1、 PAGE PAGE 49成都項(xiàng)目目土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓模式式研究報(bào)報(bào)告廣東XXXX房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)有限公公司 市場(chǎng)策策劃部20111年3月目 錄TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc272503496 1. 全全國(guó)土地地市場(chǎng)分分析 PAGEREF _Toc272503496 h 3 HYPERLINK l _Toc272503497 1.1 20010年年全國(guó)土土地供應(yīng)應(yīng)分析 PAGEREF _Toc272503497 h 3 HYPERLINK l _Toc272503498 1.2 20010上上半年年年全國(guó)土土地市場(chǎng)場(chǎng)分析 PAGEREF _Toc272503498 h

2、6 HYPERLINK l _Toc272503499 1.3新政后后土地市市場(chǎng)表現(xiàn)現(xiàn) PAGEREF _Toc272503499 h 6 HYPERLINK l _Toc272503500 2. 成成都市土土地市場(chǎng)場(chǎng)分析 PAGEREF _Toc272503500 h 11 HYPERLINK l _Toc272503501 2.1成都都市20010年年供地計(jì)計(jì)劃 PAGEREF _Toc272503501 h 11 HYPERLINK l _Toc272503502 2.2成都市市20110年上上半年全全市土地地交易詳詳情 PAGEREF _Toc272503502 h 11 HYPERL

3、INK l _Toc272503503 2.3成都市市20110年上上半年主主城區(qū)土土地交易易詳情 PAGEREF _Toc272503503 h 12 HYPERLINK l _Toc272503504 2.4 20010年年上半年年成都市市主城區(qū)區(qū)各區(qū)樓樓面地價(jià)價(jià) PAGEREF _Toc272503504 h 13 HYPERLINK l _Toc272503505 2.5 20008-20110年上上半年主主城區(qū)成成交價(jià)格格對(duì)比 PAGEREF _Toc272503505 h 14 HYPERLINK l _Toc272503506 2.6 20010年年上半年年成都市市各郊縣縣土地市

4、市場(chǎng)詳情情 PAGEREF _Toc272503506 h 15 HYPERLINK l _Toc272503507 2.7崇州州市20010年年上半年年土地市市場(chǎng)交易易詳情 PAGEREF _Toc272503507 h 16 HYPERLINK l _Toc272503508 3. 本本項(xiàng)目土土地概況況 PAGEREF _Toc272503508 h 17 HYPERLINK l _Toc272503509 3.1項(xiàng)項(xiàng)目用地地指標(biāo)及及用地性性質(zhì) PAGEREF _Toc272503509 h 17 HYPERLINK l _Toc272503510 3.2項(xiàng)項(xiàng)目四至至及現(xiàn)狀狀 PAGERE

5、F _Toc272503510 h 18 HYPERLINK l _Toc272503511 3.3項(xiàng)目周周邊環(huán)境境 PAGEREF _Toc272503511 h 19 HYPERLINK l _Toc272503512 4.土地地轉(zhuǎn)讓模模式研究究 PAGEREF _Toc272503512 h 19 HYPERLINK l _Toc272503513 4.1房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)獲獲取土地地方式分分析 PAGEREF _Toc272503513 h 19 HYPERLINK l _Toc272503514 5.本項(xiàng)項(xiàng)目土地地轉(zhuǎn)讓模模式選擇擇 PAGEREF _Toc272503514 h 23 HY

6、PERLINK l _Toc272503515 5.1土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓模式式利弊分分析 PAGEREF _Toc272503515 h 23 HYPERLINK l _Toc272503516 5.2本項(xiàng)項(xiàng)目土地地轉(zhuǎn)讓模模式選擇擇 PAGEREF _Toc272503516 h 24 HYPERLINK l _Toc272503517 6. 本本項(xiàng)目土土地轉(zhuǎn)讓讓時(shí)機(jī)選選擇 PAGEREF _Toc272503517 h 24 HYPERLINK l _Toc272503518 6.1宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境境影響因因素 PAGEREF _Toc272503518 h 24 HYPERLINK l _Toc27

7、2503519 6.2房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)政政策影響響因素 PAGEREF _Toc272503519 h 25 HYPERLINK l _Toc272503520 6.3房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)投投資影響響因素 PAGEREF _Toc272503520 h 25 HYPERLINK l _Toc272503521 6.4項(xiàng)目目區(qū)域發(fā)發(fā)展?fàn)顩r況影響因因素 PAGEREF _Toc272503521 h 25 HYPERLINK l _Toc272503522 6.5辦理理土地登登記手續(xù)續(xù) PAGEREF _Toc272503522 h 26 HYPERLINK l _Toc272503523 6.5項(xiàng)目土土地轉(zhuǎn)

8、讓讓時(shí)機(jī)建建議 PAGEREF _Toc272503523 h 26 HYPERLINK l _Toc272503524 7. 本本項(xiàng)目土土地轉(zhuǎn)讓讓價(jià)格評(píng)評(píng)估 PAGEREF _Toc272503524 h 26 HYPERLINK l _Toc272503525 7.1項(xiàng)目土土地估價(jià)價(jià)思路 PAGEREF _Toc272503525 h 26 HYPERLINK l _Toc272503526 7.2項(xiàng)目土土地價(jià)值值估算 PAGEREF _Toc272503526 h 27 HYPERLINK l _Toc272503527 7.3土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格格估算 PAGEREF _Toc2725035

9、27 h 37 HYPERLINK l _Toc272503528 8. 本本項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益分析 PAGEREF _Toc272503528 h 39 HYPERLINK l _Toc272503529 8.1項(xiàng)目目成本估估算 PAGEREF _Toc272503529 h 39 HYPERLINK l _Toc272503530 8.2項(xiàng)目目經(jīng)濟(jì)效效益分析析 PAGEREF _Toc272503530 h 39 HYPERLINK l _Toc272503531 9. 總總結(jié)建議議 PAGEREF _Toc272503531 h 40 HYPERLINK l _Toc272503532 1

10、0.土土地營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)推廣策策略 PAGEREF _Toc272503532 h 41 HYPERLINK l _Toc272503533 10.11營(yíng)銷(xiāo)推推廣三步步曲 PAGEREF _Toc272503533 h 41 HYPERLINK l _Toc272503534 10.22 營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)推廣執(zhí)執(zhí)行計(jì)劃劃表 PAGEREF _Toc272503534 h 431. 全全國(guó)土地地市場(chǎng)分分析1.120010年年全國(guó)土地地供應(yīng)分分析11.1 20110年全全國(guó)各省省土地供供應(yīng)計(jì)劃劃行政轄區(qū)區(qū)住房建設(shè)設(shè)用地供供應(yīng)總量量保障性住住房用地地棚改房用用地中小套型型商品房房用地三類(lèi)用地地占總量量廉租房經(jīng)濟(jì)適用用

11、房合計(jì)1847748.8570511.299174002.33366005.556804330.99976.660%北京250001020082072070.000%天津17400022801059974.000%河北108225.991292.32427.3730688.34441044.87772.990%山西47300.022357.34674.6313555.04412744.23377.440%內(nèi)蒙古104888.993347.15950.2834477.37734655.11178.330%遼寧127008.33798.442982.5215766.79977299.881.770

12、%吉林55644.9237.81166.2525355.67716300.44482.110%黑龍江87533.3298.48600.5435255.47725900.62280.110%上海1100002504507070.000%江蘇130009.553155.918900.12221833.53352888.273.220%浙江82399.922115.37459.9919199.98835266.66673.110%安徽106773.773548.46875.627288.92239699.75576.110%福建42344.266138.69178.2556.1524844.9777

13、9.330%江西43911368.64198.95791.0420300.25577.220%山東181665.002134.7210911.37733644.24492333.97776.110%河南73722.355451.9711722.07716499.01131766.73387.550%湖北55488.111305.23433.67583.5128211.24474.770%湖南31800.155319.27421.8583.9710222.12273.880%行政轄區(qū)區(qū)住房建設(shè)設(shè)用地供供應(yīng)總量量保障性住住房用地地棚改房用用地中小套型型商品房房用地三類(lèi)用地地占總量量廉租房經(jīng)濟(jì)適用用

