1、中國房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告 目錄一、我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷史二、我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析三、我國房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)分析四、我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨勢五、我國房地產(chǎn)市場發(fā)展分析六、我國房地產(chǎn)行業(yè)人才分析七、部門獵尋目標(biāo)-企業(yè)介紹八、部門獵尋目標(biāo)-企業(yè)排名NO1： 【我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷史】房地產(chǎn)歷史變更：我國房地產(chǎn)業(yè)在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時代曾經(jīng)一度銷聲匿跡，被福利化的單位住房供應(yīng)制度所 取代，自從20世紀(jì)80年代房地產(chǎn)業(yè)重新興起，90年代進(jìn)入快速發(fā)展時期以來，我 國住房分配和供應(yīng)體制都發(fā)生了根本性的變化，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資也得到了迅猛 的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)自從1992年以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)已超過五萬億元，年均 增長20

2、以上；城鎮(zhèn)人均居住面積由1992年以前的8平方米，提高到了現(xiàn)在的20平 方米。房地產(chǎn)發(fā)展初期：八十年代以前，沒有人公開地把房地產(chǎn)看成商品，更不會把它作為商品來買賣。它 自然就不會形成產(chǎn)業(yè)。黨的十一屆三中全會以來，在經(jīng)濟(jì)體制改革的帶動下，房地 產(chǎn)業(yè)，這一億萬價值的巨大商品開始起動，開始流通。八十年代的中國房地產(chǎn)業(yè)是 初步形成和發(fā)展階段，是房地產(chǎn)業(yè)的第一次高潮，使住房這一大商品的屬性得到了 明確。房地產(chǎn)發(fā)展中期：進(jìn)入九十年代，黨和政府為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在理論和實(shí)踐上制定了政策依據(jù)。1991年4月，中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展十年規(guī)劃和“八五”計(jì)劃的建設(shè)中 要求：“城鎮(zhèn)住房建設(shè)要保持合理規(guī)模和增

3、長速度，適當(dāng)加快房地產(chǎn)綜合開發(fā)和住宅 商品化進(jìn)程”。經(jīng)濟(jì)體制改革的進(jìn)一步深化，有力地推動了房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展。中 國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)走向商品經(jīng)濟(jì)的第二次高潮，而其重要標(biāo)志就是，房地產(chǎn)業(yè)在 整個經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位、作用、意義突出地顯現(xiàn)出來。房地產(chǎn)發(fā)展至今：歷史進(jìn)入了一個新的世紀(jì)， 隨著西部大開發(fā)步伐的加快， 及中國入世后投資環(huán)境和 法律與國際慣例靠攏，國外公司和企業(yè)將以更大的規(guī)模進(jìn)入我國，尤其是外資機(jī)構(gòu) 的進(jìn)入，則有利于改善房地產(chǎn)開發(fā)的融資環(huán)境，刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這意味著房 地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的第三次高潮已經(jīng)到來。NO2：【我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析】概貌一： 我國房地產(chǎn)業(yè)目前已經(jīng)形成了一套適合社會主義市場

4、經(jīng)濟(jì)要求的運(yùn)行機(jī)制， 整個行業(yè)呈 現(xiàn)出欣欣向榮的景象。到目前為止， 全國房地產(chǎn)企業(yè)已達(dá)到3萬多家， 房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè) 人員已突破1000萬人，并且出現(xiàn)了一大批優(yōu)秀樓盤和高素質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營與管 理人才。概貌二：除房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)外，十年來，還逐步形成了以評估、經(jīng)紀(jì)、咨詢?yōu)閮?nèi)容的房地產(chǎn) 中介業(yè)， 以及以經(jīng)營管理樓宇、 小區(qū)為主的物業(yè)管理業(yè)， 從而形成了較為完整的中國房 地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)構(gòu)架體系。概貌三：全國各地房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，各地出現(xiàn)了許多成功的房地產(chǎn)經(jīng)營模式，它們中有 成功樓盤的開發(fā)，也有成功的中介經(jīng)紀(jì)和成功的物業(yè)管理。首先：隨著我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長，我國正在步入建設(shè)小康社會和城市化快速發(fā)展時期

