本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 1 如何確定容積率 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2 誰動(dòng)了我的面積 對容積率的誤解源自于粗框式的開發(fā)運(yùn)作模式 在傳統(tǒng)的思維模式中，容積率越高利潤越高，于是開發(fā)商們： 不斷的要求提高容積率； 不斷的偷面積； 不斷的公關(guān)； 你要是降低了他的容積率，他感覺就是讓他少賺錢； 維容積率第一的原則，以為容積率上去了，自己就多賺了。 誰動(dòng)了我的面積 開發(fā)商揮之不去的心理底限 實(shí)際上應(yīng)該怎么理解容積率？ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 3 先看幾個(gè)現(xiàn)象，反思容積率在項(xiàng)目開發(fā)中的影響因素和機(jī)理 現(xiàn)象一：我的疊加怎么沒有了？（北方某中等城市） 當(dāng)容積率從 1.6到 2.2的時(shí)候，產(chǎn)品類型發(fā)生了變化，客戶層面發(fā)生了變化，面積上去了，可是出現(xiàn)了： 市場上非常難以接受的小高層和高層占據(jù)了項(xiàng)目的大多數(shù)？ 開發(fā)商想做、市場認(rèn)可度高的疊加別墅沒有了？ 增加出來的面積所銷售的金額反而沒有增加出來的成本大？面積越多，利潤越低，開發(fā)商問問什么？ 現(xiàn)象二：為何給我做如此多的一體四戶？（北方某城市） 當(dāng)容積率從 2.8到 3.4的時(shí)候，做出了不想要的產(chǎn)品，銷售受阻，開發(fā)商反思： 市場難以接受一梯四戶的產(chǎn)品，開發(fā)商想要的一梯兩戶沒做出來？ 面積上去了，開發(fā)商卻由喜到悲，后悔不已？ 為什么沒有做出想要的產(chǎn)品？ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 4 看幾個(gè)現(xiàn)象，反思容積率在項(xiàng)目開發(fā)中的影響因素和機(jī)理 現(xiàn)象三：干嘛做這么高的容積率，我想要高品質(zhì) 市場非常成熟的一線城市，一塊規(guī)模不大、一次開發(fā)完成的地塊容積率是3.1還是 4.2： 競爭對手的規(guī)模大，產(chǎn)品成熟度高，品牌影響力強(qiáng)，向品質(zhì)超越有可能嗎？ 別人做品質(zhì)是為了后期開發(fā)，我們降低了容積率是為什么，后期已經(jīng)沒有土地了？ 高點(diǎn)容積率、適中的品質(zhì)、適中的價(jià)格、差異補(bǔ)缺競爭有什么不好呢？ 現(xiàn)象四：為何三房不給我做 120而做 140（北方某省會(huì)） 某中檔次的花園洋房社區(qū)，開發(fā)商要求容積率 1.6，一梯兩戶，平均 6層： 為何三房兩廳不給我做 120-125，都超過 140？ 銷售均價(jià)比鄰近樓盤低 200元 /平方米，銷售速度還沒別人快，人家還沒做廣告，我們已經(jīng)海陸空齊上？ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 5 容積率問題 開發(fā)決策過程中的最核心問題之一，他反映的問題不僅僅是數(shù)字那樣簡單 容積率決定了什么？ 決定不同的產(chǎn)品類型之間的配比； 決定了不同的產(chǎn)品形態(tài)； 決定了不同的面積區(qū)間； 決定了不同的產(chǎn)品戶型的使用功能； 決定了項(xiàng)目的售價(jià)和盈利表現(xiàn)； 決定了項(xiàng)目能否盈利、盈利難度及如何盈利的問題。 因?yàn)槿莘e率對應(yīng)的不同的產(chǎn)品，決定了項(xiàng)目不同的客戶層面，進(jìn)而決定了不同的競爭格局 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 6 我們需要理解容積率的那些問題？ 當(dāng)容積率變化時(shí)，對應(yīng)的產(chǎn)品形態(tài)類型如何變化？ 容積率變化時(shí)，對應(yīng)的產(chǎn)品規(guī)劃和布局形式如何？ 如何從開發(fā)利潤實(shí)現(xiàn)的角度去確定容積率？ 在不同城市、不同規(guī)劃、不同客戶背景下的容積率應(yīng)該如何決策 ? 對比的項(xiàng)目多了也便發(fā)現(xiàn)很多容積率確定的規(guī)律，所有的這些規(guī)律都將保證我們的項(xiàng)目在開發(fā)過程中能夠找到一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)和利潤的最佳點(diǎn)，能找到產(chǎn)品開發(fā)對應(yīng)的利潤實(shí)現(xiàn)關(guān)系。