森岳 艾溪湖項(xiàng)目整體 定位和物業(yè)發(fā)展建議 謹(jǐn)呈：廣西鑫鳳置業(yè)投資有限公司 2007年 6月 18日 2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 定位三大目標(biāo) 增加物業(yè)可售面積 走銷售型贏利模式 通過(guò)匠心獨(dú)具的產(chǎn)品整合 提升項(xiàng)目的附加值 充分挖掘地塊價(jià)值最大化 實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化 2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 地塊背景及約束條件分析 土地用途： 旅游度假用地及賓館配套公建用地 土地使用權(quán)年限： 商業(yè)用地 40年，公建用地 50年 土地面積： 74,354 容積率： 0.5 綠 化 率： 50% 建筑密度： 20% 建筑高度： 15米以下 建筑間距： 1 1.1H以上間距 本項(xiàng)目須嚴(yán)格按城東新區(qū)規(guī)劃建設(shè)園林式五星級(jí)度假酒店 2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 匯報(bào)結(jié)構(gòu)框架 地塊解析 發(fā)展方向研判 項(xiàng)目定位及發(fā)展建議 競(jìng)爭(zhēng)分析 2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 城市重點(diǎn)拓展區(qū) : 紅谷灘中央商務(wù)區(qū) 朝陽(yáng)人居中心組團(tuán) “ 兩湖 ” 產(chǎn)業(yè)景觀區(qū) 建設(shè)艾溪湖片高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)生態(tài)功能區(qū)，瑤湖片文化教育與生態(tài)旅游觀光功能區(qū) 一江兩岸產(chǎn)業(yè)帶 昌南新城 本項(xiàng)目地處南昌主導(dǎo)發(fā)展方向之一 “ 東拓區(qū)域 ” 京東片區(qū) 京東片區(qū)，未來(lái)將成為以 京東 鹿鼎國(guó)際購(gòu)物公園為核心的城東商業(yè)中心圈及 以艾溪湖、海洋公園為中心的南昌市首個(gè) 100萬(wàn)平方米城市濕地公園的旅游休閑、生態(tài)居住區(qū) 項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)⒋蛟斐蔀榧咝庐a(chǎn)業(yè)、商貿(mào)物流、休閑旅游、生態(tài)居住為一體的城市副中心 走北京路 20分鐘直達(dá)市區(qū)（八一廣場(chǎng)） 南昌高新技術(shù)開發(fā)區(qū) 南昌市區(qū) 離高速公路 10分鐘 走南京路直達(dá)八一大橋 四季花城 凱美怡和 緊臨高新區(qū) 項(xiàng)目城市交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，與外部區(qū)域聯(lián)系便捷 項(xiàng)目周邊商業(yè)配套齊全 , 產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)及居住環(huán)境優(yōu) 南昌高新技術(shù) 開發(fā)區(qū) 城東核心 商務(wù)圈 城市濕地公園 旅游休閑、 生態(tài)居住區(qū) 四季花城 凱美怡和 世紀(jì)風(fēng)情 四季花城、凱美怡和 天使京東項(xiàng)目 的出現(xiàn)及艾溪湖的改造，再加上本項(xiàng)目的入市，將提升片區(qū)成為南昌新一代湖濱高尚住宅片區(qū)！ 項(xiàng)目周邊示意圖 北京東路 南京東路 京 東 大 道 本項(xiàng)目 艾 溪 湖 N 凱美怡和 海洋公園 世紀(jì)風(fēng)情 項(xiàng)目環(huán)境景觀資源絕佳 ,噪音干擾少 本項(xiàng)目 地塊沿湖呈長(zhǎng)條形狀， 東向 一線觀湖面長(zhǎng)達(dá)六百多米 ， 422公頃湖景資源豐厚 項(xiàng)目須建筑物距湖約 48米，規(guī)劃為公共綠地帶 ,園林綠化資源豐厚 地塊西側(cè)為政府辦公用地，環(huán)境較有保障 北京東路於此為盡頭，交通流量較少，空氣及噪音污染較低 艾 溪 湖 48米 優(yōu)勢(shì) （ S） ： 區(qū)位前景好 區(qū)域生活配套齊全 /交通便利 區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)前景好 景觀資源豐富 教育 /休閑 /居住環(huán)境好 劣勢(shì) （ W） ： 土地使用權(quán)最長(zhǎng)為 50年 ,銷售會(huì)有影響 須按五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)建設(shè) ,減少可售面積 地塊不規(guī)則 ,整體規(guī)劃有一定難度 地塊中部湖面小島影響觀湖景觀 威脅 （ T） ： 未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 按酒店標(biāo)準(zhǔn)打造 ,將減少可售面積 ,影響開發(fā)利潤(rùn) 機(jī)會(huì) （ O） ： 區(qū)域市場(chǎng)存在空白點(diǎn) 區(qū)域內(nèi)潛在高端消費(fèi)群體 艾溪湖的改造 南昌首個(gè) 100萬(wàn)平城市濕地公園的建設(shè) SWOT分析 項(xiàng)目判定 區(qū)位屬性 城市中距離市中心區(qū)較近，城市外直達(dá)高速公路，輻射力強(qiáng)。 區(qū)域產(chǎn)業(yè)及經(jīng)濟(jì)環(huán)境較好，消費(fèi)力強(qiáng)。 從項(xiàng)目屬性看出：本項(xiàng)目開發(fā)物業(yè)其目標(biāo)客戶輻射力強(qiáng)，其自身屬性支撐項(xiàng)目開發(fā)高端物業(yè)方向！ 項(xiàng)目屬性 城市屬性與自然屬性重疊，是城市的也是自然的。 少數(shù)人充分占有城市的稀缺資源（湖、島、公園）。 教育資源豐富，樹立了本項(xiàng)目高尚的人文環(huán)境。 城東商圈的打造，生活配套成熟。 匯報(bào)結(jié)構(gòu)框架 地塊解析 發(fā)展方向研判 項(xiàng)目定位及發(fā)展建議 競(jìng)爭(zhēng)分析 增加物業(yè)可售面積 走銷售型贏利模式 期望目標(biāo) 建設(shè)用地的約束性 規(guī)劃建設(shè)園林式五星級(jí)度假酒店 走經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)增值型贏利模式 按常規(guī)發(fā)展的可能結(jié)果 以五星級(jí)酒店建設(shè)為主，以經(jīng)營(yíng)管理型模式開發(fā)贏利為主，少量公建配套物業(yè)銷售。 所面臨的問(wèn)題： 1、酒店經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)及風(fēng)險(xiǎn)較大。 2、投資回收期長(zhǎng)。 2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 期望結(jié)果 以社區(qū)住宅開發(fā)模式，盡量增加可售物業(yè)面積，直接銷售。