物業(yè)服務(wù)合同簽訂履行規(guī)定一、概述

物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間就物業(yè)的管理、維護、服務(wù)等事項達成的協(xié)議。規(guī)范的合同簽訂與履行對于維護雙方權(quán)益、保障物業(yè)正常運行至關(guān)重要。本規(guī)定旨在明確物業(yè)服務(wù)合同的簽訂與履行流程、關(guān)鍵條款及注意事項，確保合同管理的專業(yè)性和有效性。

二、合同簽訂前的準備

（一）明確合同主體

1.業(yè)主或業(yè)主委員會作為委托方，需確認其合法授權(quán)。

2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)需具備相應(yīng)資質(zhì)，如物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照等。

（二）收集必要資料

1.物業(yè)基本情況：包括物業(yè)類型（住宅、商業(yè)等）、面積、設(shè)施設(shè)備清單等。

2.服務(wù)內(nèi)容：明確物業(yè)服務(wù)范圍，如保潔、安保、綠化、維修等。

3.市場行情參考：可參考同類物業(yè)的服務(wù)費用標準。

（三）協(xié)商核心條款

1.服務(wù)內(nèi)容與標準：細化服務(wù)項目及質(zhì)量要求，如保潔頻率、綠化養(yǎng)護標準等。

2.費用與支付方式：明確服務(wù)費構(gòu)成（基礎(chǔ)服務(wù)費、特約服務(wù)費等）及支付周期（月付、季付等）。

3.雙方權(quán)利義務(wù)：清晰界定違約責任及爭議解決方式（協(xié)商、仲裁等）。

三、合同簽訂流程

（一）起草合同

1.委托方（業(yè)主/業(yè)主委員會）提供需求清單。

2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)需求及行業(yè)規(guī)范擬定合同草案。

3.雙方逐條審核，確保無遺漏或歧義。

（二）審核與簽署

1.委托方聘請法律顧問（可選）對合同進行合規(guī)性審查。

2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)蓋章，法定代表人或授權(quán)代表簽字。

3.委托方蓋章或業(yè)主代表簽字，確保代表權(quán)合法。

（三）備案與歸檔

1.合同需報送物業(yè)管理區(qū)域備案（如當?shù)匾螅?/p>

2.雙方各執(zhí)一份原件，電子版?zhèn)浞荽鏅n。

四、合同履行要點

（一）服務(wù)執(zhí)行管理

1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)需按合同約定提供服務(wù)，建立服務(wù)日志。

2.定期（如每月）向業(yè)主公示服務(wù)情況，接受監(jiān)督。

3.設(shè)立服務(wù)反饋渠道，及時響應(yīng)業(yè)主需求。

（二）費用收取與使用

1.按合同約定周期收取服務(wù)費，提供正規(guī)發(fā)票。

2.收取的費用需專款專用，用于物業(yè)服務(wù)項目，建立透明賬目。

3.重大支出需經(jīng)業(yè)主委員會（如約定）同意。

（三）溝通與協(xié)調(diào)

1.定期召開業(yè)主代表會議（如每年一次），討論合同履行情況。

2.遇服務(wù)爭議時，優(yōu)先協(xié)商解決，保留溝通記錄。

五、合同變更與終止

（一）變更流程

1.書面提出變更申請，說明變更原因及內(nèi)容。

2.雙方協(xié)商一致后，簽訂補充協(xié)議。

3.補充協(xié)議需按原合同備案流程存檔。

（二）終止條件

1.合同期滿且未續(xù)簽。

2.一方嚴重違約（如服務(wù)不達標經(jīng)整改無效）。

3.法定終止情形（如物業(yè)被征收等）。

（三）終止后的交接

1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)需完成資料、設(shè)施設(shè)備的移交。

2.結(jié)清未付費用，完成財務(wù)審計。

3.建立服務(wù)評價機制，記錄合同履行效果。

六、注意事項

（一）避免模糊條款

1.避免使用“盡量”“按時”等主觀性表述，采用量化標準（如“每日清潔公共區(qū)域”）。

2.明確違約責任金額或計算方式（如逾期收費比例）。

（二）定期審查

1.建議每年對合同進行一次合規(guī)性審查，及時調(diào)整不適用條款。

2.關(guān)注行業(yè)新規(guī)變化，同步更新合同內(nèi)容。

（三）風險防范

1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)需購買相關(guān)責任險（如意外險），降低運營風險。

2.業(yè)主方需保留服務(wù)不合格的證據(jù)（照片、視頻等），便于維權(quán)。

七、服務(wù)質(zhì)量監(jiān)控與評估

（一）建立監(jiān)控機制

1.業(yè)主監(jiān)督：設(shè)立業(yè)主意見箱或線上反饋平臺，定期收集服務(wù)評價。

2.管理巡查：物業(yè)服務(wù)企業(yè)每日安排項目經(jīng)理巡檢，記錄服務(wù)盲區(qū)。

3.第三方評估（可選）：引入獨立機構(gòu)（如行業(yè)協(xié)會）進行年度服務(wù)質(zhì)量測評。

（二）評估標準細化

1.保潔服務(wù)：明確公共區(qū)域（樓道、電梯、綠化帶）的清潔頻次與標準，如垃圾分類及時率需達95%以上。

2.安保服務(wù)：量化門崗值守（如24小時值班）、巡邏頻次（如住宅區(qū)每小時一次）、監(jiān)控設(shè)備完好率（100%）。

3.維修服務(wù)：設(shè)定響應(yīng)時間（如接到報修后2小時內(nèi)到場）、修復完成時限（如防水工程48小時內(nèi)完成）。

（三）整改與獎懲

1.對評估發(fā)現(xiàn)的問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需制定整改方案（包含時間表、責任人）。

