1、總 論項(xiàng)目背景與概況1、項(xiàng)目名稱(chēng)：湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3號(hào)樓)項(xiàng)目2、承辦單位概況單位名稱(chēng)：衡陽(yáng)富邦升輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司單位性質(zhì)：有限責(zé)任公司(外國(guó)自然人獨(dú)資)注冊(cè)資金：港幣2,000萬(wàn)元單位住宅：衡陽(yáng)市珠暉區(qū)沿江路29號(hào)業(yè)務(wù)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售法定代表人：吳小平企業(yè)負(fù)責(zé)人：吳小平，男，1965年9月30日生于湖南?，F(xiàn)年43歲，自2001年3月在加拿大定居，1986年7月畢業(yè)于長(zhǎng)沙鐵道學(xué)院，獲學(xué)士學(xué)位；1986年分配到廣州廣鐵集團(tuán)任職；1989年調(diào)任廣州市團(tuán)委工作；1990年調(diào)任廣州市花都開(kāi)發(fā)區(qū)任副主任；1992年起從事房地產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)建廣州富邦升輝投資有限公司，先后在廣州花都建永裕

2、樓、君蘭苑、龍華樓、陽(yáng)光倚翠閣、陽(yáng)光家園、翠華花園等住宅小區(qū)，多次獲得花都區(qū)納稅先進(jìn)民營(yíng)企業(yè)家稱(chēng)號(hào)。期間，在加拿大、江西、廣東連州、清遠(yuǎn)及其地區(qū)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，其中在加拿大興建的“錦繡中華城”是溫哥華最大的華人居住小區(qū)。2006年4月12日創(chuàng)建衡陽(yáng)富邦升輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，任執(zhí)行董事。在衡陽(yáng)興建湘江東岸南段風(fēng)光帶并建設(shè)大型住宅小區(qū)湘江明珠。為提高衡陽(yáng)人民的生活質(zhì)量、提升衡陽(yáng)的都市品位貢獻(xiàn)力量。建設(shè)單位簡(jiǎn)介：衡陽(yáng)富邦升輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是由衡陽(yáng)市政府在2006年中國(guó)中西部招商會(huì)中引資過(guò)來(lái)的加拿大獨(dú)資企業(yè)，并經(jīng)衡陽(yáng)市工商行政治理局批準(zhǔn)成立的一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售為一體的綜合性開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，公司下

3、設(shè)治理部、技術(shù)部、財(cái)務(wù)部、工程部、銷(xiāo)售部等，現(xiàn)有職員26人，其中高級(jí)職稱(chēng)1人，中級(jí)職稱(chēng)7人，公司人員大差不多上經(jīng)驗(yàn)豐富的專(zhuān)業(yè)人員，年開(kāi)發(fā)能力為50萬(wàn)多平方米。公司負(fù)責(zé)人吳小平先生于1990年開(kāi)始涉及房地產(chǎn),并于次年注冊(cè)成立了廣州市富邦升輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，十五年間先后開(kāi)發(fā)了總建筑面積60余萬(wàn)平方米的中、高檔住宅，總開(kāi)發(fā)套數(shù)5000多套，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)一直良好，曾創(chuàng)廣州市花都區(qū)樓盤(pán)銷(xiāo)售之最，是廣州市花都區(qū)納稅先進(jìn)民營(yíng)企業(yè)，花都區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展先進(jìn)企業(yè)，公司董事長(zhǎng)吳小平先生也多次榮獲“花都區(qū)先進(jìn)民營(yíng)企業(yè)家”榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)，花都區(qū)的要緊領(lǐng)導(dǎo)都稱(chēng)該公司“實(shí)力較雄厚，開(kāi)發(fā)建設(shè)能力較強(qiáng)”。2006年3月，由衡陽(yáng)市委領(lǐng)導(dǎo)帶

4、隊(duì)考察組一行5人親赴廣東對(duì)湘江風(fēng)光帶南段建設(shè)意向單位廣州市富邦升輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司進(jìn)行了為期3天的考察并參觀(guān)了其開(kāi)發(fā)建設(shè)的翠華花園、陽(yáng)光花園等四個(gè)樓盤(pán)。通過(guò)考察一致認(rèn)為廣州市富邦升輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司具有實(shí)力，具備項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，并完全有能力把湘江東岸風(fēng)光帶南段建設(shè)成為理想中的人文和諧小區(qū)。衡陽(yáng)富邦升輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司擁有資產(chǎn)2.4億，其中已擁有土地使用權(quán)面積為238畝，按每畝70萬(wàn)元估價(jià)（已完成征地拆遷）近1.7億，另外風(fēng)光帶建設(shè)投資7521萬(wàn)元。3、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)與托付方簽訂的咨詢(xún)協(xié)議；國(guó)家計(jì)委計(jì)辦投資200215號(hào)審定的投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）；國(guó)家進(jìn)展改革委員會(huì)、

5、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）；都市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)治理?xiàng)l例；房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法。4、編制范圍依據(jù)國(guó)家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對(duì)湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3號(hào)樓)項(xiàng)目建設(shè)的目的、必要性、項(xiàng)目區(qū)域概況、項(xiàng)目規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容、項(xiàng)目建設(shè)組織治理、項(xiàng)目招標(biāo)方案、投資估算、融資方案與效益分析、財(cái)務(wù)分析、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析等方面進(jìn)行全面論證和研究。5、項(xiàng)目提出的理由項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)進(jìn)展當(dāng)前，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于一個(gè)專(zhuān)門(mén)進(jìn)展時(shí)期，為了促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步健康進(jìn)展，必定要求擴(kuò)大內(nèi)需，優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)，把住宅建設(shè)作為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。依照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的分析和研究，房

6、地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用約1.52個(gè)百分點(diǎn)。衡陽(yáng)房地產(chǎn)占GDP的比重還將快速上升，對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率還將逐步增大。依照國(guó)家有關(guān)部門(mén)的分析和預(yù)測(cè)，我國(guó)居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變，到2008年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均建筑面積將達(dá)到22平方米，平均每戶(hù)擁有一套功能差不多齊全的住房，住房消費(fèi)占整個(gè)消費(fèi)的比重將達(dá)到15%，都市化水平將提高到36%左右。我國(guó)居民住宅的近期進(jìn)展目標(biāo)是戶(hù)均一套、人均一室，力爭(zhēng)2010年達(dá)到人均建筑面積35平方米，主導(dǎo)戶(hù)型為三室兩廳和兩室兩廳。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資的帶動(dòng)作用較大，國(guó)家為推動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康穩(wěn)定進(jìn)展，將建筑業(yè)列為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。因此，本項(xiàng)目的建設(shè)是國(guó)民

7、經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的需要。 項(xiàng)目對(duì)都市建設(shè)將起到促進(jìn)作用2007年12月24日，在湖南省各民主黨派省委、無(wú)黨派人士和省工商聯(lián)參政議政聯(lián)合調(diào)研課題組向湖南省委、省政府提交的“3+5”新型都市群建設(shè)及產(chǎn)業(yè)進(jìn)展思路與對(duì)策研究總報(bào)告中，提出要把“3+5”新型都市群打造成為功能互補(bǔ)的高新產(chǎn)業(yè)聚攏區(qū)、進(jìn)展布局合理的新型都市連綿區(qū)、中部領(lǐng)先的現(xiàn)代大商業(yè)區(qū)、環(huán)境優(yōu)美的綜合生態(tài)區(qū)。衡陽(yáng)作為“3+5”新型都市群建設(shè)的中心都市之一，其經(jīng)濟(jì)進(jìn)展速度在湖南區(qū)域經(jīng)濟(jì)中領(lǐng)先地位更加突出，對(duì)全省各地乃至中南地區(qū)都具有較強(qiáng)的輻射力，在以長(zhǎng)株潭為中心的“3+5”都市群進(jìn)展建設(shè)的環(huán)境下，衡陽(yáng)市委市政府提出要突出衡陽(yáng)都市形象建筑，提高衡陽(yáng)都市

8、品位，加強(qiáng)都市輻射功能的目標(biāo)。依照湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)2010年規(guī)劃，以后10年內(nèi)湖南省將斥資3327億元打造都市住宅，使城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積增加到30.18平方米。目前，衡陽(yáng)市的人均住宅面積偏小，而且居住條件也比較差，與湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展規(guī)劃相差甚遠(yuǎn)。因此，改善衡陽(yáng)市人民的居住條件差不多成為衡陽(yáng)市政府特不關(guān)懷的問(wèn)題之一。同時(shí)，隨著衡陽(yáng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展和人民生活水平的不斷提高，人們對(duì)居住環(huán)境等方面的要求也越來(lái)越高，近年來(lái)實(shí)施的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)確實(shí)是為了使衡陽(yáng)都市居民的生活環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改善。湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3號(hào)樓)項(xiàng)目符合衡陽(yáng)都市建設(shè)總體規(guī)劃，貫徹了 “3+5”都市群建設(shè)的

