ICS03.08045IDB45/T2821—2023前言 12規(guī)范性引用文件 13術(shù)語和定義 14基本要求 2 5環(huán)境衛(wèi)生 4 4 6安全管理 7 7 7 7綠化管養(yǎng) 9 9 8設施設備運維 8.6消防系統(tǒng) DB45/T2821—20239房屋維護與管理 12服務監(jiān)督與改進 （資料性）物業(yè)服務工作考核評分表15參考文獻 DB45/T2821—2023本文件按照GB/T1.1—2020《標準化工作導則第1部分：標準化文件的結(jié)構(gòu)和起草規(guī)則》的規(guī)定起草。請注意本文件的某些內(nèi)容可能涉及專利。本文件的發(fā)布機構(gòu)不承擔識別這些專利的責任。本文件由廣西壯族自治區(qū)機關(guān)事務管理局提出、歸口并宣貫。本文件起草單位:桂林市機關(guān)事務管理局、廣西壯族自治區(qū)機關(guān)事務管理局、廣西華保盛物業(yè)服務集團有限公司、桂林市桂勤物業(yè)服務有限公司、廣西壯族自治區(qū)標準技術(shù)研究院、桂林市市場監(jiān)督管理局。本文件主要起草人：殷允章、羅斌、陳建華、梁朝陽、王合義、陳治享、楊克春、潘攀、何劍、龍丹艷、王暉、黃文婷、林艷梅、李文震、李振麗、羅超雁、崔喆、彭茂鋒、廖麗珍、曾利輝、王敏丹、莫青媛、李蔓、歐慧琳。DB45/T2821—20231黨政機關(guān)辦公區(qū)物業(yè)管理服務規(guī)范本文件界定了黨政機關(guān)辦公區(qū)物業(yè)管理服務的術(shù)語和定義，規(guī)定了基本要求，以及環(huán)境衛(wèi)生、安全管理、綠化管養(yǎng)、設施設備運維、綜合服務、節(jié)能管理等要求，描述了服務監(jiān)督與改進的方法。本文件適用于廣西壯族自治區(qū)行政區(qū)域內(nèi)市級及以上黨政機關(guān)辦公區(qū)的物業(yè)管理服務工作，市級以下黨政機關(guān)辦公區(qū)的物業(yè)管理服務工作可參照執(zhí)行。2規(guī)范性引用文件下列文件中的內(nèi)容通過文中的規(guī)范性引用而構(gòu)成本文件必不可少的條款。其中，注日期的引用文件，僅該日期對應的版本適用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改單）適用于本文件。GB2894安全標志及其使用導則GB5749生活飲用水衛(wèi)生標準GB5768.2道路交通標志和標線第2部分：道路交通標志GB/T10001.1公共信息圖形符號第1部分：通用符號GB13495.1消防安全標志第1部分：標志GB/T19095生活垃圾分類標志GB25506消防控制室通用技術(shù)要求GB/T29149公共機構(gòu)能源資源計量器具配備和管理要求GA/T594保安服務操作規(guī)程與質(zhì)量控制DB45/T2048微型消防站建設管理規(guī)范DB45/T2705黨政機關(guān)會議服務規(guī)范3術(shù)語和定義下列術(shù)語和定義適用于本文件。3.1黨政機關(guān)辦公區(qū)governmentoffices黨政機關(guān)用于辦公和開展業(yè)務、技術(shù)工作的場所。3.2日常維修(小修)ordinarymaintenance（minormaintenance）及時排除房屋及其設施設備輕微損傷或小故障，保持房屋及其設施設備正常使用功能和運作的日常維修、保養(yǎng)。2DB45/T2821—20234基本要求4.1物業(yè)項目接管和退出4.1.1物業(yè)服務企業(yè)中標后與業(yè)主單位簽訂物業(yè)服務合同，提供物業(yè)管理服務。4.1.2物業(yè)服務合同解除或終止后，物業(yè)服務企業(yè)應與業(yè)主單位按照合同約定，在規(guī)定時間內(nèi)辦理退出手續(xù)，并履行下列交接工作。a)移交保管的物業(yè)檔案，包含但不限于：●與新物業(yè)服務企業(yè)共同查驗物業(yè)共有部位、共有設備設施，形成物業(yè)交接查驗檔案；●提供物業(yè)服務期間設施設備改造、維修、運行、保養(yǎng)的有關(guān)資料。b)移交物業(yè)項目外包合同及其他合同，移交物業(yè)服務用房。c)配合新物業(yè)服務企業(yè)接管各類服務崗位，維護物業(yè)管理區(qū)域的正常秩序。4.1.3物業(yè)服務企業(yè)接管物業(yè)項目后，應與原物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主單位三方共同對消防、水電、電梯、供配電等重要設施設備的遺留問題進行檢查確認，并出具整改建議或報告。4.1.4原物業(yè)服務企業(yè)按照法定程序辦理交接手續(xù)后,終止物業(yè)管理服務活動,退出物業(yè)管理區(qū)域現(xiàn)場。