1、三金三金鑫城國(guó)際價(jià)值思考鑫城國(guó)際價(jià)值思考一、市場(chǎng)回顧（從（從20022002年說(shuō)起年說(shuō)起） 2002 2002年年底，南京三金房地產(chǎn)公司以年年底，南京三金房地產(chǎn)公司以4.8054.805億天價(jià)拿億天價(jià)拿得新華西路編號(hào)為得新華西路編號(hào)為P2002P2002（027027）地塊，其樓面地價(jià)為）地塊，其樓面地價(jià)為12001200元每平方米，創(chuàng)下了當(dāng)年地價(jià)新高。這塊地總建筑面積元每平方米，創(chuàng)下了當(dāng)年地價(jià)新高。這塊地總建筑面積4040余萬(wàn)余萬(wàn)平方米，這是迄今為止，新華區(qū)域所推出的最大一宗土地。平方米，這是迄今為止，新華區(qū)域所推出的最大一宗土地。 從此，奠定了新華路王者地位。從此，奠定了新華路王者地位。

2、也開始了新華片區(qū)在武漢版圖上的一段傳奇發(fā)展歷程。也開始了新華片區(qū)在武漢版圖上的一段傳奇發(fā)展歷程。2006起，大型住區(qū)總匯起，大型住區(qū)總匯代表項(xiàng)目：鑫城國(guó)際、美林代表項(xiàng)目：鑫城國(guó)際、美林公館公館2005-2006，精品樓盤聚集，精品樓盤聚集代表項(xiàng)目：北湖假日、西北代表項(xiàng)目：北湖假日、西北湖鳳凰城、兩湖總督湖鳳凰城、兩湖總督2002-2004，高檔物業(yè)先鋒，高檔物業(yè)先鋒代表項(xiàng)目：世紀(jì)華庭、福代表項(xiàng)目：世紀(jì)華庭、福星城市花園、萬(wàn)豪國(guó)際星城市花園、萬(wàn)豪國(guó)際 新華路的發(fā)展分新華路的發(fā)展分3 3個(gè)個(gè)歷史時(shí)期，由南向北依歷史時(shí)期，由南向北依次成為開發(fā)熱點(diǎn)，新華次成為開發(fā)熱點(diǎn)，新華路整體規(guī)劃價(jià)值凸顯。路整體規(guī)

3、劃價(jià)值凸顯。新華西路成為今后的地新華西路成為今后的地產(chǎn)焦點(diǎn)。產(chǎn)焦點(diǎn)。 這里是武漢市最早發(fā)這里是武漢市最早發(fā)展起來(lái)的高檔居住區(qū)之展起來(lái)的高檔居住區(qū)之一。回歸中心城區(qū)的熱一。回歸中心城區(qū)的熱潮最先由這里開始策源。潮最先由這里開始策源。新華路發(fā)展新華路發(fā)展地產(chǎn)新秀地產(chǎn)新秀-新華西新華西新華時(shí)代日月華庭美林公館淺水灣金利明珠花園 新華西目前聚集大量新華西目前聚集大量在開發(fā)項(xiàng)目，加在開發(fā)項(xiàng)目，加0505年開年開發(fā)的一些項(xiàng)目，總量約發(fā)的一些項(xiàng)目，總量約100100萬(wàn)方。而當(dāng)年引起最萬(wàn)方。而當(dāng)年引起最大關(guān)注的最大項(xiàng)目，一大關(guān)注的最大項(xiàng)目，一直遲遲未露面，但卻留直遲遲未露面，但卻留給這個(gè)片區(qū)最大的期待。給這個(gè)

4、片區(qū)最大的期待。國(guó)際國(guó)際鑫城鑫城二、市場(chǎng)分析（20062006年，烽火連天年，烽火連天）1、宏觀市場(chǎng)分析宏觀政策2005-3中央政府工作報(bào)告指出整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)次序，治理房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的勢(shì)頭2005-3國(guó)務(wù)院頒布關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知2005-4國(guó)務(wù)院辦公廳規(guī)定：國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)禁建商品房2005-4國(guó)務(wù)院出臺(tái)進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控2005-4國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布關(guān)于促進(jìn)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)進(jìn)一步提高發(fā)展水平若干意見的通知2005-4國(guó)土資源部開始將2005年國(guó)土資源利用計(jì)劃下達(dá)各地2005-5建設(shè)部、發(fā)改委七部委聯(lián)合發(fā)布關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見2005-5建設(shè)部發(fā)布了進(jìn)一步加強(qiáng)穩(wěn)定住房

