.商業(yè)街的運(yùn)營(yíng)和招商方案2010-06-1013愚人節(jié)3353336402作者： admin源：閱覽次數(shù)： 95網(wǎng)絡(luò)用戶評(píng)論0條根據(jù)大交叉商業(yè)街的工程進(jìn)度，6月30日全線竣工，交付使用。 商業(yè)街完成交貨后，一定要面對(duì)市場(chǎng)的招商、開業(yè)和整體運(yùn)營(yíng)等多方面的工作，盡快落實(shí)和開展這些工作，為了取得良好的招商和經(jīng)營(yíng)成果，對(duì)現(xiàn)在以上的工作展開企劃，以本企劃案為參考提出。一、市場(chǎng)分析1.1業(yè)務(wù)概況1、商圈構(gòu)成哈密市的商業(yè)主要集中在以時(shí)代廣場(chǎng)為中心的商業(yè)區(qū)和以天馬為中心的鐵路局商業(yè)區(qū)。商業(yè)形態(tài)以時(shí)代廣場(chǎng)為中心，由二期、億家百貨、愛佳超市、韓氏家電、新世紀(jì)、帝都百貨、第一百貨、新宇地下街、華洋地下街、五正交百貨和沿途品牌店構(gòu)成，服裝、鞋帽箱、日用百貨、家電、通信產(chǎn)品、文化用品、副食品等數(shù)十種品種時(shí)代廣場(chǎng)周圍還形成了由豐茂市場(chǎng)、新豐市場(chǎng)和工人廣場(chǎng)三個(gè)市場(chǎng)構(gòu)成的中低級(jí)商品貿(mào)易市場(chǎng)，這三個(gè)市場(chǎng)依賴于低產(chǎn)品價(jià)格和毗鄰市中心的優(yōu)勢(shì)，與百貨商店和品牌店形成互補(bǔ)效應(yīng)，吸引著不同的客戶群。以天馬為中心的鐵路商圈，利用交通和地理優(yōu)勢(shì)，形成了由天馬市場(chǎng)、溫州商貿(mào)城、綠洲建材市場(chǎng)、萬風(fēng)家倒、美神家倒、神洲家倒和友誼路批發(fā)市場(chǎng)構(gòu)成的貿(mào)易市場(chǎng)的商業(yè)形態(tài)，主要經(jīng)營(yíng)小商品、建材、家倒、砂糖酒、日用百貨和食品等商品。從上述哈密市的商業(yè)結(jié)構(gòu)來說，商業(yè)集中度高，缺乏新的商業(yè)增長(zhǎng)點(diǎn)，人均消費(fèi)水平低，商業(yè)已飽和，發(fā)展空間不足。但是從商業(yè)形態(tài)來說，是一種沒有專業(yè)性、特色化的商業(yè)形態(tài)，商業(yè)雷同性強(qiáng)、競(jìng)爭(zhēng)激烈、特色專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮蟆? .競(jìng)爭(zhēng)情況近年來，隨著哈密市商業(yè)用地的大量開發(fā)，商業(yè)房地產(chǎn)大量供給市場(chǎng)，過剩的市場(chǎng)供給打破了市場(chǎng)供需平衡。 隨著商業(yè)房地產(chǎn)的大量供應(yīng)，一些新成立的市場(chǎng)也出現(xiàn)了，例如第二期、億家百貨、愛佳超市、韓家家電、帝都百貨、華洋地下街、五正交化百貨(統(tǒng)計(jì)經(jīng)營(yíng)面積達(dá)到8萬平方米)等這些新市場(chǎng)的開業(yè)， 本來就帶來了發(fā)展無能的哈密頓市場(chǎng)的巨大壓力，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入白熱化狀態(tài)，差別不強(qiáng)導(dǎo)致市場(chǎng)間競(jìng)爭(zhēng)變得激烈，引起商家的頻繁流動(dòng)，形成“風(fēng)水”交替的特征。過度的競(jìng)爭(zhēng)表現(xiàn)是消費(fèi)者的爭(zhēng)奪和商家的爭(zhēng)奪兩方面，在消費(fèi)者的爭(zhēng)奪方面，各商店紛紛打倒價(jià)格這一殺手，大幅度降低了整個(gè)行業(yè)的利益水平，大部分只能保證經(jīng)營(yíng)資本和微利，只能在一些品牌店經(jīng)營(yíng)， 大量家世接二連三地靠著街道品牌店和中高級(jí)商品，高端市場(chǎng)也出現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)激烈情況的商家招商中，經(jīng)常出現(xiàn)降低租金、免除租金、免除一次性裝飾費(fèi)、減分經(jīng)營(yíng)、品牌合作等各種形式。 盡管如此，各市場(chǎng)仍無法獲得滿意的招商效果，大型商場(chǎng)和新世紀(jì)等老字號(hào)百貨公司在新市場(chǎng)招商的強(qiáng)烈壓力下，市場(chǎng)大量流失，出現(xiàn)了一部分樓空的情況。 