1、本章主要內(nèi)容本章主要內(nèi)容 剩余法的基本原理剩余法的基本原理1 剩余法的基本公式和適用范圍剩余法的基本公式和適用范圍2 剩余法的應(yīng)用剩余法的應(yīng)用3第一節(jié)第一節(jié) 剩余法的基本原理剩余法的基本原理土地影響因素土地用途最高最佳使用原則，合法原則預(yù)計建成后房地產(chǎn)的價格開發(fā)建設(shè)成本利潤投標(biāo)金額投標(biāo)金額 將估價對象房地產(chǎn)預(yù)期開發(fā)后的預(yù)將估價對象房地產(chǎn)預(yù)期開發(fā)后的預(yù)期銷售收入，扣除預(yù)期的正常投入費期銷售收入，扣除預(yù)期的正常投入費用、正常稅金和正常利潤后，將此余用、正常稅金和正常利潤后，將此余額作為估價房地產(chǎn)價格的一種估價方額作為估價房地產(chǎn)價格的一種估價方法。此價格稱為剩余價格或倒算價格。法。此價格稱為剩余價格

2、或倒算價格。 受委托方委托，根據(jù)土地管理的有關(guān)法律法規(guī)和規(guī)章，我中心（掛牌招標(biāo)人）將對位于佛山市禪城區(qū)（地塊編號為04-CG01）的一宗國有土地（位置見附圖）使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓進行公開掛牌招標(biāo)，現(xiàn)將有關(guān)事項公告如下：一、地塊情況： 該地塊位于佛山市禪城區(qū)倚翠園西側(cè)、綠景路南側(cè)，土地凈用地面積為4037平方米，用地性質(zhì)為居住用地，土地使用權(quán)出讓年限為住宅七十年。 該地塊主要用地強度指標(biāo)（按凈用地面積計算）如下：建筑密度30%；容積率3.0；綠地率30%。 該宗地未納入本年度房地產(chǎn)用地計劃，競得者須自行申請。二、中華人民共和國境內(nèi)外公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人，除法律另有規(guī)定外，均可單獨或聯(lián)合參加競價

3、。三、該宗地的付款方式為：成交之日起十五日內(nèi)付清地價款。四、地塊掛牌招標(biāo)的競價時間從2004年6月16日始，至2004年6月17日下午4：00（以現(xiàn)場懸掛的時鐘為準(zhǔn)）止。五、有意參與競價者請于2004年6月9日后到我中心購買掛牌招標(biāo)文件，并在報價前到我中心交付競價保證金100萬元，填寫競價申請書，并辦理競價申請手續(xù)。保證金到達我中心指定賬戶后，方可參加競價。六、競價及定標(biāo)地點在佛山市禪城區(qū)國土資源局三樓會議室（江灣三路28號原石灣區(qū)政府大院5號樓），報價截止時間請各競價人屆時參加。第一節(jié)第一節(jié) 剩余法的基本原理剩余法的基本原理剩余法的理論依據(jù)剩余法的理論依據(jù) 地租理論地租理論 是土地使用者為了

4、獲得土地使用權(quán)而向土地所有者是土地使用者為了獲得土地使用權(quán)而向土地所有者支付的經(jīng)濟代價。支付的經(jīng)濟代價。 土地使用者由于使用土地而繳給土地所有者的超過土地使用者由于使用土地而繳給土地所有者的超過平均利潤以上的那部分剩余價值。平均利潤以上的那部分剩余價值。 地租是直接生產(chǎn)者在生產(chǎn)中所創(chuàng)造的剩余生產(chǎn)物被地租是直接生產(chǎn)者在生產(chǎn)中所創(chuàng)造的剩余生產(chǎn)物被土地所有者占有的部分。土地所有者占有的部分。第一節(jié)第一節(jié) 剩余法的基本原理剩余法的基本原理剩余法的理論依據(jù)剩余法的理論依據(jù) 價格構(gòu)成理論價格構(gòu)成理論W = k + mk ：商品的成本價格：商品的成本價格m：利潤：利潤W ：商品的價格：商品的價格一般商品的價

