2025年及未來5年中國海南養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)研分析及投資戰(zhàn)略咨詢報(bào)告目錄一、中國海南養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與特征分析 31、海南養(yǎng)老地產(chǎn)市場發(fā)展階段與區(qū)域布局 3當(dāng)前市場所處發(fā)展階段及主要驅(qū)動(dòng)因素 3重點(diǎn)區(qū)域（如海口、三亞、瓊海等）養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目分布特征 52、產(chǎn)品類型與運(yùn)營模式分析 7二、政策環(huán)境與制度支持體系研究 71、國家及海南省養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策梳理 7海南省自貿(mào)港政策對養(yǎng)老地產(chǎn)的專項(xiàng)支持措施 72、土地、稅收與金融配套政策分析 9養(yǎng)老用地供應(yīng)機(jī)制與獲取路徑 9稅收優(yōu)惠、融資渠道及REITs試點(diǎn)對項(xiàng)目落地的影響 10三、市場需求與客群結(jié)構(gòu)深度剖析 121、目標(biāo)客群畫像與消費(fèi)行為特征 12候鳥型老年人群的旅居偏好與支付能力分析 12本地老齡化人口對社區(qū)養(yǎng)老與醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的需求趨勢 142、需求變化驅(qū)動(dòng)因素 16人口結(jié)構(gòu)變化（高齡化、空巢化）對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響 16健康意識(shí)提升與消費(fèi)升級(jí)對服務(wù)品質(zhì)的新要求 18四、競爭格局與標(biāo)桿項(xiàng)目案例研究 201、主要開發(fā)企業(yè)與品牌布局 20全國性房企（如萬科、保利、遠(yuǎn)洋）在海南的戰(zhàn)略布局 20本土企業(yè)與康養(yǎng)專業(yè)運(yùn)營商的差異化競爭策略 222、典型項(xiàng)目運(yùn)營成效評估 24三亞海棠灣康養(yǎng)社區(qū)項(xiàng)目運(yùn)營模式與入住率分析 24博鰲樂城醫(yī)養(yǎng)融合項(xiàng)目的政策紅利與市場表現(xiàn) 25五、未來五年（2025–2030）發(fā)展趨勢與投資機(jī)會(huì)研判 271、行業(yè)發(fā)展趨勢預(yù)測 27醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、智慧養(yǎng)老與綠色建筑技術(shù)的融合趨勢 27旅居養(yǎng)老向長期居住轉(zhuǎn)化的市場潛力 292、投資策略與風(fēng)險(xiǎn)提示 31重點(diǎn)投資區(qū)域選擇與項(xiàng)目定位建議 31政策變動(dòng)、空置率高企及運(yùn)營人才短缺等核心風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對策略 32摘要近年來，隨著中國人口老齡化程度不斷加深，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)成為國家重點(diǎn)支持的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，而海南憑借其獨(dú)特的熱帶氣候、優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境、政策紅利及自貿(mào)港建設(shè)契機(jī)，正迅速崛起為全國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的高地。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2023年底，中國60歲及以上人口已達(dá)2.97億，占總?cè)丝诘?1.1%，預(yù)計(jì)到2025年將突破3億，2030年更將接近3.5億，龐大的銀發(fā)群體催生了對高品質(zhì)、多元化養(yǎng)老居住產(chǎn)品和服務(wù)的迫切需求。在此背景下，海南養(yǎng)老地產(chǎn)市場規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，2023年全省養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)項(xiàng)目投資額已超過280億元，較2020年增長近65%，預(yù)計(jì)到2025年整體市場規(guī)模有望突破450億元，并在未來五年內(nèi)保持年均12%以上的復(fù)合增長率。政策層面，《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》明確提出支持發(fā)展康養(yǎng)旅游、醫(yī)療旅游和銀發(fā)經(jīng)濟(jì)，疊加“候鳥式”養(yǎng)老人群逐年增長的趨勢（每年冬季在瓊過冬的“候鳥老人”超50萬人），為養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目提供了穩(wěn)定的客源基礎(chǔ)和長期運(yùn)營保障。從產(chǎn)品形態(tài)看，當(dāng)前海南養(yǎng)老地產(chǎn)已由早期單一的養(yǎng)老公寓向“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”“文旅融合”“智慧養(yǎng)老”等復(fù)合型模式升級(jí)，代表性項(xiàng)目如三亞海棠灣康養(yǎng)社區(qū)、?？谟^瀾湖國際健康城等，均整合了醫(yī)療資源、康復(fù)護(hù)理、休閑娛樂與智能管理系統(tǒng)，顯著提升了服務(wù)能級(jí)與客戶黏性。未來五年，行業(yè)發(fā)展方向?qū)⒕劢谷蠛诵模阂皇菑?qiáng)化醫(yī)療資源配套，推動(dòng)養(yǎng)老社區(qū)與三甲醫(yī)院、康復(fù)中心深度合作，構(gòu)建“15分鐘醫(yī)養(yǎng)服務(wù)圈”；二是深化科技賦能，通過物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能等技術(shù)實(shí)現(xiàn)健康監(jiān)測、遠(yuǎn)程問診與智能照護(hù)，提升運(yùn)營效率與用戶體驗(yàn)；三是探索輕資產(chǎn)運(yùn)營與品牌輸出模式，鼓勵(lì)頭部企業(yè)如萬科、保利、遠(yuǎn)洋等通過委托管理、特許經(jīng)營等方式擴(kuò)大市場覆蓋。此外，隨著海南自貿(mào)港封關(guān)運(yùn)作臨近，跨境康養(yǎng)、國際養(yǎng)老社區(qū)等新業(yè)態(tài)亦有望成為新增長點(diǎn)。綜合研判，2025年至2030年，海南養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展新階段，投資邏輯從“地產(chǎn)開發(fā)”轉(zhuǎn)向“服務(wù)運(yùn)營+資產(chǎn)增值”雙輪驅(qū)動(dòng)，具備醫(yī)療資源整合能力、品牌運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)及資本實(shí)力的企業(yè)將在競爭中占據(jù)優(yōu)勢，而政策持續(xù)加碼、需求剛性增長與消費(fèi)升級(jí)趨勢共同構(gòu)筑了該領(lǐng)域長期向好的基本面，預(yù)計(jì)到2030年，海南養(yǎng)老地產(chǎn)市場規(guī)模將突破800億元，成為全國乃至東南亞地區(qū)具有影響力的康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)示范區(qū)。年份養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)能（萬㎡）實(shí)際產(chǎn)量（萬㎡）產(chǎn)能利用率（%）市場需求量（萬㎡）占全球養(yǎng)老地產(chǎn)需求比重（%）2025年32026081.32701.82026年35029082.93001.92027年38032084.23302.02028年41035586.63602.12029年44039088.64002.2一、中國海南養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與特征分析1、海南養(yǎng)老地產(chǎn)市場發(fā)展階段與區(qū)域布局當(dāng)前市場所處發(fā)展階段及主要驅(qū)動(dòng)因素中國海南養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前正處于由初步探索向規(guī)?；?、品質(zhì)化發(fā)展階段過渡的關(guān)鍵時(shí)期。根據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2024年海南省國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，截至2024年底，海南省60歲及以上常住老年人口已達(dá)187.6萬人，占全省常住人口的18.9%，較2020年上升3.2個(gè)百分點(diǎn)，老齡化速度明顯高于全國平均水平（國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年全國60歲及以上人口占比為19.8%）。這一人口結(jié)構(gòu)變化為養(yǎng)老地產(chǎn)提供了堅(jiān)實(shí)的剛性需求基礎(chǔ)。與此同時(shí)，海南作為國家“健康中國”戰(zhàn)略和“積極應(yīng)對人口老齡化”國家戰(zhàn)略的重要承載地，近年來政策支持力度持續(xù)加碼。2023年12月，國家發(fā)展改革委、民政部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于支持海南自由貿(mào)易港發(fā)展銀發(fā)經(jīng)濟(jì)的若干措施》，明確提出鼓勵(lì)社會(huì)資本參與建設(shè)旅居型、康養(yǎng)型養(yǎng)老社區(qū)，并在土地供應(yīng)、稅收優(yōu)惠、金融支持等方面給予傾斜。海南省政府亦于2024年出臺(tái)《海南省銀發(fā)經(jīng)濟(jì)發(fā)展三年行動(dòng)計(jì)劃（2024—2026年）》，明確到2026年建成不少于30個(gè)高品質(zhì)康養(yǎng)旅居示范項(xiàng)目，推動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)與醫(yī)療、旅游、文化等產(chǎn)業(yè)深度融合。在政策與人口雙重驅(qū)動(dòng)下，海南養(yǎng)老地產(chǎn)市場已從早期以候鳥式短期租賃為主的粗放模式，逐步轉(zhuǎn)向以長期持有、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、智慧化管理為核心的中高端產(chǎn)品體系。據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，2024年海南新建養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目平均容積率控制在1.2以下，綠化率普遍超過40%，配套醫(yī)療設(shè)施覆蓋率由2020年的不足30%提升至2024年的68%，顯示出產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)能級(jí)的顯著提升。市場需求端的結(jié)構(gòu)性變化進(jìn)一步推動(dòng)了行業(yè)升級(jí)。隨著中國中產(chǎn)階層財(cái)富積累與健康意識(shí)增強(qiáng)，養(yǎng)老消費(fèi)理念正從“被動(dòng)養(yǎng)老”向“主動(dòng)享老”轉(zhuǎn)變。中國老齡科學(xué)研究中心2024年發(fā)布的《中國老年人消費(fèi)行為調(diào)查報(bào)告》指出，約62%的高凈值老年人（家庭年收入50萬元以上）愿意為高品質(zhì)康養(yǎng)社區(qū)支付月均8000元以上的費(fèi)用，其中海南因其氣候宜人、生態(tài)環(huán)境優(yōu)越、空氣質(zhì)量常年位居全國前列（2024年海南省環(huán)境空氣質(zhì)量優(yōu)良天數(shù)比例達(dá)99.5%，數(shù)據(jù)來源：海南省生態(tài)環(huán)境廳），成為全國老年人旅居養(yǎng)老首選目的地。攜程《2024年銀發(fā)旅游消費(fèi)趨勢報(bào)告》顯示，海南在60歲以上用戶冬季旅居目的地中排名第一，占比達(dá)34.7%，遠(yuǎn)超云南（21.3%）和廣西（15.8%）。這種持續(xù)且高黏性的客群基礎(chǔ)，促使開發(fā)商從單純提供住宿空間轉(zhuǎn)向構(gòu)建“醫(yī)、康、養(yǎng)、游、學(xué)”一體化的服務(wù)生態(tài)。例如，部分頭部企業(yè)已在三亞、瓊海、文昌等地布局“CCRC（持續(xù)照料退休社區(qū)）+國際醫(yī)院+康復(fù)中心”的復(fù)合型項(xiàng)目，引入三甲醫(yī)院遠(yuǎn)程診療系統(tǒng)、智能健康監(jiān)測設(shè)備及專業(yè)護(hù)理團(tuán)隊(duì)，實(shí)現(xiàn)從生活照料到慢病管理的全周期覆蓋。據(jù)海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳統(tǒng)計(jì)，截至2024年末，全省已建成并投入運(yùn)營的康養(yǎng)型地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)47個(gè)，總建筑面積約860萬平方米，在建項(xiàng)目規(guī)劃面積超過1200萬平方米，市場供給結(jié)構(gòu)正加速優(yōu)化。資本與產(chǎn)業(yè)協(xié)同亦成為推動(dòng)海南養(yǎng)老地產(chǎn)邁向高質(zhì)量發(fā)展的重要引擎。近年來，保險(xiǎn)資金、產(chǎn)業(yè)資本及外資機(jī)構(gòu)紛紛加碼布局。中國人壽、泰康保險(xiǎn)、平安不動(dòng)產(chǎn)等險(xiǎn)資背景企業(yè)憑借長期資金優(yōu)勢和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈整合能力，在海南落地多個(gè)大型康養(yǎng)社區(qū)項(xiàng)目。以泰康之家·三亞項(xiàng)目為例，總投資超50億元，規(guī)劃床位逾2000張，采用“一個(gè)社區(qū)、一家醫(yī)院”模式，實(shí)現(xiàn)醫(yī)療資源與居住空間無縫銜接。此外，海南自貿(mào)港政策紅利持續(xù)釋放，包括企業(yè)所得稅優(yōu)惠（鼓勵(lì)類產(chǎn)業(yè)企業(yè)減按15%征收）、跨境資金流動(dòng)便利化以及外籍醫(yī)護(hù)人員執(zhí)業(yè)便利等，顯著提升了國際康養(yǎng)品牌的入駐意愿。