1、考試復(fù)習(xí)題庫(kù)精編合集2021年房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法真題考試復(fù)習(xí)題庫(kù)精編合集2021年房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法真題1、【單選題】房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上于（）。1分A、土地總量有限B、規(guī)劃限制C、房地產(chǎn)不可移動(dòng)D、價(jià)值量大答案：C;2、【單選題】某套住宅總價(jià)為30萬元，套內(nèi)建筑面積為125m2，套內(nèi)墻體面積為20m2，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為25m2。該套住宅每平方米建筑面積的價(jià)格為（）元m2。1分A、1667B、1765C、1875D、2021答案：D;3、【單選題】某宗土地面積2021m2，城市規(guī)劃規(guī)定的限制指標(biāo)為：容積率3，建筑密度30。在單位建筑面積所獲得的利潤(rùn)相同的條件下，下列建設(shè)方

2、案中最可行的是（）。1分A、建筑物地面一層建筑面積為800m2，總建筑面積為5000m2B、建筑物地面一層建筑面積為1400m2，總建筑面積為5000m2C、建筑物地面一層建筑面積為600m2，總建筑面積為5500m2D、建筑物地面一層建筑面積為600m2，總建筑面積為2500m2答案：C;4、【單選題】房地產(chǎn)的實(shí)物通常是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，具體包括有形的實(shí)體、該實(shí)體的質(zhì)量以及（）。1分A、相應(yīng)配套的基礎(chǔ)設(shè)施B、土地的形狀C、組合完成的功能D、立體空間答案：C;5、【單選題】在符合城市規(guī)劃和建筑結(jié)構(gòu)安全的條件下，住宅所有權(quán)人尋找他人出資，合作加蓋房屋并進(jìn)行分成，屬于動(dòng)用（）的行為。

3、1分A、宅基地所有權(quán)B、空間利用權(quán)C、地役權(quán)D、建筑物相鄰關(guān)系答案：B;6、【單選題】某宗面積為3000m2的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價(jià)為700元/m2?，F(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.0，樓面地價(jià)為960元/m2。理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)（）萬元。1分A、78B、882C、1210D、1272答案：D;7、【單選題】某幢可出租房地產(chǎn)尚有1年時(shí)間才可投入使用，與之類似的現(xiàn)房?jī)r(jià)格為5000元m2，現(xiàn)房出租的年末凈收益為500元m2。若按折現(xiàn)率10和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償值100元/m2計(jì)，該幢房地產(chǎn)目前的價(jià)格應(yīng)為（）元/m2。1分A、4400B、4409C、4445D、4455答案：C;8、【單選題】一套建

4、筑面積為100m2，單價(jià)為2021元/m2的住宅，首期付款5萬元，余款在未來10年內(nèi)以抵押款方式按月等額支付，貸款年利率為5.31，則該套住宅的（）。1分A、實(shí)際單價(jià)為2021元/m2，實(shí)際總價(jià)為30.16萬元B、實(shí)際單價(jià)為1950元/m2，實(shí)際總價(jià)為20萬元C、實(shí)際單價(jià)為2021元/m2，實(shí)際總價(jià)為20萬元D、實(shí)際單價(jià)為2021元/m2，實(shí)際總價(jià)為30.16萬元答案：C;9、【單選題】同區(qū)位的甲、乙、丙三種房地產(chǎn)，當(dāng)價(jià)格變化百分比為10時(shí)，需求量變化百分比分別為30、10、0，則甲、乙、丙三種房地產(chǎn)的需求的價(jià)格彈性數(shù)值類型分別是（）。1分A、富有彈性、單一彈性、缺乏彈性B、完全彈性、單一彈性

5、、完全無彈性C、完全彈性、單一彈性、缺乏彈性D、富有彈性、單一彈性、完全無彈性答案：D;10、【單選題】現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)市場(chǎng)上某種房地產(chǎn)在某一時(shí)間的供給量為（）。1分A、存量+新開發(fā)量十其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量該種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量拆毀量B、存量十新開發(fā)量十該類房地產(chǎn)與其他種類房地產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換總量+拆毀量C、存量+新開發(fā)量+空置房量拆毀量D、存量+新增竣工量拆毀量答案：A;11、【單選題】城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)中，實(shí)行房產(chǎn)權(quán)調(diào)換且所調(diào)換房屋為期房的，為結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)而對(duì)該期房?jī)r(jià)進(jìn)行估價(jià)，則（）。1分A、估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來，估價(jià)對(duì)象為未來狀況B、估價(jià)時(shí)點(diǎn)與房地產(chǎn)狀況均為現(xiàn)在C、估價(jià)時(shí)

