PAGE38第1章緒論練習(xí)題一、名詞解釋1．房地產(chǎn)估價(jià)2．房地產(chǎn)估價(jià)對象3．房地產(chǎn)估價(jià)目的4．房地產(chǎn)估價(jià)主體5．房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)6．房地產(chǎn)估價(jià)方法答案：房地產(chǎn)估價(jià)：房地產(chǎn)估價(jià)，全稱為房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，簡稱房地產(chǎn)評(píng)估。臺(tái)灣稱其為“不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)”；香港稱其為“房地產(chǎn)估價(jià)”，都是一個(gè)意思。房地產(chǎn)估價(jià)，是指專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則（法定或公允的標(biāo)準(zhǔn)），按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的真實(shí)、客觀、合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定（評(píng)定、估計(jì)、推測、判斷）的一種活動(dòng)。2.房地產(chǎn)估價(jià)對象：對象又稱為客體房地產(chǎn)估價(jià)的對象是指被評(píng)估的各類物業(yè)，包括國家、集體組織和個(gè)人擁有的物業(yè)。被評(píng)估的物業(yè)既涉及房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)，也涉及物業(yè)的其他權(quán)利，如租賃權(quán)、抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)及其他權(quán)利；既可以是企業(yè)擁有的資產(chǎn)，也可以是其他單位和個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)。被評(píng)估的物業(yè)從用途來劃分，包括住宅、商鋪、辦公樓、酒店、停車場、廠房、倉庫、娛樂場所及其他經(jīng)營場所等。房地產(chǎn)估價(jià)的客體就是房產(chǎn)、地產(chǎn)。3.房地產(chǎn)估價(jià)目的：房地產(chǎn)估價(jià)目的，是指估價(jià)結(jié)果的期望用途，或者說，是指為何種需要而評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格。房地產(chǎn)估價(jià)的總目的是為房地產(chǎn)交易提供符合國家政策的公正的價(jià)格尺度。具體說，房地產(chǎn)估價(jià)的直接目的是：為清產(chǎn)核資，加強(qiáng)房地產(chǎn)的管理服務(wù)；為組建中外合資合作經(jīng)營企業(yè)，在平等互利的基礎(chǔ)上，確定雙方的合法權(quán)益服務(wù)；為建立股份制企業(yè)、聯(lián)合經(jīng)營企業(yè)、集團(tuán)公司，核實(shí)各方資產(chǎn)權(quán)益，確定利潤分配依據(jù)服務(wù)；為完善承包經(jīng)營、租賃經(jīng)營方式，正確核定發(fā)包、出租資產(chǎn)額度，處理承發(fā)包、租賃雙方關(guān)系及其經(jīng)濟(jì)利益服務(wù)；為廣泛開展房地產(chǎn)出售、租賃、抵押，土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)保險(xiǎn)及處理房地產(chǎn)糾紛等，提供科學(xué)的價(jià)格依據(jù)。4.房地產(chǎn)估價(jià)主體：房地產(chǎn)估價(jià)主體是估價(jià)的執(zhí)行者，即估價(jià)人，房地產(chǎn)估價(jià)的主體就是進(jìn)行估價(jià)的機(jī)構(gòu)。主要有：房地產(chǎn)評(píng)估公司及國家授權(quán)的資產(chǎn)評(píng)估公司、會(huì)計(jì)事務(wù)所、審計(jì)事務(wù)所及其他咨詢機(jī)構(gòu)。根據(jù)《國有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)評(píng)估主體,必須獲得省級(jí)及以上國有資產(chǎn)管理部門頒發(fā)的國有資產(chǎn)評(píng)估資格證書，才能從事國有資產(chǎn)的評(píng)估業(yè)務(wù)。目前，我國的房地產(chǎn)評(píng)估主體資格管理，分為臨時(shí)評(píng)估資格和正式評(píng)估資格兩級(jí)。前者是個(gè)準(zhǔn)評(píng)估主體，臨時(shí)評(píng)估資格為一年。5.房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)：房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，是法定或公允的估價(jià)衡量規(guī)范，包括質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。質(zhì)量和計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以國家法定標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，逐步實(shí)現(xiàn)與國際標(biāo)準(zhǔn)的接軌；價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，主要采用地方市場價(jià)格及地方規(guī)定的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。具體他說，房屋的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)以建設(shè)部制定的標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)；土地質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，以土地等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一；計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)，對于房屋、土地，應(yīng)以平方米（m2），為計(jì)量單位，土地有時(shí)也可用畝作單位，價(jià)格應(yīng)以人民幣（元）來統(tǒng)一；價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)以國務(wù)院91號(hào)令的規(guī)定為依據(jù)，反映評(píng)估目的與評(píng)估價(jià)格之間的匹配關(guān)系，價(jià)格構(gòu)成要素要體現(xiàn)我國財(cái)務(wù)核算制度規(guī)范的原則。房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)遵循的公允的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，這一價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)是公開市場價(jià)值。6．房地產(chǎn)估價(jià)方法：房地產(chǎn)估價(jià)方法是確定房地產(chǎn)價(jià)格的技術(shù)規(guī)程、方式和手段。評(píng)估方法主要有：重置成本法、收益現(xiàn)值法、市場價(jià)格比較法、清算價(jià)格等。評(píng)估方法的選用要結(jié)合評(píng)估目的確定。物業(yè)價(jià)格通?？蓮娜齻€(gè)途徑，即通過市場途徑、成本途徑、收益途徑來求取，由此形成房地產(chǎn)估價(jià)的三大基本方法。這三個(gè)途徑對應(yīng)的基本方法是：（1）市場法，即最近時(shí)期類似的物業(yè)在市場上的交易價(jià)格如何；（2）成本法，即重新建造同類物業(yè)的花費(fèi)如何；（3）收益法，即使用同類物業(yè)在將來的收益額如何。二、問答題1．中國發(fā)展房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的現(xiàn)實(shí)意義如何？答題要點(diǎn)：中國發(fā)展房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)有利于促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)體制的完善；有利于促進(jìn)物業(yè)市場的穩(wěn)定運(yùn)行；有利于促進(jìn)物業(yè)融資業(yè)務(wù)的開展；能夠?yàn)槲飿I(yè)稅的開征提供客觀依據(jù)；有利于解決好物業(yè)權(quán)益糾紛；有利于搞好物業(yè)征用拆遷補(bǔ)償工作。導(dǎo)致房地產(chǎn)估價(jià)產(chǎn)生的原因是什么？答題要點(diǎn)：理論上一種資產(chǎn)只有具備了下列2個(gè)條件才真正需要專業(yè)估價(jià)：(1)獨(dú)一無二性。(2)價(jià)值量較大?，F(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)估價(jià)產(chǎn)生的原因是：（1）房地產(chǎn)交易的需要（2）房地產(chǎn)抵押的需要（3）房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)男枰?）房地產(chǎn)保險(xiǎn)和損害賠償?shù)男枰?）房地產(chǎn)稅收的需要（6）房地產(chǎn)征用拆遷補(bǔ)償?shù)男枰?）處理房地產(chǎn)糾紛和有關(guān)法律案件的需要（8）企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的需要（9）新形勢下房地產(chǎn)管理的需要：比如確定定期公布的基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格，需要估價(jià)；如何調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，需要估價(jià)等。（10）其他方面的需要：比如把房地產(chǎn)的購買價(jià)格在土地和建筑物之間進(jìn)行分配，就需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)。在認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)估價(jià)過程中，最核心的是要把握住什么內(nèi)容？答題要點(diǎn)：在認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)估價(jià)過程中，最核心的是要把握的內(nèi)容：主體、客體、目的、標(biāo)準(zhǔn)、程序、方法、信息和時(shí)價(jià)，也是房地產(chǎn)估價(jià)的八大基本要素。(略)4．房地產(chǎn)估價(jià)有哪些主要特征？答題要點(diǎn)：由于房地產(chǎn)及其價(jià)格構(gòu)成比較復(fù)雜，決定了房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)具有許多特點(diǎn)，其中比較典型的特點(diǎn)如下：房地產(chǎn)估價(jià)具有科學(xué)性；房地產(chǎn)估價(jià)的藝術(shù)性：1）房地產(chǎn)估價(jià)人員需要有豐富的經(jīng)驗(yàn)，2）房地產(chǎn)估價(jià)需要很強(qiáng)的推理與判斷能力3）房地產(chǎn)估價(jià)需要一定的技巧；房地產(chǎn)估價(jià)具有綜合性：1）房地產(chǎn)估價(jià)人員需要具備綜合性知識(shí)2）評(píng)估過程涉及面較廣3）房地產(chǎn)估價(jià)有時(shí)需要綜合作業(yè)。三、選擇題（1-4題為單項(xiàng)選擇題，5-8題為多項(xiàng)選擇題）1、一般下列不需要專業(yè)估價(jià)的主要有（

D

）

A、房地產(chǎn)、古董；B、藝術(shù)品、礦產(chǎn)；

C、企業(yè)整體資產(chǎn)、無形資產(chǎn)；D、通用低價(jià)值機(jī)器設(shè)備。

2、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)是因?yàn)椋ˋ

）。

A、房地產(chǎn)具有“獨(dú)一無二”且“價(jià)值量大”兩個(gè)特性；B、房地產(chǎn)具有“獨(dú)一無二”的特性；

C、房地產(chǎn)具有“價(jià)值量大”的特性；D、非專業(yè)人員無法對房地產(chǎn)估價(jià)。3、在英國和其他英聯(lián)邦國家，法官使用的房地產(chǎn)估價(jià)誤差范圍是（B

）%，有時(shí)誤差范圍放寬到15%。

A、5

B、10

C、15

D、25

4、下列說法正確的是（D

）。

A、估價(jià)是提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保證。因此，估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)可以不負(fù)任何責(zé)任。

B、估價(jià)是提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保證。因此，對于咨詢性或參考性的估價(jià)專業(yè)意見，估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)可以不負(fù)任何責(zé)任。

C、估價(jià)是提供價(jià)值意見而不是作價(jià)格保證。因此，對于咨詢性或參考性估價(jià)專業(yè)意見，估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)可以不負(fù)任何責(zé)任，但對于鑒證性或證據(jù)性的估價(jià)專業(yè)意見，估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)要承擔(dān)責(zé)任。

D、對于咨詢性或參考性的估價(jià)專業(yè)意見和鑒證性或證據(jù)性的估價(jià)專業(yè)意見，估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)都要承擔(dān)一定的法律責(zé)任。5、房地產(chǎn)估價(jià)是估價(jià)行業(yè)的主流是因?yàn)椋ˋBC）。