2.整改結(jié)果需向業(yè)主公示，并提交復評申請。

3.對于連續(xù)3次評估不合格的，業(yè)主委員會可依據(jù)合同條款要求扣減服務(wù)費或解除合同。

八、特殊情況的應(yīng)對

（一）自然災(zāi)害處理

1.制定應(yīng)急預(yù)案：合同中需包含臺風、暴雨、地震等災(zāi)害的應(yīng)對流程。

2.災(zāi)前準備：提前檢查設(shè)施設(shè)備（如排水系統(tǒng)、應(yīng)急照明），儲備應(yīng)急物資（如沙袋、手電筒）。

3.災(zāi)后行動：及時清理淤泥、排查安全隱患，恢復基本服務(wù)（如供水、供電）。

（二）設(shè)施設(shè)備維修升級

1.大型設(shè)備維護：明確電梯、空調(diào)等關(guān)鍵設(shè)備的保養(yǎng)周期（如電梯每年2次專業(yè)維保）。

2.技術(shù)升級：如引入智能門禁系統(tǒng)，需經(jīng)業(yè)主大會（或業(yè)主委員會）同意并公示預(yù)算。

3.費用分攤：改造費用可通過服務(wù)費分攤，但需符合合同約定比例（如不超過年度服務(wù)費的10%）。

（三）業(yè)主特殊需求響應(yīng)

1.個性化服務(wù)：針對商業(yè)物業(yè)，可提供廣告位租賃、活動場地布置等增值服務(wù)。

2.需求登記：建立需求登記簿，按服務(wù)優(yōu)先級（如緊急維修>普通咨詢）安排處理。

3.費用說明：特殊服務(wù)需提前告知費用標準，業(yè)主確認后方可實施。

九、合同糾紛預(yù)防與處理

（一）預(yù)防措施

1.明確溝通渠道：合同中約定日常事務(wù)聯(lián)系人與應(yīng)急聯(lián)系人及聯(lián)系方式。

2.文件標準化：所有服務(wù)通知、報告均采用書面形式（如維修申請單、費用催繳函）。

3.培訓與考核：物業(yè)服務(wù)企業(yè)需定期培訓員工，考核服務(wù)規(guī)范性（如儀容儀表、響應(yīng)速度）。

（二）爭議解決步驟

1.步驟一：書面協(xié)商

(1)雙方就爭議事項（如服務(wù)費減免）發(fā)出正式函件，設(shè)定協(xié)商期限（如15天）。

(2)保留協(xié)商記錄，包括會議紀要、往來函件。

2.步驟二：調(diào)解（可選）

(1)委托第三方調(diào)解機構(gòu)（如社區(qū)居委會）介入，制定調(diào)解方案。

(2)調(diào)解協(xié)議需經(jīng)雙方簽字蓋章，無爭議則執(zhí)行協(xié)議。

3.步驟三：仲裁或訴訟準備

(1)若調(diào)解失敗，根據(jù)合同約定選擇仲裁（如提交行業(yè)協(xié)會仲裁）或訴訟（如向法院提起）。

(2)收集證據(jù)鏈（如服務(wù)合同、驗收記錄、溝通錄音），準備證據(jù)清單。

（三）證據(jù)管理要點

1.保存時限：建議保存服務(wù)合同、收據(jù)、往來函件至少3年。

2.證據(jù)類型：

(a)書面證據(jù)：合同、通知單、會議紀要。

(b)視頻證據(jù)：服務(wù)過程監(jiān)控錄像、質(zhì)量問題拍攝照片。

(c)電子證據(jù)：微信/郵件溝通記錄、線上繳費憑證。

十、合同續(xù)簽與終止后的交接

（一）續(xù)簽準備

1.提前6個月啟動續(xù)簽談判，對比原合同條款與市場變化（如人工成本增長）。

2.簽訂補充協(xié)議調(diào)整不合理的條款（如將“保持區(qū)域整潔”改為“公共區(qū)域垃圾清運頻次不低于每日三次”）。

（二）終止交接清單（適用于合同解除或自然到期）

1.資產(chǎn)清單：

(1)固定資產(chǎn)：電梯、監(jiān)控設(shè)備、綠化工具等，需附驗收單。

(2)債權(quán)債務(wù)：未結(jié)清業(yè)主服務(wù)費、第三方欠款明細。

2.權(quán)限交接：

(1)停水/停電申請流程。

(2)對外合作方（如保潔公司）的合同轉(zhuǎn)包確認。

3.知識產(chǎn)權(quán)：

(1)物業(yè)區(qū)域標識（如小區(qū)名稱牌）的歸屬約定。

(2)特殊工藝（如外墻翻新方案）的文檔移交。

（三）交接驗收流程

1.驗收標準：依據(jù)合同附件或行業(yè)規(guī)范制定驗收表（如“設(shè)施設(shè)備運行記錄完整性”）。

2.現(xiàn)場核查：雙方共同逐項核對清單，簽署《交接確認書》。

3.異議處理：如一方對交接內(nèi)容有異議，需在3日內(nèi)提出書面清單，協(xié)商補充核查。

一、概述

物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間就物業(yè)的管理、維護、服務(wù)等事項達成的協(xié)議。規(guī)范的合同簽訂與履行對于維護雙方權(quán)益、保障物業(yè)正常運行至關(guān)重要。本規(guī)定旨在明確物業(yè)服務(wù)合同的簽訂與履行流程、關(guān)鍵條款及注意事項，確保合同管理的專業(yè)性和有效性。

二、合同簽訂前的準備

（一）明確合同主體

1.業(yè)主或業(yè)主委員會作為委托方，需確認其合法授權(quán)。

2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)需具備相應(yīng)資質(zhì)，如物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照等。