14、房廣東75033.555172.15239.25124.0248444.68871.770%廣西50022.099176.07726.54305.6924300.97772.880%海南1564444.992348.6762.559672.4672.220%重慶64499.011264.8812799.744191.3930333.01173.990%四川81600.233351.0210333.299682.6341377.476.000%貴州45433.711393.42456.98551.7420866.52276.880%云南49699.788336.23192.91603.44240

15、88.87771.330%西藏000000陜西34655.944297.45795.91513.2710855.85577.770%甘肅24200.411240.47243.72447.6810111.48880.330%青海835.4177.55937.44304.65158.5969.220%寧夏17877.47771.335224.06166.99838.672.880%新疆48211.744445.99622.4715122.44415244.685.110%（20110年44月155日國(guó)土土資源廳廳信息）單位：公頃1.1.2分析小小結(jié)從上上表可以以看出，國(guó)土資資源部為為貫徹落落實(shí)國(guó)國(guó)

16、務(wù)院辦辦公廳關(guān)關(guān)于促進(jìn)進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)平平穩(wěn)健康康發(fā)展的的通知國(guó)土土資源部部關(guān)于加加強(qiáng)房地地產(chǎn)用地地供應(yīng)和和監(jiān)管有有關(guān)問(wèn)題題的通知知，切切實(shí)落實(shí)實(shí)房地產(chǎn)產(chǎn)土地管管理的各各項(xiàng)規(guī)定定，增強(qiáng)強(qiáng)土地政政策參與與房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)宏宏觀調(diào)控控的針對(duì)對(duì)性和靈靈活性，增加保保障性為為重點(diǎn)的的住房建建設(shè)用地地有效供供應(yīng)，促促進(jìn)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)健康平平穩(wěn)有序序運(yùn)行。 從220100年全國(guó)國(guó)住房供供地計(jì)劃劃來(lái)看，供供應(yīng)住房房用地總總量明顯顯增長(zhǎng)，保障性性住房、棚戶(hù)區(qū)區(qū)改造和和中小套套型商品品房占比比超700%。據(jù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)330個(gè)省省、市、區(qū)（西西藏除外外）20010年年度住房房用地計(jì)計(jì)劃擬供供應(yīng)量為為大數(shù)118萬(wàn)公公頃

17、。與與去年全全國(guó)住房房實(shí)際供供地7664611公頃和和前五年年平均年年度實(shí)際際供地量量546650公公頃相比比，有大大幅度增增加。保保障性住住房、棚棚戶(hù)區(qū)改改造和中中小套型型商品房房用地計(jì)計(jì)劃供應(yīng)應(yīng)量占住住房用地地計(jì)劃供供應(yīng)總量量的777%，這這里需要要強(qiáng)調(diào)說(shuō)說(shuō)明的是是，在三三類(lèi)住房房用地中中，包含含中小套套型商品品房用地地。中小小套型商商品房計(jì)計(jì)劃供地地總量8804331公頃頃，超過(guò)過(guò)去年全全國(guó)實(shí)際際住房用用地總量量（7664611公頃）供應(yīng)保保障性住住房用地地大幅增增長(zhǎng)，能能夠滿(mǎn)足足保障性性住房用用地需求求。在全全國(guó)住房房用地計(jì)計(jì)劃中，保障性性住房用用地為2240000多公公頃，與與去年相

18、相比增加加一倍多多。其中中，經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房用地占占保障性性住房用用地總量量的711%，與與去年實(shí)實(shí)際供地地相比增增加799%；廉廉租房用用地占保保障性住住房總量量的299%，與與去年實(shí)實(shí)際供地地相比增增加4772%（4.77倍）。20110年中中央將下下達(dá)3000萬(wàn)套套保障性性住房（含廉租租房和經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用房）建建設(shè)任務(wù)務(wù)，按照照單套面面積600平方米米、平均均容積率率1.55計(jì)算，3000萬(wàn)套住住房全部部實(shí)行新新建所需需土地規(guī)規(guī)模為1120000公頃頃，目前前的供應(yīng)應(yīng)計(jì)劃總總量2444544公頃完完全可以以滿(mǎn)足需需求。1.220010上上半年年年全國(guó)土土地市場(chǎng)場(chǎng)分析1.2.1 20110上半

19、半年完成成進(jìn)度僅僅1/33 ，全國(guó)住住房供地地計(jì)劃難難實(shí)現(xiàn)國(guó)土資源源部近日日公布了了今年上上半年全全國(guó)住房房用地供供應(yīng)情況況：上半半年住房房用地供供應(yīng)量達(dá)達(dá)到5.6萬(wàn)公公頃，同同比增加加1355%，其其中，保保障性住住房、棚棚改房和和中小套套型商品品房用地地供應(yīng)量量為4.2萬(wàn)公公頃，占占1-66月住房房用地實(shí)實(shí)際供應(yīng)應(yīng)量的775%。但是我我們注意意到，年年初國(guó)土土部宣布布的今年年全年住住房用地地供應(yīng)計(jì)計(jì)劃是118萬(wàn)公公傾，半半年過(guò)去去了，完完成進(jìn)度度僅僅是是三分之之一。從目前來(lái)來(lái)看，今年188萬(wàn)公頃頃住房用用地供應(yīng)應(yīng)計(jì)劃很很難完成成，主要是是由于今今年是宏宏觀調(diào)控控很重要要的一年年，樓市市調(diào)控

20、更更加嚴(yán)厲厲以來(lái)，開(kāi)發(fā)商商拿地的的積極性性降低了了，造成成各地方方政府在在因?yàn)檎{(diào)調(diào)控帶來(lái)來(lái)的土地地溢價(jià)率率下降，土地價(jià)價(jià)格可能能在下滑滑的情況況下，有些地地方政府府不愿意意按照原原來(lái)的計(jì)計(jì)劃出讓讓那么多多用地。1.2.2住宅用用地成交交價(jià)明顯顯下降，下降幅度達(dá)達(dá)15%樓市利空空預(yù)期正正越發(fā)濃濃重地彌彌漫在土土地市場(chǎng)場(chǎng)。最近近的數(shù)據(jù)據(jù)顯示，全國(guó)住住宅用地地推出量量大幅回回升，但但成交量量卻進(jìn)一一步下跌跌，成交交均價(jià)也也有小幅幅下調(diào)。 據(jù)調(diào)調(diào)查，77月全國(guó)國(guó)20個(gè)個(gè)主要城城市住宅宅用地推推出量有有較大幅幅度增加加，共推推出86宗，環(huán)比增增加33%，然而，住宅用用地成交交量卻出出現(xiàn)下跌跌，與此此同時(shí)

21、，住宅用用地成交交均價(jià)也也有所回回調(diào)，為為11339元/平方米米，環(huán)比比下降115%。 業(yè)內(nèi)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)認(rèn)為，房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的嚴(yán)嚴(yán)厲調(diào)控控使得土土地市場(chǎng)場(chǎng)回歸常常態(tài)，所所謂的冷冷清除了了地塊本本身的因因素外，也反映映了開(kāi)發(fā)發(fā)商拿地地更為審審慎以及及樓市利利空的預(yù)預(yù)期，這這與近期期經(jīng)濟(jì)大大環(huán)境變變化和政政策預(yù)期期不穩(wěn)有有直接關(guān)關(guān)系，宏宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)的復(fù)雜雜性和調(diào)調(diào)控政策策持續(xù)性性的不確確定性，導(dǎo)致地地方政府府推出的的優(yōu)質(zhì)地地塊較少少，同時(shí)時(shí)大企業(yè)業(yè)在政策策走向不不明確的的情況下下不愿輕輕易出手手。1.3 新政后后土地市市場(chǎng)表現(xiàn)現(xiàn)土地市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)控是是本輪房房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)控控的重點(diǎn)點(diǎn)。土地地調(diào)控主主要圍繞繞三