A、房地產(chǎn)同時(shí)具有“獨(dú)一無二”和“價(jià)值量大”兩個(gè)特性；

B、房地產(chǎn)“量大面廣”，其他資產(chǎn)的數(shù)量相對較少；

C、房地產(chǎn)需要估價(jià)的情形較多，其他資產(chǎn)需要估價(jià)的情形相對較少；

D、房地產(chǎn)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)都較多；

E、房地產(chǎn)市場為不完全市場，需要進(jìn)行“替代”市場的估價(jià)。

6、除房地產(chǎn)交易需要估價(jià)之外，還需要估價(jià)的情況有（ABCDE）。

A、房地產(chǎn)租賃；

B、房地產(chǎn)抵押；C、房地產(chǎn)征收、征用；D、房地產(chǎn)課稅；

E、房地產(chǎn)分割、損害賠償、保險(xiǎn)等。7、關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)，下列說法正確的是（BDE）。

A、房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格而不是價(jià)值；

B、房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場定價(jià)而不是替代市場定價(jià)；

C、房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見也可以作價(jià)格保證；

D、房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差但應(yīng)將誤差控制在合理的范圍內(nèi)；

E、房地產(chǎn)估價(jià)既是一門科學(xué)又是一門藝術(shù)。8、房地產(chǎn)市場作為不完全市場是因?yàn)榉康禺a(chǎn)作為商品，其品質(zhì)各不相同和復(fù)雜的特性不符合（ABC）。

A、同質(zhì)商品，買者不在乎從誰的手里購買；

B、買者和賣者都掌握當(dāng)前價(jià)格的完全信息，并能預(yù)測未來的價(jià)格；

C、商品可轉(zhuǎn)讓且可發(fā)生空間位置的移動(dòng)；

D、買者和賣者都有進(jìn)出市場的自由；E、買者和賣者的人數(shù)眾多。

第2章房地產(chǎn)價(jià)格練習(xí)題一、名詞解釋1．房地產(chǎn)價(jià)格2．預(yù)期原理3．適合原理4．最佳最高原理5．均衡原理6．補(bǔ)償原理7．資本化原理答案要點(diǎn)：1.房地產(chǎn)價(jià)格：從現(xiàn)象上來定義：房地產(chǎn)價(jià)格是為了獲得房地產(chǎn)這種特殊的商品所必須支付的貨幣的數(shù)量。從本質(zhì)上來定義：按照勞動(dòng)價(jià)值論的觀點(diǎn)，房地產(chǎn)價(jià)格可表述為：在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營的過程中，所耗費(fèi)的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)形成的價(jià)值與土地所有權(quán)價(jià)格綜合的貨幣表現(xiàn)。按照效用價(jià)值論的觀點(diǎn)，房地產(chǎn)價(jià)格可表述為：房地產(chǎn)的效用、房地產(chǎn)的相對稀少性及房地產(chǎn)的有效需求三者共同作用而產(chǎn)生的對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的貨幣表現(xiàn)。2.預(yù)期原理：一宗房地產(chǎn)的價(jià)格,首先取決于人們對該房地產(chǎn)在其耐用期內(nèi)效用,供求關(guān)系的預(yù)期,這就是房地產(chǎn)價(jià)格形成的預(yù)期原理。在生活中,我們可以看到這種現(xiàn)象,如當(dāng)某一個(gè)城市的有關(guān)政府公布將在某地興建大型基礎(chǔ)設(shè)施或公共設(shè)施,譬如橋梁,地鐵,開放式綠地等,則其周圍的房地產(chǎn)價(jià)格便會(huì)悄然上升,這就是預(yù)期原理的作用。3.適合原理：房地產(chǎn)本體與周圍環(huán)境處于適合狀態(tài)，這稱為房地產(chǎn)的適合原理。適合原理則可以從商業(yè)房地產(chǎn)的規(guī)模、檔次、類型的“因地而異”上找到極好的映證。4.最佳最高原理：在某一特定的時(shí)點(diǎn)，均衡價(jià)格實(shí)際上是競價(jià)過程中最后一名需求者所出的價(jià)格，而它又是所有競價(jià)中的最高價(jià)。它必然對應(yīng)于該宗房地產(chǎn)的最高最佳效用。所以說房地產(chǎn)的均衡價(jià)格是由其最高最佳效用所決定的，這一原理稱為最高最佳原理。5.均衡原理：房地產(chǎn)在什么情況下才能達(dá)到最高最佳使用呢？前提之一是當(dāng)房地產(chǎn)內(nèi)部各組成部分（如土地與建筑物，再如建筑結(jié)構(gòu)與設(shè)備、裝修）處于均衡狀態(tài)，這稱為房地產(chǎn)的均衡原理。房地產(chǎn)的內(nèi)部均衡首先表現(xiàn)在土地的價(jià)值與建筑物樓層之間的均衡。6.補(bǔ)償原理：在房地產(chǎn)價(jià)格中，引入補(bǔ)償理論，是為了在特定情況下，為確定房地產(chǎn)價(jià)格提供理論依據(jù)。從保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)順利運(yùn)行的角度，補(bǔ)償理論要求房地產(chǎn)價(jià)格可以補(bǔ)償在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各種耗費(fèi)，以維持房地產(chǎn)的再生產(chǎn)；從公平的角度，房地產(chǎn)價(jià)格要補(bǔ)償房地產(chǎn)提供者的由于失去房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所帶來的損失。7．資本化原理：人們對房地產(chǎn)將來的預(yù)期是如何量化為現(xiàn)時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)格的呢?是通過資本化的方法。人們對任何能夠源源不斷地產(chǎn)生收益的房地產(chǎn)，總會(huì)將其視同為一筆能夠產(chǎn)生同樣收益的貨幣資本，這一過程稱為資本化，人們將房地產(chǎn)資本化的這一行為規(guī)律，就是資本化原理。二、問答題1、房地產(chǎn)價(jià)格有哪些特點(diǎn)？答案要點(diǎn)：（1）房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格。房地產(chǎn)由于不可移動(dòng)，在交易中其可以轉(zhuǎn)移的不是房地產(chǎn)的實(shí)物，而是房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)和其他權(quán)益。（2）房地產(chǎn)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，由于價(jià)值大、壽命長，出現(xiàn)了也有使用代價(jià)的租金。房地產(chǎn)買賣和租賃兩種方式并存。（3）房地產(chǎn)價(jià)格是在長期考慮下形成的。房地產(chǎn)價(jià)格是在考慮該房地產(chǎn)過去如何使用，預(yù)計(jì)將來可以做何種使用，總結(jié)這些考慮結(jié)果后才形成房地產(chǎn)的現(xiàn)在價(jià)格。（4）房地產(chǎn)價(jià)格一般是個(gè)別形成，容易受交易者的個(gè)別因素（如偏好、討價(jià)還價(jià)能力、感情沖動(dòng)）的影響。影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素有哪些？答案要點(diǎn)：影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素多而復(fù)雜，下面將具體從以下兩類進(jìn)行分析，房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素：一類：自然因素、社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因素、行政因素；另一類：個(gè)別因素、區(qū)域因素、一般因素。（略）什么叫房地產(chǎn)升值？升值的原因是什么？答案要點(diǎn)：房地產(chǎn)升值，是指在社會(huì)經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展的條件下，從長遠(yuǎn)的發(fā)展趨勢看，房地產(chǎn)市場交換價(jià)值不斷上升的趨勢。它不同于通貨膨脹引起的一般商品價(jià)格的普通上漲。

房地產(chǎn)升值主要是由土地升值引起的，房地產(chǎn)升值的實(shí)質(zhì)是土地升值。土地升值的原因是：（1）土地供求關(guān)系的特性決定其不斷升值。（2）土地效率提高型升值。（3）勞動(dòng)積累型升值。（4）土地用途轉(zhuǎn)換升值。（略）4、房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成有哪些基本要素？如何有效控制住房價(jià)格漲幅？答案要點(diǎn)：房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成的基本要素有土地價(jià)格或使用費(fèi)、房屋建筑成本、稅金和利潤等。（1）調(diào)整供求關(guān)系，適度增加商品住房供給，重點(diǎn)抑制需求過快增長，特別控制投資性需求，營造供略大于求的市場基本均衡態(tài)，抑止供不應(yīng)求引起的房價(jià)上漲。（2）控制土地價(jià)格漲幅，力求控制在人均GDP增幅以下，避免土地成本過塊上升引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快。（3）優(yōu)化結(jié)構(gòu)，增加普通商品住房、特別是中低價(jià)住房的供應(yīng)，適度抑制高檔房建設(shè)，控制住房均價(jià)過快上漲。（4）制止暴利，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)和交易行為，對獲取暴利者實(shí)施重稅，甚至根據(jù)價(jià)格法加以懲處，使開發(fā)利潤控制在平均利潤的合理水平上。（5）積極引導(dǎo)消費(fèi)，提倡梯級(jí)改善。大力宣傳量力而行、梯級(jí)改善住房條件，逐步改變消費(fèi)者心理預(yù)期，消除浮躁心理。只要從成本、利潤、市場供求關(guān)系方面實(shí)施宏觀調(diào)控，就可以有效控制房價(jià)漲幅。三、選擇題（1-4題為單項(xiàng)選擇題，5-8題為多項(xiàng)選擇題）1、中國大陸目前主要有所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)。其中，(C)屬于自物權(quán)，其余屬于他物權(quán)。

A、使用權(quán)B、抵押權(quán)C、所有權(quán)D、租賃權(quán)

2、商業(yè)用地房地產(chǎn)位置的優(yōu)劣主要取決于(D)。

A、周圍環(huán)境狀況、安寧程度B、位置有利于原料和產(chǎn)品的運(yùn)輸

C、交通是否便捷及離市中心的遠(yuǎn)近D、繁華程度、臨街狀況

3、人口密度高的地區(qū)，房地產(chǎn)價(jià)格一定會(huì)趨高。(B)

A、對B、錯(cuò)

4、在市場經(jīng)濟(jì)中，(C)是最普遍、最廣泛應(yīng)用的一種分配方式。

A、抽簽B、計(jì)劃C、價(jià)格D、禮讓

5、房地產(chǎn)具有易受限制性，政府對房地產(chǎn)的限制通常通過(ABCD)來實(shí)現(xiàn)。

A、充公權(quán)B、管制權(quán)C、征稅權(quán)D、征收權(quán)

6、房地產(chǎn)之所以有價(jià)格，其前提條件是（ABD）

A、房地產(chǎn)的有用性；B、房地產(chǎn)的稀缺性；

C、房地產(chǎn)的有效供給；D、房地產(chǎn)的有效需求。

7、從土地使用管制來看，世界上幾乎所有的國家和地區(qū)對土地使用都有或多或少的限制。對于房地產(chǎn)估價(jià)來說，有意義的土地使用管制主要包括(ACD)。

A、城市規(guī)劃B、險(xiǎn)情危害的相鄰關(guān)系

C、農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地D、耕地轉(zhuǎn)為非耕地

8、影響房地產(chǎn)價(jià)格的行政因素，是指那些影響房地產(chǎn)價(jià)格的制度、政策、法律法規(guī)、行政行為等方面的因素，主要有(ABCD)。