4.2物業(yè)服務企業(yè)4.2.1應具有獨立的法人資格，信譽良好，服務期間無不良信息記錄，設置物業(yè)管理服務職能部門及必要的物業(yè)服務場所，并根據(jù)服務項目配備相應數(shù)量的專業(yè)服務人員和服務設施設備的專業(yè)物業(yè)公司。4.2.2應制定內(nèi)部管理制度，包括崗位職責、工作流程、內(nèi)控管理制度等，并有具體的落實措施及考核辦法。4.2.3特定要求的物業(yè)服務，應委托專業(yè)的服務機構(gòu)提供。專業(yè)服務機構(gòu)應具有獨立的法人資格，取得營業(yè)執(zhí)照，并有相應的資質(zhì)，如電梯日常維護保養(yǎng)單位應取得特種設備維修相應的資質(zhì)許可證書，消防維保機構(gòu)應取得消防設施維護保養(yǎng)檢測機構(gòu)資質(zhì)許可證書。4.3物業(yè)服務人員4.3.1包括現(xiàn)場管理人員、維修維護專業(yè)技術(shù)人員以及保潔服務、秩序維護、會議服務、綠化服務等人員。4.3.2應根據(jù)業(yè)主單位需求確定物業(yè)服務人員的年齡、類別、數(shù)量、資質(zhì)和能力要求。物業(yè)服務人員應有無犯罪記錄證明，有特殊安全保密等方面要求的崗位應明確指定服務人員的資質(zhì)和資歷要求，進行政審，并接受保密教育培訓。4.3.3秩序維護人員應進行背景審查，建立人員檔案，并向所在地公安機關(guān)備案。4.3.4現(xiàn)場管理人員應掌握物業(yè)管理基本法律法規(guī)具備相應的物業(yè)管理知識、溝通能力強，有一定的政治意識。4.3.5設備設施維修維護專業(yè)技術(shù)人員應取得相應專業(yè)技術(shù)證書或技術(shù)技能資格證書，必要時持證上崗，上崗前應接受相關(guān)專業(yè)的技能培訓，具有較強的服務意識和專業(yè)能力。4.3.6物業(yè)服務人員應統(tǒng)一著裝，佩戴工作標志，遵循服務禮儀，保持良好的精神狀態(tài)，舉止大方有禮，用語文明規(guī)范，服務及時周到，不應詢問、打聽、傳播辦公人員私事，不應透露有關(guān)工作情況，并滿足以下要求。a)辦公室保潔服務人員：●辦公室、會議室和接見室的保潔服務，應由相對穩(wěn)定的專人負責；●室內(nèi)保潔時，應保持桌面材料及屋內(nèi)設施原狀。不翻閱資料、文件、報刊、書籍，不使用和動用辦公室人員任何工作和私人物品，存取物品應經(jīng)辦公室人員同意；DB45/T2821—20233●應妥善保管和使用辦公室、會議室鑰匙、密碼，除日常保潔外，其他時間不應擅自進入辦公室，不應將鑰匙、密碼提供給他人；●保潔過程中，應注意檢查辦公室安全情況，發(fā)現(xiàn)異味、異常聲音等異常情況應及時匯報。發(fā)現(xiàn)設備設施破損及故障應及時報修；●清理報紙等雜物時，應檢查是否包含其他文件性資料，若包含其他文件性資料，應提醒辦公室人員檢查后清運。b)秩序維護人員:●應滿足《保安服務管理條例》和GA/T594的相關(guān)要求并持證上崗，承擔保安職責；●應掌握政府機關(guān)重要部位的地理環(huán)境和主要設施布局，熟悉周邊環(huán)境和各類疏散途徑；●應具有妥善處理突發(fā)事件的能力。c)會議服務人員按DB45/T2705的要求執(zhí)行。4.4檔案管理4.4.1物業(yè)檔案分為技術(shù)類檔案和管理類檔案，見表1。表1物業(yè)檔案4.4.2應建立檔案管理制度，檔案專人管理、專屬場所存放，規(guī)范檔案借閱、復制等相關(guān)流程。4.4.3檔案資料應收集完整、分類成冊、查閱方便。技術(shù)類檔案應根據(jù)物業(yè)服務合同約定進行管理及查閱，管理類檔案應確保內(nèi)容完整、準確。4.4.4物業(yè)檔案保存時間為短期（一年內(nèi)）、長期（一年以上三年以內(nèi)）和永久，在物業(yè)項目退出時移交。4.5標識管理4.5.1物業(yè)服務企業(yè)應根據(jù)運營的需要識別、制作、分類和使用相應的標識。4.5.2應按要求對各類標識進行管理，標志和指示牌應清晰準確，分布合理，風格統(tǒng)一。4.5.3標識應包括但不限于：——安全警示標志如禁止高空拋物、樓頂禁止攀爬、清潔、綠化、衛(wèi)生安全等，符合GB2894的規(guī)——消防安全標志，符合GB13495.1的規(guī)定；——道路等引導標志，符合GB5768.2的規(guī)定；——樓宇廣場等公共信息標志，符合GB/T10001.1的規(guī)定；——生活垃圾分類標志，符合GB/T19095的規(guī)定；——設備功能及運行標識；——消防疏散圖。4.5.4應定期巡檢、更新，對存在安全隱患、損壞或缺失的標識進行加固、拆除或更換。