9、進(jìn)展戰(zhàn)略，其對(duì)加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，美化都市空間，制造新的都市景觀(guān)，提升都市品位都具有積極意義。 解決勞動(dòng)就業(yè)的需要由于我國(guó)目前正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整時(shí)期，部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開(kāi)就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問(wèn)題已成為當(dāng)前各級(jí)政府的頭等大事。而投資、消費(fèi)、出口是國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的原動(dòng)力，因此國(guó)家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是接著保持投資總量的穩(wěn)定增長(zhǎng)，以制造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測(cè)算，我國(guó)GDP每增長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)，全國(guó)可新提供80多萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位，而住宅投資每增加10%，大約能夠拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)0.5個(gè)百分點(diǎn)，則可提供40多萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位。因此，住宅建設(shè)投資的增加關(guān)于增加社會(huì)就業(yè)機(jī)會(huì)有著不可

10、忽視的作用，而本項(xiàng)目作為衡陽(yáng)市重點(diǎn)商品住宅建設(shè)項(xiàng)目工程之一，將為增加衡陽(yáng)市當(dāng)?shù)厣鐣?huì)就業(yè)崗位作出一定的貢獻(xiàn)。6、擬建地點(diǎn)本項(xiàng)目位于衡陽(yáng)市湘江東岸南段，總占地面積20,936.7平方米，小區(qū)西隔湘江東路與湘江風(fēng)光帶相連、南至望江路、東隔規(guī)劃中的小區(qū)小學(xué)與中天路相連、北至小區(qū)北部主路口。本項(xiàng)目與衡陽(yáng)市聞名的東洲島隔河相望；距衡陽(yáng)市火車(chē)站不到500米,距離衡昆高速、衡棗高速、京珠高速皆不到二十公里，自然環(huán)境優(yōu)越，道路交通便利。7、預(yù)期目標(biāo)湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3號(hào)樓)項(xiàng)目擬在占地面積20,936.7平方米的土地上，建設(shè)總?cè)莘e率為2.63，建設(shè)密度為24.4%,總建筑面積為65,913.47平方

11、米的3棟(1-3號(hào)樓)高層電梯住宅房（其中住宅面積47,652.3平方米，1-2層商鋪面積7419.1平方米，地下停車(chē)場(chǎng)面積10,842平方米）。8、要緊建設(shè)條件湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3號(hào)樓)建設(shè)項(xiàng)目是“湘水明珠”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一部分，該項(xiàng)目分都市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（沿江風(fēng)光帶）和商住房開(kāi)發(fā)兩部門(mén)進(jìn)行，項(xiàng)目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運(yùn)動(dòng)、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。為了加快招商引資力度，加快衡陽(yáng)都市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)進(jìn)展，把衡陽(yáng)建設(shè)成為區(qū)域性中心都市，珠暉區(qū)啟動(dòng)了湘江東岸南段沿江風(fēng)光帶堤路工程的建設(shè)。經(jīng)考察，在中國(guó)2006年中國(guó)中西部招商會(huì)中引入了富邦升

12、輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行投資建設(shè)，并成立了衡陽(yáng)市湘江東岸南段建設(shè)協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組，由原市委副書(shū)記王雄飛任組長(zhǎng)，珠暉區(qū)委書(shū)記段志剛?cè)胃苯M長(zhǎng)，市委市政府相關(guān)職能部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)及珠暉區(qū)負(fù)責(zé)人擔(dān)任成員。將東岸風(fēng)光帶南段建設(shè)項(xiàng)目納入省、市重點(diǎn)項(xiàng)目?？紤]到該項(xiàng)目投資大、建設(shè)周期長(zhǎng)，帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益明顯，對(duì)該項(xiàng)目享受相關(guān)優(yōu)惠政策，并下發(fā)了衡政發(fā)200620號(hào)文，“關(guān)于湘江東岸南段堤路建設(shè)工程實(shí)施細(xì)則的通知，該通知第五條規(guī)定用地操縱范圍?！霸谙娼瓥|岸南段堤咱東廂可開(kāi)發(fā)的土地范圍內(nèi)，依照投資方從事基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資額加20%的回報(bào)率確定補(bǔ)償用地面積，作為投資方的開(kāi)發(fā)用地，由市規(guī)劃、國(guó)土資源等部門(mén)經(jīng)依法

13、批準(zhǔn)后將用紅線(xiàn)劃歸投資方實(shí)行操縱開(kāi)發(fā)”。第六條規(guī)定了東廂用地出讓價(jià)?！耙迅闹破髽I(yè)原則上按改制拍賣(mài)價(jià)取得土地使用權(quán)；正在改制的企業(yè)，按市政府和省政府相關(guān)文件執(zhí)行，整宗土地采取掛牌方式供地，市天翔公司（原三機(jī)廠(chǎng)）、市住宅公司、砂石公司等單位座落在湘江東岸南段的土地納入投資方的總體開(kāi)發(fā)，市建衡實(shí)業(yè)有限公司納入湘江東岸南段堤壩路及東廂土地的綜合開(kāi)發(fā)。要緊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)值1總用地面積20,936.72規(guī)劃總建筑面積65,913.472.1其中：住宅建筑面積47,652.32.2其中：1-2層商鋪建筑面積7419.12.3其中：地下停車(chē)場(chǎng)建筑面積108423建筑密度%24.44容積率2.635

14、綠地率%38.36項(xiàng)目總投資萬(wàn)元11,650.447財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元3,001.068財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%73.869靜態(tài)投資回收期年0.8310動(dòng)態(tài)投資回收期年0.88問(wèn)題與建議項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商已合法取得本項(xiàng)目土地使用權(quán)，各項(xiàng)建設(shè)手續(xù)正在申辦中。分析測(cè)算過(guò)程假定本項(xiàng)目在土地取得、立項(xiàng)、開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷(xiāo)售等方面均遵照國(guó)家及衡陽(yáng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)程序及規(guī)定。依照測(cè)算，在可能的銷(xiāo)售價(jià)格、銷(xiāo)售率條件下，本項(xiàng)目具備良好的可行性。衡陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于開(kāi)發(fā)高潮時(shí)期，競(jìng)爭(zhēng)日趨白熾化，因此需要切實(shí)考慮市場(chǎng)容量和市場(chǎng)銷(xiāo)售節(jié)奏；在建設(shè)過(guò)程中，需要嚴(yán)格操縱工程成本和治理成本。充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢(shì)和景觀(guān)資源；與知名專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)公司、中介

15、顧問(wèn)公司合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方案，擴(kuò)大媒體宣傳，注重營(yíng)銷(xiāo)推廣，保證銷(xiāo)售資金回款。項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究投資環(huán)境分析國(guó)家政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及有關(guān)政策2007年全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值246,619億元，比上年增長(zhǎng)11.4%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值28,910億元，增長(zhǎng)3.7%；第二產(chǎn)業(yè)增加值121,381億元，增長(zhǎng)13.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值96,328億元，增長(zhǎng)11.4%。第一產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為11.7%，與上年持平；第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為49.2%，上升0.3個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為39.1%，下降0.3個(gè)百分點(diǎn)。固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)較快全年全社會(huì)固定資

16、產(chǎn)投資137,239億元，比上年增長(zhǎng)24.8%。在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資1,466億元，比上年增長(zhǎng)31.1%；第二產(chǎn)業(yè)投資51,020億元，增長(zhǎng)29.0%；第三產(chǎn)業(yè)投資64,928億元，增長(zhǎng)23.2%。全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資25,280億元，比上年增長(zhǎng)30.2%，其中商品住宅投資18,010億元，增長(zhǎng)32.1%。商品房竣工面積58,236萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)4.3%。商品房銷(xiāo)售面積76,193萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)23.2%，其中商品住宅69,104萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)24.7%。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將2008年的調(diào)控政策業(yè)位于緊縮，為“防止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由偏快轉(zhuǎn)向過(guò)熱、防止價(jià)格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹”，2007年

17、12月8日，央行將存款利預(yù)備金率提高一個(gè)百分點(diǎn)；同年11月CPI同比上漲6.9%；隨后央行、銀監(jiān)會(huì)明確規(guī)定第二套房貸以戶(hù)為單位；12月國(guó)務(wù)院發(fā)出禁令：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房，繼2004年經(jīng)來(lái)，因家出臺(tái)的宏觀(guān)調(diào)控政策頻率之高，調(diào)控力度之大，前所未有，以“管?chē)?yán)土地，看緊信貸”為主的宏觀(guān)調(diào)控措施，緊緊扼住了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的兩大命脈，房貸利率持續(xù)漲高，同時(shí)各地政府在房地產(chǎn)稅收方面也加大了調(diào)控力度。以上政策對(duì)打擊房地產(chǎn)投機(jī)，消除房地產(chǎn)泡沫，保障房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定進(jìn)展產(chǎn)生了巨大的作用。2、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)情況及治理、政策因素2007年，衡陽(yáng)市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（初步核算）823.51億元，增長(zhǎng)15.3

