.,.,我個(gè)人認(rèn)為,目前房?jī)r(jià)上漲是由如下幾個(gè)助推因素造成的,一、是我國(guó)過(guò)去政治體制所主導(dǎo)下的經(jīng)濟(jì)體制不健全,在改革中使社會(huì)大多數(shù)的財(cái)富落入極少數(shù)人的腰包,貧富不均,基尼系數(shù)極大超過(guò)國(guó)際警界線(xiàn)是明證.二、是由于社會(huì)財(cái)富分配的不均,極少數(shù)富人的邊際消費(fèi)傾向?qū)嶋H極低或是負(fù)數(shù),手中大量的財(cái)富集中于銀行,成為銀行的極大負(fù)擔(dān),加大了銀行的成本,同時(shí)使整個(gè)社會(huì)的消費(fèi)水平不足,整個(gè)社會(huì)生產(chǎn)沒(méi)有強(qiáng)大購(gòu)買(mǎi)力作支撐,無(wú)法發(fā)展。,.,三、是一批不懂內(nèi)情的經(jīng)濟(jì)學(xué)家,為中央支歪招,要政府大力發(fā)展消費(fèi)信貸,同時(shí)實(shí)行利息稅,企圖把居高不下的銀行存款趕出銀行體系轉(zhuǎn)化為消費(fèi)性支出,同時(shí)鼓勵(lì)銀行體系大力發(fā)展住房按揭貸款業(yè)務(wù).四、是殊不知,銀行體系中的普通百姓的存款是極少的,大量的是屬于極少數(shù)的富人,當(dāng)老百姓開(kāi)始借助銀行體系擴(kuò)大消費(fèi)并解決住房問(wèn)題時(shí),掌握大量社會(huì)財(cái)富的極少數(shù)富人也大量利用銀行的信貸政策進(jìn)行投機(jī)和投資,企圖使財(cái)富資本升值.五、是銀行為追逐利益,大量發(fā)展住房按揭貸款,并視按揭貸款是一種安全性資產(chǎn).開(kāi)始的時(shí)候銀行還比較慎重,后來(lái)越來(lái)越放開(kāi),由開(kāi)放邁入激進(jìn),后來(lái)整個(gè)銀行群體失去理性.這是一個(gè)邏旋式的前進(jìn)過(guò)程.目前,幾乎整個(gè)銀行界在發(fā)展住房貸款方面都失去了理智,只要能交得起首付款已成為目前北京所有銀行的唯一條件.凡是房?jī)r(jià)瘋狂的地方銀行都是這個(gè)做法.,.,六、是極少數(shù)掌握大量貨幣財(cái)富的富人利用銀行按揭貸款這個(gè)平臺(tái),進(jìn)行大量的投資和投機(jī),無(wú)限制地放大了需求,形成了極大的需求泡沫.七、是在大量的需求泡沫面前,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商失去了理智,為虎作仗,為攫取最大利潤(rùn)不斷抬高房?jī)r(jià).同時(shí)進(jìn)行欺詐性的營(yíng)銷(xiāo)宣傳.從而造成整個(gè)房地產(chǎn)領(lǐng)域的緊張預(yù)期,在這種供不應(yīng)求的需求預(yù)期下,大量的投資者和普通購(gòu)房人為爭(zhēng)搶住房而形成了羊群效應(yīng).八、是這種羊群效應(yīng)經(jīng)不負(fù)責(zé)任的媒體擴(kuò)散開(kāi)后形成了整個(gè)社會(huì)的住房緊張氣氛,于是投資者、投機(jī)者和普通購(gòu)房人瘋搶住房.九是在掌握大量的財(cái)富的極少數(shù)投資人及投機(jī)人與普通購(gòu)房者之間為房源的爭(zhēng)奪戰(zhàn)中,前者由于掌握了大量的貨幣化財(cái)富,后者掌握的貨幣財(cái)富極少,因此,前者手中能爭(zhēng)搶到更多的房源.