DB45/T2821—202344.6保密管理4.6.1根據(jù)服務對象的保密需求建立保密制度，按照保密要求管理服務人員。涉密工作崗位和服務人員應簽訂保密協(xié)議，離職時進行脫密期管理。4.6.2定期對服務人員進行保密教育和培訓。4.6.3服務人員應履行保密職責并做到：——不翻閱、拍照、復制、抄錄文件、資料；——不以任何形式傳播、泄露文件內(nèi)容及談話內(nèi)容、人員信息等；——撿到寫有“絕密”“機密”“秘密”及“內(nèi)部資料”字樣的文件或資料，按規(guī)定及時上交；——清理辦公室文件、資料、報紙、雜志、書籍等，應經(jīng)有關(guān)負責人同意且有工作人員陪同，不私——妥善保管辦公室鑰匙，不應私自配置、將鑰匙帶回家或交由非授權(quán)人員管理。4.6.4有特殊保密要求的按其規(guī)定管理。5環(huán)境衛(wèi)生5.1一般要求5.1.1應制定保潔制度、消殺制度和操作規(guī)程，并做好工作記錄。5.1.2配備專職保潔服務人員，明確保潔責任范圍，實行定時定點保潔和流動保潔，保持物業(yè)服務區(qū)域整潔、干凈。5.1.3保潔沖洗建筑物公共場所、過道、樓梯和大堂等地面及進行消殺作業(yè)時，應安排在非上班期作業(yè)，現(xiàn)場應設置明顯標識。5.1.4保潔用具應區(qū)別使用，衛(wèi)生間保潔工具不能與辦公室保潔工具混用。消殺器具藥具應分別統(tǒng)一保管。5.2公共區(qū)域保潔公共區(qū)域保潔內(nèi)容及要求見表2。表2公共區(qū)域保潔內(nèi)容和要求DB45/T2821—20235表2（續(xù)）每月清潔不少于1次，保持消防栓、消防箱、）；5.3衛(wèi)生間保潔5.3.1地面每日巡回保潔，無垃圾、無污漬、無積水，干爽、整潔，每日消毒1次。5.3.2廁具每日清潔至少2次，表面光潔、明亮，無污垢、無異味。5.3.3廁紙容器每日傾倒，內(nèi)部無滿溢，表面無污跡；潔凈、無灰塵。5.3.4洗手臺臺面、鏡面每日清潔，保持光潔明亮無水跡。5.3.5水龍頭、紙巾盒等干凈無污漬；天花板、燈具、墻角無灰塵、無蜘蛛網(wǎng)。5.3.6每日巡查洗手間紙巾、洗手液，保證紙巾、洗手液充足。5.4辦公室保潔5.4.1按上下層次對文件柜、儲物柜、辦公桌椅、窗臺、沙發(fā)及各類配套設施（電腦、電話機等）、地腳線進行擦拭，保持表面無塵土，無污跡，無擦痕。5.4.2清掃地面垃圾，清理地面塵土。做到地面無垃圾，地腳線無塵，無污跡，邊角隱藏處無垃圾雜物、無積塵。5.4.3定期對辦公室的盆栽植物進行清潔和養(yǎng)護。5.4.4垃圾桶每日清潔，桶內(nèi)無滿溢、無異味，外表面無污跡、無灰塵。5.4.5應保持墻面整潔，定期安排清潔墻壁。5.5功能用房保潔5.5.1功能用房包括會議室、接待室等，使用后應及時清潔，保持地面無雜物、無污漬、干凈整潔。5.5.2窗戶每周至少清潔1次，玻璃光潔、明亮，無水跡，窗臺及窗框架表面無灰塵、無污漬，窗簾每年至少清洗1次，無灰塵、干凈整潔。DB45/T2821—202365.5.3天花板、燈罩、燈飾、空調(diào)出風口每月至少清潔1次，無積塵、無斑點、無污漬、無蛛網(wǎng)。桌椅每周至少清潔1次，表面無灰塵、無污漬，無劃痕，無水跡、干爽整潔。5.5.4地毯每周至少清潔1次，表面干凈無雜物、無污跡、無積水。5.5.5墻身及地腳線每周至少清潔1次，表面無污跡、無水跡，地腳接縫處干凈、無污垢。5.6垃圾分類與收集5.6.1合理設置垃圾分類投放點，標識明顯，按需設置有害垃圾、可回收物、其他垃圾集中收集點；有食堂的單位應單獨設置餐廚垃圾收集容器。5.6.2餐廚垃圾應進行源頭單獨分類收集，應采用密閉、防腐專用容器盛裝，采用密閉式專用收集車進行收集，并做到日產(chǎn)日清。5.6.3分類投放點應配套設置投放指引牌，因場地限制無法設置指引牌的，應利用墻體、宣傳欄等張貼清晰的指引內(nèi)容。5.6.4日常垃圾專人負責，每日清理2次，定點傾倒、分類傾倒入指定專用容器。5.6.5每日定時收集垃圾運于指定地點并堆放整齊，收運過程應避免灑漏，如有泄露污染地面，應立即清潔干凈，運送垃圾應避開人流高峰。5.6.6垃圾中轉(zhuǎn)站外墻/外圍每日至少清掃沖洗1次，每月至少進行1次全面清潔，保持地面清潔干燥，無散落垃圾、污水、油污，墻面無污垢、排水通暢。5.7衛(wèi)生消殺5.7.1應每月制定消殺工作計劃，包括消殺對象、消殺區(qū)域、消殺方式與藥物配比、消殺時間等。5.7.2每天應清洗消毒垃圾桶及周邊3m范圍，裝修垃圾專門管理并督促及時清運。5.7.3每半年對化糞池進行至少1次檢查，每年進行1次整體清理。5.7.4消殺應由具有相關(guān)資格證書的專業(yè)人員或聘請專業(yè)機構(gòu)操作。消殺人員應按規(guī)定著統(tǒng)一服裝，穿長衣、長褲、戴口罩、手套。5.7.5進行消殺工作前應至少提前3日在告示欄、電梯口等醒目位置張貼告示。