1、中國(guó)水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)（長(zhǎng)沙）有限公司星城映象項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告湖南省國(guó)際工程咨詢中心二八年六月中國(guó)水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)（長(zhǎng)沙）有限公司星城映象項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告湖南省國(guó)際工程咨詢中心二八年六月中國(guó)水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)（長(zhǎng)沙）有限公司星城映象項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告主 任：匡竹述副主任：楊龍昭總工程師：王沛皇項(xiàng)目六處處長(zhǎng)：賀立新項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：劉俊志參加編制人員賀立新高級(jí)工程師談小郴高級(jí)工程師劉 軍高級(jí)經(jīng)濟(jì)師龍文彬工程師彭碧波工程師劉俊志工程師目 錄第一章 總論11.1項(xiàng)目名稱及開(kāi)發(fā)單位11.2項(xiàng)目概況11.3可行性研究報(bào)告編制依據(jù)31.4主要技術(shù)規(guī)劃指標(biāo)3第二章 市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)52.1市場(chǎng)特征分析52

2、.2市場(chǎng)消費(fèi)能力分析52.3市場(chǎng)消費(fèi)意識(shí)分析62.4市場(chǎng)需求分析62.5目標(biāo)客戶群定位72.6長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)分析72.7區(qū)域定位及周邊102.8 swot分析122.9價(jià)格定位13第三章 規(guī)劃與布局163.1設(shè)計(jì)依據(jù)與概況163.2規(guī)劃目標(biāo)與創(chuàng)意163.3規(guī)劃布局173.4建筑布局173.5單體設(shè)計(jì)173.6景觀綠化183.7道路交通規(guī)劃193.8消防及人防19第四章 建筑方案204.1建筑方案設(shè)計(jì)204.2結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)214.3給水排水設(shè)計(jì)234.4電氣設(shè)計(jì)264.5燃?xì)庠O(shè)計(jì)294.6節(jié)能設(shè)計(jì)294.7消防設(shè)計(jì)304.8環(huán)境保護(hù)31第五章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度33第六章 投資估算356.1投資估算3

3、56.2資金籌措35第七章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)377.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)與說(shuō)明377.2銷售收入、稅金及附加估算377.3損益分析377.4現(xiàn)金流量分析377.5敏感性分析387.6臨界點(diǎn)分析387.7評(píng)價(jià)結(jié)論39第八章 風(fēng)險(xiǎn)分析408.1風(fēng)險(xiǎn)因素的識(shí)別408.2風(fēng)險(xiǎn)程度的估計(jì)418.3研究提出風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策418.4風(fēng)險(xiǎn)分析結(jié)果的反饋41第九章 研究結(jié)論與建議439.1方案的總體描述439.2方案的優(yōu)缺點(diǎn)描述439.3結(jié)論與建議43附表附表6-1：投資估算表附表6-2：投資計(jì)劃與資金籌措表附表7-1：銷售收入及銷售稅金表附表7-2：總成本費(fèi)用表附表7-3：損益表附表7-4：財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部）附表7-5：貸款

4、還本付息表附表7-6：資金來(lái)源與運(yùn)用表附表7-7：資產(chǎn)負(fù)債表附圖項(xiàng)目區(qū)域位置圖總平面布置圖附件企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照（副本）組織機(jī)構(gòu)代碼證（副本）長(zhǎng)沙市規(guī)劃管理局建設(shè)用地規(guī)劃審批單（編號(hào) 20080089號(hào)）建設(shè)用地規(guī)劃許可證（編號(hào) 20080089號(hào)）國(guó)有土地使用證書(shū)（長(zhǎng)國(guó)用2008第010721號(hào)）第一章 總論1.1項(xiàng)目名稱及開(kāi)發(fā)單位a）項(xiàng)目名稱：中國(guó)水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)（長(zhǎng)沙）有限公司星城映象項(xiàng)目。b）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)單位：中國(guó)水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)（長(zhǎng)沙）有限公司。1.2項(xiàng)目概況1.2.1項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙市雨花區(qū)，地處長(zhǎng)沙城區(qū)東南的體育新城，東臨京珠高速公路輔道，南臨長(zhǎng)沙市土地開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司建設(shè)用地

5、，西臨白沙灣路（與規(guī)劃中的長(zhǎng)沙新體育中心隔路相望），北臨規(guī)劃中的石壩路。本項(xiàng)目總用地面積70213.33，其中：凈用地面積52193.05，綠化帶面積2295.2，規(guī)劃路幅面積15725.08。項(xiàng)目建成后將成為一個(gè)自然生態(tài)資源與城市生態(tài)景觀帶完美結(jié)合的新型住宅小區(qū)。長(zhǎng)沙體育新城是長(zhǎng)沙市政府借助長(zhǎng)沙市2003年舉行中國(guó)第五屆城市運(yùn)動(dòng)會(huì)之機(jī)，進(jìn)行的集現(xiàn)代家居、文娛方式與和諧的人文感觸為一體的現(xiàn)代城區(qū)建設(shè)發(fā)展的嘗試。新城位于雨花大道以南，京珠高速公路以西，火星路以東，省體育運(yùn)動(dòng)技術(shù)學(xué)院以北。體育新城以勞動(dòng)?xùn)|路為中線分為南北兩區(qū)，總面積達(dá)3.26平方公里，于2001年初開(kāi)始興建。其地理位置優(yōu)越，交通便

6、利，距正在建設(shè)中的武廣高鐵車站1.5公里，距市中心5公里，距黃花機(jī)場(chǎng)18.5公里。根據(jù)長(zhǎng)沙體育新城的規(guī)劃，將建設(shè)大型體育場(chǎng)和綜合體育館、游泳跳水館、網(wǎng)球館、網(wǎng)球俱樂(lè)部、田徑訓(xùn)練場(chǎng)，音樂(lè)廣場(chǎng)、焰火廣場(chǎng)、體育文化公園、婦女青少年活動(dòng)中心，酒店公寓、新聞中心、金融商貿(mào)中心、運(yùn)動(dòng)員村、高檔住宅等，總建筑面積為256萬(wàn)平方米。未來(lái)的新城，將是一個(gè)集體育、文化、休閑、娛樂(lè)、居住、經(jīng)營(yíng)商貿(mào)于一體的新城區(qū)；建筑密度23%，平均容積率0.79，綠化率達(dá)42%。在3.29平方公里的總面積中，體育區(qū)占12%，公園休閑區(qū)占14%，經(jīng)營(yíng)商貿(mào)區(qū)占4%，居住區(qū)占31%，拆遷安置區(qū)占10%，配套設(shè)施占29%。這里是長(zhǎng)沙市配套

7、設(shè)施齊全、人居環(huán)境良好的新城區(qū)。隨著武廣高鐵車站的建設(shè)，附近各種配套設(shè)施的完善，體育新城將成為長(zhǎng)沙東城的城市中心，城市發(fā)展熱點(diǎn)和重點(diǎn)，未來(lái)發(fā)展?jié)摿Υ?，具有良好的開(kāi)發(fā)價(jià)值及升值潛力。1.2.2開(kāi)發(fā)單位簡(jiǎn)介中國(guó)水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)（長(zhǎng)沙）有限公司成立于2007年12月16日，是在原湖南朝陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司的基礎(chǔ)上增資擴(kuò)股重組成立的。公司注冊(cè)資本金5000萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)為叁級(jí)。其中中國(guó)水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司，持股60%；中國(guó)水利水電第八工程局，持股40%。公司將以長(zhǎng)株潭城市群的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為核心，逐步向我國(guó)中部地區(qū)輻射。其控股公司中國(guó)水電建設(shè)集團(tuán)房地產(chǎn)有限公司（簡(jiǎn)稱：中國(guó)水電地產(chǎn)）是中國(guó)