以少量社區(qū)配套進(jìn)行物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理。以銷售型為主。 參照國(guó)內(nèi)物業(yè)及南昌商業(yè)酒店式用地物業(yè)用于銷售的主要表現(xiàn)為： 產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目和酒店公寓項(xiàng)目 目標(biāo)方向分解： 1、以社區(qū)配套的會(huì)所作為酒店公用功能安排考慮（社區(qū)服務(wù)功能與酒店服務(wù)功能二合一，有效減少經(jīng)營(yíng)管理面積）進(jìn)行報(bào)建。 2、報(bào)建通過(guò)后，可建成后以酒店式服務(wù)項(xiàng)目出售，也可以產(chǎn)權(quán)形式出售，達(dá)到直接銷售目的。 2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 產(chǎn)權(quán)式酒店和酒店式公寓的概念解析 產(chǎn)權(quán)式酒店概念： 產(chǎn)權(quán)式酒店，即酒店的開發(fā)商 將酒店的每一個(gè)客房的產(chǎn)權(quán)分別出售給多個(gè)業(yè)主 ，業(yè)主每年擁有一定的時(shí)間段免費(fèi)入住，其余時(shí)間段，可以委托開發(fā)商或管理公司經(jīng)營(yíng) ，并享受一定的分紅，同時(shí)業(yè)主可以轉(zhuǎn)賣、繼承、抵押、饋贈(zèng)。 酒店式公寓概念： 酒店式公寓是指位于商務(wù)圈或商圈內(nèi)， 保持統(tǒng)一裝修模式、配置一整套高標(biāo)準(zhǔn)硬件設(shè)施和酒店服務(wù)系統(tǒng) ，并聘請(qǐng)專業(yè)酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司并由其統(tǒng)一管理； 一般只做酒店式服務(wù)，不做酒店經(jīng)營(yíng) ，有提供租賃服務(wù)。區(qū)別于產(chǎn)權(quán)酒店和傳統(tǒng)酒店，酒店式公寓最大的特點(diǎn)就是自由方便，戶型選擇余地大，而且價(jià)格相對(duì)酒店又較低，隨時(shí)可以得到酒店式的各種服務(wù)，如餐飲、洗衣、室內(nèi)清潔等之外，甚至包括商務(wù)服務(wù)。 南昌產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目案例 國(guó)恩賓館 產(chǎn)權(quán)式酒店供應(yīng)量 480 套戶型 3 5 -9 0 歷史銷售均價(jià)及情況 起 價(jià) 6300 元 / ， 均 價(jià) 7000 元 / 左 右 ；04 年 5 月 初 開 盤 ， 開 盤 半 年 時(shí) 間 銷 售 近60% ；客戶層面 大部分以南昌市投資客為主運(yùn)作模式 分 割 產(chǎn) 權(quán) 獨(dú) 力 銷 售 ， 由 酒 店 管 理 公 司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，實(shí)行利潤(rùn)分成 。目前酒店入住率 50%國(guó)恩賓館產(chǎn)權(quán)酒店的運(yùn)作模式 運(yùn)作模式分析： 國(guó)恩賓館采用 3種靈活回報(bào)方式： 1. 為獨(dú)立的三七分成形式 ， 業(yè)主如引進(jìn)客戶 、 旅游團(tuán)入住賓館或者引進(jìn)團(tuán)體會(huì)議進(jìn)駐賓館召開 ， 業(yè)主可以提取營(yíng)業(yè)額的 70%的利潤(rùn)， 賓館收取其中 30%的服務(wù)費(fèi)和管理費(fèi) 。 2. 業(yè)主如未引進(jìn)客戶 ， 可與其他業(yè)主捆綁平均分配利潤(rùn) ， 賓館收取一定比例的服務(wù)費(fèi)和管理費(fèi) 。 3. 業(yè)主可以選擇將房間全權(quán)委托賓館經(jīng)營(yíng)管理 ， 每年按投資回報(bào)率的 6%保底利潤(rùn) ， 每月根據(jù)賓館經(jīng)營(yíng)情況再分紅 。 該投資模式目前在南昌市場(chǎng)上較為新穎，減少了投資者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的顧慮， 但投資風(fēng)險(xiǎn)依然存在，酒店的入住率成為投資者日后投資回報(bào)所擔(dān)心的重點(diǎn)。 豐和都會(huì) 項(xiàng)目總建面 5 5 萬(wàn)產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店供應(yīng)量 1 9 萬(wàn)戶型 3 0 -5 0 銷售價(jià)格 預(yù)計(jì)毛坯銷售價(jià)格 4 5 0 0 -4 8 0 0 元 / 銷售情況 預(yù)計(jì) 07 年 10 月份推出客戶層面 主 要 以 市 區(qū) 投 資 客 戶 為 主 ， 含 少 量 的 其他區(qū)域投資客 ；運(yùn)作模式 以 普 通 小 戶 型 的 形 式 銷 售 ， 不 提 供 酒 店式管理服務(wù)。此項(xiàng)目為商務(wù)酒店用地，開發(fā)的產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店僅作為一個(gè)銷售的理由和概念，其實(shí)質(zhì)性銷售同普通住宅一樣。有純屬偷概念之嫌。 南昌酒店公寓項(xiàng)目案例 南昌目前以酒店公寓名義，產(chǎn)權(quán)在 40-50年的典型項(xiàng)目案例如下： 項(xiàng)目名稱 供應(yīng)總套數(shù) 戶型特點(diǎn) 銷售手法及現(xiàn)狀 銷售均價(jià)勝利廣場(chǎng) 314套 4 0 - 7 0 酒店公寓、精裝修、0 6年9 月開盤，已銷售9 0 % ；6 6 0 0 元/ 天使商務(wù)廣場(chǎng)161套 3 0 7 6 毛坯房、已售6 1 套; 6 1 0 0 元/ 海航白金匯 501套 3 8 - 9 2 精裝修，對(duì)外銷售 384套，四星級(jí)酒店管理，代包租；預(yù)計(jì)6 月開盤;6 0 0 0 元/ 鉑金特區(qū) 958套 3 3 8 5 品牌精裝修、已售8 9 0套;5 3 0 0 元/ 江信國(guó)際嘉園銀座300 余套 31 77 毛坯房、已銷售 60% ； 5100 元 / 世紀(jì)風(fēng)情 170 套 4 0 -7 0 毛坯房、 已 銷售 70% ； 3800 元 / 江信國(guó)際金領(lǐng)域230 套 3 0 -8 0 毛坯房、 目前認(rèn)卡 160張；4700 元 / 總 結(jié) 1. 南昌市產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目較少，銷售情況一般；因?yàn)榻?jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的原因，市場(chǎng)以固定回報(bào)式的銷售形式甚少；而大部分只是以酒店公寓形式進(jìn)行銷售， 只承諾提供酒店式的服務(wù)與售后租賃服務(wù)，并不承諾固定回報(bào) ，以回避其酒店經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 2. 