A、房地產(chǎn)制度、房地產(chǎn)價(jià)格政策、特殊政策B、行政隸屬變更、城市發(fā)展戰(zhàn)略

C、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃D、稅收政策、交通管制

第3章房地產(chǎn)估價(jià)原則和程序練習(xí)題一、名詞解釋1．最高最佳原則2．替代原則3．估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則答題要點(diǎn)：最高最佳原則：最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對象的最高最佳使用為前提進(jìn)行。最高最佳使用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價(jià)對象的價(jià)值達(dá)到最大的一種最可能的使用?？梢?，最高最佳使用必須符合4個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：(1)法律上許可，(2)技術(shù)上可能，(3)經(jīng)濟(jì)上可行，(4)價(jià)值最大化。最高最佳使用具體包括3個(gè)方面：(1)最佳用途；(2)最佳規(guī)模；(3)最佳集約度。替代原則：替代原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。類似房地產(chǎn)是指與估價(jià)對象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價(jià)對象相同或相近的房地產(chǎn)。同一供求范圍是指與估價(jià)對象具有替代關(guān)系，價(jià)格會(huì)相互影響的房地產(chǎn)所處的區(qū)域范圍。

3．估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則：估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。確立估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則的意義在于：估價(jià)時(shí)點(diǎn)是評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的時(shí)間點(diǎn)，例如，運(yùn)用比較法評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，如果選用的可比實(shí)例的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同(通常都是這種情況)，就需要把可比實(shí)例的成交價(jià)格調(diào)整到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上，如此，可比實(shí)例的成交價(jià)格才能作為估價(jià)對象的價(jià)格。在房地產(chǎn)估價(jià)上堅(jiān)持估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，還具有更為重要的意義：1)估價(jià)時(shí)點(diǎn)明確了估價(jià)的責(zé)任界限。2)估價(jià)時(shí)點(diǎn)是確定建筑物折舊、批租土地剩余使用年限、土地增值稅等的標(biāo)準(zhǔn)。二、問答題1、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格不是只受市場供求因素影響嗎？答題要點(diǎn)：不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格不是只受市場供求因素影響，還受到自身?xiàng)l件、環(huán)境因素、人口因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、行政因素、心理因素、國際因素、其他因素等。（略）土地的承載力大是不是意味著地價(jià)就高？答題要點(diǎn)：地基（工程地質(zhì)）狀況是指地基的承載力和穩(wěn)定性，地下水位和水質(zhì)，有無不良地質(zhì)現(xiàn)象等。地基承載力是指土地可負(fù)荷物品的能力，特別是指在保證地基穩(wěn)定的條件下，建筑物的沉降量不超過允許值的地基承載能力。不同的土地，有不同的承載力。對建設(shè)用地，特別是城市建設(shè)用地來說，地基（工程地質(zhì)）狀況對地價(jià)的影響較大，尤其是在現(xiàn)代城市建設(shè)向高層化發(fā)展的情況下。對于建設(shè)用地來說，一般情況下，地質(zhì)堅(jiān)實(shí)，承載力較大，有利于建筑使用，地價(jià)就高；反之，地價(jià)則低。三、單項(xiàng)選擇題1、考慮影響房地產(chǎn)需求量的其他非價(jià)格因素，當(dāng)消費(fèi)者的收入水平提高時(shí)（

）

A．價(jià)格和需求量同步增長

B.

價(jià)格減少和需求量增長

C.

價(jià)格增長和需求量減少

D.

價(jià)格和需求量同步減少

標(biāo)準(zhǔn)答案：A

2、拍賣價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格、協(xié)議價(jià)格三者之間的關(guān)系在正常情況下為（

）

A、拍賣價(jià)格＞招標(biāo)價(jià)格＞協(xié)議價(jià)格；

B、拍賣價(jià)格＞協(xié)議價(jià)格＞招標(biāo)價(jià)格；

C、招標(biāo)價(jià)格＞拍賣價(jià)格＞協(xié)議價(jià)格；

D、招標(biāo)價(jià)格＞協(xié)議價(jià)格＞拍賣價(jià)格。

答案：A

3、現(xiàn)貨房地產(chǎn)與期貨房地產(chǎn)估價(jià)的不同點(diǎn)是（

）

A、估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同；

B、交易日期不同；

C、估價(jià)目的不同；

D、估價(jià)對象的狀況不同。

答案：D4、現(xiàn)有甲、乙、丙三塊地，土地單價(jià)分別是：甲為1000元/平方米，乙為800元/平方米，丙為500元/平方米，其容積率分別為6、4、2。如此三塊地其他條件完全相同，則明智的買者應(yīng)購買（

）

A、甲；

B、乙；

C、丙；

D、無法確定。

答案：A5、房地產(chǎn)的供給增加，需求不變，其價(jià)格會(huì)（

）

A、上升；

B、下降；

C、維持不變；

D、升降難定。

答案：B

6、某套建筑面積100平方米、每平方米建筑面積3000元的住房，總價(jià)30萬元。如果實(shí)際單價(jià)為2928元/平方米，年折現(xiàn)率為5%，則實(shí)際交易中的付款方式為（

）

A、在成交日期時(shí)一次付清，給予5%的優(yōu)惠；

B、從成交日期起分期付清，首付10萬元，余款每隔半年支付10萬元，一年付清；

C、一年后付清；

D、以抵押方式支付，首付5萬元，余款在10年內(nèi)以抵押方式支付。

答案：B7、估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估計(jì)對象為歷史狀況下的情形，多出現(xiàn)在(A)中。

A、房地產(chǎn)損害賠償案件B、房地產(chǎn)糾紛案件C、房地產(chǎn)預(yù)售D、房地產(chǎn)預(yù)測

8、在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，一般以實(shí)地查勘之日作為估價(jià)時(shí)點(diǎn)，但在某些情況下要對過去或未來某個(gè)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。估價(jià)時(shí)點(diǎn)究竟是現(xiàn)在，還是過去或未來，是由估價(jià)目的決定的。所以，估價(jià)時(shí)點(diǎn)也不是委托人或估價(jià)人員可以確定的，而是要根據(jù)估價(jià)選取的方法來確定。(B)

A、對B、錯(cuò)9、估價(jià)機(jī)構(gòu)接受估價(jià)委托后，由于業(yè)務(wù)繁忙，可以適當(dāng)轉(zhuǎn)讓部分受托的估價(jià)業(yè)務(wù)，但要明確合適的人員負(fù)責(zé)該估價(jià)項(xiàng)目。(B)

A、對B、錯(cuò)

10、最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對象的無條件的最高最佳使用為前提進(jìn)行。(B)

A、對B、錯(cuò)

11、對于估價(jià)對象為已經(jīng)消失了的房地產(chǎn)，由于實(shí)地查勘的意義不大，所以不需要對估價(jià)對象原址進(jìn)行調(diào)查了解。(B)

A、對B、錯(cuò)

四、多項(xiàng)選擇題1、房地產(chǎn)價(jià)格具有下列(

)特征。

A.房地產(chǎn)價(jià)格既可用價(jià)格表示，也可用租金表示B.房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格

C.房地產(chǎn)價(jià)格是長期考慮下形成的D.房地產(chǎn)價(jià)格是由估價(jià)師通過嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目茖W(xué)計(jì)算形成的

答案：ABC2、房地產(chǎn)之所以有價(jià)格，其前提條件是（）

A、房地產(chǎn)的有用性B、房地產(chǎn)的稀缺性C、房地產(chǎn)的有效供給D、房地產(chǎn)的有效需求。

答案：ABD

3、房地產(chǎn)環(huán)境條件不包括(

)

A.城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展條件

B.房地產(chǎn)開發(fā)情況

C.建筑物保養(yǎng)

D.城市社會(huì)發(fā)展水平

E.房地產(chǎn)業(yè)稅收政策答案：ADE4、房地產(chǎn)價(jià)格與一般物價(jià)相同之處在于(

)

A.

用貨幣表示

B.

受供求關(guān)系影響C.

按質(zhì)論價(jià)

D．生產(chǎn)成本相同

答案：ABC5、估價(jià)人員在拆遷估價(jià)中可按下列(ABCD)來把握被拆遷房屋的性質(zhì)和面積。

A、一般以被拆遷房屋的權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)

B、地方對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定

C、拆遷人與被拆遷人協(xié)商一致后，可以依據(jù)協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估

D、在對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積不能協(xié)商一致時(shí)，拆遷人或被拆遷人應(yīng)當(dāng)申請有關(guān)部門或機(jī)構(gòu)確認(rèn)或測算6、從土地使用管制來看，世界上幾乎所有的國家和地區(qū)對土地使用都有或多或少的限制。對于房地產(chǎn)估價(jià)來說，有意義的土地使用管制主要包括(ACD)。

A、城市規(guī)劃B、險(xiǎn)情危害的相鄰關(guān)系C、農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地D、耕地轉(zhuǎn)為非耕地

7、城市規(guī)劃限制條件可通過下列(ABCD)文件了解到。

A、規(guī)劃要點(diǎn)、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書B、審定設(shè)計(jì)方案通知書

C、建設(shè)用地規(guī)劃許可證D、建設(shè)工程規(guī)劃許可證

8、在明確了估價(jià)基本事項(xiàng)的基礎(chǔ)上，應(yīng)對估價(jià)項(xiàng)目進(jìn)行初步分析，擬定估價(jià)作業(yè)方案。估價(jià)作業(yè)方案的內(nèi)容主要包括(ABCD)。

A、擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法B、擬調(diào)查搜集的資料及其來源渠道

C、預(yù)計(jì)所需的時(shí)間、人力、經(jīng)費(fèi)D、估價(jià)作業(yè)步驟和時(shí)間進(jìn)度安排

9、在估價(jià)中要特別注意下列(BCD)之間的內(nèi)在聯(lián)系。

A、估價(jià)方法B、估價(jià)目的C、估價(jià)時(shí)點(diǎn)D、估價(jià)對象狀況

第4章市場法練習(xí)題一、名詞解釋1．市場法2．類似房地產(chǎn)答題要點(diǎn)：市場法：市場法又稱市場比較法、比較法，交易實(shí)例比較法，買賣實(shí)例比較法，市場資料比較法，現(xiàn)行市價(jià)法等。將估價(jià)對象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚驼{(diào)整，以此求取估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。類似房地產(chǎn)：類似房地產(chǎn)主要是指在用途、建筑結(jié)構(gòu)、所在地區(qū)等方面，與待估房地產(chǎn)相似。換句話說，待估房地產(chǎn)提供的服務(wù)、效用可以由類似房地產(chǎn)代替。但類似房地產(chǎn)與待估房地產(chǎn)之間只能具備一般可比性。二、問答題1、怎樣綜合各比較實(shí)例的修正價(jià)格？答題要點(diǎn)：