18、%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值201.4億元，增長(zhǎng) 4.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值335.43億元，增長(zhǎng)20.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值286.68億元，增長(zhǎng)17.3%。按常住人口計(jì)算，全市人均生產(chǎn)總值12287元，比2000年增長(zhǎng)213.8 %，翻了一番。近五年，是衡陽(yáng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展較快的五年，經(jīng)濟(jì)總量從2003年的432.34億元，增加到2007年的823.51億元，年均增長(zhǎng)速度達(dá)到11.99%。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化，第二產(chǎn)業(yè)比重上升，2007年二產(chǎn)業(yè)占GDP的比重達(dá)到40.73%，比2003年上升5.23個(gè)百分點(diǎn)。一產(chǎn)業(yè)占GDP比重較2003年下降0.55個(gè)百分點(diǎn)。要緊經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)比重見(jiàn)圖2。就業(yè)再就業(yè)成效顯著。年末

19、就業(yè)勞動(dòng)力397.5萬(wàn)人，新增就業(yè)人員5.75萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員5.61萬(wàn)人，其中下崗失業(yè)人員再就業(yè)4.19萬(wàn)人。組織農(nóng)村勞務(wù)輸出5.3萬(wàn)人。年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為4.3 %，就業(yè)形勢(shì)保持穩(wěn)定。物價(jià)總水平和氣上漲。全年居民消費(fèi)價(jià)格總水平比年初上升5.27個(gè)百分點(diǎn)，其中,服務(wù)價(jià)格上漲1.23個(gè)百分點(diǎn)。商品零售價(jià)格上漲6.47個(gè)百分點(diǎn)。食品類(lèi)價(jià)格上漲12.31個(gè)百分點(diǎn)。房屋銷(xiāo)售價(jià)格上漲5.49%，其中商品房銷(xiāo)售價(jià)格上漲7.23%。安全生產(chǎn)形勢(shì)好轉(zhuǎn)，全年共發(fā)生各類(lèi)安全事故864起，同比下降14.88；死亡242人，同比下降26.89；億元GDP生產(chǎn)安全事故死亡率為0.55，道路交通萬(wàn)車(chē)死亡率1

20、0.1；煤炭百萬(wàn)噸事故死亡率8.3；工礦商貿(mào)企業(yè)十萬(wàn)從業(yè)人員生產(chǎn)安全事故死亡率3.75，四項(xiàng)安全生產(chǎn)事故死亡率均比上年有較大幅度的下降。2007年，衡陽(yáng)市人口和打算生育工作穩(wěn)定進(jìn)展。年末全市戶(hù)籍人口728.83萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口300.43萬(wàn)人，增長(zhǎng)11.8%；鄉(xiāng)村人口428.45萬(wàn)人，下降6.4%。人口出生率11.32，人口死亡率6.32，人口自然增長(zhǎng)率5.00。城鄉(xiāng)居民生活接著得到改善。2007年衡陽(yáng)市全部職工年平均工資17673元，月平均工資1473元。都市居民人均可支配收入10681 元，比上年增長(zhǎng)16.54 %；扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng)10.7%。農(nóng)民人均純收入4885元，增長(zhǎng)14.5

21、3%，實(shí)際增長(zhǎng)8.8%。都市居民人均生活消費(fèi)7608元，比上年增長(zhǎng)15.3%，扣除物價(jià)因素，實(shí)際增長(zhǎng)9.5%；農(nóng)村居民消費(fèi)3554元，增長(zhǎng)14.02%，實(shí)際增長(zhǎng)8.5%。2003-2007年城鄉(xiāng)居民人均收入情況見(jiàn)圖6和圖7。社會(huì)保障事業(yè)穩(wěn)步推進(jìn)。年末全市五項(xiàng)社會(huì)保險(xiǎn)擴(kuò)面19.31萬(wàn)人次，參?？?cè)藬?shù)196.66萬(wàn)人次，征繳基金17.26億元（含企業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)清欠），支付各項(xiàng)保險(xiǎn)待遇20.98億元。其中企業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)新增參保人數(shù)3.74萬(wàn)人，參加社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)人數(shù)65.45萬(wàn)人，其中職工數(shù)46.22人，離退休人員19.35萬(wàn)人；參加企業(yè)改制保險(xiǎn)的單位155家，參加失業(yè)保險(xiǎn)的職工人數(shù)13.04 萬(wàn)人；差不

22、多醫(yī)療保險(xiǎn)的參保人數(shù)達(dá)50.87人，新增4.61萬(wàn)人，其中職工34.79萬(wàn)人，離退休人員16.09萬(wàn)人。參加工傷保險(xiǎn)人數(shù)22.12萬(wàn)人，參加生育保險(xiǎn)人數(shù)35.09萬(wàn)人。居民享受最低生活保險(xiǎn)的對(duì)象共有20.18萬(wàn)人，都市居民領(lǐng)取失業(yè)保險(xiǎn)人數(shù)0.89萬(wàn)人，差不多做到應(yīng)保盡保。2007年，衡陽(yáng)市固定資產(chǎn)投資較快增長(zhǎng)，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成227.9億元，比上年增長(zhǎng)28.3%。從產(chǎn)業(yè)投向看，第一產(chǎn)業(yè)投資3.4億元，與去年持平；第二產(chǎn)業(yè)投資114.9億元，增長(zhǎng)52.4%；第三產(chǎn)業(yè)投資109.6億元，增長(zhǎng)10.8%，工業(yè)投入明顯加大。全年工業(yè)完成投資114.9億元，比上年增長(zhǎng)53.3%

23、。其中制造業(yè)完成投資82.1億元，占工業(yè)投資的比重為71.5%；電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)供應(yīng)業(yè)完成投資8.5億元，占工業(yè)投資的比重為7.4%。社會(huì)事業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施投資均有大幅度的增長(zhǎng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)，全年完成投資額23.5億元，增長(zhǎng)41.7%，最近五年是衡陽(yáng)投資額增加最快的五年。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1、衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分布及特點(diǎn) 主城區(qū)板塊主城區(qū)為衡陽(yáng)市老的行政、商業(yè)、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商業(yè)氛圍濃厚，升值潛力及投資價(jià)值大，土地成本較高，要緊以中高檔次的高層住宅、商鋪為主、銷(xiāo)售價(jià)格受到規(guī)模和建筑規(guī)劃水平的不同，住宅在1800-3000元/平方米左右。老城區(qū)比較有代表性的有

24、熙園、中泰峰境、亞華名都、世紀(jì)名城等。要緊特征：市區(qū)中心位置，規(guī)模較小，占地面積不大，高容積率，一、兩棟樓體，多為高層，居住環(huán)境一般，小區(qū)景觀(guān)，面積以中、大戶(hù)型為主，售價(jià)多為1800-3000元/平方米左右。 華新開(kāi)發(fā)區(qū)板快華新開(kāi)發(fā)區(qū)位于衡陽(yáng)市西部，是衡陽(yáng)市新的行政中心，市委市政府等行政事業(yè)性單位均已入駐該片區(qū)，已形成一定的規(guī)模，政府機(jī)關(guān)搬遷工作已差不多完成，區(qū)域的后發(fā)優(yōu)勢(shì)差不多開(kāi)始體現(xiàn)，片區(qū)市場(chǎng)將具有較大的進(jìn)展和潛力。衡陽(yáng)市民對(duì)華新區(qū)的認(rèn)可度是比較高的，片區(qū)規(guī)劃較好，路網(wǎng)建設(shè)差不多完成，生活配套設(shè)施正在逐步完善，生活便利程度不斷提高。由于片區(qū)擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和優(yōu)美片區(qū)環(huán)境，現(xiàn)已成為衡陽(yáng)市民

