保定淶源房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣方案（簡(jiǎn)述）,超越項(xiàng)目本身從一種更高的資源視角下尋求一種更大的價(jià)值販賣(mài),前言-策劃本項(xiàng)目的目的,第一部分項(xiàng)目市場(chǎng)分析第二部分項(xiàng)目本體分析第三部分項(xiàng)目客群分析第四部分項(xiàng)目定位分析第五部分項(xiàng)目廣告表現(xiàn)第六部分項(xiàng)目規(guī)劃研究第七部分項(xiàng)目策略推廣第八部分媒體整合推廣,目錄,備注根據(jù)和貴司的初步溝通及貴司的要求，本案僅從目錄中以下幾個(gè)藍(lán)色方面進(jìn)行項(xiàng)目的簡(jiǎn)述。,市場(chǎng)研究,項(xiàng)目分析及營(yíng)銷(xiāo)策略,競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析,客戶(hù)群認(rèn)知,項(xiàng)目分析,消費(fèi)者分析,客戶(hù)定位,產(chǎn)品定位,營(yíng)銷(xiāo)方案,宏觀經(jīng)濟(jì),市場(chǎng)研究-客戶(hù)群體認(rèn)知,主力客戶(hù)群以公務(wù)員及企事業(yè)和教師為主的公職人員各鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕家庭外出務(wù)工一族縣城經(jīng)商成功人士次客戶(hù)群待改善生活及居住環(huán)境的人群部分投資置業(yè)、二次置業(yè)者,主力客戶(hù)群描述縣城內(nèi)先富裕一族，他們有豐富的社會(huì)和生活閱歷，甚至經(jīng)常穿梭、游歷于各大中城市之間，一方面向往大城市生活居住條件，然而又不甘于、不敢于沖破思維慣性的局限，能夠接受先進(jìn)的投資、生活理念。另有部分主力客戶(hù)群，他們有著較高的受教育程度，文化層次較高，思維活躍，敢于嘗試，思想前衛(wèi)，收入穩(wěn)定，敢于跳出傳統(tǒng)思想的包裹，勇于創(chuàng)新，生活和娛樂(lè)水平較高，樂(lè)于接受社會(huì)新鮮事物。一部分客戶(hù)群被壓力包圍，社會(huì)的、家庭的、事業(yè)的、自身的、外界的，造成了更明顯的雙重性格。他們一方面希望能夠?qū)崿F(xiàn)自身的價(jià)值，得到社會(huì)的認(rèn)同，另一方面又希望能讓自己安靜、沒(méi)有壓力、沒(méi)有禁錮地釋放和享受生活。他們大多已經(jīng)告別衣、食等低級(jí)追求時(shí)期，對(duì)健康、對(duì)生活品位的要求較高，注重自由、健康、穩(wěn)定，且特別注重子女的教育水平及受教育程度。在縣城的小區(qū)域范圍內(nèi)，他們大都處于事業(yè)的打拼期或者事業(yè)的成熟期，與縣城內(nèi)行政機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)有著千絲萬(wàn)縷聯(lián)系；與農(nóng)村人相比，習(xí)慣于高人一等的生活體驗(yàn)。,市場(chǎng)研究-消費(fèi)者分析,消費(fèi)者分析根據(jù)初步了解淶源市場(chǎng)的結(jié)論，我們得出消費(fèi)者購(gòu)房心理和對(duì)住宅要求如下：1、環(huán)境規(guī)劃一定要好，各種生活配套要齊全，各種活動(dòng)場(chǎng)地、場(chǎng)所要足夠；在規(guī)劃時(shí)，一定要有超前的思想，使小區(qū)更具現(xiàn)代化氣息，特別要注意智能化；在樓盤(pán)外立面的設(shè)計(jì)上要新穎，色調(diào)要協(xié)調(diào)，風(fēng)格要跟上潮流；92%的消費(fèi)者傾向于入住全封閉式的小區(qū)；2、高綠化率。