22、個(gè)方方面：供求求環(huán)節(jié)：通過(guò)增增加土地地供應(yīng)量量，緩解解供求矛矛盾，進(jìn)進(jìn)而降低低土地交交易價(jià)格格；交易易環(huán)節(jié)：通過(guò)完完善招拍拍掛制度度、提高高交易成成本（提提高首付付和保證證金比例例）等規(guī)規(guī)范市場(chǎng)場(chǎng)交易；監(jiān)管管環(huán)節(jié)：通過(guò)地地方政府府問(wèn)責(zé)制制、打擊擊企業(yè)囤囤地等加加強(qiáng)市場(chǎng)場(chǎng)監(jiān)管。通過(guò)一一系列的的調(diào)控措措施，土土地市場(chǎng)場(chǎng)變化明明顯。1.3.1土地價(jià)價(jià)格穩(wěn)中中有降，“地王”現(xiàn)象基基本消失失圖：20008-20110年全全國(guó)1005個(gè)城城市住宅宅用地樓樓面均價(jià)價(jià)走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源源： HYPERLINK / CRREISS中指數(shù)數(shù)據(jù)中國(guó)指數(shù)數(shù)研究院院數(shù)據(jù)信信息中心心土地庫(kù)庫(kù)監(jiān)測(cè)顯顯示，220100年（截截止8

23、月月15日日），全全國(guó)1005個(gè)城城市住宅宅用地樓樓面均價(jià)價(jià)為17767元元/平方方米，低低于099年全年年成交均均價(jià)。從從月度來(lái)來(lái)看，成成交均價(jià)價(jià)呈下降降趨勢(shì)。7月全全國(guó)住宅宅用地樓樓面地價(jià)價(jià)為15570元元/平方方米，環(huán)環(huán)比下降降14%，同同比下跌跌5%，且較上上半年均均價(jià)下跌跌16%。表：20110年11-7月月全國(guó)成成交住宅宅用地總總價(jià)前十十排行榜榜.數(shù)據(jù)來(lái)源源： HYPERLINK / CRREISS中指數(shù)數(shù)據(jù)“地王”頻現(xiàn)是是土地市市場(chǎng)過(guò)熱熱的一種種表現(xiàn)。20009年下下半年和和20110年11季度，土地市市場(chǎng)頻頻頻出現(xiàn)“地王”，北京京更是一一天出現(xiàn)現(xiàn)三個(gè)“地王”。新政政后，土土地市

24、場(chǎng)場(chǎng)“地王王”難見(jiàn)見(jiàn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，20110年11-7月月的地王王普遍出出現(xiàn)在44月新政政前，如如總價(jià)前前十位地地塊僅一一宗出現(xiàn)現(xiàn)在新政政后（44月277日富力力在天津津摘得的的地塊），單價(jià)價(jià)前十位位地塊除除福州四四幅綜合合地塊外外，均在在新政前前成交；溢價(jià)率率前十位位地塊有有7塊在在新政前前成交。1.3.2重點(diǎn)點(diǎn)城市溢溢價(jià)水平平普遍走走低隨著土地地市場(chǎng)熱熱度的明明顯下降降，主要要城市44-6月月的住宅宅用地平平均溢價(jià)價(jià)水平逐逐漸走低低。在目目前的政政策調(diào)控控和市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境下下，大部部分土地地基本上上以底價(jià)價(jià)或略高高于底價(jià)價(jià)成交。值得注注意的是是，7月月住宅用用地溢價(jià)價(jià)水平有有走高的的趨勢(shì)。對(duì)于熱熱

25、點(diǎn)區(qū)域域的地塊塊，開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)的的積極性性仍然較較高。表：20010年年1-77月重點(diǎn)點(diǎn)城市住住宅用地地溢價(jià)率率數(shù)據(jù)來(lái)源源： HYPERLINK / CRREISS中指數(shù)數(shù)據(jù)1.3.3土土地流拍拍現(xiàn)象增增多，一一線(xiàn)城市市首現(xiàn)流流拍新政過(guò)后后，土地地市場(chǎng)較較為理性性和謹(jǐn)慎慎，市場(chǎng)場(chǎng)觀望氣氣氛濃厚厚，開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)拿拿地的針針對(duì)性較較強(qiáng)，品品質(zhì)較差差的地塊塊出現(xiàn)流流拍。一一線(xiàn)城市市北京、廣州、深圳均均出現(xiàn)住住宅用地地流拍現(xiàn)現(xiàn)象，而而在新政政前，一一線(xiàn)城市市住宅用用地供不不應(yīng)求。二線(xiàn)城城市的流流拍更為為普遍，中山、合肥、佛山、長(zhǎng)沙等等城市均均出現(xiàn)流流拍地塊塊，其中中，中山山有4宗宗住宅用用地流拍拍，為77

26、月流拍拍地塊最最多的城城市。2. 成成都市土地市市場(chǎng)分析析2.1成都都市20010年年供地計(jì)計(jì)劃為貫徹落落實(shí)國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通通知（國(guó)辦發(fā)發(fā)【20010】4號(hào)）及國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)強(qiáng)房地產(chǎn)產(chǎn)用地供供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)問(wèn)題的通通知（國(guó)土資發(fā)220100344號(hào)），220100年成都都市住房房用地計(jì)計(jì)劃供應(yīng)225598畝畝，其中中，中心心城區(qū)普通商商品住房房用地計(jì)計(jì)劃供地地34119畝，保障障性住房房用地計(jì)計(jì)劃供地地6422畝；郊區(qū)（市）縣普通商商品住房房用地計(jì)計(jì)劃供地地151188畝畝，保障障性住房房用地計(jì)計(jì)劃供地地33449畝。2.2成都市20110年上上半年全全市土

27、地地交易詳詳情20110年上上半年，成都市市全市土土地市場(chǎng)場(chǎng)招拍掛掛土地（重復(fù)供供應(yīng)土地地以最后后一次供供地為準(zhǔn)準(zhǔn)，暫緩緩供應(yīng)土土地不計(jì)計(jì)入內(nèi)）供應(yīng)1127宗宗，土地地供應(yīng)面面積約883300畝，成成交844宗，約約59555畝。2.3成都市市20110年上上半年主主城區(qū)土土地交易易詳情據(jù)統(tǒng)計(jì)，20110年上上半年成成都市主主城區(qū)共共供應(yīng)土土地達(dá)225122.311畝，其其中高新新區(qū)比重重最大，占上半半年總供供應(yīng)面積積的355%，高高新區(qū)共共成交量量占上半半年總成成交面積積的344%。其其次，主主城區(qū)中中成華區(qū)區(qū)、金牛牛區(qū)及青青羊區(qū)也也相當(dāng)活活躍。2.420010年年上半年年成都市市主城區(qū)區(qū)各

28、區(qū)樓樓面地價(jià)價(jià)從成交地地塊樓面面地價(jià)分分析來(lái)看看，青羊羊區(qū)樓面面地價(jià)均均價(jià)最高高，為338533.4元元/平方方米，其其中陳麻麻婆地塊塊樓面地地價(jià)最高高，達(dá)773133元/平平方米，由成都都樂(lè)地投投資有限限公司競(jìng)競(jìng)得。在在一定程程度上提提升了青青羊區(qū)的的樓面地地價(jià)均價(jià)價(jià)。另外外錦江區(qū)區(qū)攀成鋼鋼地塊成成交樓面面價(jià)格達(dá)達(dá)65110元/平方米米，提升升了該區(qū)區(qū)平均樓樓面地價(jià)價(jià)價(jià)格。武侯區(qū)區(qū)的樓面面地價(jià)均均價(jià)達(dá)到到33448元/平方米米，其中中中糧地地塊以樓樓面地價(jià)價(jià)最高，達(dá)56679元元/平方方米。2.520008-220100年上半半年主城城區(qū)成交交價(jià)格對(duì)對(duì)比受樓市“新政”影響，5月，成都主主城區(qū)