5、， 人們要求改善住房條件和城市人口大幅增加，使房地產(chǎn)市場供求關(guān)系、市場消費(fèi)主 體、消費(fèi)者需求等不斷變化。其次：在我國加入WTO勺背景下，世界知名實(shí)力雄厚的國外房地產(chǎn)開發(fā)商加速搶灘中國房 地產(chǎn)市場，同時房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了國家宏觀調(diào)控，影響到房地產(chǎn)業(yè)未來的競爭格局。再則：我國的房地產(chǎn)企業(yè)大部分是各自為政，分散經(jīng)營，綜合實(shí)力弱，發(fā)展緩慢，競爭力 差；開發(fā)企業(yè)的狀況也不平衡，總體看是東南實(shí)力強(qiáng)，西部實(shí)力弱。最后：我國數(shù)量多、規(guī)模小、集中度低，抵御風(fēng)險(xiǎn)能力差，市場競爭力弱的房地產(chǎn)開發(fā)商 如何在新的形勢下生存發(fā)展做大做強(qiáng)，是我國房地產(chǎn)企業(yè)不得不面對的一個重要而 緊迫的問題，面對日益激烈的市場競爭環(huán)境，房地產(chǎn)企

6、業(yè)應(yīng)全力構(gòu)建其獨(dú)有的核心 競爭力，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。環(huán)境方面：07年，我國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了一個前所未有的發(fā)展時期，受人民幣升值、奧運(yùn) 效應(yīng)、證券市場回暖等多重因素的影響，全國的房地產(chǎn)市場一片火爆，不斷高 升的房價為眾多的房地產(chǎn)企業(yè)注入了一劑強(qiáng)心針。機(jī)遇方面：十七大之后，我國政府提出了科學(xué)發(fā)展、構(gòu)建和諧社會的要求,對房地產(chǎn)行業(yè)的和諧發(fā)展也規(guī)劃了新的藍(lán)圖，近幾年我國經(jīng)濟(jì)的高速平穩(wěn)增長，居民的消費(fèi)水 平不斷提高，國際大的投資環(huán)境的改善使得國外更多的基金愈加關(guān)注國內(nèi)的房 地產(chǎn)企業(yè)，這些利好都使得當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)充滿了發(fā)展機(jī)遇。挑戰(zhàn)方面：然而，就當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀來看，挑戰(zhàn)與風(fēng)險(xiǎn)還是不可忽視的。眾多房地

7、 產(chǎn)企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)主要有兩個方面，一是土地、二是資金，這兩個因素是影響 房地產(chǎn)企業(yè)能否生存與發(fā)展的重大因素。企業(yè)變革：當(dāng)前我國的房地產(chǎn)企業(yè)正經(jīng)歷著巨大的變革，房地產(chǎn)企業(yè)兩極化趨向也愈加明 顯。那些實(shí)力雄厚的企業(yè)通過上市獲得的大量的資金，如地產(chǎn)新富碧桂園今年 四月份香港上市以來已籌集到數(shù)百億的港元，土地儲備將近五千萬平米，其土 地規(guī)模可以建設(shè)一個中型城市了，而眾多的中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨著不斷上漲的 低價束手無策，他們隨時面臨著斷頓的危險(xiǎn)。企業(yè)生存：未來的房地產(chǎn)企業(yè)如何生存，是許多業(yè)內(nèi)人士關(guān)注的熱點(diǎn)，地產(chǎn)大佬任志強(qiáng)曾 經(jīng)說過，未來的房地產(chǎn)企業(yè)，要想日子過得舒服，積極上市、積極進(jìn)入資本市 場是的必經(jīng)的

8、途徑，不能與資本市場結(jié)合只能有三種結(jié)果，要么退到二三級城 市去開發(fā)項(xiàng)目，要么只能做房地產(chǎn)開發(fā)鏈條中的一部分小活，要么就被這個行 業(yè)淘汰出局。行業(yè)的概貌：行業(yè)的發(fā)展：發(fā)展的分析：NO3：【我國房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)分析】企業(yè)宏觀分析： 首先：宏觀總體來看，目前中國房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀不容樂觀，其中許多問題都亟待解決， 集中表現(xiàn)在所有制、規(guī)模、效益等三個方面。其二：房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模小，20世紀(jì)90年代中后期到現(xiàn)在，雖然我國房地產(chǎn)開發(fā) 業(yè)不再象以前那么混亂，許多房地產(chǎn)公司已初具規(guī)模，有些還頗具實(shí)力，但相對 “小、散、差”的特點(diǎn)并沒有改變。其三：房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)能力低，規(guī)模經(jīng)濟(jì)差。房地產(chǎn)企業(yè)是非常典型的資金密

