房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算有技巧的論文 房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算有技巧的論文 稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅的征稅對象是房屋。企業(yè)自用房產(chǎn)依照房產(chǎn)原值一次減除 10至 30后的余值按 1.2的稅率計(jì)算繳納。房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在帳簿 “ 固定資產(chǎn) ” 科目中記載的房屋原價(jià)。因此，對于自用房產(chǎn)應(yīng)納房產(chǎn)稅的籌劃因當(dāng)緊密圍繞房產(chǎn)原值的會(huì)計(jì)核算進(jìn)行。 一、房屋范圍有章法，既不擴(kuò)大也不縮小 稅法規(guī)定，獨(dú)立于房屋之外的建筑物不征房產(chǎn)稅，但與房屋不可分割的附屬設(shè)施或者一般不單獨(dú)計(jì)價(jià)的配套設(shè)施需要并入原房屋原值計(jì)征房產(chǎn)稅。這就要求我們在核算房屋原值時(shí)，應(yīng)當(dāng)對房屋與非房屋建筑物以及各種附屬設(shè)施、配套設(shè)施進(jìn)行適當(dāng)劃分。 所謂房屋，就是上面有頂，四面有墻（或柱），能夠遮風(fēng)避雨，可以供人們生產(chǎn)、休息、娛樂、活動(dòng)、倉儲(chǔ)等的場所。根據(jù)這個(gè)定義，我們可以區(qū)別于其他的獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如圍墻、假山、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦廠灰窯以及各種油氣罐等 ，以上建筑物均不屬于房產(chǎn)，不征房產(chǎn)稅。與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施，是指暖氣、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、煤氣等設(shè)備，各種管線，如蒸氣、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導(dǎo)線，電梯、升降機(jī)、過道、曬臺(tái)等等。由于附屬設(shè)備和配套設(shè)施往往不僅僅為房產(chǎn)服務(wù)，稅法同時(shí)規(guī)定了具體界限： “ 附屬設(shè)備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起，電燈網(wǎng)、照明線從進(jìn)線盒聯(lián)接管算起。 ” 關(guān)于房屋中央空調(diào)設(shè)備是否計(jì)入房產(chǎn)原值的問題，財(cái)稅地字198728 號(hào)文件規(guī)定，新建房屋交付 使用時(shí)，如中央空調(diào)設(shè)備已計(jì)算在房產(chǎn)原值之中，則房產(chǎn)原值應(yīng)包括中央空調(diào)設(shè)備；如中央空調(diào)設(shè)備作單項(xiàng)固定資產(chǎn)入帳，單獨(dú)核算并提取折舊，則房產(chǎn)原值不應(yīng)包括中央空調(diào)設(shè)備。 WWw.11665.COm 關(guān)于舊房安裝空調(diào)設(shè)備，一般都作單項(xiàng)固定資產(chǎn)入帳，不應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值。 二、核算地價(jià)有技巧，圍繞 “ 相關(guān) ” 找歸屬 無形資產(chǎn)準(zhǔn)則第 21條規(guī)定， “ 企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，應(yīng)將相關(guān)的土地使用權(quán)予以結(jié)轉(zhuǎn)。結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)，將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值一次計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。 ” 該規(guī)定不僅適用于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房，對非房地產(chǎn)企業(yè)自行建造自用的房屋 同樣適用。 根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)制度第 47 條規(guī)定，企業(yè)購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，在尚未開發(fā)或建造自用項(xiàng)目前，作為無形資產(chǎn)核算，并按本制度規(guī)定的期限分期攤銷。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房時(shí)，應(yīng)將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入開發(fā)成本；企業(yè)因利用土地建造自用某項(xiàng)目時(shí)，將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本。這里應(yīng)當(dāng)注意，一次結(jié)轉(zhuǎn)的土地使用權(quán)賬面價(jià)值只是指與在建工程相關(guān)的土地。 這里的 “ 相關(guān) ” 應(yīng)當(dāng)理解為 “ 對應(yīng) ” 或 “ 配比 ” 。企業(yè)應(yīng)當(dāng)以對應(yīng)房產(chǎn)占用的土地面積按比例結(jié)轉(zhuǎn)，對于非房產(chǎn)占用土地（如場地） ，應(yīng)當(dāng)予以攤銷。 例如，某企業(yè)于 2002 年 3月 1 日征用 100 畝（ 66666.66平方米）土地，支付土地出讓金 500 萬元。企業(yè)按 50 年攤銷。 2002年 6 月份，動(dòng)用 5000 平方米（長 100 米，寬 50 米） 興建一號(hào)廠房。相關(guān)賬務(wù)處理為： 1.取得土地使用權(quán)時(shí)： 借：無形資產(chǎn) 土地使用權(quán) 5000000 貸：銀行存款 5000000 2.2002年 3 月、 4 月、 5月，每月應(yīng)攤銷： 5000000/50/12=8333.33（元） 借：管理費(fèi)用 無形資產(chǎn)攤銷 8333.33 貸：無形資產(chǎn) 土地使用權(quán) 8333.33 3.2002年 6 月初， “ 無形資產(chǎn) 土地使用權(quán) ” 賬面余額為：5000000 8333.333 4975000（元） 應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)至在建工程金額為： 4975000/66666.665000 373125.04（元） 借：在建工程 一號(hào)廠房 373125.03 貸：無形資產(chǎn) 土地使用權(quán) 373125.03 4.本月應(yīng)攤銷額（ 4975000-373125.03） /597 月4601874.96/597 7708.33（元） 借：管理費(fèi)用 無形資產(chǎn)攤銷 7708.33 貸：無形資產(chǎn) 土地使用權(quán) 7708.33 以后仍按上述方法進(jìn)行賬務(wù)處理。 上述方法的可行性，在于會(huì)計(jì)核算時(shí)遵循了 “ 配比 ” 原則，避免了場地占用的土地結(jié)轉(zhuǎn)至在建工程成本，從而減少了房產(chǎn)稅稅負(fù)。需要注意的是，有人提倡推遲項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間，以便在 “ 管理費(fèi)用 ” 中