5.7.6宜采取下列方式控制鼠、蟑螂、蚊、蠅、蟻等害蟲：a)公共場所和周圍環(huán)境定期預防性衛(wèi)生消殺。采取綜合措施消滅老鼠、蟑螂，控制室內(nèi)外蚊蟲孳生，達到基本無蠅。配合有關(guān)部門進行有害生物的預防和控制，采用低毒、環(huán)保、符合國家農(nóng)藥管理規(guī)定的消殺藥物，投放藥物應預先告知，所有毒餌上鎖固定，投藥位置有明顯標b)開展環(huán)境衛(wèi)生綜合整治，清除雜物、垃圾、廢棄容器和水坑洼等孳生場所，斷絕食源，封閉鼠洞和蟑螂縫穴，設置防蠅防鼠設施；c)春、秋兩季鼠類繁殖和危害的高峰期宜在1月或5月、9月投藥，每月不少于2次；d)每年1～4月、11～12月，每周至少1次對辦公區(qū)天井、窨井、垃圾房、綠化帶等重點場所或部位實施大面積、全方位噴灑藥劑，并針對室內(nèi)、外不同環(huán)境的蟑螂、蚊、蠅密度情況增加噴灑藥物的次數(shù)和時間；e)宜根據(jù)實際需要聘請具備資質(zhì)的專業(yè)單位開展白蟻、紅火蟻、蛇類等消殺防治工作。5.8衛(wèi)生防疫適時開展衛(wèi)生防疫活動，配合做好突發(fā)性傳染病控制：a)按照政府疫情防控工作要求，制訂疫情防控措施及工作預案；b)制定消毒方案（包括消毒藥品、消毒液濃度、消毒方法、配置方法、消毒頻次等）；DB45/T2821—20237c)做好公共衛(wèi)生間、電梯、存包箱柜按鈕清潔消毒，并做好工作記錄和標識，視情況增加與人員接觸較多的公用物品和部位的消毒頻次；d)配合業(yè)主單位做好衛(wèi)生防疫工作，在出入口電子屏幕滾動播放、張貼標語、廣告，印發(fā)宣傳小冊等方式，加強衛(wèi)生防疫知識的宣傳。6安全管理6.1一般要求成立安全管理專職部門，配置專職安全管理人員，全面負責安全管理工作，包括但不限于：——組織或參與擬訂本單位安全生產(chǎn)規(guī)章制度、操作規(guī)程和生產(chǎn)安全事故應急救援預案；——組織或參與安全生產(chǎn)教育和培訓；——組織開展危險源辨識和評估，督促落實本單位重大危險源的安全管理措施——組織或者參與應急救援演練；——組織建立并落實安全風險分級管控和隱患排查治理雙重預防工作機制，督促、檢查安全生產(chǎn)工作，及時消除生產(chǎn)安全事故隱患；——負責公共秩序維護、消防安全管理、突發(fā)公共安全事件處理等。6.2秩序維護6.2.1出入秩序6.2.1.1辦公區(qū)主出入口應實行24h值班制，對人、車、物、事進行動態(tài)管理，并做好記錄；其他出入口視業(yè)主單位需求進行管理。6.2.1.2應對來訪人員及車輛進行核實、登記，經(jīng)被訪人同意后準許進入，離開時做好相關(guān)記錄。6.2.1.3排查可疑人員及易燃易爆等涉及安全隱患的物品，發(fā)現(xiàn)異常情況及時上報相關(guān)部門，如有必要可撥打“110”報警。6.2.1.4配合信訪部門積極疏導群訪人員，維護出入口的正常秩序。6.2.1.5非辦公區(qū)人員確需進入辦公區(qū)時，應進行驗證、登記，聯(lián)系相關(guān)部門征得同意后，由相關(guān)工作人員帶入、送出。6.2.1.6外來人員攜帶大件、貴重物品出入辦公區(qū)，應有相關(guān)部門開據(jù)的證明和清單，經(jīng)核實后放行。6.2.2停車秩序6.2.2.1根據(jù)業(yè)主單位需求合理規(guī)劃各類車輛停放區(qū)域，設置行車指示標識，地面車場和地下車庫的安全和交通標志應清晰明了。6.2.2.2制定車輛行駛路線，對進出辦公樓（區(qū)）的車輛進行有效疏導，保證出入口的通暢，及車輛的有序通行、停放。6.2.2.3停車場監(jiān)控設施應24h開通，并有專人監(jiān)視，所有監(jiān)控設施設備應處于良好狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)異常時向業(yè)主單位報告。6.2.2.4應適時巡檢停放車輛的狀況，發(fā)現(xiàn)未關(guān)車門車窗、漏水、漏油等現(xiàn)象及時通知車主。6.2.2.5舉辦重大活動時，應有專人負責提前控制停車位，保障重要活動的順利進行，并做好停車場車位牌等標識信息。6.2.2.6應定期清點長期不使用車輛，并通知業(yè)主（車主）進行清理。6.2.3視頻監(jiān)控DB45/T2821—202386.2.3.1監(jiān)控設備應定期檢查和檢測，確保監(jiān)控系統(tǒng)功能正常，通訊系統(tǒng)暢通。6.2.3.2監(jiān)控室應有專人24h值班并保持電話暢通，實時做好相關(guān)記錄。6.2.3.3值班期間應遵守操作過程和保密制度，進入監(jiān)控中心或查閱監(jiān)控記錄，應經(jīng)授權(quán)人批準。