5、格構(gòu)成形式一般商品的價格構(gòu)成形式W = k + m房地產(chǎn)商品的價格構(gòu)成形式房地產(chǎn)商品的價格構(gòu)成形式共性共性特性特性k ：房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本+稅金稅金m：正常利潤：正常利潤W ：房地產(chǎn)商品的銷售價格：房地產(chǎn)商品的銷售價格第一節(jié)第一節(jié) 剩余法的基本原理剩余法的基本原理剩余法的理論依據(jù)剩余法的理論依據(jù) 價格構(gòu)成理論價格構(gòu)成理論房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本 = 土地成本土地成本 + 建筑成本建筑成本 + 期間費用期間費用土地使用權(quán)的購買價格土地使用權(quán)的購買價格+土地開發(fā)費土地開發(fā)費土地使用權(quán)的購買價格土地使用權(quán)的購買價格房地產(chǎn)預(yù)期房地產(chǎn)預(yù)期銷售收入銷售收入除土地價格以外的除土

6、地價格以外的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本稅金稅金正常利潤正常利潤地租地租第二節(jié)第二節(jié) 剩余法的基本公式和適用范圍剩余法的基本公式和適用范圍建筑面積預(yù)期單方售價收入房屋建筑物的預(yù)期銷售房地產(chǎn)預(yù)房地產(chǎn)預(yù)期銷售收入期銷售收入除土地價格以外的除土地價格以外的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本稅金稅金正常利潤正常利潤土地價格土地價格 =容積率土地面積建筑面積容積率：房屋建筑面積與該房屋所占建筑基地面積的比例關(guān)系。容積率：房屋建筑面積與該房屋所占建筑基地面積的比例關(guān)系。獲取途徑：獲取途徑：出售的房地產(chǎn)：出售的房地產(chǎn)：出租的房地產(chǎn)：出租的房地產(chǎn)：市場法、趨勢法市場法、趨勢法市場法、收益法市場法、收

7、益法第二節(jié)第二節(jié) 剩余法的基本公式和適用范圍剩余法的基本公式和適用范圍房地產(chǎn)預(yù)房地產(chǎn)預(yù)期銷售收入期銷售收入除土地價格以外的除土地價格以外的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本稅金稅金正常利潤正常利潤土地價格土地價格 = 土地開發(fā)費土地開發(fā)費 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本 = 土地成本土地成本 + 建筑成本建筑成本 + 期間費用期間費用土地使用權(quán)的購買價格土地使用權(quán)的購買價格+土地開發(fā)費土地開發(fā)費 建筑成本建筑成本 期間費用期間費用 第二節(jié)第二節(jié) 剩余法的基本公式和適用范圍剩余法的基本公式和適用范圍房地產(chǎn)預(yù)房地產(chǎn)預(yù)期銷售收入期銷售收入除土地價格以外的除土地價格以外的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本房地

8、產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本稅金稅金正常利潤正常利潤土地價格土地價格 = 是指計入土地轉(zhuǎn)讓價格的是指計入土地轉(zhuǎn)讓價格的“七通一平七通一平”（或（或“三通一三通一平平”）費用和基礎(chǔ)設(shè)施費用）費用和基礎(chǔ)設(shè)施費用 “七通一平七通一平”：指施工道路、施工用水、排水排污、電力、通訊、煤氣、熱力的修建、安裝以及平整場地。 “三通一平三通一平”：指施工道路、施工用水、施工用電的的修建、安裝以及平整場地。 “基礎(chǔ)設(shè)施費用基礎(chǔ)設(shè)施費用”：指修建道路、橋梁、地下管道、園林綠化等基礎(chǔ)設(shè)施的投資。 土地開發(fā)費土地開發(fā)費 建筑物本建筑物本 期間費用期間費用 第二節(jié)第二節(jié) 剩余法的基本公式和適用范圍剩余法的基本公式和適用范圍房地產(chǎn)預(yù)房

