物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理每日工作明細(xì)（寫字樓）一、早間準(zhǔn)備：啟動當(dāng)日工作（7:30-8:30）1.信息梳理與預(yù)判查閱前一日《物業(yè)工作日報(bào)》《財(cái)務(wù)日報(bào)》：標(biāo)注未閉環(huán)事項(xiàng)（租戶投訴、設(shè)備故障、逾期物業(yè)費(fèi)）優(yōu)先級（緊急/重要/一般），更新《待辦事項(xiàng)跟蹤表》；關(guān)注外部影響因素：查看天氣預(yù)報(bào)（含極端天氣預(yù)警）、周邊交通信息（道路施工、公交改線），預(yù)判可能影響運(yùn)營的風(fēng)險(xiǎn)（如暴雨需提前檢查排水系統(tǒng)）；提取關(guān)鍵數(shù)據(jù)：核對當(dāng)日應(yīng)收物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)明細(xì)，標(biāo)記逾期超30天租戶，同步客服部門準(zhǔn)備催繳。2.晨會組織與任務(wù)部署召集安保、工程、保潔、客服、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人開15-20分鐘晨會：明確當(dāng)日重點(diǎn)（如租戶入駐協(xié)助、消防巡檢、裝修監(jiān)管），反饋前一日問題進(jìn)度；協(xié)調(diào)跨部門配合：如工程維修需保潔清理現(xiàn)場、客服需同步租戶維修進(jìn)展，傳達(dá)上級通知（如街道安全檢查要求）并明確責(zé)任人及時(shí)限；收集部門訴求：聽取各部門工作難點(diǎn)（如備件短缺、人員不足），當(dāng)場協(xié)調(diào)基礎(chǔ)支持（如緊急采購申請、臨時(shí)調(diào)崗）。3.現(xiàn)場初查與基礎(chǔ)保障巡查核心區(qū)域：大堂（照明/空調(diào)/新風(fēng)運(yùn)行、訪客登記系統(tǒng)）、電梯廳（年檢標(biāo)識、應(yīng)急通話）、地下車庫入口（車輛秩序、照明）；抽查基礎(chǔ)服務(wù)：公共衛(wèi)生間清潔度（無污漬、消毒痕跡）、樓層標(biāo)識完整性，確認(rèn)安保人員熟知訪客登記流程、體溫檢測設(shè)備（若有）正常。二、日常運(yùn)營：推進(jìn)核心事務(wù)（8:30-12:00）1.事務(wù)審批與進(jìn)度跟進(jìn)審批關(guān)鍵單據(jù)：《報(bào)修單》《采購申請單》《裝修許可申請單》，核對流程完整性（如裝修申請需附消防審批文件）、費(fèi)用合規(guī)性；緊盯維修進(jìn)度：緊急維修（電梯故障、水管爆裂）2小時(shí)內(nèi)響應(yīng)、4小時(shí)出方案，一般維修（燈具更換）24小時(shí)完成，要求工程師每日反饋2次進(jìn)展，同步更新《維修進(jìn)度跟蹤表》；跟進(jìn)采購與驗(yàn)收：核對當(dāng)日到貨備件（如燈泡、消防配件）數(shù)量與質(zhì)量，確認(rèn)無誤后簽字入庫，短缺備件立即補(bǔ)提采購。2.租戶對接與需求響應(yīng)接待與回訪：接待預(yù)約租戶（新入駐代表、行政負(fù)責(zé)人），溝通會議室租賃、空調(diào)延時(shí)等需求，出具《需求響應(yīng)回執(zhí)》；主動回訪3-5家近期有投訴/維修記錄的租戶，填寫《租戶滿意度回訪表》，對不滿意項(xiàng)制定整改方案；費(fèi)用溝通：對接逾期租戶（優(yōu)先電話、必要上門），了解未繳原因（服務(wù)不滿/費(fèi)用爭議），協(xié)商繳費(fèi)方案，避免矛盾升級；入駐/退租專項(xiàng)（如有）：入駐前3-7天聯(lián)合工程、客服驗(yàn)收場地，準(zhǔn)備《入駐資料包》；退租前7-15天明確《退租查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)》，當(dāng)日組織聯(lián)合查驗(yàn)并簽署《退租查驗(yàn)確認(rèn)書》。3.