9、集型企業(yè)， 并且具有高投入、高回報(bào)、規(guī)模經(jīng)濟(jì)性強(qiáng)的特點(diǎn)。而我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模 小，資源分散，企業(yè)整體開發(fā)能力低，與其資源密集型的行業(yè)特點(diǎn)極不相適應(yīng)。其四：房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率偏高，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大。由于歷史上的種種原因，我國房地產(chǎn) 企業(yè)普遍存在著自有資金不足的問題，企業(yè)所需資金主要是靠銀行貸款解決。目 前，國內(nèi)最大的房地產(chǎn)企業(yè)凈資產(chǎn)規(guī)模也不過幾十億元人民幣，與境外房地產(chǎn)企 業(yè)動輒幾十億、幾百億美元相比，實(shí)在相距甚遠(yuǎn)。最后：房地產(chǎn)企業(yè)信用差，不重視品牌的創(chuàng)立。由于我國的房地產(chǎn)企業(yè)的利潤率一般都 超過社會其它行業(yè)的利潤率，同時由于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的進(jìn)入壁壘較低，從上世紀(jì)90年代開始，一大批社會游資涌入

10、房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)。這些開發(fā)商短期行為嚴(yán)重， 既沒有長期的企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，也不重視自身的信用和品牌，面積縮水、價格欺詐、 質(zhì)量低劣，延遲交房等問題時有發(fā)生。這不僅侵犯了消費(fèi)者的合法權(quán)益，而且直 接影響著房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展。企業(yè)微觀分析 ：內(nèi)資：國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的組織架構(gòu)，主要形式如下： 其一：職能型的模式，企業(yè)設(shè)置不同的專業(yè)職能部門，同時分工負(fù)責(zé)企業(yè)所開發(fā) 的各項(xiàng)目的業(yè)務(wù)工作，每個項(xiàng)目現(xiàn)場設(shè)地盤經(jīng)理，其特點(diǎn)是公司層面強(qiáng)， 項(xiàng)目層面弱。其二：項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的模式，每個項(xiàng)目部或項(xiàng)目公司，配備較齊全的各類專業(yè) 人員，獨(dú)立運(yùn)作由項(xiàng)目經(jīng)理全權(quán)負(fù)責(zé)，其特點(diǎn)公司層面弱，項(xiàng)目層面強(qiáng)。其三：這兩種模式都有其自身的優(yōu)缺

11、點(diǎn)，因此有些大中型企業(yè)采用兩種模式相結(jié) 合的組織架構(gòu)，但也帶來了多頭管理、效率低下、人員配置增加等一系列 問題。外資：外資進(jìn)軍國內(nèi)房地產(chǎn)市場，主要的形式如下：其一：直接在華設(shè)立公司從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營； 其二：以投資者的身份，在華尋求合適的企業(yè)合作，參股或控股某些企業(yè)，進(jìn)行 房地產(chǎn)投資，尤其是那些國外房地產(chǎn)基金。最后：這對國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供了難得的機(jī)遇，哪家企業(yè)的管理機(jī)制與國際接軌，他們在吸引外資合作方面就占有優(yōu)勢。NO4：【我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨勢】趨勢一：房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該逐步走向民營化；分析： 房地產(chǎn)本身所具有的“私人物品”特點(diǎn)以及房地產(chǎn)行業(yè)高贏利性的特點(diǎn)也是政府退出該 行業(yè)的一個重要理由

12、，因?yàn)檎穆毮苁墙?jīng)營“公共物品”，在住房問題上主要活躍于住 房的“社會保障”領(lǐng)域。政府在這一問題上應(yīng)態(tài)度鮮明，下定決心，所謂“有進(jìn)有退” 的措辭并不能阻止國企將全面淡出中國房地產(chǎn)市場的趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中的重新“洗 牌”將是大勢所趨。事實(shí)上，目前民營房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)在市場基礎(chǔ)好、發(fā)育快的地區(qū) 如廣州、深圳等地迅速崛起，“后發(fā)而先至”，并逐步從市場的“少壯派”向“實(shí)力派” 轉(zhuǎn)變。趨勢二：努力實(shí)現(xiàn)法制化、正規(guī)化；分析：改革開放以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)在制度建設(shè)、市場規(guī)范和企業(yè)發(fā)展等方面都取得了很大的進(jìn)步，但是如果按照國際慣例的要求，目前我國很多方面還存在著不規(guī)范的做法和一些不完善的制度需要改革，如

13、房地產(chǎn)定價制度、土地征用制度、企業(yè)內(nèi)部激勵機(jī)制等。未來我國房地產(chǎn)企業(yè)將按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，完善企業(yè)內(nèi)部的管理制度、激勵制度、 用人制度和財(cái)務(wù)制度等。企業(yè)的內(nèi)部運(yùn)行和組織建設(shè)及企業(yè)的外部環(huán)境和行業(yè)管理也都 將進(jìn)一步向制度化、規(guī)范化方向發(fā)展。趨勢三：房地產(chǎn)企業(yè)需要實(shí)現(xiàn)集團(tuán)化規(guī)模化經(jīng)營；分析：縱觀西方發(fā)達(dá)國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程，當(dāng)經(jīng)濟(jì)水平達(dá)到一定高度時，某些行業(yè)就會出現(xiàn)集中的趨勢，未來我國房地產(chǎn)企業(yè)競爭加劇，只有增強(qiáng)規(guī)模優(yōu)勢、走集團(tuán)化道路、全面提升企業(yè)的綜合競爭力，才是企業(yè)贏得競爭的關(guān)鍵，目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)正處在一個結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵時期，一些大的開發(fā)企業(yè)實(shí)力正在急劇增強(qiáng)，市場競爭的核心能力正在加速

