1、項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告目 錄前言 1第一部分 項(xiàng)目發(fā)展的內(nèi)外因素分析2項(xiàng)目決策背景2項(xiàng)目吸納期和開(kāi)發(fā)期天津地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)概況2項(xiàng)目所在區(qū)域的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)3項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中內(nèi)部因素的變化3第二部分 住宅項(xiàng)目發(fā)展概況5項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的變化情況5項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期6項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程管理情況6項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本7項(xiàng)目銷售情況7項(xiàng)目財(cái)務(wù)情況8綜合評(píng)價(jià)分析9第三部分 項(xiàng)目管理總結(jié)分析與思考13第四部分 分項(xiàng)評(píng)估分析17投資效益評(píng)估分析17營(yíng)銷管理評(píng)估分析44規(guī)劃設(shè)計(jì)管理評(píng)估分析89成本管理評(píng)估分析97總體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理總結(jié)108物業(yè)管理相關(guān)評(píng)價(jià)118后記 123附件訪談與溝通人員名單查閱文檔目錄第 PAGE 75 頁(yè) 共 123

2、 頁(yè)天津某住宅項(xiàng)目后評(píng)估報(bào)告 前言2007年8月，天津*住宅項(xiàng)目經(jīng)歷了32個(gè)月的開(kāi)發(fā)期后，業(yè)主按時(shí)入住。由于天津*項(xiàng)目公司是第一個(gè)走出北京的異地項(xiàng)目，也是第一個(gè)通過(guò)招拍掛方式獲取的項(xiàng)目，因此對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行后評(píng)估意義重大，從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)本身、對(duì)外合作方式、異地發(fā)展等多方面具有較好的標(biāo)本作用。為了總結(jié)天津*住宅項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，受集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)指派，集團(tuán)公司監(jiān)察審計(jì)部成立后評(píng)估小組針對(duì)各專業(yè)部門的各工作成果、流程等的實(shí)際效果進(jìn)行分析，總結(jié)得失，建立各專業(yè)的信息庫(kù)。評(píng)估小組采用了前期準(zhǔn)備、現(xiàn)場(chǎng)察看、個(gè)別溝通、資料查證等方法，形成后評(píng)估報(bào)告。本次后評(píng)估工作受到了天津*項(xiàng)目各專業(yè)人士的大力支持，但由于該項(xiàng)目受投資

3、組合的變化以及我方過(guò)程管控不到位等因素的影響，造成人員流動(dòng)較大，信息不連貫，有關(guān)檔案資料缺失，使本次后評(píng)估工作受到一定程度的局限；同時(shí)，由于成本結(jié)算尚未完成，使成本部分的后評(píng)估和整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估也受到一定局限。本次后評(píng)估的內(nèi)容主要包括對(duì)住宅項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)回報(bào)、現(xiàn)金流貢獻(xiàn)；集團(tuán)公司的投資回報(bào)效益；各專業(yè)部門包括前期、設(shè)計(jì)、工程、成本、銷售、客服等的工作內(nèi)容、工作過(guò)程、工作結(jié)果；物業(yè)管理、其他日常管理等工作成果。第一部分 項(xiàng)目發(fā)展的內(nèi)外因素分析一、項(xiàng)目決策背景*自2000年進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)至2004年期間，先后開(kāi)發(fā)了*、*、*等各類型項(xiàng)目，累計(jì)開(kāi)發(fā)總面積100萬(wàn)平方米，*通過(guò)對(duì)環(huán)境、行業(yè)的深刻理解

4、，并對(duì)自身?xiàng)l件客觀的分析,提出做專業(yè)化的地產(chǎn)公司的企業(yè)戰(zhàn)略。其中區(qū)域戰(zhàn)略是立足北京、天津，并為戰(zhàn)略重點(diǎn)區(qū)域，積極向中南地區(qū)、長(zhǎng)三角地區(qū)、西南地區(qū)等區(qū)域發(fā)展；項(xiàng)目戰(zhàn)略是按照投資組合來(lái)管理項(xiàng)目?；趹?zhàn)略發(fā)展的考慮，*結(jié)合天津的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向，在天津的西部、南部、東南部投入更多的關(guān)注。2005年1月5日，*集團(tuán)通過(guò)競(jìng)標(biāo)方式獲得位于天津市南開(kāi)區(qū)紅旗路與津河交匯點(diǎn)的津河5號(hào)地塊。這是公司首次在北京以外拓展土地資源，也是公司首次通過(guò)“招拍掛”方式獲取項(xiàng)目。該項(xiàng)目推廣名定為“*”，公安備案名為“*”。通過(guò)這一項(xiàng)目，*集團(tuán)公司成功進(jìn)入天津市場(chǎng)。2005年1月31日，*集團(tuán)股份有限公司與天津永成有限公司

5、合作，注冊(cè)成立了天津*地產(chǎn)有限公司。二、項(xiàng)目吸納期和開(kāi)發(fā)期天津地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)概況2004年度至2007年度，天津房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額逐年增長(zhǎng)，每年以22%左右的速度增長(zhǎng)，2007年全年開(kāi)發(fā)投資額達(dá)到505億元。2004年度至2007年度，天津商品房銷售面積逐年增長(zhǎng)，2005年增長(zhǎng)10%，2006年增長(zhǎng)4%，2007年增長(zhǎng)6%；銷售額則以更快速度增長(zhǎng)，2005年增長(zhǎng)39%，2006年增長(zhǎng)21%，2007年增長(zhǎng)29%。各項(xiàng)指標(biāo)形象對(duì)比如下圖所示：從以上來(lái)自天津市統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，*項(xiàng)目住宅的開(kāi)發(fā)期，正處于天津房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)向好的快速上升階段，在這個(gè)階段房地產(chǎn)產(chǎn)品表現(xiàn)為購(gòu)銷兩旺

6、的勢(shì)態(tài)。 項(xiàng)目所在區(qū)域的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)該項(xiàng)目坐落位置處于天津市區(qū)的西部, 行政區(qū)劃為南開(kāi)區(qū)，該地塊四至范圍是：東至汶水路；南至現(xiàn)狀住宅；西至紅旗路；北至津河。該項(xiàng)目所在區(qū)域有如下特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì):根據(jù)天津市總體規(guī)劃，西部地區(qū)大部分用地規(guī)劃為教育科研、居住及行政辦公用地。經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，該項(xiàng)目所在的南開(kāi)區(qū)是天津市經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)、富裕的城區(qū)之一，該區(qū)的房地產(chǎn)起點(diǎn)一直很高，集中了全市較多的中高檔樓盤。商品房銷售均價(jià)較高于除和平區(qū)、河西區(qū)以外的其他各區(qū)。規(guī)劃并正在建設(shè)的快速路西北半環(huán)，西部土地升值潛力大。沿黃河道可方便直達(dá)天津商場(chǎng)、南市等市級(jí)商業(yè)中心，各種商業(yè)設(shè)施齊全。項(xiàng)目緊鄰中環(huán)線紅旗路段，紅旗路是天津市規(guī)劃路

7、網(wǎng)骨架中快速交通體系的重要組成部分，對(duì)該項(xiàng)目的業(yè)主出行將會(huì)帶來(lái)很大的方便。項(xiàng)目所在黃河道區(qū)域，近年來(lái)陸續(xù)興建的多個(gè)高檔居住項(xiàng)目，大大改善了該區(qū)域居住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場(chǎng)檔次和品位急劇上升。所有以上各種因素，為*在此地塊建設(shè)一個(gè)高品質(zhì)居住社區(qū)提供了一個(gè)良好的外部環(huán)境。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中內(nèi)部因素的變化：1投資組合發(fā)生變化由于我公司是第一次在異地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目的戰(zhàn)略起初是按投資組合，通過(guò)充分發(fā)揮雙方各自的優(yōu)勢(shì)來(lái)管理項(xiàng)目，本意是要利用合作對(duì)方天津永成公司在當(dāng)?shù)氐馁Y源和對(duì)方在對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的把握機(jī)遇的優(yōu)勢(shì)。過(guò)程中合作雙方由于公司文化背景的不同，對(duì)各自責(zé)、權(quán)、利理解的不同，在經(jīng)營(yíng)理念、經(jīng)營(yíng)模式上的差異，導(dǎo)致雙