由于住房在二級(jí)市場(chǎng)也能贏(yíng)利,于是開(kāi)發(fā)商由住房生產(chǎn)者也成為住房投機(jī)者和投資者,屯房惜售，把一級(jí)市場(chǎng)延伸成二級(jí)市場(chǎng).使得成品住房一半以上掌握在開(kāi)發(fā)商和投資者、投機(jī)者手中.真正用于普通老百姓消費(fèi)的住房極少.住房已不再是一種普通的消費(fèi)品,而是一種投資品或是一種奢侈品。,.,九、是由于住房的功能已異化了,由經(jīng)濟(jì)學(xué)原理,投資品和奢侈品的需求曲線(xiàn)是不同于一般消費(fèi)品的,普通消費(fèi)品的需求曲線(xiàn)相對(duì)于價(jià)格來(lái)說(shuō)是向下的,即價(jià)格越高,需求越少;但住房異化成為投資品投機(jī)品奢侈品后,需求曲線(xiàn)是向上傾斜的，即價(jià)格越高需求越旺盛十、是住房的原始功能是住房的住居性的消費(fèi)功能，其他功能是依此功能而派生的，即沒(méi)有住居性的消費(fèi)功能，就沒(méi)有投資功能、投機(jī)功能，也不能成為奢侈品只要住居性的消費(fèi)功能還存在，住房的其他功能就有存在的基礎(chǔ)但一旦住居性的消費(fèi)功能消失后，住房的其他功能就會(huì)立即消失十一、目前，住房的住居性消費(fèi)功能已極度惡化，目前，整個(gè)北京市大量的近幾年的新建住房都掌握在極少數(shù)投資者和投機(jī)者手中以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商手中，北京東部的富力城、星河灣、珠江帝景等高檔樓盤(pán)一到晚上，全無(wú)燈火，戀日綠島、燕歸寧馨園等處甚至整排整排早已交房的樓房晚上空無(wú)一人，極度恐怖目前除了極少數(shù)富裕人群買(mǎi)得起住房外，廣大普通消費(fèi)者無(wú)法買(mǎi)得起住房，但大量的新建住房都被哄搶一空,成為投資者投機(jī)者和部分富人謀利工具。十二、目前，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與投機(jī)者、投資者們正在合謀，在銀行信貸扛桿的幫助下，正在大力抬升房?jī)r(jià)，企圖消滅最后一批購(gòu)房人即中國(guó)新興富裕起來(lái)的一批消費(fèi)者。當(dāng)這最后一批消費(fèi)者被高房?jī)r(jià)消滅后，住房將徹底失去了它的住居功能。在住房的住居功能被消滅后，巨大的樓市風(fēng)險(xiǎn)將隨之而來(lái)，接著而來(lái)是整個(gè)國(guó)家的金融風(fēng)險(xiǎn)，再接著是整個(gè)民族的災(zāi)難和國(guó)家政權(quán)的危殆！后果無(wú)法想象。,.,我個(gè)人認(rèn)為,目前，在瘋狂的樓市面前，政府首要之責(zé)應(yīng)是果斷地利用行政手段，嚴(yán)厲控制銀行的按揭貸款的發(fā)放，除非住居需求（并且嚴(yán)厲規(guī)定，一個(gè)家庭只能在五年內(nèi)辦理一次銀行按揭貸款），嚴(yán)厲禁止利用銀行按揭貸款進(jìn)行買(mǎi)房而進(jìn)行投資和投機(jī)，要對(duì)投資、投機(jī)行為進(jìn)行釜底抽薪，同時(shí)還要對(duì)部分富人大量屯集物業(yè)的作法進(jìn)行嚴(yán)厲打擊和制止.唯有如此，房市的熱度才能真正地降下來(lái),房?jī)r(jià)也才能真正地下來(lái),才能讓更多的人買(mǎi)得起房,使住房的住居功能不斷擴(kuò)大,使投資和投機(jī)功能逐步萎縮,也只有這樣,房市之熱才能實(shí)現(xiàn)軟著陸.