14、形成，一批對市場有較大影響的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)正在脫穎而出，而那些實(shí)力弱而又缺乏核心競爭能力的開發(fā)企業(yè)在未來幾十年內(nèi)將會面臨被淘汰出局的危險(xiǎn)。諸如萬科這樣的企業(yè)，正努力從其它開發(fā)企業(yè)特別是房地產(chǎn)企業(yè)中吸引人才，為企業(yè)的擴(kuò)張做好人才儲備。房地產(chǎn)開發(fā)“大盤時代”的來臨以及國內(nèi)資本市場的逐步成熟將大大加快我國 房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)?；?、集團(tuán)化的步伐。趨勢四：在產(chǎn)品同質(zhì)化趨勢下爭取服務(wù)的差別化；分析：由于我們長期處于“賣方市場”，房地產(chǎn)市場競爭同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，產(chǎn)品同質(zhì)化、價格同質(zhì)化，推廣方式同質(zhì)化。然而如果認(rèn)真研究中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢就會發(fā)現(xiàn)，目前中國城鎮(zhèn)居民已處在一個從追求“量”向追求“質(zhì)”轉(zhuǎn)化的時期，這是

15、宏觀大勢；從 市場的微觀層面看，市場需求和消費(fèi)者偏好又是多變的、善變的，有時還變得很快，開 發(fā)商如果事先不充分考慮到這些變化將會盡失先機(jī)。趨勢五： 行業(yè)發(fā)展追求專業(yè)化和品牌化； 分析：越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)意識到，未來國內(nèi)的房地產(chǎn)市場不應(yīng)出現(xiàn)象中國家電業(yè)那樣殘酷的價格競爭，那只會導(dǎo)致全行業(yè)的生存危機(jī)，而是要走品牌競爭之路，具有高附加 值的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品才能在滿足客戶需求的同時，為企業(yè)提供更多的資金積累，在良性循環(huán)的 狀態(tài)下保證企業(yè)的生存和發(fā)展。趨勢六： 房地產(chǎn)企業(yè)趨向網(wǎng)絡(luò)化信息化；分析：中國房地產(chǎn)TOP10研究組通過對百強(qiáng)企業(yè)的系統(tǒng)研究認(rèn)為：專業(yè)化、制度化、品牌化、 職業(yè)化、網(wǎng)絡(luò)化將是百強(qiáng)企業(yè)的發(fā)

16、展趨勢。專業(yè)化：百強(qiáng)企業(yè)只有堅(jiān)持業(yè)務(wù)專業(yè)化，不斷提高自己的競爭力，才可能在市場上生存 并發(fā)展壯大。制度化：企業(yè)要發(fā)展，就必須以制度代替模式，加強(qiáng)企業(yè)創(chuàng)新能力，不斷超越自我，才能在競爭日益激烈的房地產(chǎn)策劃代理市場中脫穎而出。品牌化：品牌是企業(yè)綜合實(shí)力的外部表現(xiàn)，同時企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展離不開品牌。百強(qiáng)企業(yè)都十分注重品牌價值，上?；膷u房產(chǎn)工作室用口碑開拓市場，創(chuàng)造性地提出聲譽(yù)緣于面、服務(wù)強(qiáng)調(diào)線、效益出于點(diǎn)的運(yùn)作思路，在區(qū)域擴(kuò)張中取得了良好 的聲譽(yù)和效益。職業(yè)化：職業(yè)化人才越來越受到行業(yè)的推崇。百強(qiáng)企業(yè)認(rèn)識到這個趨勢，注意吸收專業(yè)化人才，加強(qiáng)員工專業(yè)教育，培養(yǎng)出職業(yè)化的人才隊(duì)伍。網(wǎng)絡(luò)化：房地產(chǎn)是區(qū)域市場，