幾乎所有的消費(fèi)者認(rèn)為高綠化率是十分必要的，由此看來(lái)，現(xiàn)在消費(fèi)者對(duì)住宅環(huán)境的要求已經(jīng)越來(lái)越高；3、小區(qū)及其周?chē)呐涮自O(shè)施的基本要求為學(xué)校、幼兒園、菜市場(chǎng)、超市、醫(yī)院、籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、圖書(shū)館、棋牌室等；4、消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理的要求a、提供保安、清潔衛(wèi)生、房屋維修、園林綠化和一些特色服務(wù)（如家政、訂購(gòu)車(chē)票、托兒、養(yǎng)老院服務(wù)等）；b、物業(yè)公司應(yīng)與小區(qū)內(nèi)住戶(hù)增加聯(lián)系，加強(qiáng)溝通。,項(xiàng)目分析及營(yíng)銷(xiāo)策略-本案項(xiàng)目分析,項(xiàng)目基本要素?cái)?shù)據(jù)：,項(xiàng)目產(chǎn)品類(lèi)型：11層小高層住宅,面積區(qū)間：84平米125平米,戶(hù)型類(lèi)型：三室兩廳兩衛(wèi)兩室兩廳兩衛(wèi)兩室兩廳一衛(wèi)三室兩廳一衛(wèi),SWOT分析,環(huán)境：東擴(kuò)市場(chǎng)發(fā)展前景巨大地段：5分鐘可達(dá)及縣區(qū)規(guī)劃：小高層多樣選擇交通：緊鄰新汽車(chē)站和火車(chē)站及高速引線裸地：隨時(shí)可開(kāi)工，體量適中，易塑造品牌形象,Strength優(yōu)勢(shì),處于縣城邊緣，公共服務(wù)設(shè)施尚未形成，生活不便地塊比較偏僻周邊現(xiàn)狀環(huán)境比較雜亂緊挨火車(chē)道，噪音嘈雜,Opportunity機(jī)會(huì),可以借助提升樓盤(pán)品質(zhì)，從小區(qū)景觀、配套、居住品質(zhì)上提升樓盤(pán)形象，造勢(shì)使力政府東擴(kuò)城市發(fā)展政策的傾斜的支持周邊項(xiàng)目多，便于形成規(guī)模低價(jià)入市，性?xún)r(jià)比占領(lǐng)市場(chǎng)先機(jī),戶(hù)型產(chǎn)品同質(zhì)化雷同，沒(méi)有差異化市場(chǎng)正在售的樓盤(pán)消化客戶(hù)資源鐵道內(nèi)外區(qū)域差異影響客戶(hù)置業(yè)選擇政府新的調(diào)控政策，將影響銷(xiāo)售,Weakness劣勢(shì),Threat威脅,低價(jià)入市，逐漸爬坡的價(jià)格策略，快速銷(xiāo)售加強(qiáng)市場(chǎng)推廣、強(qiáng)化置業(yè)顧問(wèn)的專(zhuān)業(yè)性，弱化消費(fèi)者對(duì)于高層的市場(chǎng)抗性。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，出奇制勝，突出重圍,充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，把握入市時(shí)機(jī)，搶占營(yíng)銷(xiāo)制高點(diǎn)以新穎產(chǎn)品點(diǎn)為突破點(diǎn)使用整合營(yíng)銷(xiāo)傳播，迅速傳播項(xiàng)目,精確定位客戶(hù)，并對(duì)癥下藥借力營(yíng)銷(xiāo)，把握市場(chǎng)節(jié)奏加大廣告支持，樹(shù)立品牌形象,借助縣城規(guī)劃東擴(kuò)的契機(jī)發(fā)展的東風(fēng)，憑借優(yōu)越的規(guī)劃條件將成為淶源縣最重要最突出的住宅區(qū)加強(qiáng)對(duì)產(chǎn)品本身的包裝宣傳,S策略（發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)）,W