9、地產(chǎn)預(yù)期銷售收入期銷售收入除土地價格以外的除土地價格以外的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本稅金稅金正常利潤正常利潤土地價格土地價格 = 是指房屋等建筑物的建筑工程成本，包括前期工程費是指房屋等建筑物的建筑工程成本，包括前期工程費用、房屋建筑安裝工程費用以及公共配套設(shè)施費用。用、房屋建筑安裝工程費用以及公共配套設(shè)施費用。 前期工程費用前期工程費用：包括勘察設(shè)計費用和可行性研究費用 房屋建筑安裝工程費房屋建筑安裝工程費：直接費、間接費、計劃利潤。 公共配套設(shè)施費用公共配套設(shè)施費用：兩類。 土地開發(fā)費土地開發(fā)費 建筑成本建筑成本 期間費用期間費用 公共配套設(shè)施費用公共配套設(shè)施費用第一類：第一類：

10、開發(fā)項目內(nèi)獨立的、非營業(yè)性的公共配套設(shè)施費用。第二類：第二類：城市規(guī)劃中配套項目的建設(shè)費用。 開發(fā)項目外為居住服務(wù)的給排水、供電、供暖、工期的增容、增壓開發(fā)項目外為居住服務(wù)的給排水、供電、供暖、工期的增容、增壓 以及交通道路的建設(shè)費用。以及交通道路的建設(shè)費用。 開發(fā)項目內(nèi)部營業(yè)性的公共配套設(shè)施費用開發(fā)項目內(nèi)部營業(yè)性的公共配套設(shè)施費用 開發(fā)項目內(nèi)的非營業(yè)性配套設(shè)施費用開發(fā)項目內(nèi)的非營業(yè)性配套設(shè)施費用 列入開發(fā)建設(shè)成本。第二節(jié)第二節(jié) 剩余法的基本公式和適用范圍剩余法的基本公式和適用范圍房地產(chǎn)預(yù)房地產(chǎn)預(yù)期銷售收入期銷售收入除土地價格以外的除土地價格以外的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本稅金稅金正

11、常利潤正常利潤土地價格土地價格 = 籌資費用籌資費用：籌資利息（自有資金、借入資金）。 管理費用管理費用：組織開發(fā)建設(shè)過程的各項費用。 銷售費用銷售費用：廣告宣傳、銷售代理等費用。 土地開發(fā)費土地開發(fā)費 建筑物本建筑物本 期間費用期間費用 第二節(jié)第二節(jié) 剩余法的基本公式和適用范圍剩余法的基本公式和適用范圍房地產(chǎn)預(yù)房地產(chǎn)預(yù)期銷售收入期銷售收入除土地價格以外的除土地價格以外的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本稅金稅金正常利潤正常利潤土地價格土地價格 = 土地使用稅土地使用稅 經(jīng)營稅金及附加經(jīng)營稅金及附加 包括城鎮(zhèn)土地使用稅和農(nóng)村耕地占用稅，是土地使包括城鎮(zhèn)土地使用稅和農(nóng)村耕地占用稅，是土地使用者

12、在開發(fā)建設(shè)期間按照既定稅率向國家繳納的稅款。用者在開發(fā)建設(shè)期間按照既定稅率向國家繳納的稅款。 計算因素計算因素： 土地面積、每年每平米土地面積的稅額、占用年數(shù)。第二節(jié)第二節(jié) 剩余法的基本公式和適用范圍剩余法的基本公式和適用范圍房地產(chǎn)預(yù)房地產(chǎn)預(yù)期銷售收入期銷售收入除土地價格以外的除土地價格以外的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本稅金稅金正常利潤正常利潤土地價格土地價格 = 土地使用稅土地使用稅 經(jīng)營稅金及附加經(jīng)營稅金及附加 包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加。包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加。 營業(yè)稅：營業(yè)稅：銷售收入的5%。 城市維護建設(shè)稅：城市維護建設(shè)稅：營業(yè)稅的7%，5%。 教