8、方合作不利，天津永成公司退出，大部分前期工作人員離開(kāi)，致使很多前期工作和政府關(guān)系方面受到影響。2、同期開(kāi)發(fā)計(jì)劃發(fā)生變化項(xiàng)目取得時(shí)，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的設(shè)定是公建部分和住宅部分同期開(kāi)發(fā)，根據(jù)拆遷和前期手續(xù)的辦理情況，住宅首先具備了開(kāi)工條件。公建未開(kāi)工的原因主要有兩個(gè)方面：一是由于因?yàn)檎矫娴脑?，在該位置上的工商銀行沒(méi)有按期拆除，工商銀行拆除時(shí)間為2006年12月，此時(shí)住宅工程已經(jīng)全部封頂；二是公建部分的規(guī)劃方案未和政府方面達(dá)成一致，未通過(guò)。截至到2008年9月我們的后評(píng)估報(bào)告即將出稿時(shí)，公建部分方案還在報(bào)審過(guò)程中。值得注意的是：由于我們很多因素是按同期開(kāi)發(fā)同步考慮的，所以開(kāi)發(fā)周期的變化，帶來(lái)了融資

9、成本、開(kāi)發(fā)成本的加大，帶來(lái)了更多的管理問(wèn)題，帶來(lái)了很多專業(yè)工作切分上的難度，使當(dāng)初的設(shè)定發(fā)生了根本的改變。 以上這些因素的變化，使該項(xiàng)目完全背離了當(dāng)初的設(shè)想和預(yù)期。第二部分 住宅項(xiàng)目發(fā)展概況住宅項(xiàng)目主要由8棟住宅樓組成，1#、2#、3#樓是高層建筑，共分5個(gè)單元，層數(shù)分別是17、19、23、25、30層，共325戶。4#、5#、6#樓屬于小高層住宅，共8個(gè)單元，層數(shù)分別是7層、8層、10層、11層，共162戶。7#、8#樓屬于多層住宅，共2個(gè)單元，層數(shù)是3層，共18戶。整個(gè)住宅共計(jì)505戶。住宅項(xiàng)目于2005年7月開(kāi)工，至2007年8月竣工驗(yàn)收備案，工程施工周期為25個(gè)月。項(xiàng)目最早是在2005

10、年9月推向市場(chǎng)，并于2007年7月份基本售罄，實(shí)現(xiàn)整盤均價(jià)6328元的業(yè)績(jī)，整盤銷售額約3.75億元。住宅項(xiàng)目于2007年8月底順利交房后，現(xiàn)在大部分業(yè)主基本已入住。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的變化情況本項(xiàng)目獲得土地時(shí)，土地合同中明確的建設(shè)用地面積合計(jì)為33194.5平方米，其中住宅用地23236.5平方米，公共設(shè)施用地9958平方米。在獲得建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，規(guī)劃的地上住宅總建筑面積為64070.81平方米，其中地上住宅建筑59579.93平方米，地下住宅建筑4490.88平方米。住宅容積率2.56。在實(shí)際建設(shè)過(guò)程中，住宅項(xiàng)目指標(biāo)有所調(diào)整，開(kāi)發(fā)指標(biāo)調(diào)整見(jiàn)下表：序號(hào)項(xiàng)目原規(guī)劃指標(biāo)開(kāi)發(fā)實(shí)際指標(biāo)變動(dòng)值變動(dòng)

11、比例1住宅用地面積23,236.526,452.23215.713.84%2住宅總建筑面積64,070.8165,487.841417.032.2%3住宅地上建筑面積58,091.2559,294.991203.742%4配套地上建筑面積1,488.681,605.76117.087.86%其中：辦事處面積1,0241,146.62122.6212%5住宅地下建筑面積1,526.981,568.641.622.72%6車庫(kù)地下建筑面積2,963.93,018.4954.591.84%7容積率2.52.3-0.2-8%8建筑密度16.6%17.9%1.3%9住宅戶數(shù)504505110車位數(shù)量40

12、3248-155-38%項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)根據(jù)政策的變化進(jìn)行了不斷調(diào)整，為了爭(zhēng)取更大的投資回報(bào)，在實(shí)際開(kāi)發(fā)中增大了住宅建筑面積，提高了一定的可售面積。但是由于詳細(xì)規(guī)劃方案中的失誤，使實(shí)際住宅用地面積比規(guī)劃住宅用地面積增加了3216平方米，造成容積率下降了0.2。住宅實(shí)際用地面積增加部分，擠占了公建用地面積，如容積率保持不變，則導(dǎo)致公建建筑面積比規(guī)劃面積減少。街道辦事處（派出所）是公司計(jì)劃在總規(guī)劃指標(biāo)外，為了抵償300萬(wàn)元的配套費(fèi)而在住宅用地上建設(shè)的三層小公建，實(shí)際建筑面積1147平方米，由于當(dāng)時(shí)未與土地局、規(guī)劃局溝通并補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)，最后結(jié)果擠占了原規(guī)劃的公建建筑面積。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期*于20

13、05年7月開(kāi)工，至2007年8月竣工驗(yàn)收備案，工程施工周期為25個(gè)月，高層1#、2#、3#樓，開(kāi)工較晚，施工期是23個(gè)月；小高層4#、5#、6#樓開(kāi)工較早，施工期為25個(gè)月；7#、8#樓開(kāi)工也較晚，施工期是20個(gè)月。*項(xiàng)目的施工工期表如下：樓號(hào)建設(shè)規(guī)模開(kāi)工時(shí)間竣工時(shí)間工期1#2#3#3棟375002005-9-32007-8-323個(gè)月4#5#6#3棟204002005-7-22007-7-2725個(gè)月7#8#2棟16742005-12-302007-8-1420個(gè)月該項(xiàng)目雖然在入住前完成竣工驗(yàn)收，但按照原訂開(kāi)發(fā)計(jì)劃，1#、2#、3#樓竣工驗(yàn)收延誤2個(gè)月，4#、5#、6#樓竣工延誤9個(gè)月，園林

14、工程推遲2個(gè)月完成。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程管理情況住宅設(shè)計(jì)管理總體來(lái)說(shuō)中規(guī)中矩，沒(méi)有出現(xiàn)較大失誤，但在細(xì)節(jié)上，從規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、立面設(shè)計(jì)、精裝設(shè)計(jì)、園林設(shè)計(jì)等部分存在一定的缺憾，在對(duì)設(shè)計(jì)院的對(duì)接、各專業(yè)之間的對(duì)接、設(shè)計(jì)變更的控制等方面也存在一定的不足。天津公司設(shè)計(jì)部門已對(duì)此進(jìn)行了較詳細(xì)的總結(jié)。工程進(jìn)度方面，為保入住13#樓出現(xiàn)趕工期現(xiàn)象，主要原因是施工單位（總包：湖南六建）以鋼筋和混凝土市場(chǎng)價(jià)格漲幅過(guò)大為由要求公司進(jìn)行相應(yīng)調(diào)價(jià)，雙方在該問(wèn)題上沒(méi)達(dá)成一致意見(jiàn)，總包以撤場(chǎng)相威脅，故工地現(xiàn)場(chǎng)勞動(dòng)力不夠?qū)е鹿て谘诱`。在各項(xiàng)前期手續(xù)辦理方面，主要是1號(hào)樓的各項(xiàng)手續(xù)辦理遲緩，是在沒(méi)有手續(xù)的前提下開(kāi)工的；住宅和公

15、建土地面積劃分的規(guī)劃方案出現(xiàn)失誤，造成住宅用地比合同用地增多，公建用地比合同用地減少；另外在給政府報(bào)件審批上也發(fā)生了漏報(bào)、誤報(bào)等情況，前期部門對(duì)此進(jìn)行了深刻的總結(jié)。由于1號(hào)樓土地證面積問(wèn)題，導(dǎo)致后期小產(chǎn)權(quán)辦理出現(xiàn)延誤，并超出了合同規(guī)定時(shí)間，按照合同條款規(guī)定的違約金比例，計(jì)算可能會(huì)產(chǎn)生違約金約6752元，并給公司帶來(lái)一定的聲譽(yù)影響。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本根據(jù)工程目標(biāo)成本價(jià)，*住宅項(xiàng)目目標(biāo)成本為28590萬(wàn)元，分?jǐn)傊量墒劢ㄖ娣e為4827元/平方米（包括土地成本的工程類開(kāi)發(fā)成本）。除土地成本外的建安工程費(fèi)目標(biāo)成本為16480萬(wàn)元，分?jǐn)傊量墒勖娣e為2783元/平方米。實(shí)際土地成本分?jǐn)傊量墒勖娣e，單方土地成本為

16、2042元。實(shí)際成本尚未結(jié)算完畢，特別是總包工程款尚未最后確定，實(shí)際的可售單方成本和建安單方成本都不能最終確定。按照審算部門2008年7月份的總結(jié)，最新動(dòng)態(tài)總成本為28739萬(wàn)元，超過(guò)目標(biāo)成本約150萬(wàn)元，超支比例0.52%。單方動(dòng)態(tài)銷售成本4852元/平方米。已結(jié)算工程類項(xiàng)目，主要是甲供材料、甲分包工程、室外配套工程，共計(jì)有25大項(xiàng)，其中12項(xiàng)超出了目標(biāo)成本，7項(xiàng)低于目標(biāo)成本，6項(xiàng)與目標(biāo)成本持平，已結(jié)算項(xiàng)目超支3,167,681元，超支比例8.48%。最高超支比例的項(xiàng)目是燃?xì)獗聿少?gòu)項(xiàng)目，比例是202%；最高超支金額的項(xiàng)目是變配電項(xiàng)目，金額是2,137,193元，其次是外窗項(xiàng)目，金額是1,74

