1、世紀(jì)龍朝徐公島項(xiàng)目建議書國內(nèi)島嶼開發(fā)狀況目前世界范圍內(nèi)旅游行業(yè)蓬勃發(fā)展，國內(nèi)外島嶼開發(fā)呈現(xiàn)出：旅游島嶼項(xiàng)目開發(fā)較多，同類產(chǎn)品定位雷同，同質(zhì)化競爭趨向激烈等情況。1、開發(fā)體量過多中國的海島資源豐富，面積大于500平方米的島嶼有6000多個(gè)，面積在500平方米以下的島嶼和巖礁數(shù)量巨大，約上萬個(gè)，其中約94%的島嶼為無人居住島嶼。目前一些面積較大且有人居住的海島大多利用已有的資源開發(fā)成或即將開發(fā)為旅游區(qū)。目前，僅舟山市現(xiàn)有現(xiàn)有的旅游區(qū)就達(dá)10多個(gè)，其中比較著名的旅游線路就有：普陀山桃花島海金沙、撩人情思的塔灣金沙景區(qū)大佛巖景區(qū)水深潮緩、絢麗多彩的桃花港景帶朱家尖嵊泗列島沈家門定海岱山秀山島浙江省十五

2、期間重點(diǎn)海域旅游開發(fā)項(xiàng)目：地區(qū)寧波市項(xiàng)目名稱北侖山休閑中心（郵輪服務(wù)中心）項(xiàng)目項(xiàng)目類型旅游車船項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)擬建建設(shè)起止年限投資總額（萬元）50000投資結(jié)構(gòu)國有企業(yè)包括北侖山觀光區(qū)、海濱公園、國際游輪碼頭、休閑服務(wù)中心、湖中湖、主要建設(shè)內(nèi)容野營度假區(qū)、旅游特色街等。由寧波港集團(tuán)有限公司投資建設(shè)的5萬噸級寧波港北侖山多用途碼頭目前進(jìn)展情況已開始開工前準(zhǔn)備工作。北侖山海濱公園進(jìn)入前期籌建階段，投資單位和投資額待定。地區(qū)寧波市項(xiàng)目名稱寧海灣旅游度假區(qū)游艇基地項(xiàng)目類型旅游車船項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)新建建設(shè)起止年限20072010投資總額（萬元）12000投資結(jié)構(gòu)外資企業(yè)主要建設(shè)內(nèi)容建設(shè)五星級游艇俱樂部和游艇泊位

3、碼頭，陸地30畝、碼頭水域50畝。由美國雙門貿(mào)易公司投資1600萬美元進(jìn)行開發(fā)寧海灣游艇俱樂部，已目前進(jìn)展情況與寧?？h臨港開發(fā)區(qū)管委會(huì)正式簽訂投資協(xié)議書，市發(fā)改委已立項(xiàng)， 環(huán)保、國土、規(guī)劃等相關(guān)手續(xù)正在辦理中。地區(qū)溫州市項(xiàng)目名稱溫州海口度假村項(xiàng)目類型旅游景區(qū)建設(shè)性質(zhì)新建建設(shè)起止年限2006-2010投資總額（萬元）58000投資結(jié)構(gòu)政府、企業(yè)主要建設(shè)內(nèi)容度假中心、會(huì)所、游艇俱樂部目前進(jìn)展情況已征地143畝，規(guī)劃設(shè)計(jì)啟動(dòng)地區(qū)嘉興市項(xiàng)目名稱白塔山海島生態(tài)旅游區(qū)項(xiàng)目類型旅游景區(qū)建設(shè)性質(zhì)在建建設(shè)起止年限2007-2010投資總額（萬元）8000投資結(jié)構(gòu)海鹽旅游投資公司主要建設(shè)內(nèi)容島、山旅游景點(diǎn)開發(fā)目前

4、進(jìn)展情況已開工建設(shè)地區(qū)舟山市項(xiàng)目名稱舟山馬目海島生態(tài)休閑旅游區(qū)項(xiàng)目類型旅游景區(qū)建設(shè)性質(zhì)新建建設(shè)起止年限20072009投資總額（萬元）30000投資結(jié)構(gòu)企業(yè)發(fā)展成為一個(gè)大型海島生態(tài)度假休閑區(qū)、東海鳥類特殊生態(tài)觀光體驗(yàn)區(qū)，突出東海鳥島和海岸濕地的生態(tài)資源，開發(fā)高檔次、生態(tài)型、體驗(yàn)型的特色生態(tài)旅游產(chǎn)品， 建成與國際全面接軌的海島生態(tài)休閑中心，中主要建設(shè)內(nèi)容國生態(tài)度假旅游產(chǎn)品的示范工程， 中國海島生態(tài)旅游的知名品牌。 開發(fā) 建設(shè)的主要項(xiàng)目有海島天堂主題度假中心、 濱海濕地高爾夫公園、全年 候休閑度假中心、漁人碼頭、濕地生態(tài)度假村、東海鳥島等。2007年完成了馬目控規(guī)編制，啟動(dòng)海鳥博物館、休閑體驗(yàn)旅游