（二）收集必要資料

1.物業(yè)基本情況：包括物業(yè)類型（住宅、商業(yè)等）、面積、設(shè)施設(shè)備清單等。

2.服務(wù)內(nèi)容：明確物業(yè)服務(wù)范圍，如保潔、安保、綠化、維修等。

3.市場行情參考：可參考同類物業(yè)的服務(wù)費用標準。

（三）協(xié)商核心條款

1.服務(wù)內(nèi)容與標準：細化服務(wù)項目及質(zhì)量要求，如保潔頻率、綠化養(yǎng)護標準等。

2.費用與支付方式：明確服務(wù)費構(gòu)成（基礎(chǔ)服務(wù)費、特約服務(wù)費等）及支付周期（月付、季付等）。

3.雙方權(quán)利義務(wù)：清晰界定違約責任及爭議解決方式（協(xié)商、仲裁等）。

三、合同簽訂流程

（一）起草合同

1.委托方（業(yè)主/業(yè)主委員會）提供需求清單。

2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)需求及行業(yè)規(guī)范擬定合同草案。

3.雙方逐條審核，確保無遺漏或歧義。

（二）審核與簽署

1.委托方聘請法律顧問（可選）對合同進行合規(guī)性審查。

2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)蓋章，法定代表人或授權(quán)代表簽字。

3.委托方蓋章或業(yè)主代表簽字，確保代表權(quán)合法。

（三）備案與歸檔

1.合同需報送物業(yè)管理區(qū)域備案（如當?shù)匾螅?/p>

2.雙方各執(zhí)一份原件，電子版?zhèn)浞荽鏅n。

四、合同履行要點

（一）服務(wù)執(zhí)行管理

1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)需按合同約定提供服務(wù)，建立服務(wù)日志。

2.定期（如每月）向業(yè)主公示服務(wù)情況，接受監(jiān)督。

3.設(shè)立服務(wù)反饋渠道，及時響應(yīng)業(yè)主需求。

（二）費用收取與使用

1.按合同約定周期收取服務(wù)費，提供正規(guī)發(fā)票。

2.收取的費用需?？顚Ｓ茫糜谖飿I(yè)服務(wù)項目，建立透明賬目。

3.重大支出需經(jīng)業(yè)主委員會（如約定）同意。

（三）溝通與協(xié)調(diào)

1.定期召開業(yè)主代表會議（如每年一次），討論合同履行情況。

2.遇服務(wù)爭議時，優(yōu)先協(xié)商解決，保留溝通記錄。

五、合同變更與終止

（一）變更流程

1.書面提出變更申請，說明變更原因及內(nèi)容。

2.雙方協(xié)商一致后，簽訂補充協(xié)議。

3.補充協(xié)議需按原合同備案流程存檔。

（二）終止條件

1.合同期滿且未續(xù)簽。

2.一方嚴重違約（如服務(wù)不達標經(jīng)整改無效）。

3.法定終止情形（如物業(yè)被征收等）。

（三）終止后的交接

1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)需完成資料、設(shè)施設(shè)備的移交。

2.結(jié)清未付費用，完成財務(wù)審計。

3.建立服務(wù)評價機制，記錄合同履行效果。

六、注意事項

（一）避免模糊條款

1.避免使用“盡量”“按時”等主觀性表述，采用量化標準（如“每日清潔公共區(qū)域”）。

2.明確違約責任金額或計算方式（如逾期收費比例）。

（二）定期審查

1.建議每年對合同進行一次合規(guī)性審查，及時調(diào)整不適用條款。

2.關(guān)注行業(yè)新規(guī)變化，同步更新合同內(nèi)容。

（三）風險防范

1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)需購買相關(guān)責任險（如意外險），降低運營風險。

2.業(yè)主方需保留服務(wù)不合格的證據(jù)（照片、視頻等），便于維權(quán)。

七、服務(wù)質(zhì)量監(jiān)控與評估

（一）建立監(jiān)控機制

1.業(yè)主監(jiān)督：設(shè)立業(yè)主意見箱或線上反饋平臺，定期收集服務(wù)評價。

2.管理巡查：物業(yè)服務(wù)企業(yè)每日安排項目經(jīng)理巡檢，記錄服務(wù)盲區(qū)。

3.第三方評估（可選）：引入獨立機構(gòu)（如行業(yè)協(xié)會）進行年度服務(wù)質(zhì)量測評。

（二）評估標準細化

1.保潔服務(wù)：明確公共區(qū)域（樓道、電梯、綠化帶）的清潔頻次與標準，如垃圾分類及時率需達95%以上。

2.安保服務(wù)：量化門崗值守（如24小時值班）、巡邏頻次（如住宅區(qū)每小時一次）、監(jiān)控設(shè)備完好率（100%）。

3.維修服務(wù)：設(shè)定響應(yīng)時間（如接到報修后2小時內(nèi)到場）、修復完成時限（如防水工程48小時內(nèi)完成）。

（三）整改與獎懲

1.對評估發(fā)現(xiàn)的問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需制定整改方案（包含時間表、責任人）。

2.整改結(jié)果需向業(yè)主公示，并提交復評申請。

3.對于連續(xù)3次評估不合格的，業(yè)主委員會可依據(jù)合同條款要求扣減服務(wù)費或解除合同。

八、特殊情況的應(yīng)對

（一）自然災(zāi)害處理

1.制定應(yīng)急預(yù)案：合同中需包含臺風、暴雨、地震等災(zāi)害的應(yīng)對流程。

2.災(zāi)前準備：提前檢查設(shè)施設(shè)備（如排水系統(tǒng)、應(yīng)急照明），儲備應(yīng)急物資（如沙袋、手電筒）。

3.災(zāi)后行動：及時清理淤泥、排查安全隱患，恢復基本服務(wù)（如供水、供電）。

（二）設(shè)施設(shè)備維修升級

1.大型設(shè)備維護：明確電梯、空調(diào)等關(guān)鍵設(shè)備的保養(yǎng)周期（如電梯每年2次專業(yè)維保）。

2.技術(shù)升級：如引入智能門禁系統(tǒng)，需經(jīng)業(yè)主大會（或業(yè)主委員會）同意并公示預(yù)算。

3.費用分攤：改造費用可通過服務(wù)費分攤，但需符合合同約定比例（如不超過年度服務(wù)費的10%）。

（三）業(yè)主特殊需求響應(yīng)