17、9,245元。在成本管理控制上，應(yīng)該可以做到更細(xì)化的控制，比如將成本細(xì)化到每棟樓、每個(gè)成本項(xiàng)目、成本合同等，這樣可以有效地對(duì)不同建筑結(jié)構(gòu)的樓棟進(jìn)行成本分析、控制，并能更加精細(xì)各種產(chǎn)品的利潤(rùn)貢獻(xiàn)。目前由于公司沒(méi)有對(duì)成本管理這樣要求，故成本管理比較粗放。項(xiàng)目銷售情況第三部分 項(xiàng)目管理總結(jié)分析與思考 天津項(xiàng)目是我公司首次在北京以外拓展的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，土地資源也是公司首次通過(guò)“招拍掛”方式獲取項(xiàng)目，對(duì)*集團(tuán)公司具有重要的戰(zhàn)略發(fā)展意義。天津公司在集團(tuán)公司多區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略思想指導(dǎo)下，2005年實(shí)現(xiàn)當(dāng)年拿地、當(dāng)年開(kāi)工、當(dāng)年開(kāi)盤、當(dāng)年局部封頂、當(dāng)年實(shí)現(xiàn)銷售回款額超過(guò)4300萬(wàn)元的工作成果。但由于該項(xiàng)目是我公司跨地區(qū)

18、管理的第一個(gè)項(xiàng)目，也在不同程度上反映出公司在管理上存在著經(jīng)驗(yàn)不足、管理不到位等問(wèn)題，需要我們進(jìn)行深入的思考。對(duì)天津公司管控模式的思考2005年1月31日天津公司的工商注冊(cè)完成。當(dāng)時(shí)的*，是處在從一個(gè)多項(xiàng)目地產(chǎn)公司向?qū)I(yè)化地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)展的轉(zhuǎn)型時(shí)期。2005年2月，經(jīng)過(guò)股東及董事會(huì)多次討論，*公司確立了三級(jí)架構(gòu)的組織形式，為這一轉(zhuǎn)型奠定了組織基礎(chǔ)。在人員配備與管理上， 集團(tuán)公司于2005年2月2日，向天津區(qū)域公司派駐了總經(jīng)理，并確定由集團(tuán)公司常務(wù)副總裁分管天津區(qū)域公司。同年3月10日集團(tuán)公司又向天津公司派駐了財(cái)務(wù)總監(jiān)、審算部經(jīng)理和財(cái)務(wù)部副經(jīng)理。并于2005年6月28日發(fā)文明確了公司財(cái)務(wù)管理體系實(shí)行由

19、集團(tuán)財(cái)務(wù)總監(jiān)領(lǐng)導(dǎo)下的垂直管控體制。2006年4月12日，集團(tuán)公司根據(jù)戰(zhàn)略定位和業(yè)務(wù)發(fā)展、管理需要，調(diào)整了集團(tuán)公司的組織架構(gòu)，重新任免了天津區(qū)域公司總經(jīng)理，并指派集團(tuán)常務(wù)副總裁分管天津區(qū)域公司。2007年3月1日，根據(jù)集團(tuán)公司京津區(qū)域的整體發(fā)展戰(zhàn)略，基于天津區(qū)域公司項(xiàng)目發(fā)展規(guī)模，為了整合京津區(qū)域的專業(yè)資源，將天津區(qū)域公司整體納入北京區(qū)域公司統(tǒng)一管理。2008年1月31日，集團(tuán)公司考慮到跨區(qū)域發(fā)展的狀態(tài)，在組織管控模式上認(rèn)為天津地區(qū)暫時(shí)不具備設(shè)置區(qū)域公司的必要，決定天津項(xiàng)目現(xiàn)階段由集團(tuán)直接管理。從上述集團(tuán)公司對(duì)天津公司管理模式和天津公司高層管理人員的不斷調(diào)整中，我們感到由于天津公司是第一個(gè)異地項(xiàng)目

20、，我們?cè)诠芾砟Ｊ缴蠜](méi)有經(jīng)驗(yàn)，還處在摸著石頭過(guò)河的階段。同時(shí)，從我們后評(píng)估的結(jié)果和天津公司的反映，如天津公司2006年3月的管理月報(bào)，也反映出公司三級(jí)管理架構(gòu)的組織和運(yùn)轉(zhuǎn)問(wèn)題，如“公建方案的確定到底由哪個(gè)層級(jí)、哪個(gè)部門最終拍板？股份公司研發(fā)部門參與多次，部分領(lǐng)導(dǎo)也參與意見(jiàn)，最終方案由誰(shuí)決定，公司似無(wú)明確說(shuō)法”等等。這表明公司三級(jí)管理架構(gòu)雖然搭建了起來(lái)，但內(nèi)部的管理責(zé)權(quán)還不夠明晰、沒(méi)有細(xì)化，部門之間、上下級(jí)之間的關(guān)系還沒(méi)有完全理順，這些，也造成了公司管理效率低下，在一定程度上也影響了天津公司的內(nèi)部運(yùn)轉(zhuǎn)效率。對(duì)投資組合的變化帶來(lái)的思考由于我公司是第一次在異地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目的戰(zhàn)略起初是按投資組合，通過(guò)

21、充分發(fā)揮雙方各自的優(yōu)勢(shì)來(lái)管理項(xiàng)目，本意是要利用合作對(duì)方天津永成公司在當(dāng)?shù)氐馁Y源和對(duì)方在對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的把握機(jī)遇的優(yōu)勢(shì)。合作過(guò)程中，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之初，大量的前期工作由合作方負(fù)責(zé)，大量的市場(chǎng)信息也是來(lái)自于合作方，應(yīng)該說(shuō)我們是借助于合作方的這方面的資源進(jìn)行天津項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。但是，合作雙方由于公司文化背景的不同，對(duì)各自責(zé)、權(quán)、利理解的不同，導(dǎo)致雙方出現(xiàn)分歧，以致合作不利，最終解除合作關(guān)系，大部分前期工作人員離開(kāi)，致使對(duì)當(dāng)?shù)卣膶?duì)接、當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)把握以及很多前期工作受到影響。本來(lái)若是沒(méi)有這種合作背景，我們對(duì)于天津地區(qū)的定位和開(kāi)發(fā)理念就不會(huì)是現(xiàn)有的情形。在對(duì)接政府和把握市場(chǎng)的作法上也就不一樣了。實(shí)際上這項(xiàng)合作不成功

22、帶來(lái)的是開(kāi)發(fā)工作的“先天不足”，造成了后續(xù)工作的客觀限制。從公司內(nèi)部管理來(lái)看，這種合作不成功，表現(xiàn)在合作雙方的權(quán)利、義務(wù)不明確，使得公司建立的初始階段，合作雙方管理方式和理念存在著差異，造成沒(méi)有發(fā)揮出合作方的優(yōu)勢(shì)，在合作方退出后，公司又沒(méi)有采取及時(shí)的對(duì)策和有效的措施防止不利因素的擴(kuò)張，表現(xiàn)出公司對(duì)風(fēng)險(xiǎn)把控的程度不到位，以致后來(lái)的結(jié)果。對(duì)住宅和公建不能同時(shí)開(kāi)發(fā)的思考公建未按時(shí)開(kāi)工的原因開(kāi)始是由于在該位置有一所工商銀行沒(méi)有拆除，其實(shí)就是政府沒(méi)有按期履約。但在2006年12月工行拆除以后至今，公建方案還遲遲未能確定。根據(jù)我們了解的情況，主要是在公建方案上，我們和政府有分歧，沒(méi)有取得一致。我們的愿望是

23、建成為可出售的小戶型公寓，在外立面到多項(xiàng)配套等方面符合我們的開(kāi)發(fā)理念就行，而政府希望我們建成真正意義的公建，就是寫(xiě)字樓、商業(yè)形式的，滿足在該地區(qū)的形象。公建部分和住宅部分不能同期開(kāi)發(fā)，造成一個(gè)項(xiàng)目變成兩個(gè)項(xiàng)目做，使得公建項(xiàng)目還未開(kāi)始就有成本上的“先天不足”，雖然這是多種綜合因素形成的，有由于合作方退出使我們和政府的對(duì)接沒(méi)有達(dá)到我們的設(shè)想，使這項(xiàng)工作不能有效地開(kāi)展的原因，也有政府方面不作為的原因，但是從拿地到現(xiàn)在3年零9個(gè)月的時(shí)間，僅僅一個(gè)方案都還沒(méi)有搞定，是否也反映出我們公司的管理層決策緩慢、一般工作人員缺乏積極解決問(wèn)題的能力與方法、執(zhí)行力度不夠等工作組織與方法上的缺陷？是否也反映了公司存在辦