設(shè)備與環(huán)境管理設(shè)備狀態(tài)核查：抽取1-2類核心設(shè)備（中央空調(diào)、高低壓配電、消防水泵），結(jié)合《設(shè)備運(yùn)行日志》分析狀態(tài)（超8年設(shè)備標(biāo)記“重點(diǎn)監(jiān)測”、月故障超2次設(shè)備制定專項(xiàng)維修計(jì)劃）；維護(hù)計(jì)劃落地：核對當(dāng)日《月度設(shè)備維護(hù)計(jì)劃》（如中央空調(diào)濾網(wǎng)清洗、消防水泵試運(yùn)行），檢查執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)（清洗后拍照留存、試運(yùn)行記錄壓力數(shù)據(jù)）；環(huán)境監(jiān)督：按《清潔作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》抽查3-4個(gè)樓層衛(wèi)生間、2個(gè)公共區(qū)域，確認(rèn)保潔執(zhí)行（衛(wèi)生間每2小時(shí)清潔消毒、垃圾日產(chǎn)日清）；檢查綠化養(yǎng)護(hù)（葉片無枯萎、花盆無積水），枯萎綠植通知養(yǎng)護(hù)公司更換。4.裝修現(xiàn)場監(jiān)管巡查2-3家裝修租戶：檢查施工時(shí)間合規(guī)性、有無違規(guī)拆改墻體、消防設(shè)施保護(hù)情況；管控施工影響：確認(rèn)裝修垃圾按指定路線/時(shí)間清運(yùn)，要求施工方做好防塵降噪（用防塵布、隔離板），違規(guī)行為出具《整改通知書》。三、客戶服務(wù)：維護(hù)租戶關(guān)系（13:30-16:00）1.投訴與復(fù)雜問題處理突發(fā)需求響應(yīng)：10分鐘內(nèi)安排部門處理租戶訴求（門鎖故障、網(wǎng)絡(luò)斷連、鄰里噪音），2小時(shí)內(nèi)反饋進(jìn)展，解決后24小時(shí)回訪；復(fù)雜問題協(xié)調(diào)：如租戶糾紛、裝修噪音投訴，組織雙方現(xiàn)場協(xié)商，達(dá)成書面共識（如《噪音管控協(xié)議》）；處理員工服務(wù)態(tài)度投訴，核實(shí)后教育涉事員工并向租戶致歉；投訴臺賬管理：建立《投訴分類臺賬》（設(shè)備故障/服務(wù)態(tài)度/費(fèi)用爭議），每日統(tǒng)計(jì)占比，分析高頻問題根源（如某樓層頻繁停水需排查管網(wǎng)）。2.增值服務(wù)推進(jìn)服務(wù)商對接：核查第三方服務(wù)質(zhì)量（綠植存活率≥95%、快遞錯(cuò)發(fā)率≤1%、會議室設(shè)備完好）；服務(wù)推廣：向新入駐租戶發(fā)放《增值服務(wù)手冊》（團(tuán)建場地租賃、節(jié)日裝飾、商務(wù)接待），收集租戶新增需求（如下午茶配送）并評估可行性；3.外部單位對接監(jiān)管部門溝通：每周1次對接街道辦、消防大隊(duì)，匯報(bào)安全管理情況（消防巡檢次數(shù)、隱患整改率），獲取政策變動（如消防新標(biāo)準(zhǔn)）；收到檢查通知后24小時(shí)準(zhǔn)備資料（消防演練記錄、特種設(shè)備年檢報(bào)告），12小時(shí)內(nèi)制定整改方案；周邊聯(lián)動：每月2次與社區(qū)居委會、周邊商戶溝通，協(xié)調(diào)社區(qū)活動（垃圾分類宣傳）、推出便民服務(wù)（租戶憑門禁卡享商戶折扣）；收到居民投訴（裝修噪音）2小時(shí)內(nèi)現(xiàn)場協(xié)調(diào)，調(diào)整施工時(shí)間并致歉；維保單位跟進(jìn)：與電梯、消防維保單位確認(rèn)長期項(xiàng)目進(jìn)度（如年度大修），要求提供階段性報(bào)告，隱患整改1周內(nèi)完成并標(biāo)記“待復(fù)檢”。四、安全應(yīng)急：筑牢運(yùn)營底線（16:00-17:00）1.安全巡檢與隱患排查聯(lián)合檢查：與安保、工程抽查樓層消防設(shè)施（消防栓壓力、滅火器有效期、煙感報(bào)警器靈敏度）、地下車庫（消防通道暢通、充電樁無漏電）；外圍巡查：檢查寫字樓圍墻（無破損）、監(jiān)控?cái)z像頭（無故障）、夜間照明（無損壞），發(fā)現(xiàn)隱患填寫《安全隱患整改表》，明確責(zé)任人及時(shí)限。