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 7 先來看幾種不同的狀況下的容積率的關(guān)系，應(yīng)該如何確定容積率的問題 容積率的確定不能簡單的以容積率高或者低來定，眾多實(shí)際案例也表明，容積率對項(xiàng)目利潤的影響不能完全成正比，我們總結(jié)了容積率與項(xiàng)目利潤之間的關(guān)系如下： 不過分追求容積率 附加品質(zhì)提升與售價(jià)提升的關(guān)系 土地價(jià)格 容積率最大化 單方利潤空間大， 向容積率偏重 單方利潤空間小，向品質(zhì)偏重 單方利潤空間大，向容積率偏重 單方利潤空間小，向品質(zhì)偏重 最終目的都是為了在可以籌備的資源條件下，可實(shí)現(xiàn)的市場環(huán)境下，保證利潤最大化實(shí)現(xiàn)。 4 3 1 2 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 8 案例一：星海華庭 將容積率做到最大，賣得比競爭對手低，迅速盈利 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 9 案例二：中心紅樹灣 滿足 3.18的情況下，如何更多盈利，改變產(chǎn)品功能組合 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 10 案例三：楊柳國際新城 地價(jià)不高、規(guī)模超大、市場快速發(fā)展、品質(zhì)領(lǐng)先，放長線釣大魚 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 11 總規(guī)劃平面圖 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 12 楊柳國際新城規(guī)劃效果圖，容積率不到 1.3 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 13 容積率的確定模型 結(jié)合開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、市場實(shí)現(xiàn)、利潤額度及實(shí)現(xiàn)難異度的問題來確定 利潤最大化和市場可實(shí)現(xiàn)度是確定物業(yè)組合和容積率的追求目標(biāo)； 企業(yè)自身資源狀況和資金狀況是限定條件； 企業(yè)戰(zhàn)略導(dǎo)向和項(xiàng)目品牌因素是兼顧因素。 基準(zhǔn)方案推薦 合理方案推薦 確定主推組合方案并進(jìn)行優(yōu)化 進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益對比 進(jìn)行市場實(shí)現(xiàn)評估 上下極限方案 對基準(zhǔn)測算方案進(jìn)行變量分析 滿足容積率上下指標(biāo)下的組合方案 依據(jù)戰(zhàn)略、定位 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 14 一個(gè)容積率確定的案例 湛江地王項(xiàng)目 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 15 深圳高層物業(yè)類型的容積率指標(biāo)可實(shí)現(xiàn)度與產(chǎn)品品質(zhì)的對應(yīng)關(guān)系 產(chǎn)品品質(zhì) 容積率范圍 可能的建筑組合 深圳典型案例 高品質(zhì) 低于 2.6 板樓 +部分一梯兩戶點(diǎn)樓 香域中央、水榭花都高層 較高品質(zhì) 2.6 3.2 板樓為主，較為舒適 中信紅樹灣、香蜜山 較高容積率 3.2 3.8 一梯多戶的聯(lián)體 +少量板樓 天悅龍庭、陽光帶海濱城 高容積率 高于 3.8 高密度，戶型設(shè)計(jì)難出彩 中信海闊天空、星河國際 以上純居住用地內(nèi)可實(shí)現(xiàn)容積率指地塊規(guī)模較大時(shí)的實(shí)現(xiàn)度； 以上建筑形態(tài)基本為高層住宅建筑。 本項(xiàng)目戰(zhàn)略目標(biāo)和項(xiàng)目定位對容積率確定的指導(dǎo)原則： 較高品質(zhì)的高層住宅，一梯兩戶的戶型占據(jù)一般戶型比例； 地塊用地面積為紅線內(nèi)用地，地塊資源及形狀較利于出面積； 項(xiàng)目戶型定位基本為大戶型，較利于出面積； 本項(xiàng)目高品質(zhì)是相對于湛江而言，品質(zhì)要趨同于深圳的主流高層樓盤。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 16 高品質(zhì)高層住宅的容積率指標(biāo)實(shí)現(xiàn)度案例分析 深圳香域中央 占地 66904 ，建筑面積138550 ， 8棟小高層（一梯兩戶板樓）、 2棟高層（一梯四戶點(diǎn)樓），戶數(shù)710戶。 綠化率 58.6%，建筑密度17.9%，容積率 2.07。 小學(xué)單獨(dú)占地，臨路退后線距離較大。 規(guī)劃上采用了半圍合的布局方式，充分考慮了地塊與公園的相互關(guān)系。