6、點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為未來狀況D、估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為過去狀況答案：C;12、【單選題】某建筑物的建筑面積為2021m2，占地面積為3000m2，現(xiàn)在重新獲得該土地的價(jià)格為8130元/m2，建筑物重量?jī)r(jià)格為900元/m2，而市場(chǎng)上該類房地產(chǎn)正常交易價(jià)格為1800元/m2。則該建筑物的成新率為（）。1分A、44B、50C、67D、94答案：C;13、【單選題】按間接比較的判定，某可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價(jià)格低2；而估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價(jià)格高5。若改為直接比較判定，將出現(xiàn)（）的情形。1分A、估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況，價(jià)格高7B、可比實(shí)例的

7、房地產(chǎn)狀況優(yōu)于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況，價(jià)格低7C、可比實(shí)例價(jià)格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.071D、可比實(shí)例價(jià)格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為0.933答案：C;14、【單選題】現(xiàn)需評(píng)估某宗房地產(chǎn)2021年10月末的價(jià)格，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為2500元/m2，成交日期為2021年1月末，該類房地產(chǎn)自2021年7月末至2021年6月末每月價(jià)格遞增1，2021年6月末至2021年10月平均每月比上月價(jià)格上漲20元/m2。該可比實(shí)例在2021年10月末的價(jià)格為（）元/m2。1分A、2648B、2688C、2708D、2734答案：C;15、【單選題】為評(píng)估某住宅2021年10月1目的正常市場(chǎng)價(jià)格，在其附近收

8、集公證機(jī)關(guān)的某可比實(shí)例的有關(guān)資料如下：成交價(jià)格為4000元/m2，成交日期為2021年5月1日，成交價(jià)格比正常價(jià)格低2，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.087，已知從2021年5月1目到10月1日該類住宅價(jià)格平均每月比上月上漲1，則對(duì)該可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行校正、調(diào)整得到的價(jià)格最接近于（）元/m2。1分A、3790B、4238C、4658D、4663答案：D;16、【單選題】某宗房地產(chǎn)交易中，買方付給賣方2500元/m2，交易稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣方按正常價(jià)格的5繳納有關(guān)稅費(fèi)，買方按正常價(jià)格的3繳納有關(guān)稅費(fèi)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格最接近于（）元/m2。1分A、2427B、250

9、0C、2575D、2632答案：D;17、【單選題】某建筑物實(shí)際經(jīng)過年數(shù)為10年，經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)觀察該建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為46年，該建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年，殘值率為2，用直線法計(jì)算文具建筑物的成新率為（）。1分A、80B、82C、83D、92答案：D;18、【單選題】某綜合辦公樓建設(shè)期為3年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年，現(xiàn)補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為35年，則計(jì)算該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為（）年。1分A、35B、45C、48D、50答案：B;19、【單選題】某建筑物的建筑面積為200m2，有效經(jīng)過年數(shù)為12年，重置價(jià)格為800元/m2，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為4

10、0年，殘值率為2，則運(yùn)用直線法計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值為（）萬元。1分A、10.2B、11.0C、11.3D、11.5答案：C;20、【單選題】某商鋪的收益年限為30年，年有效毛收入為6000元/m2。假設(shè)凈收益率為75，報(bào)酬率為10，則該商鋪目前的價(jià)值為（）元/m2。1分A、14140B、42421C、56561D、60000答案：B;21、【單選題】某宗房地產(chǎn)32年土地使用權(quán)的價(jià)格為4000/m2，對(duì)應(yīng)的報(bào)酬率為7?，F(xiàn)假定報(bào)酬率為9，該宗房地產(chǎn)40年土地使用權(quán)條件下的價(jià)格最接近于（）元/m2。1分A、3275B、3287C、3402D、4375答案：C;22、【單選題】某出租的房地產(chǎn)的年租金收入

