25服務(wù)式公寓N/AN/A26套N/AN/A96套N/A宴會廳550280020721217136811521358 功能多功能廳6002800 560 480 500 235 396房間多功能廳數(shù)量13（會議廳）28個（會議廳）10個8

11、個7個3個8個酒吧是是 是是是是 是 水療SPAN/A是是是N/AN/A是 健身中心 是是是是 是 是是 恒溫游泳池是是 是是是是 是桑拿是是是是是是是 附屬設(shè)施蒸汽浴是N/A是是是是N/A漩渦浴 N/A N/A是 是 N/A N/A N/A 按摩設(shè)施是是是是是是是 娛樂活動室 是 是是 是是 是是高爾夫球場N/AN/AN/AN/AN/AN/AN/A早餐是是是是是是是酒廊免費咖啡、 茶及軟飲贈送每天免費使用會 服務(wù)議室每次入住免費燙1小時2小時2小時1小時成都高星級酒店設(shè)施特點競爭市場酒店客房體量幾乎在400間以上07年前開業(yè)的酒店標(biāo)準間面積偏小，但新酒店的房間面積有增大的 趨勢。公寓式套房偏

12、少宴會廳都較大競爭市場酒店05-07年的總體運營情況成都主要五星酒店經(jīng)營特點整體市場呈現(xiàn)增長趨勢，07年市場供給增量明顯；以會議和商務(wù)散客作為酒店客源主要方向，提高了房價和 出租率；高端五星品牌的陸續(xù)進入，對整體市場的拉升起到了巨大 作用。依靠價格區(qū)分高星級酒店的梯隊功能日益顯著；洲際酒店的出現(xiàn)打破了成都五星酒店CBD聚集經(jīng)營的局面。 新會議會展中心的建設(shè)帶動成都會議會展業(yè)的新發(fā)展，為 酒店市場創(chuàng)造了新的需求增長點。隨著成都市北區(qū)的建設(shè)，成都酒店市場呈現(xiàn)難移北區(qū)趨勢。競爭市場業(yè)績指數(shù)對比市場滲透率（MPI）及平均房價指數(shù)（ARI）每間房收益（Revpar）競爭市場內(nèi)各酒店競爭力界定香格里拉和洲

13、 際酒店由于價格 高，相對較新， 市場滲透率低。 索菲特及喜來 登發(fā)展較平均， 具有最強競爭力 錦江、凱賓斯 基和總府假日皇 冠競爭力處于一 般水平 整體市場發(fā)展 較為均衡，市場 表現(xiàn)均較好競爭市場競爭力評估索菲特喜來登第 一 梯 隊香格里拉 洲際酒店第 二 梯錦江賓館 凱賓斯基 總府假日 評估標(biāo)準 市場認可度 業(yè)績對比隊 第三梯隊酒店市場客源分析客源來源地分析國內(nèi)客源占據(jù)51%的市場份額，日韓及東南亞客源相差不大，歐美客源相對較少酒店市場客源分析客源類型分析季節(jié)性成都的游客及商務(wù)客源對高星級酒店的需求比較平均并相對集中于城南區(qū)域，并無旅游城市淡旺季相當(dāng)明顯的象。每年的1-3，6、7及12月為

14、成都酒店業(yè)的淡季，其余月份，特別是4月及11月這兩個大型會議會展相對集 中的時期，成都高星級酒店的入住率基本維持在80%以上。名稱位置5星級酒店發(fā)展趨勢分析1.JW萬豪 酒店2. 成都群光 凱悅大酒店3. 紅星路商 業(yè)廣場馬可 波羅酒店4. 天府時代 廣場馬可波 羅飯店5. 名人城市 酒店6. 新東方千 禧大酒店CBD區(qū)，南臨體育場路，西臨 東華門大街，東臨順城大街，北面毗鄰原熊貓城一期，春熙路南臨江南館街，東臨紗帽街， 北臨大慈寺路，西臨紅星路步 行街天府時代廣場 成都市中心的人民南路與陜西街交會處，地處CBD神仙樹片區(qū)7. 明悅酒店永豐立交橋8. 希爾頓飯 店9. 鉑爾曼紫 檀國際大酒 店