17、而房地產(chǎn)策劃代理企業(yè)必須跨區(qū)域經(jīng)營才能實(shí)現(xiàn)自己的規(guī) 模化發(fā)展，而跨區(qū)域經(jīng)營就要求企業(yè)加強(qiáng)區(qū)域網(wǎng)絡(luò)化管理的能力，企業(yè)必須通 過利用網(wǎng)絡(luò)化管理的優(yōu)勢，整合市場和企業(yè)內(nèi)部的資源。如上海富陽的全國通路戰(zhàn)略，通過業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)，利用經(jīng)濟(jì)的地域輪動贏得發(fā)展空間。趨勢七： 房地產(chǎn)企業(yè)將日趨與金融業(yè)實(shí)現(xiàn)融合；分析：當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，融資渠道暢通，經(jīng)營負(fù)債控制得當(dāng)，具有專業(yè)化經(jīng)營和核心競爭力的時候，房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模越大，效益就會越高，風(fēng)險(xiǎn)就會越低。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在做強(qiáng)的同時，也希望能盡快上規(guī)模。但房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模，單純靠銀行貸款顯然是不夠的，企業(yè)上市，進(jìn)入資本市場是必由之

18、路。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入資本市場，不但可以拓寬企業(yè)籌資渠道。而且，可以降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債 率，使企業(yè)經(jīng)營更加穩(wěn)健。在香港，大地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率一般不超過30，而目前國內(nèi)大部分房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率平均在85以上。由此可見，資本運(yùn)作對于房地產(chǎn)企業(yè)將會越來越重要。NO5：【我國房地產(chǎn)市場發(fā)展分析】房地產(chǎn)市場整體現(xiàn)狀：經(jīng)過十多年的發(fā)展， 我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)度過了市場化初級階段， 基本上完成了 市場化進(jìn)程，在的市場在產(chǎn)品供給和企業(yè)、市場類型和消費(fèi)者、產(chǎn)品和科技進(jìn)步 等方面都呈現(xiàn)出不同的特征。產(chǎn)品供給和企業(yè)角度：現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出以下五個特點(diǎn)：特點(diǎn)一：房地產(chǎn)產(chǎn)品價格差異擴(kuò)大，各種檔次的價格相互之間的參照

19、性減低，低 價更低，高價更高，總體均價趨降；特點(diǎn)二：房地產(chǎn)行業(yè)邊際利潤水平降低，既有市場競爭因素，也有資金成本因素， 但因其銷售規(guī)模較大，因而對投資仍具較強(qiáng)吸引力；特點(diǎn)三：資金技術(shù)品牌土地等行業(yè)門檻大大提高，迫切需求職業(yè)化的專業(yè)隊(duì)伍 尤其是土地資源的限制，使得進(jìn)入成本大增；特點(diǎn)四：房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售速度減慢，雖然市場總量迅速擴(kuò)大，但政府管制趨強(qiáng)， 而消費(fèi)沖動趨減，銷售周期加長；特點(diǎn)五：日趨激烈的市場競爭造成營銷成本上升，客戶服務(wù)成本亦呈上升趨勢，營銷成本使項(xiàng)目利潤更趨降低。市場型和消費(fèi)者角度：現(xiàn)狀：房地產(chǎn)市場正由生存消費(fèi)型轉(zhuǎn)向投資消費(fèi)型，隨著房地產(chǎn)市場產(chǎn)品供應(yīng)的日趨豐富及消費(fèi)者的成熟，房地產(chǎn)市場

20、的需求形態(tài)及消費(fèi)者購房心理正在發(fā)生著深刻變化，消費(fèi)者對房地產(chǎn)的需求正從必需品轉(zhuǎn)向追求享受的消費(fèi) 品，住房的功能也由原先的保值、增值的房產(chǎn)功能向消費(fèi)、享受功能擴(kuò)展。 分析：由于產(chǎn)品供應(yīng)日漸豐富，消費(fèi)者無須擔(dān)心房價的漲落而難以把握購房時機(jī)， 而可以根據(jù)自身的喜歡及需求去決定，但消費(fèi)者在如此有利的市場中也并 非絕對的贏家，還是要承擔(dān)進(jìn)入市場必然應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的買家風(fēng)險(xiǎn)和投資風(fēng)險(xiǎn)。 在從生存消費(fèi)向投資消費(fèi)轉(zhuǎn)型的過程中，消費(fèi)者改善居住需求而消費(fèi)房地 產(chǎn)的消費(fèi)需求仍然是拉動市場發(fā)展的核心動力，但這并不說明現(xiàn)在的房地 產(chǎn)市不熱，因?yàn)楦纳迫藗兙幼l件是個持續(xù)、長期的過程，不能在短期內(nèi) 實(shí)現(xiàn)。如果各種資金都為追求利潤