24、事拖拉、逃避責(zé)任、消極等待等不良風(fēng)氣呢？對(duì)過(guò)程管控的思考最初公司對(duì)天津發(fā)展的定位不是停留在一個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展上，是想利用第一個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，再去開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，發(fā)揮組合效益，站穩(wěn)天津市場(chǎng)，這樣，過(guò)程管控就尤為重要。我們通過(guò)后評(píng)估，深切地感到管理上的總體把握還沒(méi)有形成，首先，反映在工程管理上，就是工程的總體規(guī)劃組織不到位，導(dǎo)致前期手續(xù)、工程進(jìn)度與銷售節(jié)奏之間出現(xiàn)較大的差異和錯(cuò)位。比如，施工許可證的取得遠(yuǎn)落后于工程進(jìn)度，最短2-3個(gè)月，最長(zhǎng)達(dá)15個(gè)月，導(dǎo)致工程長(zhǎng)期處于無(wú)證施工狀態(tài)。銷售許可證的取得大多也遠(yuǎn)落后于實(shí)際推盤銷售節(jié)點(diǎn)，1#樓最長(zhǎng)達(dá)9個(gè)月，嚴(yán)重影響現(xiàn)金回款等等。其次，表現(xiàn)為在各主要環(huán)節(jié)上都沒(méi)有“權(quán)

25、威人物”就是說(shuō)的清楚的人。沒(méi)有把本環(huán)節(jié)的工作深入具體的落實(shí)，把與其它環(huán)節(jié)交叉部分搞清合作分工，形成相互清楚，相互制約的管理模式，沒(méi)有對(duì)應(yīng)的專業(yè)工作責(zé)任制，形成隨時(shí)可以論證的專業(yè)工作效果，并加以改進(jìn)，從而發(fā)生了很多可以避免而沒(méi)有避免的遺留問(wèn)題。比如從規(guī)劃設(shè)計(jì)總結(jié)反映出的管理問(wèn)題是沒(méi)有整個(gè)過(guò)程的系統(tǒng)性技術(shù)文件，最主要的定案的規(guī)劃方案不明確，在功能劃分上不準(zhǔn)確，有漏項(xiàng)。沒(méi)有經(jīng)過(guò)系統(tǒng)的方案論證，致使造成多項(xiàng)設(shè)計(jì)缺陷。從總結(jié)的分析來(lái)看，很多是明顯可以避免的設(shè)計(jì)缺陷，設(shè)計(jì)交底工作的程度不夠，專業(yè)人員的經(jīng)驗(yàn)不足以及專業(yè)之間沒(méi)有很好的“銜接 ”。 再次，根據(jù)我部在項(xiàng)目施工時(shí)聯(lián)合巡檢和現(xiàn)場(chǎng)審計(jì)的記錄，我們認(rèn)為還

26、有主要的一點(diǎn)就是我方的管理力度不夠，對(duì)監(jiān)理方和總包方的合同履約沒(méi)有嚴(yán)格按合同約束。對(duì)發(fā)生事項(xiàng)處理不及時(shí)，造成了工期延期等等。對(duì)銷售“不溫不火”的思考公司對(duì)*項(xiàng)目采取的策略是現(xiàn)金流策略。即快速銷售，快速回款。但由于受工期的影響，銷售推盤的策略受到制約。同時(shí)銷售許可證延誤，最長(zhǎng)的是推盤9個(gè)月后才拿到銷售許可證，使推出的房源在認(rèn)購(gòu)后，遲遲不能簽約，造成銷售回款沒(méi)有達(dá)到計(jì)劃的預(yù)期（當(dāng)然影響銷售回款還有其他原因），銷售后期又沒(méi)有足夠的房源拉升價(jià)格。如2006年，實(shí)際銷售回款比計(jì)劃少7881萬(wàn)元，僅完成計(jì)劃的66%。通過(guò)對(duì)結(jié)果的分析，表現(xiàn)出對(duì)市場(chǎng)的把握和預(yù)期存在不足。對(duì)“眾口不一”現(xiàn)象的思考在我們進(jìn)行后評(píng)

27、估工作中，我們對(duì)很多事項(xiàng)進(jìn)行了大量的信息收集，但結(jié)果是：信息得到不連慣，有些問(wèn)題是始終沒(méi)有結(jié)果；信息不準(zhǔn)確，每人說(shuō)法不一，整個(gè)過(guò)程信息記錄又不完整，沒(méi)有判斷的依據(jù)，造成很多說(shuō)不清的因素，如容積率變化的問(wèn)題，規(guī)劃面積的定論與住宅和公建面積的劃分問(wèn)題、建派出所的問(wèn)題以及2005年銷售封盤問(wèn)題等。這些事項(xiàng)都是很重要的事項(xiàng)，應(yīng)該有過(guò)程中的決策記錄，應(yīng)統(tǒng)一大家的思想，這樣可以避免很多問(wèn)題的發(fā)生。如建派出所的問(wèn)題，派出所擠占了總的規(guī)劃指標(biāo)、建安標(biāo)準(zhǔn)將超出最先設(shè)定的300萬(wàn)元，這也不會(huì)是決策者的初衷吧！上述問(wèn)題反射出我們管理中存在著不嚴(yán)謹(jǐn)，造成信息不準(zhǔn)確，不對(duì)稱，在一定程度上影響了決策的效率和質(zhì)量。以上，是

28、我們通過(guò)后評(píng)估工作形成的的思考，希望能夠給大家一定的啟示，在以后的項(xiàng)目管理中得到借鑒。第四部分 項(xiàng)目分項(xiàng)評(píng)估分析一、投資效益評(píng)估分析由于截止本次評(píng)估時(shí)點(diǎn)，天津公司尚未開(kāi)始公建的動(dòng)工建設(shè)，而住宅部分于07年底已基本銷售完畢。故本次分三個(gè)不同層次來(lái)考察各個(gè)考評(píng)對(duì)象的經(jīng)濟(jì)效益實(shí)現(xiàn)情況：第一層次為天津住宅項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)指標(biāo)評(píng)價(jià)（本層次緊緊圍繞住宅項(xiàng)目展開(kāi)，不考慮與住宅無(wú)關(guān)的收支因素，如公建收支、投資收益以及天津公司承擔(dān)的應(yīng)由集團(tuán)負(fù)擔(dān)的相關(guān)成本費(fèi)用等）；第二層次以天津公司這一法人主體為評(píng)估對(duì)象，對(duì)天津公司整體的現(xiàn)流及經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行評(píng)估（本層次既包含住宅部分，也包括公建部分，但為客觀、正確評(píng)價(jià)天津公司的經(jīng)營(yíng)收

29、益，本層次核算口徑不包括內(nèi)部借款利息、投資收益以及天津公司承擔(dān)其他應(yīng)由集團(tuán)負(fù)擔(dān)的相關(guān)成本費(fèi)用等）；第三層次從集團(tuán)投資的角度，考察集團(tuán)公司投資天津公司所應(yīng)取得的經(jīng)濟(jì)收益（此范圍除包括第二層次天津公司的經(jīng)營(yíng)收益外，還考慮了集團(tuán)為投資天津項(xiàng)目支付給外部股東的轉(zhuǎn)股溢價(jià)等成本支出因素）。以下分別就這三個(gè)層次進(jìn)行評(píng)估說(shuō)明。住宅部分的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)（一）住宅經(jīng)營(yíng)損益評(píng)價(jià)1住宅損益計(jì)算前提與假定2007年8月底，住宅部分交付入伙。截止2007 年底，除8套房屋外（其中有6套為內(nèi)部留存，另2套房于2008年3份售出），其余497套均已簽約售出，占全部可售房屋的98.5%。為完整、合理確定住宅部分所應(yīng)承擔(dān)的相關(guān)費(fèi)用