15、10. 來福士 廣場11. 鑫達文雅酒店12. 世紀城希爾頓酒店位于成都高新區(qū)“高 新科技開發(fā)區(qū)”商務(wù)組團內(nèi)，武侯區(qū)火車南站轄區(qū)，人民南 路科技商務(wù)區(qū)，桐梓林區(qū)域成都武侯區(qū)人們民南路四段3號 成都武侯區(qū)人民南路四段48號皇冠假日世紀城新會展邊成都整體市場發(fā)展趨勢預(yù)測成都酒店業(yè)生命周期模型酒 店 數(shù) 量 1978-2000改革開放 后，成都 興起了酒 店建設(shè)的高潮，但2000-2010，以 喜來登酒店為起 點，成都 酒店業(yè)進 入大發(fā)展 時期2010-2016， 陸續(xù)將會 有新建酒 店投入市 場，但步 調(diào)放緩時間待定，（假定成都 酒店市場以目前發(fā)展速 度持續(xù)增長） 酒店市場發(fā) 展達到飽 和，進入停

16、 滯發(fā)展期stagnation停滯階段rejuvenation復(fù)蘇階段酒店市 場不變革 必將走向 衰敗，淘1960-1978 僅有 錦江賓館并未出現(xiàn)國際品牌 高星級酒 店development發(fā)展階段consolidation鞏固階段decline衰落階段汰一部分酒店來達 到酒店市場的新 生！Explorationinvolvement參與階段探查階段 成都整體市場發(fā)展趨勢新增供給與市場競爭截至2008年6月，確認3年內(nèi)成都將興建并投入使用的高星商務(wù)級酒店12家（不包括項目酒店）。未來3年內(nèi)成都將增加5星級酒店客房6059間/ 套，再加上目前供給的5478間/套，成都高星級酒 店市場就達到了1

17、1537間/套。未來高星級酒店市場競爭激烈新都星級酒店區(qū)位圖 酒店名稱區(qū)位概述檔次其他桂湖國際大酒店位于新都桂湖公園旁，是老城區(qū)商業(yè)中心地段準五星用“荷花”作為主題文化營造基礎(chǔ)和視覺識別系統(tǒng)基礎(chǔ)。流花賓館位于新都寶光寺旁，緊鄰寶光大道三星川視寶光賓館-裝修陳舊，但憑借多年經(jīng)營任然占據(jù)新都主要賓館的一席之地。石油緣賓館位于新都桂湖公園旁，準三星隸屬于西南石油大學(xué)。新都其他酒店無論從檔次、規(guī)模還是區(qū)位上都無法和上述賓館相比，故不作為本次市場調(diào)查對象。無可比性現(xiàn)有主要酒店功能板塊概況一覽表：酒店名稱體量概況客房數(shù)（間套）餐位數(shù)（人）會議容納人數(shù)（人）康樂配套概況桂湖國際大酒店建筑面積45000140

18、800400桑拿美容中心等配套酒店自身無KTV流花賓館-45300-茶坊、棋牌室等配套酒店自身無KTV石油緣賓館2000余畝107300-部分康樂設(shè)施配套川視寶光賓館140畝110800300緊鄰寶光寺?lián)碛写笃瑘@林做戶外休閑茶園。從上表可看出，新都酒店業(yè)的發(fā)達程度與北部新城的城市職能、人口基數(shù)、以及經(jīng)濟發(fā)展并不配套，可提升空間尚大。新都現(xiàn)有的主要酒店基本上集中在老城區(qū)桂湖公園、寶光寺景點附近，且多數(shù)酒店地塊拓展空間不大、裝飾裝修較為陳舊。在新都北部新城中心呼之欲出的現(xiàn)在和將來，這些酒店將會逐漸趨于市場競爭劣勢?，F(xiàn)有主要酒店經(jīng)營部分信息一覽表：酒店名稱項目桂湖國際大酒店流花賓館石油緣賓館川視寶光

19、賓館客房板塊客房數(shù)（間套均房價（元）280左右210左右-120左右平均出租率（%）85%80%-80餐飲板塊餐位數(shù)（人）800300300800宴會消費（元）588/桌起488/桌起400/桌起-會議板塊會議容量（人）300300320200人均消費（元）20元左右10左右-10左右康樂板塊總體配套設(shè)施不完善，基本無KTV配套鑒于現(xiàn)有酒店的整體硬件水平、接待能力、管理服務(wù)等條件有限，此經(jīng)營成果與現(xiàn)有市場客源不匹配，高星級酒店的市場培育尚待時間。新都賓館客源市場結(jié)構(gòu)分類 按照星級酒店客源分類一般性原則，擬將市場客源按類別劃分為如下四類：政務(wù)接待類商務(wù)接待類旅游團隊類社