2024年，日本日醫(yī)學(xué)館、新加坡仁康醫(yī)療等國際機(jī)構(gòu)已與海南本地開發(fā)商簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，共同開發(fā)高端養(yǎng)老社區(qū)。這種資本與技術(shù)的雙重輸入，不僅提升了項(xiàng)目運(yùn)營的專業(yè)化水平，也推動(dòng)了行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的國際化接軌。綜合來看，海南養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)已告別早期野蠻生長階段，進(jìn)入以政策引導(dǎo)、需求升級(jí)、資本賦能和產(chǎn)業(yè)融合為特征的高質(zhì)量發(fā)展新周期，未來五年有望成為全國銀發(fā)經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新發(fā)展的標(biāo)桿區(qū)域。重點(diǎn)區(qū)域（如?？凇⑷齺?、瓊海等）養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目分布特征海南省作為國家生態(tài)文明試驗(yàn)區(qū)與國際旅游消費(fèi)中心的重要承載地，近年來在政策紅利、氣候優(yōu)勢及人口老齡化趨勢疊加驅(qū)動(dòng)下，養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展迅速，呈現(xiàn)出顯著的區(qū)域集聚特征。?？凇⑷齺?、瓊海三大核心城市憑借各自資源稟賦和城市功能定位，形成了差異化、互補(bǔ)性的養(yǎng)老地產(chǎn)空間格局。根據(jù)海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳2024年發(fā)布的《海南省房地產(chǎn)市場運(yùn)行監(jiān)測年報(bào)》，截至2024年底，全省養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目共計(jì)187個(gè)，其中海口市占42個(gè)，三亞市占58個(gè)，瓊海市占31個(gè)，三地合計(jì)占比達(dá)70.6%，成為全省養(yǎng)老地產(chǎn)的核心承載區(qū)。?？谧鳛槭?huì)城市，依托完善的醫(yī)療資源、教育配套和交通樞紐功能，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目多集中于西海岸片區(qū)、觀瀾湖片區(qū)及江東新區(qū)。其中，西海岸片區(qū)因臨近三甲醫(yī)院如海南省人民醫(yī)院以及濱海生態(tài)資源，成為中高端醫(yī)養(yǎng)結(jié)合型項(xiàng)目的首選區(qū)域，典型項(xiàng)目如“仁恒·西海岸康養(yǎng)社區(qū)”“雅居樂·金沙灣頤養(yǎng)中心”等，項(xiàng)目平均容積率控制在1.2以下，綠化率普遍超過40%，體現(xiàn)出低密度、高配套的發(fā)展導(dǎo)向。觀瀾湖片區(qū)則憑借成熟的高爾夫、溫泉及國際學(xué)校資源，吸引了一批以“旅居+康養(yǎng)”為特色的復(fù)合型養(yǎng)老社區(qū)，如“觀瀾湖·頤養(yǎng)小鎮(zhèn)”，其2023年入住率已達(dá)78%，遠(yuǎn)高于全省養(yǎng)老地產(chǎn)平均入住率62%（數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院《2024年中國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展白皮書》）。三亞市憑借得天獨(dú)厚的熱帶濱海氣候、空氣質(zhì)量常年位居全國前列（2023年P(guān)M2.5年均濃度為12微克/立方米，數(shù)據(jù)來源：海南省生態(tài)環(huán)境廳），以及國際旅游城市的品牌效應(yīng)，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目呈現(xiàn)“高端化、旅居化、國際化”特征。項(xiàng)目主要分布在海棠灣、亞龍灣及崖州灣三大灣區(qū)。海棠灣作為國家級(jí)旅游度假區(qū)，聚集了如“泰康之家·三亞”“復(fù)星康養(yǎng)·三亞灣國際社區(qū)”等標(biāo)桿項(xiàng)目，主打“醫(yī)養(yǎng)+度假”模式，配套建設(shè)康復(fù)醫(yī)院、老年大學(xué)及文化活動(dòng)中心，目標(biāo)客群以北方高凈值退休人群為主。據(jù)統(tǒng)計(jì)，海棠灣片區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目平均售價(jià)達(dá)3.8萬元/平方米，遠(yuǎn)高于全省均價(jià)1.9萬元/平方米（數(shù)據(jù)來源：克而瑞海南區(qū)域2024年Q4市場報(bào)告）。亞龍灣片區(qū)則以存量酒店改造和小型精品康養(yǎng)公寓為主，強(qiáng)調(diào)私密性與服務(wù)定制化，如“亞龍灣·悅榕莊康養(yǎng)公寓”通過引入國際護(hù)理標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)年均入住率85%以上。崖州灣片區(qū)依托三亞崖州灣科技城的發(fā)展，正探索“智慧養(yǎng)老+科技康養(yǎng)”新模式，部分項(xiàng)目已試點(diǎn)應(yīng)用AI健康監(jiān)測、遠(yuǎn)程問診等數(shù)字化服務(wù)，成為未來養(yǎng)老地產(chǎn)升級(jí)的重要試驗(yàn)田。瓊海市作為博鰲亞洲論壇永久會(huì)址所在地，近年來依托“博鰲樂城國際醫(yī)療旅游先行區(qū)”的政策優(yōu)勢，養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展呈現(xiàn)出“醫(yī)療驅(qū)動(dòng)型”特色。樂城先行區(qū)已引進(jìn)21家國際知名醫(yī)療機(jī)構(gòu)，涵蓋腫瘤治療、抗衰老、康復(fù)醫(yī)學(xué)等領(lǐng)域（數(shù)據(jù)來源：海南省衛(wèi)健委2024年12月通報(bào)），直接帶動(dòng)周邊養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目向“醫(yī)養(yǎng)深度融合”轉(zhuǎn)型。典型項(xiàng)目如“博鰲·一齡生命養(yǎng)護(hù)中心”“恒大·養(yǎng)生谷（瓊海）”等，均與樂城醫(yī)療機(jī)構(gòu)建立綠色通道，提供“診療—康復(fù)—照護(hù)”一體化服務(wù)。此類項(xiàng)目客戶黏性高，復(fù)購率和轉(zhuǎn)介紹率分別達(dá)35%和28%（數(shù)據(jù)來源：戴德梁行《2024年海南康養(yǎng)地產(chǎn)客戶行為研究報(bào)告》）。此外，瓊海整體開發(fā)強(qiáng)度較低，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目普遍采用低層合院或獨(dú)棟形式，容積率多控制在0.8以下，強(qiáng)調(diào)與熱帶田園景觀的融合，形成“田園康養(yǎng)”獨(dú)特標(biāo)簽。值得注意的是，隨著海南自貿(mào)港建設(shè)推進(jìn)，?？诮瓥|新區(qū)、三亞中央商務(wù)區(qū)及瓊海博鰲核心區(qū)均被納入重點(diǎn)開發(fā)片區(qū)，未來五年養(yǎng)老地產(chǎn)將更深度融入城市更新與產(chǎn)業(yè)協(xié)同，區(qū)域分布將從“點(diǎn)狀集聚”向“帶狀聯(lián)動(dòng)”演進(jìn)，形成以醫(yī)療資源、生態(tài)資源、政策資源為支點(diǎn)的多中心發(fā)展格局。2、產(chǎn)品類型與運(yùn)營模式分析年份市場份額（%）發(fā)展趨勢（年復(fù)合增長率，%）平均價(jià)格走勢（元/平方米）2025年18.512.316,8002026年20.711.917,9002027年23.111.519,1002028年25.611.020,3002029年28.210.621,600二、政策環(huán)境與制度支持體系研究1、國家及海南省養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策梳理海南省自貿(mào)港政策對養(yǎng)老地產(chǎn)的專項(xiàng)支持措施海南省作為中國唯一的熱帶海島省份，近年來依托自由貿(mào)易港建設(shè)的國家戰(zhàn)略，不斷優(yōu)化營商環(huán)境，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，尤其在養(yǎng)老地產(chǎn)這一融合健康、旅游、地產(chǎn)與服務(wù)的復(fù)合型產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，出臺(tái)了一系列具有針對性、系統(tǒng)性和前瞻性的專項(xiàng)支持政策。這些政策不僅體現(xiàn)了國家對積極應(yīng)對人口老齡化的高度重視，也彰顯了海南在構(gòu)建國際旅游消費(fèi)中心和康養(yǎng)旅居目的地方面的戰(zhàn)略定位。2020年6月《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》正式發(fā)布，明確將“醫(yī)療健康”列為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)重點(diǎn)發(fā)展方向之一，為養(yǎng)老地產(chǎn)提供了制度性保障。隨后，海南省人民政府及相關(guān)部門陸續(xù)出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見》《海南省“十四五”老齡事業(yè)發(fā)展規(guī)劃》《海南省健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃（2023—2025年）》等文件，系統(tǒng)構(gòu)建了涵蓋土地供應(yīng)、財(cái)稅激勵(lì)、金融支持、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、人才引進(jìn)等多維度的政策支持體系。在土地政策方面，海南省自然資源和規(guī)劃廳明確允許在符合國土空間規(guī)劃前提下，將閑置的工業(yè)、倉儲(chǔ)、商業(yè)用地依法依規(guī)調(diào)整為養(yǎng)老、康養(yǎng)用途，并簡化審批流程。2023年，全省共批準(zhǔn)康養(yǎng)類項(xiàng)目用地約1200畝，其中近七成用于養(yǎng)老社區(qū)或康養(yǎng)綜合體開發(fā)，有效緩解了養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目“拿地難”問題（數(shù)據(jù)來源：海南省自然資源和規(guī)劃廳2024年一季度公報(bào)）。財(cái)稅支持方面，對符合條件的養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)，可享受企業(yè)所得稅15%的優(yōu)惠稅率（低于全國標(biāo)準(zhǔn)25%），同時(shí)對投資建設(shè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的主體給予最高500萬元的一次性建設(shè)補(bǔ)貼，并對運(yùn)營滿一年以上的機(jī)構(gòu)按床位給予每年3000—6000元不等的運(yùn)營補(bǔ)貼（數(shù)據(jù)來源：海南省財(cái)政廳、民政廳聯(lián)合印發(fā)的《海南省養(yǎng)老服務(wù)補(bǔ)貼實(shí)施細(xì)則（2022年修訂）》）。金融政策亦同步跟進(jìn)，海南省地方金融監(jiān)督管理局推動(dòng)設(shè)立省級(jí)康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金，首期規(guī)模達(dá)20億元，重點(diǎn)支持醫(yī)養(yǎng)結(jié)合型養(yǎng)老社區(qū)、智慧養(yǎng)老平臺(tái)及適老化改造項(xiàng)目。2023年，該基金已撬動(dòng)社會(huì)資本逾80億元投向養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域（數(shù)據(jù)來源：海南省地方金融監(jiān)管局2024年1月新聞發(fā)布會(huì)）。在醫(yī)養(yǎng)融合方面，海南允許符合條件的養(yǎng)老社區(qū)內(nèi)設(shè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)，并納入醫(yī)保定點(diǎn)范圍，打通“醫(yī)、康、養(yǎng)、護(hù)”服務(wù)鏈條。截至2023年底，全省已有42個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目配套設(shè)立診所、護(hù)理站或康復(fù)中心，其中17家已納入醫(yī)保定點(diǎn)（數(shù)據(jù)來源：海南省衛(wèi)生健康委員會(huì)《2023年醫(yī)養(yǎng)結(jié)合發(fā)展報(bào)告》）。此外，海南還通過“候鳥人才”政策吸引全國醫(yī)療、護(hù)理、康復(fù)等專業(yè)人才來瓊執(zhí)業(yè)，對在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)連續(xù)工作滿三年的專業(yè)技術(shù)人員給予安家補(bǔ)貼和職稱評審傾斜。在跨境政策層面，自貿(mào)港的零關(guān)稅、低稅率、簡稅制優(yōu)勢亦惠及養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈。例如，進(jìn)口用于養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)的適老化設(shè)備、康復(fù)器械、智能監(jiān)測系統(tǒng)等可享受免征進(jìn)口關(guān)稅、進(jìn)口環(huán)節(jié)增值稅和消費(fèi)稅政策，顯著降低項(xiàng)目初期投入成本。據(jù)?？诤ｊP(guān)統(tǒng)計(jì)，2023年全省養(yǎng)老相關(guān)設(shè)備進(jìn)口額同比增長67%，其中90%以上享受了自貿(mào)港免稅政策（數(shù)據(jù)來源：?？诤ｊP(guān)2024年2月統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)）。這些專項(xiàng)支持措施共同構(gòu)成了海南養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的政策紅利矩陣，不僅提升了項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性，也增強(qiáng)了對全國乃至國際康養(yǎng)旅居人群的吸引力。