求取比準(zhǔn)價(jià)格即綜合修正結(jié)果，最終確定估價(jià)額。采用百分率法、差額法和回歸分析法。每項(xiàng)修正對可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整不得超過20%，綜合調(diào)整不得超過30%。

將多個(gè)可比實(shí)例對應(yīng)的比準(zhǔn)價(jià)格綜合成一個(gè)最終比準(zhǔn)價(jià)格的方法每個(gè)可比實(shí)例的成交價(jià)格經(jīng)過上述各項(xiàng)修正、調(diào)整之后，都會(huì)相應(yīng)地得到一個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格。例如有5個(gè)可比實(shí)例，經(jīng)過各項(xiàng)修正、調(diào)整之后會(huì)得到5個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格。但這些比準(zhǔn)價(jià)格可能是不相同的，最后需要將它們綜合成一個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格，以此作為市場法的測算結(jié)果。從理論上講，綜合的方法主要有3種：①平均數(shù)；②中位數(shù)；③眾數(shù)。如何選擇比較實(shí)例？答題要點(diǎn)：選取可比實(shí)例的基本要求是：①可比實(shí)例應(yīng)是估價(jià)對象的類似房地產(chǎn)；②可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近；③可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合；④可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)為正常價(jià)格或能夠修正為正常價(jià)格。

在實(shí)際選取可比實(shí)例時(shí)，上述四個(gè)方面可具體化為下列幾點(diǎn)：

(1)可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對象處在同一地區(qū)或是處于同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)。

(2)可比實(shí)例的用途應(yīng)與估價(jià)對象的用途相同。①居住；②面業(yè)；③辦公；旅旅館；⑤工業(yè)；⑥農(nóng)業(yè)等。注意用途的合法性；業(yè)態(tài)的相似性；利用的合法性。

(3)可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對象的規(guī)模相當(dāng)。選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對象規(guī)模的0．5—2范圍內(nèi)，即：

0.5≤可比實(shí)例規(guī)模/估價(jià)實(shí)例規(guī)?！?

(4)可比實(shí)例的檔次應(yīng)與估價(jià)對象的檔次相當(dāng)。

(5)可比實(shí)例的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與估價(jià)對象的建筑結(jié)構(gòu)相同。①鋼結(jié)構(gòu)；②鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；③磚混結(jié)構(gòu)；④磚木結(jié)構(gòu)；⑤簡易結(jié)構(gòu)。

(6)可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價(jià)對象的權(quán)利性質(zhì)相同（經(jīng)濟(jì)適用房與商品房，劃撥與拍賣、協(xié)議出讓土地使用權(quán)等）。

(7)可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近（一般在一年以內(nèi)）。這里的“接近”是相對而言的：如果房地產(chǎn)市場比較平穩(wěn)，則較早之前發(fā)生的交易實(shí)例可能仍然有參考價(jià)值，也可以被選作可比實(shí)例；但如果房地產(chǎn)市場變化快，則此期限應(yīng)縮短，可能只有近期發(fā)生的交易實(shí)例才有說服力。一般認(rèn)為，交易實(shí)例的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相隔一年以上的不宜采用，因?yàn)殡y以對其進(jìn)行交易日期調(diào)整。有時(shí)即使進(jìn)行交易日期調(diào)整，可能會(huì)出現(xiàn)較大的偏差。

(8)可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合（抵押、租賃、買賣、征用等）。

(9)可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)是正常成交價(jià)格或能夠修正為正常成交價(jià)格。

一般要求選取3個(gè)以上(含3個(gè))、10個(gè)以下(含10個(gè))的可比實(shí)例即可。如何建立價(jià)格比較基礎(chǔ)？答題要點(diǎn)：建立價(jià)格可比基礎(chǔ)包括：①統(tǒng)一付款方式；②統(tǒng)一采用單價(jià)；③統(tǒng)一幣種和貨幣單位；④統(tǒng)一面積內(nèi)涵；⑤統(tǒng)一面積單位。（略）。運(yùn)用市場比較法要作哪些修正？修正后的價(jià)格如何計(jì)算？答題要點(diǎn)：運(yùn)用市場比較法要作如下修正：進(jìn)行交易情況修正；進(jìn)行交易日期修正；進(jìn)行區(qū)域因素修正；進(jìn)行個(gè)別因素修正。某一比較實(shí)例的修正價(jià)格=某一比較實(shí)例成交價(jià)×交易情況修正比例×交易日期修正比例×區(qū)域因素修正比例×個(gè)別因素修正比例。（略）。三、選擇題（1-7為單選題，8-9為多選題）

1、下列()情況會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)的價(jià)格偏高。

A、政府協(xié)議出讓土地B、購買相鄰房地產(chǎn)C、賣方不了解行情D、設(shè)立抵押的房地產(chǎn)

2、某建筑物的建筑面積5000m2，坐落的土地面積為2000m2，土地價(jià)格為1500元／m2，用成本法估算出的該建筑物的重置價(jià)格為1600元／m2，市場上該類房地產(chǎn)的正常房地價(jià)格為1800元／m2，則該建筑物的價(jià)格為()元／m2。

A、1000B、1100C、1200D、1300

3、市場比較法中，采用間接比較對可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行個(gè)別因素修正，其中可比實(shí)例的個(gè)別因素優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)個(gè)別因素得103分，估價(jià)對象的個(gè)別因素劣于標(biāo)準(zhǔn)個(gè)別因素得98分，則個(gè)別因素修正系數(shù)為()。

A、1．05B、0．98C、0．95D、1．03

4、比準(zhǔn)價(jià)格是一種()。

A、理論價(jià)格B、公平價(jià)格C、市場價(jià)格D、評(píng)估價(jià)格5、直接比較修正一般是采用()的方法，以估價(jià)對象的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況與它逐項(xiàng)比較。

A、評(píng)選B、評(píng)定C、評(píng)分D、評(píng)價(jià)

6、為評(píng)估某宗房地產(chǎn)2002年10月13日的價(jià)格，選取了可比實(shí)例甲。其成交價(jià)格為3000元／m2，成交日期為2001年11月13日。經(jīng)調(diào)查獲知2001年6月至2002年10月該類房地產(chǎn)的價(jià)格平均每月比上月上漲1％。對可比實(shí)例甲進(jìn)行交易日期修正后的價(jià)格為()元／m2。

A、3314B、3347C、3380D、3033

7、甲土地的樓面地價(jià)為2000元／m2，建筑容積率為5，乙土地的樓面地價(jià)為1500元／m2，建筑容積率為7，若兩塊土地的面積等其他條件相同，則()的總價(jià)多。

A、甲B、乙C、甲、乙一樣多D、無法比較

8、市場法中實(shí)物狀況修正的內(nèi)容包括()等項(xiàng)。

A、容積率B、面積大小C、建筑結(jié)構(gòu)D、工程質(zhì)量

9、交易日期修正的具體方法為()。

A、價(jià)格指數(shù)B、價(jià)格變動(dòng)率C、時(shí)間序列分析D、價(jià)格可變系數(shù)參考答案:1、B2、C3、C4、D5、C6、B7、B8、BCD9、ABC四、案例分析題（一）估價(jià)對象為某三星級(jí)賓館，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥商業(yè)用地

1、業(yè)主委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該賓館的抵押價(jià)值。下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的表述中，正確的是（）

A、抵押期限內(nèi)房地產(chǎn)市場變動(dòng)造成市場價(jià)值下降形成預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。

B、抵押期限內(nèi)房地產(chǎn)不當(dāng)使用造成市場價(jià)值減損形成適宜性風(fēng)險(xiǎn)

C、抵押人不能履行債務(wù)時(shí)，因處置抵押物的強(qiáng)制性等造成房地產(chǎn)價(jià)形成耗損風(fēng)險(xiǎn)

D、選用估價(jià)方法不恰當(dāng)形成適宜性風(fēng)險(xiǎn)答案：A提示：抵押期限內(nèi)房地產(chǎn)不當(dāng)使用造成市場價(jià)值減損形成耗損風(fēng)險(xiǎn)。抵押人不能履行債務(wù)時(shí)，因處置抵押物的強(qiáng)制性等造成市場變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。如果該賓館的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)能客觀反映同類賓館的客觀經(jīng)營狀況和經(jīng)營收益，則在運(yùn)用收益法評(píng)估該賓館的價(jià)值時(shí)（）

A、該賓館財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的當(dāng)年凈利潤可視作年凈收益

B、按當(dāng)?shù)赝愘e館的正常經(jīng)營利潤水平核算得到的該賓館的年利潤可視作年凈收益

C、鈣賓館財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的年凈利潤減當(dāng)?shù)赝愘e館的正常商業(yè)利潤可視作年凈收益

D、根據(jù)該賓館財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的年總利潤、建筑物折舊和財(cái)務(wù)費(fèi)用，并考慮未來變動(dòng)情況，扣減當(dāng)?shù)赝愘e館的正常商業(yè)利潤后的所得可視作年凈收益答案：D3、若采用成本法估價(jià)，下列表述中不正確的是（）

A、應(yīng)對房屋建筑物、房屋裝修部分分別計(jì)算折舊

B、無論是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計(jì)算利息

C、在估價(jià)測算過程中土地取得成本應(yīng)包括補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金

D、在最終積算價(jià)值中應(yīng)扣減需補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金答案：C4、假如以投保火災(zāi)險(xiǎn)為估價(jià)目的評(píng)估該賓館的保險(xiǎn)價(jià)值，估價(jià)結(jié)果味3500萬元，則（）

A、3500萬元是該賓館的公開市場價(jià)值

B、3500萬元是該賓館房地產(chǎn)的公開市場價(jià)值

C、3500萬元是保險(xiǎn)事故發(fā)生后的損失價(jià)值

D、投保時(shí)，保險(xiǎn)金額不能超過3500萬元答案：D(二)某商品住宅小區(qū)內(nèi)臨小區(qū)外道路的部分綠地因擴(kuò)展城市道路而被占用，該商品住宅小區(qū)居民向房地產(chǎn)估價(jià)師咨詢房地產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)情況。

5、若房地產(chǎn)估價(jià)師認(rèn)為該住宅小區(qū)房地產(chǎn)整體價(jià)值發(fā)生減損，其主要原因是（）

A、道路擴(kuò)寬后，交通發(fā)生變化

B、綠地率發(fā)生變化

C、公共配套設(shè)施發(fā)生變化

D、土地形狀發(fā)生變化答案：B6、若房地產(chǎn)估價(jià)師認(rèn)為該住宅小區(qū)房地產(chǎn)整體價(jià)值增值，其主要原因是（）

A、噪聲和污染程度發(fā)生變化

B、土地形狀發(fā)生變化

C、人口密度發(fā)生變化

D、出行便捷程度發(fā)生變化答案：D7、房地產(chǎn)估價(jià)師認(rèn)為測算房地產(chǎn)價(jià)值變化額度的正確思路是（）

A、由于住宅小區(qū)用地條件發(fā)生變化，按住宅用地采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法計(jì)算價(jià)值變化額度