5、項(xiàng)目以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，部分項(xiàng)目對外推介、招商引資；2008年建設(shè)東目前進(jìn)展情況海海鳥博物館、濕地生態(tài)度假村；2009年全年候休閑度假中心、漁人碼頭、東海鳥島生態(tài)區(qū)建設(shè)。地區(qū)舟山市項(xiàng)目名稱游艇俱樂部項(xiàng)目項(xiàng)目類型旅游車船建設(shè)性質(zhì)新建建設(shè)起止年限20072009投資總額（萬元）25000投資結(jié)構(gòu)企業(yè)游艇泊位250個(gè)，配套附屬設(shè)施（游艇修理、保養(yǎng)場所、加油加水場所、主要建設(shè)內(nèi)容游艇駕駛員培訓(xùn)中心等）。2007年完成了游艇俱樂部規(guī)劃設(shè)計(jì)，并啟動(dòng)了部分設(shè)施建成；2008年目前進(jìn)展情況完成配套設(shè)施、游艇碼頭建設(shè)，2009年全部建成并營業(yè)。地區(qū)舟山市項(xiàng)目名稱東港海上旅游城項(xiàng)目類型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)性質(zhì)新建建設(shè)起止年

6、限20072010投資總額（萬元）20000投資結(jié)構(gòu)政府主要建設(shè)內(nèi)容海洋旅游文化大戲、海上娛樂項(xiàng)目目前進(jìn)展情況目前正在進(jìn)行設(shè)計(jì)、規(guī)劃編制中地區(qū)舟山市項(xiàng)目名稱普陀旅游集散中心項(xiàng)目類型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)性質(zhì)新建建設(shè)起止年限20072010投資總額（萬元）4000投資結(jié)構(gòu)政府、企業(yè)旅游服務(wù)中心的遷址、功能拓展、網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)?？偨ㄖ娣e20000多平方主要建設(shè)內(nèi)容米的旅游車站和汽車旅館目前進(jìn)展情況已完成土地圍填，規(guī)劃正在設(shè)計(jì)，計(jì)劃年內(nèi)動(dòng)工建設(shè)地區(qū)舟山市項(xiàng)目名稱朱家尖游艇俱樂部項(xiàng)目類型旅游車船建設(shè)性質(zhì)新建建設(shè)起止年限20072010投資總額（萬元）120000投資結(jié)構(gòu)政府主要建設(shè)內(nèi)容游艇制造、游艇俱樂部、游艇展示

7、中心目前進(jìn)展情況2家制造企業(yè)已落戶，俱樂部15畝土地即將掛牌，碼頭工程已啟動(dòng)地區(qū)舟山市項(xiàng)目名稱秀山濕地生態(tài)公園項(xiàng)目類型旅游景區(qū)建設(shè)性質(zhì)新建建設(shè)起止年限2004.6 2012.12投資總額（萬元）10000投資結(jié)構(gòu)企業(yè)濕地生態(tài)保護(hù)區(qū)、淡水旅游池、游步道建設(shè)、泥療館項(xiàng)目擴(kuò)充、水上垂主要建設(shè)內(nèi)容釣、海水游泳池，綜合樓建設(shè)、特色餐廳，基礎(chǔ)設(shè)施配套及其它旅游項(xiàng) 目的擴(kuò)充。目前進(jìn)展情況通過規(guī)劃地區(qū)舟山市項(xiàng)目名稱秀山南沙嘉年華項(xiàng)目類型旅游景區(qū)建設(shè)性質(zhì)新建建設(shè)起止年限2007.1 2012.12投資總額（萬元）12000投資結(jié)構(gòu)政府、企業(yè)主要建設(shè)內(nèi)容秀山南沙旅游度假村，項(xiàng)目包括海景度假區(qū)、游泳、游艇、水上摩托