11、為10萬元，年出租總費(fèi)用為1萬元。建筑物重置價(jià)格為100萬元，成新率為80。己知土地資本化率為6，建筑物資本化率8。假設(shè)該房地產(chǎn)的土地使用年限為無限年，則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)值為（）萬元。1分A、43B、112.5C、123.3D、150答案：C;23、【單選題】用收益法計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格，若凈收益每年不變，年限為n，凈收益增長(zhǎng)率與報(bào)酬率Y相等，則房地產(chǎn)價(jià)格V=（）。1分A、0B、/（1+Yn）C、nD、答案：B;24、【單選題】某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今已使用8年，預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)年有效毛收入為80萬元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為40，安全利率假定為6，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率為安全利率的40，該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）

12、萬元。1分A、368B、552C、561D、920答案：B;25、【單選題】某在建工程項(xiàng)目計(jì)劃建混合結(jié)構(gòu)倉(cāng)庫(kù)2021m2，總預(yù)算為400萬元，估價(jià)時(shí)，建筑工程中的基礎(chǔ)工程已完成，結(jié)構(gòu)工程完成50，設(shè)備安裝工程尚未進(jìn)行。另據(jù)調(diào)查得知，基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程和設(shè)備安裝工程的造價(jià)占整個(gè)建筑工程造價(jià)的比重分別是15、60、25，該在建工程在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的完工程度是（）。1分A、30B、45C、65D、75答案：B;26、【單選題】某地區(qū)商品住宅價(jià)格自2021年至2021年分別為681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增減量法預(yù)測(cè)該地區(qū)商品住宅2021年的價(jià)格為（

13、）元/m2。1分A、849B、865C、882D、915答案：C;27、【單選題】城市基準(zhǔn)地價(jià)是根據(jù)用途相似、地塊相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段，調(diào)查評(píng)估的各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的（）。1分A、最低價(jià)格B、平均價(jià)格C、出讓地價(jià)D、標(biāo)定地價(jià)答案：B;28、【單選題】當(dāng)以單位寬度的標(biāo)準(zhǔn)宗地的總價(jià)作為路線價(jià)時(shí)，臨街宗地總價(jià)=路線價(jià)（）臨街寬度。1分A、單獨(dú)深度價(jià)格修正率B、累汁深度價(jià)格修正率C、平均深度價(jià)格修正率D、混合深度價(jià)格修正率答案：B;29、【單選題】某臨街深度30.48m（即100ft）、臨街寬度20m的矩形土地，總價(jià)為121.92萬元。按時(shí)四三二一法則，其相鄰臨街深度15.24m（即50

14、ft），臨街寬度25m的矩形土地的總價(jià)為（）萬元。1分A、53.34B、85.34C、106.68D、213.36答案：C;30、【單選題】某宗房地產(chǎn)的總價(jià)值為5000萬元，其總地價(jià)為2021萬元，總建筑面積為10000m2，甲擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價(jià)值為90萬元，該部分的建筑面積為200m2。梭土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偅渍加械耐恋胤蓊~為（）。1分A、1B、1.5C、2D、2.5答案：B;31、【單選題】防范估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的最后一道防線是（）。1分A、撰寫估價(jià)報(bào)告B、審核估價(jià)報(bào)告C、出具估價(jià)報(bào)告D、估價(jià)資料歸檔答案：B;32、【單選題】下列表述中不正確的是（）。1分A、在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)

15、方法將影響估價(jià)結(jié)果B、在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)時(shí)點(diǎn)將影響估價(jià)結(jié)果C、在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)結(jié)果D、在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)作業(yè)期將影響估價(jià)結(jié)果答案：D;33、【多選題】建筑物區(qū)分所有權(quán)包括（）等。2,0.5分A、按份共有所有權(quán)B、專有部分所有權(quán)C、共同關(guān)系成員權(quán)D、共同部分持份權(quán)E、長(zhǎng)期使用和租賃答案：BCD34、【多選題】有一開發(fā)公司擬參加國(guó)有土地使用權(quán)拍賣會(huì)，現(xiàn)委托房地產(chǎn)估價(jià)人員對(duì)該土地的最高競(jìng)買價(jià)進(jìn)行評(píng)估，所得出的評(píng)估價(jià)值是（）。2,0.5分A、交換價(jià)值B、公開市場(chǎng)價(jià)值C、投資價(jià)值D、理論價(jià)格E、標(biāo)定地價(jià)答案：AC35、【多選題】甲、乙兩塊土地，其區(qū)位及實(shí)物狀況都基本一樣