8、水利水電建設(shè)集團(tuán)公司的直屬企業(yè)。公司注冊(cè)資本金6億元。公司擁有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)壹級(jí)資質(zhì)，資信等級(jí)aaa級(jí)。中國(guó)水利水電建設(shè)集團(tuán)是國(guó)務(wù)院國(guó)資委核準(zhǔn)將房地產(chǎn)作為主營(yíng)業(yè)務(wù)的十六家央企之一。公司擁有一支具備良好政治素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平的員工隊(duì)伍，現(xiàn)有員工35人，其中高、中級(jí)技術(shù)職稱人員15人，大專以上學(xué)歷占88。公司在開(kāi)發(fā)了一大批經(jīng)濟(jì)適用房的基礎(chǔ)上，目前正在規(guī)劃建設(shè)星城映象項(xiàng)目，位于體育新城、武廣新區(qū)的中心，總建筑面積近20萬(wàn)平方米，計(jì)劃2008年6月份開(kāi)工。1.2.3項(xiàng)目構(gòu)成 星城映象項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積約202512.98萬(wàn)平方米，包括高層住宅、商鋪、會(huì)所、幼兒園、地下車庫(kù)等配套建筑。1.2.4項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目

9、目標(biāo)-營(yíng)造一個(gè)自然生態(tài)資源與城市生態(tài)景觀帶完美結(jié)合的新型住宅小區(qū)，實(shí)現(xiàn)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型的建設(shè)目標(biāo)。建立尊重自然、師法自然的生態(tài)健康住區(qū)，注重文化內(nèi)涵，創(chuàng)造詩(shī)情畫(huà)意，情景交融的生活環(huán)境，實(shí)現(xiàn)康居小區(qū)的建設(shè)目標(biāo)；創(chuàng)造具有高尚小區(qū)特色的建筑形象與環(huán)境品格。1.2.5項(xiàng)目創(chuàng)意 本著 “以人為本，以生活和發(fā)展為基準(zhǔn)”的原則在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，從整體布局、空間組織、建筑造型、外圍環(huán)境品質(zhì)的把握到與城市周邊地域的相生相息，力爭(zhēng)成為有規(guī)模的、有品味的、有升值潛力的住宅樓盤，使其在與周邊融合的環(huán)境中具有標(biāo)志性和鮮明的整體形象。以達(dá)到對(duì)環(huán)境的認(rèn)知、場(chǎng)所的回應(yīng)，演繹出富有其特色的大型居家社區(qū)。本項(xiàng)目將通過(guò)精心設(shè)計(jì)，

10、引入“戶戶全景觀設(shè)計(jì)”、“低密度、超高綠化率”等創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計(jì)，給項(xiàng)目帶來(lái)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)也將為項(xiàng)目受到消費(fèi)市場(chǎng)的追捧進(jìn)而熱銷奠定一個(gè)堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。1.3可行性研究報(bào)告編制依據(jù)a）項(xiàng)目前期定位策劃方案；b）規(guī)劃總平面圖；c）投資項(xiàng)目可行性研究指南；d）城市居民區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范gb50180-93(2002年版)；e）城市道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范gb50220-99(1995年版)；f）城市交通管線綜合規(guī)劃規(guī)范gb50289-98(1995年版)；g）建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范gbjl6-87(2006年版)；h）城市用地豎向規(guī)劃規(guī)范cjj8399；i）其它有關(guān)的國(guó)家和地方法律、法規(guī)；j）國(guó)家有關(guān)工程設(shè)計(jì)的規(guī)程、規(guī)范、

11、規(guī)定；k）國(guó)家有關(guān)工程設(shè)計(jì)的規(guī)程、規(guī)范、規(guī)定；l）國(guó)家計(jì)委及建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)法與參數(shù)；m）現(xiàn)行的財(cái)稅制度。1.4主要技術(shù)規(guī)劃指標(biāo) 本項(xiàng)目?jī)粲玫孛娣e78畝，總建筑面積202512.98平方米，其中地上建筑面積166512.98平方米，包括13棟高層住宅、商鋪、幼兒園、物業(yè)和會(huì)所；地下建筑面積36000平方米，包括人防、架空層和地下車庫(kù)。各項(xiàng)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見(jiàn)下表1-1：表1-1 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序 號(hào)指標(biāo)名稱單 位指標(biāo)備注1規(guī)劃總用地面積m270213.331.1凈用地面積m252193.05合78畝1.2綠化帶面積m22295.21.3規(guī)劃路幅面積m215725.082總建

12、筑面積m2202512.982.1地上建筑面積m2166512.98其中：高層住宅m2160580.4513棟合計(jì)1889戶商鋪m23018.27幼兒園m21850.44物業(yè)m2509會(huì)所m2554.822.2地下建筑面積m236000其中：人防面積m210000架空層面積m22729.02地下車庫(kù)m223270.98653個(gè)3綠地率%40.14建筑密度%19.775容積率3.196總投資萬(wàn)元66091.47其中：土建工程費(fèi)萬(wàn)元29013.43安裝工程萬(wàn)元5743.74設(shè)備購(gòu)置萬(wàn)元2255.42其他費(fèi)用萬(wàn)元25211.66含土地拆遷費(fèi)預(yù)備費(fèi)萬(wàn)元2965.9建設(shè)期第一年利息萬(wàn)元7567項(xiàng)目投資財(cái)

13、務(wù)內(nèi)部收益率17.6稅后8財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic=12%)萬(wàn)元3005.37稅后9靜態(tài)投資回收期年2.73含建設(shè)期第二章 市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)2.1市場(chǎng)特征分析2007年的12月14日，國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于批準(zhǔn)武漢城市圈和長(zhǎng)株潭城市群為全國(guó)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會(huì)建設(shè)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)的通知下發(fā)，使長(zhǎng)株潭成為全國(guó)六個(gè)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)之一。湖南省委書(shū)記張春賢指出：“長(zhǎng)株潭改革試驗(yàn)區(qū)，是湖南的重大機(jī)遇，也是重大使命、重大責(zé)任。它為實(shí)現(xiàn)富民強(qiáng)省、形成湖南長(zhǎng)遠(yuǎn)競(jìng)爭(zhēng)能力、培育核心經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，加快改革發(fā)展提供了重大機(jī)遇。“兩型社會(huì)”建設(shè)，我們有了先行先試權(quán)，可為全省、全國(guó)先行探索，積極探索資源節(jié)約、環(huán)境治理、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、

14、城市規(guī)劃、綜合基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的新路子。同時(shí)，我們有了一塊金字招牌，可以讓各個(gè)方面的人來(lái)聚焦湖南，為今后發(fā)展增強(qiáng)后勁、打下基礎(chǔ)。根據(jù)湖南省委、省政府規(guī)劃的“兩型”社會(huì)建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略，作為湖南省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭長(zhǎng)株潭城市一體化工作，則會(huì)加快發(fā)展步伐。”“兩型”社會(huì)建設(shè)這樣一個(gè)發(fā)展機(jī)遇，給本項(xiàng)目帶來(lái)了無(wú)限的商機(jī)，因項(xiàng)目基地處在長(zhǎng)株潭交匯樞紐處，而具有很大的發(fā)展?jié)摿Α＝鼛啄觊L(zhǎng)沙房?jī)r(jià)開(kāi)始抬頭，2007年更是駛?cè)肟燔嚨馈?jù)省有關(guān)部門公布的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2008年1月份全市商品房平均價(jià)格為4361元，與2007年1月份同比分別上漲37.00%，環(huán)比上漲4.96%。加之長(zhǎng)沙市快速擴(kuò)張，大批的人口涌入城市，住宅需求