13、育費附加：教育費附加：營業(yè)稅的2%。第二節(jié)第二節(jié) 剩余法的基本公式和適用范圍剩余法的基本公式和適用范圍房地產(chǎn)預(yù)房地產(chǎn)預(yù)期銷售收入期銷售收入除土地價格以外的除土地價格以外的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本稅金稅金正常利潤正常利潤土地價格土地價格 = 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、轉(zhuǎn)讓銷售應(yīng)該取得的一般利潤，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、轉(zhuǎn)讓銷售應(yīng)該取得的一般利潤，可根據(jù)前幾項費用之和按一定比例計算?？筛鶕?jù)前幾項費用之和按一定比例計算。 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)利潤房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)利潤 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓銷售利潤房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓銷售利潤第二節(jié)第二節(jié) 剩余法的基本公式和適用范圍剩余法的基本公式和適用范圍房地產(chǎn)預(yù)房地產(chǎn)預(yù)期銷售收入期銷售收入除土地價格

14、以外的除土地價格以外的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本稅金稅金正常利潤正常利潤土地價格土地價格 =第二節(jié)第二節(jié) 剩余法的基本公式和適用范圍剩余法的基本公式和適用范圍房地產(chǎn)預(yù)房地產(chǎn)預(yù)期銷售收入期銷售收入除土地價格以外的除土地價格以外的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本稅金稅金正常利潤正常利潤土地價格土地價格 = 預(yù)測正確性的預(yù)測正確性的決定因素決定因素 適用條件適用條件第二節(jié)第二節(jié) 剩余法的基本公式和適用范圍剩余法的基本公式和適用范圍房地產(chǎn)預(yù)房地產(chǎn)預(yù)期銷售收入期銷售收入除土地價格以外的除土地價格以外的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本稅金稅金正常利潤正常利潤土地價格土地價格 = 優(yōu)點優(yōu)點

15、 缺缺點點貨幣的時間價值貨幣的時間價值 指同量資金在兩個不同時點的價值之差，用絕對量指同量資金在兩個不同時點的價值之差，用絕對量來反映為來反映為“利息利息”，用相對量來反映為，用相對量來反映為“利率利率”。 計息起點：該項費用發(fā)生的時間點。計息起點：該項費用發(fā)生的時間點。 計息終點：開發(fā)期結(jié)束的時間點。計息終點：開發(fā)期結(jié)束的時間點。計息期：計息期： 費用不是發(fā)生在某一個時間點，而是在某個費用不是發(fā)生在某一個時間點，而是在某個時間段內(nèi)連續(xù)發(fā)生，計息時通常將其假設(shè)為在所時間段內(nèi)連續(xù)發(fā)生，計息時通常將其假設(shè)為在所發(fā)生的時間段內(nèi)均勻投資。發(fā)生的時間段內(nèi)均勻投資。%100/本金單位時間內(nèi)增加的利息利率貨

16、幣的時間價值貨幣的時間價值)1 (trPvcc ：期末資金總額：期末資金總額r ：利率：利率Pv：資金的現(xiàn)值：資金的現(xiàn)值t ：投資期數(shù)：投資期數(shù) 單利計息：每期均按原始本金計算利息單利計息：每期均按原始本金計算利息計息方式：計息方式：trPvc)1 ( 復(fù)利計息：以上一期的利息加上本金為基數(shù)計算當(dāng)期的利息復(fù)利計息：以上一期的利息加上本金為基數(shù)計算當(dāng)期的利息trcPv)1/( 資金現(xiàn)值：資金現(xiàn)值：第三節(jié)第三節(jié) 剩余法應(yīng)用步驟剩余法應(yīng)用步驟第三節(jié)第三節(jié) 剩余法應(yīng)用步驟剩余法應(yīng)用步驟1 待估價土地的位置：待估價土地的位置： 城市性質(zhì)、地區(qū)性質(zhì)、具體坐落位置城市性質(zhì)、地區(qū)性質(zhì)、具體坐落位置2 土地面積