第一個(gè)二期沒有租金就入場(chǎng)的話，從去年6月開始花了半年時(shí)間才募集到商戶，但是面對(duì)市場(chǎng)的巨大壓力，現(xiàn)在負(fù)的新?lián)P超市已經(jīng)被撤走，一樓出現(xiàn)了大量的空位，二樓也出現(xiàn)了部分空位。 華洋地下街已經(jīng)完成了裝修，依然缺乏招聘，開業(yè)日期延長(zhǎng)了。 帝都百貨店依靠太平洋百貨店的品牌，依靠蘭州某商場(chǎng)管理公司的優(yōu)秀管理團(tuán)隊(duì)和先進(jìn)管理模式，采用了減點(diǎn)式經(jīng)營(yíng)這一雙贏的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，雖然同期進(jìn)行了大量的廣告宣傳和促銷措施，但招攬情況仍然不理想，開業(yè)后的經(jīng)營(yíng)前景還很樂觀因此，哈密爾頓商業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)決不是過度競(jìng)爭(zhēng)和白熱化的競(jìng)爭(zhēng)，市場(chǎng)供求的嚴(yán)重失衡和市場(chǎng)定位的差異引起了如此嚴(yán)酷的競(jìng)爭(zhēng)狀況，這些現(xiàn)狀給我們市場(chǎng)的招攬和經(jīng)營(yíng)帶來很大壓力，必須慎重應(yīng)對(duì)。1.2、市場(chǎng)消費(fèi)情況1 .消費(fèi)水平哈密市城市由于人口少，人均收入水平低，商業(yè)消費(fèi)水平低，消費(fèi)能力有限，成為哈密市商業(yè)發(fā)展的瓶頸。二、經(jīng)濟(jì)水平哈密市和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)仍是經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)，城市規(guī)模小，低收入人口在總?cè)丝谥兴急壤撸唐废M(fèi)仍以中低級(jí)商品為主。 中高級(jí)消費(fèi)主要集中在鐵路、石油、行政事業(yè)單位和外來高收入群。三、城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)哈密市產(chǎn)業(yè)主要依賴礦物、鐵路和農(nóng)業(yè)，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá)，缺乏有力的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，進(jìn)一步制約商業(yè)發(fā)展。4 .消費(fèi)發(fā)展趨勢(shì)漢密爾頓市人口有限，經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢，缺乏強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)支持，預(yù)計(jì)會(huì)進(jìn)入更多的新型商業(yè)市場(chǎng)，未來幾年漢密爾頓市的商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況變得難以變化，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)變得更加激烈，專業(yè)化、細(xì)分化的市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)必然會(huì)變得不可少。二、SWOT分析2.1優(yōu)點(diǎn)和機(jī)會(huì)1、規(guī)模優(yōu)勢(shì)具備成為商圈的硬件條件2、商業(yè)形態(tài)優(yōu)勢(shì)、商業(yè)步行街、最有發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)形態(tài)3、購物環(huán)境的優(yōu)勢(shì)、迷人的建筑風(fēng)格、一流的休閑環(huán)境4、政府的支持給市場(chǎng)的吸引和經(jīng)營(yíng)帶來政策上的機(jī)會(huì)5、舊市街的改造為這個(gè)區(qū)域的發(fā)展創(chuàng)造了條件6、飲食娛樂業(yè)的合理利潤(rùn)水平和良好的發(fā)展空間，為商店街吸引和經(jīng)營(yíng)飲食娛樂奠定了基礎(chǔ)2.2劣勢(shì)和威脅1、地區(qū)劣勢(shì)，遠(yuǎn)離商業(yè)中心2、文化劣勢(shì)、少數(shù)民族居住區(qū)對(duì)漢族人有一定的抵抗心理3、規(guī)劃劣勢(shì)，兩步走在街上，形成不了規(guī)模人流的入口房間進(jìn)深太小，不適合規(guī)模搶購場(chǎng)進(jìn)入的商業(yè)街兩側(cè)的商店是磚結(jié)構(gòu)，給大型飲食店的營(yíng)業(yè)空間的連通帶來困難4、商業(yè)市場(chǎng)過度競(jìng)爭(zhēng)，使招商經(jīng)營(yíng)面臨很大的威脅5、消費(fèi)水平下降和消費(fèi)增長(zhǎng)有限，限制了商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展6、商戶經(jīng)營(yíng)自信和市民消費(fèi)信心的不足，使商業(yè)前景暗淡三、市場(chǎng)定位1、第一目標(biāo)主力店第一目標(biāo)的主力店是我們市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)和招攬的主體，這個(gè)目標(biāo)的商人的招攬和經(jīng)營(yíng)的成敗，根本決定著商店街的招攬和經(jīng)營(yíng)的成敗。第一目標(biāo)的主力店是以飲食店、休閑娛樂、超市、日用百貨、雜貨、美容整形、服裝加工店及民特商品(包括地毯、工藝品、生藥等)為經(jīng)營(yíng)主體2、第二目標(biāo)主力店第二目標(biāo)主力店提高商業(yè)街的人氣，完善商品結(jié)構(gòu)，是商業(yè)街從單一的以飲食娛樂和日用消費(fèi)為主體的商業(yè)街向以購物、飲食、娛樂、休閑、旅游、旅游為一體的品牌商業(yè)街轉(zhuǎn)變和促進(jìn)哈密爾頓市新興商圈崛起的關(guān)鍵。第二目標(biāo)主力店經(jīng)營(yíng)服裝、鞋帽包、布(藝)、針織品、化妝品、電影院、醫(yī)藥、文化事務(wù)用品、五金日用品、家電、音像制品等。3、第三目標(biāo)主力店第三目標(biāo)主力店作為商業(yè)街商業(yè)結(jié)構(gòu)和服務(wù)功能的完善服務(wù)。 同時(shí)也是商業(yè)街的公共服務(wù)機(jī)構(gòu)。第三目標(biāo)主力店主要包括金融機(jī)構(gòu)、電信、郵政、移動(dòng)通信等集團(tuán)客戶。四、經(jīng)營(yíng)布局為了完善商業(yè)街整體消費(fèi)功能，打造真正意義上的品牌市場(chǎng)，需要規(guī)劃和引導(dǎo)商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)布局和功能劃分。4.1商品布局購買3#、6#、9#、12#層、商場(chǎng)以經(jīng)營(yíng)飲食為主，可以在此基礎(chǔ)上進(jìn)行定位和完善，以經(jīng)營(yíng)飲食、娛樂、休閑、美容、民特商品為主，形成飲食娛樂之街11#、14#層離蔬菜市場(chǎng)很近，可以互補(bǔ)經(jīng)營(yíng)，適合形成以土特產(chǎn)、日用百貨、副食品加工零售、五金日用品、雜貨為中心的土特產(chǎn)日雜街因?yàn)?#、8#大樓接近大十字，所以能吸引飲食店的消費(fèi)，建議以規(guī)模餐廳、品牌連鎖店、音樂茶店經(jīng)營(yíng)為中心，形成商業(yè)餐飲娛樂街。4#、7#、10#、13#層為全框架結(jié)構(gòu)，適合經(jīng)營(yíng)超市、服裝、鞋帽包、布(藝)、針織品、化妝品、電影院、醫(yī)藥、文化辦公用品、家電、音像制品，形成日用百貨商店街1#、2#層店鋪面積大，適合金融機(jī)構(gòu)、電信、郵政、移動(dòng)通信等集團(tuán)客戶的進(jìn)入和經(jīng)營(yíng)，完善商業(yè)街商品和服務(wù)4.2層功能布局兩側(cè)商業(yè)街的店面，1樓可以作為營(yíng)業(yè)大廳使用，2樓可以計(jì)劃在行李箱和雅座中間的商業(yè)街，一層以店鋪經(jīng)營(yíng)和綜合賣場(chǎng)為主，二層可作為市場(chǎng)規(guī)劃，層南北兩側(cè)設(shè)計(jì)上下通道，形成室內(nèi)步行街的經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)4.3經(jīng)營(yíng)布局遵循原則1、符合商業(yè)街整體戰(zhàn)略定位的原則，將購物、飲食、娛樂、休閑、旅游、旅游六大功能一體化，商品布局必須從滿足以上功能需求的角度出發(fā)2 .