15、也相應(yīng)的加大。以長(zhǎng)株潭城市群為“一點(diǎn)”的組團(tuán)核心，常德、益陽(yáng)、岳陽(yáng)、衡陽(yáng)、婁底等沿京廣鐵路、京珠高速公路沿線城市為節(jié)點(diǎn)的泛長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)圈正逐步形成，“融城”腳步漸行漸近，城市人口的增加必然帶動(dòng)住宅需求的旺盛?？胺Q區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展“金三角”的城市群崛起，給長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了新發(fā)展機(jī)遇，房?jī)r(jià)自然水漲船高。2.2市場(chǎng)消費(fèi)能力分析長(zhǎng)沙在長(zhǎng)株潭城市群的發(fā)展下，經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景看好，目前長(zhǎng)沙的人均可支配收入位于全國(guó)14位，是中低城市率先達(dá)到萬(wàn)元收入的城市。在和同等城市的對(duì)比中長(zhǎng)沙的人均可支配收入具有明顯的優(yōu)勢(shì)。與收入高高在上形成鮮明對(duì)比的就是房?jī)r(jià)，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)在省會(huì)城市里最低，周邊省會(huì)：南昌、武漢、成都、西安等諸多

16、省會(huì)人均可支配收入均比長(zhǎng)沙低，而房?jī)r(jià)卻比長(zhǎng)沙高一截。對(duì)大部分收入穩(wěn)定的長(zhǎng)沙人來(lái)講，購(gòu)房則是生活的第一需要，品位舒適高雅的商品房更受他們的青睞。加之一線沿海城市房?jī)r(jià)過(guò)高，下浮空間很小，一線沿海城市的炒房客均大舉進(jìn)入內(nèi)陸城市，而房?jī)r(jià)偏低的長(zhǎng)沙無(wú)疑是他們的最佳選擇。根據(jù)有關(guān)部門對(duì)2006、2007年上半年來(lái)長(zhǎng)購(gòu)房者進(jìn)行研究顯示，外地購(gòu)房者已經(jīng)達(dá)到整個(gè)購(gòu)房者的48.8%，其中投資者居多。異地返鄉(xiāng)的湖南人也成為了各大樓盤的重要置業(yè)力量。從地理位置上講：長(zhǎng)沙的城市中心有：五一廣場(chǎng)、東塘、省政府、市政府和武廣火車新站，將這些中心串連起來(lái)就構(gòu)成了長(zhǎng)沙市，每個(gè)中心的輻射范圍在4公里左右，也就是說(shuō)在此范圍內(nèi)的土地

17、是富有價(jià)值的。而本項(xiàng)目正好地處省政府中心3公里處，地域位置具有極大的地域優(yōu)勢(shì)和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。可以認(rèn)為，本項(xiàng)目無(wú)論從占地面積還是建筑面積均具備大盤規(guī)模優(yōu)勢(shì)，可以營(yíng)造一個(gè)配套齊全的大型社區(qū)，從居住理念至建筑細(xì)部，都有著充分的發(fā)揮空間，特色開(kāi)發(fā)可以提高購(gòu)買者的購(gòu)買欲望。2.3市場(chǎng)消費(fèi)意識(shí)分析經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，居民購(gòu)房自住為73，給孩子或父母住為15，購(gòu)房投資只有10，其它用途為2。由此可以看出長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量依然旺盛，且發(fā)展?jié)摿ι仙?，擁有較大的潛力與升值空間。而以自住為主的需求，必然對(duì)戶型面積有更高要求，實(shí)用、舒適的120-145左右的三房、四房是眾多購(gòu)房人的首選戶型。小戶型在長(zhǎng)沙市場(chǎng)也較暢銷（主要為城

18、市中心區(qū)域的繁華地帶）。目前長(zhǎng)沙市場(chǎng)的購(gòu)房人群的年齡正趨于年輕化，消費(fèi)結(jié)構(gòu)與意識(shí)也都發(fā)生了改變。況且社會(huì)的主力支柱人群這個(gè)時(shí)期多為第二次置業(yè)，為的是有一份更好的居家環(huán)境。2.4市場(chǎng)需求分析 隨著城市快速發(fā)展，城鄉(xiāng)差別的縮小，城區(qū)的基本建設(shè)不斷外延擴(kuò)展，城郊樓盤逐漸增加，新興城市交通等基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，樓盤的價(jià)格也在快速提升。另一方面，隨著國(guó)家宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)的影響，近幾年出臺(tái)了大量控制房地產(chǎn)發(fā)展速度、抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的文件，也在著手落實(shí)，“90/70”政策的指導(dǎo)性、強(qiáng)制性要求，給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)了較多的約束。房貸新政的重拳出擊為抑制房?jī)r(jià)的漲幅起到了一定的作用，專家預(yù)計(jì)2008年上半年長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)將

19、逐漸回漲，并在年中會(huì)有一波高潮，而后趨于穩(wěn)定，下半年將以一定的速度穩(wěn)步上揚(yáng)。因此預(yù)計(jì)在明后兩年，當(dāng)“90/70”政策完全落到實(shí)處之時(shí)，110平方米以上的寬敞型戶型必將成為搶手戶型。2.5目標(biāo)客戶群定位a) 區(qū)域內(nèi)高橋、萬(wàn)家麗路一帶專業(yè)市場(chǎng)群私營(yíng)業(yè)主為數(shù)眾多，他們的主要特征為：工作非常繁忙、經(jīng)濟(jì)收入較高、對(duì)美好生活強(qiáng)烈渴望、置業(yè)大多選擇就近項(xiàng)目，主要看重投資物業(yè)的升值潛力。b) 此部分投資者屬于文化素質(zhì)高的群體，他們的主要特征是：經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)，收入較穩(wěn)定，有一定積蓄；希望資金能夠穩(wěn)定增值；容易接受新事物，對(duì)國(guó)外新生活理念較推崇；做事周密、嚴(yán)謹(jǐn)，分析能力強(qiáng)，有一定風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，置業(yè)較理性。c) “城市

20、移民”，大多為城市擴(kuò)張所吸納的異地居民，通過(guò)在長(zhǎng)沙的工作、發(fā)展，已經(jīng)成為城市白領(lǐng)等具有消費(fèi)力的一群人，對(duì)區(qū)域選擇的排他性沒(méi)有長(zhǎng)沙原居民強(qiáng)烈。在本項(xiàng)目置業(yè)以自住為主。d)本地及外地的投資客，這一群體均有較強(qiáng)的消費(fèi)購(gòu)買能力，也是本項(xiàng)目主力消費(fèi)群體之一。2.6長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)分析2.6.1長(zhǎng)沙房地產(chǎn)商品房供銷對(duì)比在02年至07年之間，長(zhǎng)沙商品房的供應(yīng)與成交出現(xiàn)了以下情況：其一：整體供求量呈現(xiàn)穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)，每年的供求差值在100萬(wàn)平方米左右。這是和城市的發(fā)展?fàn)顩r以及房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)成為長(zhǎng)沙投資重點(diǎn)相一致的。其二：整個(gè)6年可以分為一個(gè)時(shí)間鏈上的三段：0203年供求之間的差距較大，供求比達(dá)到1.57，需求

21、嚴(yán)重不足;0405年供求間量相當(dāng)，供求比保持在1左右，需求得到了提升，供求達(dá)到合理狀態(tài)；0607年供求量之間又出現(xiàn)了一定的差距，相比第一個(gè)階段，這個(gè)差距很小，供求比也略高于1，需求和供應(yīng)雙雙達(dá)到歷史最好階段。其三：供求比關(guān)系整體聯(lián)系看，其數(shù)值在較大位，即需求嚴(yán)重不足的情況下向連續(xù)的供求相當(dāng)?shù)?的比值僵持，市場(chǎng)呈現(xiàn)較為合理的后期走勢(shì)。由此，我們也可以看出，前期市場(chǎng)的需求不足在03年后得到很好的推動(dòng)，需求隨著供應(yīng)得到很好的發(fā)育，且逐步呈現(xiàn)良好的供求發(fā)展態(tài)勢(shì)。如果不考慮后期的市場(chǎng)不確定性因素，后期市場(chǎng)將繼續(xù)保持這種供求合理的局面。在2007年，全市商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售937.49萬(wàn)，同比增長(zhǎng)22.10