20、會散客類本區(qū)域其輻射區(qū)域政府機關(guān)會議；高規(guī)格的政務(wù)餐飲、住宿接待；本區(qū)域內(nèi)企業(yè)中高層會議；商務(wù)、會務(wù)團體（包含本項目開發(fā)機構(gòu)的客戶）；全國高端的旅游度假團隊；其他旅游團隊；個人度假旅游人群；本區(qū)域內(nèi)上層社會的尖端消費群體；婚宴等社會消費；其他零散社會消費； 新都現(xiàn)有主要酒店客源概況一覽表 參照客源市場結(jié)構(gòu)分類，根據(jù)市場調(diào)查，用A、B、C三個字母代表下列酒店此四類客源的構(gòu)成比重，A代表相當(dāng)重要，B代表比較重要，C代表一般，詳見下表：酒店名稱政務(wù)接待類商務(wù)接待類旅游團隊類社會散客類桂湖國際大酒店AACB流花賓館BABA石油緣賓館BACB川視寶光賓館CABA第二章開發(fā)戰(zhàn)略分析S1 政府政策支持S2

21、周邊交通方便 S3 項目能見度高S4 高星級酒店市場經(jīng)營 狀況較好S5 區(qū)域發(fā)展前景良好W1 緊鄰高速路，噪音污染嚴重 W2 景觀缺失 W3 綜合業(yè)態(tài)，人流量小，酒店私密性好SwOTO1五星級酒店市場處于大發(fā)展時代O2交通體系不斷完善O4十一五期間雙流機場第二跑道竣 工O5后地震時代，政府對成都市場政 策傾斜T1高星級酒店過度的 發(fā)展對市場的沖擊T2將來酒店市場面臨 的城市及區(qū)域發(fā)展對酒店開發(fā)戰(zhàn)略影響成都處于大發(fā)展時期，酒店開發(fā)應(yīng)與城鎮(zhèn)發(fā)展的經(jīng)濟速度相匹配所處區(qū)域發(fā)展迅速，酒店開發(fā)越早對客源的搶占越有利酒店品牌的拓展對后期經(jīng)營與銷售至關(guān)重要開發(fā)公司整體戰(zhàn)略對酒店開發(fā)的影響目前置富公司并沒有在大

22、陸西南地區(qū)酒店領(lǐng)域持有物業(yè)；有計劃發(fā)展酒店板塊，因而目前所執(zhí)有酒店項目，最終已拼裝產(chǎn)業(yè)為目的。由于置富公司在新都區(qū)的項目將同時投放市場（連動性），并不進行分期開發(fā)，所以適時的拓展相應(yīng)品牌，對整個地塊的增值作用巨大，能否帶動酒店銷售前景渺茫。新都區(qū)區(qū)域如能調(diào)整為高星級度假酒店，對項目發(fā)展或區(qū)域經(jīng)濟的提升，有巨大推動作用。品牌戰(zhàn)略品牌選擇酒店體量區(qū)域檔次類型客源結(jié)構(gòu)推薦可拓展的代表性豪華五星品牌： 國際品牌酒店管理公司優(yōu)勢具有極強的品牌影響力，酒店開業(yè)后能較快的占領(lǐng)市場，對市場沖擊力較大；酒店的服務(wù)與管理水平很規(guī)范，能提供較為系統(tǒng)的員工 培訓(xùn)；管理公司具有極強的銷售網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，在境外客源的開拓 方面

23、優(yōu)勢明顯；品牌價值高，顧客忠誠度高。劣勢業(yè)主需要支付高昂的管理費用，管理公司管理費分為基 本管理費（營業(yè)收入的2-3%）及獎勵管理費（毛利 潤的5%左右）；對當(dāng)?shù)氐奈幕涣私猓苋氘?dāng)?shù)厣鐣枰欢〞r間；國際管理公司一般會規(guī)定工程造價和設(shè)施設(shè)備用品用具 品牌，會增加項目投資；經(jīng)營與管理模式較為固定，缺乏靈活性。品牌戰(zhàn)略品牌引進時間點國際品牌對酒店各項軟硬件設(shè)施要求嚴格如難以滿足其對于硬件的要求，難以獲取相應(yīng)的品牌及早拓展品牌，可以獲得管理公司提供的技術(shù)支持，避免無畏投資及早拓展品牌有利于內(nèi)部設(shè)計施工順利推進及早拓展品牌有助于對整個綜合項目形象和價值的提升有利于盡早開展酒店的銷售工作過早拓展品牌無