30、，正確核算住宅部分的經(jīng)營(yíng)損益，本次評(píng)估在核算住宅部分的經(jīng)營(yíng)損益時(shí)，從內(nèi)部管理與考核的角度，特作如下假定與說(shuō)明：（1）為完整核算住宅部分的經(jīng)營(yíng)損益，假定505 套住宅全部銷售完畢，對(duì)已售的499套按實(shí)售金額核算，對(duì)留存未售的六套房屋，按已售499套的均價(jià)估算銷售收入；（2）按天津公司審算部與財(cái)務(wù)部共同確定的全部住宅直接成本，結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本；（3）關(guān)于開(kāi)發(fā)間接費(fèi)，以2007年12 月31日為分界點(diǎn)，07年底前發(fā)生的所有開(kāi)發(fā)間接費(fèi)由住宅承擔(dān)。08年開(kāi)始后的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)計(jì)入公建成本。其中，項(xiàng)目竣工入住前（07年8月底前）發(fā)生的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)計(jì)入住宅開(kāi)發(fā)成本，07年8月以后的計(jì)入期間費(fèi)用。（）鑒于天津公司現(xiàn)已取

31、得的所有財(cái)政補(bǔ)貼均系對(duì)住宅部分納稅的返還，故將截止評(píng)估時(shí)點(diǎn)天津公司所取得的全部財(cái)政補(bǔ)貼均計(jì)入住宅部分的損益；（5）關(guān)于營(yíng)銷費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用三項(xiàng)期間費(fèi)用，以2007年12 月31日為分界點(diǎn)，該時(shí)點(diǎn)前發(fā)生的所有費(fèi)用均由住宅承擔(dān)；（6）營(yíng)銷費(fèi)用中不含計(jì)入開(kāi)發(fā)成本中的示范區(qū)園林費(fèi)用44.85萬(wàn)元和計(jì)入物業(yè)公司成本的售樓處保安保潔等相關(guān)費(fèi)用58.67萬(wàn)元。（7）對(duì)0507年前發(fā)生的與住宅無(wú)關(guān)的營(yíng)業(yè)外收支、投資收益等不納入住宅損益表。（8）對(duì)住宅部分應(yīng)承擔(dān)的所得稅費(fèi)用，以08年5月天津公司提供的05-07年的稅審報(bào)告為基礎(chǔ)確定。2、住宅損益計(jì)算及說(shuō)明在前述住宅損益計(jì)算的大前提與假定下，再按實(shí)質(zhì)重于

32、形式以及合理負(fù)擔(dān)原則，將影響住宅損益正確評(píng)價(jià)的相關(guān)收支予以剔除，得如下住宅損益計(jì)算表：（二）住宅部分現(xiàn)流情況評(píng)價(jià)1住宅部分經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)流計(jì)算及說(shuō)明從現(xiàn)流角度分析，截止2007年底，住宅部分的累計(jì)現(xiàn)金結(jié)余3721.82萬(wàn)元?？紤]到與住宅相關(guān)的收支在08年仍有發(fā)生，且部分收支在評(píng)估時(shí)點(diǎn)仍未發(fā)生，為全面、完整考核住宅部分的現(xiàn)流狀況，本次評(píng)估將所有與住宅相關(guān)的收支按實(shí)際收付月份來(lái)考察住宅部分的現(xiàn)流狀況。住宅部分現(xiàn)流統(tǒng)計(jì)表3、地價(jià)款及直接開(kāi)發(fā)成本的付款情況評(píng)估（1）地價(jià)款支付情況評(píng)價(jià)2005年1月5日，*股份與天津市規(guī)劃和國(guó)土資源局就天津項(xiàng)目簽訂了土地使用權(quán)出讓合同。2005年3月4日，天津市國(guó)土局、*股份

33、和天津公司三方簽訂了補(bǔ)充合同，將天津項(xiàng)目轉(zhuǎn)至天津公司名下。依據(jù)土地出讓合同規(guī)定，天津項(xiàng)目的土地出讓價(jià)款為18900萬(wàn)元。其中政府土地出讓金4981.2萬(wàn)元，市政大配套1725.28萬(wàn)元，地上拆遷補(bǔ)償款12193.51萬(wàn)元。除大配套款外，土地出讓合同對(duì)政府出讓金及拆遷補(bǔ)償款的繳付時(shí)間作了約定，具體要求如下表：此外，合同還規(guī)定：公司繳齊4981.2萬(wàn)元的歸屬政府的土地出讓金后十日內(nèi)核發(fā)用地規(guī)劃許可證；付清全部出讓金政府收益，并拆除地上物后30日內(nèi),再依乙方繳納的拆遷安置補(bǔ)償款的比例核發(fā)。如天津公司不能按時(shí)支付任何款項(xiàng)，從滯納之日起，每日按應(yīng)繳費(fèi)的3繳納滯納金。據(jù)評(píng)估審查，天津公司關(guān)于土地價(jià)款的實(shí)際

34、付款情況如下表：由上表可知，實(shí)際價(jià)款的支付并未按土地出讓合同的約定執(zhí)行。政府亦未按合同要求處罰天津公司。其原因即有天津公司資金緊張的原因，亦有政府未按時(shí)完成地面拆遷等工作的原因。截止評(píng)估時(shí)點(diǎn)，天津公司尚余735.81萬(wàn)元地價(jià)款未支付(據(jù)跟蹤了解，天津公司在今年6月向市配套辦支付了配套工程款760萬(wàn)元，財(cái)務(wù)部將該筆配套計(jì)入公建土地成本)。在財(cái)務(wù)核算上，天津公司將土地成本依據(jù)占地面積（還是建筑面積）進(jìn)行了分?jǐn)?，其中住宅部分分?jǐn)偼恋貎r(jià)款11760.43萬(wàn)元，公建部分分?jǐn)偼恋貎r(jià)款6403.76萬(wàn)元。從天津公司財(cái)務(wù)賬面上看，截止評(píng)估時(shí)點(diǎn)，住宅部分的地價(jià)款11760.43萬(wàn)元已全部支付完畢，公建部分地價(jià)款

35、已支付6403.76萬(wàn)元，尚余735.81萬(wàn)元未支付。公建與住宅地價(jià)款支付情況統(tǒng)計(jì)如下：（2）直接成本的支付情況評(píng)估住宅部分共8棟樓，其中最早開(kāi)工的是4、5、6#三棟樓（2005年7月），最晚開(kāi)工的是7-8#樓（2005年12月開(kāi)工）。所有樓盤的竣工時(shí)間基本為2007年8月底。整個(gè)住宅部分建設(shè)工期兩年。具體各樓棟的開(kāi)工正負(fù)零、正負(fù)零封頂及封頂竣工各階段的工期進(jìn)度情況如下表和圖示：從上圖可以看出，整個(gè)住宅部分的建設(shè)工程約兩年，其中以樓棟封頂為中間點(diǎn)，前后各耗用工期約一年。從項(xiàng)目開(kāi)工、出正負(fù)零、項(xiàng)目封頂至竣工交付四大關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)來(lái)看，直接住宅成本的付款情況如下表：項(xiàng)目項(xiàng)目開(kāi)工項(xiàng)目出正負(fù)零項(xiàng)目封頂項(xiàng)目竣

36、工后評(píng)估時(shí)點(diǎn)時(shí)間節(jié)點(diǎn)20057200510200682007820085累計(jì)付款金額12,891.75 13,191.80 19,641.06 24,297.76 26,157.10 付款進(jìn)度比44.3%45.3%67.5%83.5%90%從表中可以看出，天津項(xiàng)目從2005年年初拿地并成立公司起至項(xiàng)目開(kāi)工，前期規(guī)劃及施工準(zhǔn)備時(shí)間約半年。從項(xiàng)目開(kāi)工起，每至一個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，付款比例即有較大提升。具體情況如下圖：4、稅費(fèi)繳付情況評(píng)估1）天津地區(qū)的稅收政策天津公司涉及的主要稅種、稅率、納稅時(shí)間及相關(guān)稅收政策見(jiàn)下表：稅種計(jì)稅依據(jù)稅率納稅期限納稅政策說(shuō)明地稅營(yíng)業(yè)稅當(dāng)期預(yù)收收入5%按月交納城市維護(hù)建設(shè)稅營(yíng)業(yè)稅

37、額7%按月交納教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅額3%按月交納防洪費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅額1%按月交納土地使用稅實(shí)際占用的土地面積按年繳納1、繳納期限：從取得土地證次日開(kāi)始至取得準(zhǔn)入證為止。2、繳納標(biāo)準(zhǔn)：07.1.1之前，1.5元/平米；07.1.1之后，5元/平米。3、*土地證取得時(shí)間：05年9月19日取得21778.6平方米，06年9月26日取得4674.2平方米。4、準(zhǔn)住證于07年8月底取得。土地增值稅土地增值額30%40%50%60%按月預(yù)繳，項(xiàng)目售畢匯算清繳1、預(yù)收收入0.5%按月預(yù)交2、07年10月之前，按容積率在1.0以上，單套面積144平方米以下，單價(jià)在6100元/平方米以下，按0.5%交納土增，不符其一