22、%；其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售759.72萬(wàn)，同比增長(zhǎng)12.81%。同期全市商品房累計(jì)銷售894.17萬(wàn)，同比增長(zhǎng)29.44%；其中住宅銷售803.77萬(wàn)，同比增長(zhǎng)28.46%，占商品房銷售面積的比重為89.89%。2007年商品房供銷比為1.05：1，其中商品住宅供銷比為0.95：1，供銷已基本平衡。這表明雖然受上年宏觀調(diào)控政策的影響，停止了一段時(shí)間的規(guī)劃建設(shè)審批，導(dǎo)致了上半年商品房供應(yīng)有所脫節(jié)，但隨著下半年各樓盤的陸續(xù)上市，供求關(guān)系仍然在年內(nèi)得到了明顯改善。分區(qū)來(lái)看，開(kāi)福區(qū)、天心區(qū)、雨花區(qū)商品房供銷比大于1，市場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)放大；岳麓區(qū)、芙蓉區(qū)供銷比小于1，市場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)趨緊。2.6.2長(zhǎng)沙房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)展

23、趨勢(shì)從價(jià)格的走勢(shì)情況來(lái)看，在02年07年長(zhǎng)沙市商品房、商品住宅成交價(jià)格出現(xiàn)以下情況：其一：商品房、商品住宅差價(jià)始終保持在500元/平米以內(nèi)，而05年是兩者之間差距最大的一年，相差達(dá)到491元/平米，且這種差距也明顯的分為三個(gè)連續(xù)性的均分歷史階段，前兩年差價(jià)幅度最小，中間2年的差價(jià)幅度最大，而最近兩年差價(jià)幅度次之。其二：從增長(zhǎng)趨勢(shì)來(lái)看，商品房?jī)r(jià)格與商品住宅成交價(jià)格的增長(zhǎng)率相互間保持著較為一致的步伐，即兩者起伏之間相互呼應(yīng)，但比較例外的是，02年至05年商品房的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)一直好于商品住宅的價(jià)格增長(zhǎng)幅度，而在06年后出現(xiàn)大的逆轉(zhuǎn)，商品房增長(zhǎng)率低于商品住宅的成交價(jià)格。而單純從增長(zhǎng)率的值來(lái)看，07年是增長(zhǎng)

24、率最大的一年。2007年全市商品房均價(jià)為3601元/，其中，商品住宅平均售價(jià)為3372元/；商品房非住宅平均售價(jià)為5485元/。（若包含單位集資建房、定向開(kāi)發(fā)和經(jīng)濟(jì)適用房，全市商品房均價(jià)為3419元/；其中，商品住宅平均售價(jià)為3195元/。）分區(qū)來(lái)看，2007年芙蓉區(qū)商品房、商品住宅成交均價(jià)最高，均價(jià)分別為3944元/、3642元/；岳麓區(qū)成交均價(jià)最低，均價(jià)分別為3137元/、2996元/。全市僅天心區(qū)、岳麓區(qū)均價(jià)低于全市均價(jià)，其余三區(qū)商品房均價(jià)目前已達(dá)3500元/以上。2.6.3長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié)從供求關(guān)系來(lái)看，2007年由上半年的供不應(yīng)求，到下半年的供求趨平。從價(jià)格來(lái)看，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)

25、上升階段，2007年整個(gè)商品房均價(jià)為3601元/平米，第四季度，商品房均價(jià)4041元/平米，住宅均價(jià)3791元/平米，預(yù)計(jì)未來(lái)將會(huì)維持該價(jià)位并有小幅上漲的空間。另外，根據(jù)長(zhǎng)沙統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查，未來(lái)幾年結(jié)婚家庭戶數(shù)對(duì)住宅需求和城市人口數(shù)量增加，對(duì)住宅需求有增長(zhǎng)趨勢(shì)。2007年長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)成“井噴”之勢(shì)，由于宏觀調(diào)控的影響，未來(lái)樓市充滿迷惑；銀行利率政策的滯后影響逐步顯現(xiàn)，商品房?jī)r(jià)格漲速或?qū)⒎啪?；但受地價(jià)上升及長(zhǎng)沙當(dāng)前房?jī)r(jià)相對(duì)偏低的現(xiàn)實(shí)狀況影響，未來(lái)兩年房?jī)r(jià)仍呈上升的趨勢(shì)。消費(fèi)者買漲不買跌心理表現(xiàn)明顯，隨著調(diào)控力度的加大，消費(fèi)者置業(yè)將趨理性。2.7區(qū)域定位及周邊2.7.1區(qū)域定位a）項(xiàng)目所處的長(zhǎng)沙體育新城

26、是集體育、商貿(mào)文化、娛樂(lè)、居住休閑為一體的現(xiàn)代化城市新區(qū)。按照“城市東擴(kuò)南進(jìn)、拉開(kāi)骨架”的思路，長(zhǎng)沙東城建設(shè)重點(diǎn)工程進(jìn)展順利。萬(wàn)家麗路、馬王堆路、人民東路延長(zhǎng)線工程改造升級(jí)已全面完工，體育新城、人民東路上的瀏陽(yáng)河大橋的建設(shè)，芙蓉區(qū)政府、雨花區(qū)政府的東遷，以高橋大市場(chǎng)為首的批發(fā)市場(chǎng)群已經(jīng)形成，人民東路高尚居住區(qū)已經(jīng)形成，以五運(yùn)會(huì)館址所形成以體育、休閑、居住、文化為主要功能體育新城已經(jīng)逐步形成。b）體育新城板塊東臨東三環(huán)、西接萬(wàn)家麗路、北至長(zhǎng)沙大道、南到湘府東路。該區(qū)域雖然發(fā)展比較晚，目前已聚集一批長(zhǎng)沙新高檔樓盤，如綠城桂花城、茂華國(guó)際湘、中隆御璽等。該區(qū)以勞動(dòng)為界，勞動(dòng)路以北樓盤比較少，而南面樓

27、盤比較多，同時(shí)南面有較多的職工住宅區(qū)。目前該區(qū)域樓盤整體素質(zhì)較高，體現(xiàn)在低容積率、低建筑密度、高綠化率，中大戶型、價(jià)格領(lǐng)先東城等特點(diǎn)。c）隨著武廣客運(yùn)專線的建設(shè),長(zhǎng)沙新客運(yùn)站的投入使用,交通等各項(xiàng)配套將得到快速完善，體育新城將成為長(zhǎng)沙東城的城市中心，未來(lái)的國(guó)際新區(qū)，城市發(fā)展熱點(diǎn)和重點(diǎn)。體育新城的各項(xiàng)體育場(chǎng)館的建設(shè)、體育公園、三館一中心、文化休閑公園、華雅高爾夫等休閑、文化配套的建設(shè)，體育新城板塊高尚居住區(qū)的格局已經(jīng)形成。體育新城板塊是最近兩年在長(zhǎng)沙市整體規(guī)劃藍(lán)圖中崛起的新區(qū)域，也必然經(jīng)歷一個(gè)發(fā)育成長(zhǎng)成熟的過(guò)程。除已建好的省游泳跳水中心、省網(wǎng)球中心外，圭塘河風(fēng)光帶的設(shè)計(jì)國(guó)際招標(biāo)工作已完成香港菱電