5、價(jià)格的通知2005-5財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)局聯(lián)合下發(fā)關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知2006-56項(xiàng)措施穩(wěn)定房?jī)r(jià)，包括金融，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整等措施2006-7六部委限制外資條例正式出臺(tái)稅收政策2005-3中國(guó)人民銀行對(duì)二次置業(yè)者提高住房首付，對(duì)三次置業(yè)者提高貸款利率2005-3房地產(chǎn)新的征稅制度確定，首選地級(jí)城市試點(diǎn)2005-3央行調(diào)整房地產(chǎn)貸款利率及首付比例2006-1征收房產(chǎn)交易個(gè)人所得稅2006-4央行再次提高房地產(chǎn)貸款利率2006-7央行再次提高房地產(chǎn)貸款利率地區(qū)政策2005-3武漢公積金貸款相關(guān)政策調(diào)整2005-6武漢市公布“普通住宅”標(biāo)準(zhǔn)2005-6武漢市采取四大措施，調(diào)控土地供應(yīng)，

6、控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲2005-6武漢市開發(fā)辦和市物價(jià)局通知，商品房銷售需實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)原則2005-6武漢市發(fā)布商品房廣告“五不準(zhǔn)”通知2006-2武漢市二手房交易契稅提高一倍各項(xiàng)政策出臺(tái)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整以及購(gòu)房/投資逐漸趨向理性化房地產(chǎn)開發(fā)投資額152.2113.60204060801001201401602005年上半年2006年上半年土地成交量（單位：畝）123411250500100015002005年上半年2006年上半年房地產(chǎn)指標(biāo)對(duì)比圖05001000150020002005上半年1782.905087175.9562842480.54919912006上半年170016142

7、0施工面積竣工面積預(yù)銷售面積銷售價(jià)格對(duì)比圖30003100320033003400350036003700系列134163584360020052006一季度2006二季度武漢市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r武漢市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r市場(chǎng)整體發(fā)展平穩(wěn)/部分指標(biāo)增幅回落 宏觀調(diào)控作用將逐步顯現(xiàn)，市場(chǎng)整體發(fā)展平穩(wěn)，市場(chǎng)鋼性需求依然存在。宏觀調(diào)控作用將逐步顯現(xiàn)，市場(chǎng)整體發(fā)展平穩(wěn)，市場(chǎng)鋼性需求依然存在。宏觀市場(chǎng)總體特點(diǎn)宏觀市場(chǎng)總體特點(diǎn)2、漢口區(qū)域市場(chǎng)分析重點(diǎn)區(qū)域代表性項(xiàng)目分布圖重點(diǎn)區(qū)域代表性項(xiàng)目分布圖中心區(qū)內(nèi)的中高端項(xiàng)目（已推或即將推出部分）總供應(yīng)量在200萬(wàn)左右，均價(jià)多在5000以上，高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。本項(xiàng)目本項(xiàng)目222

8、2萬(wàn)萬(wàn)4.54.5萬(wàn)萬(wàn)13.613.6萬(wàn)萬(wàn)150150萬(wàn)萬(wàn)27.627.6萬(wàn)萬(wàn)4545萬(wàn)萬(wàn)1010萬(wàn)萬(wàn)5.555.55萬(wàn)萬(wàn) 復(fù)合型物業(yè)的開發(fā)價(jià)值大于單一物業(yè)開發(fā)復(fù)合型物業(yè)的開發(fā)價(jià)值大于單一物業(yè)開發(fā)； 中高端項(xiàng)目主要集中在沿江片、中心商業(yè)片及新華路片；中高端項(xiàng)目主要集中在沿江片、中心商業(yè)片及新華路片； 中心區(qū)價(jià)值倍受關(guān)注，大量高檔項(xiàng)目面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)。中心區(qū)價(jià)值倍受關(guān)注，大量高檔項(xiàng)目面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)。漢口區(qū)域市場(chǎng)結(jié)論漢口區(qū)域市場(chǎng)結(jié)論3、新華西市場(chǎng)分析在售項(xiàng)目待售項(xiàng)目待開發(fā)項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)分析鑫城國(guó)際鑫城國(guó)際40萬(wàn)萬(wàn)創(chuàng)意創(chuàng)意SOHOSOHO2.23萬(wàn)新華豪庭新華豪庭3.36萬(wàn)兩湖總都兩湖總都5.5