適應(yīng)不同商品的經(jīng)營(yíng)形態(tài)的原則，如飲食、娛樂等適合二層經(jīng)營(yíng)，因此主要在兩側(cè)店鋪計(jì)劃的超市、服裝等適合單層、分區(qū)經(jīng)營(yíng)，可以在中間店鋪計(jì)劃，形成上下層、同層分區(qū)的經(jīng)營(yíng)形態(tài)3、尊重市場(chǎng)需求和選擇原則，經(jīng)營(yíng)布局的規(guī)劃必須是招商服務(wù)，最終結(jié)構(gòu)取決于招商的結(jié)果4、合理有效地利用空間的原則，必須從一二層的組合或二層的分割經(jīng)營(yíng)，或者商品經(jīng)營(yíng)的空間利用出發(fā)5、經(jīng)濟(jì)效果原則必須充分考慮商戶的經(jīng)營(yíng)利益，達(dá)到商戶與市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者有利的局面6、關(guān)聯(lián)性原則、不同商品適合不同經(jīng)營(yíng)的組合，如飲食和娛樂互補(bǔ)，可以互相促進(jìn)經(jīng)營(yíng)，服裝和日用百貨互補(bǔ)，可以互相促進(jìn)經(jīng)營(yíng)，這些關(guān)聯(lián)性商品可以在同一街道和同一功能區(qū)經(jīng)營(yíng)七、大客戶和著名品牌的優(yōu)先原則，大客戶和著名品牌提高市場(chǎng)品牌，推動(dòng)中小市場(chǎng)的進(jìn)入，推動(dòng)消費(fèi)發(fā)揮著重要的作用，必須優(yōu)先考慮這種客戶8、充分考慮經(jīng)營(yíng)者的愿望和要求的原則，考慮經(jīng)營(yíng)者的愿望和要求，充分吸引經(jīng)營(yíng)者的進(jìn)入，提高經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)熱情，促進(jìn)市場(chǎng)的迅速形成9、便利客人消費(fèi)的原則是商業(yè)街商品的布局和行業(yè)分布，一是充分享受一站式消費(fèi)的樂趣，二是先購物，后休閑觀光，再去飲食娛樂，體現(xiàn)出符合人的消費(fèi)習(xí)慣10、視覺形象原則、經(jīng)營(yíng)布局整體必須充分考慮商品陳列的視覺沖擊和形象同意五、經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略雖然經(jīng)營(yíng)布局規(guī)范了商業(yè)街的硬件功能，但是經(jīng)營(yíng)模式完善了商業(yè)街的軟件功能，加上良好的硬件基礎(chǔ)和強(qiáng)大的軟件支持，大交叉商業(yè)街可以獲得良好的招攬和經(jīng)營(yíng)成果。在經(jīng)營(yíng)模式的確立上，根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況和勝利原則，制定了二十四字的經(jīng)營(yíng)模式-吸引外資、經(jīng)營(yíng)合作、統(tǒng)一部分自營(yíng)-完善市場(chǎng)、完善政策、合理回報(bào)1 .統(tǒng)一招商除經(jīng)營(yíng)者購買的自營(yíng)店鋪外，為了統(tǒng)一形象，必須盡快繁榮市場(chǎng)，對(duì)剩馀的店鋪和整體購買(中心庭園的南)店鋪，采用統(tǒng)一的招商原則。 對(duì)于投資者購買的店鋪，需要經(jīng)營(yíng)公司和商戶簽訂委托托管合同，由市場(chǎng)方面統(tǒng)一招攬。市場(chǎng)招商采用品牌合作、資本合作、招商和租賃等方式開展，其中，大商戶和品牌商戶可以以以上各種方式開展，中小商戶應(yīng)以租賃為主。2 .協(xié)助經(jīng)營(yíng)大交叉商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)形成了合作經(jīng)營(yíng)的模式，消除了一戶一戶士兵作戰(zhàn)的混亂，由經(jīng)營(yíng)公司進(jìn)行市場(chǎng)的整體定位，協(xié)助商家經(jīng)營(yíng)。-以強(qiáng)烈的廣告支持，形成有力的宣傳攻勢(shì)，使全市人民來這個(gè)消費(fèi)。-每年一次的商貿(mào)洽談會(huì)，促進(jìn)商貿(mào)交流，提高市場(chǎng)形象。-每年一次的哈密爾頓民俗藝術(shù)節(jié)，提高大交叉商業(yè)街的文化和藝術(shù)魅力。