B、以減少的綠地的建設(shè)成本費(fèi)用作為價(jià)值變化額度

C、用市場法分別測算出城市道路擴(kuò)展后房地產(chǎn)的價(jià)值，相減得出房地產(chǎn)價(jià)值變化額度

D、用路線法測算臨街距離引起的房屋價(jià)值變化得出房地產(chǎn)價(jià)值變化額外負(fù)擔(dān)度答案：C某工廠有甲、乙兩個(gè)廠區(qū)，當(dāng)初兩個(gè)廠區(qū)的土地均勻劃撥方式取得。其中甲廠區(qū)在于20世紀(jì)90年代已經(jīng)補(bǔ)交了土地使用權(quán)出讓金，辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)?，F(xiàn)在甲廠區(qū)為危險(xiǎn)房，乙廠區(qū)為嚴(yán)重?fù)p壞房，房地主行政主管部門已通知工廠停止使用。該工廠為了生存和發(fā)展，決定轉(zhuǎn)讓甲廠區(qū)、抵押乙廠區(qū)房地產(chǎn)，用籌得的資金在乙廠區(qū)經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后重新建造廠房。現(xiàn)請某估價(jià)機(jī)構(gòu)同時(shí)對兩廠區(qū)進(jìn)行估價(jià)。

8、針對以上情況，在估價(jià)時(shí)最恰當(dāng)?shù)淖龇ㄊ牵ǎ?/p>

A、將兩個(gè)廠區(qū)視為一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目一起估價(jià)，出具一份估價(jià)報(bào)告

B、將兩個(gè)廠區(qū)視為兩個(gè)估價(jià)項(xiàng)目分別估價(jià)，每個(gè)項(xiàng)目出具一份估價(jià)報(bào)告

C、兩個(gè)廠區(qū)分別估價(jià)，出具一份估價(jià)報(bào)告

D、視委托人要求進(jìn)行估價(jià)并出具估價(jià)報(bào)告答案：B委托人要求估價(jià)機(jī)構(gòu)按照委托人的估價(jià)目的對甲、乙兩個(gè)廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)機(jī)構(gòu)認(rèn)為（）

A．可以按委托人要求對兩個(gè)廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)

B．只能對兩個(gè)廠區(qū)的土地進(jìn)行估價(jià)

C．可以對甲廠區(qū)的土地、乙廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)

D．可以對乙廠區(qū)的土地、甲廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)答案：A

10．對乙廠區(qū)的土地估價(jià)的思路應(yīng)當(dāng)是（）

A．按出讓土地使用權(quán)評(píng)估其公開市場價(jià)值

B．按出讓土地使用權(quán)評(píng)估其市場價(jià)值，再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金

C．用成本法估算土地公開市場價(jià)值，再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金

D．用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)、先估算其改造完成后的價(jià)值，再減去開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤和投資者購買待開發(fā)土地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)答案：B五、計(jì)算題1、為評(píng)估某宗房地產(chǎn)的正常市場價(jià)格，選取了A、B、C三宗類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C成交價(jià)格5000元／平方米4800元／平方米5300元／平方米成交日期2002年1月1日2002年4月1日2002年8月1日交易情況+2%+3%－2%房地產(chǎn)狀況－2%－6%+4%該類房地產(chǎn)的市場價(jià)格從2002年1月1日至2002年6月1日平均每月比上月上升0.3%，以后平均每月比上月上升0.1%。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該房地產(chǎn)2002年9月1日的正常市場價(jià)格。答題要點(diǎn)：比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)

①可比實(shí)例A比準(zhǔn)價(jià)格=5000×(100/102)×(1+0.3%)5×(1+0.1%)2×(100/98)②可比實(shí)例B比準(zhǔn)價(jià)格=4800×(100/103)×(1+0.3%)2×(1+0.1%)2×(100/94)③可比實(shí)例C比準(zhǔn)價(jià)格=5300×(100/102)×(1+0.1%)×(100/104)

估算該房地產(chǎn)2002年9月1日的正常市場價(jià)格=(①+②+③)/3

第5章收益法練習(xí)題一、名詞解釋1．收益法2．土地殘余法答題要點(diǎn)：1．收益法：收益法又稱收益資本化法、收益還原法、收入資本化法、投資法，是預(yù)測估價(jià)對象的未來收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值，以此求取估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期收益能力為導(dǎo)向求取估價(jià)對象的價(jià)值。2．土地殘余法：土地殘余法是殘余估價(jià)法（土地和建筑物殘余法）的一種方法：用收益法評(píng)估房地產(chǎn)整體價(jià)值時(shí)，不宜分別估算出土地和建筑物的價(jià)值后再進(jìn)行簡單的加總。但如果知道了房地整體價(jià)值后，為了分離出土地或建筑物的價(jià)值，可利用求出的土地或建筑的凈收益余值求取。土地剩余技術(shù)。VL=（Ao－VB×RB）/

RL，其中：Ao土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益，VL表示土地價(jià)值，VB建筑物價(jià)值，RL表示土地的資本化率，RB表示建筑物的資本化率。土地剩余技術(shù)在土地難以采用其他方法估價(jià)時(shí)，是有效的方法二、問答題1、如何理解折現(xiàn)與資本化的關(guān)系？為什么說收益法的實(shí)質(zhì)是純收益的資本化？答題要點(diǎn)：本質(zhì)是相同的。資本化率用于永續(xù)年金的折現(xiàn),評(píng)估中對回報(bào)率的計(jì)算,應(yīng)等于收益與價(jià)值的比率；折現(xiàn)率用于普通年金的折現(xiàn),應(yīng)等于類似風(fēng)險(xiǎn)投資的預(yù)期報(bào)酬率+安全利率+通貨膨脹率或資本化率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。殘余收益法、購買年法以及收益分析法在估價(jià)實(shí)務(wù)中有何現(xiàn)實(shí)意義？答題要點(diǎn)：殘余收益法包括土地剩余技術(shù)和建筑物剩余技術(shù)。在土地難以采用其他方法估價(jià)時(shí)，是有效的方法。另外，在需要對附有舊建筑物的土地進(jìn)行估價(jià)時(shí)，雖然采用比較法求得設(shè)想該舊建筑物不存在時(shí)的空地價(jià)值，但對于因附有舊建筑物而導(dǎo)致的土地價(jià)值降低應(yīng)減價(jià)多少，比較法通常難以解決，這時(shí)如果運(yùn)用土地剩余技術(shù)便可以求得。建筑物剩余技術(shù)對于檢驗(yàn)建筑物相對于土地是否過大或過小很有用處。此外，它還可以用來估計(jì)建筑物的折舊，即將建筑物的重新購建價(jià)格減去運(yùn)用建筑物剩余技術(shù)求取的建筑物價(jià)值。購買年法的意義在于：簡捷、快速；認(rèn)識(shí)國家與國家或者地區(qū)與地區(qū)之間的社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況；檢驗(yàn)還原利率的選取是否準(zhǔn)確。我國不存在對于同一地區(qū)具有一般意義的購買年，此法具有參考意義。收益分析法適用于評(píng)估經(jīng)營性房地產(chǎn)。常用分析公式：收益租金=折舊后的純收益+有關(guān)的租賃費(fèi)用。3、在純收益變化時(shí)，收益還原法又將如何變化？答題要點(diǎn)：凈收益在未來的前若干年有變化的公式具體有兩種情況：一是收益年限為有限年，二是收益年限為無限年。凈收益按一定數(shù)額（按等差級(jí)數(shù)遞減）遞減的公式。凈收益按一定數(shù)額遞增的公式具體有兩種情況：一是收益年限為有限年，二是收益年限為無限年。凈收益按一定比率遞增的公式具體有兩種情況：一是收益年限為有限年，二是收益年限為無限年。

凈收益按一定比率遞減的公式具體有兩種情況：一是收益年限為有限年，二是收益年限為無限年。（公式略，見教材）三、選擇題（1-3為單選題，4-5為多選題）

1、在計(jì)算凈收益時(shí)，潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營費(fèi)用、凈收益通常以年度計(jì)，并假設(shè)在年末發(fā)生。()

A、對B、錯(cuò)

2、某酒店已知可以在未來30年內(nèi)取得豐厚收益，經(jīng)計(jì)算未來3年收益分別為93萬元、100萬元、120萬元，從第4年到第30年的凈收益會(huì)穩(wěn)定在130萬元左右，在該區(qū)域酒店類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為12％，則此宗估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格為()萬元。

A、992．06B、983．10C、1080D、852

3、某一廠房建成后5年被改造為超級(jí)市場，并補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為50年，則計(jì)算該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為()年。

A、40B、42C、45D、504、對于報(bào)酬資本化法最一般的公式，下列說法正確的有()。

A、是收益還原法的原理公式，主要用于理論分析

B、實(shí)際估價(jià)中，一般假設(shè)報(bào)酬率長期維持不變

C、報(bào)酬資本化法公式均是假設(shè)凈收益相對于估價(jià)時(shí)點(diǎn)發(fā)生在期末

D、凈收益、報(bào)酬率、收益期限的單位要一致，通常為年，也可以是月、季等

5、收益性房地產(chǎn)的價(jià)值就是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，價(jià)值的高低主要取決于()。

A、未來凈收益的大小B、獲得凈收益的可靠性

C、獲得凈收益期限的長短D、獲得凈收益預(yù)期

參考答案:1、A2、B3、C4、ABCD5、ABC四、案例分析題（一）估價(jià)對象為某三星級(jí)賓館，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥商業(yè)用地

1、業(yè)主委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該賓館的抵押價(jià)值。下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的表述中，正確的是（）

A、抵押期限內(nèi)房地產(chǎn)市場變動(dòng)造成市場價(jià)值下降形成預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。

B、抵押期限內(nèi)房地產(chǎn)不當(dāng)使用造成市場價(jià)值減損形成適宜性風(fēng)險(xiǎn)

C、抵押人不能履行債務(wù)時(shí)，因處置抵押物的強(qiáng)制性等造成房地產(chǎn)價(jià)形成耗損風(fēng)險(xiǎn)

D、選用估價(jià)方法不恰當(dāng)形成適宜性風(fēng)險(xiǎn)答案：A

2、如果該賓館的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)能客觀反映同類賓館的客觀經(jīng)營狀況和經(jīng)營收益，則在運(yùn)用收益法評(píng)估該賓館的價(jià)值時(shí)（）

A、該賓館財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的當(dāng)年凈利潤可視作年凈收益

B、按當(dāng)?shù)赝愘e館的正常經(jīng)營利潤水平核算得到的該賓館的年利潤可視作年凈收益

C、該賓館財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的年凈利潤減當(dāng)?shù)赝愘e館的正常商業(yè)利潤可視作年凈收益