21、而盲目進(jìn)入市場，人們都為改善居住而 過度透支消費(fèi)，房地產(chǎn)投資增幅及消費(fèi)速度超過房地產(chǎn)市場所能容納的合 理限量及所能承受的合理速度，房地產(chǎn)市場就會產(chǎn)生泡沫。產(chǎn)品和科技進(jìn)步角度：現(xiàn)狀：隨著產(chǎn)品技術(shù)的進(jìn)步，房地產(chǎn)市場已經(jīng)基本上實(shí)現(xiàn)了以產(chǎn)品為主題的產(chǎn)業(yè) 化，在這個過程中，產(chǎn)品同質(zhì)化成為市場主流發(fā)展趨勢。分析：因產(chǎn)品品質(zhì)水平普遍提高及所購產(chǎn)品大體相似，大多數(shù)人享有基本相似的居住條件，人們對住房進(jìn)行更新?lián)Q代的速度加快，房地產(chǎn)商利用建筑業(yè) 材業(yè)設(shè)計(jì)業(yè)建的技術(shù)應(yīng)用，不斷推出對消費(fèi)者更具吸引力的新產(chǎn)品，表現(xiàn)出 電子業(yè)的某些現(xiàn)象。由于競爭日趨激烈，房地產(chǎn)創(chuàng)新不再是簡單的應(yīng)用新 技術(shù)，而是最大程度地發(fā)揮土地資源潛力

22、，通過綜合和優(yōu)化市場因素滿足 消費(fèi)者的需求，在以產(chǎn)品為主題的房地產(chǎn)市場中，房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)化水準(zhǔn) 大大提高， 全行業(yè)明顯進(jìn)步而且更加理性， 發(fā)展商已熟練掌握房地產(chǎn)業(yè)的 規(guī)律和技術(shù)，模仿和照搬都有助于行業(yè)發(fā)展，但不能保證項(xiàng)目成功。整個 房地產(chǎn)市場從你死我活的競爭轉(zhuǎn)向資源組合，行業(yè)內(nèi)部不同優(yōu)勢的各方走 向?qū)で蠊餐?，專業(yè)咨詢代理機(jī)構(gòu)的市場不斷擴(kuò)大。NO6：【我國房地產(chǎn)行業(yè)人才分析】人才緊缺分析： 背景：2007年上半年，全社會房地產(chǎn)開發(fā)投資9887.23億元，同比增長28.5%，其中東、 中、西部地區(qū)增幅分別為24.1%、40.5%、33.8%，中、西部地區(qū)增幅明顯高于東部 地區(qū)，其中15個省市的

23、房地產(chǎn)開發(fā)投資增速超過30%。今年上半年，全國房價繼續(xù)上漲，近期漲勢有所加快，預(yù)計(jì)全年房價漲幅略高于去年。從36個大中城市集 中成交房價的監(jiān)測情況看，與去年同期相比，今年上半年商品房集中成交價上漲14.22%，漲幅比去年高5.38個百分點(diǎn)；其中，商品房住宅價格上漲16.34%，比去年高7.89個百分點(diǎn)?，F(xiàn)狀：受房地產(chǎn)投資高速增長、房價快速上漲等利好因素刺激，房地產(chǎn)人才需求旺盛， 人才短缺狀況依然沒有根本性改變，主要從以下三個方面得到印證： 印證一：網(wǎng)絡(luò)招聘中“房地產(chǎn)建筑類”崗位總數(shù)一般在4-10名,仍然屬于熱門緊 缺崗位。據(jù)某房地產(chǎn)建筑人才網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2007年1-7月全國有效職位數(shù)79523個,

24、招聘人數(shù)250669，比去年同期增長15%。印證二：全國各地的房地產(chǎn)專場招聘會接連不斷舉行，除北京、上海、廣州、等 大城市外，杭州、寧波、南京、蘇州、重慶、成都、武漢、無錫等中小 城市也多次舉行房地產(chǎn)建筑專場招聘會，可見企業(yè)對人才的需求程度。印證三：據(jù)專業(yè)從事房地產(chǎn)建筑行業(yè)獵頭的某獵頭公司統(tǒng)計(jì)分析，2007年1-7月 份客戶委托職位比去年同期增長的125%，項(xiàng)目總經(jīng)理、高級項(xiàng)目策劃、高級銷售管理、財(cái)務(wù)總監(jiān)、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、成本管理等職位需求 量增長特別強(qiáng)勁，高達(dá)150%以上，說明房地產(chǎn)中高級人才仍然受追捧。人才流動分析： 現(xiàn)狀：由于房地產(chǎn)企業(yè)主要以項(xiàng)目開發(fā)公司為載體，項(xiàng)目開發(fā)一般為2-3年