南昌酒店公寓項(xiàng)目較多，大部分產(chǎn)權(quán)均為 40年，銷售形式較好，其市場(chǎng)反應(yīng)其產(chǎn)品比普通的小戶型銷售更好更快， 產(chǎn)權(quán)使用年限對(duì)房?jī)r(jià)的影響甚小 。 3. 南昌酒店公寓項(xiàng)目引入星級(jí)酒店管理服務(wù)的甚少，大部分只是 以酒店式項(xiàng)目名義進(jìn)行銷售，提供常規(guī)的物業(yè)管理服務(wù) 。 4. 酒店公寓 帶精裝銷售 ，一般比同區(qū)同類型普通住宅均價(jià)高出了20%左右 。 5. 南昌酒店式物業(yè)的客戶群體 主要以投資客戶為主 ，大部分為本地投資客戶。 項(xiàng)目發(fā)展方向選擇 根據(jù)南昌市商業(yè)酒店式用地情況，結(jié)合本項(xiàng)目具體條件和情況，我們認(rèn)為可以選擇如下發(fā)展方向： 酒店公寓 酒店別墅 酒店公寓 +別墅 項(xiàng)目開發(fā)方向比較 方案1 方案2 方案3開發(fā)方向 酒店公寓 酒店公寓+ 別墅 酒店別墅可售建筑面積約（m 2 ）35000 35000 35000目前毛坯最高均價(jià)約（元/ m 2 ）6000假設(shè)以2 0 % 公寓和8 0 % 別墅計(jì)：1 3 2 2 0T H 別墅參考: 1 5 0 0 0銷售收入（萬(wàn)元） 21350 46270 52500銷售難度 不大 不大 不大與項(xiàng)目屬性區(qū)匹配度不匹配 較匹配 匹配經(jīng)營(yíng)管理難度 易 難 易市場(chǎng)前景 差 一般 好品牌 同質(zhì)化 相 對(duì) 超越性 絕對(duì) 超越性四種開發(fā)方向項(xiàng)目發(fā)展方案選擇 根據(jù)以利潤(rùn)最大化和品牌發(fā)展為原則，開發(fā)方案推薦選擇： 酒店別墅的開發(fā)，在南昌尚屬首次。其競(jìng)爭(zhēng)主要來(lái)源于住宅用地性質(zhì)的別墅開發(fā)。 酒店別墅 匯報(bào)結(jié)構(gòu)框架 地塊解析 發(fā)展方向研判 項(xiàng)目定位及發(fā)展建議 競(jìng)爭(zhēng)分析 香溢花城 白金瀚 綠地蘭宮 典型樓盤分布圖 名雅歐洲城 南昌別墅典型案例分析 別墅種類 供應(yīng)量 簡(jiǎn)介 獨(dú)立別墅 155套 其中白金翰 7套，歐洲城 105套，綠地山莊 43套。其中歐洲城還有 54套未銷出。 雙拼別墅 168套 其中白金翰 4套，香溢花城 30套，綠地山莊 134套。全部銷售完畢。 聯(lián)排別墅 646套 綠地山莊供應(yīng) 480套，白金翰供應(yīng) 132套，香溢花城供應(yīng) 34套。除了白金翰 20套左右未售出，其余全部銷售完畢。 疊加別墅 158套 其中白金翰 58套，綠地山莊 100套。白金翰還有13套未銷售。 合共 1,127套 銷售率達(dá) 92%，銷 售 不俗 南昌 主要 別墅項(xiàng)目 04 06年的供應(yīng)及銷售分析 香溢花城 聯(lián)排 ： 226-259 ， 單 價(jià)： 1.3-1.4萬(wàn) 雙拼 ： 259-378 ， 單 價(jià)： 1.8-2萬(wàn) 客戶層面 ： 主要以南昌市企業(yè)高層、私營(yíng)企業(yè)主、政府公務(wù)員為主； 新供應(yīng)： 二期北區(qū)別墅一共 42套，第一批 10余套已全部售完；第二批別墅現(xiàn)在售 VIP卡，預(yù)計(jì) 5月份開盤（預(yù)計(jì)推出 30余套）； 青山湖 50萬(wàn)美式西班牙社區(qū) 別墅、多層公寓、花園洋房、小高層、高層 產(chǎn)品特色： 贈(zèng)送半地下室，屋頂贈(zèng)送 20米大露臺(tái)，客廳全為雙層中空。沿湖的別墅另贈(zèng)送500平米花園。 小結(jié)： 1. 1.5倍容積率， 市中心高檔 別墅洋房 區(qū)； 2. 青山湖板塊的樓盤中擁有最長(zhǎng)的沿湖水岸線；但為了正南排布，實(shí)際觀湖單位不多； 3. 贈(zèng)送面積多。 綠地蘭宮 新一期別墅： 聯(lián)排 ： 190.17-210 ， 200套左右，預(yù)計(jì)均價(jià)： 4,900元 /平米 雙拼 ： 239.74-252.09 ， 100套左右，預(yù)計(jì)均價(jià)： 5,300元 /平米 現(xiàn)在咨詢登記客戶較多，多分布在南昌市區(qū)內(nèi)的私營(yíng)企業(yè)主，管理階層和政府公務(wù)員，占到 80%。 南昌 40萬(wàn)純別墅項(xiàng)目 產(chǎn)品特色： 贈(zèng)送 2米 2半地下室（車庫(kù)、儲(chǔ)物間），雙拼贈(zèng)送雙露臺(tái)、聯(lián)排屋頂贈(zèng)送露臺(tái)。 小結(jié)： 1. 南昌市唯一的純別墅小區(qū)； 2. 綠地的品牌； 3. 單價(jià)不高 ，使得性價(jià)比較高。 4. 別墅缺乏自然景觀察，配套不足。 銘雅歐洲城 獨(dú)立別墅 ： 236 386 、 671 731 ， 105套，均價(jià)： 14,000元 /平米 別墅主要以本地型私營(yíng)業(yè)主為主（不少為房地產(chǎn)、建筑等業(yè)內(nèi)人士），少數(shù)為浙江、上海的投資客（約占 10%） 小結(jié)： 1. 項(xiàng)目與南昌其他別墅相比有顯著的賣點(diǎn)：低密度（ 0.1的容積率）、高爾夫、臨碟子湖、 擁有 社區(qū)直升機(jī)場(chǎng)； 2. 離市中心較遠(yuǎn)，未能挖掘到南昌市區(qū)客戶。 35萬(wàn)歐式別墅、公寓 香溢花城 白金瀚 恒貿(mào)湖濱 天賜良緣 綠地蘭宮 名雅歐洲城 典型樓盤分布圖 2007年新供應(yīng)別墅項(xiàng)目簡(jiǎn)析 世紀(jì)風(fēng)情 凱美怡和 天賜良緣 聯(lián)排 ： 183 205 、 274 、 280 ，推出 104套，均價(jià)： 6,800元 /平米 主要為南昌市區(qū)的政府公務(wù)員及部分私營(yíng)企業(yè)主 。 紅谷灘 26萬(wàn)園林社區(qū) 容積率約 1.3倍 小結(jié)： 1、小區(qū)別墅 僅 定位于經(jīng)濟(jì)型別墅； 2、銷售情況一般，推出別墅約 50%的銷售率； 3、片區(qū)周邊配套不足； 4、別墅只有園林景； 產(chǎn)品特色： 贈(zèng)送 2米 2半地下室車庫(kù)，贈(zèng)送大露臺(tái)。 恒茂湖濱 聯(lián)排 ： 200 ， 24套，預(yù)計(jì)均價(jià)： 1.5萬(wàn) 雙拼 ： 260 ， 20套，預(yù)計(jì)均價(jià)： 1.5-1.6萬(wàn) 獨(dú)立： 800-1000 ， 4套，預(yù)計(jì)均價(jià)： 1.8-2萬(wàn) 準(zhǔn)備以現(xiàn)樓出售，現(xiàn)在咨詢登記客戶較多，多分布在南昌市區(qū)內(nèi)。 青山湖品牌社區(qū) 總建筑面積 72,911 ，容積率 1.55，分別為 3棟 33層高層公寓、 20套雙拼別墅、 24套聯(lián)排別墅、 4棟 獨(dú)棟別墅 產(chǎn)品特色：贈(zèng)送 2米 2地下室車庫(kù)，雙拼的客廳為雙層中空。 小結(jié)： 1. 