16、。甲地塊土地單價(jià)為506元/m2，容積率為1.5，土地使用年限為50年。乙地塊土地單價(jià)為820元/m2，容積率為24，土地使用年限為70年。在用樓面地價(jià)來判斷甲、乙兩地塊的投資價(jià)值時(shí)，若土地報(bào)酬率為8，則下列表述中正確的有（）。2,0.5分A、乙地塊比甲地塊貴B、甲地塊的70年使用權(quán)樓面地價(jià)低于341.67元/m2C、甲地塊與乙地塊的樓面地價(jià)相等D、甲地塊比乙地塊貴E、乙地塊的70年使用權(quán)樓面價(jià)高于340元/m2答案：DE36、【多選題】選取可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)符合的要求包括（）等。2,0.5分A、可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象所處的地區(qū)必須相同B、可比實(shí)例的交易類型與估價(jià)目的吻合C、可比實(shí)例的規(guī)模與估價(jià)對(duì)象的

17、規(guī)模相當(dāng)D、可比實(shí)例的成交價(jià)格是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格E、可比實(shí)例大類用途與估價(jià)對(duì)象的大類用途相同答案：BCDE37、【多選題】下列情形中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)當(dāng)前需求增加的有（）。2,0.5分A、消費(fèi)者的收入增加B、作為替代品的房地產(chǎn)的價(jià)格上升C、作為互補(bǔ)品的房地產(chǎn)的價(jià)格上升D、消費(fèi)者預(yù)期其未來的收入增加E、消費(fèi)者預(yù)期未來的房地產(chǎn)價(jià)格上升答案：ABDE38、【多選題】建筑物重置價(jià)格的求取方法有（）等。2,0.5分A、單位比較法B、工料測(cè)量法C、指數(shù)調(diào)整法D、分部分項(xiàng)法E、成新折扣法答案：ABCD39、【多選題】下列表述中，正確的有（）。2,0.5分A、開發(fā)經(jīng)營(yíng)期可分為開發(fā)期和經(jīng)營(yíng)期B、開發(fā)期又可稱

18、為建設(shè)期，對(duì)于在土地上進(jìn)行房屋建設(shè)的情況來說，又可分為前期和建造期C、開發(fā)期的終點(diǎn)是預(yù)計(jì)待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)完成的日期，起點(diǎn)與開發(fā)經(jīng)營(yíng)期起點(diǎn)相同D、經(jīng)營(yíng)期可具體化為銷售期和出租期E、在有租賃的情況下，租售期通常到開發(fā)完成的日期答案：ABC40、【多選題】長(zhǎng)期趨勢(shì)法包括（）等方法。2,0.5分A、數(shù)學(xué)曲線擬合法B、平均增減量法C、平均發(fā)展速度法D、年限法E、指數(shù)修勻法答案：ABCE1、【多選題】在劃分路線價(jià)區(qū)段時(shí)，應(yīng)符合的條件包括（）。2,0.5分A、形狀相似B、在同一條街道上只有一個(gè)路線價(jià)區(qū)段C、面積接近D、地塊相連E、可及性相當(dāng)答案：DE2、【多選題】下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的表述中，正確的有

19、（）。2,0.5分A、法律法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，沒有抵押價(jià)值B、再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值為該房地產(chǎn)的價(jià)值扣除已擔(dān)保債權(quán)后的余額C、房地產(chǎn)的價(jià)值扣除預(yù)計(jì)處分該房地產(chǎn)的各種費(fèi)用、稅金后的余額才是抵押價(jià)值D、不能單獨(dú)處分、使用的房地產(chǎn)不宣作為抵押物，應(yīng)當(dāng)沒有抵押價(jià)值E、在評(píng)估土地使用權(quán)是以劃撥方式取得房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，不應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金答案：ABDE3、【多選題】確定路線價(jià)時(shí)，選取標(biāo)準(zhǔn)宗地應(yīng)符合（）等的要求。2,0.5分A、一面臨街B、兩面臨街C、土地形狀為矩形D、土地形狀為正方形E、容積率為所在區(qū)段具有代表性的容積率答案：ACE4、【多選題】獲取房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的措施有（）。2,0.5