策略（利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)）,T策略（減少劣勢(shì)，避免威脅）,O策略（發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅）,SWOT分析,SWOT分析總結(jié),展示品質(zhì)建筑，形成差異吸引消費(fèi)眼球合理控制銷(xiāo)售節(jié)奏，降低購(gòu)房者對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的抗性選擇正確入市時(shí)機(jī)，快速將產(chǎn)品推向市場(chǎng)展現(xiàn)現(xiàn)代時(shí)尚項(xiàng)目功能元素，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品保值增值緊跟整體消費(fèi)的實(shí)際情況，控制總價(jià)，迎合市場(chǎng),市場(chǎng)研究-客戶(hù)定位分析,目標(biāo)客戶(hù)定位,私營(yíng)業(yè)主+鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕家庭+外出務(wù)工人員+教師、醫(yī)生、政府人員,周邊私營(yíng)業(yè)主:本案所在地向西1000米是商業(yè)聚集地，私營(yíng)企業(yè)主及眾多個(gè)體經(jīng)營(yíng)較多，有一定購(gòu)買(mǎi)力，自住還是投資皆可。,外出務(wù)工人員：這群人員在外地打拼，為的就是能夠衣錦還鄉(xiāng)，能在家鄉(xiāng)購(gòu)置一個(gè)居住場(chǎng)所，為自己安個(gè)家，這類(lèi)人群也是尤為重要。,周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕家庭:淶源縣周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居多，很多還算富裕的家庭都會(huì)有一種向上走的心里，只要合適就會(huì)購(gòu)買(mǎi)；農(nóng)村人群需要在城市購(gòu)房的心里也頗為重要。一般情況下都是自住居多。,縣城機(jī)關(guān)干部、教師、醫(yī)生：淶源縣政府機(jī)關(guān)和學(xué)校較多，收入相對(duì)穩(wěn)定，對(duì)區(qū)域有一定的歸屬感。,客戶(hù)定位,客戶(hù)特征:有一定收入，但不是很高；主要集中在項(xiàng)目周邊，對(duì)區(qū)域有歸屬感；以大專(zhuān)及以下學(xué)歷為主，也有部分本科或研究生；年齡階段以70年代人居多，對(duì)產(chǎn)品總價(jià)控制有要求；以自住為目的,重在滿(mǎn)足生活需求和改善居住條件與生活品質(zhì)。,市場(chǎng)研究-產(chǎn)品定位分析,項(xiàng)目的市場(chǎng)定位,方案一：打造淶源第一品質(zhì)大盤(pán),方案二：淶源NO.I宜居生態(tài)健康大盤(pán),產(chǎn)品定位,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇市場(chǎng)小，供大于求，競(jìng)爭(zhēng)激烈。區(qū)域認(rèn)知度不高地塊成熟度與認(rèn)知度不足?？蛻?hù)對(duì)居住品質(zhì)的要求舒適、安全、環(huán)保。,差異化，高生活品質(zhì)，最高性?xún)r(jià)比,產(chǎn)品定位建議,高居住品質(zhì)：與客戶(hù)定位相匹對(duì)，打造適宜居住的家園差異化：提取市場(chǎng)空白，使目標(biāo)客戶(hù)對(duì)我們“一見(jiàn)鐘情”高性?xún)r(jià)比：新穎產(chǎn)品,中小面積使用功能強(qiáng)的戶(hù)型,總價(jià)合理在產(chǎn)品設(shè)計(jì)和產(chǎn)品包裝下功夫，最好找個(gè)外國(guó)風(fēng)情的主題，如：西班牙風(fēng)情建筑及法式建筑風(fēng)格。