6.2.3.4值班人員收到火情、險情及其他異常情況報警信號后應立即確認，情況屬實應安排相關(guān)人員及時到達現(xiàn)場進行前期處置，必要時啟動應急預案；屬于誤報時，查明誤報原因并填寫相關(guān)記錄。6.2.3.5監(jiān)控音像資料保存時間不應少于30d，未經(jīng)批準不私自調(diào)用和泄露。6.2.4巡查6.2.4.1應根據(jù)現(xiàn)場情況合理制定巡查路線，定期評估路線的有效性。6.2.4.2應識別并劃分巡查重點區(qū)域、重點部位、重點設備、機房，按約定時間巡查，有異常情況的頻次可適當增加。6.2.4.3應每日對充電樁安裝區(qū)域進行巡查，做好巡查記錄，發(fā)現(xiàn)安全隱患，應立即通知維修人員，并按要求上報。6.2.4.4巡查過程中收到監(jiān)控室發(fā)出的指令后，巡查人員應及時到達現(xiàn)場，并采取相應措施。6.2.4.5巡查過程中如有可疑現(xiàn)象，應立即查明并上報，對緊急情況可采取必要的處理措施，隨時準備啟動相應的應急預案；如有可疑人員應上前詢問，必要時查看證件。6.2.4.6巡查發(fā)現(xiàn)公共設施設備缺失、損壞、故障等情況，應及時記錄并上報。6.2.4.7巡查記錄應真實、整齊完整。6.3消防安全6.3.1業(yè)主單位、使用單位、物業(yè)服務企業(yè)應分別簽訂安全責任書，明確消防安全責任人。6.3.2應配備至少1名專職消防管理人員，協(xié)助消防部門做好消防工作，制定消防安全制度、消防安全操作規(guī)程，制定滅火和應急疏散預案。6.3.3按國家標準、行業(yè)標準配置消防設施、器材，設置消防安全標志，并定期組織檢驗、維修，維修保養(yǎng)檢查測試項目應分包給符合消防技術(shù)服務機構(gòu)從業(yè)條件和服務標準的消防維保公司。6.3.4對建筑消防設施每年至少進行一次全面檢測，確保完好有效，檢測記錄應當完整準確，存檔備6.3.5保障疏散通道、安全出口、消防車通道暢通。6.3.6應至少配備1個微型消防站，配備消防沙池或配備有足夠的消防沙袋。6.3.7定期開展對充電樁等設施設備的防火檢查、巡查，及時消除火災隱患；組織開展有針對性的消6.4應急管理6.4.1應針對自然災害、突發(fā)事件、設施設備故障等制定相應的應急預案，包括但不限于恐怖事件、暴力沖突、群體事件、火災、風災、水災、爆炸、地震、安全疏散及電梯應急等。6.4.2制定應急預案的培訓計劃，明確培訓對象、方式、頻次和要求，評估培訓效果。定期對相關(guān)人員進行應急預案培訓及演練，每年應組織不少于1次的突發(fā)事件應急演練。6.4.3應配置應急物資，并建立應急物資管理制度。應急物資管理應明確專職部門，有存放地點和使用記錄。每月至少對應急物資進行1次維護及檢查，做好相應記錄。6.4.4發(fā)生突發(fā)事件時，應根據(jù)事件性質(zhì)、損害程度和發(fā)展態(tài)勢，第一時間報告或報警，并啟動應急預案，協(xié)同物業(yè)使用單位迅速展開指揮協(xié)調(diào)、信息報告、緊急處置、秩序維護、搶險救援、后勤保障等工作。6.4.5在突發(fā)事件應急響應結(jié)束后，應對應急預案的有效性及應急救援的效果進行評估與總結(jié)，形成DB45/T2821—20239書面報告。對存在的問題進行跟蹤整改，必要時修編應急預案。6.5信息安全6.5.1應建立健全信息安全管理制度,實行信息安全工作責任制，對特殊崗位人員履行情況開展經(jīng)常性的監(jiān)督檢查。6.5.2對特殊崗位人員開展信息安全保密方面相關(guān)法律法規(guī)、業(yè)務知識的教育培訓，并簽訂信息安全承諾書。6.5.3安排專人負責信息化系統(tǒng)的日常管理，對數(shù)據(jù)采集、傳輸、應用等進行管控，對數(shù)據(jù)的權(quán)限合理分配，從用戶使用、后臺監(jiān)管、系統(tǒng)安全等方面強化信息安全的防護等級。7綠化管養(yǎng)7.1一般要求7.1.1根據(jù)服務區(qū)域綠化實際需要，配置專、兼職綠化、養(yǎng)護服務人員，并經(jīng)過相應的崗位培訓，有一定的養(yǎng)護專業(yè)技能。7.1.2草坪生長整齊，清潔美觀，修剪整齊。7.1.3喬木豐滿健壯、生長良好，灌木枝葉緊密圓整，無枯枝。7.1.4花卉、盆景造型新穎，無雜草、無枯死。7.2草坪7.2.1草坪整潔，邊緣完整，無堆物堆料、搭棚、侵占等現(xiàn)象，結(jié)合季節(jié)特點進行修剪。7.2.2適時施肥、澆水、修剪：a)每次澆水應澆足澆透，地表不積水。宜在上午澆水，噴灌時專人看管，以達到地面徑流為準；無噴灌設施處接軟管澆水，進行緩流澆灌。不應用高壓水流沖毀土堰；b)不定期對草坪進行修剪，留茬高度在3cm～5cm，剪后及時摟出草葉。病蟲害發(fā)生時修剪草坪應對剪草機的刀片進行消毒處理；責任區(qū)內(nèi)修剪的雜草、雜物等宜當天清理干凈；c)每年對草坪進行施肥2～3次，開春時應視氣候情況進行1次施肥，施肥后及時澆水，促進植物返青生長，在生長期應視植物長勢情況進行1次追肥，冬季在植物休眠期以施有機肥為主。