24、疑將增加資金投入成都新增5星酒店項目較多，且集中于成都市市區(qū)，鑒于同一品 牌具有區(qū)域排他性，未來5年內(nèi)可能存在品牌拓展難的狀況我們認為：品牌拓展工作應(yīng)該盡早開始，與設(shè)計工作同時進行。（可參考“悅榕莊”度假項目）酒店與地產(chǎn)互動關(guān)系互補與相互提升高星級酒店較大提升綜合地產(chǎn)項目檔次、價值和 知名度酒店可為周邊寫字樓、公寓及商業(yè)等地產(chǎn)項目提 供服務(wù)配套寫字樓為酒店提供穩(wěn)定的客源支持（新都區(qū)不具備）周邊商業(yè)為酒店提升人氣和社區(qū)配套支持酒店與地產(chǎn)互動關(guān)系需要考慮的問題類似投資條件下，業(yè)態(tài)的選擇及各業(yè)態(tài)規(guī)模的配 比及資金投入（投資戰(zhàn)略）各業(yè)態(tài)定位上的相互匹配及拉升各業(yè)態(tài)對于區(qū)域內(nèi)景觀等資源的優(yōu)先權(quán)建設(shè)的先后

25、順序（資金投入、噪音污染等）綜合體內(nèi)部未來的交通動線各業(yè)態(tài)資產(chǎn)退出的方式（共享資源的前期分割）為地產(chǎn)做酒店、專業(yè)酒店、投資酒店與地產(chǎn)的共贏開發(fā)戰(zhàn)略集合各類客源高端為主集合各類客源高端為主所在新都區(qū)發(fā)展迅速，大型企業(yè) 逐步增多距離城市中心較遠酒店，不易滿足各類客源的需求新都區(qū)將成為成都北部另一中心體量適中，可接待各類客源國際豪華酒店品牌拓展，品質(zhì)保 證豪華五星品質(zhì)自然界定了高端的客 源群體以品牌吸引高端客源以良好的軟硬件設(shè)施留住客源高端客源保證了高房價及高收入， 有利于經(jīng)營管理。高廣原則項目酒店開發(fā)戰(zhàn)略分析高度打造新都區(qū)一流品質(zhì)豪華五星度假酒店，填補現(xiàn)有成都市和北部新區(qū)及市區(qū)之間豪華五星度假市場

26、空缺，樹立核心競爭優(yōu) 勢提升項目酒店的附加值終實現(xiàn)銷售目的提升項目市場認知度充分考慮酒店與周邊區(qū)域的互動關(guān)系 和關(guān)聯(lián)性，最大化酒店客源。針對客源設(shè)計酒店功能，以客源需求 為前提廣度第三章項目酒店定位白金5星V.S豪華5星度假定位對比鑒于項目方最初對酒店（白金五星）的定位和 經(jīng)過實際市場調(diào)研及對成都市高級酒店從業(yè) 人員的訪談得出的結(jié)論（豪華五星度假）有差距，因此需要對兩種定位進行橫向?qū)Ρ龋瑢Ρ葮?biāo)準 包含（競爭戰(zhàn)略，經(jīng)營模式，客源市場，產(chǎn)品功能定位）白金5星級方案白金五星-基本標(biāo)準國家對白金五星的評定標(biāo)準及其嚴格必需達到以下的硬性標(biāo)準： 具有兩年以上五星級飯店資格。 地理位置處于城市中心商務(wù)區(qū)或繁