38、的按1%交納；自07年10月起，容積率在1.0以上，單套面積144平方米以下，單價(jià)在6800元/平方米以下，按0.5%交納土增，不符其一的按1%交納。國(guó)稅企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得33%按季預(yù)繳，項(xiàng)目結(jié)算后匯算清繳1、05年：毛利率15%;06年-07年：毛利率25%;2、應(yīng)納稅所得額=（預(yù)收收入*毛利率-可抵扣的費(fèi)用）*稅率可抵扣費(fèi)用管理費(fèi)用（不含招待費(fèi)）營(yíng)業(yè)費(fèi)用（不含廣告、推廣、招待）+實(shí)際繳納營(yíng)業(yè)稅金及附加2）天津?qū)嶋H稅收繳納情況截止2008年5月底，天津公司公建部分尚未有收入和所得，故此前繳納的全部稅費(fèi)均為與住宅相關(guān)的稅費(fèi)。截止2008年5月底，天津公司繳納的主要稅費(fèi)情況如下表：（1）關(guān)于土

39、地增值稅的納稅說(shuō)明截止評(píng)估基準(zhǔn)日，天津公司按預(yù)售收入的0.5%實(shí)際預(yù)繳土地增值稅184.52萬(wàn)元（據(jù)跟蹤了解，后來(lái)稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)土地增值稅又出臺(tái)了新的預(yù)繳政策，要求按項(xiàng)目容積率、單套面積以及銷售單價(jià)分別計(jì)算各套房屋應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅。故天津公司在08年7月又按稅務(wù)局的要求重新計(jì)算并補(bǔ)繳了135.83萬(wàn)元的土地增值稅）。據(jù)天津公司財(cái)務(wù)人員介紹，天津項(xiàng)目的土地增值稅需待公建部分銷售完畢后，最后統(tǒng)一計(jì)算該幅地塊的土地增值額及應(yīng)納土地增值稅。為正確評(píng)價(jià)住宅部分的經(jīng)營(yíng)損益及現(xiàn)流情況，評(píng)審人員以現(xiàn)行財(cái)務(wù)核算資料依據(jù)，計(jì)算確定住宅部分的土地增值額為0，按現(xiàn)行土地增值稅的征繳規(guī)定，住宅部分無(wú)需繳納土地增值稅，具體

40、計(jì)算過(guò)程見(jiàn)下表：由此可得，天津公司此前所繳納的土地增值稅，按評(píng)估口徑屬多交稅款，故在對(duì)住宅項(xiàng)目的損益評(píng)估時(shí)未包括該部分多繳稅款。 （2）關(guān)于企業(yè)所得稅的繳納說(shuō)明 二天津公司整體財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)（一）天津公司整體經(jīng)營(yíng)損益情況（二）天津公司資金來(lái)源與占用評(píng)價(jià)新項(xiàng)目所支付款項(xiàng)、天津公司以工資、咨詢、顧問(wèn)等方式支付給楊哲和中泰信托的股權(quán)融資費(fèi)用。（三）天津公司資金計(jì)劃完成情況評(píng)價(jià)鑒于2006和2007年集團(tuán)公司對(duì)天津公司曾下達(dá)過(guò)資金收支計(jì)劃，故以下針對(duì)該兩年的資金收支計(jì)劃完成情況進(jìn)行評(píng)估分析：（1）2006年資金收支計(jì)劃完成情況評(píng)估1現(xiàn)流收支計(jì)劃完成情況的分項(xiàng)評(píng)估2006年，計(jì)劃天津公司全年現(xiàn)金凈流出13

41、50萬(wàn)元，實(shí)際現(xiàn)金凈流出864萬(wàn)元，實(shí)際比計(jì)劃少流出490萬(wàn)元。從表面上看，似乎全年計(jì)劃完成較好。但從分類分項(xiàng)來(lái)看，實(shí)則差異距大，如下表：2、現(xiàn)流收支計(jì)劃的月度完成情況評(píng)估2006年，天津各月現(xiàn)金流入、流出以及凈流量的差異情況見(jiàn)下表：（2）2007年資金收支計(jì)劃完成情況評(píng)估集團(tuán)公司的財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)1、集團(tuán)公司資金調(diào)度情況評(píng)價(jià)從上圖可以看出，集團(tuán)公司的資金調(diào)度曲線與天津公司的資金余缺曲線大致對(duì)稱，這說(shuō)明集團(tuán)公司的資金調(diào)度與資金余缺方向相反（即資金盈余時(shí)，抽回資金；資金短缺時(shí)，補(bǔ)入資金），但對(duì)稱軸明顯高于橫軸，這說(shuō)明資金調(diào)度力度偏小，以致天津公司資金結(jié)存余額較高。下圖：調(diào)度前后對(duì)表折線圖 集團(tuán)公司對(duì)

42、天津項(xiàng)目資金調(diào)度對(duì)比表2、集團(tuán)公司投資收益評(píng)價(jià)（1）以現(xiàn)行賬面將凈資產(chǎn)需調(diào)整的內(nèi)容二、營(yíng)銷管理評(píng)估分析項(xiàng)目發(fā)展期間當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r*項(xiàng)目行政隸屬南開(kāi)區(qū)，位于紅旗路和津河交口，緊鄰中環(huán)線。南開(kāi)區(qū)是天津市的文化教育區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、民俗文化旅游區(qū)、重要的商貿(mào)區(qū)，經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力位于天津各區(qū)縣第二位。南開(kāi)區(qū)市政建設(shè)和各項(xiàng)功能、環(huán)境都較完善，故此吸引大量區(qū)外人口涌入。南開(kāi)區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)飛速發(fā)展，商品房銷售勢(shì)頭迅猛，近年來(lái)現(xiàn)代、高水準(zhǔn)的物業(yè)品質(zhì)以及優(yōu)越的生活配套資源，吸引著眾多客戶將其作為自己置業(yè)的首選地段。2005年4月可研階段，南開(kāi)區(qū)市場(chǎng)的基本特征表現(xiàn)如下：1）政府的大力支持，該區(qū)域市場(chǎng)正處

43、于快速增長(zhǎng)時(shí)期，區(qū)內(nèi)整體生活環(huán)境和社會(huì)認(rèn)可度得到明顯的提升。2）從產(chǎn)品供應(yīng)和客戶購(gòu)買力可以看出，該區(qū)域已經(jīng)成為天津市中高檔物業(yè)的集中區(qū)域，中高檔市場(chǎng)發(fā)展的較為成熟且市場(chǎng)容量相對(duì)較大。3）區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品趨同性強(qiáng)，規(guī)劃水平差異性較強(qiáng)，具備先進(jìn)規(guī)劃的物業(yè)市場(chǎng)空間較為廣闊。4) 開(kāi)發(fā)時(shí)間較早的區(qū)域市場(chǎng)，整體呈現(xiàn)購(gòu)買力強(qiáng)，改善的需求愿望強(qiáng)，對(duì)于區(qū)外市場(chǎng)的輻射力強(qiáng)。5) 黃河道片區(qū)成為當(dāng)時(shí)整個(gè)天津地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，同時(shí)也促進(jìn)了該區(qū)域市場(chǎng)整體價(jià)位提升。可研階段，南開(kāi)區(qū)市場(chǎng)的各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況銷售面積：南開(kāi)區(qū)市場(chǎng)的銷售量一直穩(wěn)步增長(zhǎng)，2005年僅1-3月銷售面積已達(dá)到58萬(wàn)平方米。平均單價(jià)走勢(shì)從銷售價(jià)格來(lái)說(shuō)，20

44、05年1-3月商品房平均銷售單價(jià)已達(dá)到4863元/平米。平均價(jià)位僅次于和平區(qū)，是中高檔物業(yè)的集中區(qū)域.2006年2008年4月項(xiàng)目銷售期間，南開(kāi)區(qū)市場(chǎng)的各項(xiàng)指標(biāo)狀況由上圖標(biāo)可知，南開(kāi)區(qū)商品房的價(jià)格從2006年開(kāi)始有小幅上調(diào)，到2006年底甚至有所下降，而到2007年開(kāi)始價(jià)格有較大幅度提升，從7、8月份開(kāi)始到年底價(jià)格上升速度加快，與此同時(shí)，所售房屋的套數(shù)在7、8月份也達(dá)到了高峰期，2008年一季度與2007年比較，雖價(jià)格趨于平穩(wěn)，但成交量比2007年同期卻有所下降，2008年同期的價(jià)格相對(duì)于2006年同期漲幅達(dá)81左右，比2007年同期漲幅達(dá)47%左右。項(xiàng)目各類型物業(yè)銷售情況1、項(xiàng)目整體物業(yè)類型