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 17 高品質(zhì)高層住宅的容積率指標(biāo)實(shí)現(xiàn)度案例分析 深圳中信紅樹灣 總用地 16.3萬 ，總建筑面積 65萬 ，地上容積率3.18，南側(cè)在建設(shè)的高層區(qū)域容積率約 3.5。 建筑形式為一體兩戶的板樓為主，少量的一梯三戶板樓和一梯兩戶的點(diǎn)樓，建筑層數(shù) 28 32層。 為提高容積率，采用了“ v” 型的樓梯布局，傾斜角度 38度，即兼顧了日照，有充分考慮了景觀，內(nèi)部的空間感略感壓抑。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 18 較高品質(zhì)高層住宅的容積率指標(biāo)實(shí)現(xiàn)度案例分析 深圳幸福海岸 總占地 104616 ，總建筑面積近 410000 ,一期占地35382 ,建筑面積 77657 ,容積率僅 2.196。 幸福海岸以點(diǎn)式圍合的建筑布局，圍而不合，既保證了庭院空間的通透性和開放性，又恰到好處的保證了生活私密性； 一期 6棟 595戶， 18層高，一梯四戶為主，一梯三戶和一梯兩戶為輔。 后期的建筑容積率 4.5以上，全部為平均層數(shù) 30層左右的點(diǎn)式住宅。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 19 較高品質(zhì)高層住宅的容積率指標(biāo)實(shí)現(xiàn)度案例分析 深圳天悅龍庭 地塊形狀狹長，總用地面積51825 ，總建筑面積 21萬，其中計(jì)容積率面積 17.1萬，容積率 3.3。 13棟 28層的點(diǎn)樓圍合而成，空中院館的戶型設(shè)計(jì)，平均進(jìn)深較小，戶型面積適中。 戶型舒適度和朝向兼顧度較好，偷面積比例達(dá)到 10%，實(shí)際容積率在 3.5以上。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 20 容積率參照給我們的啟示 項(xiàng)目可能實(shí)現(xiàn)的容積率指標(biāo) 本項(xiàng)目地塊資源以及與外部資源的相鄰關(guān)系對項(xiàng)目土地利用有較大的作用； 地塊北部的傾斜角度及傾斜方向?qū)τ诮ㄖ呐挪驾^為有利； 西側(cè)的小廣場與項(xiàng)目統(tǒng)一規(guī)劃，部分社區(qū)的配套設(shè)施可以設(shè)臵與此，進(jìn)而節(jié)約用地。 參照深圳高層住宅的案例、經(jīng)驗(yàn)及柏濤、阿特金斯等設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)師的參考意見，結(jié)合項(xiàng)目定位及湛江市房地產(chǎn)開發(fā)水平等因素，項(xiàng)目在不同檔次可能實(shí)現(xiàn)的容積率指標(biāo)可能如下： 高品質(zhì)： 3.2以內(nèi)，基本為一梯兩戶的戶型設(shè)計(jì)，戶型舒適度較高； 較高品質(zhì)： 3.8左右，戶型舒適度較高，需設(shè)計(jì)師在規(guī)劃手法和布局上合理處理； 較高容積率： 4.8左右，是基于湛江市房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀、開發(fā)商容積率預(yù)期的基礎(chǔ)上的方案，設(shè)計(jì)師認(rèn)為按照如此容積率，產(chǎn)品形式將基本為一梯四戶及以上的聯(lián)體樓，純住宅部分的建筑密度達(dá)到 18 20%，品質(zhì)極低。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 21 項(xiàng)目容積率確定 較符合市場和項(xiàng)目定位的物業(yè)組合方案推介一 在滿足圖示物業(yè)功能配比的情況下，推介方案基準(zhǔn)容積率 3.92； 從市場角度以及項(xiàng)目的整體戰(zhàn)略角度，本方案基本符合項(xiàng)目定位。 產(chǎn)品類型 建筑面積（平方米） 功能分析 一梯兩戶住宅 80000 高端形象，價(jià)值標(biāo)桿 一梯多戶住宅 86000 提高土地開發(fā)強(qiáng)度 商業(yè) 6000 利用街區(qū)，提高開發(fā)強(qiáng)度 配套會(huì)所 1000 風(fēng)情會(huì)館 合計(jì) 173000 容積率 3.92 地下車庫 35000 不計(jì)容積率，車庫功能 +人防 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 22 項(xiàng)目容積率確定 較符合市場和項(xiàng)目定位的物業(yè)組合方案推介二 在滿足圖示物業(yè)功能配比的情況下，推介方案基準(zhǔn)容積率 3.43； 本方案基本采用一體兩戶的舒適戶型設(shè)計(jì)，部分區(qū)域采用一梯多戶。 