D、根據(jù)該賓館財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的年總利潤、建筑物折舊和財(cái)務(wù)費(fèi)用，并考慮未來變動(dòng)情況，扣減當(dāng)?shù)赝愘e館的正常商業(yè)利潤后的所得可視作年凈收益答案：D

3、若采用成本法估價(jià)，下列表述中不正確的是（）

A、應(yīng)對房屋建筑物、房屋裝修部分分別計(jì)算折舊

B、無論是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計(jì)算利息

C、在估價(jià)測算過程中土地取得成本應(yīng)包括補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金

D、在最終積算價(jià)值中應(yīng)扣減需補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金答案：C

4、假如以投?；馂?zāi)險(xiǎn)為估價(jià)目的評(píng)估該賓館的保險(xiǎn)價(jià)值，估價(jià)結(jié)果味3500萬元，則（）

A、3500萬元是該賓館的公開市場價(jià)值

B、3500萬元是該賓館房地產(chǎn)的公開市場價(jià)值

C、3500萬元是保險(xiǎn)事故發(fā)生后的損失價(jià)值

D、投保時(shí)，保險(xiǎn)金額不能超過3500萬元答案：D

(二)某商品住宅小區(qū)內(nèi)臨小區(qū)外道路的部分綠地因擴(kuò)展城市道路而被占用，該商品住宅小區(qū)居民向房地產(chǎn)估價(jià)師咨詢房地產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)情況。

5、若房地產(chǎn)估價(jià)師認(rèn)為該住宅小區(qū)房地產(chǎn)整體價(jià)值發(fā)生減損，其主要原因是（）

A、道路擴(kuò)寬后，交通發(fā)生變化

B、綠地率發(fā)生變化

C、公共配套設(shè)施發(fā)生變化

D、土地形狀發(fā)生變化答案：B若房地產(chǎn)估價(jià)師認(rèn)為該住宅小區(qū)房地產(chǎn)整體價(jià)值增值，其主要原因是（）

A、噪聲和污染程度發(fā)生變化

B、土地形狀發(fā)生變化

C、人口密度發(fā)生變化

D、出行便捷程度發(fā)生變化答案：D

7、房地產(chǎn)估價(jià)師認(rèn)為測算房地產(chǎn)價(jià)值變化額度的正確思路是（）

A、由于住宅小區(qū)用地條件發(fā)生變化，按住宅用地采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法計(jì)算價(jià)值變化額度

B、以減少的綠地的建設(shè)成本費(fèi)用作為價(jià)值變化額度

C、用市場法分別測算出城市道路擴(kuò)展后房地產(chǎn)的價(jià)值，相減得出房地產(chǎn)價(jià)值變化額度

D、用路線法測算臨街距離引起的房屋價(jià)值變化得出房地產(chǎn)價(jià)值變化額外負(fù)擔(dān)度答案：C

（三）某工廠有甲、乙兩個(gè)廠區(qū)，當(dāng)初兩個(gè)廠區(qū)的土地均勻劃撥方式取得。其中甲廠區(qū)在于20世紀(jì)90年代已經(jīng)補(bǔ)交了土地使用權(quán)出讓金，辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)。現(xiàn)在甲廠區(qū)為危險(xiǎn)房，乙廠區(qū)為嚴(yán)重?fù)p壞房，房地主行政主管部門已通知工廠停止使用。該工廠為了生存和發(fā)展，決定轉(zhuǎn)讓甲廠區(qū)、抵押乙廠區(qū)房地產(chǎn)，用籌得的資金在乙廠區(qū)經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后重新建造廠房?，F(xiàn)請某估價(jià)機(jī)構(gòu)同時(shí)對兩廠區(qū)進(jìn)行估價(jià)。

8、針對以上情況，在估價(jià)時(shí)最恰當(dāng)?shù)淖龇ㄊ牵ǎ?/p>

A、將兩個(gè)廠區(qū)視為一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目一起估價(jià)，出具一份估價(jià)報(bào)告

B、將兩個(gè)廠區(qū)視為兩個(gè)估價(jià)項(xiàng)目分別估價(jià)，每個(gè)項(xiàng)目出具一份估價(jià)報(bào)告

C、兩個(gè)廠區(qū)分別估價(jià)，出具一份估價(jià)報(bào)告

D、視委托人要求進(jìn)行估價(jià)并出具估價(jià)報(bào)告答案：B

9．委托人要求估價(jià)機(jī)構(gòu)按照委托人的估價(jià)目的對甲、乙兩個(gè)廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)機(jī)構(gòu)認(rèn)為（）

A．可以按委托人要求對兩個(gè)廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)

B．只能對兩個(gè)廠區(qū)的土地進(jìn)行估價(jià)

C．可以對甲廠區(qū)的土地、乙廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)

D．可以對乙廠區(qū)的土地、甲廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)答案：A

10．對乙廠區(qū)的土地估價(jià)的思路應(yīng)當(dāng)是（）

A．按出讓土地使用權(quán)評(píng)估其公開市場價(jià)值

B．按出讓土地使用權(quán)評(píng)估其市場價(jià)值，再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金

C．用成本法估算土地公開市場價(jià)值，再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金

D．用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)、先估算其改造完成后的價(jià)值，再減去開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤和投資者購買待開發(fā)土地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)答案：B五、計(jì)算題1、有一宗土地，出讓年期為50年，資本化率為10%，預(yù)計(jì)未來前5年的凈收益分別為15萬元、16萬元、18萬元、15萬元、20萬元，第6年開始凈收益大約可以穩(wěn)定在25萬元左右，試評(píng)估該宗土地的收益價(jià)值。（答案：216.1萬元）答題要點(diǎn)：[解]該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格計(jì)算如下：

tV=∑Ai/（1+Y）i+A[1-1/(1+Y)n-t]/Y(1+Y)ti=1=15/(1+10%)+16/(1+10%)2+18/(1+10%)3+15/(1+10%)4+20/(1+10%)5+25/10%*(1+10%)5*[1-1/(1+10%)50-5]＝216.1(萬元)

2、有一宗房地產(chǎn)，2003年的凈收益為50萬元，資本化率為5%，若：（1）未來各年的凈收益將在上一年的基礎(chǔ)上增加1萬元；（2）未來各年的凈收益將在上一年的基礎(chǔ)上增長1%。試分別評(píng)估兩種情況下2003年初的房地產(chǎn)價(jià)值。答題要點(diǎn)：2003年初的房地產(chǎn)價(jià)值V=A/Y+b/Y2=50/5％+1/5%2=1400萬元2003年初的房地產(chǎn)價(jià)值V=A/(Y-g)=50/（5％-1％）=1250萬元 3、現(xiàn)有一宗地，占地面積為200平方米，1998年11月通過出讓方式取得土地使用權(quán)，使用年期為50年。該宗土地上的房屋建筑面積為350平方米，現(xiàn)全部用于出租。試根據(jù)以下資料，評(píng)估該宗土地2002年11月份的價(jià)格。（1）該房屋出租，每年收取押金4萬元，平均每個(gè)月租金收入為3.5萬元，平均每個(gè)月總費(fèi)用為1.5萬元。（2）該房屋耐用年限為50年，已使用5年，目前重置價(jià)格為每建筑平方米3500元，殘值率為零。（3）押金收益率為8%。（4）土地的還原利率為6%，建筑物的還原利率為8%。答題要點(diǎn)：①計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)總收益：年租金收益=3.5×12=42萬元；年押金收入=4×8%=0.32萬元；年總收益=42+0.32=42.32萬元②計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)的年總運(yùn)營費(fèi)用：12×1.5=18萬元③計(jì)算該房地產(chǎn)的年凈收益：42.32-18=24.32萬元④建筑物現(xiàn)值采用成本法測算：3500×350×（50-5）/50=110.25萬元⑤計(jì)算該建筑物年凈收益：110.25×8%=8.82萬元⑥計(jì)算該土地年凈收益：24.32-8.82=15.5萬元⑦計(jì)算該土地總價(jià)=15.5/6%×[1-1/(1+6%)46]4、某宗房地產(chǎn)2001年5月的年凈收益為300萬元，預(yù)測未來3年的年凈收益仍然保持這一水平，2004年5月轉(zhuǎn)售時(shí)的價(jià)格比2001年5月上漲12%，轉(zhuǎn)售時(shí)賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為售價(jià)的6%。若該類房地產(chǎn)的投資收益率為9%，試測算該宗房地產(chǎn)2001年5月的價(jià)格。答題要點(diǎn)：

300×[1-1/(1+9%)3]/9%+p×(1+12%)×(1-6%)/(1+9%)3=p

該宗房地產(chǎn)2001年5月的價(jià)格=p

第6章成本法練習(xí)題一、名詞解釋1．成本法2．重置成本3．重建成本答題要點(diǎn)：1．成本法：成本法又稱重置成本法、成本逼近法、原價(jià)法、承包商法等。成本法也可稱為積算法，通過這種成本累積的方式，把所有這些的花費(fèi)，再附加一個(gè)增值收益。成本法是求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購建價(jià)格，然后扣除折舊，以此求取估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本為導(dǎo)向求取估價(jià)對象的價(jià)值。

成本法也可以說是以房地產(chǎn)價(jià)格各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來測算房地產(chǎn)價(jià)格的方法，是依據(jù)開發(fā)或建造待估不動(dòng)產(chǎn)或類似不動(dòng)產(chǎn)所需要的各項(xiàng)必要正常費(fèi)用，包括正常的利潤、利息和稅費(fèi)，而評(píng)估待估對象價(jià)格的方法。2．重置成本：重置成本又稱重置價(jià)格，是采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平,重新建造與估價(jià)對象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價(jià)格。

3．重建成本：重建成本又稱重建價(jià)格，重新購建價(jià)格是假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀況的估價(jià)對象所需的一切合理、必要的費(fèi)用、稅金和應(yīng)得的利潤之和。是采用與估價(jià)對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對象建筑物完全相同的新建筑物的正常價(jià)格。這種重新建造方式可形象地稱為“復(fù)制”。

二、問答題1、成本估價(jià)法的理論依據(jù)和適用范圍？答題要點(diǎn)：成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論——商品的價(jià)格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費(fèi)用而決定。具體又可以分為從賣方的角度來看和從買方的角度來看。從賣方的角度來看，是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論。從買方的角度來看，是替代原理。適用范圍：只要是新近開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或者計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價(jià)。一般適合在農(nóng)村地區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合部、新開發(fā)地區(qū)以及舊城改造地區(qū)。特別適用于估價(jià)那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如學(xué)校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊(duì)營房、公園等公用、公益房地產(chǎn)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場等有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對個(gè)別用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)。單純建筑物的估價(jià)通常也是采用成本法。另外，成本法也適用于估價(jià)市場不完善或狹小市場上無法運(yùn)用市場法估價(jià)的房地產(chǎn)或一些特殊用地價(jià)格的評(píng)估。