市中心高檔別墅區(qū)；將成為另一個(gè)南昌千萬(wàn)豪宅 2. 恒茂品牌優(yōu)勢(shì)； 3. 一線臨湖，但別墅都沒有湖景； 4. 產(chǎn)品贈(zèng)送面積多； 南昌別墅市場(chǎng)客戶特征 35-55歲占據(jù)了 75-85%的比例 他們中有很大一部分群體是 私營(yíng)企業(yè)主，比例約為 70% ； 一般這些客戶群都是 2次或多次以上的置業(yè) ，對(duì)于房地產(chǎn)本身具有一定的認(rèn)識(shí) 客群一般購(gòu)房主要是 以自住為主 ，投資的比例據(jù)目前數(shù)據(jù)顯示平均在 10%以下 獨(dú)立別墅面積集中在 400以上，雙拼主要集中在 300左右，聯(lián)排集中在 200左右 ， 以聯(lián)排別墅為主，獨(dú)立別墅供應(yīng)相對(duì)較少 許多別墅 臨湖并不觀湖 ，或則很少單位觀湖， 普遍存在對(duì)視問(wèn)題 混合式為主，別墅產(chǎn)品多同小高層、多層、高層等產(chǎn)品組合在一起， 缺乏純別墅小區(qū) 新建項(xiàng)目通常會(huì) 贈(zèng)送地下 室 和露臺(tái) 價(jià)格存在兩個(gè)等級(jí) ， 青山湖城市別墅價(jià)格在挑戰(zhàn)二萬(wàn)元大關(guān) ，近郊的則維持在五至六千元左右 別墅市場(chǎng)產(chǎn)品特征 項(xiàng)目名稱 供應(yīng)面積 產(chǎn)品類型及特色 綠地蘭宮 5萬(wàn) 獨(dú)棟： 50套左右，約 2萬(wàn)平米 雙拼聯(lián)排別墅約： 100套，約 3萬(wàn)平米 銘雅歐洲城 3萬(wàn) 50套低地別墅和 50多套長(zhǎng)堤別墅 香溢花城 1萬(wàn) 雙拼聯(lián)排別墅約 100套 世紀(jì)風(fēng)情 1.5萬(wàn) 50套獨(dú)立別墅 天賜良緣 4萬(wàn) 雙拼聯(lián)排別墅約 200套 凱美怡和 2.5萬(wàn) 雙拼聯(lián)排別墅 90套 合計(jì) 17萬(wàn) 獨(dú)立別墅約 200套 雙拼聯(lián)排別墅約 500套 南昌市 2007年下半年 2009年下半年別墅供應(yīng)統(tǒng)計(jì)表 南昌別墅市場(chǎng)未來(lái)供需預(yù)測(cè) 南昌目前私企累計(jì) 12萬(wàn)家 ， 按照國(guó)內(nèi)比較通行計(jì)算方法 ， 3%的精英層比例計(jì)算有 3600余家 ， 而這部分人群會(huì)占到購(gòu)房比例的 70%左右 。粗略的 推算整個(gè)南昌能夠有能力支付 300萬(wàn)別墅的客群約在 5,000戶到10,000戶 。 對(duì)比 04年到 06年的別墅消化量 ， 可以得知南昌對(duì)別墅的需求的客戶群的購(gòu)買力還未釋放 2006年全年 180平米以上累計(jì)銷售套數(shù)為 1,082套 ，銷售面積為 23.97萬(wàn) 平方米，套平均面積為 221.5平方米。 小結(jié)： 90/70政策、收緊別墅用地政策、經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，將有利別墅市場(chǎng) 預(yù)期未來(lái)對(duì)別墅每年銷售量在 300-500套之間！ 別墅市場(chǎng) 需求預(yù)測(cè) 別墅市場(chǎng)總結(jié)回顧 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境因素回顧： 正面競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目供應(yīng)量達(dá) 17萬(wàn)之?dāng)?shù) 不少為品牌發(fā)展商及大盤 別墅產(chǎn)品普遍存在之問(wèn)題： 以聯(lián)排別墅 (Townhouse)為主，獨(dú)立別墅供應(yīng)相對(duì)較少 ，密度較高，采光效果一般 許多別墅 臨湖并不觀湖 ，或則很少單位觀湖， 普遍存在對(duì)視問(wèn)題 小區(qū)多為道路分割，花園面積不大 市區(qū)項(xiàng)目以混合式為主，別墅產(chǎn)品多同小高層、多層、高層等產(chǎn)品組合在一起， 缺乏純別墅小區(qū) 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 凱美怡和 簡(jiǎn)析： 別墅為雙拼和聯(lián)排別墅； 混合形小區(qū)，小區(qū)內(nèi)有小高層、高層單位； 別墅推出時(shí)已形成小區(qū)氛圍； 別墅用地地形全面抬高，南北排列，觀湖單位仍然較少。約 90套單位 預(yù)計(jì) 2008年 5月份入市。 對(duì)本項(xiàng)目的影響： 在物業(yè)形態(tài)和銷售周期上構(gòu)成正面競(jìng)爭(zhēng)。 艾溪湖 10萬(wàn)純住宅社區(qū) 容積率約 1.6倍 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 凱美怡和 存在問(wèn)題： 雙拼和聯(lián)排別墅與市場(chǎng)普通產(chǎn)品同質(zhì) 混合型小區(qū)，別墅生活元素不純粹 湖景，景觀面不足 產(chǎn)品形象與服務(wù)等同于普通住宅，品質(zhì)感不強(qiáng) 本項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn) 構(gòu)成 匯報(bào)結(jié)構(gòu)框架 地塊解析 發(fā)展方向研判 項(xiàng)目定位及發(fā)展建議 競(jìng)爭(zhēng)分析 本項(xiàng)目屬性 自身地塊屬性： 城市區(qū)位 180湖景 島資源 0.5倍超低容積率 園林式酒店用地 面對(duì) 同物業(yè)形態(tài)的產(chǎn)品 ，項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì)仍然明顯 1. 提煉項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)， 成為 無(wú)可比性 別墅項(xiàng)目 ，淡化年限弱勢(shì) 2. 針對(duì)市場(chǎng)對(duì)手弱點(diǎn)，打造新一代 升級(jí)版別墅社區(qū) 提煉出 本項(xiàng)目無(wú)可比擬的競(jìng)爭(zhēng)力元素 競(jìng)爭(zhēng)力 城市湖、島資源 少數(shù)占有的城市性 “ 雙重 ” 稀缺資源 競(jìng)爭(zhēng)力 園林式五星級(jí)酒店 尊享高貴 五星級(jí)酒店 配套及服務(wù) 競(jìng)爭(zhēng)力 0.5倍容積率獨(dú)立別墅群 發(fā)揮低容積率優(yōu)勢(shì)，以 獨(dú)立別墅形態(tài) 挑戰(zhàn)主流市場(chǎng)雙拼與聯(lián)排 項(xiàng)目產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力總結(jié) 園林式五星級(jí)酒店服務(wù)與配套 全城唯一別墅酒店 純獨(dú)立別墅形態(tài)獨(dú)立別墅領(lǐng)域 全城唯一獨(dú)院純別墅 獨(dú)享城市稀缺的湖島公園 全城唯一全湖景 /私家湖島公園別墅 南昌新一代升級(jí)版的別墅 核心競(jìng)爭(zhēng)力之一 園林式五星級(jí)酒店 國(guó)內(nèi)代表性酒店別墅案例 天目慧谷名人錄 項(xiàng)目基本情況 地址：位于江蘇常州溧陽(yáng)市天目湖畔 棟數(shù)： 63套 別墅面積：約在 180平方米 340平方米 均價(jià)： 2萬(wàn)元至 5萬(wàn)元左右。 