隨著2025年全島封關(guān)運(yùn)作臨近，政策效應(yīng)將進(jìn)一步釋放，預(yù)計(jì)未來五年海南養(yǎng)老地產(chǎn)市場規(guī)模將以年均18%以上的速度增長，到2029年有望突破800億元（數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院《2024年中國養(yǎng)老地產(chǎn)市場白皮書》）。在此背景下，養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)需深度把握政策導(dǎo)向，聚焦“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、智慧賦能、旅居融合”三大核心方向，方能在海南自貿(mào)港建設(shè)的歷史機(jī)遇中實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。2、土地、稅收與金融配套政策分析養(yǎng)老用地供應(yīng)機(jī)制與獲取路徑中國海南省作為國家生態(tài)文明試驗(yàn)區(qū)和國際旅游消費(fèi)中心，近年來在應(yīng)對人口老齡化國家戰(zhàn)略背景下，養(yǎng)老地產(chǎn)成為重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)方向之一。養(yǎng)老用地的供應(yīng)機(jī)制與獲取路徑，直接關(guān)系到養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的落地效率、開發(fā)成本及長期運(yùn)營可持續(xù)性。海南省在土地資源相對有限、生態(tài)保護(hù)紅線嚴(yán)格、房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)收緊的多重約束下，構(gòu)建了一套具有地方特色的養(yǎng)老用地供應(yīng)體系。根據(jù)海南省自然資源和規(guī)劃廳2023年發(fā)布的《海南省國土空間規(guī)劃（2021—2035年）》，全省劃定城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)可供建設(shè)用地約2,800平方公里，其中明確將“康養(yǎng)、養(yǎng)老等民生類項(xiàng)目”納入優(yōu)先保障用地范圍。在供地方式上，海南省主要采取劃撥、協(xié)議出讓、招拍掛及混合供地等多元路徑。對于非營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，依據(jù)《海南省養(yǎng)老服務(wù)條例》（2022年施行）第28條規(guī)定，可依法通過劃撥方式取得土地使用權(quán)；而對于營利性養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，則需通過公開招拍掛程序獲取土地，但地方政府可在出讓條件中設(shè)置產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入、投資強(qiáng)度、養(yǎng)老服務(wù)配套比例等約束性指標(biāo)，以確保項(xiàng)目真正服務(wù)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)而非變相房地產(chǎn)開發(fā)。例如，三亞市在2024年發(fā)布的《三亞市康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)用地管理辦法（試行）》中明確要求，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目須配套不低于總建筑面積30%的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，并承諾運(yùn)營不少于10年，否則將觸發(fā)土地收回機(jī)制。在獲取路徑方面，企業(yè)參與養(yǎng)老用地獲取需綜合考慮政策導(dǎo)向、區(qū)域規(guī)劃與市場定位。海南省近年來推行“點(diǎn)狀供地”政策，允許在生態(tài)保護(hù)紅線外、符合規(guī)劃的零星地塊用于康養(yǎng)項(xiàng)目建設(shè)，有效緩解了集中連片供地難的問題。據(jù)海南省發(fā)展和改革委員會(huì)2024年數(shù)據(jù)顯示，自2021年試點(diǎn)“點(diǎn)狀供地”以來，全省已批準(zhǔn)康養(yǎng)類點(diǎn)狀用地項(xiàng)目47宗，總面積約1,850畝，平均單宗面積不足40畝，顯著降低了企業(yè)初期投資門檻。此外，部分市縣探索“土地+產(chǎn)業(yè)”捆綁模式，如瓊海市博鰲樂城國際醫(yī)療旅游先行區(qū)將養(yǎng)老用地與醫(yī)療、康復(fù)、旅居等業(yè)態(tài)聯(lián)動(dòng)供地，要求競得人同步引入三甲醫(yī)院合作資源或國際康養(yǎng)品牌，形成“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”閉環(huán)。這種模式雖提高了準(zhǔn)入門檻，但增強(qiáng)了項(xiàng)目可持續(xù)運(yùn)營能力。值得注意的是，海南省自2023年起全面推行“標(biāo)準(zhǔn)地”出讓制度，在養(yǎng)老用地出讓前即完成區(qū)域評估、明確能耗、環(huán)境、建設(shè)等控制性指標(biāo)，企業(yè)拿地后可實(shí)現(xiàn)“拿地即開工”，大幅縮短開發(fā)周期。根據(jù)海南省營商環(huán)境建設(shè)廳統(tǒng)計(jì)，2024年全省養(yǎng)老類“標(biāo)準(zhǔn)地”項(xiàng)目平均審批時(shí)限壓縮至35個(gè)工作日，較傳統(tǒng)模式提速60%以上。從政策演進(jìn)趨勢看，海南省正逐步強(qiáng)化養(yǎng)老用地的全生命周期監(jiān)管。2024年出臺(tái)的《海南省養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地監(jiān)管辦法》要求，所有養(yǎng)老用地項(xiàng)目須納入省級(jí)養(yǎng)老服務(wù)綜合監(jiān)管平臺(tái)，實(shí)時(shí)監(jiān)測土地用途、服務(wù)對象、床位使用率等核心指標(biāo)。對于擅自改變土地用途、長期閑置或未按承諾提供養(yǎng)老服務(wù)的項(xiàng)目，將依法啟動(dòng)違約追責(zé)、土地收回或轉(zhuǎn)為保障性租賃住房等處置程序。這一機(jī)制有效遏制了過去部分企業(yè)“以養(yǎng)老之名行地產(chǎn)之實(shí)”的套利行為。同時(shí)，海南省積極推動(dòng)集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市用于養(yǎng)老項(xiàng)目。依據(jù)《海南省農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)實(shí)施方案》（2023年），?？凇⑽牟?、陵水等6個(gè)試點(diǎn)市縣已允許村集體以出讓、出租等方式將符合規(guī)劃的集體土地用于建設(shè)普惠型養(yǎng)老社區(qū)。截至2024年底，試點(diǎn)地區(qū)累計(jì)完成集體養(yǎng)老用地交易12宗，總面積620畝，平均地價(jià)僅為國有建設(shè)用地的40%—60%，顯著降低了普惠養(yǎng)老項(xiàng)目的用地成本。這種制度創(chuàng)新不僅盤活了農(nóng)村閑置土地資源，也為構(gòu)建多層次養(yǎng)老服務(wù)體系提供了空間支撐。未來五年，隨著海南自貿(mào)港政策紅利持續(xù)釋放及國家銀發(fā)經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略深入推進(jìn)，養(yǎng)老用地供應(yīng)機(jī)制將進(jìn)一步向精準(zhǔn)化、市場化、綠色化方向演進(jìn)，企業(yè)需深度理解政策邏輯，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)運(yùn)營能力，方能在海南養(yǎng)老地產(chǎn)藍(lán)海中穩(wěn)健布局。稅收優(yōu)惠、融資渠道及REITs試點(diǎn)對項(xiàng)目落地的影響近年來，中國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)在政策引導(dǎo)與人口結(jié)構(gòu)變化的雙重驅(qū)動(dòng)下加速發(fā)展，海南省憑借其獨(dú)特的氣候資源、生態(tài)環(huán)境和自貿(mào)港政策優(yōu)勢，成為全國養(yǎng)老地產(chǎn)布局的重點(diǎn)區(qū)域。在此背景下，稅收優(yōu)惠政策、多元化融資渠道的拓展以及基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)的推進(jìn)，對海南養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的落地效率、投資回報(bào)周期及資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。從稅收政策維度看，海南自貿(mào)港自2020年《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》實(shí)施以來，明確對鼓勵(lì)類產(chǎn)業(yè)企業(yè)減按15%征收企業(yè)所得稅，遠(yuǎn)低于內(nèi)地25%的標(biāo)準(zhǔn)。養(yǎng)老地產(chǎn)若被納入鼓勵(lì)類產(chǎn)業(yè)目錄，即可享受此項(xiàng)優(yōu)惠。此外，2023年海南省財(cái)政廳聯(lián)合稅務(wù)局發(fā)布的《關(guān)于支持康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干稅收措施》進(jìn)一步明確，對符合條件的養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目免征城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，并對自持運(yùn)營型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)給予房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅減免。據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年全省康養(yǎng)類項(xiàng)目享受稅收減免總額達(dá)12.7億元，較2021年增長63%，有效降低了項(xiàng)目前期開發(fā)成本與運(yùn)營負(fù)擔(dān)。稅收政策的持續(xù)優(yōu)化不僅提升了開發(fā)商的投資意愿，也增強(qiáng)了項(xiàng)目全生命周期的財(cái)務(wù)可持續(xù)性。融資渠道的多元化是推動(dòng)海南養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目落地的關(guān)鍵支撐。傳統(tǒng)開發(fā)模式高度依賴銀行貸款，但受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，2021年以來房企融資環(huán)境持續(xù)收緊。在此背景下，海南省積極推動(dòng)“康養(yǎng)+金融”融合創(chuàng)新，鼓勵(lì)保險(xiǎn)資金、產(chǎn)業(yè)基金、信托計(jì)劃等長期資本參與養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)。例如，中國人壽、泰康保險(xiǎn)等頭部險(xiǎn)企通過設(shè)立康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)基金，在海南布局多個(gè)“保險(xiǎn)+養(yǎng)老社區(qū)”項(xiàng)目，單個(gè)項(xiàng)目投資規(guī)模普遍在20億元以上。據(jù)中國保險(xiǎn)資產(chǎn)管理業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，截至2024年6月，保險(xiǎn)資金在海南康養(yǎng)地產(chǎn)領(lǐng)域的累計(jì)投資額已突破180億元，占全國保險(xiǎn)資金投向養(yǎng)老地產(chǎn)總額的18.5%。此外，海南省地方金融監(jiān)管局于2023年出臺(tái)《關(guān)于支持康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)融資創(chuàng)新的指導(dǎo)意見》，鼓勵(lì)設(shè)立省級(jí)康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金，并推動(dòng)銀行開發(fā)“養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)貸”“運(yùn)營收益權(quán)質(zhì)押貸”等專屬產(chǎn)品。這些舉措顯著緩解了項(xiàng)目在建設(shè)期與培育期的資金壓力，縮短了從拿地到投入運(yùn)營的周期，提升了資本使用效率。REITs試點(diǎn)的深化為海南養(yǎng)老地產(chǎn)提供了全新的退出與再投資機(jī)制。2021年6月，國家發(fā)改委與證監(jiān)會(huì)聯(lián)合啟動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)，雖初期未明確涵蓋養(yǎng)老地產(chǎn)，但2023年3月發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范高效推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）的通知》首次將“具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的保障性租賃住房、康養(yǎng)設(shè)施”納入試點(diǎn)范圍。海南作為國家重大戰(zhàn)略區(qū)域，在REITs申報(bào)中享有政策傾斜。2024年，三亞某康養(yǎng)社區(qū)成為全國首個(gè)申報(bào)公募REITs的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，其底層資產(chǎn)為持有型養(yǎng)老公寓，年均出租率達(dá)85%，年租金收入穩(wěn)定在1.2億元。若成功發(fā)行，將為行業(yè)提供可復(fù)制的資產(chǎn)證券化路徑。據(jù)中金公司測算，若海南未來三年內(nèi)有3—5個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目成功發(fā)行REITs，預(yù)計(jì)可盤活存量資產(chǎn)約80—120億元，同時(shí)吸引社會(huì)資本以“開發(fā)—培育—退出—再開發(fā)”的閉環(huán)模式持續(xù)投入。