1.個性化服務(wù)：針對商業(yè)物業(yè)，可提供廣告位租賃、活動場地布置等增值服務(wù)。

2.需求登記：建立需求登記簿，按服務(wù)優(yōu)先級（如緊急維修>普通咨詢）安排處理。

3.費用說明：特殊服務(wù)需提前告知費用標準，業(yè)主確認后方可實施。

九、合同糾紛預(yù)防與處理

（一）預(yù)防措施

1.明確溝通渠道：合同中約定日常事務(wù)聯(lián)系人與應(yīng)急聯(lián)系人及聯(lián)系方式。

2.文件標準化：所有服務(wù)通知、報告均采用書面形式（如維修申請單、費用催繳函）。

3.培訓與考核：物業(yè)服務(wù)企業(yè)需定期培訓員工，考核服務(wù)規(guī)范性（如儀容儀表、響應(yīng)速度）。

（二）爭議解決步驟

1.步驟一：書面協(xié)商

(1)雙方就爭議事項（如服務(wù)費減免）發(fā)出正式函件，設(shè)定協(xié)商期限（如15天）。

(2)保留協(xié)商記錄，包括會議紀要、往來函件。

2.步驟二：調(diào)解（可選）

(1)委托第三方調(diào)解機構(gòu)（如社區(qū)居委會）介入，制定調(diào)解方案。

(2)調(diào)解協(xié)議需經(jīng)雙方簽字蓋章，無爭議則執(zhí)行協(xié)議。

3.步驟三：仲裁或訴訟準備

(1)若調(diào)解失敗，根據(jù)合同約定選擇仲裁（如提交行業(yè)協(xié)會仲裁）或訴訟（如向法院提起）。

(2)收集證據(jù)鏈（如服務(wù)合同、驗收記錄、溝通錄音），準備證據(jù)清單。

（三）證據(jù)管理要點

1.保存時限：建議保存服務(wù)合同、收據(jù)、往來函件至少3年。

2.證據(jù)類型：

(a)書面證據(jù)：合同、通知單、會議紀要。

(b)視頻證據(jù)：服務(wù)過程監(jiān)控錄像、質(zhì)量問題拍攝照片。

(c)電子證據(jù)：微信/郵件溝通記錄、線上繳費憑證。

十、合同續(xù)簽與終止后的交接

（一）續(xù)簽準備

1.提前6個月啟動續(xù)簽談判，對比原合同條款與市場變化（如人工成本增長）。

2.簽訂補充協(xié)議調(diào)整不合理的條款（如將“保持區(qū)域整潔”改為“公共區(qū)域垃圾清運頻次不低于每日三次”）。

（二）終止交接清單（適用于合同解除或自然到期）

1.資產(chǎn)清單：

(1)固定資產(chǎn)：電梯、監(jiān)控設(shè)備、綠化工具等，需附驗收單。

(2)債權(quán)債務(wù)：未結(jié)清業(yè)主服務(wù)費、第三方欠款明細。

2.權(quán)限交接：

(1)停水/停電申請流程。

(2)對外合作方（如保潔公司）的合同轉(zhuǎn)包確認。

3.知識產(chǎn)權(quán)：

(1)物業(yè)區(qū)域標識（如小區(qū)名稱牌）的歸屬約定。

(2)特殊工藝（如外墻翻新方案）的文檔移交。

（三）交接驗收流程

1.驗收標準：依據(jù)合同附件或行業(yè)規(guī)范制定驗收表（如“設(shè)施設(shè)備運行記錄完整性”）。

2.現(xiàn)場核查：雙方共同逐項核對清單，簽署《交接確認書》。

3.異議處理：如一方對交接內(nèi)容有異議，需在3日內(nèi)提出書面清單，協(xié)商補充核查。

一、概述

物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間就物業(yè)的管理、維護、服務(wù)等事項達成的協(xié)議。規(guī)范的合同簽訂與履行對于維護雙方權(quán)益、保障物業(yè)正常運行至關(guān)重要。本規(guī)定旨在明確物業(yè)服務(wù)合同的簽訂與履行流程、關(guān)鍵條款及注意事項，確保合同管理的專業(yè)性和有效性。

二、合同簽訂前的準備

（一）明確合同主體

1.業(yè)主或業(yè)主委員會作為委托方，需確認其合法授權(quán)。

2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)需具備相應(yīng)資質(zhì)，如物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照等。

（二）收集必要資料

1.物業(yè)基本情況：包括物業(yè)類型（住宅、商業(yè)等）、面積、設(shè)施設(shè)備清單等。

2.服務(wù)內(nèi)容：明確物業(yè)服務(wù)范圍，如保潔、安保、綠化、維修等。

3.市場行情參考：可參考同類物業(yè)的服務(wù)費用標準。

（三）協(xié)商核心條款

1.服務(wù)內(nèi)容與標準：細化服務(wù)項目及質(zhì)量要求，如保潔頻率、綠化養(yǎng)護標準等。

2.費用與支付方式：明確服務(wù)費構(gòu)成（基礎(chǔ)服務(wù)費、特約服務(wù)費等）及支付周期（月付、季付等）。

3.雙方權(quán)利義務(wù)：清晰界定違約責任及爭議解決方式（協(xié)商、仲裁等）。

三、合同簽訂流程

（一）起草合同

1.委托方（業(yè)主/業(yè)主委員會）提供需求清單。

2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)需求及行業(yè)規(guī)范擬定合同草案。

3.雙方逐條審核，確保無遺漏或歧義。

（二）審核與簽署

1.委托方聘請法律顧問（可選）對合同進行合規(guī)性審查。

2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)蓋章，法定代表人或授權(quán)代表簽字。

3.委托方蓋章或業(yè)主代表簽字，確保代表權(quán)合法。

（三）備案與歸檔

1.合同需報送物業(yè)管理區(qū)域備案（如當?shù)匾螅?/p>

2.雙方各執(zhí)一份原件，電子版?zhèn)浞荽鏅n。

四、合同履行要點

（一）服務(wù)執(zhí)行管理

1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)需按合同約定提供服務(wù)，建立服務(wù)日志。