28、投資25億元，將把中游打造成體驗(yàn)式旅游的特色風(fēng)光帶。區(qū)域內(nèi)，上河街區(qū)大型商業(yè)項(xiàng)目、國(guó)中星城商業(yè)區(qū)的開(kāi)發(fā)，華夏一中和旺旺醫(yī)院的運(yùn)營(yíng)，使得配套日益完善。2005年6月23日，位于體育新城東部的武廣客運(yùn)站正式動(dòng)工，客運(yùn)站將與眾多的體育文化場(chǎng)館、生態(tài)公園、體育休閑文化公園，以及占地10萬(wàn)平方米的華雅城市高爾夫俱樂(lè)部一起，共同構(gòu)筑一個(gè)環(huán)境、檔次和氛圍兼具的現(xiàn)代生活休閑區(qū)。至此，體育新城高檔居住區(qū)規(guī)模初成。c）長(zhǎng)株潭一體化，是在國(guó)家“中部崛起”戰(zhàn)略的加速實(shí)施及城市群間激烈競(jìng)爭(zhēng)的背景下產(chǎn)生的。相鄰城市間通過(guò)聯(lián)合既增強(qiáng)了實(shí)力與競(jìng)爭(zhēng)力，又拓寬了各自的發(fā)展空間，同時(shí)對(duì)區(qū)域城市化進(jìn)程具有強(qiáng)大的推動(dòng)作用。對(duì)未來(lái)發(fā)展具

29、有極為重要的戰(zhàn)略意義。目前此戰(zhàn)略已步入實(shí)際操作階段，并初見(jiàn)成效。2.7.2周邊配套及交通狀況分析a）周邊配套教育資源：華夏實(shí)驗(yàn)學(xué)校（現(xiàn)改名廣益實(shí)驗(yàn)學(xué)校）、長(zhǎng)沙體育職業(yè)學(xué)院、省中醫(yī)中等學(xué)校、長(zhǎng)沙航空職業(yè)學(xué)院等。休閑娛樂(lè)資源：華雅酒店、華雅高爾夫球場(chǎng)、體育文化公園、一館三心、省游泳、羽毛球、跳水中心等。超市資源：興家超市。該區(qū)域休閑娛樂(lè)資源豐富，尤其是體育資源豐富。超市、銀行、醫(yī)療缺乏?，F(xiàn)有社區(qū)和新樓盤都非常注重完善內(nèi)部配套設(shè)施。中心體育館即將建立，各種國(guó)際賽事在此進(jìn)行，形成國(guó)際氛圍。本項(xiàng)目應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部配套設(shè)施，打造一種具有活力國(guó)際化的社區(qū)，迎合區(qū)域形象與氛圍，弱化配套不足。b）交通狀況武廣長(zhǎng)沙站位

30、于雨花區(qū)黎托的新長(zhǎng)沙站，是武廣客運(yùn)專線上的3個(gè)始發(fā)站之一。新長(zhǎng)沙站到2028年可完成年客運(yùn)量3591萬(wàn)人次。武廣客運(yùn)專線全線設(shè)站25個(gè)，始發(fā)站有新長(zhǎng)沙、武漢、新廣州，中間站16個(gè)，越行站6個(gè)。長(zhǎng)沙市規(guī)劃有5條城市主道路和3條軌道交通線通往新長(zhǎng)沙站，將通往新站的城市軌道交通1號(hào)線、5號(hào)線、7號(hào)線中與新長(zhǎng)沙站同步設(shè)計(jì)、同步施工。將周邊的城市主干道勞動(dòng)?xùn)|路、香樟路、湘府路、紅旗路、新花侯路列入今年的城市重點(diǎn)工程建設(shè)計(jì)劃，滿足新站按期投入運(yùn)營(yíng)的城市道路配套要求。雨花區(qū)汽車站占地35畝，候車區(qū)有2000多平方米，可同時(shí)容納2000名旅客候車。據(jù)預(yù)測(cè)，該站平均日發(fā)送量2萬(wàn)多人次。200條線路以省內(nèi)、跨省班

31、線為主。本項(xiàng)目到達(dá)主要商圈和重要交通港口距離比較近，但是本項(xiàng)目的交通不便。武廣鐵路長(zhǎng)沙站、雨花區(qū)汽車站、地鐵建立，將帶來(lái)大量人流，提高區(qū)域影響力，是利好的信息。對(duì)于項(xiàng)目而言，現(xiàn)有的交通成為項(xiàng)目發(fā)展障礙點(diǎn)，未來(lái)的交通便利是不可爭(zhēng)的事實(shí)。因此，開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)與政府部門進(jìn)行協(xié)商，在項(xiàng)目設(shè)站點(diǎn)，加開(kāi)公交線路。宣傳上強(qiáng)調(diào)未來(lái)，弱化現(xiàn)有不足。2.7.3周邊環(huán)境分析a）高橋大市場(chǎng)：高橋大市場(chǎng)占地1000畝，共有商鋪6000個(gè)，經(jīng)營(yíng)人員5萬(wàn)余人，市場(chǎng)定位以糖酒、建材、日化、百貨、皮具、文體、中西藥材、農(nóng)副產(chǎn)品為主，輔以小商品、針織品、服裝等經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，并擬建中南黎托商圈地區(qū)最大的國(guó)際信息產(chǎn)業(yè)廣場(chǎng)，引入干貨市場(chǎng)和

32、玩具市場(chǎng)，擁有60000平米中南最大的貨車停車場(chǎng)和貨運(yùn)市場(chǎng)。已有1400多家湖南地區(qū)總代理、總經(jīng)銷進(jìn)入市場(chǎng)。b）東塘商圈：以東塘立交橋?yàn)橹行?，輻射周邊?000米的核心范圍。往東延伸至樹(shù)木嶺；往南延伸到砂子塘；往西與侯家塘搭界；往北則把長(zhǎng)嶺包含在內(nèi)。平均人流量在15萬(wàn)人日，最高人流量超過(guò)40萬(wàn)人日。產(chǎn)業(yè)布局：西北角主攻品牌專賣；西南角融合酒店、金融、總部經(jīng)濟(jì)和文化休閑娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)；東南角規(guī)劃成大百貨聚集地，東北角則囊括了新興的信息產(chǎn)業(yè)及休閑酒店。定位于城市休閑商貿(mào)中心。c）紅星商圈：紅星商圈位于長(zhǎng)沙市韶山南路與湘府路交匯處及其延展的四周，正處在長(zhǎng)沙、株洲、湘潭三市相向發(fā)展的最佳位置，是三市經(jīng)濟(jì)一體

33、化的接合部和橋頭堡，商圈中心西距省政府1.2公里，東鄰3000余畝的國(guó)家級(jí)森林植物園天際嶺森林植物園，南邊與長(zhǎng)沙汽車南站和湖南機(jī)電設(shè)備城相連，北通繁華的東塘商圈。定位為長(zhǎng)沙市乃至湖南省新的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。主要有紅星建材市場(chǎng)、水果市場(chǎng)、汽配城、商貿(mào)中心、紅星展覽館等。d）本項(xiàng)目處于商業(yè)后起之秀黎托商圈，該商圈定位卻不同于其他商圈，賦予項(xiàng)目非同氣質(zhì)。項(xiàng)目周邊多為專業(yè)市場(chǎng)，龐大的從業(yè)人員將是項(xiàng)目的重要消費(fèi)力。隨著黎托商圈逐漸形成，更多的生意人將東移，形成強(qiáng)大購(gòu)買力，而項(xiàng)目所在區(qū)域成為城市中心。由此，抓住這些消費(fèi)者，構(gòu)造適合于這類人群生活氛圍。2.8 swot分析a）優(yōu)勢(shì)1）開(kāi)發(fā)商屬于央企,資金