8、艇等水上休閑旅游項(xiàng)目。目前進(jìn)展情況著手開始規(guī)劃、土建地區(qū)舟山市項(xiàng)目名稱基湖碧海金沙旅游渡假村項(xiàng)目類型旅游飯店建設(shè)性質(zhì)續(xù)建建設(shè)起止年限投資總額（萬元）19000投資結(jié)構(gòu)企業(yè)包括海濱浴場、休閑廣場、度假別墅、四星級酒店及其他相關(guān)配套設(shè)施主要建設(shè)內(nèi)容的建設(shè)目前進(jìn)展情況2003年6月完成一期工程的建設(shè)并對外開放，二期已通過規(guī)劃評審地區(qū)舟山市項(xiàng)目名稱舟山群島旅游綜合服務(wù)中心項(xiàng)目類型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)性質(zhì)新建建設(shè)起止年限2007-2011投資總額（萬元）120000投資結(jié)構(gòu)政府主要建設(shè)內(nèi)容停車場地、汽車旅館、服務(wù)中心目前進(jìn)展情況完成部分土地征用、規(guī)劃方案地區(qū)臺州市項(xiàng)目名稱一江山島戰(zhàn)役遺址區(qū)項(xiàng)目類型旅游景區(qū)建設(shè)性

9、質(zhì)新建建設(shè)起止年限2006-2009投資總額（萬元）5000投資結(jié)構(gòu)政府主要建設(shè)內(nèi)容紅色旅游景區(qū)保護(hù)性建設(shè)和旅游設(shè)施建設(shè)。目前進(jìn)展情況2006年碼頭興建完成，2007年完成保護(hù)性規(guī)劃和旅游規(guī)劃地區(qū)臺州市項(xiàng)目名稱五子島旅游區(qū)項(xiàng)目類型旅游景區(qū)建設(shè)性質(zhì)新建建設(shè)起止年限20062010投資總額（萬元）4000投資結(jié)構(gòu)企業(yè)主要建設(shè)內(nèi)容游客服務(wù)中心、海上高爾夫、游步道、野營基地等。目前進(jìn)展情況已晚上島上碼頭、游步道、綠化等部分項(xiàng)目的建設(shè)。地區(qū)臺州市項(xiàng)目名稱蛇蟠島旅游區(qū)項(xiàng)目類型旅游景區(qū)建設(shè)性質(zhì)續(xù)建建設(shè)起止年限20032010投資總額（萬元）16000投資結(jié)構(gòu)企業(yè)主要建設(shè)內(nèi)容四星級洞窟賓館、野人洞山頂別墅、游

10、艇俱樂部等項(xiàng)目。洞窟賓館已動(dòng)工興建，野人洞、海盜村、紅寶石洞窟野營基地景區(qū)已經(jīng)目前進(jìn)展情況建成。2、項(xiàng)目定位雷同（一）成功的模式在過去由于海島旅游資源供給有限，開發(fā)商在獲得海島旅游開發(fā)權(quán)后，稍微加以改造就能引來眾多的游客，其產(chǎn)品開發(fā)模式大多是沙灘加出海捕魚的模式。由于這種簡單粗放的產(chǎn)品開發(fā)模式與沿海普通的海灣沒有區(qū)別，因此游客去了一個(gè)島后便沒有去其它海島旅游的愿望，海島旅游總體上步入樂低谷，許多前期投入的費(fèi)用難以收回。目前舟山海島開發(fā)成功的，大部分歸功于一、市場定位比較明確；二、開發(fā)較早，知名度較高，三、政府部門執(zhí)行，開發(fā)力度大；四、交通相對較為便利；五、基礎(chǔ)設(shè)施配套完善等。而單從定位來講，例

11、如：佛島”普陀山普陀山是我國四大佛教名山之一，也是著名的海島風(fēng)景旅游勝地。借鑒國內(nèi)對于佛教合佛文化的源遠(yuǎn)流長，引入一系列宗教文化，每年的朝拜等?；蹪?jì)寺位于海拔 291米的佛頂山上，故又稱佛頂山寺。早先是一石亭，明代初建慧濟(jì)庵，清乾隆五十八年（1793年）擴(kuò)庵為寺，光緒三十三年（1907年）又經(jīng)大力擴(kuò)建，遂成 普陀第三巨剎。全寺深藏于林屏之中，以幽靜稱絕。法雨寺又稱后寺，位于千步沙北端的光熙峰下。創(chuàng)建于明萬歷八年（1580年），初名海潮庵。萬歷二十二年（1594年）擴(kuò)庵建寺。清康熙三十八年（ 1699年）賜“天花法雨”額, 遂稱法雨禪寺。寺內(nèi)九龍殿（由稱圓通殿）是經(jīng)康熙批準(zhǔn)從南京明故宮折遷來的，