2.定期（如每月）向業(yè)主公示服務(wù)情況，接受監(jiān)督。

3.設(shè)立服務(wù)反饋渠道，及時響應(yīng)業(yè)主需求。

（二）費用收取與使用

1.按合同約定周期收取服務(wù)費，提供正規(guī)發(fā)票。

2.收取的費用需?？顚Ｓ?，用于物業(yè)服務(wù)項目，建立透明賬目。

3.重大支出需經(jīng)業(yè)主委員會（如約定）同意。

（三）溝通與協(xié)調(diào)

1.定期召開業(yè)主代表會議（如每年一次），討論合同履行情況。

2.遇服務(wù)爭議時，優(yōu)先協(xié)商解決，保留溝通記錄。

五、合同變更與終止

（一）變更流程

1.書面提出變更申請，說明變更原因及內(nèi)容。

2.雙方協(xié)商一致后，簽訂補充協(xié)議。

3.補充協(xié)議需按原合同備案流程存檔。

（二）終止條件

1.合同期滿且未續(xù)簽。

2.一方嚴重違約（如服務(wù)不達標經(jīng)整改無效）。

3.法定終止情形（如物業(yè)被征收等）。

（三）終止后的交接

1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)需完成資料、設(shè)施設(shè)備的移交。

2.結(jié)清未付費用，完成財務(wù)審計。

3.建立服務(wù)評價機制，記錄合同履行效果。

六、注意事項

（一）避免模糊條款

1.避免使用“盡量”“按時”等主觀性表述，采用量化標準（如“每日清潔公共區(qū)域”）。

2.明確違約責任金額或計算方式（如逾期收費比例）。

（二）定期審查

1.建議每年對合同進行一次合規(guī)性審查，及時調(diào)整不適用條款。

2.關(guān)注行業(yè)新規(guī)變化，同步更新合同內(nèi)容。

（三）風險防范

1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)需購買相關(guān)責任險（如意外險），降低運營風險。

2.業(yè)主方需保留服務(wù)不合格的證據(jù)（照片、視頻等），便于維權(quán)。

七、服務(wù)質(zhì)量監(jiān)控與評估

（一）建立監(jiān)控機制

1.業(yè)主監(jiān)督：設(shè)立業(yè)主意見箱或線上反饋平臺，定期收集服務(wù)評價。

2.管理巡查：物業(yè)服務(wù)企業(yè)每日安排項目經(jīng)理巡檢，記錄服務(wù)盲區(qū)。

3.第三方評估（可選）：引入獨立機構(gòu)（如行業(yè)協(xié)會）進行年度服務(wù)質(zhì)量測評。

（二）評估標準細化

1.保潔服務(wù)：明確公共區(qū)域（樓道、電梯、綠化帶）的清潔頻次與標準，如垃圾分類及時率需達95%以上。

2.安保服務(wù)：量化門崗值守（如24小時值班）、巡邏頻次（如住宅區(qū)每小時一次）、監(jiān)控設(shè)備完好率（100%）。

3.維修服務(wù)：設(shè)定響應(yīng)時間（如接到報修后2小時內(nèi)到場）、修復完成時限（如防水工程48小時內(nèi)完成）。

（三）整改與獎懲

1.對評估發(fā)現(xiàn)的問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需制定整改方案（包含時間表、責任人）。

2.整改結(jié)果需向業(yè)主公示，并提交復評申請。

3.對于連續(xù)3次評估不合格的，業(yè)主委員會可依據(jù)合同條款要求扣減服務(wù)費或解除合同。

八、特殊情況的應(yīng)對

（一）自然災(zāi)害處理

1.制定應(yīng)急預(yù)案：合同中需包含臺風、暴雨、地震等災(zāi)害的應(yīng)對流程。

2.災(zāi)前準備：提前檢查設(shè)施設(shè)備（如排水系統(tǒng)、應(yīng)急照明），儲備應(yīng)急物資（如沙袋、手電筒）。

3.災(zāi)后行動：及時清理淤泥、排查安全隱患，恢復基本服務(wù)（如供水、供電）。

（二）設(shè)施設(shè)備維修升級

1.大型設(shè)備維護：明確電梯、空調(diào)等關(guān)鍵設(shè)備的保養(yǎng)周期（如電梯每年2次專業(yè)維保）。

2.技術(shù)升級：如引入智能門禁系統(tǒng)，需經(jīng)業(yè)主大會（或業(yè)主委員會）同意并公示預(yù)算。

3.費用分攤：改造費用可通過服務(wù)費分攤，但需符合合同約定比例（如不超過年度服務(wù)費的10%）。

（三）業(yè)主特殊需求響應(yīng)