34、雄厚,有利于快速開(kāi)發(fā)；2）區(qū)位未來(lái)發(fā)展?jié)摿Υ?消費(fèi)者比較認(rèn)同該區(qū)域；3）本相目最遲要在2008年底才能上市,可以避開(kāi)政策不明朗期；4）體量比較大,并且一次性開(kāi)發(fā),有利于吸引客戶；5）該區(qū)域現(xiàn)在售的產(chǎn)品多為大戶型,小戶型比較少.本項(xiàng)目有大量小戶型以彌補(bǔ)市場(chǎng)空缺。b）劣勢(shì)1）本項(xiàng)目周邊缺乏生活配套，無(wú)公交車,給生活帶來(lái)不便；2）四面臨路，噪音比較大，特別是東面；3）地塊不規(guī)正，不易規(guī)劃；4）本項(xiàng)目受90/70政策影響，戶型不易組合；5）開(kāi)發(fā)商在長(zhǎng)沙是第一次開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，需要積累一定的經(jīng)驗(yàn)；6）該區(qū)域開(kāi)發(fā)的樓盤多為知名企業(yè)，在長(zhǎng)沙有一定的口碑，而開(kāi)發(fā)單位在長(zhǎng)沙認(rèn)知度低。c）機(jī)會(huì)1）市場(chǎng)將進(jìn)一步認(rèn)同長(zhǎng)株潭

35、一體化帶來(lái)的優(yōu)勢(shì)；2）武廣長(zhǎng)沙站、地鐵規(guī)劃和動(dòng)工，拔高了該區(qū)域的形象,激發(fā)了消費(fèi)者投資熱情；3）國(guó)家調(diào)控規(guī)范了市場(chǎng)，同時(shí)也打壓了一批開(kāi)發(fā)商,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)有所緩和；4）現(xiàn)在售樓盤價(jià)格拉高,帶動(dòng)區(qū)域價(jià)格上漲。d）風(fēng)險(xiǎn)1）規(guī)劃遲遲不能落實(shí)，影響項(xiàng)目的進(jìn)展；2）競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目規(guī)模龐大，與項(xiàng)目形成正面競(jìng)爭(zhēng)；3）物價(jià)上漲，生活成本增加，人們購(gòu)買力減弱，社會(huì)一些輿論,顧客處于觀望狀態(tài)；4）長(zhǎng)沙將于2008年推出經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房各100萬(wàn)平米，分散了購(gòu)買人群。2.9價(jià)格定位新開(kāi)樓盤價(jià)格有一個(gè)較為自然的市場(chǎng)定位過(guò)程，借鑒周邊已開(kāi)樓盤定價(jià)，來(lái)確定預(yù)售期所采用的低開(kāi)高走價(jià)格點(diǎn)策略，以合理的價(jià)格吸引人氣，逐步小幅攀升占領(lǐng)市場(chǎng)

36、。周邊主要在售樓盤一覽表項(xiàng)目名稱占地面積（萬(wàn)）建筑形態(tài)主力戶型（）均價(jià)（元/平米）銷售率茂華國(guó)際湘22小高層三房：121-150四房：150-168480007年上市，推出房源銷售近9成中隆國(guó)際御璽12高層190-350630007年上市，銷售率為40%三江花中城10高層、小高層三房：121-156450006年上市，現(xiàn)推出一期三批新城新世界45高層兩房、三房：90-120530007年上市，二期08年元月開(kāi)盤綠城桂花城17.5多層、小高層三房：140-151550005年上市，08年4月推出三期中城麗景香山15多層、小高層三房：122-159500006年上市，銷售尾房山水城市風(fēng)景17小高層

37、三房：100-120四房：125-151450005年上市，銷售率為90%嘉盛華庭4.5小高層三房：108-1433800（二期）05年上市，三期08年中旬推出美林景園6.8多層、小高層三房：123-1583800（一期）05年上市，08年3月份推出新房源從周邊在售樓盤的情況來(lái)看，大部分樓盤的總建筑面積均已達(dá)到10萬(wàn)平方米，新城新世界更是突破了132萬(wàn)平方米的體量，為目前本區(qū)域最大規(guī)模的樓盤。大面積戶型銷售并不理想，如中隆國(guó)際御璽最為典型，最小戶型面積為182平方米，目前銷售率約40%，根據(jù)調(diào)查顯示本區(qū)域內(nèi)中小戶型較為稀缺。本區(qū)域樓盤的平均價(jià)格集中的4500-5500平米之間。從其銷售速度來(lái)看

38、，本區(qū)樓盤出現(xiàn)懸殊化較大的局面。如2005年推出的山水城市風(fēng)景、中城麗景香山、新城新世界、嘉盛華庭等以及07年推出的茂華國(guó)際湘等都銷售情況都比較好，市場(chǎng)消化率比較高，一般上市半年內(nèi)就已經(jīng)基本售完。但也有銷售情況不太好的樓盤，如中隆國(guó)際御璽，究其原因，主要是因?yàn)槠鋺粜瓦^(guò)大、總價(jià)過(guò)高、市場(chǎng)接納能力小的緣故。該片區(qū)房?jī)r(jià)發(fā)展速度在2007年得到較大提升。但是隨著2007年末房地產(chǎn)市場(chǎng)受到國(guó)家宏觀政策影響，特別在一線城市，房地產(chǎn)價(jià)格有較大下降幅度，而且也波及到長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)。目前長(zhǎng)沙各項(xiàng)目雖然房?jī)r(jià)沒(méi)有下降，但是成交量確受到較大影響，且該現(xiàn)象將會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，因此預(yù)計(jì)長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)在2008年比較微妙，2009

39、年有小幅上升，結(jié)合長(zhǎng)沙整體房?jī)r(jià)走向及區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況分析，本項(xiàng)目銷售價(jià)格需謹(jǐn)慎評(píng)估。本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位需從下面四個(gè)方面進(jìn)行考慮： 1、市場(chǎng)需求目標(biāo)客戶對(duì)項(xiàng)目所在片區(qū)的可接受價(jià)格限度; 2、項(xiàng)目成本含地價(jià)、財(cái)務(wù)成本、建筑工程、稅費(fèi)、利潤(rùn)及管理費(fèi)用等；3、現(xiàn)階段市場(chǎng)價(jià)格本項(xiàng)目客戶可能選擇的其它競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的價(jià)格水平和品質(zhì)對(duì)比；4、價(jià)格增長(zhǎng)率本項(xiàng)目將于2009年開(kāi)盤，而預(yù)計(jì)2009年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)銷售價(jià)格的增長(zhǎng)率為8%12%。本項(xiàng)目的主力戶型定位于80-125平方米，本項(xiàng)目擬定單價(jià)為：4800-5200元/平米。第三章 規(guī)劃與布局3.1設(shè)計(jì)依據(jù)與概況3.1.1規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù)a）地形現(xiàn)狀圖11000；b）城市居民區(qū)

40、規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范gb50180-93(2002年版)；c）城市道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范gb50220-99(1995年版)；d）城市交通管線綜合規(guī)劃規(guī)范gb50289-98(1995年版)；e）建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范gbjl6-87(2001年版)；f）城市用地豎向規(guī)劃規(guī)范cjj8399；g）其它有關(guān)的國(guó)家和地方法律、法規(guī)。3.1.2用地現(xiàn)狀項(xiàng)目位于白沙灣路與石壩路交匯處，是體育新城、武廣新區(qū)的中心?？邕^(guò)白沙灣路是正對(duì)面的體育中心。規(guī)劃凈用地面積52193平方米，沿白沙灣路限高60米，其它限高80米。用地東西北三面臨市政道路,東側(cè)距用地50米處有京珠高速公路通過(guò)。用地內(nèi)以臨時(shí)倉(cāng)庫(kù)為主,無(wú)值得保留的樹(shù)木和建筑

41、,地勢(shì)低洼,與白沙灣路的高差3米左右。地塊呈倒置的不規(guī)則梯形，北面較寬，約298米，南面較窄，約167米；西面地界較長(zhǎng)約255米，東面地界較窄約220米。3.1.3項(xiàng)目構(gòu)成本項(xiàng)目?jī)粲玫孛娣e78畝，總建筑面積202512.98平方米，其中地上建筑面積166512.98平方米，包括13棟高層住宅、商鋪、幼兒園、物業(yè)和會(huì)所；地下建筑面積36000平方米，包括人防、架空層和地下車庫(kù)。3.2規(guī)劃目標(biāo)與創(chuàng)意 規(guī)劃目標(biāo)：營(yíng)造一個(gè)良好的居住環(huán)境，集功能齊全、設(shè)施先進(jìn)、環(huán)境優(yōu)美的康居小區(qū)于一身的建設(shè)目標(biāo)。努力創(chuàng)造具有現(xiàn)代時(shí)尚的建筑形象與環(huán)境品格；創(chuàng)造具有完善的規(guī)范的市場(chǎng)管理與服務(wù)功能的康居小區(qū)。目標(biāo)定位：創(chuàng)造具