20、分A、突破專業(yè)能力限制，接受各種估價(jià)要求B、提高服務(wù)質(zhì)量C、恰當(dāng)?shù)男麄鱀、低收費(fèi)E、最大限度壓縮估價(jià)作業(yè)期答案：BC5、【判斷題】本著平等互利的原則，經(jīng)建設(shè)部、人事部、商務(wù)部和國(guó)務(wù)院港澳事務(wù)辦公室同意，2021年11月4日中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)與香港測(cè)量師學(xué)會(huì)簽署了內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)協(xié)議書。（）1,1分答案：正確6、【判斷題】在評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，采用的折現(xiàn)率是某個(gè)特定投資者所要求的，它應(yīng)高于與該房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般報(bào)酬率。（）1,1分答案：錯(cuò)誤7、【判斷題】現(xiàn)實(shí)中有時(shí)評(píng)估的不一定是公開市場(chǎng)價(jià)值，而是某些特定條件限制下的價(jià)值，比如城市房屋拆遷是強(qiáng)制性的，所以城市房地產(chǎn)估價(jià)

21、不應(yīng)采用公開市場(chǎng)價(jià)值。（）1,1分答案：錯(cuò)誤8、【判斷題】就使用價(jià)值與交換價(jià)值相對(duì)而言，房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的交換價(jià)值。（）1,1分答案：正確9、【判斷題】在房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)中，一般來說，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為過去，估價(jià)對(duì)象為歷史狀況下的情形。（）1,1分答案：錯(cuò)誤10、【判斷題】運(yùn)用市場(chǎng)法求取房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，選取的可比實(shí)例的規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的0.52范圍內(nèi)。（）1,1分答案：正確11、【判斷題】被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格中不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。（）1,1分答案：正確12、【判斷題】用收益法估算某大型商場(chǎng)的價(jià)值時(shí)，其凈收益為商場(chǎng)銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)

22、營(yíng)費(fèi)用、銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用后的余額。（）1,1分答案：錯(cuò)誤13、【判斷題】預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為38萬元，此后每年的凈收益將在上一年的基礎(chǔ)上減少3萬元，則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限為12年。（）1,1分答案：錯(cuò)誤14、【判斷題】運(yùn)用平均發(fā)展速度法進(jìn)行估價(jià)的條件是，房地產(chǎn)價(jià)值的變動(dòng)過程是持續(xù)上升或下降的，且各期上升或下降的幅度大致接近，否則就不適宜采用這種方法。（）1,1分答案：正確15、【判斷題】路線價(jià)法中的單獨(dú)深度價(jià)格修正率隨著臨街深度的遞進(jìn)而增大。（）1,1分答案：錯(cuò)誤16、【判斷題】估價(jià)目的是由委托人提出的，估價(jià)時(shí)點(diǎn)是根據(jù)估價(jià)目的確定的。（）1,1分答案：正確1

23、7、【判斷題】估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期是從估價(jià)報(bào)告出具之日計(jì)算，而不是從估價(jià)時(shí)點(diǎn)開始計(jì)算。（）1,1分答案：正確18、【簡(jiǎn)答題】某出租的寫字樓，使用面積為3000m2，收益年限為45年，空置率為20，未來3年每平方米使用面積的租金（含物業(yè)服務(wù)費(fèi)用）分別為360元、400元、330元，同檔次寫字樓的年物業(yè)服務(wù)費(fèi)用為每平方米使用面積36元，除物業(yè)服務(wù)費(fèi)用之外的其他運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為租金（不含物業(yè)服務(wù)費(fèi)用）的25。假設(shè)該寫字樓未來每年的凈收益基本上固定不變，報(bào)酬率為9。請(qǐng)利用“未來數(shù)據(jù)資本化公式法”求取該寫字樓的凈收益并計(jì)算其收益價(jià)格。（8分）8分解析：（1）計(jì)算未來3年的凈利益。1）未來第一年的凈收益(3603