25、購(gòu)房置業(yè)的首選區(qū)域。要緊特征：普遍的樓盤(pán)規(guī)模比較大,檔次相對(duì)其他幾個(gè)區(qū)域要高,戶(hù)型面積上相對(duì)而言設(shè)計(jì)比較合理,以三房為主力,一般做到120-150平方米,120-130平方米的三房旺銷(xiāo),四房面積一般在160-190平方米。樓盤(pán)在同等檔次的情況下，銷(xiāo)售速度比其它幾個(gè)區(qū)快。 立新片區(qū)板塊相對(duì)其它幾個(gè)區(qū)域而言，立新區(qū)盡管離老城中心區(qū)比較近，但感受比較偏僻，區(qū)域形象不佳，規(guī)劃不行，小區(qū)檔次普遍比較低，建設(shè)速度也比較慢，交通、購(gòu)物、休閑、商業(yè)、生活配套也未完全上來(lái)，同時(shí)檔次不高，缺乏差不多的生活配套設(shè)施，生活的氛圍遠(yuǎn)未形成。要緊特征：片區(qū)市場(chǎng)在售樓盤(pán)少，先天條件不足，推出樓盤(pán)一般中低檔次，要緊通過(guò)價(jià)格優(yōu)

26、勢(shì)搶占市場(chǎng)份額，如蒸湘奧運(yùn)世紀(jì)城為代表的樓盤(pán)，價(jià)格相對(duì)比較低。 江東板塊江東板快早期給人的印象是城區(qū)較老、雜亂，缺乏大型基礎(chǔ)配套設(shè)施，然而隨著這幾年的大型市政配套建設(shè)，尤其是沿江路風(fēng)光帶的建設(shè)，區(qū)域內(nèi)的綠化空間、居住環(huán)境等都大大提升，江岸沿線(xiàn)正催生著衡陽(yáng)以后的江景豪宅板快。要緊特征：早期樓盤(pán)少，檔次低，規(guī)模少，樓盤(pán)素養(yǎng)一般中檔次以下，普遍價(jià)格比較低，但沿江的樓盤(pán)價(jià)格相對(duì)比較高，隨著風(fēng)光帶的建設(shè)，沿江路將進(jìn)展成為衡陽(yáng)的豪宅地標(biāo)。 2、衡陽(yáng)房地產(chǎn)投資分析從上面的圖表數(shù)據(jù)中能夠看出，衡陽(yáng)房地產(chǎn)投資一共出現(xiàn)兩次較大幅度的增長(zhǎng)，一次是2003年，一次是2007年。2003年開(kāi)始出現(xiàn)房地產(chǎn)投資的熱潮興起，

27、也能夠講是華新開(kāi)發(fā)區(qū)的正式啟動(dòng)，而2007年將這種熱潮推向了頂峰。投資的熱潮源于市場(chǎng)需求的策動(dòng)，兩者呈現(xiàn)著良好的增長(zhǎng)勢(shì)頭。從近幾年的數(shù)據(jù)，我們分析其房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)，如下：年 份2004200520062007房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資金額（億元）12.4813.2316.5923.51增長(zhǎng)幅度8.43%6.01%25.4%41.71%上表中專(zhuān)門(mén)明顯，2006、2007年是衡陽(yáng)房地產(chǎn)投資的快速增長(zhǎng)年，快速的投資增長(zhǎng)來(lái)自于衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的提升。從走訪(fǎng)的樓盤(pán)看，專(zhuān)門(mén)多差不多上2006年就開(kāi)始興建的項(xiàng)目，只通過(guò)1-2年的銷(xiāo)售，項(xiàng)目就差不多售完，表明銷(xiāo)售速度大大提升。3、衡陽(yáng)房地產(chǎn)供求分析1）供給分析年 份20

28、04200520062007商品房施工面積（萬(wàn)平方米）248.14271.49311.58460.13其中新開(kāi)工面積（萬(wàn)平方米）81.4894.4283.99197.84新開(kāi)工面積增幅33.4%15.88%-11.05%135.55%2007年，不管是施工總面積和新開(kāi)工面積都增加了100萬(wàn)平方米以上，尤其是新開(kāi)工面積增幅達(dá)135.55%,與市場(chǎng)投資呈現(xiàn)著明顯的正比遞增關(guān)系，2007年能夠確實(shí)是一個(gè)不折不扣的衡陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年。2）需求分析年 份200520062007商品房施工面積（萬(wàn)平方米）86.35107.85120.92增幅 1408%2490%1212%年 份20052006 2007商

29、品房施工面積（萬(wàn)平方米）9.6813.517.42增幅 1604%3946%2904% 從上頁(yè)的系列圖表中能夠看出，不管是商品房銷(xiāo)售依舊銷(xiāo)售總金額均保持著較大的增長(zhǎng)勢(shì)態(tài)，市場(chǎng)需求整體向好。4、衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析：綜上所述，我們能夠?qū)鼛啄旰怅?yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征總結(jié)如下：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)，但增速與市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)呈良性進(jìn)展關(guān)系。增量地供應(yīng)大幅度增加，存量地減少，住宅用地供應(yīng)總量增加。商品房供給快速增長(zhǎng)，市場(chǎng)需求較為平穩(wěn)。產(chǎn)品建筑設(shè)計(jì)水平的提高，不管是立面設(shè)計(jì)、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、有用率、園林等等方面，任何項(xiàng)目都可不能具有特不明顯的優(yōu)勢(shì)。5、2008年衡陽(yáng)樓市分析 衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)隨著國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控政

30、策的貫徹落實(shí)，衡陽(yáng)2008年尤其是下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)可能將呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)回落。當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資需求由強(qiáng)轉(zhuǎn)弱，新注冊(cè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)比上年減少，增量資金慎重入市。另外，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的措施將進(jìn)一步減緩已批準(zhǔn)項(xiàng)目的投資節(jié)奏。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速將低于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速。2）住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快。按照國(guó)家調(diào)控政策的要求，套型建筑面積90平方米以下的住房供應(yīng)將大幅增加，中低價(jià)位、中小套型一般商品房的土地供應(yīng)也將大幅增加，大戶(hù)型住房建設(shè)與供應(yīng)受到相應(yīng)限制，中小套型一般商品住房將逐步成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。3）土地供給將進(jìn)一步緊縮。接著執(zhí)行從嚴(yán)從緊操縱新增建設(shè)用地的政策，住宅用地

31、中增量地供應(yīng)將更加困難，存量地供應(yīng)仍會(huì)保持增長(zhǎng)，但供應(yīng)總量將減少。房地產(chǎn)投資需求減弱，將緩解土地供求的矛盾。 2008年衡陽(yáng)樓市走勢(shì)對(duì)衡陽(yáng)房?jī)r(jià)的走勢(shì)，目前受到宏觀(guān)調(diào)控政策、CPI指數(shù)持續(xù)的攀高居民生活壓力加大、股市動(dòng)蕩跌至3000點(diǎn)以下等情況的阻礙，樓價(jià)增長(zhǎng)勢(shì)頭將相對(duì)放緩，然而總體上依舊呈現(xiàn)增長(zhǎng)的勢(shì)頭，要緊是因?yàn)橥恋爻杀镜脑黾樱ㄖ牧系膬r(jià)格增長(zhǎng)，人工工資的提高，直接導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成本的大幅度提升，因此2008年樓市房?jī)r(jià)依舊有一定的上漲空間。銷(xiāo)售預(yù)測(cè)1、項(xiàng)目需求分析本項(xiàng)目所在地珠暉區(qū)是衡陽(yáng)市最大的一個(gè)區(qū),人口眾多,交通發(fā)達(dá),但湘江以東尚沒(méi)有一個(gè)具有一定規(guī)模的高檔商住小區(qū),在那個(gè)地點(diǎn)工作和經(jīng)商的人專(zhuān)門(mén)

32、多,火車(chē)站、學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、工廠(chǎng)、商品經(jīng)營(yíng)與批發(fā)等云集在那個(gè)地點(diǎn)，人流量特不大。人們物質(zhì)生活的不斷改善，帶來(lái)消費(fèi)的增長(zhǎng)，人們對(duì)住房的要求越來(lái)越高，而本項(xiàng)目地處衡陽(yáng)市湘江東岸南段，西與風(fēng)景優(yōu)美的沿江風(fēng)光帶唇齒相依，南至望江路與聞名的東洲島隔河相望，項(xiàng)目將利用其“傍水依城”的良好生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)在衡陽(yáng)珠暉區(qū)打造出一個(gè)人文共生的生態(tài)示范小區(qū)，以創(chuàng)新的開(kāi)發(fā)理念和居住生活方式打造衡陽(yáng)高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、不可復(fù)制的江景住房，使得沿河而居成為衡陽(yáng)人民追求新生活的時(shí)尚，成為追求高品質(zhì)生活的一種必定。2、項(xiàng)目銷(xiāo)售目標(biāo)群定位本項(xiàng)目規(guī)劃為衡陽(yáng)地區(qū)的中高檔樓盤(pán)，銷(xiāo)售目標(biāo)客戶(hù)群定位如下： 一類(lèi)客戶(hù)：企事業(yè)單位職工本項(xiàng)目周

