肇慶市大旺區(qū)迎賓大道XX鋼結(jié)構(gòu)工程公司廠房資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)報(bào)告節(jié)選肇慶市大旺區(qū)迎賓大道XX鋼結(jié)構(gòu)工程公司廠房資產(chǎn)評(píng)估技術(shù)說明一、評(píng)估對(duì)象概況根據(jù)評(píng)估對(duì)象相關(guān)產(chǎn)權(quán)資料所記載，待評(píng)估資產(chǎn)位于肇慶市迎賓大道，建筑結(jié)構(gòu)為鋼結(jié)構(gòu)，建成年月為2000年5月，用途為工業(yè)廠房，共1層，建筑面積和建基面積均為6,617692平方米，其對(duì)應(yīng)的土地用途為園地，類型為國有出讓，終止日期為2048年3月11日。二、評(píng)估基準(zhǔn)日本項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日為2004年10月10日。三、評(píng)估方法根據(jù)待評(píng)估資產(chǎn)特點(diǎn)，并結(jié)合其登記情況，在相關(guān)市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，本項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估采用房地分估，綜合計(jì)價(jià)，建筑物的評(píng)估采用重置成本法，土地使用權(quán)的評(píng)估采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。1、房屋建筑物的評(píng)估采用重置成本法重置成本法的評(píng)估思路是在現(xiàn)時(shí)條件下重新建造或開發(fā)一個(gè)全新的待評(píng)估資產(chǎn)所需的全部成本，減去其已發(fā)生的實(shí)體性、經(jīng)濟(jì)性、功能性貶值后差額確定為評(píng)估值。其主要計(jì)算公式為（1）建筑物評(píng)估值重置成本實(shí)體性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值功能性貶值重置成本成新率（2）成新率（建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限已使用年限）/建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限100其中，重置成本采用開發(fā)或建造評(píng)估對(duì)象或類似房產(chǎn)所需耗費(fèi)的各項(xiàng)必要費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常利潤和應(yīng)繳稅費(fèi)來確定，成新率則使用年限法計(jì)算確定。2、土地使用權(quán)價(jià)格的評(píng)估采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正系數(shù)表等估價(jià)成果，按照替代原則，就委托評(píng)估宗地區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取委托評(píng)估宗地在估價(jià)期日價(jià)格的方法。其計(jì)算公式為VV1BK1K2（1K）F式中V待估宗地價(jià)格V1B宗地所在區(qū)域（片區(qū)）的基準(zhǔn)地價(jià)K1期日修正系數(shù)K2土地使用年限修正系數(shù)K影響地價(jià)區(qū)域及個(gè)別因素修正系數(shù)之和F開發(fā)程度修正四、評(píng)估計(jì)算過程1、建筑物的評(píng)估（1）重置成本的計(jì)算待評(píng)估資產(chǎn)位于肇慶市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)大旺園區(qū)迎賓大道，建筑結(jié)構(gòu)為鋼結(jié)構(gòu)，共1層，用途為廠房，建筑面積6,617692M2，由于受評(píng)估資料的限制，本項(xiàng)評(píng)估并未能對(duì)待評(píng)估資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場勘察以及獲取更多的相關(guān)信息，故評(píng)估時(shí)，參照同類型鋼結(jié)構(gòu)廠房的建造成本，確定其重置單價(jià)約為70000元/M2。具體計(jì)算如下表1表1重置成本計(jì)算表金額單位元各項(xiàng)費(fèi)用匯總ABCDEFG直接費(fèi)間接費(fèi)工程利潤稅費(fèi)專業(yè)及報(bào)建費(fèi)重置單價(jià)重置單價(jià)CAB6DABC3638E（ABCD）5（取整）56000企業(yè)管理費(fèi)行政事業(yè)性收費(fèi)規(guī)費(fèi)364623433337700867000028001960則，該建筑物的重置成本為建筑物重置成本重置單價(jià)建筑面積700006,6176924,632,38440（元）（2）成新率的確定待評(píng)估房產(chǎn)于2000年5月建成，至今約45年，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，鋼結(jié)構(gòu)廠房一般經(jīng)濟(jì)耐用年限約為50年，根據(jù)重置成本法成新率的計(jì)算公式，確定該廠房的成新率約為91。