42、有服務(wù)于經(jīng)營(yíng)、居住的優(yōu)質(zhì)、高效的物質(zhì)環(huán)境。創(chuàng)造具有和諧、便利的良好生活環(huán)境。創(chuàng)造具有特色的建筑形象與環(huán)境品格。創(chuàng)造具有完善的市場(chǎng)管理與服務(wù)功能。規(guī)劃創(chuàng)意：以對(duì)環(huán)境的認(rèn)知、場(chǎng)所的回應(yīng)，演繹特色建筑。3.3規(guī)劃布局本次規(guī)劃在充分考慮到基地地形的前提下，根據(jù)基地所處的獨(dú)特地段和環(huán)境，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的原理，堅(jiān)持“以人為本，以市場(chǎng)為核心”的原則展開(kāi)規(guī)劃設(shè)計(jì)，以追求人工環(huán)境與自然環(huán)境的和諧統(tǒng)一為最終目標(biāo)。本工程的設(shè)計(jì)理念是，樹(shù)立以人為本尊重自然的理念，強(qiáng)調(diào)，高起點(diǎn)，高標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)，使得整個(gè)建筑具有合理性，完善性、前瞻性和獨(dú)創(chuàng)性。樹(shù)立以人為本的理念，強(qiáng)調(diào)“資源共享”原則，高起點(diǎn)，高標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)，使得整個(gè)小區(qū)

43、具有舒適性、合理性，完善性、前瞻性、環(huán)保性和獨(dú)創(chuàng)性。3.4建筑布局本工程由四棟板式住宅和九棟點(diǎn)式住宅組成，沿白沙灣路布置配套商業(yè)，用地東南角布置幼兒園。住宅布置采用板塔結(jié)合的方式，沿用地南北邊線布置四棟板式住宅，中間布置九棟塔式住宅，并特意將中間三棟塔樓降至16層，即滿足了中心景觀的通透性和開(kāi)闊性又增加了區(qū)內(nèi)空間的趣味性和舒適性?？紤]到周邊道路對(duì)住宅的影響并根據(jù)景觀的優(yōu)劣合理安排大小戶型位置，小戶型盡可能沿周邊布置，大戶型設(shè)于內(nèi)部可充分享受區(qū)內(nèi)景觀。規(guī)劃將商業(yè)服務(wù)設(shè)施沿白沙灣路設(shè)置，內(nèi)外兼顧，并與主入口相結(jié)合，既方便人們的日常生活，也易于營(yíng)造社區(qū)的生活氛圍。沿街商業(yè)包括底層沿街商鋪、社區(qū)衛(wèi)生服

44、務(wù)中心、洗衣中心、保健室、郵政服務(wù)點(diǎn)等。鑒于幼兒園對(duì)日照要求比較高，特將其置于用地東南角，并可以滿足對(duì)外經(jīng)營(yíng)的要求。3.5單體設(shè)計(jì)a）本工程住宅全部為高層住宅，16層到28層。北面2號(hào)、3號(hào)樓為最高的28層；東面10號(hào)、11號(hào)樓為25層；西面沿白沙灣路的1號(hào)、4號(hào)、5號(hào)、6號(hào)樓和南面的12號(hào)、13號(hào)樓為17或18層；中間的7號(hào)、8號(hào)、9號(hào)樓為最低的16層。設(shè)計(jì)有一居、兩居和三居。所有戶型格局方整，功能完善，并有入戶花園、飄窗、觀景陽(yáng)臺(tái)的設(shè)計(jì)，增加戶型的趣味性和市場(chǎng)吸引力。b）立面及造型設(shè)計(jì)結(jié)合不同的住宅樓體，整個(gè)建筑外觀以紅、白、灰等基本色調(diào)形成現(xiàn)代、時(shí)尚、大氣的主題，并突出有韻律的建筑元素的

45、協(xié)調(diào)變化。在簡(jiǎn)潔的主題框架下，建筑兼顧每一個(gè)細(xì)部的刻劃，從立面造型、材料運(yùn)用到細(xì)微元素的變化等均強(qiáng)調(diào)“對(duì)比性”。通過(guò)對(duì)外裝飾構(gòu)件、陽(yáng)臺(tái)欄板、扶手、臺(tái)階、踏步和線腳的細(xì)致琢磨，營(yíng)造人與人之間親密接觸、對(duì)話交流的親切層面。c）考慮到隔著60米馬路和綠化帶的行人在經(jīng)過(guò)商業(yè)建筑時(shí)注意力以及視覺(jué)感知的特點(diǎn)，本設(shè)計(jì)在首層地上設(shè)計(jì)5.8米層高的loft空間并提供大面積的櫥窗展示和開(kāi)闊的照明空間，并在外墻充分預(yù)留廣告、燈箱和照明位置。通過(guò)為商業(yè)功能服務(wù)的精心設(shè)計(jì)使商業(yè)地產(chǎn)全面升值，同時(shí)也以更加親切而人性化、充滿細(xì)節(jié)和文化品味的設(shè)計(jì)，為整個(gè)居住區(qū)開(kāi)發(fā)創(chuàng)造出引人入勝的購(gòu)物、休閑環(huán)境和娛樂(lè)氛圍。d）考慮到周邊道路尤

46、其是白沙灣路和京珠高速公路對(duì)住宅的噪聲影響，除采用高速公路隔聲屏障、坡堤綠化防噪外，建議沿兩側(cè)道路的建筑單體門窗采用降噪措施，如采用隔聲門窗，適當(dāng)增加造價(jià)以提升沿路戶型的舒適性和購(gòu)買力。3.6景觀綠化 方案中央景觀自然流暢,并以三棟16層塔樓做點(diǎn)綴，空間豐富，主次分明。住宅首層除沿東西北三面市政路的住戶外均采用架空設(shè)計(jì),使公共景觀向樓下延伸,底商屋頂可做屋頂花園,中央景觀局部做下沉庭院使景觀向地下車庫(kù)延伸,再加上每戶設(shè)空中花園,如此形成多層次立體景觀綠化體系。主入口正對(duì)中央景觀形成重要的景觀節(jié)點(diǎn)。規(guī)劃有意識(shí)的強(qiáng)調(diào)住宅組團(tuán)對(duì)公共環(huán)境的半開(kāi)放的空間特征，小區(qū)核心區(qū)域建筑的密度有所降低，以增強(qiáng)空間的

47、通透性與流動(dòng)性。中心綠化：在社區(qū)核心綠化的設(shè)計(jì)過(guò)程中，充分考慮視覺(jué)景觀和各類功能的需求布置相應(yīng)的硬質(zhì)和軟質(zhì)景觀，使之不僅體現(xiàn)小區(qū)的整體品質(zhì)和風(fēng)貌，并為豐富的社區(qū)生活提供物質(zhì)載體。宅間綠化： 樓與樓之間形成一定尺度的綠化空間，與公共綠地相互滲透，成為其空間上的延伸，營(yíng)造各具特色的綠化景觀空間。并在其間輔以老人與兒童休閑、游戲空間，強(qiáng)調(diào)鄰里文化與日常生活。3.7道路交通規(guī)劃規(guī)劃在白沙灣路和石壩路分別設(shè)主入口和次入口，內(nèi)部交通上采用內(nèi)環(huán)路布局，內(nèi)環(huán)路和各住宅單元之間設(shè)置步行小路，中心景觀內(nèi)部設(shè)置休閑散步道，社區(qū)規(guī)劃強(qiáng)調(diào)步行與車行共存的空間組織，增加區(qū)內(nèi)空間的趣味性。停車采用地上和地下結(jié)合的方式，中間