25、，加上近幾 年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展特別迅猛，發(fā)展機(jī)會良好，所以房地產(chǎn)行業(yè)跳槽頻率很高。除 了部分屬于行業(yè)內(nèi)外的流動之外，更多的是整個行業(yè)中的人員流動。據(jù)2006年的 一次不同行業(yè)人才流動狀況調(diào)查結(jié)果顯示，房地產(chǎn)人才流動程度高居各行業(yè)之首， 甚至超過60。分析：廣東房地產(chǎn)業(yè)人才跳槽大致是2年左右一次，北京、上海、浙江的流動率更高一 些，一般平均2年左右跳一次，比較典型的例子有深圳的一個房地產(chǎn)代理公司的職員，從事房地產(chǎn)行業(yè)6年就換了8個單位，屬于“跳槽專業(yè)戶”，從獵頭的角度 看，23年跳一次槽是基本可以接受的，因?yàn)槠髽I(yè)和經(jīng)理人都需要調(diào)整、發(fā)展， 房地產(chǎn)行業(yè)人才的跳槽加速了房地產(chǎn)行業(yè)信息的傳播，加速了房地

26、產(chǎn)行業(yè)的快速 發(fā)展，關(guān)鍵是人才在跳槽中要嚴(yán)格遵守職業(yè)道德，不做損害企業(yè)利益的任何事情。背景一：雖然宏觀調(diào)控使房地產(chǎn)增長減速，但房地產(chǎn)仍處于高速增長階段，對人才需求 增長幅度較大。背景二：房地產(chǎn)是新興行業(yè)，真正符合房地產(chǎn)企業(yè)需要的中高級人才需要5-10年的培養(yǎng) 初級人才也需要2-3年的培養(yǎng)。背景三：有經(jīng)驗(yàn)、符合房地產(chǎn)企業(yè)要求的的房地產(chǎn)人才總量增長幅度有限，跟不上需求增長速度。背景四：弱小的房地產(chǎn)企業(yè)會倒下，但仍有大量的房地產(chǎn)企業(yè)趁此機(jī)會網(wǎng)羅人才，同時 一些資金雄厚的行業(yè)外企業(yè)也會加入房地產(chǎn)業(yè)，加劇了對房地產(chǎn)現(xiàn)有人才的爭 奪。背景五：從整體來看，房地產(chǎn)企業(yè)對管理重視不夠，企業(yè)管理水平不高，對人力資

27、源開發(fā)和管理力度不夠，存在著短期行為，所以人才滿意度不高。背景六：對個人而言，流動過于頻繁，甚至平均每半年流動一次，心態(tài)比較浮躁，加劇了流動性。薪酬經(jīng)濟(jì)類： 是最重要的起到?jīng)Q定性作用的原因； 薪酬是影響房地產(chǎn)行業(yè)員工穩(wěn)定性的重要因 素，也是引發(fā)不穩(wěn)定因素的罪魁禍?zhǔn)祝?0%的不穩(wěn)定因素直接來自于薪酬原因。發(fā)展機(jī)會類：包括更多的實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的機(jī)會、更好的工作頭銜、不同工作種類和培訓(xùn)機(jī)會，約有20%是因此類原因離職。管理現(xiàn)狀類：如業(yè)務(wù)及時反饋、工作時間合理、公司管理等，此類原因直接影響了員工的滿意 感受，雖然較少有人直接因此類原因離職。趨向：房地產(chǎn)行業(yè)人才主要是在行業(yè)內(nèi)調(diào)整，但是由于房地產(chǎn)公司投資大、風(fēng)

28、險(xiǎn)大、收 益也高，房地產(chǎn)行業(yè)薪酬福利普遍屬于較高水平，也吸引了其它行業(yè)人才進(jìn)入房 地產(chǎn)行業(yè)；另外由于宏觀政策影響，部分房地產(chǎn)行業(yè)人才被迫“跳槽”離開房地 產(chǎn)行業(yè)或?qū)Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展信心不足只能選擇轉(zhuǎn)行。分析：某房地產(chǎn)建筑人才網(wǎng)2007年對1000多名全國房地產(chǎn)建筑類中高級人才調(diào)查后得 出結(jié)論：受調(diào)查人員目前所在行業(yè)分別為：房地產(chǎn)公司65%，建筑施工企業(yè)占12%，設(shè)計(jì)院7%，策劃代理銷售公司4%，工程咨詢、監(jiān)理公司3%，其它9%。而他們希 望從事的行業(yè)分別為：房地產(chǎn)公司84%，建筑施工企業(yè)占1%，設(shè)計(jì)院7%，策劃代理銷售公司3%，工程咨詢、監(jiān)理公司1%，其它4%。結(jié)果顯示：房地產(chǎn)開發(fā)公司對 人才的