17、、形狀、地形地質(zhì)條件以及基礎(chǔ)設(shè)施的現(xiàn)狀和目標(biāo)土地面積、形狀、地形地質(zhì)條件以及基礎(chǔ)設(shè)施的現(xiàn)狀和目標(biāo)3 政府規(guī)劃限制：政府規(guī)劃限制： 土地用途、容積率、建筑高度、公建比例、綠化土地用途、容積率、建筑高度、公建比例、綠化覆蓋率等覆蓋率等4 有關(guān)土地的權(quán)利狀況：有關(guān)土地的權(quán)利狀況： 使用年限、續(xù)期、轉(zhuǎn)讓、抵押的有關(guān)規(guī)定使用年限、續(xù)期、轉(zhuǎn)讓、抵押的有關(guān)規(guī)定第三節(jié)第三節(jié) 剩余法應(yīng)用步驟剩余法應(yīng)用步驟 根據(jù)城市規(guī)劃對該土地的規(guī)劃限制，當(dāng)前的市場需要根據(jù)城市規(guī)劃對該土地的規(guī)劃限制，當(dāng)前的市場需要和以后發(fā)展趨勢，選擇該土地的用途、容積率和小區(qū)規(guī)劃和以后發(fā)展趨勢，選擇該土地的用途、容積率和小區(qū)規(guī)劃布局。布局。 以

18、項目自身的人力、物理、財力的安排為基礎(chǔ)，參照以項目自身的人力、物理、財力的安排為基礎(chǔ)，參照已完成的同類項目的正常建設(shè)周期確定。已完成的同類項目的正常建設(shè)周期確定。第三節(jié)第三節(jié) 剩余法應(yīng)用步驟剩余法應(yīng)用步驟 參照已完工的同類房地產(chǎn)項目的造價，考慮通貨膨脹參照已完工的同類房地產(chǎn)項目的造價，考慮通貨膨脹和建筑材料等的價格變化。和建筑材料等的價格變化。 市場法、趨勢法市場法、趨勢法第三節(jié)第三節(jié) 剩余法應(yīng)用步驟剩余法應(yīng)用步驟例例4-1 ：某城市有一幅：某城市有一幅5000平方米的土地擬出讓，在城市規(guī)劃中，該土地平方米的土地擬出讓，在城市規(guī)劃中，該土地屬于商品住宅用地，容積率初步規(guī)定為屬于商品住宅用地，容

19、積率初步規(guī)定為2或或3。根據(jù)調(diào)查，有關(guān)商品住宅。根據(jù)調(diào)查，有關(guān)商品住宅的售價、開發(fā)建設(shè)成本、稅費以及正常利潤率的資料如下：的售價、開發(fā)建設(shè)成本、稅費以及正常利潤率的資料如下：（1）商品房單方售價為）商品房單方售價為2600元元（2）土地使用稅為每年）土地使用稅為每年10元元/平米，建設(shè)期為兩年平米，建設(shè)期為兩年（3）土地開發(fā)費為）土地開發(fā)費為350元元/平米平米（4）建筑成本為）建筑成本為1200元元/平米平米（5）利息按年利率）利息按年利率5%計算計算（6）管理費用和銷售費用總額為）管理費用和銷售費用總額為30.1萬元萬元（7）利潤按建設(shè)成本）利潤按建設(shè)成本(建筑成本建筑成本,土地使用稅土地

20、使用稅,土地開發(fā)費土地開發(fā)費,財務(wù)費財務(wù)費)的的20%計算計算（8）經(jīng)營稅金及附加按房屋售價的）經(jīng)營稅金及附加按房屋售價的5.45%計算。計算。（一）不考慮貨幣的時間價值的情形（一）不考慮貨幣的時間價值的情形試在容積率分別為試在容積率分別為2和和3時，對該住宅用地進行估價。時，對該住宅用地進行估價。第三節(jié)第三節(jié) 剩余法應(yīng)用步驟剩余法應(yīng)用步驟（一）不考慮貨幣的時間價值的情形（一）不考慮貨幣的時間價值的情形房地產(chǎn)預(yù)房地產(chǎn)預(yù)期銷售收入期銷售收入除土地價格以外的除土地價格以外的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本稅金稅金正常利潤正常利潤土地價格土地價格 =1. 當(dāng)容積率為當(dāng)容積率為2時時（2）除土地價

21、格以外的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本）除土地價格以外的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本（萬元）商品房銷售收入2600100002600)(10000250002m商品房建筑總面積（1）房地產(chǎn)預(yù)期收入）房地產(chǎn)預(yù)期收入（萬元）商品房建筑成本1200100001200（萬元）土地開發(fā)費1755000350（萬元）.11405（萬元）銷售費用管理費用期間費用.130第三節(jié)第三節(jié) 剩余法應(yīng)用步驟剩余法應(yīng)用步驟（一）不考慮貨幣的時間價值的情形（一）不考慮貨幣的時間價值的情形房地產(chǎn)預(yù)房地產(chǎn)預(yù)期銷售收入期銷售收入除土地價格以外的除土地價格以外的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本稅金稅金正常利潤正常利潤土地價格土地價格 =1. 當(dāng)容

22、積率為當(dāng)容積率為2時時（4）利息）利息（萬元）經(jīng)營稅金及附加.7141%5.452600)(102105000萬元土地使用稅（3）稅金）稅金（萬元）第二年：（萬元）第一年：（5379 .51%52.56925 .692125.317%52.5692（萬元）（5.269%5120010175（萬元）.7151（萬元）利息總額25.69735.951125.317第三節(jié)第三節(jié) 剩余法應(yīng)用步驟剩余法應(yīng)用步驟（一）不考慮貨幣的時間價值的情形（一）不考慮貨幣的時間價值的情形房地產(chǎn)預(yù)房地產(chǎn)預(yù)期銷售收入期銷售收入除土地價格以外的除土地價格以外的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本稅金稅金正常利潤正常利潤土地

23、價格土地價格 =1. 當(dāng)容積率為當(dāng)容積率為2時時（6）土地價格總額）土地價格總額（萬元）（利潤額5.8290%20*5.269120010175（萬元）土地價格總額0.16835.8290151.769.25-.114052600（5）利潤）利潤平米）（元單方土地價格/2 .1366500010.683平米）（元熟地樓面價/0.1683100000.1683第三節(jié)第三節(jié) 剩余法應(yīng)用步驟剩余法應(yīng)用步驟例例4-2 ：某開發(fā)商準(zhǔn)備于：某開發(fā)商準(zhǔn)備于2002年年6月受讓一幅月受讓一幅“七通一平七通一平”的待建筑空地，的待建筑空地，土地面積為土地面積為2000平米，土地形狀規(guī)則，有關(guān)資料如下：平米，土地

24、形狀規(guī)則，有關(guān)資料如下：（1）根據(jù)城市規(guī)劃規(guī)定，該土地的最佳用途為商住混合，）根據(jù)城市規(guī)劃規(guī)定，該土地的最佳用途為商住混合，13層為商店，其層為商店，其余為商品住宅；余為商品住宅；（2）容積率為）容積率為5（3）建筑高度為）建筑高度為28米，可建米，可建10層，層高為層，層高為28米；米；（4）預(yù)計建設(shè)期為）預(yù)計建設(shè)期為3年，即年，即2005年年6月完工；月完工；（5）土地使用稅每年每平方米為）土地使用稅每年每平方米為10元；元；（6）除土地買價以外的房屋建設(shè)成本預(yù)計為）除土地買價以外的房屋建設(shè)成本預(yù)計為1500元元/平米；平米；（7）年利率為）年利率為5%；（8）利潤率按照土地使用稅、房屋綜