48、較完整規(guī)則的用地下面布置地下車庫(kù)，提高車庫(kù)的使用率，通過(guò)地下直達(dá)周邊樓座交通核提高居住品質(zhì)，頂上覆土1.5米局部2.2米做集中綠地。地上利用路邊和樓間停車，由純粹的“人車分流”轉(zhuǎn)變成“人車共存”，從人的社會(huì)性和更高需求層次出發(fā)，通過(guò)彎曲的道路限制車速，通過(guò)合理的道路設(shè)計(jì)來(lái)促使駕車人與行人和諧共處，將社區(qū)環(huán)境規(guī)劃提高到一個(gè)新層次。3.8消防及人防a）小區(qū)環(huán)路寬6米，且與城市道路有2個(gè)連接點(diǎn)，可以做消防車道。區(qū)內(nèi)所有建筑消防車均可到達(dá)，并且有足夠的消防撲救面。b）沿街商業(yè)建筑有一個(gè)消防通道，其它部分沿街面長(zhǎng)度每段均小于150米且總長(zhǎng)度小于220米。沿街商業(yè)建筑設(shè)有連通街道和內(nèi)院的人行通道,通道之間

49、的間距小于80米。 c）地下車庫(kù)的消防設(shè)計(jì)地下車庫(kù)耐火等級(jí)為一級(jí)。地下車庫(kù)內(nèi)設(shè)有自動(dòng)滅火系統(tǒng)，其最大防火分區(qū)不超過(guò)4000平米。地下車庫(kù)內(nèi)疏散樓梯間應(yīng)設(shè)封閉樓梯間，門采用乙級(jí)防火門。d）人防設(shè)計(jì)依據(jù)規(guī)劃要求與地下車庫(kù)結(jié)合設(shè)計(jì)。第四章 建筑方案4.1建筑方案設(shè)計(jì)4.1.1設(shè)計(jì)依據(jù)及設(shè)計(jì)要求a）城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范gb50180-93；b）住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范gb50096-1999；c）民用建筑設(shè)計(jì)通則jgj37-87；d）高層民用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范gb50045-95（2005年版）；e）建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范gbj16-87（2005年版）；f）汽車庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范jgj100-98；g）汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停

50、車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范gb50067-97；h）工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文（房屋建筑部分）建標(biāo)200085號(hào)；i）建設(shè)部頒建筑工程設(shè)計(jì)文件編制深度的規(guī)定2002年；j）公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)gb50189-2005；k）湖南省居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)dbj43/001-2004 j10410-2004；l）夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)(jgjso2001)；4.1.2平面設(shè)計(jì)本項(xiàng)目總建筑面積202512.98平方米。區(qū)內(nèi)為十三棟高層住宅，并有商鋪、幼兒園、物業(yè)、會(huì)所、地下車庫(kù)等配套建筑。住宅設(shè)計(jì)戶型多樣，供不同的業(yè)主選擇。小區(qū)建筑的重點(diǎn)在于滿足小區(qū)居住功能的內(nèi)涵，設(shè)計(jì)上力圖體現(xiàn)以人為本，在平面功能布局上，

51、做到功能明確，布置緊湊，凈污分開(kāi)，食寢分開(kāi)，從而滿足各戶型的通風(fēng)、日照、私密性、方便性、安全性和衛(wèi)生性等原則。戶型平面上以起居室（客廳）為中心，餐廳等公共部分布置在入口附近，臥室集中靠里，通過(guò)廳、室、廚、衛(wèi)的合理布局，使得單元組合靈活，私密性好。相互在聲音、視線、通行等方面互不干擾?？臻g利用充分，組織分區(qū)明確，做到每戶內(nèi)“鬧靜分區(qū)”，房間明廳、明室、明廚、明廁。平面上將起居室和主臥盡可能布置在南向或景觀有利方向，輔助用房及次臥則布置在北向或景觀稍遜之處。最大限度地利用冬季南向的直射太陽(yáng)光，夏季能有效組織戶內(nèi)穿堂風(fēng)。主要起居室或設(shè)落地玻璃門通向陽(yáng)臺(tái)，或采用低臺(tái)度窗臺(tái)，并設(shè)置防護(hù)欄桿等措施保證安全

52、。4.1.3剖面設(shè)計(jì)層高3.0m，日照間距按1.1h控制。4.1.4立面設(shè)計(jì)擯棄傳統(tǒng)，找尋新的住宅亮點(diǎn)。精心設(shè)計(jì)住宅的五個(gè)立面，美化小區(qū)環(huán)境； 第五立面設(shè)計(jì)中采用不同組團(tuán)不同色彩的屋面加以區(qū)分，給人以清新、悅目之感； 建筑外觀充分體現(xiàn)都市化現(xiàn)代感建筑風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)建筑風(fēng)格的統(tǒng)一，色彩協(xié)調(diào)亮麗、裝飾簡(jiǎn)潔大方。4.2結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)4.2.1設(shè)計(jì)依據(jù)a）建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范(gb50092001)；b）建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范(gb5007-2002)；c）混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范(gb50010-2002)；d）建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范(gb500112001)；e）砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范(gbs00032001)；f）建筑樁基技術(shù)規(guī)

53、范(jgj94-94)；4.2.2設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限 50年建筑結(jié)構(gòu)安全等級(jí) 二級(jí)地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí) 乙級(jí) 砌體質(zhì)量控制等級(jí) b級(jí)4.2.3抗震設(shè)防a）抗震設(shè)防烈度度，設(shè)計(jì)基本地震動(dòng)峰加速度值0.05g，設(shè)計(jì)地震分組第一組，建筑抗震設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)按丙類建筑考慮。b）鋼筋砼全框架房屋抗震等級(jí)為四級(jí)。4.2.4結(jié)構(gòu)選型a）高層住宅地上16層至28層，住宅上部結(jié)構(gòu)均采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)體系，樓蓋采用現(xiàn)澆樓板，部分大開(kāi)間采用現(xiàn)澆空心樓板。b）裙房地上一層，采用框架結(jié)構(gòu)。樓板采用鋼筋混凝土梁、板結(jié)構(gòu)。c）地形有高差處，根據(jù)建筑要求設(shè)置重力式片石擋土墻，其最大高度不超過(guò)3m。4.2.5荷載取值a）恒

54、載取值：恒荷載標(biāo)準(zhǔn)值均按實(shí)計(jì)取。b）活荷載標(biāo)準(zhǔn)值 住宅 2.0kn 商業(yè)鋪面 3.5kn 樓梯、走道 2.5 kn 住宅衛(wèi)生間 40kn 上人屋面： 2.0kn/ 不上人屋面： 0.5kn/c）基本風(fēng)壓w0=0.40kn，地面粗糙度取c類d）基本雪壓so=0.45knv/。4.2.6地基基礎(chǔ)本工程設(shè)計(jì)尚處于方案階段，未作地質(zhì)勘察，據(jù)業(yè)主介紹及現(xiàn)場(chǎng)踏勘了解，整個(gè)地塊地形較為周正，地勢(shì)平坦開(kāi)闊，利于項(xiàng)目規(guī)劃，北面地勢(shì)較為平坦，標(biāo)高低于路面3米。4.2.7基礎(chǔ)選型a）挖方區(qū)及填土深度小于3m的填方區(qū)采用擴(kuò)展基礎(chǔ)。b）填土深度大于3m的填方區(qū)采用樁基礎(chǔ)，考慮建筑物的層數(shù),荷載、高度及造價(jià)等因素，設(shè)計(jì)擬采用沉管錘擊夯擴(kuò)樁。