如果再聽(tīng)任投資者和投機(jī)者利用銀行按揭信貸抬高房?jī)r(jià),消滅最后一批富裕階層的購(gòu)房能力,受損的會(huì)是整個(gè)民族經(jīng)濟(jì)和整個(gè)民族的發(fā)展機(jī)遇！,.,決定價(jià)格的永遠(yuǎn)是供給與需求,先說(shuō)需求,對(duì)于房子有需求的人群大概有這么幾種,1.外來(lái)人員2.年輕人要結(jié)婚3.買(mǎi)房后用來(lái)出租4.房蟲(chóng)子5.拆遷家庭,1是一個(gè)大問(wèn)題,但是絕對(duì)不占絕大比例;2是指80后的人,由于國(guó)家婚姻法的歷史原因,這部分的比例甚為驚人;3并不大,但是已經(jīng)成為一個(gè)投資趨勢(shì),06-07年的股市暴漲抹煞了這種投資的效果,不過(guò)仍然是一個(gè)重要的投資渠道;4這種人靠房?jī)r(jià)落差吃飯,根本就已經(jīng)演變成了職業(yè),如果房?jī)r(jià)跌了他們幾乎就要去要飯;5是政府行為再說(shuō)供給,溫總理提出的緊縮銀根,緊縮地根的意思是縮小房地產(chǎn)上游資源的供給,無(wú)形中太高房源供給成本,縮減供給需求變大,需求曲線(xiàn)右移,供給變小,供給曲線(xiàn)左移,交點(diǎn)縱坐標(biāo)提高,價(jià)格上漲.這里,有些原因是國(guó)家無(wú)法控制的,比如80后的人口情況,屬于歷史遺留問(wèn)題,政府想干預(yù)也干預(yù)不了,但是在需求方面,政府可以以增加拆遷的辦法增加房屋需求;在供給方面,緊縮銀根+緊縮地根已經(jīng)充分的給房地產(chǎn)增值讓路.其根本原因在于國(guó)家的很大一部分外匯儲(chǔ)備是在房地產(chǎn)業(yè)里面的,國(guó)家不能讓房地產(chǎn)業(yè)降溫,否則國(guó)家虧損就不僅僅是人民幣升值損失的那么幾千個(gè)億了.有人說(shuō)我們國(guó)家的制度不健全,尤其是社會(huì)保障制度的不健全,也導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的虛高,我個(gè)人認(rèn)為首先是房?jī)r(jià)的上漲速度過(guò)猛導(dǎo)致了社會(huì)保障制度無(wú)法健全,誰(shuí)也不能幫你保證你是中國(guó)人就一定有房子住吧?國(guó)家承諾不了.其次才是社會(huì)保障不夠完善反作用于房?jī)r(jià)上漲,如果這也算一個(gè)房?jī)r(jià)上漲的理由,那么房?jī)r(jià)上漲的原因還有很多很多.從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度分析就是供給減少而需求不斷猛增的原因,不要光看到市面上新樓的空房率有多高多高,了解一下市場(chǎng)就知道了,現(xiàn)在2手房市場(chǎng)上房源是多么的緊張,新房的炒作逐步走向房票炒作,如果不是這兩年股市異常火爆,房地產(chǎn)業(yè)將是眾多股民的另一個(gè)棲息所.,.,第一:政府所扮演的角色。地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)成為中國(guó)GDP發(fā)展的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)了,政府無(wú)論是從中央還是到地方,都舍不得出狠招限制房?jī)r(jià)的瘋長(zhǎng),因?yàn)橐坏┓績(jī)r(jià)被限制了或者被打壓,損失最大的還是銀行,而中國(guó)的銀行都是國(guó)有的,換句話(huà)說(shuō)就是損失的是政府的錢(qián)。