產(chǎn)品特點(diǎn) 半山坡建造全湖景別墅 ; 戶戶接入溫泉 ; 大多別墅都帶有獨(dú)立的露天 SPA、游泳池和地下儲(chǔ)藏室 ; 園內(nèi)都是私家小徑、每戶都擁有開放式花園 ; 該項(xiàng)目用地性質(zhì)屬于商業(yè)用地，產(chǎn)權(quán) 40年，也是臨湖項(xiàng)目，與本項(xiàng)目有相當(dāng)?shù)南嗨菩浴?duì)本項(xiàng)目有一定的借鑒性。 由法國(guó) 雅高酒店集團(tuán) 下最高端品牌“索菲特”首次在中國(guó)以其高品質(zhì)酒店管理模式，運(yùn)用到別墅形式項(xiàng)目的管理中，第一次為私人業(yè)主提供服務(wù)。 該項(xiàng)目采取一種靈活性的操作方式， 業(yè)主可隨時(shí)選擇自住，或者委托經(jīng)營(yíng) ，獲得兩者兼得的保證。 若自住時(shí)無(wú)需占用自己的時(shí)間進(jìn)行內(nèi)部裝璜，即可享受到“索菲特”帶來(lái)的享受家庭溫暖的居所，及國(guó)際頂級(jí)酒店管理公司所帶來(lái)的體貼服務(wù)； 若房屋空閑不住時(shí)則可委托“索菲特”經(jīng)營(yíng)，他將支付給業(yè)主每天 300 400元的租用費(fèi)用，若業(yè)主一年未住則可獲得高達(dá)十幾萬(wàn)元的現(xiàn)金回報(bào)，業(yè)主更可與“索菲特”最長(zhǎng)十年一簽。 項(xiàng)目運(yùn)作管理模式 天目慧谷 與周邊居住型別墅比較 物業(yè)名稱 物業(yè)類型 物業(yè)地址 面積區(qū)間（M 2 ） 推盤時(shí)間約 均價(jià)天目湖金橋國(guó)際 獨(dú)立別墅溧陽(yáng)區(qū)天目湖畔 3 6 1 -5 7 0 2 0 0 6 / 0 4 8000 元 / 平香樟茗岸二期 獨(dú)立別墅溧陽(yáng)區(qū)溧陽(yáng)天目湖旁2 2 2 -2 5 62 0 0 7 / 0 4 6500 元 / 平天目國(guó)際村 獨(dú)立別墅溧陽(yáng)區(qū)天目湖燕山風(fēng)景區(qū) 280 -370 2 0 0 6 / 0 3 6500 元 / 平 天目慧谷除出五星豪裝，其價(jià)格也在 15000 23800之間，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格 說(shuō)明酒店別墅型產(chǎn)品有相當(dāng)大的市場(chǎng)溢價(jià)空間 1. 高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù) ：引進(jìn)五星級(jí)品牌酒店管理公司，進(jìn)行管理維護(hù)，提升項(xiàng)目附加值和競(jìng)爭(zhēng)力； 2. 高標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品質(zhì)量與配套 ：項(xiàng)目從規(guī)劃設(shè)計(jì)到項(xiàng)目自身的配套都是五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行產(chǎn)品在打造； 3. 整合自身資源，制造獨(dú)特賣點(diǎn) ：結(jié)合了自身的資源、自然環(huán)境等優(yōu)勢(shì)，打造全湖景別墅酒店； 4. 頂級(jí)俱樂(lè)部式配套 ：以俱樂(lè)部形式高標(biāo)準(zhǔn)打造自身配套，提升項(xiàng)目形象及價(jià)值。 對(duì)本項(xiàng)目啟示 我們賣什么 ？ 它 代表著 建筑 產(chǎn)品 功能的延伸 ，房子 不僅僅只是簡(jiǎn)單的 居住功能 。 接待、商務(wù)辦公、作為個(gè)人收藏室或者是展示廳等 。 度假休閑的空間載體 。 Club-house是一種以聚會(huì)和交流為核心，同時(shí)又十分 強(qiáng)調(diào)私密性和專屬性的居所形態(tài) 。 項(xiàng)目定位理念 CLUBHOUSE “名流聚會(huì)、精英匯集”的商務(wù)名利沙龍 酒店行宮 項(xiàng)目整體定位 獨(dú)特性，排它性，競(jìng)爭(zhēng)的唯一性 私人五星級(jí)酒店 項(xiàng)目形象定位 被人仰望的非凡身份 頂級(jí)法式貴族行宮 酒店 會(huì)所建議 整體差異性定位 私人頂級(jí)會(huì)館 服務(wù)對(duì)象定位： 別墅業(yè)主 貴賓 高端客戶 整體品質(zhì)定位 奢華、貴族化、高品位 整體消費(fèi)水平 以高檔次為主 整體功能定位 集酒店式服務(wù)、餐飲、健康休閑和商務(wù)功能為一體 功能的階段化設(shè)置 在項(xiàng)目的整個(gè)開發(fā)、銷售階段，內(nèi)設(shè) 營(yíng)銷中心 ，擔(dān)當(dāng)重要的 銷售功能 。 會(huì)所經(jīng)營(yíng)管理形式建議 1、發(fā)展商全權(quán)委托會(huì)所經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)（或星級(jí)酒店管理方式）統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。 主要 3種形式 2、發(fā)展商聘請(qǐng)專項(xiàng)服務(wù)機(jī)構(gòu)（美食機(jī)構(gòu)、健身會(huì)等）以單項(xiàng)知名的品牌項(xiàng)目帶動(dòng)整個(gè)會(huì)所的經(jīng)營(yíng)，其余項(xiàng)目由本項(xiàng)目的物業(yè)管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。 3、發(fā)展商委托本項(xiàng)目的物業(yè)管理公司進(jìn)行會(huì)所的經(jīng)營(yíng)管理。 適用性 專業(yè)管理，專業(yè)經(jīng)營(yíng)，高檔次、高品質(zhì)，適合高檔項(xiàng)目 單項(xiàng)知名品牌服務(wù)面，影響面有限，不能全面提升會(huì)所檔次和服務(wù)。 一般物業(yè)管理公司只適合普通物業(yè)管理，沒有俱樂(lè)部高級(jí)會(huì)所經(jīng)驗(yàn)。 原則上不建議發(fā)展商自行經(jīng)營(yíng)（需投入大量人力物力，且缺少經(jīng)驗(yàn)，不能提供專業(yè)個(gè)性化服務(wù)，不能提升項(xiàng)目附加值） 結(jié)合項(xiàng)目檔次定位，建議項(xiàng)目采用第一種形式 會(huì)所的配置是按照五星級(jí)酒店的配置設(shè)計(jì)（以五星級(jí)酒店的服務(wù)功能為主）。 引進(jìn)全球知名的五星級(jí)酒店管理公司或全球頂級(jí)物業(yè)管理公司進(jìn)行會(huì)所及物業(yè)管理。 會(huì)所經(jīng)營(yíng)管理形式建議 配合會(huì)員的商務(wù)需求， 設(shè)會(huì)議室、高級(jí)中西餐等。 注重休閑， 咖啡、 SPA、桌球麻將等。 