成新率（建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限已使用年限）/（建筑物經(jīng)濟(jì)耐用年限）100（5045）/5010091（3）計(jì)算建筑物評(píng)估值綜上，根據(jù)重置成本法的評(píng)估公式，計(jì)算建筑物的評(píng)估值建筑物評(píng)估值重置成本成新率、4,632,38440914,215,46980（元）2、土地使用權(quán)的評(píng)估本項(xiàng)評(píng)估的宗地位于肇慶市迎賓大道，根據(jù)評(píng)估對(duì)象的產(chǎn)權(quán)登記資料表明，該宗地土地使用權(quán)類型為國有出讓，用途為園地，終止日期為2048年3月11日，且地上已建有廠房。本次評(píng)估，根據(jù)待評(píng)估宗地的實(shí)際情況，設(shè)定其土地用途為工業(yè)，開發(fā)程度為“五通一平”。根據(jù)肇慶市大旺園區(qū)出讓土地的實(shí)際情況，并參照關(guān)于公布廣東省城市國有土地分等及基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的通知（粵價(jià)2003193號(hào)）。本次估價(jià)，基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵為土地開發(fā)程度為紅線外“三通”（即通路、供電、通訊），紅線內(nèi)“一平”（場地平整）條件下不同級(jí)別，不同用地類型法定最高使用年限的平均地價(jià)。其中工業(yè)用地法定最高使用年限為50年，出讓土地按設(shè)定用途的最高出讓年限減去已使用年限后的剩余年限設(shè)定年期。（1）確定待評(píng)估土地基準(zhǔn)地價(jià)根據(jù)待估宗地所在的具體位置，肇慶市大旺經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)“三通一平”的工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)為4萬元/畝，約合60元/M2。（2）確定期日修正系數(shù)本次估價(jià)，因采用的基準(zhǔn)地價(jià)肇慶市大旺經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)目前公布的基準(zhǔn)地價(jià)，截止評(píng)估基準(zhǔn)日，在此期間該地區(qū)地價(jià)較為穩(wěn)定，故期日修正系數(shù)K1取1。（3）確定土地使用年限修正系數(shù)土地使用年限修正公式為K211/（1R）M11/（1R）NK2土地使用年限修正系數(shù)R土地還原率M待估宗地設(shè)定土地使用年限N基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定土地使用年期待估宗地土地剩余使用年限約為435年（工業(yè)用地法定最高出讓年限為50年），根據(jù)市場投資調(diào)查，設(shè)定待估宗地所在區(qū)域工業(yè)用地還原率為5，則待估宗地的使用年限修正系數(shù)K2為K211/（15）43511/（15）5009643（4）確定影響地價(jià)區(qū)域因素及個(gè)別因素修正系數(shù)根據(jù)待估宗地所在的具體情況，對(duì)影響地價(jià)的區(qū)域因素及個(gè)別因素進(jìn)行修正。表4待估工業(yè)用地地價(jià)影響因素說明、優(yōu)劣程度及修正系數(shù)表待估宗地因素條件說明優(yōu)劣度修正系數(shù)待估宗地交通條件待估宗地位于大旺經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，臨近迎賓大道,距三茂鐵路、321國道也較近,且園區(qū)內(nèi)有專業(yè)貨運(yùn)港大旺碼頭，出入較方便。較優(yōu)0035綜合環(huán)境大旺園區(qū)基本屬珠三角平原地區(qū)，地質(zhì)為粘土沖積平原，抗震能力一般，亞熱帶季風(fēng)氣候。一般0產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模地處工業(yè)園，產(chǎn)業(yè)聯(lián)系較緊密較優(yōu)0015規(guī)劃條件地處工業(yè)園，周圍土地規(guī)劃前景較好。較優(yōu)001宗地個(gè)別條件受評(píng)估條件的限制，本次評(píng)估，暫設(shè)定該宗地的個(gè)別條件為一般。一般0合計(jì)006待估宗地因素條件說明優(yōu)劣度修正系數(shù)待估宗地交通條件待估宗地位于大旺經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，臨近迎賓大道,距三茂鐵路、321國道也較近,且園區(qū)內(nèi)有專業(yè)貨運(yùn)港大旺碼頭，出入較方便。較優(yōu)0035綜合環(huán)境大旺園區(qū)基本屬珠三