24、6)120)125)3000=-58.32萬元2)未來第二年的凈收益(40036)(120)(125)3000=-65.52萬元3)未來第三年的凈收益(33036)(120)(125)3000=52.92萬元（2）用未來數(shù)據(jù)資本化公式法計(jì)算每年不變的凈利益。3）計(jì)算收益價(jià)格?；?9、【簡(jiǎn)答題】某宗土地面積為1.2公頃，已完成七通一平。某房地產(chǎn)開發(fā)商擬取得該宗土地50年的土地使用權(quán)，按規(guī)劃要求開發(fā)建設(shè)建筑面積相同的住宅樓和寫字樓各一幢，總?cè)莘e率為2.5。在第1年末辦理完土地使用權(quán)出讓手續(xù)，一次性繳納全部地價(jià)款，并且開工建設(shè)。根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排（見如下橫道圖），項(xiàng)目建成后，住宅樓將全部出售，寫字

25、樓將用于出租。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，有關(guān)數(shù)據(jù)如下:（1）該項(xiàng)目所在區(qū)域的同類型、同檔次住宅的銷售價(jià)格為5000元/m2，銷售稅費(fèi)為銷售價(jià)格的6%；同類寫字樓可出租建筑面積的月租金為120元/m2（可出租面積占建筑面積的70%），并按時(shí)年租收入的30%繳納押金，出租空置率為20%，有關(guān)稅費(fèi)和經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用按租金收入的30%計(jì)，銀行存款年利率為3%，報(bào)酬率為10%。（2）同類開發(fā)項(xiàng)目的社會(huì)平均開發(fā)成本為：住宅樓1800元/m2，寫字樓2800元/m2，管理費(fèi)用為開發(fā)成本的5%。（3）除地價(jià)款外，寫字樓和住宅樓的其他建設(shè)資金在各自建設(shè)期內(nèi)每年投入50%且在年度內(nèi)均勻支出。假設(shè)住宅樓在銷售期末一次性全部售出。（

26、4）目前，此類項(xiàng)目折現(xiàn)率為10%。（5）為得到該宗土地，還需要按取得地價(jià)原價(jià)的3%繳納有關(guān)稅費(fèi)。試計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)商所能支付的最高土地價(jià)格。12分解析：第一種答案：（1）項(xiàng)目總建筑面積：1.2100002.5=30000m2其中，住宅樓總建筑面積15000m2，寫字樓總建筑面積15000m2。（2）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總價(jià)值及折現(xiàn)值。1）住宅樓價(jià)值：500015000=7500萬元住宅樓價(jià)值折現(xiàn)到辦理完土地使用權(quán)出讓手續(xù)時(shí)點(diǎn)（第一年末）的折現(xiàn)值：7500/(1+10)3=5634.86萬元2）寫字樓價(jià)值。寫字樓年租金收入=1201500070(120)12=1209.6萬元寫字樓押金：1209.63

27、0=362.88萬元寫字樓押金運(yùn)用年收益：362.883=10.89萬元有關(guān)稅費(fèi)和經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用：1209.630=362.88萬元租賃凈收入：1209.6+10.89-362.88=857.61萬元寫字樓價(jià)值：寫字樓折現(xiàn)到第1年末折現(xiàn)值=8478.86/(1+10)3=6370.29萬元3）項(xiàng)目總價(jià)值折現(xiàn)值：5634.86+6370.29=12021.15萬元（3）項(xiàng)目開發(fā)成本、管理費(fèi)用及其折現(xiàn)值。1）住宅樓部分：180015000（1+5）=2835萬元寫字樓部分：2800（15000（1+5）=4410萬元2）住宅樓開發(fā)成本及管理費(fèi)折現(xiàn)值：28350.5/(1+10)0.5+0.5/(1+10)1.5=2580.13萬元3）寫字樓開發(fā)成本及管理費(fèi)用折現(xiàn)值：44100.5/(1+10)1.5+0.5/(1+10)2.5=3648.7