-演藝中心成立，每周不進(jìn)行大規(guī)模的文藝公演，市民訪問觀光消費(fèi)。-與旅行社合作形成哈密爾頓旅游景點(diǎn)，每年接待游客達(dá)8萬人。每年舉辦一次哈密瓜節(jié)(計(jì)劃)，全國(guó)游客和當(dāng)?shù)厥忻袂皝碛^光消費(fèi)。-全方位方便的管理服務(wù)為經(jīng)營(yíng)者提供簡(jiǎn)單的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，購物者提供快樂的購物天堂。-定期的促銷形成人流，帶來巨大的消費(fèi)。三、部分自營(yíng)經(jīng)營(yíng)公司必須有充分的思想準(zhǔn)備，在招商效果不好或部分商戶沒有進(jìn)入的行業(yè)自營(yíng)，采用部分自營(yíng)進(jìn)入商戶，促進(jìn)市場(chǎng)發(fā)展。 自營(yíng)項(xiàng)目發(fā)展后，如果不想長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，可以采取階段性退出的方法。 具體的內(nèi)容如下-市場(chǎng)有需求，但前期招攬效果不好，比如服裝等-經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目有風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)營(yíng)者不能經(jīng)營(yíng)，但對(duì)市場(chǎng)品牌的提高有著重要的作用，比如旅游商品等-雖然有市場(chǎng)前景，但是需要化妝品、文化辦公用品、家電、音像制品等引導(dǎo)消費(fèi)的項(xiàng)目-老百姓的生活有需求，促進(jìn)人氣的作用很大，但是利薄不能賺錢，比如便宜的超市-適當(dāng)?shù)墓嫘皂?xiàng)目，如免費(fèi)休閑區(qū)四、整和市場(chǎng)-集整和市場(chǎng)功能、購物、飲食、娛樂、休閑、旅游、旅游六大功能于一體-整頓市場(chǎng)空間，進(jìn)行合理的商品配置，根據(jù)行業(yè)可以采用一二組經(jīng)營(yíng)或一二層分割經(jīng)營(yíng)-與整和招商、投資者簽訂管理協(xié)議，進(jìn)行統(tǒng)一招商-避免調(diào)整和推進(jìn)、一兵作戰(zhàn)，經(jīng)營(yíng)者對(duì)整個(gè)市場(chǎng)進(jìn)行統(tǒng)一廣告，促進(jìn)推進(jìn)5 .完善政策-為政府和主管部門爭(zhēng)取免稅、免費(fèi)的相關(guān)政策，有益于這里經(jīng)營(yíng)的商戶-完善商業(yè)房地產(chǎn)管理和服務(wù)功能，提高市場(chǎng)軟環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)力-加強(qiáng)管理和控制措施，提高管理水平和能力6 .合理的回報(bào)-保證市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)者的合理收益，實(shí)現(xiàn)雙贏-通過整個(gè)市場(chǎng)功能的完善，牽動(dòng)了該地區(qū)的土地和租賃價(jià)格的上漲，能夠給市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者和房地產(chǎn)所有者帶來良好的回報(bào)-通過提高市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，促進(jìn)庫存盤的銷售六、招商計(jì)劃1 .成立商貿(mào)公司市場(chǎng)招攬和經(jīng)營(yíng)依賴于建立合理的機(jī)構(gòu)，商貿(mào)公司有開展上述業(yè)務(wù)的功能，因此建議盡快成立商貿(mào)公司，審查經(jīng)營(yíng)和招商方案，制定詳細(xì)可行的經(jīng)營(yíng)和招商政策，開展操作和執(zhí)行。2 .建立市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式經(jīng)營(yíng)模式可以決定市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的方式，確立經(jīng)營(yíng)模式，確定招商政策，可以確定合營(yíng)、招商、租賃、自營(yíng)，或者各種方式的結(jié)合。 因此，經(jīng)營(yíng)模式必須盡快確立。 否則，具體的招商業(yè)務(wù)很難開展3