27、華地帶，交通極其便利。 建筑主題鮮明，外觀造型獨具一格，有助于所在地建立旅游目的地形象內(nèi)部功能布局及裝修裝飾能與所在地歷史、文化、自然環(huán)境相結(jié)合，恰到好處的表現(xiàn)和烘托 其主體氛圍。除有富麗堂皇的門廊及入口外，飯店整體氛圍豪華氣派，各類設(shè)施設(shè)備配置齊全，品質(zhì)一流；有飯店內(nèi)主要區(qū)域溫濕度自動控制系統(tǒng)有位置合理、功能齊全、品質(zhì)高雅、裝飾華麗的行政樓層專用服務(wù)區(qū)，至少對行政樓層提供24h管家式服務(wù)。即使不評星，但是白金五星標(biāo)準的酒店對客源、功能設(shè)置及經(jīng)營模式要求相當(dāng)苛刻， 具體分析如下：白金五星優(yōu)劣勢分析白金五星品牌優(yōu)勢具有目前市場中最頂級的品牌影響力，酒店開業(yè)后必能占領(lǐng)市場最高端客源，對市場極具 沖

28、擊力；（新都區(qū)不具備此類市場）酒店的服務(wù)與管理水平為市場之最，提供最系統(tǒng)和最全面的員工培訓(xùn)；管理公司具有極強的高端銷售網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，在境外高端客源的開拓方面優(yōu)勢明顯；全面了解市場上最高端客源的需求；品牌價值高，顧客忠誠度高。劣勢業(yè)主需要支付高昂的管理費用對當(dāng)?shù)氐奈幕涣私?，溶入?dāng)?shù)厣鐣枰欢〞r間；國際管理公司的頂級品牌會硬性規(guī)定工程造價和設(shè)施設(shè)備用品用具品牌，和各種繁雜的條 款，會增加項目投資和工作量；對員工水平要求高，若找不到合適的員工，有降低品質(zhì)的風(fēng)險；經(jīng)營與管理模式較為固定，缺乏靈活性。白金五星客源市場全球市場頂級客源頂級客源無論在任何 地區(qū)都屬于稀有客 源，是客源市場中的 最高端存在。此

29、類客 源對酒店要求的苛刻 程度是其他檔次客源 所無法比擬的，當(dāng)然 所帶來的高額利潤也 是不可忽視的?？透咴礄n層中高檔面中 檔低 檔白金五星競爭戰(zhàn)略市場最高級的酒店，在酒店房價，軟硬件設(shè)施各方面凌駕 區(qū)域內(nèi)所有酒店之上創(chuàng)造出成都最獨一無二的度假體驗牢牢抓住最高端人群的需求，針對需求設(shè)計產(chǎn)品營造出最物有所值的消費體驗（頂級消費頂級享受）白金五星市場支撐度（成都市場V.S.杭州市場）成都經(jīng)濟發(fā)展水平杭州經(jīng)濟發(fā)展水平 01-06年成都平均 GDP增長比例為13.6%， 2004年成都GDP 跨入2000億大關(guān) 2007GDP達到3324億元V.S 01-06年杭州平均 GDP增長比例為13.7%， 2

30、003年杭州GDP 跨入2000億大關(guān) 2006年GDP達到3441億元白金五星市場支撐度（成都市場V.S.杭州市場）成都5星級酒店市場業(yè)績表現(xiàn)杭州5星級酒店市場業(yè)績表現(xiàn)客房數(shù)住宿率平均房價20062005200620052006凱越39055%73%11101224香格里拉飯店38374%68%10551083索菲特西湖大 酒店20063%67%812912杭州國大雷迪 森廣場 酒店28572%68%763796浙江世貿(mào)中心 大酒店39377%76%606638整體市場水平158369%71%866936V.S白金五星市場支撐度（成都市場V.S.杭州市場）成都酒店客源市場分類杭州酒店客源市場

31、分類會議, 11% 其他, 5% 旅游團隊,12%旅游散客,27%商務(wù), 45%白金五星市場支撐度（成都市場V.S.杭州市場）成都與杭州經(jīng)濟發(fā)展水平及發(fā)展速度非常相似成都5星級酒店整體市場業(yè)績低于杭州成都擁有西南交通樞紐的區(qū)位優(yōu)勢，杭州背靠整個長三角市場，區(qū)位優(yōu)勢更 加明顯盡管杭州對于白金5星酒店的支撐力度高于成都，杭州市場至今尚未出現(xiàn)白金5星級酒店中國現(xiàn)有的白金5星幾乎均分布在北京、上海、廣州等一線城市白金5星品牌多為國際知名酒店品牌，對于市場準入要求較高白金五星未來10年房價預(yù)測年份市場平均房價房價增長率201115004.00%201215604.00%201316224.00%2014