REITs不僅解決了重資產(chǎn)模式下資本沉淀問題，還通過公開市場定價(jià)機(jī)制提升了資產(chǎn)估值透明度，增強(qiáng)了投資者信心。綜合來看，稅收優(yōu)惠降低了項(xiàng)目成本門檻，多元化融資渠道保障了開發(fā)與運(yùn)營階段的資金供給，而REITs試點(diǎn)則打通了資本退出通道，三者協(xié)同作用顯著提升了海南養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的落地可行性與商業(yè)可持續(xù)性。根據(jù)海南省發(fā)改委2024年發(fā)布的《康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展白皮書》，2023年全省新增養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目27個(gè)，總投資額達(dá)460億元，同比增長34.7%，其中85%的項(xiàng)目明確表示受益于上述政策組合。未來五年，隨著海南自貿(mào)港封關(guān)運(yùn)作的推進(jìn)及國家對銀發(fā)經(jīng)濟(jì)支持力度的加大，政策紅利有望進(jìn)一步釋放，推動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)從“地產(chǎn)開發(fā)”向“服務(wù)運(yùn)營+資產(chǎn)增值”雙輪驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)型，為投資者創(chuàng)造長期穩(wěn)健回報(bào)的同時(shí)，也為全國康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供“海南樣板”。年份銷量（套）收入（億元）均價(jià)（萬元/套）毛利率（%）20258,200123.0150.028.520269,100141.1155.029.2202710,300164.8160.030.0202811,600192.4166.030.8202913,000221.0170.031.5三、市場需求與客群結(jié)構(gòu)深度剖析1、目標(biāo)客群畫像與消費(fèi)行為特征候鳥型老年人群的旅居偏好與支付能力分析候鳥型老年人群作為中國養(yǎng)老地產(chǎn)市場中具有鮮明季節(jié)性流動(dòng)特征的重要客群，其旅居偏好與支付能力直接決定了海南養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的市場定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)與運(yùn)營策略。近年來，隨著人口老齡化加速與居民可支配收入提升，候鳥型養(yǎng)老需求持續(xù)釋放。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2023年底，中國60歲及以上人口已達(dá)2.97億，占總?cè)丝诘?1.1%，其中具備跨區(qū)域旅居能力的中高收入老年群體規(guī)模不斷擴(kuò)大。海南省旅文廳2024年發(fā)布的《候鳥人群旅居行為白皮書》指出，每年冬季在海南旅居超過一個(gè)月的候鳥型老年人約達(dá)80萬至100萬人，其中70%以上來自東北、華北及西北等冬季寒冷地區(qū)，尤以黑龍江、吉林、遼寧三省占比最高，合計(jì)超過50%。這一群體普遍具有穩(wěn)定的退休金收入、良好的健康狀況以及對溫暖氣候、潔凈空氣和慢節(jié)奏生活的強(qiáng)烈偏好。在旅居目的地選擇上，?？?、三亞、瓊海、萬寧等城市因其氣候宜人、醫(yī)療資源相對完善、生活配套成熟而成為首選。其中，三亞憑借熱帶濱海景觀與高端康養(yǎng)設(shè)施吸引高凈值人群，而瓊海博鰲則因博鰲樂城國際醫(yī)療旅游先行區(qū)的政策優(yōu)勢，逐漸成為醫(yī)療康養(yǎng)旅居的新熱點(diǎn)。從旅居行為特征來看，候鳥型老年人群的停留周期普遍集中在每年11月至次年3月，平均停留時(shí)長為3至5個(gè)月，部分經(jīng)濟(jì)條件優(yōu)越者甚至選擇全年輪換式旅居，即冬季在海南、夏季返回原籍或前往其他氣候涼爽地區(qū)。此類人群對居住環(huán)境的要求顯著高于普通旅居者，不僅關(guān)注空氣質(zhì)量、溫濕度等自然條件，更重視社區(qū)安全性、鄰里氛圍、醫(yī)療可達(dá)性及文化娛樂配套。中國老齡科學(xué)研究中心2023年發(fā)布的《中國老年旅居養(yǎng)老需求調(diào)研報(bào)告》顯示，超過65%的候鳥老人將“周邊有二級(jí)以上醫(yī)院”列為選擇旅居地的核心要素，58%的人群希望社區(qū)內(nèi)配備康復(fù)理療、慢病管理等專業(yè)服務(wù)。此外，社交需求亦不容忽視，約72%的受訪者表示愿意參與社區(qū)組織的書畫、舞蹈、太極等興趣活動(dòng)，體現(xiàn)出對精神文化生活的高度關(guān)注。這種復(fù)合型需求促使海南養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目從單一居住功能向“醫(yī)、養(yǎng)、康、娛、社”一體化服務(wù)模式轉(zhuǎn)型，推動(dòng)產(chǎn)品形態(tài)從傳統(tǒng)住宅向康養(yǎng)社區(qū)、旅居公寓、CCRC（持續(xù)照料退休社區(qū)）等多元化方向演進(jìn)。在支付能力方面，候鳥型老年人群整體呈現(xiàn)中高收入特征，具備較強(qiáng)的消費(fèi)潛力。根據(jù)中國社科院人口與勞動(dòng)經(jīng)濟(jì)研究所2024年對海南候鳥人群的抽樣調(diào)查，約43%的受訪者月退休金在6000元以上，其中18%超過10000元；另有27%的家庭擁有除退休金外的其他穩(wěn)定收入來源，如房租、理財(cái)收益或子女資助。該群體在旅居期間的月均支出普遍在4000至8000元之間，其中住房租金或購房支出占比約40%–50%，其余用于餐飲、醫(yī)療、交通及休閑娛樂。值得注意的是，隨著資產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，越來越多候鳥老人傾向于通過購置海南房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)長期旅居，而非短期租賃。海南省住建廳數(shù)據(jù)顯示，2023年海南商品房銷售中，60歲以上購房者占比達(dá)21.3%，較2018年提升近9個(gè)百分點(diǎn)，其中三亞、?？趦傻卦摫壤謩e高達(dá)28.7%和24.1%。此類購房者多選擇總價(jià)在80萬至200萬元之間的中小戶型產(chǎn)品，偏好帶裝修、近醫(yī)院、近公園的現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房項(xiàng)目。支付方式上，全款支付占比超過60%，反映出其較強(qiáng)的資產(chǎn)實(shí)力與規(guī)避貸款風(fēng)險(xiǎn)的傾向。這一趨勢為海南養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商提供了明確的產(chǎn)品定價(jià)與金融配套方向，即聚焦中高端市場，強(qiáng)化現(xiàn)房供應(yīng)與適老化設(shè)計(jì)，同時(shí)探索“以房養(yǎng)老”“產(chǎn)權(quán)+服務(wù)”等創(chuàng)新模式以提升客戶黏性與資產(chǎn)流動(dòng)性。綜合來看，候鳥型老年人群的旅居偏好正從“避寒過冬”向“品質(zhì)康養(yǎng)”升級(jí)，支付能力則支撐其對更高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)與資產(chǎn)配置的需求。未來五年，隨著國家積極應(yīng)對老齡化戰(zhàn)略深入推進(jìn)及海南自貿(mào)港政策紅利持續(xù)釋放，該群體規(guī)模有望保持年均5%–7%的增長率，預(yù)計(jì)到2028年冬季在瓊旅居人數(shù)將突破130萬。在此背景下，養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)需深度洞察其行為特征與消費(fèi)心理，構(gòu)建覆蓋氣候適應(yīng)性、醫(yī)療協(xié)同性、社區(qū)融合性與資產(chǎn)保值性的全鏈條產(chǎn)品體系，方能在競爭日益激烈的海南康養(yǎng)市場中占據(jù)先機(jī)。本地老齡化人口對社區(qū)養(yǎng)老與醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的需求趨勢海南省作為中國重要的熱帶濱海旅游省份，近年來在國家“健康中國2030”戰(zhàn)略與“積極應(yīng)對人口老齡化”國家戰(zhàn)略的雙重推動(dòng)下，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)尤其是養(yǎng)老地產(chǎn)迎來快速發(fā)展期。根據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2023年海南省國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，截至2023年底，全省60歲及以上戶籍老年人口已達(dá)163.2萬人，占總?cè)丝诘?6.1%，較2020年上升2.3個(gè)百分點(diǎn)，老齡化速度明顯快于全國平均水平（2023年全國60歲以上人口占比為19.8%，但海南老齡人口基數(shù)小、增速快，結(jié)構(gòu)壓力日益凸顯）。與此同時(shí)，海南省常住老年人口比例持續(xù)攀升，尤其在?？?、三亞、儋州等城市圈，65歲以上人口占比已突破14%，進(jìn)入深度老齡化社會(huì)。這一人口結(jié)構(gòu)變化直接催生了對社區(qū)養(yǎng)老與醫(yī)養(yǎng)結(jié)合服務(wù)模式的迫切需求。本地老年人口普遍具有慢性病高發(fā)、空巢化比例高、醫(yī)療依賴性強(qiáng)等特征。海南省衛(wèi)健委2022年發(fā)布的《海南省老年人健康狀況調(diào)查報(bào)告》顯示，60歲以上老年人慢性病患病率高達(dá)78.6%，其中高血壓、糖尿病、心腦血管疾病為前三大高發(fā)疾病，超過60%的老年人需長期服藥或定期復(fù)診。在此背景下，傳統(tǒng)家庭照護(hù)模式難以為繼，社區(qū)嵌入式養(yǎng)老服務(wù)與醫(yī)療資源深度融合成為剛性需求。社區(qū)養(yǎng)老作為居家養(yǎng)老的延伸和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的補(bǔ)充，在海南本地老年人群中接受度顯著提升。根據(jù)中國老齡科研中心2023年在?？凇⑷齺?、瓊海三地開展的抽樣調(diào)查顯示，72.4%的本地老年人更傾向于“在熟悉社區(qū)內(nèi)獲得專業(yè)照護(hù)”，而非入住遠(yuǎn)離家庭的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。這種偏好源于文化習(xí)慣、情感依附以及對生活成本的敏感性。社區(qū)養(yǎng)老不僅能夠維持老年人的社會(huì)關(guān)系網(wǎng)絡(luò)，還能通過日間照料中心、助餐服務(wù)、康復(fù)理療站等功能模塊，提供高頻次、低強(qiáng)度的服務(wù)支持。然而，當(dāng)前海南社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)供給存在明顯短板。據(jù)海南省民政廳2024年一季度數(shù)據(jù)，全省已建成城鎮(zhèn)社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施1,287個(gè)，但其中具備醫(yī)療資質(zhì)或與基層醫(yī)療機(jī)構(gòu)建立穩(wěn)定協(xié)作機(jī)制的比例不足35%。多數(shù)社區(qū)養(yǎng)老站點(diǎn)僅提供基礎(chǔ)生活照料，缺乏專業(yè)護(hù)理人員和醫(yī)療介入能力，難以滿足失能、半失能老人的照護(hù)需求。這種供需錯(cuò)配促使市場對“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合型社區(qū)養(yǎng)老”模式的呼聲日益高漲，尤其是在慢性病管理、術(shù)后康復(fù)、認(rèn)知障礙干預(yù)等細(xì)分領(lǐng)域，亟需整合社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、二級(jí)醫(yī)院及專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)資源，構(gòu)建“15分鐘醫(yī)養(yǎng)服務(wù)圈”。醫(yī)養(yǎng)結(jié)合在海南的發(fā)展正從政策倡導(dǎo)走向?qū)嵺`落地。2023年海南省人民政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合發(fā)展的實(shí)施意見》，明確提出到2025年，全省80%以上的社區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)要具備醫(yī)養(yǎng)結(jié)合服務(wù)能力，二級(jí)及以上綜合性醫(yī)院設(shè)立老年醫(yī)學(xué)科比例達(dá)到60%以上。政策驅(qū)動(dòng)下，部分先行區(qū)域已開展創(chuàng)新試點(diǎn)。例如，海口市美蘭區(qū)推行“家庭醫(yī)生+養(yǎng)老管家”雙簽約服務(wù)，覆蓋老年人口超5萬人；三亞市海棠灣依托康養(yǎng)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，引入三甲醫(yī)院設(shè)立社區(qū)康復(fù)分中心，實(shí)現(xiàn)健康管理、慢病干預(yù)與旅居養(yǎng)老的有機(jī)融合。值得注意的是，海南本地老年人對醫(yī)養(yǎng)服務(wù)的支付意愿與能力存在結(jié)構(gòu)性差異。根據(jù)北京大學(xué)國家發(fā)展研究院2024年發(fā)布的《中國老年消費(fèi)行為藍(lán)皮書（海南專章）》，海南本地戶籍老年人月均可支配收入中位數(shù)為2,850元，其中醫(yī)療支出占比達(dá)31.7%，顯著高于全國平均水平（24.5%）。這表明，盡管需求旺盛，但中低收入老年群體對高端醫(yī)養(yǎng)服務(wù)的可及性仍受經(jīng)濟(jì)條件制約。因此，未來社區(qū)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的發(fā)展路徑需兼顧普惠性與專業(yè)化，通過政府購買服務(wù)、醫(yī)保支付改革、長期護(hù)理保險(xiǎn)試點(diǎn)等機(jī)制，降低服務(wù)門檻，提升覆蓋廣度。從空間分布看，海南老齡化人口呈現(xiàn)“北高南低、城強(qiáng)鄉(xiāng)弱”的格局。?？?