25、合建設(shè)成及利息的）利潤率按照土地使用稅、房屋綜合建設(shè)成及利息的25%計算。計算。（9）經(jīng)營稅金及附加為銷售收入的）經(jīng)營稅金及附加為銷售收入的5.45%；（二）考慮貨幣時間價值的情形（二）考慮貨幣時間價值的情形第三節(jié)第三節(jié) 剩余法應(yīng)用步驟剩余法應(yīng)用步驟（10）房屋銷售采用預(yù)售與現(xiàn)房銷售相結(jié)合的方法。根據(jù)預(yù)計，商業(yè)用房可）房屋銷售采用預(yù)售與現(xiàn)房銷售相結(jié)合的方法。根據(jù)預(yù)計，商業(yè)用房可于于2002年年12月通過預(yù)售全部售完，單方平均售價為月通過預(yù)售全部售完，單方平均售價為5500元；元；30%的住宅也可的住宅也可在在2002年年12月通過預(yù)售售出，單方平均售價為月通過預(yù)售售出，單方平均售價為4000元

26、，另外元，另外30%將在竣工當(dāng)將在竣工當(dāng)年即年即2005年年6月出售，單方平均售價為月出售，單方平均售價為4500元，尚有元，尚有40的住宅需要在建成的住宅需要在建成1年后才能售出，單方平均售價為年后才能售出，單方平均售價為5000元。元。（11）在）在3年建設(shè)期內(nèi)，有關(guān)開發(fā)建設(shè)資金的發(fā)生情況為：第一年投入資金的年建設(shè)期內(nèi)，有關(guān)開發(fā)建設(shè)資金的發(fā)生情況為：第一年投入資金的50%，第二年投入資金的，第二年投入資金的30%，第三年投入，第三年投入20%，并假定在各年內(nèi)是均衡投，并假定在各年內(nèi)是均衡投入的。入的。 根據(jù)以上資料，要求用剩余法估算根據(jù)以上資料，要求用剩余法估算2002年年6月該土地可以接

27、月該土地可以接受的受讓價格。受的受讓價格。第三節(jié)第三節(jié) 剩余法應(yīng)用步驟剩余法應(yīng)用步驟房地產(chǎn)預(yù)房地產(chǎn)預(yù)期銷售收入期銷售收入除土地價格以外的除土地價格以外的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本稅金稅金正常利潤正常利潤土地價格土地價格 =）（商業(yè)用房建筑面積2300010000.30m)(10000520002m房屋建筑總面積（1）房地產(chǎn)預(yù)期收入）房地產(chǎn)預(yù)期收入（萬元）（商業(yè)用房銷售收入4.21610%51130005500/21）（住宅用房建筑面積27000 m估價時點：估價時點：2002年年6月，貼現(xiàn)率為月，貼現(xiàn)率為5%3/21%51121004500%51121004000）（）（居住用房銷售

28、收入（萬元）83.27878.711519.28166.78194%51128005000）（ （萬元）房地產(chǎn)預(yù)期銷售收入7.0439883.27874.21610第三節(jié)第三節(jié) 剩余法應(yīng)用步驟剩余法應(yīng)用步驟房地產(chǎn)預(yù)房地產(chǎn)預(yù)期銷售收入期銷售收入除土地價格以外的除土地價格以外的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本稅金稅金正常利潤正常利潤土地價格土地價格 =（2）除土地價格以外的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本）除土地價格以外的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本/25/23/21%51%201500%51%301500%51%501500）（）（）（房屋建筑成本（萬元）房屋建筑成本1500100001500不考慮貨幣的時間價值：