32、16874.00%201517544.00%201618244.00%201718974.00%201819734.00%201920524.00%202021344.00%白金五星通常平均房價為當(dāng)?shù)鼐频晔袌龅念I(lǐng)導(dǎo)者現(xiàn)有市場最高平均房價為香格里拉994元，考慮 通貨膨脹因素，預(yù)計2010年可達到1100元考慮投資回報因素，白金5星平均房價對比同一 市場豪華5星可高出3040左右為保證其白金5星形象及品質(zhì)，通常白金5星以犧 牲出租率為代價來保證其房價水平我們預(yù)計：假設(shè)項目定位為白金5星，進入市場 房價水平應(yīng)為1500元。白金五星財務(wù)測算10年經(jīng)營收入預(yù)測年份 項目客房餐飲康體娛樂其他合計1年9,

33、9538,3111,64661620,5262年11,8308,6431,71168622,8703年11,9529,1611,81470923,6364年13,6389,7111,92378226,0545年14,83810,2942,03884028,0106年16,11510,7062,11989529,8357年17,30311,1332,20494831,5888年17,64411,5782,29297532,4899年18,35012,0412,3831,01433,78810年19,08312,5222,4791,05435,138合計150,706104,10020,6098,

34、519283,934平均15,07110,4102,06185228,393白金五星財務(wù)測算10年成本費用預(yù)測年份項目客房餐飲康體娛樂其它合計1年1,9915,5195953088,4132年2,3665,7406183439,0673年2,3906,2666553199,6304年2,7286,64269535210,4175年2,9687,03973737811,1226年3,2237,32376640311,7157年3,4617,61579642712,2998年3,5297,92082943912,7179年3,6708,23586145613,22210年3,8178,566896

35、47413,753合計30,14370,8657,4483,899112,355平均3,0147,08774539011,236白金五星財務(wù)測算10年利潤預(yù)測年份 項目營業(yè)收 入營業(yè)稅金 及附加營業(yè)成本 及費用不分配經(jīng) 營開支營業(yè)利潤營業(yè) 利潤率所得稅凈利潤1年20,5261,1298,41320,734-9,750-47.50%-9,7502年22,8701,2589,06721,623-9,078-39.69%-9,0783年23,6361,3009,63021,812-9,106-38.53%-9,1064年26,0541,43310,41722,825-8,621-33.09%-8,6

36、215年28,0101,54111,12223,729-8,382-29.93%-8,3826年29,8351,64111,71524,150-7,671-25.71%-7,6717年31,5881,73712,29924,731-7,179-22.73%-7,1798年32,4891,78712,71725,020-7,035-21.65%-7,0359年33,7881,85813,22225,445-6,737-19.94%-6,73710年35,1381,93313,75325,886-6,434-18.31%-6,434合計283,93415,617112,355235,955-79,

37、993-28.17%-79,993平均28,3931,56211,23623,596-7,999-28.17%-7,999白金五星財務(wù)測算10年盈虧平衡預(yù)測年份項目固定成本變動成本率盈虧平衡點盈虧平衡率1年15,94234.59%26,610129.64%2年16,60033.46%27,195118.91%3年16,79533.66%27,605116.79%4年17,54833.05%28,557109.61%5年18,17832.81%29,467105.20%6年18,55932.47%29,919100.28%7年19,11032.20%30,67497.11%8年19,42532.

38、36%31,26096.22%9年19,85232.36%31,94794.55%10年20,29932.36%32,66792.97%合計182,30832.93%29,590104.22%平均18,23132.93%29,590104.22%白金五星財務(wù)測算10年現(xiàn)金流預(yù)測年份 項目息稅前 利潤加：折 舊及攤 銷加：酒 店資本 化減:固 定還款 額減：所 得稅資金投 入息稅后 酒店年 末現(xiàn)金 余額息稅后累計 凈現(xiàn)金流量建設(shè) 期1-19,546-19,546-19,5462-19,546-19,546-39,092經(jīng)營 期1-4,0558,8975,695-853-39,9452-3,383