7.2.3定期檢查草坪病蟲害情況，適時噴灑藥物。7.3喬木、灌木7.3.1植物生長旺盛，無枯枝殘葉，植株整齊一致，修剪有形美觀，無病蟲害。7.3.2根據(jù)植物的生長及開花特性進行合理灌溉和施肥。夏季澆水應在早晨和傍晚進行，冬季宜在午后進行。在每年春季重點施肥1～2次，例行養(yǎng)護宜施有機肥，植物生長旺盛期宜施復合肥。7.3.3對病蟲害應常檢查，宜采用生物防治的辦法，減少對環(huán)境的污染。用化學方法防治時，宜在晚上進行噴藥，噴藥前應發(fā)放通知，噴藥后應懸掛提示。7.3.4灌木宜除去周圍明顯雜草并進行松土。除草時不應傷根或造成根系裸露和凈土裸露。7.3.5雨、臺風等特殊天氣前，應派專人巡查，及時加固、支撐、修剪高大喬木，排除安全隱患。7.4花壇、花卉7.4.1花壇輪廓應清晰，整齊美觀，色彩艷麗，無殘缺，無殘花敗葉。7.4.2花卉生長良好，適時開花，常年開花植物一年四季鮮花盛開，植物覆蓋率高，無凈土裸露，花DB45/T2821—2023卉色彩搭配美觀大方，色塊效果好，與周圍植物配置協(xié)調(diào)，無病蟲害。7.4.3除日常養(yǎng)護工作外，在花壇開花期間，根據(jù)實際情況每周修剪殘枝1～2次。8設施設備運維8.1給排水系統(tǒng)8.1.1建立給排水系統(tǒng)管理制度、年度保養(yǎng)計劃、應急處置預案和操作規(guī)程，按計劃對給排水系統(tǒng)維護保養(yǎng)。8.1.2根據(jù)業(yè)主單位的需求，宜每半年不少于1次對二次供水設施進行清洗消毒，并委托有相應資質(zhì)的機構(gòu)進行水質(zhì)檢測，生活飲用水水質(zhì)應符合GB5749的要求。8.1.3每日巡檢1次給水設施、設備、閥門、管道等運行情況，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象；有二次加壓系統(tǒng)、水箱間的每日巡視1次，每年養(yǎng)護1次。8.1.4制定停水、跑水等事故處置方案，出現(xiàn)事故及時啟動方案并解決故障，按規(guī)定時間通知辦公區(qū)8.1.5水泵房門有明顯警示標識，有值班或責任人信息；泵房內(nèi)懸掛管理規(guī)定、操作規(guī)程、應急處理預案、給水系統(tǒng)圖模擬板；閥門掛上標示牌，故障有詳細記錄，配置必備消防滅火器材。8.1.6定期對排水管進行疏通、清污，保證室內(nèi)外排水系統(tǒng)通暢。8.1.7每年汛前對雨、污水井、屋面雨水口等排水設施進行檢查；建立防汛預案，配備防汛物資（沙袋、雨具、照明工具等），每年至少組織1次演練并做好記錄。8.1.8對給排水設施每半年進行至少1次設備檢查，每年進行1次全面維修保養(yǎng)。8.2供配電系統(tǒng)及照明系統(tǒng)8.2.1應建立配電系統(tǒng)管理制度、年度保養(yǎng)計劃、應急處置預案和操作規(guī)程，按計劃對配電系統(tǒng)維護保養(yǎng)，人員應持證上崗。8.2.2制定停電、觸電、漏電事故等相關(guān)應急預案，每年進行1次供配電應急演練并做好記錄。8.2.3建立24h運行值班監(jiān)控制度，一般故障30min內(nèi)到達并及時修復，復雜故障涉及供電部門維修處置的，應及時與供電部門聯(lián)系，向服務對象報告；發(fā)現(xiàn)應急照明故障，30min內(nèi)到達并組織維修。8.2.4對供電范圍內(nèi)的電氣設備進行定期巡視維護，加強低壓配電柜、配電箱、控制柜及線路的重點監(jiān)測，公共使用的照明、指示燈具線路、開關(guān)應保持完好，確保用電安全；照明設備每日巡視1次，出現(xiàn)一般故障時，應在24h內(nèi)修復。8.2.5核心部位用電應建立可控用電保障和配備應急發(fā)電設備，維護應急發(fā)電設備，確保機關(guān)在突發(fā)情況下正常運轉(zhuǎn)。8.2.6有重要和重大活動時，提前對活動區(qū)域相關(guān)照明進行檢查、維修。8.2.7定期檢查、維護應急供電系統(tǒng)，保持設備完好，可隨時應急啟用。8.2.8設備防雷接地裝置良好，定期檢測維修。8.2.9設備有明顯警示標志，有值班責任人信息，設備開關(guān)掛上標示卡，故障有詳細記錄。8.3弱電系統(tǒng)8.3.1制定弱電系統(tǒng)年度保養(yǎng)計劃，按計劃對設施設備進行維護保養(yǎng)。8.3.2應每日對機房現(xiàn)場環(huán)境、監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)進行巡檢。8.3.3根據(jù)實際需要對多媒體系統(tǒng)、會議系統(tǒng)等設備提前進行巡檢。