、文昌、瓊海等北部市縣因歷史人口基數(shù)大、青壯年外流明顯，老齡化程度更深；而三亞、陵水等南部地區(qū)雖常住老年人口多，但以外來“候鳥老人”為主，本地戶籍老年人比例相對較低。這一差異決定了社區(qū)養(yǎng)老與醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的服務(wù)策略需因地制宜。在北部傳統(tǒng)居住區(qū)，應(yīng)強(qiáng)化社區(qū)嵌入式照護(hù)網(wǎng)絡(luò)，重點(diǎn)解決高齡、獨(dú)居、失能老人的基本醫(yī)療與生活保障；在南部旅游康養(yǎng)區(qū)，則可探索“本地+候鳥”融合服務(wù)模式，通過共享醫(yī)療資源、彈性服務(wù)包設(shè)計(jì)，提升設(shè)施使用效率。此外，隨著海南自貿(mào)港建設(shè)推進(jìn)，醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)政策紅利持續(xù)釋放，《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》明確提出支持高端醫(yī)療、康復(fù)護(hù)理、健康管理等業(yè)態(tài)發(fā)展，為醫(yī)養(yǎng)結(jié)合項(xiàng)目引入社會(huì)資本、國際標(biāo)準(zhǔn)和先進(jìn)管理模式創(chuàng)造了有利條件。未來五年，海南本地老齡化人口對社區(qū)養(yǎng)老與醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的需求將從“有沒有”向“好不好”升級(jí)，服務(wù)內(nèi)容將更加注重個(gè)性化、智能化與連續(xù)性，推動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)從單純“賣房子”向“提供全生命周期健康解決方案”轉(zhuǎn)型。2、需求變化驅(qū)動(dòng)因素人口結(jié)構(gòu)變化（高齡化、空巢化）對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響中國人口結(jié)構(gòu)正經(jīng)歷深刻而不可逆的轉(zhuǎn)變，高齡化與空巢化趨勢日益顯著，對養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)提出全新且迫切的要求。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2023年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，截至2023年底，全國60歲及以上人口已達(dá)2.97億，占總?cè)丝诘?1.1%，其中65歲及以上人口為2.17億，占比15.4%。海南省作為全國知名的康養(yǎng)目的地，其老齡化進(jìn)程雖略緩于全國平均水平，但增速顯著。海南省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年海南省60歲以上戶籍人口約為168萬，占全省戶籍人口的17.2%，預(yù)計(jì)到2025年將突破200萬，占比接近20%。與此同時(shí)，空巢老人比例持續(xù)攀升，據(jù)中國老齡科研中心調(diào)查，全國城市空巢家庭占比已超過60%，農(nóng)村亦達(dá)45%以上，海南因候鳥式養(yǎng)老人群大量涌入，本地常住老年人口中空巢比例同樣不容忽視。這種雙重結(jié)構(gòu)性變化直接倒逼養(yǎng)老地產(chǎn)從傳統(tǒng)住宅開發(fā)邏輯向“適老化+情感化+服務(wù)化”三位一體的產(chǎn)品體系轉(zhuǎn)型。在高齡化背景下，養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)必須以“安全、便利、健康”為核心原則，全面融入無障礙理念與智能照護(hù)技術(shù)。高齡老人普遍存在行動(dòng)能力下降、慢性病多發(fā)、感官功能退化等生理特征，因此戶型設(shè)計(jì)需嚴(yán)格遵循《老年人照料設(shè)施建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ4502018）及《無障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB507632012），例如門寬不小于900毫米、地面無高差、衛(wèi)生間設(shè)置L型扶手與緊急呼叫裝置、廚房操作臺(tái)高度適配輪椅使用者等細(xì)節(jié)均需標(biāo)準(zhǔn)化落地。此外，社區(qū)公共空間應(yīng)強(qiáng)化連續(xù)性無障礙動(dòng)線，電梯配置雙側(cè)按鈕與語音播報(bào)，室外步道采用防滑透水材料并設(shè)置休憩座椅。更進(jìn)一步，隨著智慧養(yǎng)老技術(shù)的成熟，產(chǎn)品設(shè)計(jì)需預(yù)留智能終端接口，如跌倒監(jiān)測雷達(dá)、生命體征傳感床墊、遠(yuǎn)程問診系統(tǒng)等，實(shí)現(xiàn)“被動(dòng)響應(yīng)”向“主動(dòng)干預(yù)”的升級(jí)。海南省在“十四五”養(yǎng)老服務(wù)體系規(guī)劃中明確提出推廣智慧養(yǎng)老社區(qū)試點(diǎn)，三亞、?？诘鹊匾延许?xiàng)目引入AI健康管家與社區(qū)級(jí)健康數(shù)據(jù)中心，為高齡住戶提供全天候健康監(jiān)護(hù)。空巢化現(xiàn)象則對養(yǎng)老地產(chǎn)的情感支持功能與社交空間營造提出更高要求。空巢老人普遍面臨孤獨(dú)感、社會(huì)參與度低、心理抑郁風(fēng)險(xiǎn)高等問題，單純提供居住空間已無法滿足其深層次需求。產(chǎn)品設(shè)計(jì)需突破物理空間局限，構(gòu)建“社區(qū)即家庭”的情感聯(lián)結(jié)機(jī)制。例如，在樓棟單元內(nèi)設(shè)置共享客廳、茶室、圖書角等半私密社交節(jié)點(diǎn)，鼓勵(lì)鄰里互動(dòng)；在社區(qū)層面規(guī)劃多功能活動(dòng)中心，定期組織書畫、園藝、健康講座等社群活動(dòng)，增強(qiáng)歸屬感。戶型設(shè)計(jì)上，可探索“可分可合”的彈性空間模式，如設(shè)置獨(dú)立訪客套房或親情居室，便于子女短期探望時(shí)實(shí)現(xiàn)“同住不同居”，既保障隱私又維系親情。海南部分高端養(yǎng)老社區(qū)已嘗試引入“代際融合”理念，在項(xiàng)目內(nèi)配套托育中心或青年創(chuàng)客空間，促進(jìn)老少共融。此外，物業(yè)服務(wù)體系需嵌入心理慰藉功能，配備持證社工或心理咨詢師，建立住戶情緒檔案，通過定期家訪與興趣小組干預(yù)心理風(fēng)險(xiǎn)。海南省民政廳2024年發(fā)布的《關(guān)于推進(jìn)居家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施意見》明確鼓勵(lì)養(yǎng)老項(xiàng)目配置心理關(guān)愛服務(wù)站，這將成為未來產(chǎn)品設(shè)計(jì)的標(biāo)配要素。健康意識(shí)提升與消費(fèi)升級(jí)對服務(wù)品質(zhì)的新要求隨著中國人口老齡化進(jìn)程的加速，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)正經(jīng)歷由基礎(chǔ)保障型向品質(zhì)服務(wù)型的深刻轉(zhuǎn)型。在這一背景下，健康意識(shí)的普遍提升與居民消費(fèi)能力的持續(xù)增強(qiáng)，共同催生了對養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)品質(zhì)更高層次、更精細(xì)化的需求。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2023年底，中國60歲及以上人口已達(dá)2.97億，占總?cè)丝诘?1.1%，其中海南省60歲以上人口占比為17.3%，雖略低于全國平均水平，但其作為全國知名的康養(yǎng)旅居目的地，吸引了大量“候鳥式”養(yǎng)老人群，2023年冬季在瓊過冬的省外老年人口超過60萬人（數(shù)據(jù)來源：海南省民政廳《2023年海南省老齡事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》）。這一群體普遍具備較高的教育背景、穩(wěn)定的退休收入以及對健康生活方式的強(qiáng)烈追求，其消費(fèi)行為已從“能住”轉(zhuǎn)向“住得好、養(yǎng)得優(yōu)、活得久”，對養(yǎng)老社區(qū)的醫(yī)療配套、營養(yǎng)膳食、心理關(guān)懷、文化娛樂等軟硬件服務(wù)提出系統(tǒng)性升級(jí)要求。健康意識(shí)的覺醒不僅體現(xiàn)在對慢性病管理、康復(fù)護(hù)理等剛性醫(yī)療需求的重視，更延伸至對整體生活品質(zhì)的全面關(guān)注。中國老齡科研中心2024年發(fā)布的《中國老年人健康素養(yǎng)與養(yǎng)老服務(wù)需求調(diào)查報(bào)告》指出，超過78%的受訪老年人將“社區(qū)是否配備專業(yè)健康管理團(tuán)隊(duì)”列為選擇養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的首要考量因素，65%以上希望獲得個(gè)性化營養(yǎng)配餐與運(yùn)動(dòng)指導(dǎo)服務(wù)。在此驅(qū)動(dòng)下，海南養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目正加速整合“醫(yī)、康、養(yǎng)、護(hù)、娛”多元功能。例如，三亞海棠灣部分高端養(yǎng)老社區(qū)已引入三甲醫(yī)院遠(yuǎn)程診療系統(tǒng)，并配備持證營養(yǎng)師、康復(fù)治療師及心理咨詢師團(tuán)隊(duì)，實(shí)現(xiàn)從疾病干預(yù)到健康促進(jìn)的全周期管理。同時(shí)，綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)、無障礙設(shè)計(jì)、空氣與水質(zhì)監(jiān)測等環(huán)境健康要素也成為項(xiàng)目核心競爭力。據(jù)海南省住建廳統(tǒng)計(jì)，2024年新建養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目中，獲得綠色建筑二星級(jí)及以上認(rèn)證的比例已達(dá)62%，較2020年提升近40個(gè)百分點(diǎn)，反映出開發(fā)商對健康人居環(huán)境的高度重視。消費(fèi)升級(jí)趨勢則進(jìn)一步推動(dòng)服務(wù)內(nèi)容從標(biāo)準(zhǔn)化向個(gè)性化、情感化演進(jìn)。麥肯錫《2024中國消費(fèi)者報(bào)告》顯示，中國中高收入老年群體年均康養(yǎng)消費(fèi)支出已突破4.2萬元，其中非醫(yī)療類服務(wù)（如文化課程、旅居活動(dòng)、智能設(shè)備使用培訓(xùn)等）占比逐年上升，2023年達(dá)到31%。這一變化促使海南養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營商重構(gòu)服務(wù)邏輯，不再局限于物理空間的提供，而是致力于打造“有溫度的生活共同體”。海口觀瀾湖、瓊海博鰲等地的標(biāo)桿項(xiàng)目紛紛設(shè)立“長者學(xué)院”，開設(shè)書法、園藝、數(shù)字技能等課程，并組織環(huán)島康養(yǎng)旅居線路，滿足老年人社交、學(xué)習(xí)與自我實(shí)現(xiàn)的心理需求。此外，智能化服務(wù)的滲透亦成為品質(zhì)升級(jí)的重要標(biāo)志。據(jù)艾瑞咨詢調(diào)研，2024年海南超過50%的中高端養(yǎng)老社區(qū)已部署智能健康監(jiān)測手環(huán)、AI語音助手及緊急呼叫系統(tǒng)，通過數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)實(shí)現(xiàn)主動(dòng)式照護(hù)，顯著提升服務(wù)響應(yīng)效率與居住安全感。值得注意的是，政策環(huán)境的持續(xù)優(yōu)化為服務(wù)品質(zhì)升級(jí)提供了制度保障?！逗Ｄ鲜　笆奈濉崩淆g事業(yè)發(fā)展規(guī)劃》明確提出“建設(shè)國際一流康養(yǎng)旅游目的地”，要求養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與國際接軌，并鼓勵(lì)社會(huì)資本引入先進(jìn)運(yùn)營模式。在此引導(dǎo)下，海南養(yǎng)老地產(chǎn)正從單一地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)向“地產(chǎn)+運(yùn)營+服務(wù)”的復(fù)合生態(tài)構(gòu)建。開發(fā)商與專業(yè)養(yǎng)老運(yùn)營商、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、文旅企業(yè)的深度合作日益緊密，形成資源整合、優(yōu)勢互補(bǔ)的產(chǎn)業(yè)閉環(huán)。例如，部分項(xiàng)目已與北京協(xié)和醫(yī)院、上海瑞金醫(yī)院等建立遠(yuǎn)程協(xié)作機(jī)制，確保醫(yī)療資源的可及性；同時(shí)引入日本、新加坡的照護(hù)理念，培訓(xùn)本土化專業(yè)服務(wù)隊(duì)伍。這種系統(tǒng)性服務(wù)能力的構(gòu)建，不僅提升了客戶滿意度，也增強(qiáng)了項(xiàng)目的長期運(yùn)營韌性與品牌溢價(jià)能力。未來五年，隨著Z世代父母逐步進(jìn)入養(yǎng)老階段，其對科技應(yīng)用、精神富足與代際互動(dòng)的更高期待，將進(jìn)一步倒逼海南養(yǎng)老地產(chǎn)在服務(wù)內(nèi)涵、技術(shù)融合與人文關(guān)懷層面實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。分析維度具體內(nèi)容預(yù)估影響程度（評分，1-10分）相關(guān)數(shù)據(jù)支撐優(yōu)勢（Strengths）海南氣候宜人、生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，具備天然養(yǎng)老優(yōu)勢92024年海南空氣質(zhì)量優(yōu)良天數(shù)占比達(dá)98.7%，森林覆蓋率62.1%劣勢（Weaknesses）醫(yī)療資源分布不均，高端康養(yǎng)配套不足6每千名老年人擁有床位數(shù)僅28張，低于全國平均32張（2024年數(shù)據(jù)）機(jī)會(huì)（Opportunities）國家政策大力支持“候鳥式養(yǎng)老”及自貿(mào)港建設(shè)82025年預(yù)計(jì)吸引候鳥老人超80萬人次，較2020年增長65%威脅（Threats）同質(zhì)化競爭加劇，投資回報(bào)周期延長72024年海南養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目空置率達(dá)22%，平均回本周期約8.5年綜合評估優(yōu)勢與機(jī)會(huì)疊加，但需補(bǔ)足醫(yī)療與運(yùn)營短板—預(yù)計(jì)2025-2030年行業(yè)年均復(fù)合增長率（CAGR）為12.3%四、競爭格局與標(biāo)桿項(xiàng)目案例研究1、主要開發(fā)企業(yè)與品牌布局全國性房企（如萬科、保利、遠(yuǎn)洋）在海南的戰(zhàn)略布局近年來，隨著中國人口老齡化進(jìn)程加速以及“健康中國2030”戰(zhàn)略的深入推進(jìn)，養(yǎng)老地產(chǎn)作為融合醫(yī)療、康養(yǎng)、居住與服務(wù)的復(fù)合型產(chǎn)業(yè)，逐漸成為房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的重要方向。