在房地產(chǎn)保險(xiǎn)(包括投保和理賠)及其他損害賠償中，通常也是采用成本法估價(jià)。因?yàn)樵诒ｋU(xiǎn)事故發(fā)生后或其他損害中，房地產(chǎn)的損毀往往是局部的，需要將其恢復(fù)到原貌；對于發(fā)生全部損毀的，有時(shí)也需要用重置或重建的辦法來解決。注意：成本估價(jià)法主要用于工業(yè)用地估價(jià)，商業(yè)和住宅用地不適用。新開發(fā)土地估價(jià)，不適用建成區(qū)域已開發(fā)土地估價(jià)。估價(jià)的折舊計(jì)算有幾種主要方法？實(shí)踐中如何合理地綜合運(yùn)用？答題要點(diǎn)：求取建筑物折舊的方法很多，可歸納為3類：①年限法；②實(shí)際觀察法；③成新折扣法。這些方法還可以綜合運(yùn)用。估價(jià)人員有時(shí)可以同時(shí)采用上述幾種折舊方法求取建筑物的折舊，但不同的折舊方法求得的結(jié)果不盡相同，為此，可以采用簡單算術(shù)平均或加權(quán)算術(shù)平均等方法將求得的結(jié)果綜合成一個(gè)統(tǒng)籌兼顧的結(jié)果，這是一種綜合運(yùn)用。在估價(jià)實(shí)務(wù)上，通常先以年限法為基礎(chǔ)計(jì)算折舊，然后根據(jù)實(shí)際觀察法進(jìn)行修正，這也是一種綜合運(yùn)用。

新建房地產(chǎn)的取得土地費(fèi)用一般有幾種情況？它們的組成內(nèi)容有何區(qū)別？答題要點(diǎn)：土地取得成本是指取得房地產(chǎn)開發(fā)用地所需的費(fèi)用、稅金等。在完善的市場經(jīng)濟(jì)下，土地取得成本一般是由購置土地的價(jià)款和在購置時(shí)應(yīng)由開發(fā)商(作為買方)繳納的稅費(fèi)(如契稅、交易手續(xù)費(fèi))構(gòu)成。在目前情況下，土地取得成本的構(gòu)成根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)用地取得的途徑，可分為下列3種：

(1)通過征用農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征用中發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等。農(nóng)地征用中發(fā)生的費(fèi)用，[閱讀材料]土地取得費(fèi)

(2)通過在城市中進(jìn)行房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷中發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等。城市房屋拆遷中發(fā)生的費(fèi)用，參見本章第6節(jié)的有關(guān)內(nèi)容。

(3)通過在市場上“購買”取得的，如購買政府出讓或其他開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征用或拆遷補(bǔ)償安置的熟地，土地取得成本包括購買土地的價(jià)款和在購買時(shí)應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)等。（略）。三、選擇題

1、房屋完損等級(jí)分為（C）類。

A、三B、四C、五D、六

2、（1995年考試題）同一建筑物若使用性質(zhì)不同，其年折舊額由大到小的排列順序?yàn)椋–）

A、一般生產(chǎn)用房、腐蝕性生產(chǎn)用房、非生產(chǎn)用房

B、非生產(chǎn)用房、一般生產(chǎn)用房、腐蝕性生產(chǎn)用房

C、腐蝕性生產(chǎn)用房、一般生產(chǎn)用房、非生產(chǎn)用房

D、非生產(chǎn)用房、腐蝕性生產(chǎn)用房、一般生產(chǎn)用房

3、(2001年考試題)基本完好房的成新度可以為（B、C）。

A、五成B、六成C、七成D、八成

4、（1995年考試題）根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，房屋完損等級(jí)是根據(jù)房屋（ABD）的完好、損壞程度來劃分的。

A、結(jié)構(gòu)B、設(shè)備C、設(shè)計(jì)D、裝修

5、某建筑物的建筑面積5000m2，坐落的土地面積為2000m2，土地價(jià)格為1500元／m2，用成本法估算出的該建筑物的重置價(jià)格為1600元／m2，市場上該類房地產(chǎn)的正常房地價(jià)格為1800元／m2，則該建筑物的價(jià)格為(C)元／m2。

A、1000B、1100C、1200D、1300

6、某一廠房建成后5年被改造為超級(jí)市場，并補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為50年，則計(jì)算該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為(C)年。

A、40B、42C、45D、50

7、估價(jià)上的折舊注重的是(D)。

A、原始取得價(jià)值的減價(jià)修正B、原始取得價(jià)格的攤銷與回收

C、重置價(jià)格的攤銷與回收D、價(jià)值的減價(jià)修正

8、8年前建成交付使用的某建筑物，建筑面積是120m2，單位建筑面積的重置價(jià)格為800元/m2，建筑物殘值率為6％，年折舊率2．2％，計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值是(B)元。

A、76880B、79104C、77952D、815629、李某于1998年花7萬元購得“一大三小”住宅一套，此后不久在住宅小區(qū)上風(fēng)位建了一座化工廠，致使空氣中時(shí)常有一股酸臭味。于是李某在2002年底將該住房以5萬元低價(jià)轉(zhuǎn)售，則引起減價(jià)的折舊因素有（ABC

）

A、物質(zhì)折舊

B、經(jīng)濟(jì)折舊

C、功能折舊

D、區(qū)位折舊

10、某房屋拆除后的舊料價(jià)值為10萬元，清理費(fèi)用為30萬元，該房屋造價(jià)為500萬元，則殘值率為（

B

）

A、2%

B、0

C、4%

D、-4%

11、某商業(yè)大樓建造期2年，建成8年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用年限為40年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為35年，評(píng)估時(shí)該建筑物的折舊年限應(yīng)取（

A

）年。

A、35

B、45

C、48

D、50

四、計(jì)算題1、估價(jià)對象是一個(gè)商住樓，土地總面積3000平方米，總建筑面積9500平方米，建筑物建成于1981年6月底，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。已知估價(jià)對象土地的單價(jià)為700元／平方米，2001年6月30日與估價(jià)對象建筑物類似的不包括土地價(jià)格在內(nèi)的建筑物的造價(jià)為每平方米建筑面積1000元（含合理利潤、稅費(fèi)等），該建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為60年，殘值率為零。試用成本法評(píng)估該商住樓在2001年6月30日的價(jià)值。答題要點(diǎn)：①評(píng)估土地價(jià)格=3000×700=210萬元②估算建筑物的重置成本=9500×1000=950萬元③計(jì)算折舊額，依直線折舊法計(jì)算折舊額=950×20/60=316.67萬元用成本法評(píng)估該商住樓在2001年6月30日的價(jià)值（積算法）=210+950-316.67=843.33萬元某鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑物，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年。經(jīng)調(diào)查測算，現(xiàn)在重新建造全新狀態(tài)的該建筑物的建造成本為1500萬元（建設(shè)期為2年，假定第一年投入建造成本的50%，第二年投入50%，均為均勻投入），管理費(fèi)用為建造成本的3%，年利息率為6%，銷售稅費(fèi)為100萬元，開發(fā)利潤為180萬元。又知其中該建筑物的墻、地面、門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為25萬元；裝修的重置價(jià)格為300萬元，平均壽命為5年，已使用2年；設(shè)備的重置價(jià)格為200萬元，平均壽命為15年，已使用10年。假設(shè)殘值率均為0，試計(jì)算該建筑物的折舊總額。答題要點(diǎn)：計(jì)算建筑物的重新購建價(jià)格：①建安成本=1500萬元②管理費(fèi)用=1500×3%=45萬元③投資利息=(1500+45)×50%×[(1+6%)1.5－1]+(1500+45)×50%×[(1+6%)0.5－1]=③？萬元④銷售稅費(fèi)=100萬元⑤開發(fā)利潤=180萬元⑥建筑物的重新購建價(jià)格=1500+45+③+100+180=？⑥萬元（2）計(jì)算建筑物的折舊額：門窗、墻面等損壞的折舊額=25萬元裝修部分的折舊額=300×1/5×2=120萬元設(shè)備部分的折舊額=200×1/15×10=133.33萬元長壽命項(xiàng)目的折舊額=(⑥－25－120－133.33)×1/50×10=⑦？萬元建筑物的折舊總額=25+120+133.33+⑦萬元

第7章假設(shè)開發(fā)法（剩余法）練習(xí)題一、名詞解釋1．假設(shè)開發(fā)法2．土地剩余技術(shù)方法答題要點(diǎn)：1．假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法又稱開發(fā)法、預(yù)期開發(fā)法、剩余法、倒算法、凈余估價(jià)法、余值法等，是將預(yù)測的估價(jià)對象未來開發(fā)完成后的價(jià)值，減去未來的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以此求取估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。2．土地剩余技術(shù)方法土地剩余技術(shù)是土地與地上建筑物共同產(chǎn)生收益，但如果采用收益法以外的方法（如成本法）能求得建筑物的價(jià)值時(shí)，則可利用收益法公式求得歸屬于建筑物的凈收益，然后從土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益中扣除歸屬于建筑物的凈收益，得到歸屬于土地的凈收益，再除以土地資本化率或選用土地報(bào)酬率折現(xiàn)，即可求得土地的價(jià)值。二、問答題1、你認(rèn)為剩余法存在哪些優(yōu)缺點(diǎn)？答題要點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：假設(shè)開發(fā)法是一種科學(xué)實(shí)用的估價(jià)方法，其基本理論依據(jù)與收益法相同，是預(yù)期原理。假設(shè)開發(fā)法更深的理論依據(jù)，類似于地租原理。只不過地租是每年的租金剩余，假設(shè)開發(fā)法通常測算的是一次性的價(jià)格剩余。

缺點(diǎn)：在實(shí)際中運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的結(jié)果的可靠性如何，關(guān)鍵取決于下列兩個(gè)預(yù)測：①是否根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則和最高最佳使用原則，正確地判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)利用方式(包括用途、規(guī)模、檔次等)。②是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情或供求狀況，正確地預(yù)測了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。由于這兩個(gè)預(yù)測包含著較多的可變因素，假設(shè)開發(fā)法有時(shí)被指責(zé)為較粗糙。2、你認(rèn)為在剩余法的應(yīng)用中應(yīng)該注意哪些問題？答題要點(diǎn)：運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的效果如何，除了取決于對假設(shè)開發(fā)法本身掌握得如何外，還要求有一個(gè)良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，如：①要有一個(gè)明朗、開放及長遠(yuǎn)的房地產(chǎn)政策；②要有一套統(tǒng)一、嚴(yán)謹(jǐn)及健全的房地產(chǎn)法規(guī)；③要有一個(gè)完整、公開及透明度高的房地產(chǎn)資料庫；④要有一個(gè)穩(wěn)定、清晰及全面的有關(guān)房地產(chǎn)投資開發(fā)和交易的稅費(fèi)清單；⑤要有一個(gè)長遠(yuǎn)、公開及穩(wěn)定的土地供給(出讓)計(jì)劃。如果這些條件不具備，在運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)會(huì)使本來就難以預(yù)測的房地產(chǎn)市場的客觀方面，摻人了許多人為的主觀影響因素，使未來的房地產(chǎn)市場變得更加不可捉摸，從而對未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、開發(fā)成本和稅費(fèi)等的預(yù)測也會(huì)更加困難。3、通過取得土地建成房屋銷售的房地產(chǎn)開發(fā)類型的房地產(chǎn)價(jià)格由哪些部分構(gòu)成？答題要點(diǎn)：通過取得土地建成房屋銷售的房地產(chǎn)開發(fā)類型的房地產(chǎn)價(jià)格由取得土地的成本、房屋開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)等。4、在假設(shè)開發(fā)法中調(diào)查該類待開發(fā)土地的基本情況包括哪些方面？答題要點(diǎn)：調(diào)查該類待開發(fā)土地的基本情況主要包括下列4個(gè)方面：