1.個性化服務(wù)：針對商業(yè)物業(yè)，可提供廣告位租賃、活動場地布置等增值服務(wù)。

2.需求登記：建立需求登記簿，按服務(wù)優(yōu)先級（如緊急維修>普通咨詢）安排處理。

3.費用說明：特殊服務(wù)需提前告知費用標準，業(yè)主確認后方可實施。

九、合同糾紛預(yù)防與處理

（一）預(yù)防措施

1.明確溝通渠道：合同中約定日常事務(wù)聯(lián)系人與應(yīng)急聯(lián)系人及聯(lián)系方式。

2.文件標準化：所有服務(wù)通知、報告均采用書面形式（如維修申請單、費用催繳函）。

3.培訓與考核：物業(yè)服務(wù)企業(yè)需定期培訓員工，考核服務(wù)規(guī)范性（如儀容儀表、響應(yīng)速度）。

（二）爭議解決步驟

1.步驟一：書面協(xié)商

(1)雙方就爭議事項（如服務(wù)費減免）發(fā)出正式函件，設(shè)定協(xié)商期限（如15天）。

(2)保留協(xié)商記錄，包括會議紀要、往來函件。

2.步驟二：調(diào)解（可選）

(1)委托第三方調(diào)解機構(gòu)（如社區(qū)居委會）介入，制定調(diào)解方案。

(2)調(diào)解協(xié)議需經(jīng)雙方簽字蓋章，無爭議則執(zhí)行協(xié)議。

3.步驟三：仲裁或訴訟準備

(1)若調(diào)解失敗，根據(jù)合同約定選擇仲裁（如提交行業(yè)協(xié)會仲裁）或訴訟（如向法院提起）。

(2)收集證據(jù)鏈（如服務(wù)合同、驗收記錄、溝通錄音），準備證據(jù)清單。

（三）證據(jù)管理要點

1.保存時限：建議保存服務(wù)合同、收據(jù)、往來函件至少3年。

2.證據(jù)類型：

(a)書面證據(jù)：合同、通知單、會議紀要。

(b)視頻證據(jù)：服務(wù)過程監(jiān)控錄像、質(zhì)量問題拍攝照片。

(c)電子證據(jù)：微信/郵件溝通記錄、線上繳費憑證。

十、合同續(xù)簽與終止后的交接

（一）續(xù)簽準備

1.提前6個月啟動續(xù)簽談判，對比原合同條款與市場變化（如人工成本增長）。

2.簽訂補充協(xié)議調(diào)整不合理的條款（如將“保持區(qū)域整潔”改為“公共區(qū)域垃圾清運頻次不低于每日三次”）。

（二）終止交接清單（適用于合同解除或自然到期）

1.資產(chǎn)清單：

(1)固定資產(chǎn)：電梯、監(jiān)控設(shè)備、綠化工具等，需附驗收單。

(2)債權(quán)債務(wù)：未結(jié)清業(yè)主服務(wù)費、第三方欠款明細。

2.權(quán)限交接：

(1)停水/停電申請流程。

(2)對外合作方（如保潔公司）的合同轉(zhuǎn)包確認。

3.知識產(chǎn)權(quán)：

(1)物業(yè)區(qū)域標識（如小區(qū)名稱牌）的歸屬約定。

(2)特殊工藝（如外墻翻新方案）的文檔移交。

（三）交接驗收流程

1.驗收標準：依據(jù)合同附件或行業(yè)規(guī)范制定驗收表（如“設(shè)施設(shè)備運行記錄完整性”）。

2.現(xiàn)場核查：雙方共同逐項核對清單，簽署《交接確認書》。

3.異議處理：如一方對交接內(nèi)容有異議，需在3日內(nèi)提出書面清單，協(xié)商補充核查。

一、概述

物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間就物業(yè)的管理、維護、服務(wù)等事項達成的協(xié)議。規(guī)范的合同簽訂與履行對于維護雙方權(quán)益、保障物業(yè)正常運行至關(guān)重要。本規(guī)定旨在明確物業(yè)服務(wù)合同的簽訂與履行流程、關(guān)鍵條款及注意事項，確保合同管理的專業(yè)性和有效性。

二、合同簽訂前的準備

（一）明確合同主體

1.業(yè)主或業(yè)主委員會作為委托方，需確認其合法授權(quán)。

2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)需具備相應(yīng)資質(zhì)，如物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照等。

（二）收集必要資料

1.物業(yè)基本情況：包括物業(yè)類型（住宅、商業(yè)等）、面積、設(shè)施設(shè)備清單等。

2.服務(wù)內(nèi)容：明確物業(yè)服務(wù)范圍，如保潔、安保、綠化、維修等。

3.市場行情參考：可參考同類物業(yè)的服務(wù)費用標準。

（三）協(xié)商核心條款

1.服務(wù)內(nèi)容與標準：細化服務(wù)項目及質(zhì)量要求，如保潔頻率、綠化養(yǎng)護標準等。

2.費用與支付方式：明確服務(wù)費構(gòu)成（基礎(chǔ)服務(wù)費、特約服務(wù)費等）及支付周期（月付、季付等）。

3.雙方權(quán)利義務(wù)：清晰界定違約責任及爭議解決方式（協(xié)商、仲裁等）。

三、合同簽訂流程

（一）起草合同

1.委托方（業(yè)主/業(yè)主委員會）提供需求清單。

2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)需求及行業(yè)規(guī)范擬定合同草案。

3.雙方逐條審核，確保無遺漏或歧義。

（二）審核與簽署

1.委托方聘請法律顧問（可選）對合同進行合規(guī)性審查。

2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)蓋章，法定代表人或授權(quán)代表簽字。

3.委托方蓋章或業(yè)主代表簽字，確保代表權(quán)合法。

（三）備案與歸檔

1.合同需報送物業(yè)管理區(qū)域備案（如當?shù)匾螅?/p>

2.雙方各執(zhí)一份原件，電子版?zhèn)浞荽鏅n。

四、合同履行要點

（一）服務(wù)執(zhí)行管理

1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)需按合同約定提供服務(wù)，建立服務(wù)日志。

2.定期（如每月）向業(yè)主公示服務(wù)情況，接受監(jiān)督。

3.設(shè)立服務(wù)反饋渠道，及時響應(yīng)業(yè)主需求。

（二）費用收取與使用

1.按合同約定周期收取服務(wù)費，提供正規(guī)發(fā)票。

2.收取的費用需專款專用，用于物業(yè)服務(wù)項目，建立透明賬目。

3.重大支出需經(jīng)業(yè)主委員會（如約定）同意。

（三）溝通與協(xié)調(diào)

1.定期召開業(yè)主代表會議（如每年一次），討論合同履行情況。

2.遇服務(wù)爭議時，優(yōu)先協(xié)商解決，保留溝通記錄。

五、合同變更與終止

（一）變更流程

1.書面提出變更申請，說明變更原因及內(nèi)容。

2.雙方協(xié)商一致后，簽訂補充協(xié)議。

3.補充協(xié)議需按原合同備案流程存檔。

（二）終止條件

1.合同期滿且未續(xù)簽。

2.一方嚴重違約（如服務(wù)不達標經(jīng)整改無效）。

3.法定終止情形（如物業(yè)被征收等）。

（三）終止后的交接

1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)需完成資料、設(shè)施設(shè)備的移交。

2.結(jié)清未付費用，完成財務(wù)審計。

3.建立服務(wù)評價機制，記錄合同履行效果。

六、注意事項

（一）避免模糊條款

1.避免使用“盡量”“按時”等主觀性表述，采用量化標準（如“每日清潔公共區(qū)域”）。

2.明確違約責任金額或計算方式（如逾期收費比例）。

（二）定期審查

1.建議每年對合同進行一次合規(guī)性審查，及時調(diào)整不適用條款。

2.關(guān)注行業(yè)新規(guī)變化，同步更新合同內(nèi)容。

（三）風險防范

1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)需購買相關(guān)責任險（如意外險），降低運營風險。