33、邊的大型企業(yè)較多，上萬(wàn)人的企業(yè)包括中鋼衡重企業(yè)職工、衡陽(yáng)鐵路部門(mén)職工等等。1）中鋼衡重企業(yè)職工衡陽(yáng)中鋼衡重設(shè)備有限公司（原湖南金陽(yáng)機(jī)電設(shè)備制造有限公司）是集科研、設(shè)計(jì)、制造開(kāi)卷機(jī)、卷取機(jī)及卷筒為一體的專(zhuān)業(yè)公司。公司從1964年開(kāi)始研制卷取機(jī)卷筒，通過(guò)四十多年的進(jìn)展，成為卷取設(shè)備的專(zhuān)業(yè)化生產(chǎn)企業(yè)，能生產(chǎn)各種冷軋開(kāi)卷機(jī)、卷取機(jī)。產(chǎn)品遍布全國(guó)板帶材生產(chǎn)線(xiàn)，并出口日本、南非、馬來(lái)西亞等國(guó)。公司占地面積26000平方米，固定資產(chǎn)1億元。年產(chǎn)值達(dá)2.5億元。該企業(yè)有超過(guò)十年未建設(shè)過(guò)單位住房，職員及家屬近3萬(wàn)人，該部分客戶(hù)將會(huì)成為湘水明珠購(gòu)買(mǎi)主力客戶(hù)群，可能可購(gòu)房800-1000套。2）衡陽(yáng)鐵路部門(mén)職工衡陽(yáng)

34、鐵路系統(tǒng)，包括中鐵五局職員及家屬近5萬(wàn)人，目前集中居住在珠暉區(qū)和平鄉(xiāng)、苗圃一帶，居住環(huán)境較差，交通不便利，該部分客戶(hù)將會(huì)成為湘水明珠的購(gòu)買(mǎi)主力客戶(hù)群。 二類(lèi)客戶(hù)：周邊的私營(yíng)業(yè)主項(xiàng)目毗臨衡陽(yáng)火車(chē)站，周邊的中小私營(yíng)業(yè)主較多，要緊分布在火車(chē)站商貿(mào)城、東方廣場(chǎng)、創(chuàng)富商城、廣東路批發(fā)街等幾大衡陽(yáng)主力批發(fā)市場(chǎng)，具備大批有購(gòu)買(mǎi)實(shí)力的經(jīng)營(yíng)商家及商鋪業(yè)主過(guò)萬(wàn)人，目前都住在江東，街道狹小，而且普遍家庭人口眾多，居住空間不夠，急需添置物業(yè)解決親人居住問(wèn)題。 三類(lèi)客戶(hù)：周邊學(xué)校老師珠暉區(qū)學(xué)校眾多，從小學(xué)到大學(xué)皆而有之，如珠暉區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、衡陽(yáng)師范學(xué)院、衡陽(yáng)工業(yè)大學(xué)、衡陽(yáng)機(jī)械技術(shù)學(xué)校、衡陽(yáng)財(cái)政學(xué)校等等，從業(yè)教師近萬(wàn)人，而

35、且學(xué)校老師待遇較高，具有較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)能力。 四類(lèi)客戶(hù)：珠暉區(qū)公務(wù)員珠暉區(qū)公務(wù)員系統(tǒng)，包括企事業(yè)單位職員近萬(wàn)人，該部分客戶(hù)要緊考慮就近工作就近上班，但由于江東缺少大型的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，不能滿(mǎn)足他們改善居住環(huán)境的差不多要求，而湘水明珠的出現(xiàn)完全改變了這種尷尬的局面，本區(qū)公務(wù)員必將置業(yè)的目光從江西重新轉(zhuǎn)移到江東。 五類(lèi)客戶(hù)：衡陽(yáng)在外地成功人士目前湘江邊乃至整個(gè)衡陽(yáng)，大型規(guī)模的社區(qū)都罕有，特不是不墅社區(qū)，關(guān)于在外工作的衡陽(yáng)籍人士回家鄉(xiāng)購(gòu)房，一定選擇景觀(guān)好品質(zhì)高的規(guī)模社區(qū)，作為湘江邊唯一的不墅區(qū)，湘水明珠無(wú)疑是該部分金字塔高端人群的置業(yè)首選。特不是劉和平等名人作為湘水明珠的準(zhǔn)業(yè)主，對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)在品質(zhì)的提升是更大的促

36、進(jìn)。衡陽(yáng)人具有專(zhuān)門(mén)強(qiáng)烈的戀土情結(jié)，外地成功人士普遍情愿在當(dāng)?shù)刂脴I(yè)，一方面是為了改善父母的居住環(huán)境；另一方面也是考慮逢年過(guò)節(jié)回家能有一個(gè)好的居住環(huán)境。 六類(lèi)客戶(hù)：各下轄縣區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)成功人士“居住農(nóng)村向都市轉(zhuǎn)移”，這是普遍多數(shù)縣市以下居民的心愿，其中部分經(jīng)濟(jì)條件較好的必將置業(yè)眼光投入到市區(qū)，對(duì)湘水明珠的銷(xiāo)售也將起到專(zhuān)門(mén)大的促進(jìn)作用。 七類(lèi)客戶(hù)：各地房地產(chǎn)投資人士衡陽(yáng)房?jī)r(jià)目前在全國(guó)來(lái)講都偏低，2007年全國(guó)地級(jí)市房地產(chǎn)銷(xiāo)售平均價(jià)格2700元/,衡陽(yáng)現(xiàn)在的水平還不到2300元/，有著極大的升值空間，將會(huì)吸引各地有眼光的人士前來(lái)購(gòu)買(mǎi)。本項(xiàng)目臨時(shí)未作任何廣告宣傳，差不多有近500批客戶(hù)慕湘水明珠風(fēng)光帶的名聲

37、前來(lái)公司作登記，希望能第一時(shí)刻購(gòu)買(mǎi)到湘水明珠的房屋。銷(xiāo)售部打算在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前進(jìn)行為期3個(gè)月的蓄客期，打算儲(chǔ)備客戶(hù)3000批以上。銷(xiāo)售打算鑒于目前湘水明珠工程進(jìn)度，銷(xiāo)售部依照目前市場(chǎng)情況，制定以下銷(xiāo)售打算。 銷(xiāo)售量一期工程1至3號(hào)樓標(biāo)準(zhǔn)層住宅372套，總建面積65913.47，可銷(xiāo)售額約2.億； 銷(xiāo)售進(jìn)度本項(xiàng)目可能2008年10月初開(kāi)盤(pán)：開(kāi)盤(pán)后一個(gè)月內(nèi)，即至2008年11月底，完成總銷(xiāo)售任務(wù)的50%，約186套住 宅，銷(xiāo)售金額約9000萬(wàn)；開(kāi)盤(pán)后三個(gè)月內(nèi)，即至2009年1月底，完成總銷(xiāo)售任務(wù)的70%，約260套住宅，銷(xiāo)售金額約1.4億；開(kāi)盤(pán)后六個(gè)月內(nèi)，即至2009年4月底，完成總銷(xiāo)售任務(wù)的80%，

38、約298套住宅，銷(xiāo)售金額約1.60億；開(kāi)盤(pán)后九個(gè)月內(nèi)，即至2009年7月底，完成總銷(xiāo)售任務(wù)的90%，約335套住宅，銷(xiāo)售金額約1.8億；開(kāi)盤(pán)后十二個(gè)月，即至2009年10月底，完成總銷(xiāo)售任務(wù)的100%，約372套，銷(xiāo)售金額約2億。銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)1）周邊都市房?jī)r(jià)比較：許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，衡陽(yáng)目前房?jī)r(jià)水平處于全省中等水平，經(jīng)濟(jì)進(jìn)展?jié)摿Υ螅谝院笙喈?dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)刻里，將有比較好的成長(zhǎng)空間，2007年10月下旬，由省建設(shè)廳、統(tǒng)計(jì)局、國(guó)土資源廳、發(fā)改委、中國(guó)人民銀行長(zhǎng)沙中心支計(jì)行，湖南銀行監(jiān)局，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局湖南調(diào)查總隊(duì)等部門(mén)在長(zhǎng)沙召開(kāi)的全省前三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)席會(huì)議上獲悉：全省商品房住宅均價(jià)為2291元/平方米