29、吸引力最大，建筑施工企業(yè)對人才的吸引力最小。主要原因是房地產(chǎn)行業(yè) 利潤高、薪酬高、福利好，發(fā)展機(jī)會多，對人才的吸引力仍然很大。流動背景分析：流動原因分析：流動趨向分析：據(jù)分析，目前在其它行業(yè)的人才想進(jìn)入房產(chǎn)業(yè)的機(jī)會減小，難度增大，行業(yè)外人 才向房地產(chǎn)行業(yè)流動趨緩；而房地產(chǎn)從業(yè)者從自身利益考慮，跳槽欲望增強(qiáng)，行 業(yè)內(nèi)人才向行業(yè)外流動趨勢增強(qiáng)。流動影響分析：影響一：盡管當(dāng)前國內(nèi)對房地產(chǎn)企業(yè)人才流動缺乏行業(yè)規(guī)定和道德約束，人才流動可能 會對公司內(nèi)部商業(yè)機(jī)密和公司規(guī)范化管理造成一定的損失，但也正是這種人才 的充分流動性才使先進(jìn)的、豐富的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)得以傳播，進(jìn)而帶動整個行業(yè)的發(fā) 展。影響二：合適的流動有利

30、于企業(yè)和人才的發(fā)展，有實(shí)驗(yàn)表明，一個企業(yè)如在一年之中沒 有相應(yīng)比例的新的人才加入，將導(dǎo)致員工惰性上升，工作效率降低；同樣人才 流動過快也將導(dǎo)致企業(yè)停滯不前，不僅工作銜接出現(xiàn)問題，使企業(yè)效益遭受潛 在損失，更重要的是給了競爭對手一個喘息的機(jī)會。房地產(chǎn)企業(yè)每年以10到25的人才流動為宜，適度的“換血”增加了員工的工作壓力，可以最大限度 地刺激員工的工作積極性，同時也提高了企業(yè)的競爭力。NO7：【部門獵尋目標(biāo)-企業(yè)介紹】東莞三正集團(tuán)：公司概況：廣東三正集團(tuán)有限公司位于廣東省東莞市，該集團(tuán)以酒店、房地產(chǎn)為重點(diǎn)支 柱產(chǎn)業(yè)，并配套洗衣清潔、印刷、物業(yè)管理、食品、汽修等行業(yè)，是一家吸納國際先進(jìn) 管理思想并創(chuàng)

31、立自身特色的企業(yè)集團(tuán)。集團(tuán)建立了一支具有五星級經(jīng)營管理水準(zhǔn)、獨(dú)特 的經(jīng)營風(fēng)格、集團(tuán)化運(yùn)作的酒店集團(tuán)軍，管理著五星級的三正半山酒店和三星級的蓮湖 渡假村。三正集團(tuán)以“追求卓越、力創(chuàng)精品”為宗旨，每年推出一個新樓盤，高尚住宅 區(qū)正華苑和正豐豪苑開當(dāng)?shù)馗呱泻廊A住宅之先河，三正休閑購物城、三正世紀(jì)新城引入 現(xiàn)代都市商業(yè)文明的新概念。三正集團(tuán)的未來發(fā)展，在繼續(xù)致力提高原有產(chǎn)業(yè)的經(jīng)管理 水平和經(jīng)濟(jì)效益的同時，注目高新科技，逐步融入新經(jīng)濟(jì)潮流，朝著“科學(xué)、實(shí)力、祥 和、富裕”的國際化企業(yè)集團(tuán)邁進(jìn)。東莞富盈集團(tuán)：公司概況：廣東富盈集團(tuán)有限公司成立于一九九五年初，是一家集建筑、房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、物業(yè)管理、酒店經(jīng)營、教育投資等多元化的大型民營企業(yè)集團(tuán)。集團(tuán)現(xiàn)擁有五星 級“富盈酒店”等10家全資子公司，2家合資公司，員工超過5000人。東莞市萬盛房地 產(chǎn)開發(fā)有限公司隸屬于廣東富盈集團(tuán)。公司總部位于東莞市東城區(qū)，是一家以房地產(chǎn)開 發(fā)為主的綜合性企業(yè)；目前，在東莞投資開發(fā)了多個大型房地產(chǎn)項(xiàng)目。深圳富通集團(tuán)：公司概況：深圳市富通房地產(chǎn)集團(tuán)1998年進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，先后開發(fā)建設(shè)了富通苑、富瑰園、富盈門、富佳苑、富通蟠龍居、富通天駿、富通好旺角、富通麗沙花都、東莞理想0769、富通城等一系列