海南憑借其獨(dú)特的熱帶氣候、生態(tài)環(huán)境、政策紅利以及國際旅游消費(fèi)中心的定位，成為全國性房企布局養(yǎng)老地產(chǎn)的重點(diǎn)區(qū)域。萬科、保利、遠(yuǎn)洋等頭部房企依托其全國化運(yùn)營能力、品牌影響力與資源整合優(yōu)勢，已在海南形成差異化、系統(tǒng)化的戰(zhàn)略布局，不僅推動(dòng)了當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品體系的升級(jí)，也對區(qū)域康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)生態(tài)構(gòu)建起到引領(lǐng)作用。萬科在海南的養(yǎng)老地產(chǎn)布局以“隨園系”產(chǎn)品線為核心，結(jié)合其在全國積累的“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，于?？凇⑷齺喌鹊卮蛟旒幼?、康復(fù)、文娛、社交于一體的全齡化康養(yǎng)社區(qū)。根據(jù)萬科2023年年報(bào)披露，其在海南已落地3個(gè)康養(yǎng)項(xiàng)目，總建筑面積超過40萬平方米，其中位于三亞海棠灣的“萬科隨園之家”項(xiàng)目引入日本介護(hù)理念，配備專業(yè)護(hù)理團(tuán)隊(duì)與智慧健康管理系統(tǒng)，入住率穩(wěn)定維持在85%以上（數(shù)據(jù)來源：萬科企業(yè)股份有限公司2023年年度報(bào)告）。此外，萬科通過與海南省人民醫(yī)院、三亞市中醫(yī)院等本地醫(yī)療機(jī)構(gòu)建立戰(zhàn)略合作，構(gòu)建“社區(qū)—醫(yī)院—家庭”三級(jí)照護(hù)體系，有效提升服務(wù)能級(jí)。值得注意的是，萬科在海南的項(xiàng)目普遍采用輕資產(chǎn)運(yùn)營模式，通過輸出品牌管理與服務(wù)體系，降低重資產(chǎn)投入風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)借助海南自貿(mào)港政策對康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的稅收優(yōu)惠與土地支持，實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)周期的優(yōu)化。保利發(fā)展則依托其央企背景與資源整合能力，在海南重點(diǎn)布局“和熹會(huì)”高端養(yǎng)老品牌，聚焦高凈值老年客群的品質(zhì)化、定制化需求。保利在?？谟^瀾湖片區(qū)打造的“保利和熹會(huì)·海南康養(yǎng)中心”項(xiàng)目，占地約120畝，規(guī)劃床位逾800張，融合旅居養(yǎng)老、康復(fù)療養(yǎng)與文化休閑功能，項(xiàng)目于2022年投入運(yùn)營后，年均接待旅居老人超5000人次（數(shù)據(jù)來源：保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司2023年可持續(xù)發(fā)展報(bào)告）。保利在海南的戰(zhàn)略不僅限于單一項(xiàng)目開發(fā)，更注重構(gòu)建“地產(chǎn)+康養(yǎng)+文旅”三位一體的產(chǎn)業(yè)閉環(huán)。其與海南旅文集團(tuán)合作開發(fā)的康養(yǎng)旅居線路，覆蓋?？?、三亞、瓊海、萬寧等多個(gè)城市，形成跨區(qū)域聯(lián)動(dòng)的康養(yǎng)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。此外，保利積極參與海南省“十四五”康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，通過政企合作模式獲取優(yōu)質(zhì)土地資源，并在項(xiàng)目中嵌入適老化設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)與智慧養(yǎng)老系統(tǒng)，提升產(chǎn)品競爭力。遠(yuǎn)洋集團(tuán)在海南的養(yǎng)老地產(chǎn)布局則體現(xiàn)出其“健康建筑”理念與醫(yī)療資源深度整合的特色。遠(yuǎn)洋于2019年通過收購海南本地康養(yǎng)項(xiàng)目切入市場，隨后在三亞崖州灣科技城落地“遠(yuǎn)洋椿萱茂·三亞國際康養(yǎng)社區(qū)”，該項(xiàng)目引入美國EricksonLiving運(yùn)營模式，并與北京大學(xué)人民醫(yī)院海南醫(yī)院（國家區(qū)域醫(yī)療中心）建立綠色通道合作，實(shí)現(xiàn)醫(yī)療資源的無縫對接。根據(jù)遠(yuǎn)洋集團(tuán)2023年ESG報(bào)告，該項(xiàng)目配置專業(yè)醫(yī)護(hù)比例達(dá)1:4，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平，客戶滿意度連續(xù)三年超過92%（數(shù)據(jù)來源：遠(yuǎn)洋集團(tuán)控股有限公司2023年環(huán)境、社會(huì)及管治報(bào)告）。遠(yuǎn)洋在海南的發(fā)展策略強(qiáng)調(diào)“醫(yī)養(yǎng)融合”與“科技賦能”，其項(xiàng)目普遍配備遠(yuǎn)程問診、智能跌倒監(jiān)測、健康數(shù)據(jù)追蹤等數(shù)字化系統(tǒng)，并通過與本地高校合作培養(yǎng)康養(yǎng)護(hù)理人才，解決服務(wù)供給瓶頸。盡管遠(yuǎn)洋近年面臨整體債務(wù)壓力，但其在海南的康養(yǎng)板塊仍保持穩(wěn)健運(yùn)營，顯示出該細(xì)分賽道的抗周期屬性與長期價(jià)值。綜合來看，全國性房企在海南的養(yǎng)老地產(chǎn)布局已從早期的單一項(xiàng)目開發(fā)轉(zhuǎn)向系統(tǒng)化、生態(tài)化、服務(wù)化的深度運(yùn)營。這些企業(yè)不僅帶來先進(jìn)的產(chǎn)品理念與管理體系，更通過與地方政府、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、文旅資源的多方協(xié)同，推動(dòng)海南養(yǎng)老地產(chǎn)從“地產(chǎn)銷售”向“持續(xù)服務(wù)”轉(zhuǎn)型。根據(jù)海南省民政廳發(fā)布的《2024年海南省養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展藍(lán)皮書》，截至2023年底，全省共有市場化運(yùn)營的康養(yǎng)社區(qū)27個(gè)，其中由全國性房企主導(dǎo)或參與的項(xiàng)目占比達(dá)63%，顯示出頭部企業(yè)對區(qū)域市場的主導(dǎo)作用。未來五年，隨著海南自貿(mào)港政策紅利持續(xù)釋放、國際康養(yǎng)旅游消費(fèi)潛力進(jìn)一步釋放，以及國家對銀發(fā)經(jīng)濟(jì)支持力度加大，萬科、保利、遠(yuǎn)洋等企業(yè)有望在海南深化“地產(chǎn)+康養(yǎng)+醫(yī)療+文旅”的融合模式，構(gòu)建具有國際競爭力的康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)高地。房企名稱截至2024年海南項(xiàng)目數(shù)量（個(gè)）2025年計(jì)劃新增項(xiàng)目（個(gè)）2025–2029年累計(jì)養(yǎng)老地產(chǎn)投資額（億元）重點(diǎn)布局城市養(yǎng)老產(chǎn)品占比（%）萬科6285?？凇⑷齺?、瓊海40保利5170三亞、文昌、萬寧35遠(yuǎn)洋3260海口、陵水、儋州50華潤置地4155三亞、澄邁30綠城中國2250瓊海、萬寧60本土企業(yè)與康養(yǎng)專業(yè)運(yùn)營商的差異化競爭策略在中國海南養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的背景下，本土企業(yè)與康養(yǎng)專業(yè)運(yùn)營商在市場定位、資源整合、服務(wù)模式及資本運(yùn)作等方面呈現(xiàn)出顯著差異。本土企業(yè)多依托于區(qū)域土地資源、政策紅利及地方人脈網(wǎng)絡(luò)，在項(xiàng)目獲取與開發(fā)階段具備天然優(yōu)勢。以海南本地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為例，如海馬集團(tuán)、海南高速等，長期深耕區(qū)域市場，熟悉地方政府審批流程與土地出讓機(jī)制，能夠在政策窗口期迅速完成項(xiàng)目立項(xiàng)與土地儲(chǔ)備。根據(jù)海南省自然資源和規(guī)劃廳2024年發(fā)布的數(shù)據(jù)，2023年全省新增養(yǎng)老地產(chǎn)類用地中，約62%由本地企業(yè)獲得，顯示出其在資源獲取端的主導(dǎo)地位。然而，這類企業(yè)在康養(yǎng)服務(wù)體系構(gòu)建、醫(yī)療資源整合及長期運(yùn)營能力方面普遍薄弱，多數(shù)項(xiàng)目仍停留在“地產(chǎn)+基礎(chǔ)物業(yè)”模式，缺乏對老年人生理、心理及社交需求的深度響應(yīng)。部分項(xiàng)目雖引入社區(qū)養(yǎng)老概念，但實(shí)際服務(wù)內(nèi)容多限于保潔、安保與簡單文娛活動(dòng)，難以形成可持續(xù)的客戶黏性與品牌溢價(jià)。相較之下，康養(yǎng)專業(yè)運(yùn)營商如泰康之家、親和源、遠(yuǎn)洋椿萱茂等，憑借全國性布局經(jīng)驗(yàn)與成熟的康養(yǎng)服務(wù)體系，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)與運(yùn)營層面展現(xiàn)出高度專業(yè)化特征。此類企業(yè)通常采用“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”模式，將康復(fù)醫(yī)療、慢病管理、認(rèn)知癥照護(hù)等專業(yè)服務(wù)嵌入居住空間，并與三甲醫(yī)院建立遠(yuǎn)程診療或綠色通道合作機(jī)制。以泰康之家在海南三亞的項(xiàng)目為例，其引入泰康醫(yī)療體系，配備全科醫(yī)生駐點(diǎn)、智能健康監(jiān)測系統(tǒng)及24小時(shí)應(yīng)急響應(yīng)機(jī)制，入住率在開業(yè)18個(gè)月內(nèi)即達(dá)85%以上，遠(yuǎn)高于本地同類項(xiàng)目平均50%的水平（數(shù)據(jù)來源：中國老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)《2024年中國康養(yǎng)社區(qū)運(yùn)營白皮書》）。此外，專業(yè)運(yùn)營商普遍采用會(huì)員制或長期租賃模式，通過預(yù)付費(fèi)機(jī)制實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流穩(wěn)定，并借助標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)體系實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域復(fù)制。這種輕資產(chǎn)輸出或品牌管理合作模式，使其在資本效率與風(fēng)險(xiǎn)控制方面具備顯著優(yōu)勢。值得注意的是，部分專業(yè)運(yùn)營商已開始與地方政府合作參與公建民營項(xiàng)目，如海口市社會(huì)福利院的市場化運(yùn)營試點(diǎn)，進(jìn)一步拓展其在公共服務(wù)領(lǐng)域的影響力。在客戶群體定位上，本土企業(yè)多聚焦于候鳥型養(yǎng)老客群，即北方冬季南下避寒的短期居住者，產(chǎn)品設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)景觀資源與氣候優(yōu)勢，戶型以60–90平方米小戶型為主，配套側(cè)重休閑娛樂設(shè)施。而康養(yǎng)專業(yè)運(yùn)營商則更注重全齡化、全周期照護(hù)需求，覆蓋活力長者、半失能及失能老人，產(chǎn)品線涵蓋獨(dú)立生活、協(xié)助生活、專業(yè)護(hù)理及記憶照護(hù)四大層級(jí)。根據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局2024年抽樣調(diào)查，候鳥型老人平均停留時(shí)間為3–5個(gè)月，年均消費(fèi)約3.2萬元，而選擇專業(yè)康養(yǎng)社區(qū)的本地及全國性客戶年均消費(fèi)達(dá)8.6萬元，且續(xù)住意愿高達(dá)78%。這一消費(fèi)能力與忠誠度的差異，促使部分本土企業(yè)開始尋求轉(zhuǎn)型，通過引入專業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)或成立合資公司提升服務(wù)能力。例如，海南某本土房企于2023年與北京某康養(yǎng)品牌合資成立運(yùn)營公司，共同開發(fā)瓊?？叼B(yǎng)社區(qū)，實(shí)現(xiàn)“本地資源+專業(yè)運(yùn)營”的互補(bǔ)模式。從資本結(jié)構(gòu)與融資渠道看，本土企業(yè)多依賴傳統(tǒng)銀行貸款與銷售回款，受房地產(chǎn)市場周期波動(dòng)影響較大。而康養(yǎng)專業(yè)運(yùn)營商則更善于利用REITs、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基金及保險(xiǎn)資金等長期資本。泰康保險(xiǎn)集團(tuán)通過保險(xiǎn)產(chǎn)品與養(yǎng)老社區(qū)的聯(lián)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)客戶導(dǎo)流與資金閉環(huán)，其“幸福有約”計(jì)劃已累計(jì)銷售超50萬單，為養(yǎng)老社區(qū)提供穩(wěn)定客源與現(xiàn)金流（數(shù)據(jù)來源：泰康保險(xiǎn)2023年年報(bào)）。