39、，衡陽(yáng)的均價(jià)為1972.9元/平方米，低于全省平均水平。從周邊都市開(kāi)發(fā)辦了解到部分都市前三季度商品房均價(jià)，長(zhǎng)沙為3709元/平方米，邵陽(yáng)房產(chǎn)均價(jià)為2222元/平方米，永州市新建商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格為1562元/平方米以上。郴州城區(qū)新建商品均價(jià)在1905元/平方米以上。從單純的書(shū)記來(lái)看，衡陽(yáng)的房屋均價(jià)低于長(zhǎng)沙、邵陽(yáng)，略高于郴州、永州，處于中等水平。在衡陽(yáng)市開(kāi)發(fā)協(xié)會(huì)第三屆理事會(huì)換屆選舉會(huì)議上，市城建開(kāi)發(fā)辦主任田世凡的發(fā)言中發(fā)覺(jué)，衡陽(yáng)房地產(chǎn)進(jìn)展分為三個(gè)時(shí)期：90年代至2001年為第一極端，這一時(shí)期要緊表現(xiàn)為房地產(chǎn)的起步和調(diào)整；2002年至2006年為第二時(shí)期，這一時(shí)期是衡陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)發(fā)生翻天覆地

40、的一個(gè)重要時(shí)期，也是譜寫(xiě)衡陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)新篇章的一個(gè)重要時(shí)期。這一時(shí)期全市共完成開(kāi)發(fā)投資61.29億元，完成土地開(kāi)發(fā)面積117.81萬(wàn)平方米,竣工房屋面積434.39萬(wàn)平方米,實(shí)現(xiàn)商品銷(xiāo)售額33.29億元。2007年開(kāi)始進(jìn)入第三時(shí)期，衡陽(yáng)樓市通過(guò)前兩時(shí)期的進(jìn)展后，已向品質(zhì)、人文、居住等高端方向進(jìn)展。通過(guò)前面兩個(gè)時(shí)期的預(yù)備，許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，衡陽(yáng)房?jī)r(jià)上漲已是萬(wàn)事懼備，同時(shí)差不多在現(xiàn)在樓市上體現(xiàn)出來(lái)了。一是房貸新政策抬高門(mén)檻，開(kāi)發(fā)企業(yè)融資成本增加，自然促進(jìn)房屋價(jià)格上漲；其次是本身就稀缺的土地，協(xié)議出讓方嚴(yán)管后，地價(jià)還有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)；其三是建材價(jià)格在上漲，提高了建筑成本；第四是隨著人居環(huán)境和

41、小區(qū)規(guī)劃的日益完善，房屋成本上漲；最后都市變化帶來(lái)了較大的有效需求促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)展。這些因素將讓衡陽(yáng)房?jī)r(jià)面臨快速爆發(fā)的到來(lái)。2007年6月份時(shí)，衡陽(yáng)商品房均價(jià)為1972.9元/平方米,但到年底差不多突破2000元/平方米,上漲勢(shì)頭迅猛。衡陽(yáng)樓市價(jià)格現(xiàn)狀：依照衡陽(yáng)業(yè)內(nèi)人士市場(chǎng)調(diào)查，衡陽(yáng)電梯樓價(jià)大致如下：中泰峰景均價(jià)3000元/平方米，愉景灣均價(jià)2900元/平方米，中凌景蒂2700元/平方米，江東的云森湘江風(fēng)光2600元/平方米，月畔灣2600元/平方米，尚邦2500元/平方米，雅士林2500元/平方米。項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格定位：依照本項(xiàng)目住宅和商鋪房預(yù)測(cè)銷(xiāo)售價(jià)格，標(biāo)準(zhǔn)層住宅實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售均價(jià)不低于2700

42、元/；其中1號(hào)住宅樓銷(xiāo)售均價(jià)2800元/平方米，2號(hào)住宅樓銷(xiāo)售均價(jià)2650元/平方米，3號(hào)住宅樓銷(xiāo)售均價(jià)2800元/平方米，1號(hào)至3號(hào)樓公共停車(chē)場(chǎng)3000元/平方米，3號(hào)樓一層商鋪銷(xiāo)售均價(jià)9000元/平方米，3號(hào)樓二層商鋪銷(xiāo)售均價(jià)5000元/平方米，本項(xiàng)目預(yù)測(cè)銷(xiāo)售總收入為65913.423萬(wàn)元，詳見(jiàn)附表五銷(xiāo)售收入及稅金估算表。營(yíng)銷(xiāo)策略本項(xiàng)目擬在價(jià)格策略上采取低開(kāi)高走的定價(jià)策略推向市場(chǎng)。該項(xiàng)目?jī)r(jià)位有較高的上漲空間，升值的潛力專(zhuān)門(mén)大。本項(xiàng)目將確定以下推廣策略：1、推廣渠道 報(bào)紙廣告包括衡陽(yáng)日?qǐng)?bào)、衡陽(yáng)晚報(bào)，屬于典型的政府報(bào)，報(bào)紙不宜投入過(guò)多，開(kāi)盤(pán)和推新品前12周進(jìn)行34次推廣既可。 短信推廣 成本低

43、，覆蓋面廣，操作簡(jiǎn)單靈活，能夠作為一種長(zhǎng)期的營(yíng)銷(xiāo)手法。 影視廣告當(dāng)?shù)貛讉€(gè)電視臺(tái)收視率不高，要緊用來(lái)開(kāi)盤(pán)和新品集中投放。電視廣告是唯一的動(dòng)態(tài)廣告平臺(tái)，值得周期性的高密度投放。 單張派發(fā)貫穿項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)始終的宣傳利器，衡陽(yáng)地點(diǎn)小，人口集中，單張派發(fā)能起到良效。 營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)活動(dòng)一：“沿江風(fēng)光帶竣工典禮”、“湘水明珠開(kāi)盤(pán)慶典”?；顒?dòng)二：“廣州炒房團(tuán)衡陽(yáng)購(gòu)房動(dòng)”?；顒?dòng)三：“百年衡陽(yáng)湘江風(fēng)光帶”攝影圖片展”?；顒?dòng)四：衡陽(yáng)人講衡陽(yáng)大型文化論壇?；顒?dòng)五：系列名人講座?；顒?dòng)六：衡陽(yáng)人講衡陽(yáng)大型文化論壇2、媒體宣傳組合開(kāi)盤(pán)前三個(gè)月，公司會(huì)以電視廣告，平面媒體，戶(hù)外廣告三大主力廣告集中宣傳湘水明珠，增強(qiáng)前期登記客戶(hù)數(shù)量，

44、擴(kuò)大蓄客量，為開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售一半做好蓄客預(yù)備。開(kāi)盤(pán)當(dāng)月，公司會(huì)配合風(fēng)光帶竣工，舉辦各種活動(dòng)，擴(kuò)大在衡陽(yáng)的知名度，加以促進(jìn)銷(xiāo)售。開(kāi)盤(pán)三個(gè)月后，公司會(huì)盡快出樣板房、實(shí)景園林開(kāi)放，加大廣告投放力度。公交和站臺(tái)廣告：開(kāi)盤(pán)前三個(gè)月至開(kāi)盤(pán)后三個(gè)月，周期半年。路橋廣告：貫穿項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)始終。影視廣告：開(kāi)盤(pán)前一個(gè)月高密度投放,開(kāi)盤(pán)后在每次推新貨時(shí)前一周每天投放。衡陽(yáng)報(bào)紙：開(kāi)盤(pán)前一月投放34次，以及每次新貨上市投放1次。 單張派發(fā)：每天均需進(jìn)行的推廣方式,力求單張波及到衡陽(yáng)的每一個(gè)角落。短信推廣：一般一個(gè)月派發(fā)46次，開(kāi)盤(pán)前每周發(fā)送23次。公關(guān)活動(dòng)：開(kāi)盤(pán)前進(jìn)行一場(chǎng)活動(dòng)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日進(jìn)行12場(chǎng)，開(kāi)盤(pán)后視銷(xiāo)售情況進(jìn)行。建設(shè)規(guī)模與

45、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目總占地面積20,936.7平方米，總建筑面積為65,913.47平方米，建設(shè)總?cè)莘e率為2.63，建設(shè)密度為24.4%,建設(shè)內(nèi)容為3棟(1-3號(hào)樓)高層電梯住宅房（其中住宅面積47,652.3平方米，1-2層商鋪面積7419.1平方米，地下停車(chē)場(chǎng)面積10,842平方米）。項(xiàng)目概況現(xiàn)狀1、地點(diǎn)與地理位置本項(xiàng)目位于衡陽(yáng)市湘江東岸南段，總占地面積20,936.7平方米，小區(qū)西隔湘江東路與湘江風(fēng)光帶相連、南至望江路、東隔規(guī)劃中的小區(qū)小學(xué)與中天路相連、北至小區(qū)北部主路口。本項(xiàng)目與衡陽(yáng)市聞名的東洲島隔河相望；距衡陽(yáng)市火車(chē)站不到500米,距離衡昆高速、衡棗高速、京珠高速皆不到二十公里