12、殿頂九龍 藻井，精雕細(xì)刻，巧奪天工，為浙江省重點(diǎn)文物保護(hù)單位。精準(zhǔn)定位帶給普陀山的是每年絡(luò)繹不絕的香客，和相繼不斷提升的品牌效應(yīng)。與此同時(shí)，政府還在努力打造的還有：“沙島 ”朱家尖“俠島 ”桃花島“漁島 ”嵊山“泥島 ”秀山（二）海島開發(fā)模式 從目前海島的模式來看，主要有以下幾種：第一、 沙灘型模式 此種模式目前大部分海島的定位模式，是過去海島旅游粗放式經(jīng)營的結(jié)果。其主要產(chǎn) 品是看看大海， 到沙灘上游泳， 以及海邊拾貝等活動(dòng)。 由于沒有靈魂和主題， 造成游客寥落， 經(jīng)營艱難。第二、 半島型模式 此種模式是將具有吸引力的海島通過建設(shè)跨海大橋的形式將海島與陸地連接起來， 將海 島變成半島。 雖然降

13、低了游客成本， 但從客觀上降低了海島的吸引力， 不利于海島的長遠(yuǎn)發(fā) 展。第三、生態(tài)型此種類型以建立生態(tài)型、 度假型旅游勝地為目的， 對海島堅(jiān)持適度開發(fā)。 廣東的三門島 和三角洲島便是此種模式，由于規(guī)劃和建設(shè)的起點(diǎn)過度超前，因此有在實(shí)際中有 “叫好不叫 坐”的尷尬局面。第四、全能型一些面積較大的海島建設(shè)成集休閑、 度假、 療養(yǎng)等多功能于一體的海島旅游區(qū)。 此種定 位表面上可以滿足不同層次游客的需要， 但需要有相應(yīng)的資金和旅游資源的支撐， 目前我國 除了海南島等幾個(gè)大島有如此支持資源外，其它小島大都支撐不了這樣一個(gè)龐大的綜合體 系，從而難以取得理想的效果。（三）通常的定位 根據(jù)有無原居民的差別，目

14、前較為常規(guī)的市場定位有： 有居民海島的市場定位1、重大歷史文化定位我國一些海島有很強(qiáng)的文化底蘊(yùn)， 這些文化底蘊(yùn)是吸引游客的重要因素， 也是此類海島目前比較典型的是山東的放的核心競爭力， 因此挖掘文化內(nèi)涵是長期利于不敗之地的前提。 馬島和珠海的伶仃島， 山東的放馬島因秦始皇在此養(yǎng)馬而得名， 伶仃島因文天祥的詩句而眾 人皆知。 因此像這樣有深度文化內(nèi)涵的島嶼對人文資源進(jìn)行深度挖掘是定位的基礎(chǔ)。 比如可 將伶仃島改為文天祥島， 同時(shí)將與文天祥有關(guān)的旅游資源進(jìn)行挖掘和整合， 這樣使游客在領(lǐng) 略美麗海島景色的同時(shí)也得到歷史文化的深度熏陶， 并對文化不斷進(jìn)行創(chuàng)新， 相信能對游客 保持長久的吸引力。2、自然

15、特色資源定位作為有居民長期收獲的海島， 在長期的歷史發(fā)展中一般都會(huì)形成自己的特色資源， 在旅 游定位中， 可將這一資源加以放大， 從而形成對游客的獨(dú)有的吸引力。 如廣東某島是海鷗的 棲息地， 可將其定位于海鷗島， 游客可以在欣賞普通海島風(fēng)光的同時(shí)體味到其它地方?jīng)]有的 特色資源，有利于旅游的可持續(xù)發(fā)展。3、傳說定位一般說來一個(gè)有人居住的海島都有一些傳說， 如果將這些傳說加以提煉， 可作為開發(fā)海 島旅游的定位，通過這種定位可以在游客心中形成一定的懸念，從而增強(qiáng)吸引力。無居民海島的市場定位。 無居民海島由于沒有常住居民的文化積累， 難以從文化方面進(jìn) 行定位，因此更多的應(yīng)從其自然資源方面加以考慮。1、