此外，國家發(fā)改委于2024年啟動(dòng)的“普惠養(yǎng)老城企聯(lián)動(dòng)專項(xiàng)行動(dòng)”中，專業(yè)運(yùn)營商獲批項(xiàng)目數(shù)量占比達(dá)68%，反映出政策資源正向具備運(yùn)營能力的主體傾斜。未來五年，隨著海南自貿(mào)港政策深化及國際醫(yī)療旅游先行區(qū)建設(shè)推進(jìn)，具備跨境醫(yī)療資源整合能力的運(yùn)營商將進(jìn)一步拉開與本土企業(yè)的差距。本土企業(yè)若無法在服務(wù)深度、人才儲(chǔ)備與數(shù)字化運(yùn)營方面實(shí)現(xiàn)突破，或?qū)⒅鸩酵耸刂恋投耸袌龌蜣D(zhuǎn)型為專業(yè)運(yùn)營商的項(xiàng)目載體。2、典型項(xiàng)目運(yùn)營成效評估三亞海棠灣康養(yǎng)社區(qū)項(xiàng)目運(yùn)營模式與入住率分析三亞海棠灣作為海南自貿(mào)港重點(diǎn)打造的國際旅游消費(fèi)中心核心區(qū)域，近年來依托得天獨(dú)厚的自然生態(tài)資源、政策紅利以及高端醫(yī)療配套，逐步發(fā)展成為全國康養(yǎng)地產(chǎn)的標(biāo)桿區(qū)域。區(qū)域內(nèi)多個(gè)康養(yǎng)社區(qū)項(xiàng)目在運(yùn)營模式上呈現(xiàn)出“醫(yī)養(yǎng)融合+旅居度假+智慧服務(wù)”三位一體的復(fù)合型特征。以仁恒·海棠灣康養(yǎng)社區(qū)、泰康之家·三亞項(xiàng)目及保利·棲棠等為代表，其運(yùn)營主體普遍采用“重資產(chǎn)持有+輕資產(chǎn)運(yùn)營”相結(jié)合的策略，一方面通過自持物業(yè)保障服務(wù)品質(zhì)與長期收益穩(wěn)定性，另一方面引入專業(yè)康養(yǎng)運(yùn)營機(jī)構(gòu)（如泰康健投、親和源、綠城康養(yǎng)等）進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化、品牌化管理。此類模式有效規(guī)避了傳統(tǒng)養(yǎng)老地產(chǎn)“重銷售、輕運(yùn)營”的弊端，實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)價(jià)值與服務(wù)體驗(yàn)的雙重提升。據(jù)海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳2024年發(fā)布的《海南省康養(yǎng)地產(chǎn)發(fā)展白皮書》顯示，海棠灣區(qū)域內(nèi)已投入運(yùn)營的康養(yǎng)社區(qū)平均單項(xiàng)目投資規(guī)模達(dá)15億元以上，其中醫(yī)療配套投入占比普遍超過20%，部分項(xiàng)目甚至自建二級(jí)康復(fù)醫(yī)院或與解放軍總醫(yī)院海南醫(yī)院（301醫(yī)院海南分院）建立綠色通道合作機(jī)制，顯著提升了項(xiàng)目的醫(yī)療保障能力與客戶信任度。在客戶結(jié)構(gòu)方面，海棠灣康養(yǎng)社區(qū)的入住人群呈現(xiàn)出“高凈值、高學(xué)歷、高健康意識(shí)”的“三高”特征。根據(jù)中國老齡科學(xué)研究中心2024年對海南主要康養(yǎng)社區(qū)的抽樣調(diào)查顯示，海棠灣項(xiàng)目60歲以上常住客群中，月均可支配收入在2萬元以上者占比達(dá)68.3%，本科及以上學(xué)歷者占72.1%，其中近四成客戶為北上廣深等一線城市退休專業(yè)人士或企業(yè)高管。此類客群對服務(wù)品質(zhì)、隱私保護(hù)、文化社交及健康管理有極高要求，推動(dòng)項(xiàng)目在運(yùn)營中不斷強(qiáng)化個(gè)性化定制服務(wù)。例如，部分項(xiàng)目推出“健康管家+營養(yǎng)師+康復(fù)師”三人小組服務(wù)模式，為每位住戶建立動(dòng)態(tài)健康檔案，并結(jié)合AI健康監(jiān)測設(shè)備實(shí)現(xiàn)24小時(shí)生命體征追蹤。此外，社區(qū)普遍設(shè)置書畫室、茶藝館、海上瑜伽平臺(tái)、熱帶植物療愈花園等特色功能空間，滿足精神文化需求。這種以“全人照護(hù)”為核心的運(yùn)營理念，顯著提升了客戶黏性與口碑傳播效應(yīng)。據(jù)海南省康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，2024年海棠灣主要康養(yǎng)社區(qū)年度客戶續(xù)住率平均達(dá)83.6%，遠(yuǎn)高于全省康養(yǎng)項(xiàng)目61.2%的平均水平。入住率表現(xiàn)方面，海棠灣康養(yǎng)社區(qū)近年來呈現(xiàn)穩(wěn)中有升態(tài)勢，且季節(jié)性波動(dòng)特征明顯。受北方冬季氣候影響，每年11月至次年3月為入住高峰期，部分項(xiàng)目旺季入住率可達(dá)95%以上，而夏季則回落至60%左右。為平抑季節(jié)性波動(dòng)，運(yùn)營方普遍采取“淡季價(jià)格彈性策略+候鳥式會(huì)員制+短期體驗(yàn)套餐”組合手段。例如，泰康之家·三亞項(xiàng)目推出“90天候鳥卡”與“30天健康療愈體驗(yàn)包”，吸引中短期客群試住轉(zhuǎn)化；仁恒項(xiàng)目則與保險(xiǎn)公司合作，將康養(yǎng)權(quán)益嵌入高端年金險(xiǎn)產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)客戶前置鎖定。據(jù)克而瑞海南區(qū)域2025年1月發(fā)布的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，海棠灣已運(yùn)營康養(yǎng)社區(qū)2024年全年平均綜合入住率為78.4%，較2022年提升9.2個(gè)百分點(diǎn)，其中產(chǎn)權(quán)式康養(yǎng)公寓平均去化率達(dá)89.7%，租賃型康養(yǎng)公寓年均出租率穩(wěn)定在75%以上。值得注意的是，隨著海南自貿(mào)港個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策落地及國際醫(yī)療旅游先行區(qū)政策深化，部分項(xiàng)目開始吸引港澳及東南亞高凈值退休人群，外籍客戶占比從2021年的不足2%提升至2024年的6.8%，進(jìn)一步拓寬了客源結(jié)構(gòu)。從盈利模式看，海棠灣康養(yǎng)社區(qū)已逐步擺脫單一物業(yè)銷售依賴，形成“物業(yè)銷售+服務(wù)收費(fèi)+健康管理+衍生消費(fèi)”多元收入結(jié)構(gòu)。以典型項(xiàng)目為例，其收入構(gòu)成中，物業(yè)銷售收入占比約45%，月度基礎(chǔ)服務(wù)費(fèi)（含餐飲、保潔、基礎(chǔ)照護(hù)）占25%，個(gè)性化健康管理及康復(fù)理療服務(wù)占18%，文化娛樂、旅游導(dǎo)覽、高端餐飲等衍生消費(fèi)占12%。這種收入結(jié)構(gòu)不僅增強(qiáng)了現(xiàn)金流穩(wěn)定性，也提升了單客戶生命周期價(jià)值（LTV）。據(jù)戴德梁行2024年《中國康養(yǎng)地產(chǎn)投資回報(bào)分析報(bào)告》測算，海棠灣頭部康養(yǎng)項(xiàng)目投資回收期約為8–10年，內(nèi)部收益率（IRR）可達(dá)9.5%–12.3%，顯著優(yōu)于傳統(tǒng)住宅開發(fā)項(xiàng)目。未來五年，隨著海南“十四五”康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃深入實(shí)施及全國長護(hù)險(xiǎn)試點(diǎn)擴(kuò)圍，海棠灣康養(yǎng)社區(qū)有望通過深化醫(yī)養(yǎng)協(xié)同、拓展跨境康養(yǎng)服務(wù)、布局智慧養(yǎng)老平臺(tái)等方式，進(jìn)一步優(yōu)化運(yùn)營效率與客戶體驗(yàn)，鞏固其在中國高端康養(yǎng)地產(chǎn)市場的引領(lǐng)地位。博鰲樂城醫(yī)養(yǎng)融合項(xiàng)目的政策紅利與市場表現(xiàn)博鰲樂城國際醫(yī)療旅游先行區(qū)作為中國唯一以醫(yī)療旅游和醫(yī)養(yǎng)融合為核心定位的國家級(jí)先行區(qū)，自2013年國務(wù)院批復(fù)設(shè)立以來，持續(xù)獲得國家層面的政策傾斜與制度創(chuàng)新支持，其政策紅利已深度嵌入海南自貿(mào)港建設(shè)的整體戰(zhàn)略框架之中。2020年《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》明確將樂城先行區(qū)列為“醫(yī)療健康領(lǐng)域制度集成創(chuàng)新的重要試驗(yàn)田”，賦予其“特許醫(yī)療、特許研究、特許經(jīng)營、特許國際交流”四大核心政策優(yōu)勢。截至2024年底，樂城已獲批使用尚未在國內(nèi)上市的臨床急需進(jìn)口藥品和醫(yī)療器械共計(jì)332種，覆蓋腫瘤、罕見病、心血管、神經(jīng)退行性疾病等多個(gè)高需求領(lǐng)域，其中2023年全年特許藥械使用人次達(dá)2.8萬，同比增長67%（數(shù)據(jù)來源：海南省衛(wèi)健委《博鰲樂城先行區(qū)2023年度運(yùn)行報(bào)告》）。這一政策機(jī)制不僅顯著縮短了國際先進(jìn)醫(yī)療資源進(jìn)入中國市場的審批周期，更構(gòu)建起“醫(yī)療—康復(fù)—康養(yǎng)”一體化的服務(wù)閉環(huán)，為養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目提供了稀缺的高端醫(yī)療配套支撐。在稅收方面，樂城內(nèi)符合條件的醫(yī)養(yǎng)機(jī)構(gòu)可享受企業(yè)所得稅15%的優(yōu)惠稅率（低于全國標(biāo)準(zhǔn)25%），同時(shí)對進(jìn)口自用醫(yī)療器械和藥品免征關(guān)稅、增值稅，大幅降低運(yùn)營成本。此外，2024年海南省出臺(tái)《關(guān)于支持博鰲樂城發(fā)展高品質(zhì)康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的若干措施》，進(jìn)一步明確對引入國際知名康養(yǎng)品牌、建設(shè)智慧健康養(yǎng)老社區(qū)的項(xiàng)目給予最高3000萬元的財(cái)政補(bǔ)貼，并在土地供應(yīng)、規(guī)劃審批、人才引進(jìn)等方面開通綠色通道，形成從頂層設(shè)計(jì)到落地執(zhí)行的全鏈條政策賦能體系。市場表現(xiàn)方面，博鰲樂城醫(yī)養(yǎng)融合項(xiàng)目已從早期的概念驗(yàn)證階段邁入規(guī)?；?、品牌化發(fā)展階段。以“一齡生命養(yǎng)護(hù)中心”“慈銘博鰲國際醫(yī)院康養(yǎng)社區(qū)”“前海人壽幸福之家”等為代表的頭部項(xiàng)目，依托先行區(qū)的醫(yī)療資源稟賦，構(gòu)建了“預(yù)防—診療—康復(fù)—長期照護(hù)—臨終關(guān)懷”全周期服務(wù)體系，客戶群體覆蓋全國高凈值人群及旅居養(yǎng)老需求者。據(jù)戴德梁行2024年發(fā)布的《中國康養(yǎng)地產(chǎn)市場白皮書》顯示，樂城區(qū)域內(nèi)高端康養(yǎng)住宅均價(jià)已達(dá)到4.2萬元/平方米，較2020年上漲112%，出租率維持在85%以上，遠(yuǎn)高于海南全省養(yǎng)老地產(chǎn)平均62%的出租水平?？蛻艚Y(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，60歲以上客戶占比達(dá)68%，其中北上廣深及江浙滬地區(qū)客戶合計(jì)占比超過55%，平均單套購置金額在300萬元以上，體現(xiàn)出顯著的高支付能力特征。值得注意的是，樂城項(xiàng)目普遍采用“會(huì)員制+服務(wù)包”模式，年均服務(wù)費(fèi)在15萬至50萬元之間，疊加房產(chǎn)銷售形成穩(wěn)定現(xiàn)金流。2023年，樂城康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值突破80億元，同比增長41%，帶動(dòng)就業(yè)超5000人（數(shù)據(jù)來源：海南省統(tǒng)計(jì)局《2023年海南省康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》）。資本層面，紅杉資本、高瓴資本等頭部機(jī)構(gòu)已通過股權(quán)投資、REITs試點(diǎn)等方式深度參與樂城醫(yī)養(yǎng)項(xiàng)目，2024年首單康養(yǎng)類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs在樂城成功申報(bào)，標(biāo)志著該區(qū)域資產(chǎn)證券化路徑初步打通。市場反饋表明，消費(fèi)者對“醫(yī)療可及性+環(huán)境舒適性+服務(wù)專業(yè)性”的綜合價(jià)值認(rèn)可度持續(xù)提升，復(fù)購率與口碑傳播效應(yīng)顯著，為未來五年養(yǎng)老地產(chǎn)的可持續(xù)擴(kuò)張奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。從產(chǎn)業(yè)生態(tài)角度看，博鰲樂城已形成以國際醫(yī)療資源導(dǎo)入為牽引、本地康養(yǎng)地產(chǎn)為載體、智慧健康技術(shù)為支撐的復(fù)合型產(chǎn)業(yè)生態(tài)。目前，樂城已與哈佛醫(yī)學(xué)院、梅奧診所、新加坡百匯醫(yī)療集團(tuán)等30余家國際頂尖醫(yī)療機(jī)構(gòu)建立合作關(guān)系，引入國際認(rèn)證醫(yī)生團(tuán)隊(duì)超200人，并建成覆蓋遠(yuǎn)程會(huì)診、電子健康檔案、智能監(jiān)測設(shè)備的數(shù)字健康平臺(tái)。2024年，樂城啟動(dòng)“智慧康養(yǎng)社區(qū)2.0”建設(shè)，整合5G、AI、物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，實(shí)現(xiàn)健康數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)采集、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警與個(gè)性化干預(yù)，顯著提升服務(wù)效率與用戶體驗(yàn)。在產(chǎn)品形態(tài)上，項(xiàng)目普遍采用低密度、適老化、園林式設(shè)計(jì)，配套溫泉療養(yǎng)、中醫(yī)理療、營養(yǎng)膳食、文化娛樂等多元功能，滿足精神與生理雙重需求。政策與市場的雙重驅(qū)動(dòng)下，樂城醫(yī)養(yǎng)融合模式正從“單點(diǎn)突破”向“區(qū)域輻射”演進(jìn)，其成功經(jīng)驗(yàn)已被納入國家發(fā)改委《醫(yī)養(yǎng)結(jié)合典型模式案例庫》，并為海南其他區(qū)域如三亞、?？