我們常常會(huì)看到政府出臺(tái)一些政策來(lái)應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)上漲,可結(jié)果呢?有用嗎?房?jī)r(jià)還是一如既往的上漲。很值得懷疑,政府的政策難道就是為了安撫老百姓的憤怒?政府若真想壓壓房?jī)r(jià),就不該在一邊出臺(tái)限價(jià)措施的時(shí)候一邊猛炒地皮而且還大肆的放任銀行給開(kāi)發(fā)商進(jìn)行貸款。第二:銀行都做了什么?現(xiàn)在這個(gè)的房地產(chǎn)現(xiàn)狀是:銀行相互獨(dú)立運(yùn)營(yíng),都在為了擴(kuò)大占有率,而彼激烈的此競(jìng)爭(zhēng)。只要你是地產(chǎn)商,只要你的手里有開(kāi)發(fā)權(quán)和開(kāi)發(fā)方案,銀行就可以大膽的給你貸款,然后銀行再?gòu)睦锩媸杖【揞~利潤(rùn)。這種國(guó)企私營(yíng)的模式,有誰(shuí)還會(huì)管老百姓的死活?銀行巴不得房?jī)r(jià)猛漲,那樣才會(huì)有更大的利潤(rùn)空間。結(jié)果呢?結(jié)果是GDP每年都在瘋長(zhǎng),虛長(zhǎng)的GDP從那里來(lái)啊?很大部分是來(lái)自銀行的印鈔機(jī),平白無(wú)故多出來(lái)的鈔票只有通過(guò)透支老百姓的未來(lái)來(lái)彌補(bǔ),結(jié)局就是物價(jià)上揚(yáng),通貨膨脹,老百姓生活質(zhì)量的下降。,.,第三:直接的罪魁-開(kāi)發(fā)商?，F(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商只要注冊(cè)一家空殼公司,再取得開(kāi)發(fā)權(quán)就能夠輕松的從銀行那里獲得貸款。這里可以做個(gè)假設(shè):如果開(kāi)發(fā)商拿著他的開(kāi)發(fā)權(quán)到銀行,以空殼公司做抵押,從銀行那里獲得100萬(wàn)的貸款以后,開(kāi)發(fā)商只需要開(kāi)發(fā)出一套實(shí)際價(jià)值50萬(wàn)的房子,然后標(biāo)價(jià)100萬(wàn)。再拿這個(gè)100萬(wàn)的標(biāo)價(jià)房子去銀行做抵押貸款200萬(wàn)出來(lái),繼續(xù)做下一步的開(kāi)發(fā),同樣只開(kāi)發(fā)一半價(jià)值的房屋實(shí)體即價(jià)值100萬(wàn)的房子,然后繼續(xù)標(biāo)價(jià)200萬(wàn)出售,繼續(xù)以為標(biāo)價(jià)200萬(wàn)的房屋進(jìn)行抵押貸款。在這個(gè)過(guò)程中我們可以粗略計(jì)算一下,通過(guò)兩次貸款總額300萬(wàn)的資金,開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)出的房屋價(jià)值是150萬(wàn),標(biāo)價(jià)卻是300萬(wàn)。而自己卻得到剩余貸款的150萬(wàn),如果房子按總標(biāo)價(jià)額300賣(mài)出去了,那么銀行可以獲得高出實(shí)際價(jià)值的那150萬(wàn)利潤(rùn)。換句話(huà)說(shuō),就算房子賣(mài)不出去,開(kāi)發(fā)商依舊可以得到拿150萬(wàn)的剩余貸款,至于貸款若是還不清,就讓銀行將貸款抵押時(shí)所進(jìn)行的兩次標(biāo)價(jià)總額300萬(wàn)的房子收回去。是不是很滑稽?150萬(wàn)的房子標(biāo)價(jià)300萬(wàn)以后,要嘛是老百姓買(mǎi)單,要嘛就是銀行買(mǎi)單。