健身房、泳池、各類球 室等等 娛樂(lè)游藝 社交會(huì)友 商務(wù)交流 健身休閑 主題健康會(huì)所 休閑會(huì)所 商務(wù)會(huì)所 會(huì)所功能 頂級(jí)俱樂(lè)部 游艇、釣魚俱樂(lè)部等 。 地塊內(nèi)獨(dú)立商務(wù)型會(huì)所功能總體分布 注：地塊內(nèi)獨(dú)立商務(wù)型會(huì)所室內(nèi)面積控制在 2700平方米左右。 功能分區(qū) 項(xiàng)目 建議面積（平方米） 備注 大堂 200 商務(wù)功能 商務(wù)會(huì)議室（大、?。?500 + 100 商務(wù)居住 酒店客房 約 600 30 40M2/間 高檔餐飲 西餐廳 300 中餐酒店 500 休閑酒吧 紅酒 /雪茄坊 300 咖啡吧 200 合計(jì) 約 2700 來(lái)源：南昌本地人為主 ,以高新區(qū)和市中心城區(qū)為主； 身份：中大型私營(yíng)業(yè)主、外資企業(yè)高管 、金融企業(yè)高管、 IT業(yè) CEO、政界要員等 目的：居住為主，長(zhǎng)期投資為輔；除了滿足改善居住條件之外，尋求 休閑度假及生意商務(wù)涉交的需要。 年齡： 40-55歲 收入：收入很高，位于南昌高尖端 敏感 因素： 環(huán)境景觀、位置、產(chǎn)品素質(zhì)、總價(jià)等。 核心客戶 重點(diǎn)客戶 游離客戶 來(lái)源：南昌市其他區(qū)域周邊其他城市、同南昌存在地緣、親緣、工作緣的人士 目的：投資、儲(chǔ)值、未來(lái)移居、 休閑 養(yǎng)老、商務(wù)社交 南昌本地客戶 外地人士 其他城市或地區(qū)的置業(yè)者 根據(jù)項(xiàng)目調(diào)查和與南昌本地房地產(chǎn)專業(yè)人員、別墅客戶進(jìn)行訪談，同時(shí)研究周邊類比案例客戶構(gòu)成，分析得出項(xiàng)目目標(biāo)客戶構(gòu)成： 我們賣給誰(shuí)？ 客戶定位 附：典型客戶訪談 對(duì)于提供五星級(jí)酒店式管理與硬軟件服務(wù)設(shè)施的酒店類型別墅 ， 您是否樂(lè)意接受并有想購(gòu)買的想法 ？ 回復(fù) 1： 我住過(guò)別墅酒店 ， 環(huán)境和服務(wù)非常好 ， 感覺不錯(cuò) ， 可以接受 ， 可以考慮購(gòu)買 。 您會(huì)考慮選擇在艾溪湖旁邊購(gòu)買酒店別墅物業(yè) ？ 購(gòu)買目的和用途 ？ 回復(fù) 2： 可以考慮 ， 當(dāng)然是那邊環(huán)境還不錯(cuò) ， 未來(lái)規(guī)劃會(huì)更好 ， 除了住外可用來(lái)休閑放松 ， 有時(shí)也可以用來(lái)朋友聚會(huì) 您是否愿意為酒店別墅高檔硬軟件服務(wù)設(shè)施支付比普通別墅更高的價(jià)格 ？ 高多少合適？ 回復(fù) 3： 應(yīng)該會(huì)比普通的高 ， 至于能高多少 ， 那就不好說(shuō) ， 但我想應(yīng)該會(huì)高些 。 您對(duì)酒店別墅市場(chǎng)前景如何看待 ？ 回復(fù) 4： 前景應(yīng)該不錯(cuò)，只要能做好。 典型客戶：王先生，某企業(yè)公司老板， 40多歲 對(duì)于提供五星級(jí)酒店式管理與硬軟件服務(wù)設(shè)施的酒店類型別墅 ， 您是否樂(lè)意接受并有想購(gòu)買的想法 ？ 回復(fù) 1： 當(dāng)然樂(lè)意接受 ， 想購(gòu)買 ， 因?yàn)閯e墅本來(lái)就是高檔產(chǎn)品 ， 在硬件軟件服務(wù)配套上當(dāng)然是越高端越好 ， 最好是白金五星級(jí)的 。 您會(huì)考慮選擇在艾溪湖旁邊購(gòu)買酒店別墅物業(yè) ？ 購(gòu)買目的和用途 ？ 回復(fù) 2： 艾溪湖那邊現(xiàn)在項(xiàng)目樓盤素質(zhì)越來(lái)越好 ， 別墅產(chǎn)品在部分項(xiàng)目后期都有規(guī)劃和銷售 ， 本來(lái)居住人文環(huán)境就不錯(cuò) ， 未來(lái)片區(qū)改造環(huán)境和條件更好 ， 所以應(yīng)該會(huì)受到高端客戶關(guān)注 ， 對(duì)于這種產(chǎn)品 ， 可能會(huì)把它當(dāng)成投資 、 休閑度假， 圈內(nèi)社交的場(chǎng)所 。 當(dāng)然服務(wù)和配套一定要好 。 您是否愿意為酒店別墅高檔硬軟件服務(wù)設(shè)施支付比普通別墅更高的價(jià)格 ？ 高多少合適 ？ 回復(fù) 3： 就像現(xiàn)在南昌酒店公寓一樣 ， 一般來(lái)說(shuō)比周邊普通公寓會(huì)高出 20%左右 ， 我想別墅產(chǎn)品可能更高 ， 越高端越高 。 您對(duì)南昌酒店別墅市場(chǎng)前景如何看待 ？ 回復(fù) 4： 現(xiàn)在南昌有錢人越來(lái)越注重居住品質(zhì)和生活質(zhì)量，新的產(chǎn)品概念和服務(wù)，不會(huì)比普通別墅差，市場(chǎng)前景應(yīng)比較樂(lè)觀。 典型客戶：李先生，房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人 對(duì)于提供五星級(jí)酒店式管理與硬軟件服務(wù)設(shè)施的酒店類型別墅 ， 市場(chǎng)看法如何 ？ 回復(fù) 1： 南昌市有公寓提倡類似的酒店管理與服務(wù) ， 但多數(shù) 只是個(gè)概念 ， 但作為酒店類別墅 ， 其配套與服務(wù)能否得到市場(chǎng)認(rèn)可和接受有待驗(yàn)證 。 您 認(rèn)為有人購(gòu)買本項(xiàng)目 在艾溪湖旁邊酒店別墅物業(yè) ？ 購(gòu)買目的和用途 ？ 回復(fù) 2： 就現(xiàn)階段來(lái)說(shuō) ， 艾溪湖片區(qū)并不是高檔豪宅片區(qū) ， 環(huán)境也一般 ， 但潛力挺大 ，尤其是臨湖優(yōu)勢(shì) ， 結(jié)合酒店服務(wù)與配套 ， 預(yù)計(jì)購(gòu)買用途有投資 、 休閑度假 、 會(huì)談接待。 您是否愿意為酒店別墅高檔硬軟件服務(wù)設(shè)施支付比普通別墅更高的價(jià)格 ？ 高多少合適？ 回復(fù) 3： 可能會(huì)高些 ， 但目前片區(qū)價(jià)格也不是太高 ， 估計(jì)也不能高多少 。 您對(duì)酒店別墅市場(chǎng)前景如何看待 ？ 回復(fù) 4： 有一定的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn) ， 就看發(fā)展商如何打造 。 典型客戶：趙小姐 ，某房地產(chǎn)網(wǎng)記者 對(duì)于提供五星級(jí)酒店式管理與硬軟件服務(wù)設(shè)施的酒店類型別墅，您是否樂(lè)意接受并有想購(gòu)買的想法？ 回復(fù) 1： 可以啊，可以考慮購(gòu)買。 您會(huì)考慮選擇在艾溪湖旁邊購(gòu)買酒店別墅物業(yè)？購(gòu)買目的和用途？ 回復(fù) 2： 那邊要看看了，看看總體情況，只要合我心意，我就會(huì)考慮，用來(lái)住或投資都可以。 您是否愿意為酒店別墅高檔硬軟件服務(wù)設(shè)施支付比普通別墅更高的價(jià)格？高多少合適？ 回復(fù) 3： 只要產(chǎn)品好，成本高點(diǎn)，價(jià)格高些是應(yīng)該的，高多少我就不好說(shuō)。 