建筑做現(xiàn)代簡(jiǎn)約主義，立面尋求變化，多用玻璃材質(zhì)。,產(chǎn)品定位建議,項(xiàng)目西班牙風(fēng)情建筑風(fēng)格,通常在空間分割中使用水系、綠化帶為分隔媒介，使社區(qū)與外部自然區(qū)分，由社區(qū)空間到生活空間，水岸氣息散落每個(gè)角落，體現(xiàn)了建筑與水與人的完美和諧，形式美觀極具宜居性。,項(xiàng)目分析-營(yíng)銷(xiāo)策略,營(yíng)銷(xiāo)方案,營(yíng)銷(xiāo)方案,產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn),廣告策略,媒體策略,SP活動(dòng),項(xiàng)目定位分析,項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)建議,項(xiàng)目定位分析及建議,產(chǎn)品配套賣(mài)點(diǎn)建議-直飲能量活水系統(tǒng)或者直飲水系統(tǒng)(一),水乃生命之源，水的質(zhì)量決定生命的質(zhì)量。水是人體的主要組成部分，占身體70%左右，其重要性無(wú)與倫比。而合理飲用健康水，不僅可以強(qiáng)體、怡心、增智，還可以防衰、減少疾病的發(fā)生、延壽、美容、排毒本案應(yīng)從項(xiàng)目規(guī)劃之初，就本著綠色、健康的理念，在所有樓宇內(nèi)重金打造戶(hù)式直飲水系統(tǒng)，讓居住者盡嘗24小時(shí)的新鮮活水，提升人居環(huán)境舒適之感戶(hù)式直飲水系統(tǒng)，主要用以杜絕終端直飲水的陳腐水質(zhì)，24小時(shí)循環(huán)供應(yīng)新鮮優(yōu)質(zhì)水源，確保飲用水源的高潔凈度。同時(shí)，深度挖掘戶(hù)式直飲水系統(tǒng)的3大特質(zhì)，更以提升水源的安全性、健康性、持續(xù)性：獨(dú)立管道-戶(hù)式直飲水系統(tǒng)采用兩套管網(wǎng)，將家庭自來(lái)水管道與直飲水管道分開(kāi)鋪設(shè)，確保水源不受污染，同時(shí)戶(hù)式直飲水系統(tǒng)由專(zhuān)人維護(hù)，確保用戶(hù)使用的方便性。安全健康-通過(guò)直飲水系統(tǒng)的相關(guān)凈水設(shè)備，凈化后的水安全、健康、可以直飲，提升家庭用水的質(zhì)量，給居住者送去方便、舒適、高品質(zhì)的生活享受。24小時(shí)循環(huán)供水-全天候循環(huán)供應(yīng)新鮮優(yōu)質(zhì)水源，從此告別終端直飲水由于水源靜固所帶來(lái)的水質(zhì)陳腐和水源污染等問(wèn)題，24小時(shí)全面呵護(hù)健康。,目前我們的飲用水是自來(lái)水廠是抽取的河道水進(jìn)行處理輸送的。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)約有三分之一的工業(yè)廢水和五分之四的生活廢水未經(jīng)處理就直接排入江河湖海，使水資源遭到嚴(yán)重的污染。經(jīng)過(guò)這樣的污染，即使經(jīng)過(guò)水廠處理后，也是不能直接飲用的。馬云曾在黑龍江亞布力中國(guó)企業(yè)家論壇年會(huì)上說(shuō)：十年以后中國(guó)三大癌癥將會(huì)困擾著每一個(gè)家庭，肝癌、肺癌、胃癌。肝癌是因?yàn)樗伟┦且驗(yàn)榭諝赓|(zhì)量，胃癌是因?yàn)槭澄铩?0年前，癌癥是一個(gè)稀有的名詞，今天癌癥變成了一種常態(tài)。讓你睡不著覺(jué)的不再是工作，而是水不能喝了，食品不能吃了。