8.3.4應由專業(yè)人員每周對設備機柜、控制箱、單體設備、設備散熱窗等弱電設施外表進行擦拭，保持整潔完好。DB45/T2821—20238.3.5汛期、暴雨、冰雹天氣和重大節(jié)日前后，檢查設備線路，排除故障隱患，做好故障記錄。8.3.6及時更換已損壞的配件，或在部件達到使用期限前更換，避免設備故障擴大，影響其他相關(guān)設備的安全運行。8.4空調(diào)系統(tǒng)8.4.1建立空調(diào)運行管理制度、應急處置預案和安全操作規(guī)程，保證空調(diào)系統(tǒng)安全運行和正常使用。8.4.2根據(jù)業(yè)主單位的需求定期維保，保證空調(diào)設備設施處于良好狀態(tài)。8.4.3設備、管道及附件的絕熱外表面不應結(jié)露、腐蝕或蟲蛀。8.4.4日常開機進行檢查、測試運行和安全控制功能，記錄運行參數(shù)，分析運行情況。設有防鼠、蟲措施。轉(zhuǎn)動系統(tǒng)無異響，電機風扇冷卻效果正常。冷卻塔及附屬設施功能保持正常運行。8.4.5日常檢查工作過程中發(fā)現(xiàn)設備運行異常，維修人員及時排查故障原因并做好記錄。8.4.6制冷、供暖系統(tǒng)溫度設定及啟用時間符合節(jié)能要求。8.4.7中央空調(diào)運行前對冷水機組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風機等設施設備進行系統(tǒng)檢查，運行期間進行以下檢查：——空調(diào)運行期間，每2h巡查中央空調(diào)機房1次；——每半年檢查1次管道、閥門并除銹；——每年對系統(tǒng)進行1次整體性維修養(yǎng)護，檢查1次壓力容器、儀表及冷卻塔噪音，清洗消毒1次新風機、空氣處理機濾網(wǎng)等；8.4.8分體式空調(diào)應定期巡查掛機和室外支架是否穩(wěn)固。8.5電梯系統(tǒng)8.5.1建立電梯運行管理、設備維護、安全、節(jié)能管理等制度，建立電梯安全技術(shù)檔案。安全技術(shù)檔案包括但不限于以下內(nèi)容：——設計文件、制造單位、產(chǎn)品質(zhì)量合格證明、使用維護說明等文件以及安裝技術(shù)文件和資料；——定期檢驗和定期自行檢查的記錄；——日常使用狀況記錄；——日常維護保養(yǎng)記錄；——運行故障和事故記錄；——維保跟進監(jiān)督記錄。8.5.2根據(jù)業(yè)主單位的需求委托取得許可的安裝、改造、維修有資質(zhì)的單位或者電梯制造單位（以下稱維保單位）進行維保，并簽訂維保合同，約定維保的期限、要求和雙方的權(quán)利義務。8.5.3應至少配備1名取得特種設備專業(yè)人員證的電梯安全管理人員，對電梯維保單位進行監(jiān)督管理，對電梯日常運行進行管理并做好電梯運行巡檢記錄。電梯保持24h有人員值班。8.5.4應在電梯轎廂內(nèi)或出入口的顯著位置標明電梯使用標志、安全注意事項、應急救援電話、電梯使用管理和維保單位等相關(guān)信息。8.5.5每年特種設備使用標志有效期屆滿前1個月向特種設備檢驗檢測機構(gòu)提出定期檢驗申請，應至少每15d由維保單位進行1次清潔、潤滑、調(diào)整和檢查，每周由電梯安全管理人員至少檢查2次安全狀況，保障運行完好。8.5.6每日由物業(yè)清潔人員對電梯進行清潔，保持轎廂、機房整潔，定期聯(lián)系電梯維保單位清潔井道。8.5.7應建立電梯突發(fā)事件或事故的應急措施與救援預案。電梯出現(xiàn)故障，物業(yè)電梯安全管理人員15min內(nèi)到場應急處理，維保人員30min內(nèi)到場進行救助和排除故障。8.5.8制定電梯突發(fā)事件或事故的應急措施與救援預案，每半年演練1次。8.6消防系統(tǒng)DB45/T2821—20238.6.1按照相關(guān)標準配備消防設備設施、器材，設置消防安全標志。定期檢驗維修，對建筑消防設施每年至少進行1次全面檢測，確保完好有效。8.6.2設置消防控制室的，應符合GB25506的規(guī)定，并實行24h值班制度，每班不少于2人，并持證上崗。8.6.3建立微型消防站的，應符合DB45/T2048的規(guī)定，應積極參與消防安全區(qū)域聯(lián)防聯(lián)控，提高自防自救能力。8.6.4應在樓梯出入口、電梯口等明顯位置張貼平面疏散示意圖，消火栓和滅火器箱張貼消防設施器材使用方法。8.6.5積極應用消防遠程監(jiān)控、電氣火災監(jiān)測、物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)等技防物防措施。8.6.6對以下消防設施每月應至少進行1次檢查，包括但不限于：——各處消火栓、水龍頭、水槍、消防水管和消防加壓水泵；——防火門、安全出口指示燈、消防疏散圖、安全通道及其照明設施；——各類信號指示燈；——消防備用電源；——手提式滅火器；——煙感、溫感探測器；——消防報警按鈕、警鈴、指示燈和消防廣播系統(tǒng)；——消防控制聯(lián)動系統(tǒng)；——自動噴淋系統(tǒng)管道、消防水箱和水池（排水）；——氣體滅火裝置。