2.業(yè)主方需保留服務(wù)不合格的證據(jù)（照片、視頻等），便于維權(quán)。

七、服務(wù)質(zhì)量監(jiān)控與評估

（一）建立監(jiān)控機制

1.業(yè)主監(jiān)督：設(shè)立業(yè)主意見箱或線上反饋平臺，定期收集服務(wù)評價。

2.管理巡查：物業(yè)服務(wù)企業(yè)每日安排項目經(jīng)理巡檢，記錄服務(wù)盲區(qū)。

3.第三方評估（可選）：引入獨立機構(gòu)（如行業(yè)協(xié)會）進行年度服務(wù)質(zhì)量測評。

（二）評估標準細化

1.保潔服務(wù)：明確公共區(qū)域（樓道、電梯、綠化帶）的清潔頻次與標準，如垃圾分類及時率需達95%以上。

2.安保服務(wù)：量化門崗值守（如24小時值班）、巡邏頻次（如住宅區(qū)每小時一次）、監(jiān)控設(shè)備完好率（100%）。

3.維修服務(wù)：設(shè)定響應(yīng)時間（如接到報修后2小時內(nèi)到場）、修復完成時限（如防水工程48小時內(nèi)完成）。

（三）整改與獎懲

1.對評估發(fā)現(xiàn)的問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需制定整改方案（包含時間表、責任人）。

2.整改結(jié)果需向業(yè)主公示，并提交復評申請。

3.對于連續(xù)3次評估不合格的，業(yè)主委員會可依據(jù)合同條款要求扣減服務(wù)費或解除合同。

八、特殊情況的應(yīng)對

（一）自然災(zāi)害處理

1.制定應(yīng)急預(yù)案：合同中需包含臺風、暴雨、地震等災(zāi)害的應(yīng)對流程。

2.災(zāi)前準備：提前檢查設(shè)施設(shè)備（如排水系統(tǒng)、應(yīng)急照明），儲備應(yīng)急物資（如沙袋、手電筒）。

3.災(zāi)后行動：及時清理淤泥、排查安全隱患，恢復基本服務(wù)（如供水、供電）。

（二）設(shè)施設(shè)備維修升級

1.大型設(shè)備維護：明確電梯、空調(diào)等關(guān)鍵設(shè)備的保養(yǎng)周期（如電梯每年2次專業(yè)維保）。

2.技術(shù)升級：如引入智能門禁系統(tǒng)，需經(jīng)業(yè)主大會（或業(yè)主委員會）同意并公示預(yù)算。

3.費用分攤：改造費用可通過服務(wù)費分攤，但需符合合同約定比例（如不超過年度服務(wù)費的10%）。

（三）業(yè)主特殊需求響應(yīng)