45、構(gòu)成情況2、實(shí)際銷售情況截至2008年4月30日，*項(xiàng)目累計(jì)銷售情況如下表：各月各居室實(shí)際銷售情況各推售階段可售居室的銷售情況 注：上圖、表中包括所有預(yù)留房（視同已正常銷售）。由上述圖、表分析可知，兩居的銷售速度明顯高于三居，一定程度上說(shuō)明天津客戶對(duì)兩室戶形的接收程度比較高。3、滯銷房情況根據(jù)實(shí)際銷售情況，銷售后期的銷售速度較慢的房源情況如下：由以上圖表分析可得出銷售速度較慢的房源主要情況為：樓層及位置不好的戶型，占滯銷房的14；產(chǎn)品結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)較差的戶型，主要是高層的A1、B1戶形，占滯銷房的86；大面積三室戶形銷售較差，滯銷房全部為三室戶形。4、整盤銷售難點(diǎn)總結(jié)、分析（1）高層06年開(kāi)始銷售情

46、況不佳，尤其是樓層較高的房源，主要原因是天津客戶對(duì)高層的認(rèn)可度不高，擔(dān)心電梯壞了等等因素，后來(lái)隨著天津在建新項(xiàng)目高層越來(lái)越多，情況有所好轉(zhuǎn)；（2）高層3室戶型銷售較慢，主要是因?yàn)橛械膽粜兔娣e有所浪費(fèi)，設(shè)計(jì)不緊湊，而且出房率相對(duì)較低（高層1#樓、2#樓出房率為73%，市場(chǎng)上高層產(chǎn)品一般在76%80%之間，屬同質(zhì)產(chǎn)品中最低的），臥室面積較小，客戶對(duì)于出房率較低的戶形不是很認(rèn)可，尤其是對(duì)戶型圖不是很方整（南北通透）的戶形不認(rèn)可，但是有了實(shí)體房之后銷售有了明顯好轉(zhuǎn)。（3）小高層、高層頂層的兩室三室銷售較慢，主要是客戶選房時(shí)對(duì)于頂層的質(zhì)量顧慮較多，大部分客戶擔(dān)心漏水、隔熱效果差，尤其對(duì)于頂層的大兩室和三

47、室，由于總房款較高，銷售難度更高，即使均價(jià)低于同類產(chǎn)品可還是銷售周期較慢。（4）1#2#金角三室位置受到2#3#影響，對(duì)其視野和采光有一定程度的遮擋，一定程度上影響了銷售速度。（5）小高層南面是老的住宅區(qū)，景觀不佳，銷售速度較慢。5、物業(yè)類型構(gòu)成的合理性分析1、2、3#為高層住宅，共325套；4、5、6#為小高層住宅，共162套；7、8#為低層住宅，共18套?？偨ㄖ娣e59220.15，整體戶均面積為117.27。產(chǎn)品類型戶型室數(shù)面積范圍所占套數(shù)所占比例高層一室629810198%兩室94-999318.42%103-12310120%三室124-15712123.96%小高層一室749420

48、4兩室9920410110851101%三室11761.19%127-14310120%低層一室6261.19%兩室9161.19%三室11861.19%合計(jì)505100由上表可知：（1）項(xiàng)目總體戶型結(jié)構(gòu)比例相對(duì)欠佳，將近47為三室戶型，50%為兩室戶型，同時(shí)在高層產(chǎn)品中兩室面積偏大，根據(jù)2006年9月之前的銷售情況可知市場(chǎng)對(duì)兩室需求相當(dāng)明顯，而項(xiàng)目三室比例過(guò)大。（2）物業(yè)類型構(gòu)成欠佳，高層產(chǎn)品占64%，小高層及低層只占36%，舒適高的產(chǎn)品缺乏，在高層產(chǎn)品中，兩室戶型占87%，較三室占有絕對(duì)比例，但兩室面積集中于103-123平米間的占52%，兩室面積偏大問(wèn)題較嚴(yán)重；在小高層及低層產(chǎn)品中，三室

49、戶型共113套，占63%，兩室戶型占32%，三室比例較大。樓盤推售及銷售情況1、銷售許可證取得及推出時(shí)間情況 上表信息顯示：除2號(hào)樓外，其他各樓盤的推出時(shí)間均早于銷售許可證的取得時(shí)間，在取得銷售許可證前的認(rèn)購(gòu)均以交納誠(chéng)意金的方式認(rèn)購(gòu)，并確定房號(hào)及房款，在取得銷售許可證后正式簽約交納房款。2、各推售節(jié)點(diǎn)推出的物業(yè)類型、可售物業(yè)類型及銷售情況 注：本表中各推售節(jié)點(diǎn)的銷售情況是指本節(jié)點(diǎn)至下一個(gè)節(jié)點(diǎn)之間的銷售情況，2007年7月1日銷售節(jié)點(diǎn)的銷售情況是截止到整盤銷售完畢的銷售情況。由上表數(shù)據(jù)資料可知，除2005年9月3日首期推盤外，其它每期推出樓盤的銷售量占每期可售樓盤的銷售量均比較偏低，同時(shí)在200

50、6年4月15日之前，每推售樓盤的銷售比例及可售樓盤的銷售比例均比較低（最高的為首期的銷售比例51，最低的僅為12），其中三室的銷售比例明顯偏低。項(xiàng)目計(jì)劃銷售期、速度與實(shí)際情況的對(duì)比分析1、項(xiàng)目計(jì)劃銷售期及銷售速度2005年7月根據(jù)公司戰(zhàn)略制定的銷售計(jì)劃為：銷售周期為2005年九月至2006年底，2005年銷售244套，其余房源261套在2006年消化完畢；2005年8月，由于公司整體戰(zhàn)略調(diào)整，需要提高銷售均價(jià)，保證較好的利潤(rùn)，并且在銷售費(fèi)用總預(yù)算調(diào)整的情況下，銷售部門對(duì)銷售計(jì)劃進(jìn)行了調(diào)整，調(diào)整后的銷售計(jì)劃為：銷售周期：延長(zhǎng)至07年上半年（6月底）；銷售進(jìn)度：2005年銷售150套、2006年銷

51、售310套、2007年6月底前消化尾房45套。2、項(xiàng)目各月實(shí)際銷售情況項(xiàng)目銷售周期為兩年，由項(xiàng)目獲取銷售許可證開(kāi)盤至入住清盤，歷經(jīng)2005-2007年，時(shí)間由2005.9起始至2007.7月基本售謦，具體銷售情況如下表：3、項(xiàng)目銷售進(jìn)度完成情況由上表可知，剔除預(yù)留房因素后，*項(xiàng)目截至到2007年7月全部售罄，比計(jì)劃銷售周期延長(zhǎng)一個(gè)月；2005年、2006年銷售速度較慢，計(jì)劃完成不足80，2007年上半年銷售速度較快，完成計(jì)劃的253.33。2005年、2006年銷售速度較慢主要是因?yàn)椋海?）項(xiàng)目銷售伊始，市場(chǎng)對(duì)兩室的大量需求表現(xiàn)相當(dāng)明顯，而2005年率先推出的小高層中三室比例過(guò)大，對(duì)開(kāi)盤銷售產(chǎn)

52、生一定的阻力；（2）高層產(chǎn)品集中于2006年銷售，由于高層產(chǎn)品的兩室戶形面積偏大，因此造成兩室戶型總價(jià)相對(duì)較高，對(duì)銷售速度產(chǎn)生一定的影響。銷售均價(jià)、銷售收入及銷售折扣的實(shí)現(xiàn)情況分析基本定價(jià)策略天津*項(xiàng)目的定價(jià)策略采用入市方式為平開(kāi)高走，根據(jù)項(xiàng)目各節(jié)點(diǎn)，提升價(jià)格，并結(jié)合產(chǎn)品形成價(jià)格梯次，擠壓預(yù)售產(chǎn)品快速銷售。項(xiàng)目銷售初期的定價(jià)原則為根據(jù)產(chǎn)品的不同價(jià)值及產(chǎn)品的不同入市時(shí)間進(jìn)行定價(jià)，并結(jié)合項(xiàng)目預(yù)熱階段，兩個(gè)外展場(chǎng)通過(guò)對(duì)來(lái)訪客戶心里價(jià)位的試探，收集目標(biāo)客戶的心理價(jià)格預(yù)期，直到開(kāi)盤前最終落實(shí)開(kāi)盤價(jià)格。2、銷售均價(jià)實(shí)現(xiàn)情況（1）計(jì)劃均價(jià)制定、調(diào)整情況2005年4月項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，分析確定項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售均