銀行最大的東家就是政府,你覺(jué)得政府會(huì)買(mǎi)單嗎?答案很肯定,不會(huì)!所以政府會(huì)讓房?jī)r(jià)下跌嗎?政府會(huì)蠢到300萬(wàn)收來(lái)的房子按實(shí)際價(jià)值150萬(wàn)賣(mài)給老百姓?然后政府直接倒貼150萬(wàn)?現(xiàn)在終于知道政府出臺(tái)的那些政策為什么沒(méi)有起到預(yù)期的效果了吧?中國(guó)的發(fā)展原本就是以犧牲大部分老百姓的利益為代價(jià)的。在此次經(jīng)濟(jì)危機(jī)來(lái)臨之前,中國(guó)的GDP大多來(lái)自勞動(dòng)密集的廉價(jià)制造業(yè)的出口創(chuàng)匯。由于我們的成本低,所以一開(kāi)始還覺(jué)得這樣很劃算?？墒浅杀镜偷谋旧砭颓∏∽C明了犧牲的是老百姓的利益。唯一不同的就是:舊社會(huì)是*裸的剝削,而新時(shí)期是委婉的掠奪。瘋狂的追求GDP,瘋狂的追求城市化,結(jié)果是讓地產(chǎn)商變成瘋狂掠奪的直接黑手。中國(guó)的經(jīng)濟(jì)再也不能這樣依靠地產(chǎn)業(yè)的瘋狂做法來(lái)支撐了,這樣長(zhǎng)期下去勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致中國(guó)經(jīng)濟(jì)虛假繁榮,進(jìn)而形成經(jīng)濟(jì)畸形發(fā)展。最終的結(jié)果是民怨四起,社會(huì)不安。,.,最根本的解決辦法只有把拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的目光從地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到內(nèi)需上來(lái),只有內(nèi)需增長(zhǎng)了,老百姓才會(huì)真正的得到實(shí)惠,只有內(nèi)需搞起來(lái)了,才會(huì)出現(xiàn)各個(gè)行業(yè)百花齊放的局面。才能實(shí)現(xiàn)真正的繁榮富強(qiáng)。說(shuō)道這里愚人有幾點(diǎn)建議提下:第一:中國(guó)的地產(chǎn)業(yè)發(fā)展可以國(guó)有化。為什么銀行可以國(guó)有化而地產(chǎn)業(yè)不可以讓政府來(lái)做呢?要知道地產(chǎn)商的資金來(lái)自銀行貸款,地產(chǎn)商的地產(chǎn)工程建設(shè)可以承包給國(guó)企的工程公司。政府有錢(qián),政府也有建筑隊(duì),為什么政府就不能搞地產(chǎn)業(yè)呢?如果說(shuō)怕貪污腐敗的滋生,那么只要少了開(kāi)發(fā)商這個(gè)環(huán)節(jié),即便出現(xiàn)問(wèn)題,事情也要簡(jiǎn)單得多。如果由政府出面自己搞地產(chǎn)業(yè),那么我想政府想要控制房?jī)r(jià)總可以輕而易舉的辦到了吧?三角戀總是比雙向戀要簡(jiǎn)單得多,畢竟少了三分之一的利益糾纏。,.,第二:即便政府不能全部將地產(chǎn)業(yè)國(guó)有化,那么總可以部分國(guó)有化吧?最起碼可以和開(kāi)發(fā)商進(jìn)行良性的競(jìng)爭(zhēng),而不至于形成今天這種房?jī)r(jià)誰(shuí)說(shuō)了都不管用的局面。只要是良性競(jìng)爭(zhēng),那么發(fā)展就會(huì)有利于形成科學(xué)合理的經(jīng)濟(jì)局面。老百姓最終也會(huì)得到實(shí)