其實(shí)我們很辛苦的在掙錢(qián)，但最擔(dān)心的就是最后我們掙的錢(qián)最后都是醫(yī)藥費(fèi)。,居民飲用水水污染的現(xiàn)狀分析,淶源縣居民飲用水水污染的現(xiàn)狀分析,淶源縣居民飲用水，分為地下水、自來(lái)水及桶裝水。目前隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展淶源縣各種企業(yè)及開(kāi)礦業(yè)排污嚴(yán)重超標(biāo)，眾多污水被排入地下及江河湖泊，淶源縣內(nèi)的拒馬河及唐河都有一定程度的污染，地下水鈣鎂離子及礦物質(zhì)及微量元素嚴(yán)重超標(biāo)，而且水的硬度硬，雖然當(dāng)?shù)卣恢敝铝τ谒h(huán)境的治理，但工程浩大再加上治理經(jīng)費(fèi)的緊張一直處于無(wú)奈之舉，在加上人們對(duì)飲水與健康和疾病之間的觀念淡薄，處于閉塞之中。并長(zhǎng)期飲用不健康的水源導(dǎo)致生理機(jī)能下降各類(lèi)疾病頻發(fā)，嚴(yán)重危害人們的身心健康。,能量活水系統(tǒng)和直飲水系統(tǒng)的優(yōu)勢(shì),技術(shù)核心是反滲透技術(shù)，通過(guò)對(duì)水施加一定的壓力，使水分子和離子態(tài)的礦物質(zhì)元素通過(guò)一層反滲透膜，而溶解在水中的絕大部分無(wú)機(jī)鹽(包括重金屬)有機(jī)物以及細(xì)菌、病毒等無(wú)法透過(guò)反滲透膜，從而把透過(guò)直飲水和無(wú)法透過(guò)的濃縮水嚴(yán)格的分開(kāi)，反滲透膜上的孔徑只有0.0001-0.001微米，相當(dāng)于一根頭發(fā)絲的百萬(wàn)分之一，而尺寸最小的病毒也要在0.2微米以上，所以它們是無(wú)法透過(guò)反滲透膜的。它不僅可以將雜質(zhì)、鐵銹、泥沙、膠體、細(xì)菌、病毒驅(qū)除掉，還可以將對(duì)人體有害的放射性粒子、有機(jī)物、熒光物、農(nóng)藥驅(qū)除，還可以將討厭的水堿和重金屬驅(qū)除，保證您在燒開(kāi)水的時(shí)候沒(méi)有水堿，同時(shí)保證家人飲水健康。,直飲水系統(tǒng)的介紹（方案一）,社區(qū)內(nèi)直飲水水處理系統(tǒng)原理圖,項(xiàng)目定位分析及建議,產(chǎn)品配套賣(mài)點(diǎn)建議-安防系統(tǒng)：智能系統(tǒng)+體制保障(二),住宅建立項(xiàng)目的高端物業(yè)服務(wù)模式：從保安到社區(qū)管家每一個(gè)細(xì)節(jié)均精雕細(xì)鑿，打造淶源高品質(zhì)服務(wù)社區(qū)。,項(xiàng)目定位分析及建議,產(chǎn)品配套賣(mài)點(diǎn)建議-安防系統(tǒng)：智能系統(tǒng)+體制保障(二),項(xiàng)目定位分析及建議,產(chǎn)品配套賣(mài)點(diǎn)建議-生態(tài)景觀園林：坡地景觀園林及下沉式水系(三),項(xiàng)目定位分析及建議,產(chǎn)品配套賣(mài)點(diǎn)建議戶(hù)型面積建議(四),根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)了解，建議把產(chǎn)品戶(hù)型面積控制在，二室二廳75平米、三室二廳110平米、少量三室二廳125平米。,項(xiàng)目定位分析及建議,產(chǎn)品配套賣(mài)點(diǎn)建議臥室、客廳、書(shū)房等空間空氣循環(huán)系統(tǒng)(五),（1）、基本原理：通過(guò)家庭式空氣過(guò)濾器和無(wú)動(dòng)力子母煙道等設(shè)備構(gòu)成室內(nèi)空氣循環(huán)系統(tǒng)，使室內(nèi)空氣有序進(jìn)入、排放，確保室內(nèi)空氣的質(zhì)量安全。