產(chǎn)品類型 建筑面積（平方米） 功能分析 一梯兩戶住宅 100000 高端形象，價(jià)值標(biāo)桿 一梯多戶住宅 45000 提高土地開發(fā)強(qiáng)度 商業(yè) 6000 利用街區(qū)，提高開發(fā)強(qiáng)度 配套會(huì)所 1000 風(fēng)情會(huì)館 合計(jì) 152000 容積率 3.43 地下車庫 35000 不計(jì)容積率，車庫功能 +人防 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 23 項(xiàng)目容積率確定 高容積率下的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測算數(shù)據(jù)假定 在滿足圖示物業(yè)功能配比的情況下，方案基準(zhǔn)容積率 4.92； 在如此規(guī)劃指標(biāo)下，類似的產(chǎn)品形態(tài)在規(guī)劃上難以達(dá)到合理布局，產(chǎn)品素質(zhì)低。 右圖方案圖示物業(yè)功能配比下，容積率 4.41； 產(chǎn)品形式多數(shù)為一梯多戶的戶型，舒適度不高。 產(chǎn)品類型 建筑面積（平方米） 住宅 210000 商業(yè) 6000 配套會(huì)所 1000 合計(jì) 217000 容積率 4.92 地下車庫 35000 產(chǎn)品類型 建筑面積（平方米） 住宅 190000 商業(yè) 6000 配套會(huì)所 1000 合計(jì) 197000 容積率 4.41 地下車庫 35000 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 24 方案主要規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)對比 產(chǎn)品類型 方案一 方案二 方案三 方案四 計(jì)容積率面積 173000 152000 217000 197000 其中：住宅 166000 145000 210000 190000 商業(yè) 6000 6000 6000 6000 會(huì)所 1000 1000 1000 1000 地下車庫（不計(jì)） 35000 35000 35000 35000 容積率 3.92 3.43 4.92 4.41 產(chǎn)品評述 舒適度較高 高品質(zhì) 難以實(shí)現(xiàn) 品質(zhì)受限 項(xiàng)目總投資 50821 48107 55287 53357 開發(fā)毛利 14731 13944 14497 14141 稅前利潤率 28.99% 28.98% 26.22% 26.50% 累計(jì)凈現(xiàn)值 9427 8846 7950 8395 年度內(nèi)部收益率 29.56% 28.87% 21.97% 25.09% 項(xiàng)目運(yùn)作資金預(yù)估 2.5億 2.5億 2.8億 2.7億 對比顯示：在產(chǎn)品可實(shí)現(xiàn)及市場可實(shí)現(xiàn)的前提下，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)綜合對比方案一相對最佳，但差異不明顯。 方案三容積率的限定下，產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的技術(shù)可行性難度大。 項(xiàng)目容積率的選定過程中，經(jīng)濟(jì)效益的對比僅僅是一個(gè)因素，市場可項(xiàng)目度、項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略因素同樣重要。 綜合考慮傾向選擇：方案一；次選方案二。 說明： 以上方案的容積率可實(shí)現(xiàn)度都是經(jīng)過案例參考和設(shè)計(jì)師咨詢得到；規(guī)劃過程中，由于設(shè)計(jì)處理手法的不同，即使同樣的容積率也會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)品形態(tài)和產(chǎn)品品質(zhì)之間的差異。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 25 上述案例借鑒的幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn) 我們需要清楚的了解不同容積率對應(yīng)的產(chǎn)品狀況 主要幾點(diǎn)： 地域要相近； 市場客戶的消費(fèi)特征有較大的類似； 地塊不能是單體樓地塊； 容積率的確定融合了下面問題： 市場的 開發(fā)戰(zhàn)略和項(xiàng)目定位的 技術(shù)的 開發(fā)節(jié)奏的 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 26 思考下面幾個(gè)實(shí)際問題，也許對我們從技術(shù)層面理解容積率更有意義 為什么中心紅樹灣采用了 “ v” 型的樓體設(shè)計(jì)和布局？ 