29、土土地成交交均價(jià)4447.88萬(wàn)萬(wàn)元/畝畝，月環(huán)環(huán)比下降降48.90%。6月月，成都都市主城城區(qū)土地地成交均均價(jià)3669萬(wàn)元元/畝，月環(huán)比比下降112.114%。土地價(jià)價(jià)格呈下下降趨勢(shì)勢(shì)，可見(jiàn)見(jiàn)新政影影響下，不僅影影響到商商品房市市場(chǎng)，也也同樣影影響到土土地市場(chǎng)場(chǎng)，“樓王”現(xiàn)象不不再，土土地成交交價(jià)格也也漸漸收收到趨于于理性。2.620010年年上半年年成都市市各郊縣縣土地市市場(chǎng)詳情情（注：此此供應(yīng)量量包括商商住用地地、工業(yè)業(yè)用地及及公共用用地）由以上圖圖表可看看出，220100年上半半年，郫郫縣、新新都成為為成都市市郊縣中中最活躍躍的區(qū)域域，供應(yīng)應(yīng)量及成成交量較較多，隨隨著城北北價(jià)值洼洼地論

30、點(diǎn)點(diǎn)的提出出，保利利公園1198、富力桃桃園等樓樓盤(pán)在一一定程度度上提升升了北部部新城的的熱度。郫縣受受快鐵等等相關(guān)市市政規(guī)劃劃等有利利因素的的影響，區(qū)域價(jià)價(jià)值再次次提升。2.7崇州州市20010年年上半年年土地市市場(chǎng)交易易詳情地塊編號(hào)號(hào)地塊位置置土地用途途起價(jià)(萬(wàn)萬(wàn)/畝)競(jìng)價(jià)次數(shù)數(shù)競(jìng)得人成交價(jià)(萬(wàn)元/畝)成交面積積(平方方米)成交金額額(萬(wàn)元元)CZP110-11崇州市羊羊馬鎮(zhèn)永永和村、泗安村村商住503成都嘉裕裕房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展有有限公司司 522366681004地塊編號(hào)號(hào)地塊位置置土地用途途起價(jià)(萬(wàn)萬(wàn)/畝)競(jìng)價(jià)次數(shù)數(shù)競(jìng)得人成交價(jià)(萬(wàn)元/畝)成交面積積(平方方米)成

31、交金額額(萬(wàn)元元)CZP110-22崇州市街街子鎮(zhèn)天天順村住宅8014四川郡原原置業(yè)有有限公司司 1121243301.954484208882.662CZP110-33崇州市街街子鎮(zhèn)天天順村住宅8016四川升元元房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)有有限公司司 951465516.065591208778.444CZP110-44崇州市街街子鎮(zhèn)天天順村商住809成都遠(yuǎn)東東鑫磊貿(mào)貿(mào)易有限限公司1121509984.088825253665.22CZP110-55崇州市街街子鎮(zhèn)天天順村住宅8030四川碩潤(rùn)潤(rùn)置業(yè)有有限公司司 109907883.1120558148442.997CZP110-112羊馬鎮(zhèn)光光華大道道與羊

32、安安路東南南側(cè)鎮(zhèn)商住801成都中順順城投投投資有限限公司801331140.66557159776.88CZP110-113羊馬鎮(zhèn)光光華大道道與羊安安路東南南側(cè)鎮(zhèn)商住801成都中順順城投投投資有限限公司801333307.33332159996.88CZP110-114羊馬鎮(zhèn)光光華大道道與羊安安路東南南側(cè)鎮(zhèn)商業(yè)801成都中順順城投投投資有限限公司801327727.33003159227.22CZP110-119羊馬鎮(zhèn)中中華村住宅1007成都嘉裕裕房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展有有限公司司1061322227.32778210224.004CZP110-220羊馬鎮(zhèn)中中華村商住1001成都嘉裕裕房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展有有

33、限公司司100324553.44956648688CZP110-221羊馬鎮(zhèn)中中華村商住1001成都嘉裕裕房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展有有限公司司100304333.44855545655CZP110-66羊馬鎮(zhèn)中中華村、泗安村村住宅801成都嘉裕裕房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展有有限公司司80574113.66204468899.6CZP110-77羊馬鎮(zhèn)中中華村、泗安村村住宅8011成都嘉裕裕房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展有有限公司司90832993.774988112444.66CZP110-88羊馬鎮(zhèn)中中華村、泗安村村商住801成都嘉裕裕房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展有有限公司司80444660.22223353355.2CZP110-99羊馬鎮(zhèn)中中華村

34、、泗安村村商住801成都嘉裕裕房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展有有限公司司80397113.55319947655.63. 本本項(xiàng)目土土地概況況3.1項(xiàng)項(xiàng)目用地地指標(biāo)及及用地性性質(zhì)用地指標(biāo)標(biāo)：凈用地面面積(畝畝)約6500住宅用地地約5700商業(yè)用地地78.66容積率住宅用地地1.88商業(yè)用地地2.44建筑密度度住宅用地地25%商業(yè)用地地40%綠地率30%用地性質(zhì)質(zhì)：地塊塊屬于商商住用地地，住宅770年，商業(yè)440年。3.2項(xiàng)項(xiàng)目四至至及現(xiàn)狀狀東至果嶺濕濕地公園園；南至光華大大道；西至羊安路路；北至市政規(guī)規(guī)劃路項(xiàng)目現(xiàn)狀狀：項(xiàng)目目地勢(shì)平平坦，地地塊內(nèi)部部有農(nóng)田田、小型型木苗場(chǎng)場(chǎng)、小部部分居民民等（正正拆遷）。項(xiàng)目四

35、至至示意圖圖：南至：光華大道東至：果嶺濕地公園北至：市政規(guī)劃路西至：羊安路3.3項(xiàng)目周周邊環(huán)境境本項(xiàng)目所所在區(qū)域域開(kāi)發(fā)程程度有待待提高，目前相相關(guān)配套套相對(duì)滯滯后，但但規(guī)劃完完善，遠(yuǎn)遠(yuǎn)景可期期。羊馬馬濕地公公園、高高爾夫球球場(chǎng)、奧奧普汽車(chē)車(chē)主題公公園和萬(wàn)萬(wàn)畝花卉卉基地將將形成對(duì)對(duì)項(xiàng)目景景觀資源源的強(qiáng)勢(shì)勢(shì)支撐。第二繞城城高速、成（都都）(西西)藏快快鐵雅安安段的打打造和免免費(fèi)的成成溫邛高高速、光光華大道道崇州段段將大大大提升本本區(qū)域的的城市化化進(jìn)程。4.土地地轉(zhuǎn)讓模模式研究究4.1房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)獲獲取土地地方式分分析憲法第十條條規(guī)定“城市的的土地屬屬于國(guó)家家所有?！蓖恋氐毓芾矸ǚǖ诎税藯l更明明確規(guī)

36、定定：“城市市市區(qū)的土土地屬于于國(guó)家所所有?！笨梢悦髅鞔_我國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)進(jìn)行行合法的的房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)，土地權(quán)權(quán)屬均為為國(guó)有土土地使用用權(quán)益。在現(xiàn)階階段，按按照國(guó)家家有關(guān)規(guī)規(guī)定，取取得國(guó)有有土地使使用權(quán)的的原則有有下列44種：通過(guò)行政政劃撥方方式（含含征收集集體土地地）取得得；通過(guò)國(guó)家家出讓方方式取得得；通過(guò)房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓方式取取得（如如買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或或者其它它合法方方式）；通過(guò)土地地或房地地產(chǎn)租賃賃方式取取得。4.1.1行行政劃撥撥方式經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房按照城城市房地地產(chǎn)管理理法和和城鎮(zhèn)鎮(zhèn)國(guó)有土土地使用用權(quán)出讓讓和轉(zhuǎn)讓讓暫行條條例的的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適適用住房房的土地地以有計(jì)計(jì)劃的劃劃撥方式式提供。