16、地形定位有些海島從空中看有相對獨(dú)特的地形， 可將地形與大自然中的生物有機(jī)結(jié)合起來， 同時(shí) 島上的旅游產(chǎn)品圍繞定位進(jìn)行創(chuàng)造性開發(fā)， 這樣可以形成自己的獨(dú)特的吸引力。 如： 某個(gè)島 的形狀像梅花鹿，可以將其定位與神鹿島，然后圍繞此主題進(jìn)行產(chǎn)品開發(fā)。2、借勢定位雖然有些海島無人居住， 但與此相鄰的居民也許經(jīng)常與之有一定的來往， 如作為淡水供 給基地等， 一定也會(huì)發(fā)生很多故事， 因此可以借故事進(jìn)行定位。 如某島經(jīng)常被漁民作為遠(yuǎn)海 捕魚的中間站， 曾經(jīng)在島上也發(fā)生過一些故事，如救了漁民等。可以將其定位于祈福島，這 洋就給無人島給了一些有生命的主題。再如：珠海一些島嶼接近香港，可命名為忘港島。3、想象定位

17、這種定位不需要有什么切實(shí)的依據(jù)， 只需要根據(jù)市場需求加以幻想， 臆造一個(gè)消費(fèi)者感 興趣的話題， 同樣也是一個(gè)好的定位辦法。 但定位確定之后， 一定要圍繞此定位定位進(jìn)行開 發(fā)，同時(shí)要進(jìn)行嚴(yán)格的市場調(diào)查，不能脫離市場。如野鬼島、野人島、仙鶴島等。關(guān)于徐公島的建設(shè)，最大的難度在于1. 如何在產(chǎn)品同質(zhì)競爭越來越激烈的情況下，脫穎而出？2. 如何在前期大量投入基礎(chǔ)上爭取有效的投資回報(bào)？3. 前期開發(fā)如何兼顧基礎(chǔ)建設(shè)和品牌塑造？4. 消費(fèi)人群的定位和前期娛樂模式二、 SWOT 分析優(yōu)勢(Strengths)、劣勢(Weaknesse®、機(jī)會(huì)(Qpportunities)、威脅(Threats)(

18、一) 優(yōu)勢( Strengths)：相對獨(dú)立海島，私密性高；海上資源豐富，擁有海洋島嶼的大部分資源； 地理位置優(yōu)越，處于上海、寧波、舟山三角中心輻射圈； 政府政策支持；前期土地拆遷安置順利執(zhí)行；海島自身環(huán)境地形相對可觀； 新加坡實(shí)力集團(tuán)運(yùn)作。(二) 劣勢( Weaknesses)海水條件較差；景觀資源較為原始；基礎(chǔ)設(shè)施幾乎為零；交通運(yùn)輸條件目前較差；缺少人口資源；(三) 機(jī)會(huì)( Qpportunities)國內(nèi)旅游需求增長；島嶼開發(fā)的空白點(diǎn)；高端人群消費(fèi)； 政府對于的配合和協(xié)助； 新加坡資源優(yōu)勢；優(yōu)秀規(guī)劃和操作執(zhí)行；（四）威脅（ Threats） 同期地區(qū)開發(fā)旅游項(xiàng)目過多； 島內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施投入巨

19、大； 前期開發(fā)切入點(diǎn)選擇風(fēng)險(xiǎn)； 未來房地產(chǎn)市場走勢三、 破題走常規(guī)路線，同時(shí)受到諸多同類項(xiàng)目競爭，風(fēng)險(xiǎn)過大。 我們的觀點(diǎn)：突破傳統(tǒng)思維+突破大眾化的選擇路線+突破國內(nèi)現(xiàn)有模式=全新操作模式（一）突破傳統(tǒng)思維 簡單的從沙灘型開發(fā)入手已經(jīng)失去了競爭優(yōu)勢； 生態(tài)綜合型開發(fā)缺乏獨(dú)具特色的亮點(diǎn)； 歷史文化型缺乏長遠(yuǎn)的，持續(xù)的，悠久的島嶼歷史； 自然特色型，缺乏獨(dú)特的可開發(fā)的自然景觀、海島特產(chǎn)或海洋資源。 因此，我們立意突破這些傳統(tǒng)的模式。（二）突破大眾化為起點(diǎn)的選擇路線 我們的定位不是大眾化的旅游消費(fèi)； 我們的客戶群體不是中低端消費(fèi)人群，因?yàn)橹械投撕茈y在短時(shí)間收到良好的商業(yè)效應(yīng)。（三）我們的操作模式1、一期島嶼開發(fā)設(shè)想全封閉的私密性島嶼；擁有獨(dú)立的衛(wèi)隊(duì)和海上巡邏隊(duì)（由招募的保安公司承擔(dān)） ；與當(dāng)?shù)卣?lián)系，島嶼不設(shè)置任何帶有政府行為的政府部門，真正實(shí)現(xiàn)島嶼的私密；島嶼不允許