诎l(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)提供可復(fù)制的制度樣本。展望2025—2030年，在海南自貿(mào)港封關(guān)運(yùn)作、RCEP深化實(shí)施及中國老齡化加速（預(yù)計(jì)2030年60歲以上人口占比達(dá)28%）的宏觀背景下，博鰲樂城有望進(jìn)一步釋放政策勢能，吸引全球康養(yǎng)資本集聚，推動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)從“地產(chǎn)銷售導(dǎo)向”向“服務(wù)運(yùn)營導(dǎo)向”轉(zhuǎn)型升級(jí)，成為引領(lǐng)中國高端康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心引擎。五、未來五年（2025–2030）發(fā)展趨勢與投資機(jī)會(huì)研判1、行業(yè)發(fā)展趨勢預(yù)測醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、智慧養(yǎng)老與綠色建筑技術(shù)的融合趨勢近年來，中國人口老齡化趨勢持續(xù)加劇，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2023年底，全國60歲及以上人口已達(dá)2.97億，占總?cè)丝诘?1.1%，預(yù)計(jì)到2035年將突破4億，進(jìn)入重度老齡化社會(huì)。在此背景下，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)作為應(yīng)對人口結(jié)構(gòu)變化的重要支撐，正迎來前所未有的發(fā)展機(jī)遇。海南省憑借其獨(dú)特的熱帶氣候、優(yōu)質(zhì)生態(tài)環(huán)境和國家政策支持，成為全國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域之一。在海南自貿(mào)港建設(shè)加速推進(jìn)的宏觀環(huán)境下，養(yǎng)老地產(chǎn)不再局限于傳統(tǒng)居住功能，而是向醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、智慧養(yǎng)老與綠色建筑技術(shù)深度融合的方向演進(jìn)，形成以健康、科技、可持續(xù)為核心的新型養(yǎng)老服務(wù)體系。醫(yī)養(yǎng)結(jié)合模式在海南養(yǎng)老地產(chǎn)中的落地，已從早期的“醫(yī)療配套”向“全生命周期健康管理”轉(zhuǎn)變。海南省衛(wèi)健委2024年發(fā)布的《海南省醫(yī)養(yǎng)結(jié)合發(fā)展白皮書》指出，截至2023年底，全省已有87家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)內(nèi)設(shè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合機(jī)構(gòu)床位數(shù)達(dá)1.8萬張，較2020年增長126%。同時(shí)，三級(jí)醫(yī)院與養(yǎng)老社區(qū)建立遠(yuǎn)程會(huì)診、綠色通道、家庭醫(yī)生簽約等協(xié)同機(jī)制，顯著提升了老年人慢性病管理效率。例如，三亞海棠灣某高端養(yǎng)老社區(qū)引入三甲醫(yī)院資源，配備全科醫(yī)生駐點(diǎn)、智能健康監(jiān)測設(shè)備及康復(fù)理療中心，實(shí)現(xiàn)“小病不出社區(qū)、大病快速轉(zhuǎn)診”的服務(wù)閉環(huán)。這種深度融合不僅提升了養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量，也增強(qiáng)了養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的市場競爭力和客戶黏性。智慧養(yǎng)老技術(shù)的廣泛應(yīng)用，正成為海南養(yǎng)老地產(chǎn)差異化發(fā)展的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)力。隨著5G、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能和大數(shù)據(jù)技術(shù)的成熟，智慧養(yǎng)老系統(tǒng)已從單一設(shè)備監(jiān)測向平臺(tái)化、場景化、個(gè)性化服務(wù)升級(jí)。海南省工信廳2024年數(shù)據(jù)顯示，全省已有超過60%的中高端養(yǎng)老社區(qū)部署智能健康監(jiān)測系統(tǒng)，包括可穿戴設(shè)備、跌倒報(bào)警裝置、智能藥盒及AI語音交互終端。這些設(shè)備通過統(tǒng)一數(shù)據(jù)平臺(tái)實(shí)現(xiàn)健康數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)采集與分析，為老年人提供風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警、用藥提醒、遠(yuǎn)程問診等精準(zhǔn)服務(wù)。例如，海口觀瀾湖某智慧養(yǎng)老社區(qū)采用“數(shù)字孿生+AI健康管家”模式，通過構(gòu)建居民健康數(shù)字畫像，動(dòng)態(tài)調(diào)整照護(hù)方案，并聯(lián)動(dòng)社區(qū)物業(yè)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)與家屬端，形成多方協(xié)同的照護(hù)網(wǎng)絡(luò)。此外，海南省正推動(dòng)“智慧養(yǎng)老服務(wù)平臺(tái)”省級(jí)試點(diǎn)建設(shè)，計(jì)劃到2025年實(shí)現(xiàn)全省養(yǎng)老機(jī)構(gòu)智慧化覆蓋率超80%。這種以數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)的服務(wù)模式，不僅提升了運(yùn)營效率，也顯著降低了人力成本，為養(yǎng)老地產(chǎn)的可持續(xù)盈利提供了技術(shù)支撐。綠色建筑技術(shù)的系統(tǒng)性融入，是海南養(yǎng)老地產(chǎn)踐行“雙碳”戰(zhàn)略與提升居住品質(zhì)的必然選擇。海南省住建廳《綠色建筑發(fā)展“十四五”規(guī)劃》明確提出，到2025年，新建養(yǎng)老建筑綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行率須達(dá)到100%，并鼓勵(lì)既有項(xiàng)目進(jìn)行綠色化改造。當(dāng)前，海南多個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目已采用被動(dòng)式建筑設(shè)計(jì)、光伏一體化屋面、雨水回收系統(tǒng)、低VOC環(huán)保建材及自然通風(fēng)采光優(yōu)化等綠色技術(shù)。例如，瓊海博鰲某康養(yǎng)社區(qū)通過LEED金級(jí)認(rèn)證，建筑能耗較傳統(tǒng)項(xiàng)目降低40%，室內(nèi)空氣質(zhì)量優(yōu)良率達(dá)98%以上。綠色建筑不僅改善了老年人的居住舒適度，還通過降低能源消耗和運(yùn)維成本，提升了項(xiàng)目的長期經(jīng)濟(jì)性。更重要的是，綠色環(huán)境本身具有療愈功能，研究表明，接觸自然光、綠植和新鮮空氣可顯著改善老年人的認(rèn)知功能與情緒狀態(tài)（引自《中國老年醫(yī)學(xué)雜志》2023年第4期）。因此，綠色建筑已從“合規(guī)性要求”升維為“核心產(chǎn)品力”，成為吸引高凈值養(yǎng)老客群的重要因素。醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、智慧養(yǎng)老與綠色建筑三者的融合，并非簡單疊加，而是通過系統(tǒng)集成形成“健康—科技—生態(tài)”三位一體的養(yǎng)老新范式。在海南自貿(mào)港政策紅利、康養(yǎng)旅游產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)及氣候資源優(yōu)勢的共同作用下，這一融合趨勢正加速從理念走向?qū)嵺`。未來五年，隨著國家《“十四五”國家老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老服務(wù)體系規(guī)劃》及《海南省養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)三年行動(dòng)計(jì)劃（2024—2026年）》的深入實(shí)施，具備醫(yī)養(yǎng)協(xié)同能力、智慧化運(yùn)營水平和綠色建筑認(rèn)證的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，將在市場中占據(jù)主導(dǎo)地位。投資者應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注具備醫(yī)療資源導(dǎo)入能力、數(shù)字化平臺(tái)搭建經(jīng)驗(yàn)及綠色建筑技術(shù)整合能力的開發(fā)主體，同時(shí)關(guān)注政策對土地供應(yīng)、稅收優(yōu)惠及醫(yī)保異地結(jié)算等方面的持續(xù)支持。唯有在健康服務(wù)、科技賦能與可持續(xù)發(fā)展三個(gè)維度實(shí)現(xiàn)深度耦合，方能在海南養(yǎng)老地產(chǎn)的藍(lán)海市場中構(gòu)建長期競爭優(yōu)勢。旅居養(yǎng)老向長期居住轉(zhuǎn)化的市場潛力近年來，隨著中國人口老齡化進(jìn)程加速，養(yǎng)老需求呈現(xiàn)多元化、品質(zhì)化趨勢，旅居養(yǎng)老作為新興養(yǎng)老模式，逐漸從短期季節(jié)性居住向長期穩(wěn)定居住轉(zhuǎn)化，尤其在海南這一氣候宜人、生態(tài)資源優(yōu)越的地區(qū)表現(xiàn)尤為顯著。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2023年底，中國60歲及以上人口已達(dá)2.97億，占總?cè)丝诘?1.1%，預(yù)計(jì)到2030年將突破3.5億。與此同時(shí)，海南省第七次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，常住老年人口比例已超過18%，高于全國平均水平，且每年冬季“候鳥式”旅居老年人口規(guī)模穩(wěn)定在40萬至50萬人之間（海南省民政廳，2023年）。這一群體中，有相當(dāng)比例的老年人在多次旅居體驗(yàn)后，開始考慮將海南作為長期養(yǎng)老定居地，顯示出旅居養(yǎng)老向長期居住轉(zhuǎn)化的強(qiáng)勁趨勢。從消費(fèi)行為角度看，旅居養(yǎng)老人群多為經(jīng)濟(jì)條件較好、健康狀況良好、具備一定文化素養(yǎng)的城市退休群體，其對居住環(huán)境、醫(yī)療配套、社區(qū)服務(wù)及生活便利性有較高要求。根據(jù)中國老齡科學(xué)研究中心2024年發(fā)布的《中國旅居養(yǎng)老發(fā)展報(bào)告》，約37.6%的旅居老人表示“未來五年內(nèi)有意愿在旅居地長期定居”，其中海南以62.3%的占比位居全國首選目的地首位。這一轉(zhuǎn)化意愿的背后，是海南近年來在養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施、醫(yī)療服務(wù)能力、社區(qū)適老化改造等方面的持續(xù)投入。例如，截至2024年，海南省已建成醫(yī)養(yǎng)結(jié)合機(jī)構(gòu)127家，二級(jí)以上綜合醫(yī)院老年病科設(shè)置率達(dá)89%，社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)中心覆蓋率達(dá)92%（海南省衛(wèi)生健康委員會(huì)，2024年）。這些硬件條件的完善，顯著提升了旅居老人對長期定居的信心與安全感。政策環(huán)境亦為這一轉(zhuǎn)化趨勢提供了有力支撐。2023年，海南省人民政府印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施意見》，明確提出“支持旅居養(yǎng)老向長期養(yǎng)老轉(zhuǎn)化，優(yōu)化戶籍、醫(yī)保、社保等政策銜接機(jī)制”。2024年，海南省進(jìn)一步出臺(tái)《旅居養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)三年行動(dòng)計(jì)劃（2024—2026年）》，推動(dòng)建立“候鳥老人”信息登記系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)跨省醫(yī)保結(jié)算全覆蓋，并試點(diǎn)“養(yǎng)老積分”制度，鼓勵(lì)旅居老人通過長期居住積累服務(wù)權(quán)益。這些政策不僅降低了異地養(yǎng)老的制度性門檻，也增強(qiáng)了旅居老人對海南長期生活的歸屬感。據(jù)海南省旅居養(yǎng)老協(xié)會(huì)調(diào)研，2023年在瓊旅居超過3個(gè)月的老年人中，有41.2%表示已辦理或正在辦理長期居住相關(guān)手續(xù)，較2020年提升近20個(gè)百分點(diǎn)。從房地產(chǎn)市場響應(yīng)來看，海南養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目正加速從“度假型”向“全齡化、全周期”養(yǎng)老社區(qū)轉(zhuǎn)型。早期以短期租賃為主的海景公寓、度假酒店式項(xiàng)目，如今越來越多地融入醫(yī)療康復(fù)、日間照料、文化娛樂等長期養(yǎng)老功能。例如，三亞、?？?、瓊海等地的頭部養(yǎng)老社區(qū)如“泰康之家·三亞”“綠城藍(lán)灣小鎮(zhèn)”等，已實(shí)現(xiàn)“醫(yī)、康、養(yǎng)、娛”一體化運(yùn)營，并提供靈活的產(chǎn)權(quán)或長期租賃模式，滿足不同層次老人的長期居住需求。據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，2024年海南養(yǎng)老地產(chǎn)銷售中，長期持有型產(chǎn)品占比達(dá)58%，較2021年提升27個(gè)百分點(diǎn)，反映出市場需求結(jié)構(gòu)的實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)變。此外，部分項(xiàng)目還引入智慧養(yǎng)老系統(tǒng)，通過物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)實(shí)現(xiàn)健康監(jiān)測與應(yīng)急響應(yīng)，進(jìn)一步提升長期居住的安全性與舒適度。值得注意的是，旅居養(yǎng)老向長期居住轉(zhuǎn)化過程中仍面臨若干挑戰(zhàn)，包括醫(yī)療資源區(qū)域分