46、，自然環(huán)境優(yōu)越，交通十分便利，是一個(gè)理想的商業(yè)、住家的風(fēng)水寶地。2、土地權(quán)屬類(lèi)不和土地狀況本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地位于衡陽(yáng)市珠暉區(qū)荷花坪154號(hào)地區(qū)，面積為20,936.7平方米。經(jīng)衡陽(yáng)市人民政府國(guó)用（2006）第A102843號(hào)國(guó)土使用證批準(zhǔn)為城鎮(zhèn)單一住宅用地。本項(xiàng)目土地的開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)劃，差不多衡陽(yáng)市規(guī)劃局審議通過(guò)。項(xiàng)目建設(shè)條件1、地形、地貌、地震情況衡陽(yáng)市處于湖南省凹形面的軸帶部分。周?chē)鷩@著古老宕層形成斷續(xù)環(huán)帶的嶺脊山地，內(nèi)鑲大面積白堊系和下第三系紅層的紅色丘陵臺(tái)地，構(gòu)成典型的盆地形勢(shì)。 HYPERLINK /view/139808.htm t _blank 衡陽(yáng)盆地南高北低。整個(gè)盆地南面地勢(shì)

47、較高，1000米以上的山中東西連綿數(shù)十公里，而盆地北面相對(duì)偏低，衡山山脈雖較高，但各峰呈峰林狀屹立于中間，其東西兩側(cè)都有較低的向北通道，其東側(cè)的湘江河谷兩岸海拔高度均在100米以下。整個(gè)地形由西南向東北復(fù)合傾斜，而盆地由四周向中部降低，呈現(xiàn)1000米，800-700米、400-300米、150米四級(jí)夷為平面。地貌類(lèi)型以崗丘為主。四周山、丘圍繞，中部平、崗丘交錯(cuò)。東部為 HYPERLINK /view/901396.htm t _blank 羅霄山余脈天光山、 HYPERLINK /view/951276.htm t _blank 四方山、園明坳；南部為 HYPERLINK /view/1222

48、78.htm t _blank 南嶺余脈 HYPERLINK /view/84964.htm t _blank 塔山、大義山、天門(mén)仙、景峰坳；西部為越城嶺的延伸熊羆嶺、四明山、騰云嶺；西北部、北部為大云山、九峰山和南岳衡山。中部大面積分布白堊系和第三系紅層，構(gòu)成衡陽(yáng)盆地的主體，面積3550平方公里。南部山峰大多在海拔600米以上，最高是常寧的天堂山，海拔1265米。西部山峰多在海拔500米以上，最高是祁東縣的騰云嶺，海拔1044米。東北部除南岳衡山外，一般地面高程在海拔300米-500米。市境最高點(diǎn)為衡山 HYPERLINK /view/114934.htm t _blank 祝融峰，海拔12

49、90米，最低點(diǎn)為衡東的彭陂港，海拔只有39.2米。整個(gè)地形比降為7.9。地貌類(lèi)型以崗丘為主，山地占總面積的21%，丘陵占27%，崗地占27%平原占21%，水面占4%。境內(nèi)有河長(zhǎng)5公里或流域面積10平方公里以上的江河溪流393條，總境長(zhǎng)達(dá)8355公里，河網(wǎng)密度為每平方公里0.55公里。發(fā)源于廣西興安的湘江干流，自祁東歸陽(yáng)鎮(zhèn)入境，依次流經(jīng)祁東縣、衡南縣、常寧市、市區(qū)、衡陽(yáng)縣、衡山縣和衡東縣，境內(nèi)長(zhǎng)226公里。境內(nèi)流域面積在3000平方公里以上的湘江一級(jí)支流有舂陵水，蒸水，耒水、洣水。水電資源理論蘊(yùn)藏量87.61萬(wàn)千瓦，可供開(kāi)發(fā)量64.17萬(wàn)千瓦。 衡陽(yáng)資源豐富，物產(chǎn)眾多，開(kāi)發(fā)前景誘人，是全國(guó)聞名的

50、“有色金屬之鄉(xiāng)”、“非金屬之鄉(xiāng)”和“魚(yú)米之鄉(xiāng)”。金、銀、銅、鐵、鉛、鋅、煤、巖鹽、高嶺土、鈉長(zhǎng)石等百余種，儲(chǔ)量豐富，在國(guó)內(nèi)外占有重要地位。依照中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖（GB18306-2001），該區(qū)域地震動(dòng)峰值加速度分區(qū)（g）0.05，地震動(dòng)反應(yīng)譜特征周期為0.35s，對(duì)比地震差不多烈度度，屬弱震區(qū)。2、氣候條件衡陽(yáng)地處亞熱帶，屬中亞熱帶季風(fēng)濕潤(rùn)氣候，四季分明，光熱充足，全年平均氣溫為1618，日照時(shí)數(shù)13001800小時(shí)，無(wú)霜期長(zhǎng)達(dá)260310天，自然資源極為豐富。氣溫年平均氣溫 18.4一月份氣溫 3.5七月份氣溫 28.3極端最低氣溫 -2.9極端最高氣溫 38.7降水量年平均降水量 16

51、60.4mm年降雨天數(shù) 150天日最大降水量 192.5濕度最冷月平均相對(duì)濕度 81%最熱月平均相對(duì)濕度 75%風(fēng)風(fēng)速年平均值 2.7m主導(dǎo)風(fēng)向 夏季 NNW 2.6m 冬季 NNW 2.8m30年一遇最大風(fēng)速 23m最大積雪深度 10最大凍土深度 5全年日照時(shí)數(shù) 1717.0h3、水文地質(zhì)衡陽(yáng)水系屬湘江水系，由湘江和漣水、涓水為主體構(gòu)成?？傞L(zhǎng)603公里的36條大小河川呈樹(shù)枝狀分布市境，是典型的江南水鄉(xiāng)，水資源總量為40.92億立方米，其中地表水34.62億立方米，地下水6.3億立方米。水資源特點(diǎn)一是本地地表水的地區(qū)分布差異較小，多年平均徑流深度的變化范圍在550700毫米之間；二是地表水中本

52、地水少、客水多。湘江、漣水、涓水到衡陽(yáng)市總匯合面積達(dá)7.72萬(wàn)平方公里，總量為581.34億立方米，客水為本地水的18.5倍。但客水資源目前只利用了3億立方米。4、交通運(yùn)輸條件衡陽(yáng)交通發(fā)達(dá)，在全國(guó)45個(gè)公路交通主樞紐都市中處于重要地位，京廣、湘桂鐵路交匯于市區(qū)，開(kāi)工建設(shè)的京廣與京九鐵路南段聯(lián)絡(luò)線(xiàn)也匯接于衡陽(yáng)。衡北編組站以其吞吐量大、現(xiàn)代化程度高成為全國(guó)鐵路大型編組站之一，平均日到達(dá)、發(fā)送貨列1.2萬(wàn)輛。公路縱橫交錯(cuò)、四通八達(dá)，京珠高速公路與衡昆高速公路在衡陽(yáng)接，北京至廣州的107國(guó)道、衡陽(yáng)至廣西憑祥的322國(guó)道、連接湘贛閩南部的“三南公路”貫穿全境。水上運(yùn)輸便利，湘江上溯瀟水，下入洞庭，通江達(dá)

53、海，常年可通千噸級(jí)輪船。市區(qū)距長(zhǎng)沙黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)約170公里，行程約2小時(shí)。衡陽(yáng)作為全國(guó)45個(gè)公路主樞紐之一，不僅是不同運(yùn)輸方式的連接點(diǎn)，也是物流的集散地，那個(gè)地點(diǎn)的水運(yùn)資源也十分豐富，境內(nèi)有湘江、耒水、蒸水、洣水等河流。近些年來(lái)，衡陽(yáng)市大力進(jìn)展水路運(yùn)輸，努力構(gòu)筑鐵路、公路、水路“三位一體”的立體交通網(wǎng)絡(luò)，并從抓基礎(chǔ)設(shè)施入手，切實(shí)加強(qiáng)水路航道港口建設(shè)，實(shí)現(xiàn)了質(zhì)的飛躍。5、生態(tài)環(huán)境條件風(fēng)水有云：宅居者“藏風(fēng)聚氣，得水為上”,項(xiàng)目在地域上凈水面寬幅長(zhǎng)達(dá)約800米,屬湘江衡陽(yáng)段最為寬敞之地,水脈綿長(zhǎng)而流遠(yuǎn),整體呈江水環(huán)抱之勢(shì),處態(tài)不凡,俯瞰廣遠(yuǎn),吞吐萬(wàn)匯,斂氣納財(cái),乃物阜人豐之天象,足以世襲湘江千年貴