37、經(jīng)濟(jì)適適用住房房在各個(gè)個(gè)城市招招標(biāo)的一一般不是是土地，大部分分招標(biāo)的的是操作作項(xiàng)目的的法人，所以是是一個(gè)以以法人招招標(biāo)為主主的招標(biāo)標(biāo)制度，土地是是預(yù)先由由政府來(lái)來(lái)進(jìn)行計(jì)計(jì)劃性安安排并以以劃撥方方式提供供的。拆遷遷改造（土地一一級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)模式）大部遷項(xiàng)項(xiàng)目用行行政命令令的方式式或者行行政批準(zhǔn)準(zhǔn)的方式式，先劃劃撥后出出讓。因因?yàn)椴疬w遷項(xiàng)目里里有大量量的回遷遷、政府府配套設(shè)設(shè)施、實(shí)實(shí)物出租租的部分分，這些些采取劃劃撥的方方式。而而另外一一部分采采取協(xié)議議出讓的的方式。即與政政府合作作參與土土地拆遷遷、征地地等整理理過(guò)程，最終設(shè)設(shè)立通過(guò)過(guò)排他條條件招拍拍掛獲取取土地，自行開(kāi)開(kāi)發(fā)；或或通過(guò)政政府出讓讓給其

38、他他開(kāi)發(fā)商商，從中中獲取提提前約定定的利潤(rùn)潤(rùn)。國(guó)有有工商企企業(yè)改造造 地方方政府用用協(xié)議出出讓的方方式來(lái)進(jìn)進(jìn)行國(guó)有有工商企企業(yè)的改改造。這這里頭包包括污染染企業(yè)治治理，擾擾民企業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)型等等一些特特殊情況況，因?yàn)闉闆](méi)有辦辦法把附附帶的一一些條件件作為土土地招標(biāo)標(biāo)的條件件，比如如剩余勞勞動(dòng)力的的安置等等，或者者是招標(biāo)標(biāo)、拍賣(mài)賣(mài)的形式式很難做做，所以以通常采采用協(xié)議議出讓的的方式。 基基礎(chǔ)設(shè)施施 地方方政府在在當(dāng)?shù)剡M(jìn)進(jìn)行基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)，因因?yàn)榇罅苛抠Y金的的缺口，給公路路，鐵路路、輕軌軌等基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施的的管理部部門(mén)和建建設(shè)部門(mén)門(mén)一些轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換政策策?？梢砸岳米冏儞Q土地地轉(zhuǎn)讓的的方式，吸引企企業(yè)參與與當(dāng)?shù)?/p>

39、基基礎(chǔ)設(shè)施施的建設(shè)設(shè)與投資資，作為為回報(bào)，地方政政府劃撥撥一定量量的土地地由開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)來(lái)來(lái)進(jìn)行土土地市場(chǎng)場(chǎng)一級(jí)運(yùn)運(yùn)作。4.1.2公開(kāi)取取得土地地方式 20002年年國(guó)土資資源部頒頒布的招標(biāo)掛掛牌出讓讓國(guó)有土土地使用用權(quán)規(guī)定定（簡(jiǎn)簡(jiǎn)稱(chēng)111號(hào)令）出臺(tái)以以后，土土地市場(chǎng)場(chǎng)實(shí)際上上變成公公開(kāi)出讓讓的方式式。對(duì)于于開(kāi)發(fā)企企業(yè)來(lái)說(shuō)說(shuō)有三種種情況：一個(gè)是是投標(biāo)，一個(gè)是是競(jìng)拍，一個(gè)是是摘牌。這三種種情況都都是公開(kāi)開(kāi)取得土土地的方方式之一一。 投標(biāo)標(biāo)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)接受地地方政府府的投標(biāo)標(biāo)邀請(qǐng)，通過(guò)參參與設(shè)計(jì)計(jì)標(biāo)書(shū)的的競(jìng)爭(zhēng)，取得擬擬進(jìn)行開(kāi)開(kāi)發(fā)的土土地的使使用權(quán)益益。競(jìng)拍拍開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)按土地地拍賣(mài)方方指定的的時(shí)間、地點(diǎn)

40、，在公開(kāi)開(kāi)場(chǎng)所對(duì)對(duì)進(jìn)行叫叫價(jià)，一一般以現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)最高高價(jià)競(jìng)得得擬開(kāi)發(fā)發(fā)土地的的使用權(quán)權(quán)益。摘牌牌開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)接受地地方政府府發(fā)布的的掛牌公公告，按按公布規(guī)規(guī)定的期期限、價(jià)價(jià)格等條條件，摘摘牌取得得擬開(kāi)發(fā)發(fā)土地的的使用權(quán)權(quán)益。4.1.3資本運(yùn)運(yùn)作方式式 按照照城市市房地產(chǎn)產(chǎn)管理法法和城鎮(zhèn)國(guó)國(guó)有土地地使用權(quán)權(quán)出讓和和轉(zhuǎn)讓暫暫行條例例的規(guī)規(guī)定，在在繳納了了土地出出讓金之之后，土土地可以以合法的的進(jìn)行轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓和買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)，這這種轉(zhuǎn)讓讓的行為為在法律律上是有有前提條條件的，在符合合前提條條件之后后，就變變成了土土地二級(jí)級(jí)市場(chǎng)的的正常的的經(jīng)營(yíng)行行為，這種經(jīng)經(jīng)營(yíng)行為為可以不不用掛牌牌、拍賣(mài)賣(mài)和招標(biāo)標(biāo)的方式式來(lái)確定定，只

41、是在在資本市市場(chǎng)上進(jìn)進(jìn)行土地地的購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)。 土地地收購(gòu)企業(yè)間進(jìn)進(jìn)行合法法的土地地收購(gòu)工工作，發(fā)發(fā)生地所所有權(quán)的的改變。因此，在這里里會(huì)涉及及到交易易契稅的的問(wèn)題，擬買(mǎi)土土地企業(yè)業(yè)（甲方方）向國(guó)國(guó)家繳納納契稅，擬賣(mài)土土地企業(yè)業(yè)（乙方方）向國(guó)國(guó)家繳納納營(yíng)業(yè)稅稅，在完完全按合合法程序序繳納土土地出讓讓金之后后，對(duì)土土地進(jìn)行行收購(gòu)。項(xiàng)目目轉(zhuǎn)讓模模式（或或者叫資資產(chǎn)收購(gòu)購(gòu)）根據(jù)房地地產(chǎn)相關(guān)關(guān)法律規(guī)規(guī)定，項(xiàng)項(xiàng)目自有有資本金金投資達(dá)達(dá)到255%，可可轉(zhuǎn)讓項(xiàng)項(xiàng)目，變變更土地地所有人人、包括括建設(shè)用用地規(guī)劃劃許可證證、建筑筑工程規(guī)規(guī)劃許可可證以及及施工許許可證等等的變更更。此種種方法可可以規(guī)避避原項(xiàng)目目公司的的或

42、有債債務(wù)等風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，但但涉及的的稅費(fèi)較較高，一一般按此此操作的的案例較較少。股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓模模式（或或者叫股股權(quán)收購(gòu)購(gòu)）開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)通過(guò)收收購(gòu)全部部或部分分項(xiàng)目公公司的股股權(quán)，使使項(xiàng)目的的實(shí)際控控制人發(fā)發(fā)生改變變，從而而改變項(xiàng)項(xiàng)目的開(kāi)開(kāi)發(fā)權(quán)。此種模模式，操操作手續(xù)續(xù)較為簡(jiǎn)簡(jiǎn)單，只只需在工工商部門(mén)門(mén)變更股股東即可可確認(rèn)開(kāi)開(kāi)發(fā)權(quán)的的轉(zhuǎn)移。但有很很多細(xì)節(jié)節(jié)問(wèn)題需需要考慮慮，尤其其對(duì)項(xiàng)目目公司需需進(jìn)行詳詳細(xì)的盡盡職調(diào)查查，避免免由于原原公司股股權(quán)收購(gòu)購(gòu)之前的的不明行行為導(dǎo)致致后期項(xiàng)項(xiàng)目受損損。此種種模式是是可合理理的規(guī)避避很多稅稅費(fèi)，是是目前業(yè)業(yè)界較為為常見(jiàn)的的操作方方式。土地地置換第一、特特殊行業(yè)業(yè)，開(kāi)發(fā)發(fā)