39、8,8975,695-181-40,1263-3,4118,8975,695-209-40,3354-2,9268,8975,695-276-40,0595-2,6878,8975,695-515-39,5446-1,9768,7145,695-1,043-38,5017-1,4848,7145,695-1,535-36,9668-1,3408,7145,695-1,679-35,2879-1,0428,7145,695-1,977-33,31010-7398,71479,7505,695-82,03048,720合計-23,04388,05579,75056,950-39,09248,720

40、48,720豪華5星方案豪華五星酒店五星級酒店豪華五星酒店酒店檔次高高四星級酒店檔中 三星級酒店 檔低低檔低中高檔次區(qū)分與白金五星酒店相比豪華五星度假酒店依然歸于五星級范疇，但占據(jù)的是 五星級酒店最高端的位置對經(jīng)營模式，客源，產(chǎn)品功能定位及資金方面沒有白金五星級嚴格全球市場高端客源高端客源和頂級 客源區(qū)別較大， 高端客源的數(shù)量 遠遠大于頂級客 源，成都云集了 眾多大型企業(yè)， 旅游及會展業(yè)的 成功發(fā)展高端客 源對豪華五星酒 店需求日益增強。客高源檔層中高檔面中 檔低 檔運營首年（2011）商務(wù)散客定位項目酒店首年（2011）商務(wù)散客MPI項目世紀城 洲際酒 店錦江賓 館凱賓斯 基喜來登鑫達酒 店

41、香格里 拉總府假 日皇冠索菲特商務(wù)散 客(MPI)0.751.140.941.290.900.820.881.18項目酒店首年（2011）會議客源MPI項目世紀城 洲際酒 店錦江賓 館凱賓斯 基喜來登鑫達酒 店香格里 拉總府假 日皇冠索菲特會議客源（MPI）1.440.901.130.651.161.350.850.71項目酒店（2011年）游客及其他客源MPI項目世紀城 洲際酒 店錦江賓 館凱賓斯 基喜來登鑫達 酒店香格里 拉總府假 日皇冠索菲特游客及 其他（ MPI）0.810.740.880.880 .960.741.841.11豪華五星產(chǎn)品功能定位整體設(shè)計方案調(diào)整建議（請顧總提供方案3

42、）豪華五星產(chǎn)品功能定位整體設(shè)計方案對比（請顧總提供方案4）豪華五星產(chǎn)品功能定位整體設(shè)計方案對比（請顧總提供方案5）豪華五星產(chǎn)品功能定位客房功能定位房型間/套數(shù)接待人數(shù)豪華雙人間302604豪華單人間127127豪華商務(wù)間4040豪華套房（2間套）1515公寓套房（2間套）1515部長套房（3間套）33總統(tǒng)套房（5間套）11殘疾人房11鑰匙間總數(shù)504806度假酒店無需上百間客房，設(shè)有50套院落、區(qū)即可。豪華五星產(chǎn)品功能定位對客房原設(shè)計的調(diào)整建議（請顧總提供方案6）出租率水平預(yù)測未來競爭市場需求細分市場細分年份商務(wù)占 比商務(wù)需 求量會議占 比會議需 求量旅游及 其他旅游及 其他年需求 總量200

43、925%121135%114518%3492705201018%142923%140813%3943231201117%167221%170416%4573833201216%194015%196014%5214421201313%219212%219514%594498120149%23898%23717%636539620155%25085%24904%661565920163%25833%25653%68158292017-2583-2565-6815829出租率水平預(yù)測未來市場供需關(guān)系變化2005年2015年市場供給及需求變化年份日客房供給 量變動率日客房需 求量變動率出租率水 平20

44、07318357%211249%66%2008353311%00%0%2009518047%270528%52%2010644024%323119%50%2011789523%383319%49%201283115%442115%53%201383110%498113%60%201483110%53968%65%201583110%56595%68%201683110%58293%70%201783110%5829-70%擬建酒店出租率水平預(yù)測考慮因素2008年地震原因所導(dǎo)致的整體市場業(yè)績下滑將不會持續(xù)中國整體經(jīng)濟增長強勁成都過去10年內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展為酒店需求帶來穩(wěn)定增長，增長率在10以上成都新國