9房屋維護與管理9.1對房屋進行日常管理和維修養(yǎng)護。維修屬于小修范圍的應及時組織修復；屬于大修、中修范圍的應及時編制維修計劃和房屋專項維修資金使用計劃，提出報告與建議。9.2每周對辦公樓屋架、屋面、梁、柱、板、梯、池、承重墻、地基、樓頂?shù)冉Y(jié)構(gòu)構(gòu)件巡視1次，每年入夏前和入冬前對房屋共用部位主體結(jié)構(gòu)等進行全面檢查，發(fā)現(xiàn)外觀有變形、開裂缺損時及時上報，達到使用年限時，應及時書面告知業(yè)主單位。9.3對門、窗、通風道、室內(nèi)地面、墻面、樓頂?shù)裙灿貌课幻堪朐卵膊?次。9.4每年汛期前和強降雨等天氣后檢查屋面防水等，確保無積水、無破損。9.5定期檢查平面路線圖、指引標識、樓層標識、各功能區(qū)標識、安全警示標識、溫馨提示標識、供配電系統(tǒng)模擬圖標識、電氣開關(guān)狀態(tài)標識、主要供水閥門、主要管線流向標識、交通標識等，確保標識標牌規(guī)范清晰，安裝穩(wěn)固。10綜合服務10.1會議服務按DB45/T2705的要求執(zhí)行。10.2咨詢接待10.2.1在集中辦公區(qū)或物業(yè)公共區(qū)域設立接待服務臺，配置服務人員。10.2.2接待服務工作時間應覆蓋服務對象工作時間，其余時間設值班人員，并公布值班電話。10.2.3對咨詢、建議、求助、投訴等事項應及時處理或答復，處理和答復率100并做好記錄存檔。DB45/T2821—202310.2.4應提供普通郵件、報刊、快遞的接收服務，特殊信件、物品不予代領(lǐng)、代收。正確分理郵件、包裹單和掛號信等各類信報、物品，并做好記錄，妥善保管。對代收的郵件進行登記，并及時投送或通知收件人領(lǐng)取，送達或領(lǐng)取時做好相關(guān)記錄。10.3報修受理10.3.1應設置24h報修服務熱線，報修受理及時到位。10.3.2報修受理后，應詳細記錄報修信息，維修工作完成后將維修情況反饋給相關(guān)部門，并對維修項目進行回訪，做好回訪記錄。10.3.3重大維修項目應與業(yè)主進行書面溝通。11節(jié)能管理11.1識別并確定對能源消耗、能源利用效率有重要影響的設備，按GB/T29149的要求建立相關(guān)的能源管理制度，并對員工進行節(jié)能政策法規(guī)及相關(guān)制度的宣傳教育和崗位技術(shù)培訓。11.2應根據(jù)工作性質(zhì)、氣候變化和使用單位需求，及時調(diào)整路燈、中央空調(diào)系統(tǒng)等公共用電設備設施的啟停時間。11.3應定期對共用設施設備進行巡檢及維護保養(yǎng)，并根據(jù)巡檢及維護保養(yǎng)過程中發(fā)現(xiàn)的能耗問題，提報節(jié)能改造方案建議。11.4應定期監(jiān)控重點用能設備的能源消耗和利用效率，定期進行能源統(tǒng)計和消耗狀態(tài)分析，根據(jù)分析結(jié)果視需要采取措施改善。11.5在辦公樓（區(qū)）進行大中維修、加固、改建時，配合業(yè)主單位實施節(jié)能節(jié)水改造，或配備節(jié)水器具，及時更換老舊器具。11.6在日常的管道設施等維護過程中應對輸水管道、閥門及各類附件進行監(jiān)測和定期檢查，及時發(fā)現(xiàn)問題并進行維修、保養(yǎng)，盡量減少跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象。11.7在辦公區(qū)內(nèi)積極開展宣傳引導工作，在相關(guān)醒目位置張貼節(jié)能標識，倡導節(jié)能減排，綠色辦公。12服務監(jiān)督與改進12.1.1物業(yè)服務企業(yè)應每季度至少進行1次內(nèi)部服務流程和服務質(zhì)量的自我監(jiān)督檢查。12.1.2物業(yè)服務企業(yè)應每日對物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)的人員來訪、服務、環(huán)境衛(wèi)生、綠化管養(yǎng)、設施設備運行、秩序與安全等狀況進行檢查,并查看相關(guān)記錄。12.1.3應建立投訴處理相關(guān)制度，對外公布監(jiān)督、投訴電話，投訴處理參照GB/T19012的規(guī)定執(zhí)行。12.1.4接到投訴后應記錄投訴內(nèi)容，查明事實，分清責任，如實反映并做好處理工作。12.1.5投訴處理完成后應進行回訪，并對投訴處理資料進行歸檔。12.2滿意率調(diào)查12.2.1按照管理與服務項目制定滿意率調(diào)查方案及調(diào)查問卷，每年不少于