43、企業(yè)與與此類(lèi)土土地的所所有者進(jìn)進(jìn)行土地地置換，進(jìn)行地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)。比如如說(shuō)只能能蓋學(xué)校校，就通通過(guò)置換換，用原原來(lái)學(xué)校校的用地地去進(jìn)行行開(kāi)發(fā)，因?yàn)樵谠谝?guī)劃當(dāng)當(dāng)中原來(lái)來(lái)學(xué)校的的用地是是可以開(kāi)開(kāi)發(fā)的。第二、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換，以以小換大大，以好好換壞，城區(qū)地地段較好好但很小小的一塊塊土地，換成城城外地段段較普通通的一塊塊很大的的土地。第三、資資產(chǎn)置換換，開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)用用自有的的商業(yè)用用房，去去換那些些擁有土土地的資資產(chǎn)。合合作開(kāi)發(fā)發(fā) 第一、與與擁有土土地資源源的企業(yè)業(yè)合作（城中村村改造、破產(chǎn)企企業(yè)兼并并等）第二、與與擁有土土地資源源的項(xiàng)目目合作（政府公公建項(xiàng)目目、國(guó)家家科技扶扶持項(xiàng)目目等）4.1.3 總 結(jié)對(duì)于房

44、地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)來(lái)來(lái)講，土土地取得得的方式式和方法法很多，但如何何選擇適適合本企企業(yè)的拿拿地方法法，卻是是房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)核心心競(jìng)爭(zhēng)力力的最有有效體現(xiàn)現(xiàn)。招標(biāo)標(biāo)方式，就是政政府土地地儲(chǔ)備中中心將土土地公開(kāi)開(kāi)招標(biāo)，希望獲獲得土地地的公司司，將自自己的投投標(biāo)價(jià)格格、付款款方式、開(kāi)發(fā)計(jì)計(jì)劃、資資金保障障等做成成一個(gè)完完整文件件，由政政府匯總總后，根根據(jù)投標(biāo)標(biāo)要求，對(duì)每個(gè)個(gè)投標(biāo)文文件的內(nèi)內(nèi)容進(jìn)行行評(píng)分，政府會(huì)會(huì)按照綜綜合評(píng)分分高低和和相應(yīng)開(kāi)開(kāi)發(fā)商談?wù)劸唧w的的土地購(gòu)購(gòu)置事宜宜，因?yàn)闉檎煽赡艹肆苏袠?biāo)文文件中所所說(shuō)土地地情況外外，還可可能有些些附加條條件不宜宜公開(kāi)談?wù)?，所以以最高評(píng)評(píng)分者未未必能獲獲

45、得土地地，而是是評(píng)分高高，且能能接受這這樣的條條件的投投標(biāo)者會(huì)會(huì)最終中中標(biāo)。 投標(biāo)方方式，開(kāi)開(kāi)個(gè)拍賣(mài)賣(mài)會(huì)，所所有開(kāi)發(fā)發(fā)商聚集集一起，大家舉舉牌拿地地，價(jià)高高者得，沒(méi)有別別的要求求。通過(guò)過(guò)招拍掛掛獲取土土地，其其實(shí)可提提前與政政府進(jìn)行行勾地，也就是是與政府府談好拿拿地的價(jià)價(jià)格等條條件，在在出讓過(guò)過(guò)程中，設(shè)定門(mén)門(mén)檻條件件。目前前土地市市場(chǎng)上比比較熱的的城中村村改造拿拿地方式式，實(shí)際際上用于于商品房房開(kāi)發(fā)的的部分土土地出讓讓?zhuān)罱K終也是要要走招拍拍掛程序序的。土土地出讓讓的方式式，無(wú)外外乎上面面提的幾幾大類(lèi)，其他方方式，也也只是在在此基礎(chǔ)礎(chǔ)上的變變種。而而資金雄雄厚的中中大型房房地產(chǎn)企企業(yè)而言言，通

46、過(guò)過(guò)招拍掛掛、股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓的的形式獲獲取土地地可能更更為方便便。在目目前的宏宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)政策環(huán)境境下，具具有富裕裕資金的的房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)，在未來(lái)來(lái)適當(dāng)?shù)牡臅r(shí)候，通過(guò)股股權(quán)收購(gòu)購(gòu)的方式式獲取土土地，是是能拿到到一些質(zhì)質(zhì)優(yōu)價(jià)廉廉的好項(xiàng)項(xiàng)目的。綜合以上土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓模式式研究，本項(xiàng)目目土地取取得是通通過(guò)與崇崇州市政政府土地地市場(chǎng)一一級(jí)運(yùn)作作進(jìn)行公公開(kāi)招拍拍掛方式式取得，根據(jù)城城市房地地產(chǎn)管理理法和和城鎮(zhèn)鎮(zhèn)國(guó)有土土地使用用權(quán)出讓讓和轉(zhuǎn)讓讓暫行條條例的的規(guī)定，在繳納納了土地地出讓金金之后，本項(xiàng)目目土地可可以合法法的進(jìn)行行轉(zhuǎn)讓和和買(mǎi)賣(mài)，屬于土地地二級(jí)市市場(chǎng)的正正常的經(jīng)經(jīng)營(yíng)行為為，這種經(jīng)經(jīng)營(yíng)行為為可以不不用掛牌牌、拍

47、賣(mài)賣(mài)和招標(biāo)標(biāo)的方式式來(lái)轉(zhuǎn)讓讓?zhuān)梢砸栽谫Y本本市場(chǎng)上上進(jìn)行本本項(xiàng)目土土地的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓和買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)。5.本項(xiàng)項(xiàng)目土地地轉(zhuǎn)讓模模式選擇擇5.1土地轉(zhuǎn)讓讓模式利利弊分析析轉(zhuǎn)讓模式式交易稅費(fèi)費(fèi)利弊建議議土地收購(gòu)購(gòu)模式買(mǎi)地企業(yè)業(yè)繳納契契稅、交交易手續(xù)續(xù)費(fèi)等；賣(mài)地企企業(yè)繳納納營(yíng)業(yè)稅稅。企業(yè)間進(jìn)進(jìn)行合法法的土地地收購(gòu)，流程簡(jiǎn)簡(jiǎn)單。買(mǎi)賣(mài)雙方方都需要要繳納相相當(dāng)比例例的稅費(fèi)費(fèi)，加大大了交易易成本；2、土地地增值未未能體現(xiàn)現(xiàn)出來(lái)。不采納項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓讓模式買(mǎi)賣(mài)雙方方涉及到的的營(yíng)業(yè)稅稅、土地地增值稅稅等稅費(fèi)費(fèi)較高，涉及的稅稅種較多多。具有相關(guān)關(guān)項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)許可可證，買(mǎi)買(mǎi)受方可可以規(guī)避避原項(xiàng)目目公司債債務(wù)等風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。1、項(xiàng)目目自有資資本

48、金投投資達(dá)到到25%，方可轉(zhuǎn)讓讓項(xiàng)目，增大項(xiàng)項(xiàng)目資金金投入。不采納股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓模式股權(quán)的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓不需需交納營(yíng)營(yíng)業(yè)稅，可合理理的規(guī)避避很多稅稅費(fèi)，是是目前業(yè)業(yè)界較為為常見(jiàn)的的操作方方式。1、操作作手續(xù)較較為簡(jiǎn)單單，手續(xù)續(xù)相對(duì)較較為簡(jiǎn)單單，便于于受讓人人進(jìn)行開(kāi)開(kāi)發(fā)利用用。2、只需需在簽訂訂股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議議的基礎(chǔ)礎(chǔ)上于工工商登記記部門(mén)辦辦理股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓變變更登記記即可。3、有利利于資金金的快速速回籠。買(mǎi)受方需需要對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目公司司進(jìn)行詳詳細(xì)調(diào)查查。采納5.2本項(xiàng)目目土地轉(zhuǎn)讓讓模式選選擇根據(jù)據(jù)以上三三種土地地轉(zhuǎn)讓模模式利弊弊分析，股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓模式式是對(duì)土土地買(mǎi)賣(mài)賣(mài)雙方最最有利的的操作模模式，建建議公司司通過(guò)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓

49、項(xiàng)目目公司的的全部或或部分股股權(quán)模式式轉(zhuǎn)讓本本項(xiàng)目土土地使用用權(quán)，此此種模式式，操作作手續(xù)較較為簡(jiǎn)單單，可合合理的規(guī)規(guī)避很多多稅費(fèi)，節(jié)約成成本及時(shí)時(shí)間，達(dá)達(dá)到快速速回落資資金的目目的。6. 本本項(xiàng)目土土地轉(zhuǎn)讓讓時(shí)機(jī)選選擇土地轉(zhuǎn)讓讓時(shí)機(jī)的的選擇，關(guān)系到到本項(xiàng)目目土地增增值幅度度的大小小從而影影響到項(xiàng)項(xiàng)目的直直接收益益，因此此建議本本項(xiàng)目土土地轉(zhuǎn)讓讓時(shí)機(jī)的的選擇綜綜合考慮慮以下幾幾方面的的影響因素素：6.1宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境境影響因素素從中國(guó)經(jīng)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀狀來(lái)看，自20008年年金融危危機(jī)以來(lái)來(lái)，許多多跡象均均表明，經(jīng)濟(jì)運(yùn)運(yùn)行已經(jīng)經(jīng)在減速速（主要要表現(xiàn)為為GDPP環(huán)比增增速下降降），未未來(lái)出現(xiàn)現(xiàn)過(guò)熱的的概

50、率也也不大。隨著國(guó)國(guó)外需求求增速的的降低，以出口口驅(qū)動(dòng)為為主的經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)方式將將難以持持續(xù)下去去。站在在今年經(jīng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)構(gòu)轉(zhuǎn)型的的時(shí)間點(diǎn)點(diǎn)展望未未來(lái)，國(guó)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)濟(jì)需要依靠靠出口或或依賴(lài)房房地產(chǎn)這這兩個(gè)引引擎實(shí)現(xiàn)現(xiàn)每年110左左右的增增長(zhǎng)速度度，房地地產(chǎn)業(yè)作作為中國(guó)國(guó)經(jīng)濟(jì)的的支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在很很長(zhǎng)的一一段時(shí)間間內(nèi)將無(wú)無(wú)法改變變。而隨著著去年國(guó)家家刺激政政策的實(shí)實(shí)施，中國(guó)經(jīng)濟(jì)濟(jì)在增長(zhǎng)長(zhǎng)速度在在穩(wěn)步增增長(zhǎng)，預(yù)預(yù)計(jì)在經(jīng)經(jīng)過(guò)一段段艱難的的過(guò)度期期后，220111年中國(guó)國(guó)經(jīng)濟(jì)將將逐步趨趨于平穩(wěn)穩(wěn)發(fā)展階階段，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)也將進(jìn)進(jìn)入逐步步平穩(wěn)發(fā)發(fā)展階段段。6.2房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)政策策影響因素素從歷次政政策調(diào)控控出臺(tái)的

51、的時(shí)點(diǎn)看看，700個(gè)大中中城市房房?jī)r(jià)指數(shù)數(shù)的10001107是是政策容容忍區(qū)。在1000到1107時(shí)時(shí)，政府府沒(méi)有出出臺(tái)有關(guān)關(guān)政策調(diào)調(diào)控房?jī)r(jià)價(jià)，多采采用類(lèi)似似號(hào)召增增加廉租租房建設(shè)設(shè)等空頭頭文件。當(dāng)077年7月月房?jī)r(jià)指指數(shù)超過(guò)過(guò)1077后，99月中央央頒布224條，央行上上調(diào)二套套房首付付比例；與此對(duì)對(duì)應(yīng)的是是，當(dāng)008年111月房房?jī)r(jià)指數(shù)數(shù)低于1100后后，政府府開(kāi)始減減免稅費(fèi)費(fèi)、降低低房貸首首付，下下調(diào)貸款款利率和和首付比比例。009年112月房房?jī)r(jià)指數(shù)數(shù)再次超超過(guò)1007，房房貸政策策不斷從從嚴(yán)，直直至20010年年3月房房?jī)r(jià)指數(shù)數(shù)繼續(xù)攀攀升至1112，創(chuàng)下新新高后招招來(lái)史上上最嚴(yán)厲厲二

52、套房房緊縮政政策，與此同同時(shí)20010年年上半年年房?jī)r(jià)指指數(shù)在下下降到1105。因此，從房地地產(chǎn)政策策以及房房?jī)r(jià)指數(shù)數(shù)來(lái)看，預(yù)計(jì)明年年國(guó)家將將不會(huì)再再出臺(tái)類(lèi)類(lèi)似的嚴(yán)嚴(yán)厲抑制制房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)發(fā)發(fā)展政策策，房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)將進(jìn)入入周期性性的穩(wěn)定定發(fā)展階階段。6.3房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)投投資影響響因素從中國(guó)房房地產(chǎn)行行業(yè)投資資的發(fā)展展趨勢(shì)來(lái)來(lái)看，雖然11季度的的房地產(chǎn)產(chǎn)投資增增速達(dá)到到35.1%的的高位，超出市市場(chǎng)預(yù)期期，由于于20110年44月地產(chǎn)產(chǎn)調(diào)控政政策不斷斷出臺(tái)，房地產(chǎn)產(chǎn)投資在在20110年22、3 季度出出現(xiàn)下降降，預(yù)計(jì)計(jì)可能持持續(xù)到220111 年1 季度度。但由由于房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)存在一一定的剛剛

53、性需求求，房地地產(chǎn)投資資下降一一段時(shí)間間后，房房地產(chǎn)市市場(chǎng)將會(huì)會(huì)出現(xiàn)供供需平衡衡或者供供不應(yīng)求求的結(jié)果果，20009年年房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)現(xiàn)快速發(fā)發(fā)展就是是最好的的見(jiàn)證。與此此同時(shí)，地方政政府需加加大土地地增值投投入，增增加對(duì)投投資者的的吸引力力，因此此，預(yù)計(jì)計(jì)20110年22季度以以后房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)將趨于于平穩(wěn)快快速發(fā)展展周期。6.4 項(xiàng)目目區(qū)域發(fā)發(fā)展?fàn)顩r況影響因因素 從項(xiàng)目目所處區(qū)區(qū)域發(fā)展展來(lái)看，崇州市市羊馬新新城目前前處于招招商階段段，項(xiàng)目目周邊環(huán)環(huán)境、基基礎(chǔ)設(shè)施施配套、交通設(shè)設(shè)施等有有待完善善。并且且項(xiàng)目最最大的資資源景觀觀濕地公公園只是是處于規(guī)規(guī)劃階段段，以及及周邊的的高爾夫夫球場(chǎng)、奧

54、普汽汽車(chē)主題題公園和和萬(wàn)畝花花卉基地地等項(xiàng)目目景觀資資源尚未未啟動(dòng)，項(xiàng)目真真正價(jià)值值尚未體體現(xiàn)出來(lái)來(lái)，從而而影響到到項(xiàng)目土土地價(jià)格格。但從從目前區(qū)區(qū)域規(guī)劃劃發(fā)展、政府招招商進(jìn)度度來(lái)看，預(yù)計(jì)220111年，羊馬新新城區(qū)域域的基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施、交通配配套、濕濕地公園園等將逐逐步投入入實(shí)際施施工階段段。因此此，從土土地價(jià)值值利用、土地升升值空間間來(lái)考慮慮，本項(xiàng)項(xiàng)目土地地轉(zhuǎn)讓時(shí)時(shí)間建議議與羊馬馬新城區(qū)區(qū)域整體體開(kāi)發(fā)進(jìn)進(jìn)度相近近。6.5辦理理土地登登記手續(xù)續(xù)從辦理土土地登記記手續(xù)來(lái)來(lái)看，本本項(xiàng)目成成功摘牌牌后，在在簽訂國(guó)有土土地轉(zhuǎn)讓讓合同、繳納納土地出出讓金等等相關(guān)手手續(xù)手，本項(xiàng)目目地塊內(nèi)內(nèi)的市政政交通規(guī)規(guī)劃