45、際會展中心的建設(shè)大幅提升了酒店市場需求，未來成都休閑度假經(jīng)濟有望持 續(xù)強勁增長西南樞紐的位置將持續(xù)為成都酒店市場需求增長提供動力 高端度假酒店在未來發(fā)展需求強勁擬建酒店出租率水平預(yù)測年份競爭市場住宿率市場滲透指數(shù)擬建酒店出租率201149%1.0049.0%201253%1.0354.6%201360%1.0864.8%201465%1.1071.5%201568%1.1477.5%201670%1.0875.6%201770%1.0573.5%201870%1.0271.4%201970%1.0271.4%202070%1.0271.4%豪華五星未來10年房價預(yù)測年份市場平均房價201196

46、020129982013103820141080201511232016116820171215201812642019131520201368鑒于項目酒店的區(qū)位及檔次和客源定位，結(jié)合競爭市場平均房價水平，項目酒店2011年房價可達到960元。每年增長率為4%。五星級度假酒店設(shè)計市場為平均房價：3000-30000元/天豪華五星財務(wù)測算客房經(jīng)營預(yù)測年份競爭市場住宿率市場滲透指數(shù)擬建酒店入住率客房數(shù)客房收入201149%1.0049.0%5048,653201253%1.0354.6%50410,024201360%1.0864.8%50412,374201465%1.1071.5%50414,

47、205201568%1.1477.5%50416,010201670%1.0875.6%50416,244201770%1.0573.5%50416,428201870%1.0271.4%50416,602201970%1.0271.4%50417,272202070%1.0271.4%50417,968豪華五星財務(wù)測算餐飲會議經(jīng)營預(yù)測餐飲收入大堂吧咖啡廳雪茄吧/行 政酒廊西餐廳中餐廳及 宴會會議收入合計12596503581,0404,6101,2748,19122696763721,0824,7941,3258,51832857173941,1475,0821,4059,030430276

48、04181,2165,3871,4899,57253208064431,2895,7101,57810,14663338384611,3415,9381,64110,55273468724791,3956,1761,70710,97583609074981,4516,4231,77511,41493749435181,5096,6801,84611,870103899815391,5696,9471,92012,345合計3,2378,1504,48013,03957,74715,960102,61310年平均3248154481,3045,7751,59610,261豪華五星財務(wù)測算餐飲會議

49、經(jīng)營預(yù)測餐飲成本大堂吧咖啡廳雪茄吧/行政酒 廊西餐廳中餐廳及宴會會議成本合計餐飲費用1912281254991,936642,9432,2932942371305192,013663,0592,38531002511385512,134703,2442,70941062661465842,263743,4392,87251122821556192,398793,6453,04461172931616442,494823,7913,16671213051686702,594853,9433,29381263171746962,698894,1003,42491313301817242,80692

50、4,2643,561101363431897532,918964,4353,704合計1,1342,8521,5676,25924,25479736,86330,45110年平均1132851576262,425803,6863,045豪華五星財務(wù)測算康體娛樂經(jīng)營預(yù)測收入SPAKTV收入合計13321,8252,15723451,8982,24333662,0122,37843882,1332,52154112,2612,67264272,3512,77874442,4452,88984622,5433,00594802,6453,125104992,7513,250合計4,15422,864

51、27,01810年平均4152,2862,702豪華五星財務(wù)測算康體娛樂經(jīng)營預(yù)測成本費用溫泉按摩KTV其他康體娛 樂成本費用合計1149639788215566481931657048694175747922518579197661928231,01572008561,05682088901,09892169261,142102259631,188合計1,8708,0039,87310年平經(jīng)營業(yè)績預(yù)測收入預(yù)測年份 項目客房餐飲康體娛樂其他合計1年8,6538,1912,15758819,5892年10,0248,5182,24364321,4283年12,3749,0

52、302,37873624,5184年14,2059,5722,52181327,1115年16,01010,1462,67289229,7206年16,24410,5522,77891530,4897年16,42810,9752,88993731,2298年16,60211,4143,00595931,9809年17,27211,8703,12599833,26510年17,96812,3453,2501,03834,601合計145,780102,61327,0188,519283,930平均14,57810,2612,70285228,39310年經(jīng)營業(yè)績預(yù)測成本費用預(yù)測年份 項目客房餐飲康體娛樂其它合計1年1,7315,2367882948,0492年2,0055,4448193228,5903年2,4755,9538693319,6284年2,8416,31192236610,4405年3,2026,68997640111,2686年3,2496,9571,01541211,6337年3,2867,2361,05642212,0008年3,3207,5241,09843212,3749年3,