1、幸福尚城整體營銷策劃案幸福尚城整體營銷策劃案第一篇總略運營策略：程序上先住宅后商鋪，先招商后銷售；策略上將實施”企業(yè)品牌、樓盤品牌雙軌運營方案”。運營統(tǒng)籌：將整體項作為一個統(tǒng)一的機體操作，同時又具有獨立性，達到相互作 用，相互豐富的目的，增強項目的綜合競爭力，并有效互動推廣。結合項目建設現(xiàn)實，和市場情況，領先推廣住宅部分，待時機成熟即 推廣商鋪部分，最后交互推廣，具體推廣時間見第二篇和第三篇相關 內容。項目定位：首先定位住宅為都市時尚家居，底商則為服務家居的配套物業(yè)，成 為，業(yè)主VIP生活自助廣場”，為業(yè)主提供”購物、餐飲、健身、美 體、娛樂、休閑和商務服務”，以符合區(qū)域”南站商務中心”特征同

2、 時迎合周圍主要購買群體的需求。入市姿態(tài)：本案將結合項目實際和市場狀況，以城市家居新理念，創(chuàng)造新概念， 對新概念進行全新演繹。使項目能有效吸引關注力,并形成獨特的 核心競爭力。案名創(chuàng)意：塔樓住宅:幸福尚城底商部分:尚城生活廣場目錄(Contents)第一部分項目地塊分析第二部分項目定位篇第三部分策略運籌篇第四部分價格定略篇第五部分:銷售運營篇第六部分:廣告運作篇第七部分:物業(yè)規(guī)劃篇第一部分項目地塊分析一、項目地塊位詈本項目位于烏魯木齊市南站商圈之商務區(qū)，處在規(guī)劃中的電子一條街黃河路邊緣位置。地塊東臨和田街;西面200米為城市道路主干 線黃河路;北200米為市政繁華道路五一路;南抵吐魯番路。整個

3、地 塊呈較規(guī)整四方形。二項目SWOT分析（一）優(yōu)勢1、區(qū)位優(yōu)勢本項目位于烏魯木齊市西南城區(qū),項目四邊均與城市干道相鄰，并介 于南站商圈之間，細分區(qū)域為南站商圈的商務區(qū)，從而為項目提供了 較為理想的居住環(huán)境和便捷的交通網絡。（見下圖）另外，從烏魯木齊未來的區(qū)域功能規(guī)劃來看，項目位于烏魯木齊商務 商貿窗口區(qū)域，該區(qū)域屬于烏魯木齊集中居住區(qū)域，當前已處于商 務、公寓、商住開發(fā)階段，有多個已建、在建和待建的大型住宅項 目。由此可見,片區(qū)的發(fā)展必然會帶動本項目的開發(fā),而本項目的區(qū)位優(yōu) 勢也將轉變?yōu)楸卷椖康母偁幜Α?、距主干道黃河路200米，噪聲、煙塵等污染較少項目雖處于南站商圈，但又屬于商圈的商務中心，

4、且距市政主干道 200米,周邊污染較少，從而為項目開發(fā)高品質物業(yè)的提供了基礎。3、體量優(yōu)勢本項目總占地5855平方米,總戶數153戶?？偨ㄖ娣e：23400.41 m2平方米。屬小體量住宅項目，有利于營造出濃郁的時尚家居。這對樓盤的銷 售起到較大的促進作用,而且也有利于整體價位的提升。（二）劣勢1、頊目臨吐魯番路拆遷問題對于該項目，吐魯番路是臉面，而該處兩棟樓房至今沒有拆遷，會影 響整個項目的形象。最嚴重的是,底商的價值會大打折扣。2、項目臨近的物業(yè)形象臟亂黃河路以內，及吐魯番路、和田街全河灘路，是三建家屬區(qū)等居民區(qū), 地塊兩側是xx超市和菜市場，形象十分臟亂，局部形象很差,可能導 致人們對該

5、區(qū)域生活品質的印象不好。3、區(qū)域小環(huán)境交通不暢地塊南側100米左右是外環(huán)路高架橋，堵塞了南向通道，和田街及吐 魯番路等道路狹窄，占道嚴重，無論從居家風水講究的角度還是從購 買心理的角度來看，都將會對項目造成一定程度的影響。4、停車位將制約商業(yè)及住宅居民的便利要求。由于地塊小，停車也不方便。這會影響商業(yè)部分和居民的便利要 求。（三）機會點1、經濟的持續(xù)快速發(fā)展烏魯木齊的經濟發(fā)展一直保持良好的發(fā)展勢頭，對外樹立了良好的 投資環(huán)境形象，為整個房地產業(yè)的發(fā)展提供了良好的市場環(huán)境。2、烏昌合并拉升了城市的綜合消費力烏昌合并，對于構筑天山北坡經濟帶都有積極的意義。而天山北坡 經濟帶的形成將會加快促進烏魯木

6、齊對疆內地州居民的吸引力，會 很大地刺激購房需求。（四）威脅點1、空置量居高不下，項目價位提升難度較大其一，烏魯木齊的住宅空置積壓量主要集中在高層樓盤，對本項目住 宅的沖擊較大；其二，商業(yè)項目嚴重過剩，惡性競爭加劇。從而影響 了本項目價位的提升。2、同區(qū)域潛在競爭壓力大本項目規(guī)模較小，沒有強勢形象鋪墊，周邊有天寶麗晶、企業(yè)總部、 新豐大廈、東方花園、七一醬園等多個高層樓盤在售中,而其地點 均于本項目,競爭壓力很大。對于商業(yè)部分來說，火車頭等商業(yè)項目 因為其規(guī)模效應等，本項目很難與其競爭。3、當前國家金融政策對房地產行業(yè)的制約至”813”大限以來，國家連續(xù)出臺了四五個限制房地產信貸和房價的 政策，特別對高層和商業(yè)項目影響很大。第二部分項目定位篇一、項目總體案名的推薦項目總體案名推薦為幸福尚城【案名內涵及外延】”幸福生活是每個人都在追求的生活境界,而幸福生活，最重要的 指標是一個舒適、溫馨的家，這是東方人常說的”安居樂業(yè)”,案名的 主要元素”幸?！蓖ㄋ滓子?容易產生聯(lián)想，更重要的是對一般人來說, 幸福具有很強的親和力?！鄙谐恰?其一”尚”字指時尚,文明，高尚，能夠明確地表示居住在”幸 福尚城”里的生活