55、、地地塊性質(zhì)質(zhì)、使用用條件等等變更，需需要大量量的時(shí)間間，從目目前相關(guān)關(guān)進(jìn)度狀狀況來(lái)看看，本項(xiàng)項(xiàng)目土地地相關(guān)手手續(xù)辦理理需要到到今年年年底方可可完成。6.5項(xiàng)目土地地轉(zhuǎn)讓時(shí)時(shí)機(jī)建議議綜合以上上宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)、房房地產(chǎn)政政策、房房地產(chǎn)投投資以及及羊馬新新城區(qū)域域開(kāi)發(fā)進(jìn)進(jìn)度等影影響因素素考慮，根據(jù)公公司以快快速回籠籠資金為為目標(biāo)，建議本本項(xiàng)目土土地轉(zhuǎn)讓讓時(shí)間為為20111年上上半年。7. 本本項(xiàng)目土土地轉(zhuǎn)讓讓價(jià)格評(píng)評(píng)估7.1項(xiàng)目土土地估價(jià)價(jià)思路采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法對(duì)土地價(jià)值進(jìn)行評(píng)估采用加權(quán)平均法計(jì)算土地價(jià)值采用市場(chǎng)比較法對(duì)土地價(jià)值進(jìn)行評(píng)估根據(jù)項(xiàng)目目土地現(xiàn)現(xiàn)狀、土土地性質(zhì)質(zhì)、土地地權(quán)屬等等因素，綜合考考慮公司

56、司以快速速回籠資資金及土土地價(jià)值值利潤(rùn)最最大化為為目標(biāo)，采用假假設(shè)開(kāi)發(fā)發(fā)法和市市場(chǎng)比較較法進(jìn)行行加權(quán)平平均計(jì)算算法對(duì)本本項(xiàng)目土土地價(jià)值值估價(jià)。7.2 項(xiàng)目土土地價(jià)值值估算7.2.1假設(shè)開(kāi)開(kāi)發(fā)法假設(shè)開(kāi)發(fā)發(fā)法計(jì)算算方法：假設(shè)開(kāi)開(kāi)發(fā)法是是在房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)總價(jià)值值的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，扣扣除開(kāi)發(fā)發(fā)成本、管理費(fèi)費(fèi)用、利利息、銷(xiāo)銷(xiāo)售稅費(fèi)費(fèi)等二級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)成成本以及及二級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)利潤(rùn)，價(jià)格余余額估算算土地價(jià)價(jià)格的方方法。總地價(jià)=房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)總總價(jià)值 二級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)成成本開(kāi)發(fā)利利潤(rùn)買(mǎi)方購(gòu)購(gòu)買(mǎi)土地地的稅費(fèi)費(fèi)7.2.1.1用地假假設(shè)開(kāi)發(fā)發(fā)方案地塊分區(qū)區(qū)住宅用地地商業(yè)用地地合計(jì)占地面積積（畝）57078.66648.6建筑形態(tài)態(tài)別墅洋

57、房酒店公寓寓商業(yè)22834239.3339.33容積率0.52.73.61.2住宅1.8；商商業(yè)2.4建筑面積積（M22）76033860833049444473137768101165總建筑面面積684334212588238101165備注：假假設(shè)住宅宅用地中中別墅與與洋房占占地面積積比例為為4：66；商業(yè)業(yè)用地中中酒店公公寓與商商業(yè)的占占地面積積比例為為1：11進(jìn)行經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)估算。7.2.1.22各物業(yè)業(yè)未來(lái)售售價(jià)及總總價(jià)值預(yù)預(yù)測(cè)項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊區(qū)域物業(yè)業(yè)價(jià)格物業(yè)類(lèi)型型成都溫江江區(qū)成都崇州州市別墅90000-1550000元/ M270000-1220000元/ M2高層洋房房50000-

58、80000元元/ MM240000-60000元/ M2酒店公寓寓60000-90000元/ M2商業(yè)120000-2250000元/ M2270000-1550000元/ M2如上表所所示，成成都市溫溫江區(qū)、崇州市市等周邊邊項(xiàng)目物物業(yè)類(lèi)型型主流銷(xiāo)銷(xiāo)售價(jià)格格，通過(guò)過(guò)市場(chǎng)比比較法，得出本本項(xiàng)目各各類(lèi)物業(yè)業(yè)目前市市場(chǎng)銷(xiāo)售售價(jià)格預(yù)預(yù)測(cè)：（如下表表所示）本項(xiàng)項(xiàng)目各類(lèi)類(lèi)物業(yè)目目前市場(chǎng)場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格估算算物業(yè)類(lèi)型型銷(xiāo)售價(jià)格格預(yù)測(cè)別墅70000-1220000元/ M2高層洋房房40000-6000元元/ MM2酒店公寓寓40000-70000元/ M2商業(yè)70000-130000元/ M2未來(lái)22-3 年項(xiàng)

59、目地塊物業(yè)銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格預(yù)測(cè)測(cè)雖然目前前房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)受受到國(guó)家家政策影影響，但但成都房房地產(chǎn)市市場(chǎng)價(jià)格格處于起起穩(wěn)回升升的態(tài)勢(shì)勢(shì)，根據(jù)據(jù)成都市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)價(jià)格自然然增長(zhǎng)速速度分析析，以及及成都市市GDPP增長(zhǎng)速速度來(lái)看看，保守守預(yù)測(cè)未未來(lái)2-3年成成都市房房地產(chǎn)市市場(chǎng)價(jià)格格每年將將有8%-155%的增增長(zhǎng)幅度度。因此此，預(yù)測(cè)測(cè)本項(xiàng)目目未來(lái)22-3年年各類(lèi)物物業(yè)銷(xiāo)售售均價(jià)。（如下表表）物業(yè)類(lèi)型型銷(xiāo)售價(jià)格格預(yù)測(cè)別墅110000元/ M22高層洋房房55000元/ M2酒店公寓寓60000元/ M2商業(yè)100000元/ M22未來(lái)來(lái)2-33 年物物業(yè)銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格及銷(xiāo)銷(xiāo)售總價(jià)價(jià)值預(yù)測(cè)測(cè)住宅用地地商業(yè)用地

60、地物業(yè)類(lèi)型型建筑面積積（M22）預(yù)計(jì)銷(xiāo)售售率銷(xiāo)售單價(jià)價(jià)（元/ M22）銷(xiāo)售收入入（萬(wàn)元元）預(yù)計(jì)銷(xiāo)售售率銷(xiāo)售單價(jià)價(jià)（元/ M22）銷(xiāo)售收入入（萬(wàn)元元）別墅76033890%110000752778高層洋房房608330490%550003011111酒店公寓寓94444785%60000元/ M2481668商業(yè)31377680%100000元/ M22251001小計(jì)3763389萬(wàn)萬(wàn)元717000萬(wàn)元元合計(jì)4480089萬(wàn)萬(wàn)元7.2.1.33 假設(shè)開(kāi)開(kāi)發(fā)成本本估算及土土地價(jià)格格推算假設(shè)設(shè)開(kāi)發(fā)法推算土地地價(jià)格正常市市場(chǎng)狀態(tài)態(tài)下，稅前利利潤(rùn)按25%推算土土地價(jià)格格（如下下表）：住宅商業(yè)序號(hào)項(xiàng)目基