（2）、具體運(yùn)轉(zhuǎn)模式：室外空氣通過(guò)家庭式空氣過(guò)濾器后進(jìn)入室內(nèi)，其中的灰塵、蚊蟲(chóng)、被阻隔、吸附，細(xì)菌、病毒被消殺，異味被吸附，確保進(jìn)入室內(nèi)的空氣清新、良好。停留在室內(nèi)的空氣受到人體的呼吸作用、墻體家具的污染后，通過(guò)無(wú)動(dòng)力子母煙道不耗能的持續(xù)排至室外，且保證上、下樓之間不串氣。整個(gè)系統(tǒng)電功率低于20W且還具有手動(dòng)功能不耗能。（3）、基本配置：（1）雙層玻璃固定塑鋼窗；（2）家庭式空氣過(guò)濾器（3）無(wú)動(dòng)力子母煙道,項(xiàng)目分析-營(yíng)銷(xiāo)建議,營(yíng)銷(xiāo)建議,項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位,方案一,生態(tài)、健康、養(yǎng)生的景觀園林社區(qū),方案二,16萬(wàn)平米尊崇生活領(lǐng)地(府邸),營(yíng)銷(xiāo)建議,項(xiàng)目定位形象主題語(yǔ)定位,方案一,尚水、尚景、尚生活,方案二,城市向東生活向尚,方案三,名門(mén)、尚品、生活,營(yíng)銷(xiāo)建議,案名建議,方案一,尚東國(guó)際,方案二,尚東藍(lán)庭,方案三,尚東首府,概念詮釋,城市上東發(fā)展機(jī)遇+高尚生活品質(zhì)+淶源品牌形象府邸，用健康、生態(tài)、養(yǎng)生來(lái)營(yíng)造天人合一的生態(tài)園林社區(qū)。,方案四,州府印象,方案五,東城尚郡,營(yíng)銷(xiāo)建議,營(yíng)銷(xiāo)賣(mài)點(diǎn)營(yíng)造建議（簡(jiǎn)述）,建筑生活品質(zhì)文化通過(guò)與目標(biāo)客戶(hù)群體生活方式相匹配的清新、明快、富有時(shí)代感的居住建筑藝術(shù)，喚起人們內(nèi)心的自然歸屬感。,健康營(yíng)銷(xiāo)策略,針對(duì)產(chǎn)品的定位及目標(biāo)客戶(hù)分析，抓住目標(biāo)客戶(hù)的共性：對(duì)身體健康極為關(guān)注，充分利用直飲水概念的導(dǎo)入，以此為契機(jī)推出關(guān)于健康飲水觀念，直飲水的好處和現(xiàn)今市面上各種的水的好壞對(duì)比，深入滲透。利用各種暖場(chǎng)活動(dòng)，全面灌輸水的質(zhì)量決定的生命的質(zhì)量等理念，讓市場(chǎng)客戶(hù)認(rèn)可本項(xiàng)目，取得差異化的營(yíng)銷(xiāo)目的。,營(yíng)銷(xiāo)建議,營(yíng)銷(xiāo)賣(mài)點(diǎn)營(yíng)造建議（簡(jiǎn)述）,品牌營(yíng)銷(xiāo)策略在房地產(chǎn)市場(chǎng)日益成熟的今天，消費(fèi)者不但關(guān)注住宅本身的品質(zhì)，如樓層、朝向、景觀，建筑自身的質(zhì)量，以及建筑所蘊(yùn)涵的建筑文化更看重開(kāi)發(fā)商的實(shí)力，即品牌。我們?cè)谕瓿身?xiàng)目順利銷(xiāo)售的同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)開(kāi)發(fā)商品牌的建立，并利用開(kāi)發(fā)商的品牌形象促使后期物業(yè)的銷(xiāo)售。爭(zhēng)取通過(guò)本項(xiàng)目的操作在淶源的房地產(chǎn)界樹(shù)立起較高的知名度和美譽(yù)度，為下一期項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)奠定好的基礎(chǔ)。,營(yíng)銷(xiāo)建議,推廣建議-一期推廣策略（簡(jiǎn)述）,針對(duì)本案的工程進(jìn)度及市場(chǎng)因素等各方面的綜合因素考慮，本案一期的推廣在價(jià)格策略上適宜采用低價(jià)位的策略迅速積聚人氣，通過(guò)