1.個性化服務(wù)：針對商業(yè)物業(yè)，可提供廣告位租賃、活動場地布置等增值服務(wù)。

2.需求登記：建立需求登記簿，按服務(wù)優(yōu)先級（如緊急維修>普通咨詢）安排處理。

3.費用說明：特殊服務(wù)需提前告知費用標準，業(yè)主確認后方可實施。

九、合同糾紛預(yù)防與處理

（一）預(yù)防措施

1.明確溝通渠道：合同中約定日常事務(wù)聯(lián)系人與應(yīng)急聯(lián)系人及聯(lián)系方式。

2.文件標準化：所有服務(wù)通知、報告均采用書面形式（如維修申請單、費用催繳函）。

3.培訓與考核：物業(yè)服務(wù)企業(yè)需定期培訓員工，考核服務(wù)規(guī)范性（如儀容儀表、響應(yīng)速度）。

（二）爭議解決步驟

1.步驟一：書面協(xié)商

(1)雙方就爭議事項（如服務(wù)費減免）發(fā)出正式函件，設(shè)定協(xié)商期限（如15天）。

(2)保留協(xié)商記錄，包括會議紀要、往來函件。

2.步驟二：調(diào)解（可選）

(1)委托第三方調(diào)解機構(gòu)（如社區(qū)居委會）介入，制定調(diào)解方案。

(2)調(diào)解協(xié)議需經(jīng)雙方簽字蓋章，無爭議則執(zhí)行協(xié)議。

3.步驟三：仲裁或訴訟準備

(1)若調(diào)解失敗，根據(jù)合同約定選擇仲裁（如提交行業(yè)協(xié)會仲裁）或訴訟（如向法院提起）。

(2)收集證據(jù)鏈（如服務(wù)合同、驗收記錄、溝通錄音），準備證據(jù)清單。

（三）證據(jù)管理要點

1.保存時限：建議保存服務(wù)合同、收據(jù)、往來函件至少3年。

2.證據(jù)類型：

(a)書面證據(jù)：合同、通知單、會議紀要。

(b)視頻證據(jù)：服務(wù)過程監(jiān)控錄像、質(zhì)量問題拍攝照片。

(c)電子證據(jù)：微信/郵件溝通記錄、線上繳費憑證。

十、合同續(xù)簽與終止后的交接

（一）續(xù)簽準備

1.提前6個月啟動續(xù)簽談判，對比原合同條款與市場變化（如人工成本增長）。

2.簽訂補充協(xié)議調(diào)整不合理的條款（如將“保持區(qū)域整潔”改為“公共區(qū)域垃圾清運頻次不低于每日三次”）。

（二）終止交接清單（適用于合同解除或自然到期）

1.資產(chǎn)清單：

(1)固定資產(chǎn)：電梯、監(jiān)控設(shè)備、綠化工具等，需附驗收單。

(2)債權(quán)債務(wù)：未結(jié)清業(yè)主服務(wù)費、第三方欠款明細。

2.權(quán)限交接：

(1)停水/停電申請流程。

(2)對外合作方（如保潔公司）的合同轉(zhuǎn)包確認。

3.知識產(chǎn)權(quán)：

(1)物業(yè)區(qū)域標識（如小區(qū)名稱牌）的歸屬約定。

(2)特殊工藝（如外墻翻新方案）的文檔移交。

（三）交接驗收流程

1.驗收標準：依據(jù)合同附件或行業(yè)規(guī)范制定驗收表（如“設(shè)施設(shè)備運行記錄完整性”）。

2.現(xiàn)場核查：雙方共同逐項核對清單，簽署《交接確認書》。

3.異議處理：如一方對交接內(nèi)容有異議，需在3日內(nèi)提出書面清單，協(xié)商補充核查。

一、概述

物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間就物業(yè)的管理、維護、服務(wù)等事項達成的協(xié)議。規(guī)范的合同簽訂與履行對于維護雙方權(quán)益、保障物業(yè)正常運行至關(guān)重要。本規(guī)定旨在明確物業(yè)服務(wù)合同的簽訂與履行流程、關(guān)鍵條款及注意事項，確保合同管理的專業(yè)性和有效性。

二、合同簽訂前的準備

（一）明確合同主體

1.業(yè)主或業(yè)主委員會作為委托方，需確認其合法授權(quán)。

2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)需具備相應(yīng)資質(zhì)，如物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照等。

（二）收集必要資料

1.物業(yè)基本情況：包括物業(yè)類型（住宅、商業(yè)等）、面積、設(shè)施設(shè)備清單等。

2.服務(wù)內(nèi)容：明確物業(yè)服務(wù)范圍，如保潔、安保、綠化、維修等。

3.市場行情參考：可參考同類物業(yè)的服務(wù)費用標準。

（三）協(xié)商核心條款

1.服務(wù)內(nèi)容與標準：細化服務(wù)項目及質(zhì)量要求，如保潔頻率、綠化養(yǎng)護標準等。

2.費用與支付方式：明確服務(wù)費構(gòu)成（基礎(chǔ)服務(wù)費、特約服務(wù)費等）及支付周期（月付、季付等）。

3.雙方權(quán)利義務(wù)：清晰界定違約責任及爭議解決方式（協(xié)商、仲裁等）。

三、合同簽訂流程

（一）起草合同

1.委托方（業(yè)主/業(yè)主委員會）提供需求清單。

2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)需求及行業(yè)規(guī)范擬定合同草案。

3.雙方逐條審核，確保無遺漏或歧義。

（二）審核與簽署

1.委托方聘請法律顧問（可選）對合同進行合規(guī)性審查。

2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)蓋章，法定代表人或授權(quán)代表簽字。

3.委托方蓋章或業(yè)主代表簽字，確保代表權(quán)合法。

（三）備案與歸檔

1.合同需報送物業(yè)管理區(qū)域備案（如當?shù)匾螅?/p>

2.雙方各執(zhí)一份原件，電子版?zhèn)浞荽鏅n。

四、合同履行要點

（一）服務(wù)執(zhí)行管理

1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)需按合同約定提供服務(wù)，建立服務(wù)日志。

2.定期（如每月）向業(yè)主公示服務(wù)情況，接受監(jiān)督。

3.設(shè)立服務(wù)反饋渠道，及時響應(yīng)業(yè)主需求。

（二）費用收取與使用

1.按合同約定周期收取服務(wù)費，提供正規(guī)發(fā)票。

2.收取的費用需?？顚Ｓ?，用于物業(yè)服務(wù)項目，建立透明賬目。

3.重大支出需經(jīng)業(yè)主委員會（如約定）同意。

（三）溝通與協(xié)調(diào)

1.定期召開業(yè)主代表會議（如每年一次），討論合同履行情況。

2.遇服務(wù)爭議時，優(yōu)先協(xié)商解決，保留溝通記錄。

五、合同變更與終止

（一）變更流程

1.書面提出變更申請，說明變更原因及內(nèi)容。

2.雙方協(xié)商一致后，簽訂補充協(xié)議。

3.補充協(xié)議需按原合同備案流程存檔。

（二）終止條件

1.合同期滿且未續(xù)簽。

2.一方嚴重違約（如服務(wù)不達標經(jīng)整改無效）。

3.法定終止情形（如物業(yè)被征收等）。

（三）終止后的交接

1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)需完成資料、設(shè)施設(shè)備的移交。

2.結(jié)清未付費用，完成財務(wù)審計。

3.建立服務(wù)評價機制，記錄合同履行效果。

六、注意事項

（一）避免模糊條款

1.避免使用“盡量”“按時”等主觀性表述，采用量化標準（如“每日清潔公共區(qū)域”）。

2.明確違約責任金額或計算方式（如逾期收費比例）。

（二）定期審查

1.建議每年對合同進行一次合規(guī)性審查，及時調(diào)整不適用條款。

2.關(guān)注行業(yè)新規(guī)變化，同步更新合同內(nèi)容。

（三）風險防范

1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)需購買相關(guān)責任險（如意外險），降低運營風險。

2.業(yè)主方需保留服務(wù)不合格的證據(jù)（照片、視頻等），便于維權(quán)。

七、服務(wù)質(zhì)量監(jiān)控與評估

（一）建立監(jiān)控機制

1.業(yè)主監(jiān)督：設(shè)立業(yè)主意見箱或線上反饋平臺，定期收集服務(wù)評價。

2.管理巡查：物業(yè)服務(wù)企業(yè)每日安排項目經(jīng)理巡檢，記錄服務(wù)盲區(qū)。

3.第三方評估（可選）：引入獨立機構(gòu)（如行業(yè)協(xié)會）進行年度服務(wù)質(zhì)量測評。

（二）評估標準細化

1.保潔服務(wù)：明確公共區(qū)域（樓道、電梯、綠化帶）的清潔頻次與標準，如垃圾分類及時率需達95%以上。

2.安保服務(wù)：