53、價(jià)5700元/平方米。2005年7月，公司對(duì)天津*下達(dá)的銷售價(jià)格指標(biāo)為：2005年均價(jià)實(shí)現(xiàn)5600元/平方米，整盤均價(jià)實(shí)現(xiàn)5800元/平方米，同年8月份由于公司整體戰(zhàn)略調(diào)整，為保證實(shí)現(xiàn)較好的利潤(rùn)，提高銷售均價(jià)為：2005年實(shí)現(xiàn)5750元/平米，整盤實(shí)現(xiàn)6000元/平米均價(jià)，因此*項(xiàng)目銷售部于2005年8月將住宅部分的銷售均價(jià)計(jì)劃調(diào)整為：2005年實(shí)現(xiàn)均價(jià)5750元/平米，2006年實(shí)現(xiàn)均價(jià)6112元/平米， 2007年實(shí)現(xiàn)均價(jià)6089元/平米；隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)向好，整體房?jī)r(jià)逐年走高，公司也將整盤均價(jià)逐步提高，分別于2005年9月、11月、12月調(diào)整未售樓盤均價(jià)至6000元/平米、6100元

54、/平米、6200元/平米，保證實(shí)現(xiàn)整盤均價(jià)6100元/平米，最后于2007年初確定整盤均價(jià)為6300元/平米。在實(shí)際銷售過(guò)程，銷售部門根據(jù)市場(chǎng)銷售情況，于每年年初對(duì)未售房的銷售均價(jià)進(jìn)行調(diào)整，2006年調(diào)整后的計(jì)劃均價(jià)為6201元/平米，2007年調(diào)整后的計(jì)劃均價(jià)為6600元/平米。均價(jià)調(diào)整情況如下表：（2）實(shí)際均價(jià)實(shí)現(xiàn)情況*住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格的入市方式為平開(kāi)高走，2005年至2008年4月30日，各年實(shí)現(xiàn)銷售均價(jià)分別為：5804元/平米、6354元/平米、6758元/平米、6966元/平米，最終實(shí)現(xiàn)整盤銷售均價(jià)6328元/平米。比可行性研究計(jì)劃均價(jià)5700元/平米高出628元/平米，比最終的計(jì)劃整盤

55、均價(jià)6300元/平米高出了28元/平米，基本實(shí)現(xiàn)了最終的6300元/平米的整盤均價(jià)。具體情況如下圖：（3）項(xiàng)目成交價(jià)格區(qū)域構(gòu)成情況分析 由上表數(shù)據(jù)可知：整盤計(jì)劃均價(jià)6300元/平米以下的成交量共200套，占總成交量的40，計(jì)劃均價(jià)以上的成交量為299套，占總成交量的60。（4）同期周邊有競(jìng)爭(zhēng)力樓盤的銷售均價(jià)實(shí)現(xiàn)情況*項(xiàng)目銷售價(jià)格在周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目中一直處于中等的水平，泰達(dá)建設(shè)開(kāi)發(fā)的格調(diào)春天項(xiàng)目及萬(wàn)科地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的金色家園項(xiàng)目?jī)r(jià)格接近并領(lǐng)先于板塊內(nèi)其他項(xiàng)目。從各項(xiàng)目各項(xiàng)綜合方面優(yōu)劣勢(shì)分析，*項(xiàng)目?jī)r(jià)格處于中等水平較為合理。上述各項(xiàng)目2006年至2007年7月價(jià)格漲幅情況如下表：由上表可知，*項(xiàng)目的價(jià)格

56、增幅速度低于周邊項(xiàng)目增長(zhǎng)水平，后期提價(jià)表現(xiàn)不足。3、項(xiàng)目銷售收入實(shí)現(xiàn)情況分析整盤銷售收入實(shí)現(xiàn)情況2005年4月項(xiàng)目可行性研究報(bào)告分析項(xiàng)目整體銷售均價(jià)為5700元/平方米，實(shí)現(xiàn)銷售收入為3.42億元；同年7月銷售部根據(jù)公司下達(dá)的整盤銷售均價(jià)指標(biāo)5800元/平方米，制定了銷售收入計(jì)劃，即2005年完成銷售收入1.25億元，2006年實(shí)現(xiàn)銷售收入2.21億元，整盤實(shí)現(xiàn)收入3.46億元；同年8月份，隨著集團(tuán)公司戰(zhàn)略方案的調(diào)整，銷售部將銷售收入指標(biāo)調(diào)整為：2005年實(shí)現(xiàn)銷售收入1.02億元、2006實(shí)現(xiàn)銷售收入2.23億元，2007實(shí)現(xiàn)銷售收入0.34億元，項(xiàng)目總計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售收入3.59億元；隨著房地產(chǎn)市

57、場(chǎng)的一路走高，2007年初，公司將項(xiàng)目的整盤銷售總額確定為3.7億元。截止到2008年4月30日，*項(xiàng)目實(shí)際實(shí)現(xiàn)銷售額3.7億元，同時(shí)還有6套預(yù)留房736.73平方米尚未簽約，按項(xiàng)目均價(jià)6300元/計(jì)算,預(yù)留房預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額約464萬(wàn)元，總計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售收入約3.75億元；比可行性研究3.42億元超出3300萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)比例為109.65，比調(diào)整后計(jì)劃3.59億元超出1573萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)比例為104.46，基本完成了最終3.7億元的銷售收入計(jì)劃。各年銷售收入實(shí)現(xiàn)情況銷售折扣情況*的銷售折扣有三種方式：（1）根據(jù)銷售策略制定的正常折扣、優(yōu)惠 ； （2）以折扣審批單的形式經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)審批的特殊折扣；（3）股東特

58、惠。其中正常折扣、優(yōu)惠的執(zhí)行情況基本符合公司的銷售策略；特殊折扣的執(zhí)行均有天津區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)審批，股東特惠由股東審批。折扣情況如下表： 上表數(shù)據(jù)顯示已簽約特殊折扣和股東特惠總戶數(shù)為116戶，占總簽約戶數(shù)的23.25%，合同總額為9125.66萬(wàn)元，占項(xiàng)目總簽約額的24.66%，優(yōu)惠總額為406.95萬(wàn)元，平均總折扣優(yōu)惠比例為4.46%。其中：額外折扣數(shù)量為107戶，優(yōu)惠金額為272.65萬(wàn)元，平均折扣比例為3.26%；股東特惠數(shù)為9戶，優(yōu)惠金額為134.30萬(wàn)元，平均優(yōu)惠比例為17.91%。另外，公司的預(yù)留未簽約的6套房屋均為公司的關(guān)系戶，預(yù)計(jì)還將會(huì)有額外折扣的發(fā)生。影響本項(xiàng)目銷售均價(jià)及銷售收入的因

59、素分析（1）小高層本是優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，是后期提價(jià)的產(chǎn)品基礎(chǔ)，但由于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏及公司對(duì)2005年必須開(kāi)工、開(kāi)盤的要求，2005年只得先期銷售取得銷售許可證的小高層，使后期提價(jià)缺乏了產(chǎn)品依據(jù)，對(duì)后期提價(jià)增加了難度。（2）高層產(chǎn)品，按產(chǎn)品位置及戶型優(yōu)劣勢(shì)分析，1號(hào)樓相對(duì)弱勢(shì)，應(yīng)該先行消化，但依舊因銷售許可證困擾，無(wú)法正式開(kāi)盤，雖然采取認(rèn)購(gòu)方式，但客戶對(duì)其接受度低，銷售節(jié)奏的安排受到一定影響，盡管如此，還是在2006年上半年安排1、3號(hào)樓的銷售計(jì)劃，把2號(hào)樓控制在2006年下半年9月份正式開(kāi)盤，得以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的相互補(bǔ)充及價(jià)格擠壓與提升。（3）1號(hào)樓于2007年獲得銷售許可證，得以正式開(kāi)盤，隨著市場(chǎng)行情走高，

60、銷售價(jià)格得到一定得提升。（4）2007年下半年房地產(chǎn)整體市場(chǎng)急速提升，但本項(xiàng)目已基本售罄，沒(méi)有有效的控制銷售節(jié)奏以預(yù)留更多房源，進(jìn)行后期提價(jià)，實(shí)現(xiàn)更高的銷售利潤(rùn)。（5）享受特殊折扣及股東特惠折扣的戶數(shù)較多，折扣比例較高，一定程度上減少了項(xiàng)目的銷售收入及均價(jià)。銷售回款實(shí)現(xiàn)情況1、計(jì)劃回款與實(shí)際回款情況 由上表可知：20052006年的回款率較低，其中：2005年認(rèn)購(gòu)回款率僅為57.91%，簽約回款率為74.9%； 2006年的計(jì)劃回款實(shí)現(xiàn)率為66，累計(jì)認(rèn)購(gòu)回款率為78.73%，累計(jì)簽約回款率為94.32%。 截至2008年4月底，累計(jì)實(shí)際回款率為99.35%，剩余未回款主要為公司關(guān)系戶的分期付款