從容積率角度考慮，中信紅樹灣沿街 toho有何意義，還是 3.18容積率？這個(gè)問題從香蜜湖 1號(hào)也可找到同樣答案？ 為何北方的開發(fā)商在開發(fā)時(shí)不停的加大進(jìn)深，甚至是不惜導(dǎo)致面積龐大、戶型設(shè)計(jì)不合理？ 為何開發(fā)商聽到退紅線很大就頭疼 ? 開發(fā)商常說的地塊出面積，究竟什么地塊出面積？為什么？ 上述的幾個(gè)問題其實(shí)是從不同的角度說明了容積率的技術(shù)影響層面，我們分別在下邊的沙龍中，結(jié)合案例來說明，以期能找到相對合理的規(guī)律和答案。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 27 中信紅樹灣 即偷面積，又偷價(jià)值 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 28 香蜜湖一號(hào)平面規(guī)劃圖 同樣地價(jià)的不同價(jià)值，偷價(jià)值過度 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 29 技術(shù)層面，誰在影響容積率？ 社區(qū)規(guī)模的大小，地塊的形狀？ 項(xiàng)目規(guī)劃結(jié)構(gòu)和規(guī)劃的布局形式？ 項(xiàng)目產(chǎn)品類型的組合？ 項(xiàng)目所處區(qū)域的緯度？日照間距的情況？ 戶型的設(shè)計(jì)和組合問題？ 容積率在一定程度上反映了社區(qū)的舒適度指標(biāo)和地塊的開發(fā)強(qiáng)度，但是容積率的高低與社區(qū)舒適度并不是簡單的線性比例關(guān)系，開發(fā)商的開發(fā)水平、策劃人員的決策判斷、設(shè)計(jì)師對地塊的把握和理解程度都影響容積率的指標(biāo)。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 30 社區(qū)規(guī)模 往往規(guī)模越小的地塊越容易出面積，為什么？ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 31 規(guī)模小的地塊在紅線退讓、建筑組群之間的關(guān)系等方面都相對寬松 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 32 規(guī)劃結(jié)構(gòu)和布局形式 金地香蜜山的短板結(jié)構(gòu)在考慮了景觀和戶型的同時(shí)，容積率降低 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 33 地塊形狀如何影響容積率？ 看地塊與周邊的相鄰建筑的關(guān)系 看地塊的形狀，以及需要退讓的尺寸 往往很小的地塊還需要看地塊的具體尺寸 0 10 30 50 100m用地范圍體育場北橋公園海 北 路公園出讓用地臨近舊建筑河道及泳池它往往決定： 地塊與周邊建筑的退讓關(guān)系； 地塊退紅線的尺寸問題； 地塊內(nèi)部的規(guī)劃結(jié)構(gòu)和建筑布局問題； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 34 產(chǎn)品類型的組合如何影響？ 需要首先明確不同功能物業(yè)類型的組合關(guān)系 需要明確某用地單純物業(yè)類型的容積率實(shí)現(xiàn)度 建筑形式 高品質(zhì)，低容積率 中品質(zhì)，中容積率 低品質(zhì)，高容積率 獨(dú)立雙拼別墅 小于 0.3 0.3 0.4 大于 0.4 Townhouse 0.5 0.6 0.6 0.7 0.7 0.9 4、 5層疊加 0.7 0.8 0.8 0.9 0.9 1.1 6層多層 1.1 1.3 1.3 1.5 1.5 1.7 11層小高層 1.7 2.0 2.0 2.2 2.2 2.5 18層高層 2.2 2.5 2.5 2.7 2.7 3.2 某城市單純物業(yè)類型的容積率實(shí)現(xiàn)度 該城市某項(xiàng)目的容積率實(shí)現(xiàn)指標(biāo)（ r=1.58) 產(chǎn)品類型 建筑面積 比例 功能分析 疊加別墅 20000 10% 提升形象，樹立標(biāo)桿 花園洋房 150000 61% 盈利主題，展示體驗(yàn) 電梯洋房 90000 29% 提高容積率，提升價(jià)值 配套商業(yè) 11000 鄰里服務(wù) +風(fēng)情商業(yè)街 配套幼兒園 2000 配套會(huì)所 1000 風(fēng)情會(huì)館 合計(jì) 324000 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 35 規(guī)劃方案和效果表現(xiàn)如下： 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 36 由于建筑層