54、胄氣脈。本住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于衡陽(yáng)市湘江東岸南段，相傍湘江河，西面緊靠風(fēng)景秀麗的湘江風(fēng)光帶，東至規(guī)劃中的小區(qū)小學(xué)與中天路相連，南到望江路與衡陽(yáng)市聞名的東洲島隔河相望,今日的東洲島，森林茂盛，鳥(niǎo)語(yǔ)花香，香煙繚繞。仁者樂(lè)島，智者樂(lè)水，臨島而居，近水而棲，吸納天地之靈性，培養(yǎng)豁達(dá)之胸懷。臨江觀(guān)島，詩(shī)情畫(huà)意，自然生活，這正是中國(guó)人所追求的理想居家之地。6、施工條件本項(xiàng)目所在地地勢(shì)平坦，不占用都市主干道，無(wú)需大規(guī)模拆遷。都市主次干道的水、電、煤氣、通訊等市政設(shè)施配套完善，承擔(dān)施工任務(wù)的施工隊(duì)伍，只要滿(mǎn)足施工資質(zhì)的企業(yè)就能完成施工任務(wù)。而湖南省滿(mǎn)足資質(zhì)要求的企業(yè)有幾十家，施工隊(duì)伍不成問(wèn)題，施工所需場(chǎng)地、施工道

55、路、用水、用電均已滿(mǎn)足，故施工條件較好。7、政策環(huán)境本項(xiàng)目的建設(shè)符合衡陽(yáng)都市建設(shè)總體規(guī)劃和衡陽(yáng)市珠暉區(qū)總體規(guī)劃，貫徹了衡陽(yáng)市政府都市建設(shè)的進(jìn)展戰(zhàn)略，其對(duì)加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，美化都市空間，制造新的都市景觀(guān)，提升都市品位都具有積極意義。目前，衡陽(yáng)珠暉區(qū)差不多成立了衡陽(yáng)市湘江東岸南段建設(shè)協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組，由原市委副書(shū)記王雄飛任組長(zhǎng)，珠暉區(qū)委書(shū)記段志剛?cè)胃苯M長(zhǎng)，市委市政府相關(guān)職能部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)及珠暉區(qū)負(fù)責(zé)人擔(dān)任成員，考慮到該項(xiàng)目投資大、建設(shè)周期長(zhǎng)，帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益明顯，區(qū)政府下發(fā)了衡政發(fā)200620號(hào)文，“關(guān)于湘江東岸南段堤路建設(shè)工程實(shí)施細(xì)則的通知，將本項(xiàng)目納入省、市重點(diǎn)項(xiàng)目，享受區(qū)政府給予的有關(guān)有關(guān)優(yōu)惠

56、政策。 建筑方案設(shè)計(jì)依據(jù)1、都市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50180-93（2002年版）2、民用建筑設(shè)計(jì)通則 GB50352-20053、高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 GB50045-954、汽車(chē)庫(kù)、修車(chē)庫(kù)、停車(chē)場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范 GB50067-975、都市規(guī)劃編制方法6、衡陽(yáng)市都市規(guī)劃行政技術(shù)準(zhǔn)則7、衡陽(yáng)市2004年都市總體規(guī)劃8、本項(xiàng)目鄰近的湘江風(fēng)光帶設(shè)計(jì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)主題和開(kāi)發(fā)理念湘水明珠，地處被譽(yù)為衡陽(yáng)八景的“平沙落雁”東洲島之側(cè)，立于湘江東岸，“遠(yuǎn)眺峰巒峻秀，近看湘水伊人”，山水皆自然稟賦，屬居家養(yǎng)生之風(fēng)水寶地。項(xiàng)目所處的“湘江東岸風(fēng)光帶南段工程”屬于衡陽(yáng)市政府重點(diǎn)打造的“歷史文化長(zhǎng)廊”，全長(zhǎng)3

57、.2公里，獨(dú)享原生態(tài)江岸文化，成就區(qū)域唯一性大規(guī)模江景文脈大宅社區(qū)。項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)由全球知名的“澳大利亞湯臣鄧肯建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所”承接，該設(shè)計(jì)公司接觸項(xiàng)目初期，即被衡陽(yáng)所蘊(yùn)藏的厚重文化所折服，即付傾囊之力用建筑的方式讓湘水明珠所制造的輝煌得以連續(xù)、綻放的光芒得以升華。在建筑設(shè)計(jì)上，以江景為導(dǎo)向，考量衡陽(yáng)當(dāng)?shù)鼐用竦纳钸m應(yīng)，利用地形，讓建筑樓棟合理布局，充分保持景觀(guān)的均好性、通風(fēng)及采光的自然暢通，而且每棟均擁有寬綽樓間距，使每一戶(hù)均能享受開(kāi)闊視野和捕捉天生稟賦的自然美景。在項(xiàng)目整體規(guī)劃上，以西方建筑特色為藍(lán)本，融合東方居住理念，傾力打造國(guó)際生活標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)，為業(yè)主營(yíng)造高品位、高質(zhì)量的居住氛圍。湘水明珠居

58、住小區(qū)一期(1、2、3號(hào)樓)項(xiàng)目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運(yùn)動(dòng)、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。在住宅的設(shè)計(jì)理念上，項(xiàng)目引入了“新都市主義”、“街區(qū)型規(guī)劃”、“仿生規(guī)劃”等先進(jìn)設(shè)計(jì)理論，力求將歐洲經(jīng)典藝術(shù)的大氣、尊貴與東方文化的“天人合一”理念有機(jī)結(jié)合，將和諧生活氛圍的營(yíng)造融入社區(qū)文化建設(shè)的精神層面。項(xiàng)目總體規(guī)劃方案1、規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 挖掘地塊核心價(jià)值，以都市連營(yíng)的商業(yè)視角規(guī)劃社區(qū)； 以銷(xiāo)售為主導(dǎo)的分期規(guī)劃設(shè)計(jì)，保證項(xiàng)目滾動(dòng)有序運(yùn)作； 節(jié)點(diǎn)式園林景觀(guān)視線(xiàn)軸設(shè)計(jì)，以建筑群體圍合制造靈活多變的環(huán)境空間； 人車(chē)雙路線(xiàn)設(shè)計(jì)，即相對(duì)人車(chē)分流系統(tǒng)，幸免車(chē)流對(duì)社區(qū)的穿越破壞。2、項(xiàng)目結(jié)構(gòu)和布

59、局本項(xiàng)目總體規(guī)劃領(lǐng)先于湖南和衡陽(yáng)眾多大盤(pán)規(guī)劃，力圖體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)展視野的前瞻性和產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的可持續(xù)性，總占地面積20,936.7平方米，總建筑面積為65,913.47平方米，本項(xiàng)目兼具現(xiàn)代高尚生活和東方傳統(tǒng)人文精神特質(zhì)，強(qiáng)調(diào)人和人的交往，動(dòng)靜有機(jī)結(jié)合，社區(qū)停車(chē)方式的多元化，生活形態(tài)的多樣化，用公共、商業(yè)與文化、娛樂(lè)建筑與居住社區(qū)配套，確保該項(xiàng)目能夠站在衡陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)高端，對(duì)市民選擇居所的審美趨向和生活方式產(chǎn)生積極的阻礙，在規(guī)劃上采取低密度、低容積率、高綠化率的操縱指標(biāo)，重視小區(qū)生態(tài)環(huán)境的塑造和人文環(huán)境的培養(yǎng)，力爭(zhēng)將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)成為一流的、具有大規(guī)模高尚社區(qū)特征的示范性住宅小區(qū)。通過(guò)不具特色的物業(yè)服務(wù)

60、，向人們?cè)忈尅靶戮幼∥幕钡年?yáng)光理念。 獨(dú)具特色的水系布局。以水系貫穿南北兩個(gè)地塊，形式各具特色的中心水景、組團(tuán)水景、水岸島居，強(qiáng)化了“水景”住宅概念。居住模式從有限的室內(nèi)居住空間隨著水系延伸到小區(qū)，延伸到湘江岸邊，真正做到景觀(guān)的均好性。 更多的廣場(chǎng)和綠化開(kāi)放的空間。小區(qū)內(nèi)曲徑通幽、步步為景，設(shè)計(jì)了地下陽(yáng)光車(chē)庫(kù)，即使在車(chē)庫(kù)里也能夠看見(jiàn)如畫(huà)的園林風(fēng)景，并形成獨(dú)具特色的下沉景觀(guān)，使整個(gè)空間錯(cuò)落有致。 充分考慮衡陽(yáng)的氣候特點(diǎn)，在平面布局上強(qiáng)調(diào)南北通透，力求通風(fēng)系統(tǒng)暢通。 采納最經(jīng)濟(jì)的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。3、住宅物業(yè)類(lèi)型和商業(yè)布局本項(xiàng)目物業(yè)類(lèi)型以高層住宅為主，靠近風(fēng)景優(yōu)美的湘