您對(duì)南昌酒店別墅市場(chǎng)前景如何看待？ 回復(fù) 4： 沒聽說(shuō)過(guò)，不過(guò)只要是別墅，市場(chǎng)應(yīng)該可以吧。 典型客戶：何小姐，已購(gòu)買別墅業(yè)主， 35歲以上 對(duì)于提供五星級(jí)酒店式管理與硬軟件服務(wù)設(shè)施的酒店類型別墅，您是否樂(lè)意接受并有想購(gòu)買的想法？ 回復(fù) 1： 這種別墅好像市場(chǎng)上還沒有，在居家同時(shí)能享受星級(jí)酒店服務(wù)，可以接受。 您會(huì)考慮選擇在艾溪湖旁邊購(gòu)買酒店別墅物業(yè)？購(gòu)買目的和用途？ 回復(fù) 2： 可以考慮，那邊以后會(huì)不錯(cuò)啊，安靜，周邊環(huán)境又好。挺適合居住的，將來(lái)養(yǎng)老也不錯(cuò)。 您是否愿意為酒店別墅高檔硬軟件服務(wù)設(shè)施支付比普通別墅更高的價(jià)格？高多少合適？ 回復(fù) 3： 愿意，也不能太高。 您對(duì)南昌酒店別墅市場(chǎng)前景如何看待？ 回復(fù) 4： 前景不好說(shuō)，關(guān)鍵看你們的規(guī)劃。 典型客戶：茹先生，公務(wù)員， 40歲以上 典型客戶對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品酒店別墅定位都比較認(rèn)同。 對(duì)艾溪片區(qū)價(jià)值有一定的認(rèn)識(shí)，并均看好片區(qū)將來(lái)的發(fā)展。置業(yè)的目的和用途：居住、投資、休閑度假并帶有部分社交功能。 在價(jià)格方面能接受比普通別墅略高的價(jià)格，但要看項(xiàng)目的整體質(zhì)素。 對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)前景看法，同比于現(xiàn)在別墅市場(chǎng)，普遍理解只要項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃開發(fā)到位，應(yīng)該會(huì)得到市場(chǎng)認(rèn)可。 訪談小結(jié) 核心競(jìng)爭(zhēng)力之二 0.5倍容積率獨(dú)立別墅群 引入重點(diǎn)元素要點(diǎn)： 連而不合 之獨(dú)立別墅 其它補(bǔ)充元素： 多重庭院 ，多面采光：前后庭院，內(nèi)庭院，立體庭院 主臥朝湖 ，送超大露臺(tái)觀景 “ 凱旋門 ” 設(shè)計(jì) “ 凱旋而歸 ” 展示王者氣派 以獨(dú)立別墅形態(tài)打造泛獨(dú)立別墅群 除了延續(xù)市場(chǎng)上已有的產(chǎn)品優(yōu)點(diǎn)外，我們應(yīng)建立差異化的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)： 盡量引入獨(dú)立別墅元素 多重私有空間、獨(dú)門獨(dú)院、多面采光、專屬尊榮領(lǐng)域 連而不合之獨(dú)立別墅 四面采光、通風(fēng)效果等同獨(dú)立別墅 市場(chǎng)上雙拼與聯(lián)排多存在戶戶緊挨，采光及空間獨(dú)立感不強(qiáng)情況下，本項(xiàng)目可以實(shí)現(xiàn)首層連而上層分之獨(dú)立別墅形態(tài)。 分體式獨(dú)立別墅 分體式獨(dú)立別墅 剖面示意圖 連而不合之獨(dú)立別墅 四面采光、通風(fēng)效果等同獨(dú)立別墅 一層 二層 二層 一層 庭院一 庭院二 庭院三 庭院五 庭院四 讓獨(dú)棟別墅最多擁有 5個(gè)庭院，其它最少擁有 3個(gè)庭院，而且每個(gè)庭院功能不同，多出口、多功能、多靈性制造出多重私密領(lǐng)地，每一個(gè)庭院都是居室空間的伸展。 把共有空間做成私有空間，多重私有空間（ 1） 利用前、后、中、左右景觀資源與陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)形成 “六重” 立體庭院 私家庭院 利用陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)形成立體庭院（ 2） 宮廷別墅 法胄世家別墅 多重立體私有空間， 大獨(dú)立別墅，大氣，宏偉 如同法式貴族般的宮廷氣質(zhì) 多重立體私有空間， 小獨(dú)立別墅，俱有世家大族的生活 大露臺(tái) /觀景陽(yáng)臺(tái)無(wú)比享受與尊榮 主臥室朝湖，送超大露臺(tái) “ 凱旋門 ” 設(shè)計(jì) “ 凱旋而歸 ” 展示王者氣派 凱旋門設(shè)在花園中 兩層高的入戶凱旋門 法國(guó)凱旋門象征著光榮與榮耀 ,法國(guó)舉國(guó)歡度國(guó)慶時(shí)，法國(guó)總統(tǒng)都要從凱旋門通過(guò) 王者歸來(lái) ,專屬領(lǐng)域 產(chǎn)品定位 建議 市場(chǎng)主力別墅供應(yīng)的面積 注：分體式別墅局部較差位置，面積可考慮減少 20平方米 本項(xiàng)目各產(chǎn)品類型的面積建議 升級(jí)與對(duì)抗 核心競(jìng)爭(zhēng)力之三 私家湖島公園 私家湖島功能建議 私家湖島作為項(xiàng)目的泛會(huì)所，其功能主要為 休閑娛樂(lè) 功能，有效把別墅酒店社區(qū)的公有空間擴(kuò)展到島上。 功能分區(qū) 項(xiàng)目 建議面積（平方米） 備注 健身休閑 游泳池 1000 露天 500 室內(nèi)恒溫 SPA 300 室內(nèi) 健身房 300 室內(nèi) 壁球 300 可根據(jù)實(shí)際情況靈活安排 臺(tái)球館 300 乒乓球室 200 商業(yè) 士多店 250 室內(nèi) 湖上休閑 游艇俱樂(lè)部 二艘 釣魚臺(tái) 4個(gè) /木盞板 露天 燒烤場(chǎng) 4個(gè) /爐 露天 合計(jì) 約 3350 私家湖島公園建議 標(biāo)準(zhǔn)游池建議：將游池建于島中心，將大大節(jié)省小區(qū)內(nèi)用地，同時(shí)游池可參與利用性，通過(guò)構(gòu)思、創(chuàng)意，與艾溪湖、大自然營(yíng)成一體，創(chuàng)造出一種寧?kù)o、幽雅、清潔、舒適、享受的氛圍。游泳池需有深水區(qū)、淺水區(qū)的區(qū)分，在合理的部位裝有安全的游泳梯和跳水板。 島上桑拿、 SPA建議 與游池一起打造桑拿、 SPA 島上休閑釣魚區(qū)建議 在島上一角開辟島上釣魚區(qū) 島上燒烤場(chǎng)建議 島上 一角開辟烤烤場(chǎng)區(qū) 游艇俱樂(lè)部建議 配置兩艘游艇：二百萬(wàn)以上中型游艇一艘，幾十萬(wàn)到二百萬(wàn)之間 小型游艇從一艘，供業(yè)主，個(gè)人，單位會(huì)員使用 打造新一代 升級(jí)版別墅社區(qū) 其它改善和提升現(xiàn)有產(chǎn)品不足 普遍存在對(duì)視，臨湖不觀湖，景觀面不足 全城獨(dú)有 100%全湖景別墅 車道占有公共空間較大，沒有真正意義上之人車分流 全城全地下陽(yáng)光生態(tài)車庫(kù) 其它改善和提升現(xiàn)有產(chǎn)品不足 進(jìn)行 車道地下化 ，車子直接進(jìn)入底層，地面完全釋放給人行 底下為地下室車庫(kù) 提升綠化率，綠化庭園無(wú)處不在 最大化的利用表面土地資源 ，加大每戶花園面積，部份單位更擁私家泳池 增加社區(qū)公共休憩空間及綠化庭園面積 綠化庭園無(wú)處不在， 兼擁 2萬(wàn)園林、千畝湖雙重景觀 精心打造 30米寬的沿湖綠化帶，并精簡(jiǎn)化湖岸喬木，成為項(xiàng)目景觀帶及社區(qū)配套設(shè)施 地標(biāo)建議 標(biāo)志物形式與周圍的建筑可以明顯不同，較為醒目，本身不僅僅是一組建筑平面的中心。