(1)弄清土地的位置。包括3個(gè)層次：①土地所在城市的性質(zhì)；②土地所在城市內(nèi)的區(qū)域的性質(zhì)；③具體的坐落狀況。弄清這些，主要是為選擇最佳的土地用途服務(wù)。例如：位于上海浦東新區(qū)的一塊待開發(fā)土地需要估價(jià)，弄清該塊土地的位置，就需要弄清上海的性質(zhì)、地位，需要弄清浦東新區(qū)的性質(zhì)、地位，包括它與上海市區(qū)的關(guān)系以及政府對該區(qū)的政策和規(guī)劃建設(shè)設(shè)想等，此外還需要弄清這塊土地在頂區(qū)內(nèi)的具體坐落狀況，如周圍環(huán)境、進(jìn)出交通便利與否等。

(2)弄清土地的面積大小、形狀、平整程度、基礎(chǔ)設(shè)施通達(dá)程度、地質(zhì)和水文狀況等。弄清這些，主要是為測算開發(fā)成本、費(fèi)用等服務(wù)。

(3)弄清城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。包括弄清規(guī)定的用途、建筑高度、容積率等。弄清這些，主要是為確定最佳的開發(fā)利用方式服務(wù)。

(4)弄清將擁有的土地權(quán)利。包括弄清權(quán)利性質(zhì)(目前均為使用權(quán))、使用年限、可否續(xù)期，以及對轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等的有關(guān)規(guī)定等。弄清這些，主要是為預(yù)測未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、租金等服務(wù)。三、計(jì)算題1、待估宗地為一塊已完成“七通一平”的待建設(shè)空地，土地面積3200平方米，允許容積率為2.5。擬開發(fā)建設(shè)為公寓,土地使用年期為50年。該項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期為3年，建成后即可對外出租，出租率估計(jì)為90%，每建筑平方米的年租金預(yù)計(jì)為300元，年出租費(fèi)用為年租金的25%。建筑費(fèi)預(yù)計(jì)為1000元/平方米，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的10%，建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。假設(shè)當(dāng)?shù)劂y行貸款利率為7%，不動(dòng)產(chǎn)綜合還原利率為8%，開發(fā)商要求的總利潤為所開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)的15%。試評(píng)估該宗土地的地價(jià)。答題要點(diǎn)：①不動(dòng)產(chǎn)建筑面積=3200×2.5=8000平方米不動(dòng)產(chǎn)純收益=300×8000×90%×（1-25%）=162萬元不動(dòng)產(chǎn)收益期=50-3=47年測算不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)=162/8%[1-1/(1+8%)47]=1970.6113萬元②測算建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)=1000×（1+10%）×8000=880萬元③計(jì)算利息=地價(jià)×[(1+7%)3-1]+880×[(1+7%)1.5-1]=0.225地價(jià)+93.9986④計(jì)算利潤=1970.6113×15%=295.5917萬元⑤計(jì)算地價(jià)：開發(fā)周期結(jié)束時(shí)地價(jià)=不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)-建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)-利息-利潤地價(jià)(1+8%)3=1970.6113-880-0.225×地價(jià)-93.9986-295.5917地價(jià)=472.1596萬元2、某宗房地產(chǎn)的凈收益為每年150萬元，建筑物價(jià)值為800萬元，建筑物資本化率為10%，土地資本化率為8%。請用土地剩余技術(shù)方法計(jì)算該宗房地產(chǎn)的房地總價(jià)值。答題要點(diǎn)：①土地總價(jià)值=（150-800×10%）/8%=87.5萬元②該宗房地產(chǎn)的房地總價(jià)值=87.5+800=887.5萬元3、某舊廠房的建筑面積為5000平方米，根據(jù)其所在地點(diǎn)和周圍環(huán)境，適宜裝修改造成商場出售，并可獲得政府批準(zhǔn)，但需補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等500元/平方米（按建筑面積計(jì)），同時(shí)取得40年的土地使用權(quán)證。預(yù)計(jì)裝修改造期為1年，裝修改造費(fèi)為每平方建筑面積1500元，裝修改造費(fèi)在裝修改造期內(nèi)均勻投入，裝修改造完成后即可全部售出，售價(jià)為每平方建筑面積6000元，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的8%，購買該舊廠房買方需要繳納的稅費(fèi)為其價(jià)格的4%。試?yán)蒙鲜鲑Y料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估算該舊廠房的正常購買總價(jià)（折現(xiàn)率取12%）。答題要點(diǎn)：舊廠房的購買價(jià)格V=裝修改造后商場售價(jià)A-補(bǔ)出讓金數(shù)額B-裝修改造費(fèi)C-銷售稅費(fèi)D-購買稅費(fèi)EA=4000×5000/（1+12%）=1785.71萬元B=400×5000=200萬元C=（1000×5000）/（1+12%）0.5=472.46萬元D=1785.71×8%=142.86萬元E=V×4%=0.04V萬元V=A-B-C-D-EV=1785.71-200-472.46-142.86-0.04VV=933.07萬元四、判斷題1、剩余法以地租原理為理論依據(jù)，在計(jì)算上跟地租量是一致的（X）

2、剩余法估價(jià)與項(xiàng)目可行性分析的區(qū)別就在于，剩余法假設(shè)在開發(fā)期間各項(xiàng)成本的投入是均勻投入（X）

3、只有在建筑物比較新，而且處于有效使用狀態(tài)時(shí)，剩余法才是有效的方法（V）

4、開發(fā)商的投資回報(bào)率一般按不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)或預(yù)付總資本的一定比例計(jì)算（X）五、選擇題（1-10為單選題，11-14為多選題）

1、在選擇土地最佳的開發(fā)利用方式中，最重要的是選擇最佳的（C）

A.建筑容積率

B.土地覆蓋率

C.土地用途

D.建筑類型

2、專業(yè)費(fèi)用一般按（B）的一定比率計(jì)算

A.不動(dòng)產(chǎn)售價(jià)

B.開發(fā)建筑費(fèi)

C.建筑費(fèi)加利息

D.地價(jià)款加利息

3、某房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期的三個(gè)階段分別為1年、2年和1年，計(jì)算預(yù)付資本利息時(shí)，地價(jià)款的計(jì)息期為（A）年

A.4

B.3

C.2.5

D.3.54、采用剩余法評(píng)估地價(jià)時(shí)，根據(jù)待估宗地的最有效利用方式和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場現(xiàn)狀及未來變化趨勢，一般采用（

A

）和長期趨勢法結(jié)合估算開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值。A.市場比較法

B.收益還原法

C.成本法

D.標(biāo)準(zhǔn)法5、剩余法除可用于評(píng)估土地價(jià)格外，還可用于(

B

)。

A．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性分析

B．房地產(chǎn)純收益估測

C．評(píng)估建筑質(zhì)量

D．物業(yè)管理評(píng)估6、根據(jù)剩余法的原理，下列公式正確的有(

B

)。

A．地價(jià)＝不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)－建筑開發(fā)費(fèi)－專業(yè)費(fèi)－不可預(yù)見費(fèi)－銷售費(fèi)用－稅金－開發(fā)商利潤

B．地價(jià)＝房地產(chǎn)預(yù)期售價(jià)－建筑總成本－銷售費(fèi)用－稅金－利息

C．地價(jià)＝不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)－建筑開發(fā)費(fèi)－專業(yè)費(fèi)－不可預(yù)見費(fèi)－利息－銷售費(fèi)用－稅金－開發(fā)商利潤

D．地租量＝市場價(jià)格－正常成本－正常利潤－正常利息－正常稅金7、運(yùn)用剩余法評(píng)估，需調(diào)查待估宗地的（C）的基本情況。A．土地位置B．土地面積形狀C．土地利用要求D．地塊權(quán)利狀況8、除作為土地估價(jià)的基本方法之一外，剩余法一般還可以應(yīng)用于(

A

)。A．預(yù)測項(xiàng)目開發(fā)利潤B．測算項(xiàng)目建設(shè)成本控制標(biāo)準(zhǔn)

C．測算項(xiàng)目資金合理的利息率D．測算項(xiàng)目建設(shè)周期9、采用剩余法評(píng)估地價(jià)時(shí)，一般可采用(

AD)對開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。A．市場比較法

B．成本逼近法

C．假設(shè)開發(fā)法

D．收益還原法10、某評(píng)估公司接受委托評(píng)估一幢8層商住樓的底層商鋪土地價(jià)格。該商住樓建于1999年6月，使用良好。公司派出估價(jià)人員收集附近類似商鋪買賣價(jià)格后決定采用剩余法評(píng)估，則估價(jià)人員應(yīng)做的工作包括(

BCD

)。A．確定土地最佳利用方式B．估算評(píng)估對象房地產(chǎn)總價(jià)C．計(jì)算建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、利息、利潤及相關(guān)稅費(fèi)D．計(jì)算(剝離)土地價(jià)格10、除作為土地估價(jià)的基本方法之一外，剩余法一般還可以應(yīng)用于(

A

)。A．預(yù)測項(xiàng)目開發(fā)利潤B．測算項(xiàng)目建設(shè)成本控制標(biāo)準(zhǔn)

C．測算項(xiàng)目資金合理的利息率D．測算項(xiàng)目建設(shè)周期11、以下適用剩余法進(jìn)行評(píng)估的有（CD）。A．學(xué)校用地

B．寫字樓用地C．醫(yī)院用地

D．商場用地12、剩余法還可稱作（ABCD）

A.假設(shè)開發(fā)法

B.殘余法

C.倒算法

D.余值法

13、根據(jù)所開發(fā)不動(dòng)產(chǎn)的類型，對于習(xí)慣出租的不動(dòng)產(chǎn)，要綜合采用（AC）來確定不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)。

A.市場比較法

B.成本逼近法

C.收益還原法

D.路線價(jià)法

14、不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)的預(yù)付資本包括（ABC）

A.地價(jià)款

B.建筑費(fèi)

C.

專業(yè)費(fèi)

D.稅費(fèi)六、案例分析題采