29、考慮貨幣的時間價值：（萬元）2.71415第三節(jié)第三節(jié) 剩余法應(yīng)用步驟剩余法應(yīng)用步驟/25/23/21%5112%5112%5112）（）（）（土地使用稅房地產(chǎn)預(yù)房地產(chǎn)預(yù)期銷售收入期銷售收入除土地價格以外的除土地價格以外的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本稅金稅金正常利潤正常利潤土地價格土地價格 =（3）稅金）稅金（萬元）經(jīng)營稅金及附加0.7239%5.4507.4398（萬元）土地使用稅（每年）2200010土地使用稅：經(jīng)營稅金及附加：（萬元）8.55第三節(jié)第三節(jié) 剩余法應(yīng)用步驟剩余法應(yīng)用步驟33 .355%25%25)72.141558. 5(%25地價地價利潤率綜合建設(shè)成本）土地使用稅

30、（地價房地產(chǎn)預(yù)房地產(chǎn)預(yù)期銷售收入期銷售收入除土地價格以外的除土地價格以外的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本稅金稅金正常利潤正常利潤土地價格土地價格 =（4）利息）利息（萬元）地價%254.72381由于之前各項投資均已估算到估價時點，此處不計算利息。（5）正常利潤）正常利潤（6）土地價格）土地價格33 .355%25.702398.5527 .141570 .4398地價地價（萬元）地價9.31905（元）單方土地價格5.9952620009.31905（元）熟地樓面價9.3190555.99526第三節(jié)第三節(jié) 剩余法應(yīng)用步驟剩余法應(yīng)用步驟房地產(chǎn)預(yù)房地產(chǎn)預(yù)期銷售收入期銷售收入除土地價格以外

31、的除土地價格以外的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本稅金稅金正常利潤正常利潤土地價格土地價格 =（1）地價作為投資，但沒有產(chǎn)生利潤）地價作為投資，但沒有產(chǎn)生利潤（2）地價作為投資的構(gòu)成部分，但沒有計算利息）地價作為投資的構(gòu)成部分，但沒有計算利息（3）利息可計入開發(fā)建設(shè)總成本，但不應(yīng)作為計算利潤的依據(jù)）利息可計入開發(fā)建設(shè)總成本，但不應(yīng)作為計算利潤的依據(jù)不考慮貨幣的時間價值計算結(jié)果所存在的問題：不考慮貨幣的時間價值計算結(jié)果所存在的問題：（4）收入與成本之間的簡單加減，忽略了貨幣的增值。）收入與成本之間的簡單加減，忽略了貨幣的增值。第三節(jié)第三節(jié) 剩余法應(yīng)用步驟剩余法應(yīng)用步驟房地產(chǎn)預(yù)房地產(chǎn)預(yù)期銷售收

32、入期銷售收入除土地價格以外的除土地價格以外的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本稅金稅金正常利潤正常利潤土地價格土地價格 =（1）計算基礎(chǔ)問題）計算基礎(chǔ)問題（2）利潤的計算基數(shù)問題）利潤的計算基數(shù)問題（3）宅地化率或建筑覆蓋率指標(biāo)的考慮）宅地化率或建筑覆蓋率指標(biāo)的考慮以預(yù)測為基礎(chǔ)，以平均水平為基準(zhǔn)。 地價必須計算利息，同時也應(yīng)獲得利潤，但計入利潤不利于提高企業(yè)的資金利用率。 關(guān)于稅金1. 關(guān)于資金的時間價值2.第二節(jié)第二節(jié) 剩余法的基本公式和適用范圍剩余法的基本公式和適用范圍房地產(chǎn)預(yù)房地產(chǎn)預(yù)期銷售收入期銷售收入除土地價格以外的除土地價格以外的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本稅金稅金正常利潤正常利潤土地價格土地價格 = 土地使用稅土地使用稅 經(jīng)營稅金及附加經(jīng)營稅金及附加 包括城鎮(zhèn)土地使用稅和農(nóng)村耕地占用稅，是土地使包括城鎮(zhèn)土地使用稅和農(nóng)村耕地占用稅，是土地使用者在開發(fā)建設(shè)期間按照既定稅率向國家繳納的