2.應(yīng)急準(zhǔn)備與部署物資核查：確認(rèn)應(yīng)急物資（急救箱藥品、手電筒、沙袋）充足，短缺立即補(bǔ)充；模擬演練：與安保隊(duì)長、工程主管模擬1次突發(fā)場景（火災(zāi)疏散、電梯困人、停電），檢驗(yàn)流程熟練度并優(yōu)化；夜間部署：與夜班安保隊(duì)長明確重點(diǎn)巡查區(qū)域（地下車庫、無人樓層）、頻次（每2小時(shí)1次），叮囑異常情況第一時(shí)間上報(bào)，不擅自處理超權(quán)限問題。五、團(tuán)隊(duì)管理與晚間總結(jié)：收尾與規(guī)劃（17:00-18:00）1.團(tuán)隊(duì)溝通與能力提升個(gè)體溝通：與1-2名員工（新客服、資深工程師）單獨(dú)交流，了解工作難點(diǎn)（系統(tǒng)操作不熟練）、思想動態(tài)，提供支持（安排培訓(xùn)、調(diào)整分工）；培訓(xùn)與考核：每周1次組織部門培訓(xùn)（物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、應(yīng)急流程、服務(wù)禮儀），培訓(xùn)后筆試/實(shí)操考核（合格率≥90%）；每日核對《工作日報(bào)》，記錄員工績效得分，每周分析低分原因并制定改進(jìn)計(jì)劃（如資深帶教）；建議收集：收集員工對工作的優(yōu)化建議（如簡化報(bào)修流程），合理建議納入《工作優(yōu)化方案》。2.日報(bào)撰寫與次日規(guī)劃撰寫《物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理日報(bào)》：量化記錄當(dāng)日成果（處理投訴X件、維修跟進(jìn)X項(xiàng)、排查隱患X處），標(biāo)注未閉環(huán)事項(xiàng)原因及次日推進(jìn)計(jì)劃；整理基礎(chǔ)素材：匯總租戶反饋、設(shè)備故障數(shù)據(jù)，為《服務(wù)質(zhì)量周報(bào)》（投訴占比、維修及時(shí)率）提供支撐；規(guī)劃次日重點(diǎn)：核對次日重要事項(xiàng)（租戶裝修驗(yàn)收、上級檢查），提前協(xié)調(diào)人員、準(zhǔn)備資料（入駐指南、維保記錄）。3.離場前最終檢查現(xiàn)場復(fù)核：巡查大堂（門窗鎖閉、燈光關(guān)閉）、消防控制室（值班在崗、監(jiān)控正常）、設(shè)備機(jī)房（無異常噪音）；設(shè)備關(guān)閉：關(guān)閉辦公室電腦、空調(diào)、門窗，攜帶《待辦事項(xiàng)跟蹤表》《日報(bào)》離場。六、專項(xiàng)管理：穿插日常，重點(diǎn)推進(jìn)1.租戶入駐與退租全流程入駐前（3-7天）：驗(yàn)收場地→準(zhǔn)備《入駐資料包》→協(xié)調(diào)安保/保潔/工程準(zhǔn)備；入駐當(dāng)日：接待引導(dǎo)→協(xié)調(diào)設(shè)備搬運(yùn)→更新系統(tǒng)狀態(tài)（標(biāo)記“已入駐”、推送繳費(fèi)提醒）；退租前（7-15天）：明確退租標(biāo)準(zhǔn)→發(fā)送資料清單；退租當(dāng)日：聯(lián)合查驗(yàn)→協(xié)商損壞賠償→回收門禁卡/注銷信息→退還押金（符合條件）→歸檔資料。2.設(shè)施設(shè)備長期維護(hù)備件管理：每周抽查倉庫，確保常用備件（滿足3-5次維修）充足，過期/損壞備件單獨(dú)存放，每月統(tǒng)一報(bào)廢；老化設(shè)備處理：收集老化設(shè)備（舊電梯、過時(shí)消防系統(tǒng)）市場報(bào)價(jià)與更新方案，形成《設(shè)備更新可行性報(bào)告》上報(bào)總部；3.能耗管理與節(jié)能降耗每日監(jiān)測：登錄智能能耗系統(tǒng)，查看總能耗及各樓層數(shù)據(jù)，能耗突增（如某樓層電費(fèi)漲30%）通知工程部排查；統(tǒng)計(jì)中央空調(diào)運(yùn)行時(shí)長、照明開啟時(shí)間