9、5萬(wàn)西北湖西北湖 鳳凰城鳳凰城10萬(wàn)北湖假日北湖假日4.6萬(wàn)日月華庭日月華庭8.3萬(wàn)淺水灣淺水灣4.47萬(wàn)萬(wàn)全城萬(wàn)全城美林公館美林公館30萬(wàn)偉業(yè)大廈偉業(yè)大廈新華時(shí)代新華時(shí)代9.73萬(wàn)江花實(shí)業(yè)總公司江花實(shí)業(yè)總公司3萬(wàn)金利明珠花園金利明珠花園4.34萬(wàn)昌盛項(xiàng)目昌盛項(xiàng)目19.8萬(wàn)長(zhǎng)安麗都長(zhǎng)安麗都三、項(xiàng)目要點(diǎn)分析（現(xiàn)在，我們披甲歸來(lái)（現(xiàn)在，我們披甲歸來(lái)）核心問(wèn)題：如何在未來(lái)非常有潛力，但現(xiàn)在尚未成熟的區(qū)域打造成功的綜合項(xiàng)目？1、經(jīng)典項(xiàng)目回顧經(jīng)典項(xiàng)目介紹經(jīng)典項(xiàng)目介紹水岸星城水岸星城華潤(rùn)鳳凰城華潤(rùn)鳳凰城武漢住宅項(xiàng)目武漢住宅項(xiàng)目華潤(rùn)中心華潤(rùn)中心深圳商業(yè)項(xiàng)目深圳商業(yè)項(xiàng)目綜合項(xiàng)目實(shí)例綜合項(xiàng)目實(shí)例-華潤(rùn)中心華潤(rùn)中

10、心 占地面積占地面積8 8萬(wàn)平米，總?cè)f平米，總建筑面積建筑面積5555萬(wàn)平米，總投資萬(wàn)平米，總投資4040億港幣。分二期開發(fā)；一億港幣。分二期開發(fā)；一期總建筑面積期總建筑面積2323萬(wàn)平米，萬(wàn)平米，20042004年年1212月完工。月完工。 一期包含寫字樓（華潤(rùn)一期包含寫字樓（華潤(rùn)大廈）及商業(yè)（萬(wàn)象城）。大廈）及商業(yè)（萬(wàn)象城）。 二期規(guī)劃中，以五星級(jí)二期規(guī)劃中，以五星級(jí)酒店、酒店公寓、商業(yè)步行酒店、酒店公寓、商業(yè)步行街組成。街組成。華華 潤(rùn)潤(rùn) 中心中心華潤(rùn)華潤(rùn)大廈大廈萬(wàn)象城萬(wàn)象城華潤(rùn)中心華潤(rùn)中心二期二期華潤(rùn)中心華潤(rùn)中心深圳唯一的深圳唯一的 都市綜合體都市綜合體18.818.8萬(wàn)平米深圳商業(yè)航

11、母萬(wàn)平米深圳商業(yè)航母不但推銷消費(fèi)商品，而且推銷時(shí)尚生活方式不但推銷消費(fèi)商品，而且推銷時(shí)尚生活方式四大領(lǐng)航國(guó)際品牌主力店四大領(lǐng)航國(guó)際品牌主力店 萬(wàn)象城萬(wàn)象城6 6層商業(yè)樓面（含地下一層）層商業(yè)樓面（含地下一層） 深圳最大、華南最好、深圳最大、華南最好、中國(guó)最具示范效應(yīng)的超大型中國(guó)最具示范效應(yīng)的超大型室內(nèi)購(gòu)物中心。室內(nèi)購(gòu)物中心。酒店酒店寫字樓寫字樓商務(wù)公寓商務(wù)公寓高檔商業(yè)高檔商業(yè)都市住宅都市住宅商務(wù)租客商務(wù)租客高消費(fèi)人流高消費(fèi)人流旅游租客旅游租客商務(wù)消費(fèi)人流商務(wù)消費(fèi)人流住家消費(fèi)人流住家消費(fèi)人流資源平臺(tái)資源平臺(tái)提升品質(zhì)提升品質(zhì)提升品質(zhì)提升品質(zhì)都市綜合體價(jià)值都市綜合體價(jià)值 區(qū)域形象提升，大規(guī)模高尚住宅區(qū)形成；區(qū)域形象提升，大規(guī)模高尚住宅區(qū)形成； 區(qū)域配套完善，專業(yè)賣場(chǎng)，百貨、零售購(gòu)物、娛樂餐飲、社區(qū)服務(wù)為一體的區(qū)域配套完善，專業(yè)賣場(chǎng)，百貨、零售購(gòu)物、娛樂餐飲、社區(qū)服務(wù)為一體的區(qū)域商業(yè)中心形成；區(qū)域商業(yè)中心形成；案例：新世界中心通過(guò)對(duì)新世界商場(chǎng)亞洲旗艦店品牌高檔商業(yè)定位，提升住宅的形象和檔次，綜合價(jià)值高。本項(xiàng)目可通過(guò)前期商業(yè)規(guī)劃及品牌招商的本項(xiàng)目可通過(guò)前期商業(yè)規(guī)劃及品牌招商的宣傳，展示項(xiàng)目未來(lái)繁華的商業(yè)配套，支宣傳，展示項(xiàng)目未來(lái)繁華的商業(yè)配套，支撐住宅的價(jià)值提升。撐住宅的價(jià)值提升。實(shí)景展示圖片施工階段，在人流量較大的臨街建筑顯現(xiàn)前可充分利用圍板廣告發(fā)布項(xiàng)目信息；施工