給人們以強(qiáng)烈的精神上的歸屬感和認(rèn)同感。 精神堡壘 價(jià)格定位 綜合考慮： 現(xiàn)有高端別墅的推出價(jià)格： 13000 20000/ 未來(lái)青山湖項(xiàng)目別墅本年中入市價(jià)，可能會(huì)超逾 20,000/ ，將迅速拉升別墅市場(chǎng)價(jià)格 京東板塊多個(gè)項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)開發(fā)，有利提升片區(qū)地段價(jià)值 本項(xiàng)目產(chǎn)品總價(jià)控制 本項(xiàng)目可坐順風(fēng)車，采放風(fēng)箏式訂價(jià)青山湖高端別墅 將 為本項(xiàng)目定立參考價(jià)密切留意其開價(jià)，看其如何炒作片區(qū)，然后再制定本項(xiàng)目的售價(jià)。 項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)價(jià)： 20,000 - 21,000元 / 注：此價(jià)格為初步定價(jià)，具體價(jià)格定位要到進(jìn)入銷售準(zhǔn)備階段視當(dāng)時(shí)的條件確定。 將酒店用地最大化的移出項(xiàng)目地塊，拿出最大建筑面積來(lái)用于銷售，創(chuàng)造利益的最大化。 項(xiàng)目總銷售額估算： 20,000 - 21,000元 /平米 * 35,000 預(yù)期銷售額 約 7 7.5億元人民幣 別墅建筑風(fēng)格建議 建筑風(fēng)格建議 當(dāng)前市場(chǎng)上流行的建筑風(fēng)格 綠地蘭宮： 匯集西班牙 、 法國(guó) 、 意大利 、 北美和英國(guó)五大建筑風(fēng)格 銘雅歐洲城： 歐式建筑 香溢花城： 西班牙加州建筑風(fēng)格 恒茂湖濱： 歐式建筑風(fēng)格 凱美怡和： 現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格 世紀(jì)風(fēng)情： 地中海新古典主義建筑 主要為傳統(tǒng)歐式和整合多種建筑風(fēng)格，產(chǎn)品個(gè)性不突出或品質(zhì)感不高。 建筑風(fēng)格須與客戶定位相一致 ，要體現(xiàn)成功人士的氣質(zhì)：穩(wěn)重、大氣、軒昂 等特質(zhì)。 本項(xiàng)目建議 法式風(fēng)格 布局上突出軸線的對(duì)稱，恢宏的氣勢(shì)，豪華舒適的居住空間。 貴族風(fēng)格，高貴典雅。 細(xì)節(jié)處理上運(yùn)用了法式廊柱、雕花、線條，制作工藝精細(xì)考究。 點(diǎn)綴在自然之中，崇尚沖突美 。 建議本項(xiàng)目獨(dú)棟別墅采用法式古典貴族別墅建筑風(fēng)格；雙拼采用法式新古典主義建筑風(fēng)格 。 獨(dú)棟別墅法式古典貴族別墅建筑風(fēng)格 法國(guó)獨(dú)有的貴族建筑風(fēng)格：華貴、典雅、獨(dú)具貴族氣息。 有柱子、欄桿、雙重斜坡的屋頂、老虎窗、屋頂上端和底端的圓形檐口、屋檐下的 托架 ; 有高聳的類似炮塔的構(gòu)筑物、灰藍(lán)色的板瓦的屋頂、在檐口上的金屬質(zhì)的頂飾，古 典的山墻、雙柱，一層高大的窗和相對(duì)小的入口走廊。 采用貴重的鍍金物，設(shè)置鍍金銅像等。 法國(guó)古典貴族建筑風(fēng)格元素的體現(xiàn) : 建筑風(fēng)格比較高聳、狹長(zhǎng)，裝飾性很強(qiáng) ; 由 U型的窗頂飾物；裝飾性的托架；單門廊等 ; 雙拼別墅法式新古典主義建筑風(fēng)格 屋頂采用復(fù)式坡度法式造型，與閣樓天窗相配合，完成立面線條與屋頂在空間與色彩上完美結(jié)合；建筑底座以光面石灰?guī)r飾面形成厚重的感覺 外立面風(fēng)格建議 法國(guó)斯堪的納維亞式風(fēng)格 體現(xiàn)莊重感 為了避免建筑體量過(guò)大產(chǎn)生的沉重感，在設(shè)計(jì)時(shí)增加立面的橫向線腳、豐富的細(xì)部和豎向的分割，使建筑具有完美的比例和豐富的變化 外墻材料以石材為主 色彩：以淡黃色、灰色、黑色和中性色為基調(diào) 園林風(fēng)格建議 原則一：體現(xiàn)私有性 盡量把公有空間劃為私有空間，公共空間減少，不做大面積的核心景觀和水面，盡量把景觀往外面引導(dǎo)。 原則二：煽情性 好的景觀設(shè)計(jì)還要讓消費(fèi)者參與其中，成為銷售時(shí)打動(dòng)客戶的地方。 景觀設(shè)計(jì)的基本原則 園林風(fēng)格與建筑風(fēng)格并非完全統(tǒng)一 風(fēng)格類別劃分 自然田園式： 以水為主的水榭花都 以山為主的香蜜山 自然為主的原生態(tài)園林 異域風(fēng)格式： 風(fēng)情式：中海怡美山莊、陽(yáng)光棕櫚園 尊貴感：波托菲諾、熙園、世紀(jì)村 園林可以與建筑風(fēng)格相異 建議采用原生態(tài)園林景觀系統(tǒng) 加入法式園林的符號(hào) 典型大盤園林風(fēng)格特點(diǎn) 本項(xiàng)目園林風(fēng)格建議 園林有一定的主題 歐式：意大利、法式、英式 美式：加州、拉美、夏威夷式等 亞洲：泰式、新加坡等 民族的：嶺南、江南風(fēng)格 生態(tài)的：濕地園林 園林風(fēng)格總結(jié) 法式園林的符號(hào) 花壇 小林園 樹籬 花格墻 噴泉 水靜面 雕塑 加入法式園林的符號(hào) 場(chǎng)所感受 景觀設(shè)計(jì)中要多提供共享空間，通過(guò)室外家私、休閑長(zhǎng)廊等營(yíng)造休閑的生活場(chǎng)景。 例如，在庭院中一些構(gòu)筑物營(yíng)造的幽靜蔭涼的環(huán)境，通常會(huì)設(shè)置一些座椅，并在座椅上擺放一些具傳統(tǒng)色彩的軟墊。舒適的居家氛圍是又一特色，在庭院中設(shè)置一些簡(jiǎn)單的陶土罐，有時(shí)只是環(huán)境的組成，有時(shí)會(huì)種一些花草。在環(huán)境設(shè)計(jì)中，可以在園路邊或私家花園的入口擺放陶土罐種植花草或空置成為環(huán)境氛圍的一部分。 自然材質(zhì) 環(huán)境設(shè)計(jì)中，主要是體現(xiàn)自然、生態(tài)、休閑的環(huán)境氛圍，在材質(zhì)選用及空間設(shè)計(jì)中均應(yīng)體現(xiàn)自然及生態(tài)的特征。 園林 原生大樹移植、自然的石凳 最后預(yù)祝本項(xiàng)目取得圓滿成功！ 房地產(chǎn)銷售 流程培訓(xùn)課件 2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 銷 售 訓(xùn) 練 流 程 2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全 移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載QQ:69031789 第一部分、案前